DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 13)

[babbelino]

Moin,

ich empfinde den Artikel als wenig differenziert. Es wird suggeriert, dass der Zinsanstieg keine Auswirkungen hätte. Hat er aber:

Hierzu ein paar Daten aus dem GB: Defama hat einen LTV von 60% im GB ausgewiesen. Dieser Wert errechnet sich, wenn die Finanzverbindlichkeiten i.H.v 157 Mio. in Verhältnis zum gutachterlichen Wert von 257 Mio. Euro gesetzt werden. Auf Basis einer im GB angegebenen Miete i.H.v. 20 Mio. errechnet sich also eine Mietrendite von 7,8%. Das ist m.E. aufgrund des steilen Zinsanstiegs und der massiv sinkenden Vergleichswerte nicht mehr marktgerecht. VOR dem Absturz wurde die Dt. Konsum z.B. mit 10% Mietrendite bewertet, im 9Monatsbericht sprachen sie noch von einem Ankauf einer Immo zu 10% Mietrendite. Defama hat gerade auch auf Basis dieses Multiples gekauft. Der in diesem Thread wenig beliebte Konkurrent FCR traded mit noch höheren Mietrenditen.

Die gutachterlichen Werte bei Defama sind m.E. ca. 15% zu hoch und wären bei 218 Mio. fair. Dies würde einer Mietrendite von 9% entsprechen und einer deutlichen Bewertungsvorteil ggü. der Konkurrenz bedeuten. Wenn man die 157 Mio. Verbindlichkeiten in Bezug auf den Wert von 218 Mio. setzt, springt der LTV aber auf 72%. Das bisher beliebte Spiel, Darlehen aufgrund der gestiegenen Bewertung höher zu valutieren, würde dann schwieriger werden bzw. gar nicht mehr funktionieren.

Auch die Aussage "Darüber hinaus bewahrt die Bilanzierung nach HGB bei sinkenden Immobilienwerten vor bilanziellen Auswirkungen" ist m.E. beschönigend. Sollten die LTVs steigend, wird auch eine Defama erfahren, dass die Banken zurückhaltender in der Kreditvergabe werden. Alleine die Vorgänge um die Dt. Konsum werden dafür sorgen, dass die Kreditsachbearbeiter und Bankvorstände die zu Bewilligung vorliegenden Kredite eben nicht mehr so einfach durchwinken, sondern den Sektor Fachmarkt kritischer als bislang beurteilen. Wenn man weiter wachsen möchte, werfen sinkende Beleihungswerte, ein mögliches Versiegen des Finanzierungstopfes Revalutierung und eine generell nachlassende Kreditvergabe bei den Banken meines Erachtens die Frage einer Kapitalerhöhung auf.

Dies beißt sich aber mit der Aussage im Artikel "Unser erklärtes Ziel ist es, zur Vermeidung einer Verwässerung unserer Aktionäre ohne Kapitalmaßnahmen zu wachsen". In Anbetracht steigender Zinsen wird nur eins von beiden gehen: Entweder man verzichtet auf Kapitalmaßnahmen und wächst nicht, oder man wächst weiter, muss dieses Wachstum dann aber mit einer Kapitalerhöhung unterlegen. Eine Zwickmühle. Vor dieser Situation ist es ungünstig, dass einerseits eine offenbar nicht zu unterschätzende Anzahl von Anlegern hier im Thread die Wachstumsstory aufrechterhalten sehen will, andererseits wichtige Investoren keine Verwässerung hinnehmen wollen.

Was macht man also? Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten und hofft auf ein günstigeres Zinsumfeld. Doch was passiert, wenn sich dieses nicht einstellt? Die zehnjährigen Bundesanleihen haben in dieser Woche erstmals seit 2011 (Randbemerkung: Da gab es Defama noch gar nicht) die Marke von 3% berührt. Persönlich halte ich drei Prozent in Anbetracht der Inflationsrisiken und fundamentalen Lage in Deutschland für zu niedrig. Was passiert aber, wenn die Zinsen weiter steigen? Jedenfalls nichts, was das Revalutierungs-, Kreditvergabe- und Immobilienbewertungsumfeld verbessert.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.587.985 von Hanspeterdergrosse am 05.10.23 07:56:36

Die Überschrift habe nicht ich gewählt, sondern das NWJ

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.585.585 von straßenköter am 04.10.23 17:05:15

Warum Skepsis?? Die Aktie ist von einer deutlichen Übertreibungsphase zurückgekommen und immer noch sportlich hoch bewertet. Solide aber im derzeitigen Kapitalmarktumfeld uninteressant. Insbesondere auch, wenn man die grottige schlechte Handelsliquidität und die abschreckenden Spreads im Börsenhandel betrachtet. Aktie kann man halten, muss msn aber nicht.

[straßenköter]

"SKEPSIS DER BÖRSE UNBERECHTIGT"
https://www.nebenwerte-journal.de/images/pdf/s08-10%20Titelg…

[K1K1]

Zitat von babbelino: Defama.... Es lohnt ein Blick ins Ausland. Dort werden absolut vergleichare Unternehmen mit erheblich geringerem Leverage (LTV 30 bis 30), längeren Mietlaufzeiten, vorteilhafteren Finanzierungsstrukturen und vergleichbaren Leerstandsquoten auch mit Mietrenditen von 10% und mehr gehandelt. Man muss das Wechselkursrisiko händeln, aber es gibt im Gegenzug keine CO2-Steuer, Energieeffizienzdebatten und die permanente Angst, durch eine Ampel-Koalition enteignet zu werden.

Nennst Du mal einige Gesellschaften?

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.565.739 von Hanspeterdergrosse am 30.09.23 10:59:30

Zitat von Hanspeterdergrosse: Real beantragt Insolvenz. Wieviele Defama Objekte sind davon betroffen??

Ganz genau 00,000

[Hanspeterdergrosse]

Real beantragt Insolvenz. Wieviele Defama Objekte sind davon betroffen??

[babbelino]

@K1K1

Schade, ich hatte mir jetzt von Dir eigentlich eine Einschätzung des Standortes Brand-Erbisdorf erhofft. Schönes Wochenende!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.561.848 von babbelino am 29.09.23 14:31:18

Ich glaube es behauptet niemand, dass DEFAMA immer überall den besten Platz hätte. Du behauptest aber, dass die Masse der Standorte von DEFAMA schlecht sei. Da gibt es eben noch eine Einschätzung zwischen den Extremen...

[babbelino]

@K1K1

Das ist ja interessant, dass aufgrund eines Neubaus von EDEKA der Standort von Defama in Puderbach so an Attraktivität verloren hat. Wenn es nach der Argumentation einiger Boardteilnehmer hier geht, hätte das ja gar nicht passieren dürfen. In deren Narrativ besetzt Defama ja gerade in den kleinen Destinationen immer den attraktivsten Platz mit der Folge, dass sich dort eine Art natürliches Monopol bildet. Stimmt leider nicht.

Puderbach ist kein Einzelfall. Brand-Erbisdorf ist auch ein schönes Beispiel dafür, wie schnell ein Standort an Attraktivität verlieren kann. In Grund und Boden gewirtschaftet. Die Fehl- (d.h. zu hohe) Bewertung dieses Standorts taxiere ich auf 400.000 Euro. Dieses nette kleine Städtchen in Sachsen verliert seit Jahren Einwohner.