DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 155)

[Einstein]

Lustige Runde ...viele bekannte Teilnehmer die man hier trifft!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.713 von Michale am 18.11.20 07:57:05

Glaube ich weiß worauf sich deine Kommentare bezogen. Grundsätzlich ist es so, dass ein Kreditvertrag für die gesamte Dauer der Finanzerung abgeschlossen wird, entpechend wird auch ein Zins- und Tilgungsplan erstellt! Also auch nach Ablauf der Zinsbindung bleibt alles gleich, auch der Tillgungssatz. So habe ich selber gerade erlebt, als ich eine andere Tilgung für ein Restdarlehen nach Ablauf wollte. Da sagte man mir man müsste da, weil vorgeschrieben (ob gesetzlich oder Basel 2 oder sonst woher weiß ich nicht) einen komplett neuen Kreditvertrag ,auch mit erneuter Beurteilung von Kreditnehmer und beliehendem Objekt, machen.
Klar man kann die Bank wechseln, aber die neue Bank, hätte einen noch grösseren Aufwand. Das eben dazu, dass ich meinte den Tilgungssatz zu ändern, um Liquidität für neue Ankäufe zu haben. Meine Sparkasse sagte mir, wenn man zu einer anderen Bank ginge, würde die Sparkasse eine vorhandene Grundschuld abtreten zugunsten der neuen Bank. Ich weiß, dass die Sparkassen, Anstalten des öffentlichen Rechts sind, ob man dann eine Grundbuchbestellung, bzw die Abtretung dieser, ohne Notar machen kann, oder nicht, weiß ich nicht genau. Also Änderungen eines bestehenden Kreditvertrages, sind unüblich und mit viel Aufwand verbunden.

Wollte gerade genau errechnen, ob man bei einem Ankauf zur 11.5 fachen Miete, auch wie sonst ca 5 % tilgen könnte, dabei fiel mir auf, dass man es sehr einfach im Kopf überschlagen kann.

Also es wäre auch da einfach möglich. Da wundert mich, dass bisher so wenig cash übrig war, die Kosten waren wohl bisher sehr hoch. Vielleicht waren das auch hauptsächlich Kosten des Aufbaus. Selbst bei bester Auswahl von neuen Mitarbeitern stellt sich manchmal erst nach mehr als einem halben Jahr heraus, dass ein neuer Mitarbeiter nicht zum Unternehmen passt, und/oder völlig inkompetent ist. Unter Umständen hat das Unternehmen ein ganzes Jahresgehalt bezahlt und überhaupt keinen Nutzen für das Unternehmen gebracht.
Wo man ja wohl min 20 neue Leute in den letzten Jahren neu einstellte, könnten sich da schon sehr hohe Kosten ergeben haben, bis das Team für die defama komplett war!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.750.109 von JohannesWild am 18.11.20 11:22:43

Das ist ein sehr guter Punkt, der mir noch gar nicht aufgefallen ist, obwohl dieser Slide jetzt schon öfter gezeigt wurde.

M.E. müsste aber nur wenig geändert werden:

Der NAV (Year over Year, in Form einer Deltabetrachtung) enthält keine Doppelzählung bei der Dividende. Denn der NAV zum Jahresende ist bereits um die Dividende des laufenden Jahres gekürzt. Somit ist die NAV-Änderung eines Jahres ex-Dividende (netto) zu sehen.

Beim FFO sehe ich es aber ähnlich. Eine Addition von FFO und Dividende wäre fehlerhaft, da kein Dividendenabzug im jährlichen FFO erfolgt.

Allerdings vermute ich (da die Skala in dem Balkendiagramm zu grobteilig ist und auch Einzelwerte der Balken zum Nachrrechnen fehlen), dass es nur eine Frage des Wordings war und Herr Schrade vermutlich keine Doppelzählung vornahm

Die sauberste Lösung wäre es, die Legende des hellblauen FFo-Balken mit dem Zusatz "korrigiert um die jährliche Dividende" o.ä. zu versehen.

Viele Grüße
LongTermForever

[JohannesWild]

Präsentation EKF ist verfügbar

Hallo,

Die Präsentation vom EKF ist auf der Homepage der DEFAMA verfügbar.
Die Ausführungen zur Wertsteigerung finde ich interessant. Das Aufsummieren von FFO je Aktie, Dividende und NAV-Steigerung finde ich allerdings etwas befremdlich. Schließlich wird ja die Dividende aus dem FFO heraus bezahlt und auch die NAV-Steigerung wird teilweise aus dem FFO generiert. Das ist teilweise so wie wenn ich sage: Ich verdiene 2000€ (FFO), davon haue ich 1000€ auf den Kopf (Dividende) und lege ich 1000€ aufs Sparbuch (NAV). Das macht zusammen 4000€ Wertsteigerung.
Es gibt auch außerhalb vom FFO Wertsteigerungen im NAV. (Z.B. zum Ankauf unterhalb des Bewertungs-Multiples. Aber wenn man darauf hinaus will dann muss man das sauberer kommunizieren)
https://defama.de/home/investoren/praesentationen/

Seht ihr das ähnlich?

Gruß,

Johannes

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.656 von Michale am 18.11.20 07:52:09

Ja, sind wir uns einig, habe ich was anderes gesagt? Wie und Wo?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.656 von Michale am 18.11.20 07:52:09

ich vergaß noch zu schreiben:

Natürlich kann man bei Fälligkeit 2025 zu einer anderen Bank gehen und neu verhandeln. Aber das macht man deshalb nicht, weil es sehr viel Zeit kostet und man dann auch nochmal zum Notar muss w/Grundbuchumschreibungen und all dies sind auch zusätzliche Kosten.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.530 von supialexi2 am 18.11.20 07:36:08

Zitat von supialexi2:


nNatürlich wäre es jetzt toll gewesen, wenn man 2015 bis 2018 das doppelte angekauft hätte. Man hätte nur jeweils die Kapitalerhöhungen früherb machen müssen.
Dann würde man toll da stehen, und ab 2025 könnte man jeweils wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, vielleicht "nur" 3 oder 4% p.a. tilgen und könnte so einen Teil des Eigenkapital für Neuankäufe halten.

Klar nachher weiß man es immer besser!

Das läuft anders:
Der Darlehensvertrag ist bei Annuitätendarlehen fix für die gesamte Laufzeit, will heissen: Der Vertrag wurde fest abgeschlossen, lediglich bei Darlehensfälligkeit z.B. nach 10 Jahren in 2025 um bei deinem Beispiel zu bleiben ändern sich nur die dann gültigen Zinssätze. Die Tilgungen jedoch sind ein fester Bestandteil des Vertrages und dieser Anteil bleibt gleich. So kenne ich dies von einer Immobilienfinanzierung.

Michale

[supialexi2]

Von philojoephus Beitrag
11.11.19 12:53:11 Beitrag Nr. 1.420 (61.890.086

Eine wirklich tolle Auflistung! Besonders interessant sind die Ankaufspreise als Vielfaches der einzelnen Jahre. Fortlaufend kann man sehen, dass Ankaufspreise in Vielfaches der Jahresmiete, stetig, wenn auch manchmal ganz wenig, sich erhöht haben, bis man ende 2019 ,hier noch nicht aufgeführt, auch etwas zur 11 fachen,und sogar einmal zur 11.5 fachen Miete kaufte.

Was schön, dass man in den Vorjahren so günstig kaufen konnte.
Wird denn alles auch noch so laufen , wenn man zu 11.5fachen Jahresmiete und 20% Eigenkapital kaufte? Wenn man dann 2% Zinsen zahlt, auch noch was rechnen muss für Instandhaltung und Verwaltung, sowie anteilige Kosten der AG, noch 5% tilgen kann?
Schon jetzt bleibt ja bei ca 2.5% Zinsen für Objekte aus Vorjahren, insgesamt kaum was über!

Da wird man bei einem Ankauf zur 11.5 fachen Miete, wohl nur 4 oder 3.5 % tilgen können. Eigentlich auch nicht so schlimm, aber die Rentabilität wird schlechter.


nNatürlich wäre es jetzt toll gewesen, wenn man 2015 bis 2018 das doppelte angekauft hätte. Man hätte nur jeweils die Kapitalerhöhungen früherb machen müssen.
Dann würde man toll da stehen, und ab 2025 könnte man jeweils wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, vielleicht "nur" 3 oder 4% p.a. tilgen und könnte so einen Teil des Eigenkapital für Neuankäufe halten.

Klar nachher weiß man es immer besser!

[supialexi2]

Persönlich habe ich so oft und so viel von einem erhöhten Ankauf gesprochen, dass einige regelrecht wütend auf mich waren.Glaube wir können wohl davon ausgehen, dass defama die allermeisten zum Verkauf anstehende Objekte, angeboten bekommt.
Glaube, dass es oft am Preis liegt, dass, man doch nicht zum Zuge kommt. Schrade sagte dazu soweit ich mich erinnere "Geben wir jetzt bekannt, wir würden auch zur 11fachen Jahresmiete kaufen, bekommen wir nie wieder etwas angeboten, was man auch zur 9fachen kaufen kann".

Sehr einfach einleuchtend! Wenn man ein sonst gutes Objekt nur zur 11fachen Jahresmiete kaufen kann, was man auch schon erfolgreich machte, wird man das tun.

Wie noch stärker vor einem Jahr, meine ich, sollte man so bald wie möglich viel kaufen. Man hat viel luiqides Kapital, dass man auch mal auf ein höheresen Eigenkapital eingehen könnte. Man hat inzwischen eine leistungfähige Hausverwaltung "die mit ähnlichenn Persolstamm noch einige Objekte mit verwalten könne." ( in " Anführungszeichen, was iich aus dem Geschäftsbericht 2019 in Erinnerung habe.)
Da man grundsätzlich aus den eingehenden Mieten, nicht nur Zins und Tilgung zahlen, sondern auch alle sonstigen Kosten, gibt es keine finanzielle Belastungen, außer dem Kauf, für die AG.

Aber gleichzeitig vermindert man durch die laufenden Tilgungen die Schulden, und erhöht man das Vermögen der Gesamt AG.

[supialexi2]

Habe gerade im Geschäftsbericht 2019 gelesen, dass zwei Objekte gar nicht beliehen sind. Nehme an, dass es ehr um kleinere Immobilien handelt, die man 2015 voll aus dem Eigenkapital zahlte. Auch da wäre noch Luft min von ca zwei Mio oder mehr, die man aufnehmen könnte um die entsprechenden Eigenkapitalanteile bei Neukäufen einzubringen!