DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (Seite 37)

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.830.619 von keith am 05.12.16 15:57:59

Über 15%? Diese Pressemitteilung kann ich auf der Webseite leider nicht finden. Hast du einen Link?

die teuren Finanzierungen stehen auf Seite 177 des 2015er Geschäftsberichtes. Ich vermute, dass die HFRS-Anleihe abgelöst ist, aber nicht oder nicht vollständig durch einen niedrigverzinslichen Bankkredit, sondern zumindest teilweise durch eine Kapitalerhöhung.

Das teure Darlehen Signal Capital dürfte noch bestehen.

Genau habe ich dies aber gegenwärtig nicht recherchiert.

[babbelino]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.830.619 von keith am 05.12.16 15:57:59

@keith

Bezieht sich auf eine Brückenfinanzierung. Dazu steht meines Wissens etwas im Prospekt.

@gate4sahre

Woran machst Du denn fest, dass Demire gut geführt sein soll? Steyer und Drews haben ja eben gerade nicht so viel Kapitalmarkterfahrung... Herr Schaich hatte längerfristige Kapitalmarkterfahrung, aber der ist ja nun (leider) gegangen.

[keith]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.830.251 von gate4share am 05.12.16 14:40:22

Zitat von gate4share: Also Demire ist sehr stark gewachsen und es gab im Juli noch eine Pressemitteilung, dass man über 15 % Zinsen zahle.

Über 15%? Diese Pressemitteilung kann ich auf der Webseite leider nicht finden. Hast du einen Link?


Das passt aber irgendwie nicht zu der Veröffentlichung vom 30.11.16:

"Zudem sank der durchschnittliche Zinssatz der Finanzschulden des DEMIRE-Konzerns weiter auf nun 4,4 % p.a. Er bewegt sich dabei schon jetzt im prognostizierten Zielkorridor für Ende 2016 von 4,0 % bis 4,5 % p.a. DEMIRE arbeitet intensiv an weiteren Refinanzierungen, um den durchschnittlichen Zinssatz der Finanzschulden weiter zu senken, was sich positiv auf die wichtige Steuerungsgröße Funds from Operations (FFO) auswirken wird."


http://www.demire.ag/news/news-uebersicht/corporate-news-zur…

[gate4share]

Also Demire ist sehr stark gewachsen und es gab im Juli noch eine Pressemitteilung, dass man über 15 % Zinsen zahle. Sowas ist absolut nicht zu rechtfertigen, weil auch keine Immobilie diese hohen Mieteinnahmen hat, um diese Zinsen zahlen zu können.

Die Adler Real Estate ist ja auch schnell aus sehr kleinen Anfängen gewachsen. Für sie war es die einzige CHance, so zu wachsen, dass auch die neuen Ankäufe sofort korrekt bilanzier wurden, eben aufgrund des Cashflows - in Abhängigkeit zum Marktzins.

Demire scheint doch sehr gut geführt zu sein, da muss es doch möglich sein, dass man sehr schnell zu marktgerechten Kosten und Bilanzpositionen kommt, sonst gibt es in der Tat keine grosse CHance hier gute Gewinn und damit Aktienkurse zu erzielen!

[babbelino]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.824.565 von gate4share am 04.12.16 10:32:23

Moin,

in der Kürzeas Problem ist die Form der Rechnungslegung. Bei einem konservativ bilanzierenden Bestandshalter, der seine Immobilien mit Anschaffungskosten bewertet und dann über einen nutzungsabhängigen Zeitraum abschreibt sowie jährlich die Darlehen zurückführt, kann eine geringere Eigenkapitalquote gut argumentiert werden.

Leider reiht sich Demire in eine Vielzahl anderer Unternehmen ein, die eine progressive Bilanzierung in Form einer Markwertbewertung wählen und keine Annuitätendarlehen zur Finanzierung nutzen. In diesem Fall wird nichts abgeschrieben (was by the way nach meiner Meinung an der ökonmischen Realtitä vorbeigeht). Das Spiel läuft dann wie folgt:

Jahr 1: Erwerb einer Immo zu 100, Finanzierung 30:70 EK/FK, d.h. LTV 70
Jahr 2: Gutachter belegt Wertsteigerung auf 110, d.h. LTV jetzt 63

Problematisch wird das Ganze, wenn die Bewertungen (z.B. aufgrund eines höheren Zinsniveaus) mal sinken:
Jahr 3: Gutachter sagt Wertminderung auf 80, LTV steigt auf 87,5

Ein hoher LTV wird von den FK-Gebern nicht gerne gesehen, d.h. im ungünstigen Fall klappt die Refinanzierung nicht. Von daher sollten Aussagen, ob eine Verschuldung zu hoch oder niedrig ist immer mit Blick auf die Bilanzierung getätigt werden. Mir persönlich erscheint die Verschuldung von Demire unter Berücksichtigung der Bilanzierung zu hoch.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.824.565 von gate4share am 04.12.16 10:32:23

Bei den 300 Mio wird man vielleicht bei etwa 7% Nettorendite, bei der vermieteten Fläche also 21 Mio Miete einnehmen und zahlt auf 200 Mio dann 2,2 % - also 4,4 Mio Euro.......hat also ein Plus von 16,6 Mio.......

Demire hat aber noch Kredit zum Zinssatz vonüber 7 Prozent. Die Ablösung der teuren Kredite gelingt anscheinend nicht zu den von Dir genannten 2.2 Prozent, sondern nur über Kapitalerhöhungen. Deshalb bin ich zur Zeit nicht mehr investiert in dem Unternehmen.

Schade, dass die anderen Großaktionäre Herrn Elgeti nicht im Aufsichtsrat haben wollten.

[gate4share]

Die immer wieder geäusserte Ansicht , die Verschuldung wäre zu hoch, möchte ich doch nochmals zur Sprache bringen.

Auch im 9 Monatsbericht kommt immer wieder vor, dass man doch unbedingt einen niedrigen LTV haben müssen von wohl unter 60% - das bedeutet wohl der Anteil an den Immobiilien der durch Fremdkapital finanziert ist. Wohl gleichbedeutet mit einer Eigenkapitalquote von ca 40%.

Ich weiss, es wird wohl bei allen Immobilienbestandshaltern, die in der Nähe sind oder es bereits erreicht haben, als hohes Ziel angesehen. Und das solll, wie hier auch gemeint wird, dann den Kurs verbessern helfen?

Grundsätzlich ist ein hohes Eigenkapital immer gut, umso weniger Schulden hat man, und wenige Schulden ist immer gut.........und entsprechend muss man auch wenig Zinsen zahlen.

Doch das klingt doch sehr naiv! Wenn man ein Eigenkapital von xx Mio zur Verfügung hat, dann kann man entweder möglichst viele Immobilien kaufen, oder sich bescheiden mit so wenigen, dass man auch noch 40% Eigenkapital hat.
Doch bei eben 60% LTV wird es doch so sein, dass man weniger IMmobilien hält, als bei 70% oder noch einer höheren Summe. Die Banken drängen immer auf mehr Eigenkapital und Eigenkapitanteil, umso besser wären diese abgesichert.

Doch es werden bei einem hohen Eigenkapital und weniger Finanzverbindlichkeiten viele mögliche MIeteinnahmen und somit Gewinne verschenkt.
Heute sollte auch mittelfriestig über 4 bis 10 Jahre zu um 2,2 % finanziert werden können, wenn man eben nicht die 60% erreicht, sonst vielleicht 1,8%.........so mal grob anhand der Geschäftsberichte und Nachrichtugen der anderen Immobilienunternhemen unterstellt.

Wenn nun eine AG 100 Mio Eigenkapital hat, und dann Immobilien von 300 Mio kauft, dann hat sie 200 Mio Schulden mithin ca 67% LTV..........also nach den aktuellen Darlegungen ehr zu viel...!
Bei den 300 Mio wird man vielleicht bei etwa 7% Nettorendite, bei der vermieteten Fläche also 21 Mio Miete einnehmen und zahlt auf 200 Mio dann 2,2 % - also 4,4 Mio Euro.......hat also ein Plus von 16,6 Mio.......
Sollte man aber den Immobilienbestand auf 250 Mio senken, so , dass man nur 150 Mio Verbindlichkeiten hat, dann erreicht man 60 % und wird nur Mieten von ca 17,5 Mio einnehmen und die entsprechend weniger gezahlten Zinsen von ca 150 Mio zu 2 % - also 3 Mio gleichen die mehr erzielten Zinsen bei einem hohen Immobilienbestand nicht aus.

Im übrigen warum sollte denn ein Eigenkapitalansatz von 30 % nicht ausreichend sein? Ich meine sogar 20% evtl mal zeitweise darunter sind ausreichend und von Nutzen, um eine gute und langfristig hohe Rendite zu erzielen.

Höre aber gern andere Meinungen!

[gate4share]

Bin ja durch den Umtausch von Fair Value noch investiert.

Und ich meine immer mehr, dass es eine sehr gute Investition ist, evtl sogar die beste, die ich noch weiter ausbauen sollte........evtl doch ehr Fair Value kaufen? Da ist der Preis noch mehr unterhalb des NAV.........

[gergeo]

Die 9-Monatszahlen sehen gut aus. Das LTV ist gesunken, die Richtung stimmt. Bin mit der Wandelanleihe 2013/2018 noch dabei, das Timing könnte bestens klappen.

[gate4share]

Die Verschuldiung ist nicht hoch!i

Weniger Verschuldung bedeutet immer weniger Immobiliene und dann auch weniger Einnahmen und Gewinn.