DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 259)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.065.553 von babbelino am 19.07.19 15:30:40

Zitat von babbelino: @gate

Nein, natürlich nimmt kein rational denkender Mieter die mit einem Umzug verbundenen Risiken auf sich. Alleine die Drohung, einen Umzug in Erwägung zu ziehen reicht ja schon aus, um das zu erhalten, was man eigentlich möchte: Einen günstigeren Mietpreis. Und dieses Drohpotential ist in den Standorten Defamas deutlich erhöht. An Flächen herrscht in diesen Gemeinden nämlich kein Mangel.

Du schreibst: "Und spätestens nach 2 oder 3 Jahren hat jeder gemerkt wie da der Hase läuft von wegen "nörgelnde Mieter"". In diesem Punkt möchte ich Dir gerne widersprechen. In den letzten 2 bis 3 Jahren ist der WALT nämlich fast gleich geblieben und bewegt sich nach meiner Einschätzung auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Nachweis, ob Defama hier bei Auslaufen von Mietverträgen gut verhandeln kann und damit über attraktive Standorte verfügt, steht nämlich noch aus. Bisher ist eigentlich nur gezeigt worden, dass man billig aufgenommenes Geld in höhere rentierende Immobilien investieren kann. Ob man aber ein guter Immobilienmanager über den gesamten Zyklus (wir stehen ja seit 2009 auf der Sonnenseite des Immobilienmarktes) muss sich noch zeigen.

Sorry, babbelino aber anscheinend hast Du Dich im Tread überhaupt nicht eingelesen und schreibst nur, was Du für richtig empfindest, ohne vorher zu prüfen, ob darüber bereits geschrieben wurde und hier empfehle ich Dir nochmals, bevor Du hier mit Vermutungen um Dich wirfst, lese erst den Tread!

Das ist gut gemeint und erspart allen viel Leserei. Aus diesem Grunde antworte ich Dir hier nicht mehr, solange Du nur Fragen stellst, die bereits ausgiebig diskutiert wurden.

Trotzdem einen schönen Abend

Michale

[babbelino]

@gate

Nein, natürlich nimmt kein rational denkender Mieter die mit einem Umzug verbundenen Risiken auf sich. Alleine die Drohung, einen Umzug in Erwägung zu ziehen reicht ja schon aus, um das zu erhalten, was man eigentlich möchte: Einen günstigeren Mietpreis. Und dieses Drohpotential ist in den Standorten Defamas deutlich erhöht. An Flächen herrscht in diesen Gemeinden nämlich kein Mangel.

Du schreibst: "Und spätestens nach 2 oder 3 Jahren hat jeder gemerkt wie da der Hase läuft von wegen "nörgelnde Mieter"". In diesem Punkt möchte ich Dir gerne widersprechen. In den letzten 2 bis 3 Jahren ist der WALT nämlich fast gleich geblieben und bewegt sich nach meiner Einschätzung auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Nachweis, ob Defama hier bei Auslaufen von Mietverträgen gut verhandeln kann und damit über attraktive Standorte verfügt, steht nämlich noch aus. Bisher ist eigentlich nur gezeigt worden, dass man billig aufgenommenes Geld in höhere rentierende Immobilien investieren kann. Ob man aber ein guter Immobilienmanager über den gesamten Zyklus (wir stehen ja seit 2009 auf der Sonnenseite des Immobilienmarktes) muss sich noch zeigen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.034.104 von babbelino am 16.07.19 10:34:28

Zitat von babbelino: :laugha kann ich mir kein profundes Urteil erlauben. Auffällig ist es, dass nicht wenige Akteure in den jungen Immobiliengesellschaften eher einen Hintergrund als Investmentbanker haben. Eine handfeste Immobilienkrise mit austrocknenden Kreditmärkten, sinkenden Wertansätzen, nörgelnden Anlegern und Mietern haben viele dieser Herrschaften noch nicht mitgemacht. Wir werden sehen, wohin das führt und ob man eine Lernkurve hinbekommt.

PS: Ich male mir gerade aus, wie wohl Dein Impairmenttest aussieht

defama gibt es nun seit , glaube 5 Jahren. Und spätestens nach 2 oder 3 Jahren hat jeder gemerkt wie da der Hase läuft von wegen "nörgelnde Mieter".... Ich selber kenne das Problem auch zu genüge.
Es wurde häufig von defama dargestellt, dass man viel mit den Mietern spricht. Auch bei Wohnungsgesellschaften ist der Trend nicht mehr als "Gutsherr der Wohnungen zuteilt" zu agieren und sich zu fühlen, sondern als Dienstleister, der für den Mieter da ist. Natürlich , wenn man alles machen würde, was Mieter sich vorstellen, wäre man Pleite! Dennoch, ist doch gerade bei gewerblichen Objekten einiges anders. Der Mieter will damit Geld verdienen und hat auch oftmals selber einige hunderttausend (Ladeneinrichtung etc) investiert. Nörgeln kann er, wohl der Regionalverantwortliche oder Filialleiter, doch letztlich zählt ob man da was verdient. Wenn es mal ein alternatives Ladenlokal in ähnlicher Lage geben würde, könnte das ein Konkurrent sein.

Dennoch lohnt ein Umzug nur, wenn auch wirklich Vorteile damit verbunden sind. Also man bessere Flächen hat, eine bessere Lage oder sehr viel weniger Mieter zahlt.
Das macht kein Unternehmen, nur weil man in der neuen Fläche 1 euro weniger den qm bezahlt.
Wenn jedoch der Markt keinen Gewinn abwirft, dann ist es mit der Zukunft schlecht bestellt und da führen auch selten ein paar tausend Euro weniger Miete im Jahr zu keinem Gewinn.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.061.026 von Kampfkater1969 am 19.07.19 07:28:15

Was noch dazu kommt und was ich gestern in einem Interview gehört habe:
Die Außenhandelsdefizite der USA gegenüber Deutschland werden seit Jahrzehnten Jahr für Jahr nicht ausgeglichen! Sollte es einmal umgekehrt kommen, also mehr Importe als Exporte in die USA, würden diese Defizite der USA nicht als Guthaben angerechnet werden. Unglaublich!
Nur zur Ergänzung zum Thema Target2-Salden!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.058.965 von babbelino am 18.07.19 20:09:59

Alles immer eine Frage der Sichtweisen. Ich finde derzeit die "sicheren Eurogeldanlagen" massivst überteuert....weil nicht mehr risikolose Renditeanlagen sondern renditelose Risikoanlagen....

Wenn sich unsere Bundesbank via TARGET 2, ohne völkerrechtlich geschlossene Verträge durch unsere indirekte Demokratie legitimiert, dafür hergibt:

Obergrenzenlos, unverzinst, unbesichert und unkündbar den anderen €-Ländern diese Kredite einzuräumen......nun bald eine Billion € (!!), dann würde jeder Mitbürger oder Unternehmer, der dies in eigener Sache so handhaben würde, wegen massiver geistiger Defizite wohl entmündigt werden und auf seinen Geisteszustand untersucht werden.....

Diese "Kredite" kommen ja on Top auf die Staatsschulden der "Partnerländer im €" drauf....wie Italien.....

Die neue EZB-Chefin steht ja nun für eine noch brutalere "Minuszinsenlandschaft" zur Verfügung.....unter ihrer Fahne wurde ja schon ein Modell berechnet, dass man für das Bargeld eine Art extra Umrechnungskrus einführen könnte.....wer dann bar zahlt, zahlt mehr als mit dem "digitalen Geld"....damit könnte man die Minuszinsen auf weit unter 1% senken.....und auch das Bargeld treffen.....entwerten.

Fakt ist:

Will unsere Demokratrie den € behalten? Falls ja, nur zwei Möglichkeiten

1. Massive Weginflationierung der Staatsschulden mittels brutaler EZB-Politik (ohne echte Zinsgewinne nach Inflation für Sparer, sondern Entwertung dieser Guthaben, schleichend aber jährlich signifikant)

2. Massive Finanzausgleiche aus Deutschland heraus in die "Partystaaten des €"
Aber dies dürfte aktuell nur bei unseren Linken als machbar eingestuft werden....Teile der CDU noch dagegen, aber es könnte häppchenweise kommen....

Die nun geplante "Aktiensteuer" in Deutschland will ja unsere linke GROKO nur auf Aktien abkassieren und nicht auf Zockerderivate.......und das Aufkommen soll europäisch umverteilt werden als Belohnung für "Mitmachstaaten"

Also könnte es dann so kommen, dass ein Kleinanleger und Vorsorgesparer diese Steuer zu zahlen hat auf seine DEFAMA Käufe.......die Derivatezocker nicht.....auch nicht unsere Deutsche Bank etc...

Irre? Irre! Aber wohl der aktuelle "linke Wählerwille" da Aktien ja das Teufelszeig seien, so unsere Linken, auch der CDU, die für alle Finanzkrisen verantwortlich waren und sein werden zukünftig.

So sieht "alternativlose Politik" aus? Faire und angemessene Guthabenszinsen entfallen lassen, weil sonst € scheitert, dafür den Sachwert Aktie zusätzlich besteuern....

Bürger bei uns zahlen ja schon OECD Daten zufolge die weltweit höchsten Steuern und Abgaben.

Dann noch die Vorsorge der Bürger zusätzlich belasten.......Irre? Irre!

[babbelino]

@Kampfkater

Wenn Weidmann EZB-Chef geworden wäre, hätte ich einem Szenario steigender Zinsen noch eine gewisse Restchance eingeräumt. Mit Frau Lagarde definitv nicht. Die Dame ist eine Vollblutpolitikerin und wird neue Maßstäbe in punkto lockerer Geldpolitik setzen. Aber vielleicht wird Libra ein Game-Changer. Die Notenbank der Welt haben die Gefahr erkannt und schiessen sich ein. Mal sehen. Sollte es Facebook wider meines Erwartens gelingen, die Widerstände zu durchbrechen, werden sich die Politiker und Zentralbanken etwas einfallen lassen müssen. Aber wir werden sehen. Defama ist, wie Du zu Recht sagst, sicherlich nicht die schlimmste Immo-Aktie. Nach meinen (möglicherweise verschobenen) Maßstäben aber leider zu teuer.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.034.104 von babbelino am 16.07.19 10:34:28

....die Flut hebt alle Boote (sofern kein Wrack).........oder erst die Ebbe zeigt, wer keine Badehose hat....

Noch wird ja durch die EZB verhindert, dass "Zombieunternehmen" und auch "Zombiestaaten" pleite gehen können, Dank der "alternativlosen Niedrigst- und Negativzinsen....

Bin davon überzeugt, sollte unsere Politik und EZB mal wieder eine "Marktbereinigung" zulassen, eine DEFAMA der Gewinner wäre und uns Aktionäre mit weitaus weniger Kursrückgängen belasten würde...da gäbe es ganz andere implodierende Immo-Aktien.....

[Michale]

Habe vorhin mit H. Schrade von DeFaMa telefoniert:

Bei einem Radeberg-Verkauf fällt keine30%ige Steuer an. Die Steuer liegt hier bei 15,83 % und zwar Steuer als "Erweiterte Grundstücksgesellschaft". Jedoch wurde Radeberg in das Anlagevermögen verbucht. Sollte dies vom Finanzamt anerkannt werden, so würden hier nur 5 % aus dem Gewinn versteuert. Dies entspräche dann nur ca. 1,5 % Steuer!

Für Radeberg lag ein Kaufangebot vor, dass 7 Mio. Ertrag gebracht hätte. Dies hat H. Schrade als zu gering abgelehnt, da das Objekt nach dem Umbau als Neuwertig gilt und man hier auch das 16-17fache des Jahresnettomietertrages als Verkaufserlös erziehlen könnte. Das 16-fache entspricht einem Gewinn von 7,3 Mio und das 17-fache 8,5 Mio. Und ich hatte DeFaMa so verstanden, dass man mit 8 - 9 Mio. Ertrag rechnet.

Schönen Tag noch.

Michale

[babbelino]

:laugha kann ich mir kein profundes Urteil erlauben. Auffällig ist es, dass nicht wenige Akteure in den jungen Immobiliengesellschaften eher einen Hintergrund als Investmentbanker haben. Eine handfeste Immobilienkrise mit austrocknenden Kreditmärkten, sinkenden Wertansätzen, nörgelnden Anlegern und Mietern haben viele dieser Herrschaften noch nicht mitgemacht. Wir werden sehen, wohin das führt und ob man eine Lernkurve hinbekommt.

PS: Ich male mir gerade aus, wie wohl Dein Impairmenttest aussieht

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.033.651 von babbelino am 16.07.19 09:42:24

Die längere Lebenserwartung wird etwas ausgleichen können, dann ist es auch so, dass vor Ort bei den Objekten nicht auch jüngere Bürger zuziehen würden...ich habe z.B. in der Nähe eines Objektes persönliche Einblicke, wenn ich vor Ort bin......da geht auch in 20 Jahren nicht die Welt unter.

Wenn die Objekte dann entschuldet sind, wären auch weniger Mieten je qm noch fette Renditen.

Zu den Motiven der Verkäufer.......ist wie an der Börse, jede Partei meint, man ist schlauer......nur die Zukunft wird es zeigen.....

Sind wir froh, dass es Verkäufer zu diesen Konditionen gibt und unser Vorstand mit viel Bedacht ankauft.....kein Vorstand, der wie besoffen kauft.....und dann mit fetten Abfindungen das Minenfeld verlässt.....

So ein Vorstand wie bei DEFAMA ist ein "selbstgeschaffenes immaterielles Wirtschaftsgut", sehr werthaltig und nicht abschreibbar