DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 140)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.215.828 von LongTermForever am 26.02.21 10:48:20

Zitat von LongTermForever: Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

Korrekt und wie sind die Zahlen?

Wie ist das Ergebnis für defama? GIbt es eine Rendite und wie hoch ist diese?

Es ist schon so, dass man nun 3,4 Mio insgesamt ausgegeben hat, und meinst du, dass eine Miete von über 320 tsd im Jahr erzielt wird? Wie war das noch mit höchsten 9fache Jahresmiete?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.217.766 von Michale am 26.02.21 12:27:58

Hallo Michale,

vielen Dank für diesen wertvollen Hinweis, der uns damit schon ein gutes Stück weiterbringt.

Ich möchte vorausschicken, dass ich Experte für Bewertung, aber nicht für Steuerrecht oder Immoblienentwicklung bin, weshalb man mir manche nachfolgenden holzschnittartigen Argumentationen nachsehen möchte.

Im Ergebnis haben wir damit eine Steigerung der Jahresmiete um 85.000 Euro ggü. dem Ausgangspunkt. Bezogen auf die 2 Mio. Euro Investitionssumme wirkt dies zunächst noch etwas gering.

Hier müssen aus meiner Sicht jedoch weitere Aspekte berücksichtigt werden:

Effekt 1:
Defama tritt hier als Investor/Bauherr auf. Die 2 Mio. Euro sind damit anders zu werten, als eine Akquisition zu diesem Preis.
Bei letzterer können nur kleinere Abschreibungsbeträge über einen längeren Zeitraum steuerlich angesetzt werden. Im Falle des eigenen Neubaus werden die Steuervorteile deutlich höher sein, da in den 2 Mio. Euro sicherlich eine Vielzahl von Positionen enthalten sind, die sofort steuerlich voll absetzbar sind.
-> Im Ergebnis müssen den Mehr-Mieteinnahmen damit auch noch Cashflows aus Steuervorteilen hinzugerechnet werden, die ich nicht quantifizieren kann.

Effekt 2:
Nun könnte man argumentieren, dass 85.000 Euro auf eine um Steuereffekte gekürzte Investitionssumme von 2 Mio. Euro immer noch nicht den Mietfaktor von 10 bringen.
Hier übersieht man aber, dass das Objekt bereits in die Jahre gekommen war. Sofern man den Miet-Cashflow und damit den Marktwert von Löwenberg weiter erhalten wollte, hätte man wohl so oder so zeitnah Renovierungsinvestitionen tätigen müssen. Diesen vermutlich auch nicht gerade geringenen Investitionsaufwendungen hätte dann aber eventuell nur eine deutlich geringere Mietsteigerung gegenübergestanden, da man den Wünschen des Mieters mit einer bloßen Renovierung nicht vollumfänglich gerecht geworden wäre.
-> Leider kann man auch diese alternative Investitions-Zahl nur vermuten, es wäre aber blauäugig zu glauben, dass man die 180.000 Euro Jahresmiete aus GB 2019 weiter vereinnahmen hätte können, ohne neues Geld in die Hand zu geben. So bekommt man aber für dieses Geld ordentlich mehr Mieteinnahmen und FFO.

Alles in allem erscheint mir die Investition aus Aktionärssicht damit zumindest Kapitalkostenneutral, womit ich eine adäquate Verzinsung der Aktionärsmittel unterstelle.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.491 von LongTermForever am 26.02.21 11:24:50

Hallo LongTermForever,

auf der gestrigen Telco hat H. Schrade auf die Frage des Aktionärs H. Schwarz geantwortet, dass die "annualisierte Jahresmiete nach Abschluss der Umbauarbeiten bei 275.000€ liegt". Ihm sei Dank für diese Frage, die auch mir sehr weiterhilft.

Jetzt kannst du rechnen und ich bin auf dein Ergebnis gespannt, nachdem die Umbaukosten ja bei bekannten ca. 2 Mio. € liegen und vor Umbau ein Ist-Mietertrag von 180.690 in 2019 erzielt wurde.

Michale.

[Huracan]

Die Investition war aber nicht außerplanmäßig:
„Vor fünfJahren drohte allerdings das Aldi-Aus.Wir haben 2016 das Gelände aus der Insolvenz herausgekauft, sagte Matthias Schrade.Hätten wir nicht gekauft, wäre Aldi längst verschwunden. Bereits damals wusste der Defama-Vorstand,dass hier investiert werden muss. Allerdings hätten sie das Gelände günstig erwerben können."
Quelle: Oranienburger Generalanzeiger vom 02.02.2021

[LongTermForever]

Und noch abschließende Worte, die ihr ebenfalls noch nicht auf dem Schirm zu haben scheint.

Mal abgesehen davon, dass hier im Forum schon so oft bemängelt wurde, es würden so alte Bestandsobjekte gekauft, wird hier auch gerne angebracht, das Kapital würde zu langsam investiert.

Ganz ehrlich, aus meiner Sicht zahlt Löwenberg auf beide dieser Dauer-Jammerthemen ein und soll ich euch was sagen - als Aktionär wäre ich Herrn Schrade sogar sehr dankbar, wenn er (gegeben zahlungsbereite Mieter) ALLE seine Märkte auf den neusten Stand bringen würde.

Denn wer sagt dir denn, dass Löwenberg nach Neubau nicht um die 200.000 Euro oder mehr jährliche Miete bringt.

Und dann hast du bei 2 Mio. Euro Investition nämlich genau den hier immer mantrisch gewünschten Mietfaktor von 10 auf dein eingesetztes Kapital und musst nicht mal in den aktuell wohl recht ausgeprägten Bieterkampf um neue Objekte einsteigen, um dein Kapital ins Verdienen zu bringen.

Ich bleibe bei meinem Fazit:
Seit IPO habe ich von Herrn Schrade nur ökonomisch sinnvolle Entscheidungen gesehen - solange ich nichts gegenteiliges entdecke, gehe ich weiterhin von diesem besonnenen Handeln aus.

Nochmal viele Grüße
LongTermForever

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.251 von babbelino am 26.02.21 11:11:04

Zitat von babbelino: @LongTermForever

Das ist doch gar nicht der Punkt. Die Kritik von supialexi zielt m.E. (zu Recht) in eine andere Richtung: Man hat für Löwenberg einmal eine Anfangsinvestition (Kauf) mit einer bestimmten Renditeerwartung (Mietrendite) getätigt. Infolge der nun außerplanmäßig fällig werdenden Investition verringert sich die Rendite des Gesamtinvestments.

Das ist doch gar nicht der Punkt babbelino. Es geht darum dass Dir Daten fehlen um das tatsächlich zu beurteilen.

Babbelino Du musst genauer arbeiten sonst wird es nichts mit den Renditen. Das haben wir ja auch schon per BM geklärt aber da wirst Du ja dann immer gleich fuchtig und wild wenn man Dich auf Fehler aufmerksam macht. Stattdessen kommt damn erneuter geistiger Dünschi** von Dir. Die Performance gibt uns Dir gegenüber ebenfalls recht aber auch das haben wir beide per BM geklärt.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.251 von babbelino am 26.02.21 11:11:04

Das ist schon der Punkt:

Keiner von uns kennt doch die neue Miete. Solange du diese nicht in meine oben beschriebene Berechnung einsetzen kannst, weißt du was die Rentabilität angeht schlichtweg Null!

[babbelino]

@LongTermForever

Das ist doch gar nicht der Punkt. Die Kritik von supialexi zielt m.E. (zu Recht) in eine andere Richtung: Man hat für Löwenberg einmal eine Anfangsinvestition (Kauf) mit einer bestimmten Renditeerwartung (Mietrendite) getätigt. Infolge der nun außerplanmäßig fällig werdenden Investition verringert sich die Rendite des Gesamtinvestments.

[LongTermForever]

Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

[babbelino]

Schön, dass jetzt wenigstens bei einem User hier der Groschen zu fallen beginnt. Die Spielbedingungen in den Fachmarktzentren werden von den großen Lebensmittelketten diktiert. Und wenn Aldi und Co nur mit einem Neubau zu halten sind, dann muss halt neu gebaut werden, egal wie alt und in welchem Zustand das vorherige Gebäude ist.

Das Problem bei Fachmarktzentren ist es abzuschätzen, wann in welchem Umfang Cashflows ein- und abfließen. Defama hat sich in den vergangenen Jahren diesbezüglich in einem Sweet-Spot bewegt, der aber nach meiner Würdigung nicht nachhaltig ist.