DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 190)

[babbelino]

@LongTermForever

Entschuldige bitte, dass ich mich erst jetzt melde. Das Wetter war ganz passabel und ich war viel draussen. Ich glaube, Du hast meinen Punkt noch nicht verstanden, deshalb konkret am Beispiel Defama:

Defama weist in den Anschaffungs- u. Herstellungskosten (S 38 GB) ein Grundstücksvermögen i.H.v. 9,8 Mio. sowie Bauten i.H.v. 89,8 Mio. aus. Im Jahr 2019 hat sich diese Position um 12,1 Mio erhöht. Die Abschreibungen betrugen 2,5 Mio. Setzt man diesen Wert ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten, erhälst Du einen Wert von 0,0278. Dies bedeutet, dass Defama seine Immobilien in 36 Jahren abschreibt. Führt man diese Prozedur mit den Abschreibungen und entsprechenden Werten von 2018 durch, erhält man einen Wert von 40 Jahren.

Mein Punkt ist nun, dass diese Nutzungsdauer zu lang gewählt ist. Immerhin handelt es sich bei diesen Gebäuden meines Wissens ausnahmslos um gebrauchte Immobilien, die bereits einige Jahre auf dem Puckel haben. Erkennbar ist dies ua. daran, dass die Mietverträge eine relativ geringe Restlaufzeit von 4,5 Jahren haben. In der Branche sind bei Bezug eines neugebauten Objektes 10 bis 15 Jahre die Regel. D.h. die Immobilien sind bei Kauf durch Defama bereits wahrscheinlich zehn Jahre oder sogar noch älter. Angaben dazu finden sich bei Defama leider nicht. Jetzt kommen nochmal geschätzte 40 Jahre Nutzungsdauer hinzu, was eine geschätzte Lebenszeit von 50 Jahren (oder mehr) ergibt.

Das Problem: Supermärkte haben nicht so eine lange Lebensdauer. Nach 30 Jahren ist i.d.R. Schluss. Anders formuliert: Defama bildet den Lebenszyklus einer Fachmarktimmobilie nicht richtig (nämlich zu lang und damit zu optimistisch) ab. Die Beleihungswertermittlungsverordnung z.B. nennt für SB- Fach- und Verbrauchermärkte nur Nutzungsdauern von 10 bis 30 Jahren. Defama selber ist diesbezüglich auch ziemlich zugeknüpft und nennt auf S. 30 GB: "Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes." Bei anderen Unternehmen findet man hier ganz konkrete Angaben, bei Defama nicht.

Was heißt das für den Anleger? Das heißt, dass meines Erachtens kurzfristig a) der Werteverzehr m.E. nicht richtig (nämlich zu niedrig) abgebildet wird und b) das der Gewinnausweis zu hoch ist. Das heißt aber auch, dass wahrscheinlich früher als vom Anleger gedacht Geld in die Hand genommen werden muss, um in die Jahre gekommene Gebäude abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Das nenne ich Finacial-Engineering.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.543.188 von K1K1 am 25.07.20 15:04:49

Bei HGB-Bilanzen bringt die GuV keine (!) Höherbewertungen des Aktiva, die noch nicht echt verdient wurden. Dort werden nur tatsächliche Verkaufserfolge versteuert = somit "Steuerstundungseffekt

Bei HGB-Bilanzen werden für jeden Monat (!) die Aktiva bei den Gebäudewerten regelmäßig (!) nach festgelegten "amtlichen AfA-Tabellen" oder kürzeren nachgewiesenen Nutzungsdauern um AfA gemindert, mit der Folge = Betriebsausgaben = weniger Steuern

Bei IFRS u.ä. "modernen Bilanzregeln" macht man sich schon vor (!!) tatsächlichen Verkaufserfolgen reicher, mittels "fiktiver" Hochbewertung des Immobilienbestands.
Hierauf zahlt man Steuern, da ja gewinnerhöhende Vorgänge in der Regel. Oder spart Steuern, wenn die Gutachtenwerte kollabieren.

Zu den Gutachtenwerten:
Jeder Gutachter wird zu anderen Werten kommen, jeder. Und die Unterschiede nicht "Nasenwasser".

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.076 von Kampfkater1969 am 25.07.20 09:24:31

@ Kampfkater1969 schrieb am 25.07.20 09:24:31 Beitrag Nr. 1.915

>> Leider werden wir nicht erfahren, wie "günstig" oder "teuer" diese Fotovoltaikanlage isoliert erworben wurde.
Die DeFaMa ist ja immer sehr transparent, was die Kaufpreise angeht. Auf Nachfrage wurde mir gesagt, dass der Kaufpreis erst nach Zahlung der Immobilie genannt werden darf. Ich denke, in ein paar Wochen sind wir schlauer. Bei Zeitz war es ja auch so. Und dann kannst Du Dir auch den Kaufpreis der Solaranlage nennen lassen oder selbst ausrechnen.

Bleib gesund.

MfG JE

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.375 von Kampfkater1969 am 25.07.20 12:56:31

Zitat von Kampfkater1969: Somit werden die Gebäudebuchwerte einer DEFAMA, die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jedes Jahr weniger in der Bilanz. Und spart Steuern.

... Nicht so bei den "Hochbewertungskünstlern", die nicht nach HGB bilanzieren, da wird sich reicher gerechnet, bevor (!!) ein tatsächlicher Käufer diesen Preis auch tatsächlich zahlte.
Und diese zahlen oft Steuern auf diese "noch nicht realisierten Gewinne der Zukunft". ;-)

Kannst Du mal ein Beispiel dafür nennen (wie nach HGB bilanzierende Unternehmen mehr Steuern zahlen würden als solche, die nach IFRS bilanzieren), denn ob nun nach HGB oder IFRS bilanziert wird hat m.E. für die Steuerbilanz keine Bewandtnis!?

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.879 von LongTermForever am 25.07.20 14:10:00

Zitat von LongTermForever: Dann sehe ich aber zumindest bei einer Defama, die nach vorsichtiger (und auch ökonomisch „ehrlicher“) HGB Bilanzierung einfach nur Buy and Hold mit hohen EPS-Zuwachsraten betreibt, weder Financial Engineering, noch zu geringe Renditen oder Probleme aus der (in der Afa bereits antizipierten) geringeren Lebensdauer der Immobilien.

Für die übrigen Player kann ich nicht sprechen, da ich in diese Geschäftsmodelle u.a. aufgrund IFRS nicht investiere.

Ob die nun nach HGB oder IFRS bilanzieren ist doch letztlich "egal", denn bei beiden wird man seine eigene Bewerung vornehmen müssen - insbesondere in Hinblick darauf ob die Abschreibungen bzw. Auf-/Abwertungen denn nun realistisch bzw. anzupassen sind. FFO ist ja nicht umsonst eine weitere Kennziffer, auf die geschaut wird...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.375 von Kampfkater1969 am 25.07.20 12:56:31

Da sind wir auf einer Wellenlänge.

Dann sehe ich aber zumindest bei einer Defama, die nach vorsichtiger (und auch ökonomisch „ehrlicher“) HGB Bilanzierung einfach nur Buy and Hold mit hohen EPS-Zuwachsraten betreibt, weder Financial Engineering, noch zu geringe Renditen oder Probleme aus der (in der Afa bereits antizipierten) geringeren Lebensdauer der Immobilien.

Für die übrigen Player kann ich nicht sprechen, da ich in diese Geschäftsmodelle u.a. aufgrund IFRS nicht investiere.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.195 von LongTermForever am 25.07.20 12:26:51

Sehr gut erkannt!

Die AfA nach HGB umfassen den tatsächlichen "Wertverzehr" der sich abnutzenden Substanz.

Somit werden die Gebäudebuchwerte einer DEFAMA, die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jedes Jahr weniger in der Bilanz. Und spart Steuern.

Letztlich würde ja auch keiner sein Auto jedes Jahr höherbewerten oder den Wert gleich belassen....diese verlieren bekanntlich rasanter an Wert. Von wenigen Oldtimer und Youngtimern und raren Sondereditionen abgesehen.

Was im Zeitablauf meistens immer mehr im Wert steigt, ist der reine Grund und Boden. In HGB Bilanzen werden diese "unsichtbar" als echte stille Reserven behandelt.

Nicht so bei den "Hochbewertungskünstlern", die nicht nach HGB bilanzieren, da wird sich reicher gerechnet, bevor (!!) ein tatsächlicher Käufer diesen Preis auch tatsächlich zahlte.
Und diese zahlen oft Steuern auf diese "noch nicht realisierten Gewinne der Zukunft". ;-)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.997 von babbelino am 25.07.20 11:58:58

...wird bei dieser Argumentation berücksichtigt, dass Defama nach HGB bilanziert und somit die hohen Gewinne NACH Abschreibungen erwirtschaftet werden, wobei die Abschreibungsaufwendungen ja quasi den anschließenden (nicht GuV-wirksamen) Investitionsbedarf für Revitalisierung/Neubau zeitlich verteilt vorziehen?

...

[babbelino]

@Kampfkater

"Letztlich ist ein Einzelhandelsmarkt, der abgenudelt ist, auch kaum noch was wert, wenn er kurz vorm nötigen Abriss oder massiver Revitalisierung steht."

Danke für Deinen Beitrag, der vielleicht den ein oder anderen User hier im Board mit dem nötigen Abstand über Investitionen in "Fachmarktzentren" nachdenken läßt. Die auf den ersten Blick attraktiv erscheinenden Mietrenditen haben vor dem Hintergrund von Negativzinsen vielen Anlegern offenbar gehörig den Verstand vernebelt.

"Deshalb zahlt man ja auch höhere prozentuale Mieten auf die Verkehrswerte, weil die tatsächlichen Nutzungsdauern, technische und wirtschaftliche, weit (!) unter denen von Wohnimmobilien sind."

Genau aus diesem Grund sind diese Art "Investments" für mich tabu. Überspitzt formuliert: Die Hütten halten nicht. Zu ergänzen wäre noch, dass die großen Einzelhandelskonzerne dieses Geschäft seit Jahrzehnten aus dem eff-eff beherrschen. Die Spannen im Lebensmitteleinzelhandel sind gerade in Deutschland extrem niedrig. Überteuerte Mieten zahlt da niemand.

Aus Anlegersicht gilt es also abzuwägen, wer sich am Ende durchsetzt: Die jahrzehntelange Erfahrung der Lebensmitteleinzelhandelskonzerne in einem von Niedrigmargen und Verdrängungswettbewerb geprägten Marktumfeld gegen die Financial-Engineering-Künste der drei Seiteneinsteiger Raudies, Schrade und Elgeti in einem von Anlagenotstand geprägten Niedrigzinsumfeld.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.103 von Kampfkater1969 am 25.07.20 09:28:05

Zitat von Kampfkater1969: Deshalb werden ja "Schrottimmobilien" so bewertet, dass die Abbruch- und Entsorgungskosten vom Bodenrichtwert abgezogen werden.

Da staunt mancher Laie, was solche "Schätzchen" Wert sind.....

Letztlich ist ein Einzelhandelsmarkt, der abgenudelt ist, auch kaum noch was wert, wenn er kurz vorm nötigen Abriss oder massiver Revitalisierung steht.

Deshalb zahlt man ja auch höhere prozentuale Mieten auf die Verkehrswerte, weil die tatsächlichen Nutzungsdauern, technische und wirtschaftliche, weit (!) unter denen von Wohnimmobilien sind.

Wobei schon zu berücksichtigen ist, dass gute Standorte (deutlich) mehr wert sein können als der Bodenrichtwert, da die Immobilientypen, die DaFaMa (DKR etc.) erwerben ja nicht so ohneweiteres überall errichtet werden können - sind ja eben nicht nur "Einzelhandelsmärkte" sondern auch Fachmarktzentren etc..