DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 171)

[babbelino]

@K1K1

Ein Aufvalutierungsvolumen i.H.v. 3 Mio. ergibt ein Investitionsvolumen von 3 Mio, es sei denn, Du würdest den LTV noch weiter verschlechtern wollen. Durch die Aufvalutierung entsteht ja kein Eigenkapital, welches Du leveragen könntest.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.039.661 von babbelino am 10.09.20 09:53:58

Noch nicht... So viel billiges Geld wie in die Märkte kommt will angelegt werden. Wenn Büroimmobilien jetzt zunehmend uninteressant werden rücken andere Themen in den Fokus.

Beispiel von gestern, BASF baut kein neues Bürogebäude wegen Home Office Trend.

https://www.rheinpfalz.de/lokal/ludwigshafen_artikel,-basf-b…

Das Geld muss sich im Immobilienbereich also neue Ziele suchen nachdem auch Einkaufszentren nicht mehr als sexy gelten. Logistik, Light Industrial und Fachmarktzentren scheinen mir derzeit da mit die interessantesten Kategorien in Deutschland zu sein. Sowas wie 5G Masten und Rechenzentren haben wir ja hier nicht notiert.

Zitat von babbelino: Ich bleibe dabei: Der Verbleib von Radeberg im Portfolio ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt nicht bereit ist, für Fachmarktzentren Phantasiemultiples aufzurufen.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.039.661 von babbelino am 10.09.20 09:53:58

Zitat von babbelino: Folgendes Rechenbeispiel:
Der Verkauf zu einem Multiple von 17 (Mietrendite 5,9%) würde bei 1,3 Mio. Miete 22,1 Mio. Verkaufserlös bedeuten bzw. einen Gewinn i.H.v. 7,6 Mio. Euro. Hebelt man diesen mit 60% (analog zum LTV Stand Halbjahr 2020) würde durch die Hebelung des Gewinns ein Investitionsvolumen von 7,6 Mio. Gewinn + 11,4 Mio. Hebel + alte Investitionssumme von 14,5 = 33,5 Mio. Euro entstehen. Sollte diese Summe weiter zu Mietrenditen i.H.v. 8% reinvestiert werden können, würde dies Mieteinnahmen von 2,7 Mio. Euro ermöglichen. Dies würde sich grob in FFO i.H.v. 1,1 Mio. transformieren lassen. Radeberg erwirtschaftet nur FFO i.H.v. 0,8 Mio. ab.

Ich bleibe dabei: Der Verbleib von Radeberg im Portfolio ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt nicht bereit ist, für Fachmarktzentren Phantasiemultiples aufzurufen.

Ich glaube es ist recht schwierig zu beurteilen, ob ein Verbleib oder Verkauf sinnvoller wären. Es kommen eine Reihe von Effekten hinzu, die von aussen nur schwer zu beurteilen sind (z.B. Einarbeitungszeit und -aufwand in ein Objekt, gerade bei Radeberg m.E. nicht ganz unwesentlich).

Deine Rechnung kann ich so oder so aber insofern nicht nachvollziehen, da die 3 Mio Aufvalutierung bei Nichtverkauf von Radeberg (dann auch gemäß deinem Beispiel wieder mit entsprechendem Hebel) ein Investitionsvolumen von 7,5 Mio € ergeben würden. Den Ansatz des anzunehmenden FFO aus den 7,5 Mio € kann ich in deiner Rechnung nicht erkennen !?

[babbelino]

@supialexi2

Steuerliche Überlegungen sind m.E, vernachlässigbar, da man bei einem etwaigen Verkauf prima den 6b in Anspruch nehmen könnte.

Folgendes Rechenbeispiel:
Der Verkauf zu einem Multiple von 17 (Mietrendite 5,9%) würde bei 1,3 Mio. Miete 22,1 Mio. Verkaufserlös bedeuten bzw. einen Gewinn i.H.v. 7,6 Mio. Euro. Hebelt man diesen mit 60% (analog zum LTV Stand Halbjahr 2020) würde durch die Hebelung des Gewinns ein Investitionsvolumen von 7,6 Mio. Gewinn + 11,4 Mio. Hebel + alte Investitionssumme von 14,5 = 33,5 Mio. Euro entstehen. Sollte diese Summe weiter zu Mietrenditen i.H.v. 8% reinvestiert werden können, würde dies Mieteinnahmen von 2,7 Mio. Euro ermöglichen. Dies würde sich grob in FFO i.H.v. 1,1 Mio. transformieren lassen. Radeberg erwirtschaftet nur FFO i.H.v. 0,8 Mio. ab.

Ich bleibe dabei: Der Verbleib von Radeberg im Portfolio ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt nicht bereit ist, für Fachmarktzentren Phantasiemultiples aufzurufen.

[supialexi2]

Also ich weiß jetzt hier nicht was und wann und wieviel Steuern anfallen.. Wenn man 17fache Jahresmiete erzielen kann, wäären das 22.1 mio abzügl. Kauf- und Baukosten 14.5 wären dann ca 7.6mio und ein Gewinn im höheren einstelliigen mio-Bereich,wenn wir davon ausgehen, dass seit Ankauf 0.5 mio getilgt sind , dann hat man nur noch 14mio aktuell Verbindllichkeiten,und man hätte 8.1 mio cash zur Verfügung ! ob und wieviel Steuern zu zahlen sind, ist mir unbekannt

[supialexi2]

Es ist kein Fehler Radeberg zu behalten!

Man hat wohl 5.5 Mio bezahlt und ca 9 mio iin den Umbau investiert,zusammen dann 14.5mio; Nach dem Umbau werden 1.3 mio Mieten erzielt, der walt ist dann bei Fertigstellung im November bei 12 Jahren , also ein Top Objekt, fast ganz neu mit soliden, guten Mietern mit überdurchschnittlicher Vertragslaufzeit.

Würde man es zur 20 fachen Jahresmiete verkaufen können,wären es 26 mio, bei 18 fach 23.4 mio bei 22-fach dann28.6 mio oder bei 17 facher Jahresmiete - 22.1 mio.

Wenn wir niedrig ansetzen könnte man zum 17fachen verkaufen, glaube eher mehr, oder es wird erst dann die 22 fache und mehr gezahlt, wenn der Shop komplett fertig ist, und zumindest ein paar Tage geöffnet hat. Da der Aufsichtsrat entscheiden muss kann Schrade kurzfristig nicht so handel wie es sinnvoll ist; die Regelung, dass der Aufsichtsrat über jeden Kauf und Verkauf entscheidet, sollte man ändern, und an die Regelung anderer AGs anpassen.

[Kampfkater1969]

Hat sich hier immer noch kein "ehrenamtlicher Re-Poster" der Defama-relevanten Inhalte von Vorstand Schrade auf seinem Twitter-Kanal gefunden?

Er selber will ja immer noch nicht hier sich direkt selbst einbringen, was ja möglich wäre, mit offenen Visier!

[Kampfkater1969]

Ich bin äußerst zufrieden mit der Halteentscheidung zu Radeberg.

War ja hier schon beizeiten geschriebene meine bevorzugte Handlungsweise.

Was wichtig ist, man erhält hierdurch einen Zuwachs an stillen Reserven, denn aktiviert werden ja nur die tatsächlichen Objektumbaukosten.

Meinen Respekt für diese weitsichtige Entscheidung unserer Organe.

[supialexi2]

Da man ja weder in 2019 noch in 2020 zusätzliche Käufe tätigen konnte, die die wegffallenden Mieten ( bei Verkauf) ausgleichen könnten, muss mman es eben behalten.
Überhaupt wird stark vermindert eingekauft! Ja es ist viel Arbeit potenzielle Ankäufe zu bearbeiten zu besichtigen, bei einigen Objekten jahrelang am Ball zu bleiben!
Und dann erst. .... Dann fängt die Arbeit erst richtig an! Dafür sind doch 18 Leute nur bei der Hausverwaltung , ob die nur tröödelig sind, oder was da sonst fals ch läuft? Hier könnte die Deutsche Konsum reit Vergleichszahlen liefern, kann mich an 5.5% Kosten für die Verwaltung erinnern, kann sein, dass die 2 %, die von der Ag an "Elgeti Brother" gezahlt werden noch dazu kkommen.

wieviel muss defama für die Verwaltung ausgeben?

Ich war lange voll beeindruckt von defama und Schrade, doch die ständig weit überproporzal steigenden Kosten sind unverständlich!

[hugohebel]

Nachdem er die ganzen Bilder auf twitter gepostet hat zum silberberg Center habe ich mir sowas schon gedacht. Wird halt auch echt ein modernes Ding und was besseres muss man erstmal finden.