DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 139)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.708 von LongTermForever am 26.02.21 13:13:15

da bist du aber nicht allein.

Ich antworte mittlerweile auch nicht mehr auf alle Forenfragen und Babbelino ist bereits ausgeblendet. Ist ja eigentlich sehr schade, aber einige Teilnehmer verhalten sich hier nicht so, wie ich es erwarte, aber immer die gleichen Fragen und dann nicht mal den Tread lesen oder sich auf der HP informieren, dafür ist dann für meine kostbare Zeit zu teuer.

[LongTermForever]

Aber ganz ehrlich, mir ist meine Zeit für dieses Genörgel inzwischen zu Schade.

Aus langen Jahren in diesem Thread kenne ich inzwischen die relevanten Namen hier für. Ich werde daher ab jetzt über DM meine Anmerkungen diesen direkt senden und lade herzlich ein, mich auch (mit konstruktiven Fragen) anzuschreiben, wenn man meine Meinung wünscht.

In diesem Sinne liebe Grüße
LTV

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.396 von supialexi2 am 26.02.21 12:58:27

Zitat von supialexi2:

Zitat von LongTermForever: Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

Korrekt und wie sind die Zahlen?

Wie ist das Ergebnis für defama? GIbt es eine Rendite und wie hoch ist diese?

Es ist schon so, dass man nun 3,4 Mio insgesamt ausgegeben hat, und meinst du, dass eine Miete von über 320 tsd im Jahr erzielt wird? Wie war das noch mit höchsten 9fache Jahresmiete?

Wenn ich mir die Zahlen ansehe, so ist dies für mich (bin überall Laie) ein absolut gelungener Deal:

Der Kaufpreis für ein nicht mehr zeitgemäßes Objekt und dann die Renovierungskosten mit zusammen 3,4 Mio.€. Dies entspricht für mich einem Mietfaktor bei einer Nettojahresmiete von TEU 275 einen Faktor von 12,3!
Herr Schrade hat gestern auf der Telco erläutert, dass er -wenn alle Parameter passen- auch zum 12-fachen kaufen würde. Dies ist hier der Fall, da es sich hierbei jetzt m.E um ein Neubauobjekt handelt. Und kaufen kann man solche Objekte zu diesen Preisen nicht.

Also ich bin absolut zufrieden mit dieser Entwicklung von Löwenberg, denn LongTermForever hat ja schon die Gründe ausgiebig aufgezählt, -die ich alle unterschreibe- warum der Umbau notwendig war. Und so wie ich H. Schrade einschätze, hat er dieses Objekt bereits in der Absicht gekauft, hier etwas Neues entstehen zu lassen.

Michale

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.258 von LongTermForever am 26.02.21 12:51:35

Zitat von LongTermForever: Hallo Michale,

vielen Dank für diesen wertvollen Hinweis, der uns damit schon ein gutes Stück weiterbringt.

Ich möchte vorausschicken, dass ich Experte für Bewertung, aber nicht für Steuerrecht oder Immoblienentwicklung bin, weshalb man mir manche nachfolgenden holzschnittartigen Argumentationen nachsehen möchte.

Im Ergebnis haben wir damit eine Steigerung der Jahresmiete um 85.000 Euro ggü. dem Ausgangspunkt. Bezogen auf die 2 Mio. Euro Investitionssumme wirkt dies zunächst noch etwas gering.

Hier müssen aus meiner Sicht jedoch weitere Aspekte berücksichtigt werden:

Effekt 1:
Defama tritt hier als Investor/Bauherr auf. Die 2 Mio. Euro sind damit anders zu werten, als eine Akquisition zu diesem Preis.
Bei letzterer können nur kleinere Abschreibungsbeträge über einen längeren Zeitraum steuerlich angesetzt werden. Im Falle des eigenen Neubaus werden die Steuervorteile deutlich höher sein, da in den 2 Mio. Euro sicherlich eine Vielzahl von Positionen enthalten sind, die sofort steuerlich voll absetzbar sind.
-> Im Ergebnis müssen den Mehr-Mieteinnahmen damit auch noch Cashflows aus Steuervorteilen hinzugerechnet werden, die ich nicht quantifizieren kann.

Effekt 2:
Nun könnte man argumentieren, dass 85.000 Euro auf eine um Steuereffekte gekürzte Investitionssumme von 2 Mio. Euro immer noch nicht den Mietfaktor von 10 bringen.
Hier übersieht man aber, dass das Objekt bereits in die Jahre gekommen war. Sofern man den Miet-Cashflow und damit den Marktwert von Löwenberg weiter erhalten wollte, hätte man wohl so oder so zeitnah Renovierungsinvestitionen tätigen müssen. Diesen vermutlich auch nicht gerade geringenen Investitionsaufwendungen hätte dann aber eventuell nur eine deutlich geringere Mietsteigerung gegenübergestanden, da man den Wünschen des Mieters mit einer bloßen Renovierung nicht vollumfänglich gerecht geworden wäre.
-> Leider kann man auch diese alternative Investitions-Zahl nur vermuten, es wäre aber blauäugig zu glauben, dass man die 180.000 Euro Jahresmiete aus GB 2019 weiter vereinnahmen hätte können, ohne neues Geld in die Hand zu geben. So bekommt man aber für dieses Geld ordentlich mehr Mieteinnahmen und FFO.

Alles in allem erscheint mir die Investition aus Aktionärssicht damit zumindest Kapitalkostenneutral, womit ich eine adäquate Verzinsung der Aktionärsmittel unterstelle.

Mir sind keine Steuereffekte bekannt, die bei Ankauf und Neubau andere Abschreibungen erlauben oder sonstwie anders sind. Aber das wird uns jetzt sicher erklärt.

Oder war das nur Quatsch?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.396 von supialexi2 am 26.02.21 12:58:27

Beitrag 2.429 ff. (???)

sagt mal, für wen schreibe ich denn hier eigentlich, wenn man nicht mal die Posts liest

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.217.766 von Michale am 26.02.21 12:27:58

Zitat von Michale: Hallo LongTermForever,

auf der gestrigen Telco hat H. Schrade auf die Frage des Aktionärs H. Schwarz geantwortet, dass die "annualisierte Jahresmiete nach Abschluss der Umbauarbeiten bei 275.000€ liegt". Ihm sei Dank für diese Frage, die auch mir sehr weiterhilft.

Jetzt kannst du rechnen und ich bin auf dein Ergebnis gespannt, nachdem die Umbaukosten ja bei bekannten ca. 2 Mio. € liegen und vor Umbau ein Ist-Mietertrag von 180.690 in 2019 erzielt wurde.

Michale.

So eine Minirendite gab es bisher wohl in keinem Fachmarkt zentrum. Man hat weniger als der Käufer des Objektes, wo man ja angeblich soviel beim Verkauf verdient hat.

Also 3,4 Mio Investitionen bringen 275 tsd Mieteinnahmen. Jetzt bleibt nur zu hoffen, wir wissen es nicht, wie langfristig der Mietvertrag für einen Neubau ist und Mieterhöhungen sind ebenfalls meistens in den ersten Jahren ausgeschlossen.
Also auf ganzer Linie ein schlechtest Geschäft!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.258 von LongTermForever am 26.02.21 12:51:35

PS:
Zumal wir noch gar nicht über den Punkt gesprochen haben, dass der Umbau ja eventuell sogar vollständig fremdfinanziert ist und damit nicht einmal Eigenkapitalmittel bindet.
Im Ergebnis stünde den Mehrmieterträgen damit eine Zinslast von aktuell nahe 0 gegenüber, was dazu führen würde, dass die Aktionäre von einem gesteigerten FFO profitieren, ohne dass der Investitionsspielraum zur Neuakquise von DEFAMA überhaupt berührt wurde...

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.215.828 von LongTermForever am 26.02.21 10:48:20

Zitat von LongTermForever: Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

Korrekt und wie sind die Zahlen?

Wie ist das Ergebnis für defama? GIbt es eine Rendite und wie hoch ist diese?

Es ist schon so, dass man nun 3,4 Mio insgesamt ausgegeben hat, und meinst du, dass eine Miete von über 320 tsd im Jahr erzielt wird? Wie war das noch mit höchsten 9fache Jahresmiete?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.217.766 von Michale am 26.02.21 12:27:58

Hallo Michale,

vielen Dank für diesen wertvollen Hinweis, der uns damit schon ein gutes Stück weiterbringt.

Ich möchte vorausschicken, dass ich Experte für Bewertung, aber nicht für Steuerrecht oder Immoblienentwicklung bin, weshalb man mir manche nachfolgenden holzschnittartigen Argumentationen nachsehen möchte.

Im Ergebnis haben wir damit eine Steigerung der Jahresmiete um 85.000 Euro ggü. dem Ausgangspunkt. Bezogen auf die 2 Mio. Euro Investitionssumme wirkt dies zunächst noch etwas gering.

Hier müssen aus meiner Sicht jedoch weitere Aspekte berücksichtigt werden:

Effekt 1:
Defama tritt hier als Investor/Bauherr auf. Die 2 Mio. Euro sind damit anders zu werten, als eine Akquisition zu diesem Preis.
Bei letzterer können nur kleinere Abschreibungsbeträge über einen längeren Zeitraum steuerlich angesetzt werden. Im Falle des eigenen Neubaus werden die Steuervorteile deutlich höher sein, da in den 2 Mio. Euro sicherlich eine Vielzahl von Positionen enthalten sind, die sofort steuerlich voll absetzbar sind.
-> Im Ergebnis müssen den Mehr-Mieteinnahmen damit auch noch Cashflows aus Steuervorteilen hinzugerechnet werden, die ich nicht quantifizieren kann.

Effekt 2:
Nun könnte man argumentieren, dass 85.000 Euro auf eine um Steuereffekte gekürzte Investitionssumme von 2 Mio. Euro immer noch nicht den Mietfaktor von 10 bringen.
Hier übersieht man aber, dass das Objekt bereits in die Jahre gekommen war. Sofern man den Miet-Cashflow und damit den Marktwert von Löwenberg weiter erhalten wollte, hätte man wohl so oder so zeitnah Renovierungsinvestitionen tätigen müssen. Diesen vermutlich auch nicht gerade geringenen Investitionsaufwendungen hätte dann aber eventuell nur eine deutlich geringere Mietsteigerung gegenübergestanden, da man den Wünschen des Mieters mit einer bloßen Renovierung nicht vollumfänglich gerecht geworden wäre.
-> Leider kann man auch diese alternative Investitions-Zahl nur vermuten, es wäre aber blauäugig zu glauben, dass man die 180.000 Euro Jahresmiete aus GB 2019 weiter vereinnahmen hätte können, ohne neues Geld in die Hand zu geben. So bekommt man aber für dieses Geld ordentlich mehr Mieteinnahmen und FFO.

Alles in allem erscheint mir die Investition aus Aktionärssicht damit zumindest Kapitalkostenneutral, womit ich eine adäquate Verzinsung der Aktionärsmittel unterstelle.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.491 von LongTermForever am 26.02.21 11:24:50

Hallo LongTermForever,

auf der gestrigen Telco hat H. Schrade auf die Frage des Aktionärs H. Schwarz geantwortet, dass die "annualisierte Jahresmiete nach Abschluss der Umbauarbeiten bei 275.000€ liegt". Ihm sei Dank für diese Frage, die auch mir sehr weiterhilft.

Jetzt kannst du rechnen und ich bin auf dein Ergebnis gespannt, nachdem die Umbaukosten ja bei bekannten ca. 2 Mio. € liegen und vor Umbau ein Ist-Mietertrag von 180.690 in 2019 erzielt wurde.

Michale.