DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 260)

[babbelino]

@Kampfkater

Den Online-Handel sehe ich auch nicht unbedingt als Bedrohung für Defama. Skeptisch machen mich die längerfristigen Prognosen hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Attraktivität als Wirtschaftstandort, ärztliche Versorgung etc. Laut Prognose-Gutachten sieht es da für Sachsen-Anhalt und Brandenburg sehr düster aus. Defama wird dies bei Mietvertragsverlängerungen zu spüren bekommen.

Lustig finde ich die offensichtliche Diskrepanz in der Wahrnehmung der Anleger und der Verkäufer der Immobilien. Die Verkäufer der Immobilien sind offenbar froh, diese für teilweise 9% Mietrendite zu verkaufen und der Börsenanleger ist froh, diese mit 7% bewerten zu können. Dazwischen ist nicht viel passiert bei, d.h. es gab i.d.R. keine Neu- oder Umbauten, keine spektakulären Mietvertragsverlängerungen. Einfach nur eine andere Bewertung der Risiken und Cashflows der gleichen Immobilie.

[Kampfkater1969]

Ich verfolge ja auch die Entwicklung des stationären Handels in den USA...da dortige Änderungen und "Innovationen" oft mit Zeitverzug auch unsere "europäische Kultur" bereichern.

Walmart hatte dort massive Probleme, sich gegen die Onlinekonkurrenz zu wehren......bis man endlich reagierte....nun dort massives Wachstum.....ist nun dort der wachstumsstärkste Onlineanbieter....und wie?

Indem er "Click & Collect" einführte.....die Kunden bestellen online und fahren nur noch zur örtlichen Filiale vor, um die bezahlte Ware einzuladen.......kommt enorm gut an.......hier der Vorteil des großen Netzes an stationären Filialen. Nun Nummer 2 in USA online.....

Übertragen auf Defama ist es mir da nicht bange......auch diese Mieter könnten mit solchen Konzepten sehr gut gegen Amazonisierung des Einzelhandels ankämpfen.

"Store 8 Projekt" bei Walmart wird erstklassige hauseigene hochintelligente Chatbots einsetzen, Kunde wird perfekt betreut, man hat ja die Big Data des Kunden.......spart Milliarden ein, sichert aber die Präsenz des Einzelhandels in der Fläche.....

[babbelino]

@Gordon

Ich habe Dir eine Boardmail gesendet.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.859 von babbelino am 12.07.19 20:22:53

Zitat von babbelino: @Gordon

Noch anschaulicher ist vielleicht der Vergleich mit den Cashearnings (die Cashearnings je Aktie bei Industrieunternehmen entsprechen den FFO je Aktie bei Immobilienunternehmen). Anhand der Cashearnings kannst Du ein KGV berechnen, ich mache dasselbe mit den FFO. Natürlich ist bei gleichem KGV dasjenige Unternehmen ceteris paribus preiswürdiger, welches weniger hoch verschuldet ist.

Kannst du mir andere Immobilienunternehmen nennen, welche günstiger bewertet sind als DEFAMA und trotzdem so wachstumsstark sind? Gerne anhand eines Vergleichs durch EV/EBITDA. Meine das durchaus ernst, vielleicht habe ich ja etwas übersehen.

Grüße

GG

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.985 von Gordon--Gekko am 12.07.19 20:37:27

Ich habe bei obiger Berechnung übrigens bereits dem Kauf von Dinslaken berücksichtigt.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.859 von babbelino am 12.07.19 20:22:53

Zitat von babbelino: @Gordon

Kein Problem. Vielleicht habe ich mich auch missverständlich ausgedrückt. Ich mache einen neuen Versuch. Bei einem Vergleich zweier Immobiliengesellschaften, deren Immobilienqualität, Marktkapitalisierung und FFO exakt gleich sind, würdet ihr ja immer dasjenige kaufen, das weniger hoch verschuldet ist. Zum Beispiel berechnet man bei Industrieunternehmen das EV/EBITDA. Innerhalb eines Sektors würde man bei einem Vergleich zweier Unternehmen dasjenige als preiswürdiger einstufen, welches das niedrigere EV/EBITDA-Multiple besitzt. Anstatt des EBITDA verwende ich die FFO.

Noch anschaulicher ist vielleicht der Vergleich mit den Cashearnings (die Cashearnings je Aktie bei Industrieunternehmen entsprechen den FFO je Aktie bei Immobilienunternehmen). Anhand der Cashearnings kannst Du ein KGV berechnen, ich mache dasselbe mit den FFO. Natürlich ist bei gleichem KGV dasjenige Unternehmen ceteris paribus preiswürdiger, welches weniger hoch verschuldet ist.

Die Aussage, dass es rund 30 Jahre dauert, bis die heutigen FFO den EK+FK-Wert decken, läßt sich wie folgt ableiten: EK (Marktkapitalisierung)+FK=129 Mio. Euro. FFO = 4,4 Mio. Euro, d.h. 129/4,4 = 30.

Das ist aber eine sehr theoretische Betrachtung. Und lässt meiner Meinung nach außer Acht, dass DEFAMA als Unternehmen (!und nicht nur als Portfolio) einen Vorstand sowie weitere Mitarbeiter beschäftigt, welche sich um die Expansion des Unternehmens kümmern und eben nicht nur das Portfolio verwalten. Und diese Kosten finden beim FFO ja auch Berücksichtigung.

Ich ziehe es vor den EV ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu setzen. Dabei komme ich derzeit auf eine Bruttorendite von rund 7,5% ergo einem Multiple von 13,33. Ob das nun teuer oder günstig ist muss jeder für sich entscheiden. Wie aber schon öfters geschrieben wurde, finden z.T. Transaktionen größerer Portfolien für solche Multiples statt. Damit wäre das Portfolio meiner Meinung nach fair bewertet. Hinzu kommt aber, dass es die letzten Jahre gelungen ist pro Jahr deutlich zweistellig zu wachsen. Das sollte denke ich bei der Bewertung des Unternehmens (!= Portfolios) berücksichtigt werden. Betrachtet man die Peergroup (Deutsche Konsum, VIB) so sind diese höher bewertet (Kurs-FFO-Verhältnis / Bruttorendite).

Soviel zu meiner Meinung. Ich bin selbst Aktionär der Gesellschaft, halte mich aber mit Neuinvestments derzeit zurück. Soll natürlich keine Handlungsempfehlung darstellen. Habe alle Zahlen auf die Schnelle berechnet, daher auch keine Gewähr auf Richtigkeit.

[LongTermForever]

Oder anders ausgedrückt: Theoretisch könnte ich 0 tilgen und immer nur die gleichbleibenden Zinsen leisten. Dann würde ich 15,70€ für die Aktie zahlen und würde jährlich aktuell 5 Mio FFO annualisiert / 3,9 Mio Aktien = 1,28€ FFO erhalten, in dem die Kreditzinsen ja schon raus sind. Das sind dann 1,28/15,70 = 8,2% Aktionärsrendite.

[LongTermForever]

Exakt, da der FFO den Jahresüberschuss als Startpunkt hat, in dem ja schon die Fremdkapitalzinsen abgezogen sind. Somit müsste man für die Tilgungsrechnung zumindest EV / (FFO + Zinsen) rechnen. Aber wie gesagt, als Aktionär interessiert mich eigentlich nur, wann der „mir“ zustehende Cashflow (FFO) Menschen „meinen“ Kapitaleinsatz (Market Cap bzw. Kurs) zurückverdient hat.

[babbelino]

@Gordon

Kein Problem. Vielleicht habe ich mich auch missverständlich ausgedrückt. Ich mache einen neuen Versuch. Bei einem Vergleich zweier Immobiliengesellschaften, deren Immobilienqualität, Marktkapitalisierung und FFO exakt gleich sind, würdet ihr ja immer dasjenige kaufen, das weniger hoch verschuldet ist. Zum Beispiel berechnet man bei Industrieunternehmen das EV/EBITDA. Innerhalb eines Sektors würde man bei einem Vergleich zweier Unternehmen dasjenige als preiswürdiger einstufen, welches das niedrigere EV/EBITDA-Multiple besitzt. Anstatt des EBITDA verwende ich die FFO.

Noch anschaulicher ist vielleicht der Vergleich mit den Cashearnings (die Cashearnings je Aktie bei Industrieunternehmen entsprechen den FFO je Aktie bei Immobilienunternehmen). Anhand der Cashearnings kannst Du ein KGV berechnen, ich mache dasselbe mit den FFO. Natürlich ist bei gleichem KGV dasjenige Unternehmen ceteris paribus preiswürdiger, welches weniger hoch verschuldet ist.

Die Aussage, dass es rund 30 Jahre dauert, bis die heutigen FFO den EK+FK-Wert decken, läßt sich wie folgt ableiten: EK (Marktkapitalisierung)+FK=129 Mio. Euro. FFO = 4,4 Mio. Euro, d.h. 129/4,4 = 30.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.358 von babbelino am 12.07.19 19:04:51

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko

Nein, das sehe ich anders. Euer "Modell" funktioniert prima in Phasen sinkender Zinsen. Was passiert aber, wenn der Zins mal steigt? Dann beginnt der Leverage gegen Euch zu arbeiten, weil die Marktwertänderungen sich immer im Eigenkapitalwert niederschlagen, nicht aber im Kreditvolumen mit dem die Immo finanziert wurde. Dazu kommt, dass der FFO bei hohem Leverage und anziehenden Zinsen durchaus stärker sinken kann. Aus diesem Grunde schaue ich mir immer an, wie lange es dauert, bis der FFO den gesamten Kaufpreis (EK+FK) abgetragen hat. Logischerweise, je kürzer um so besser.

Kaufe ich heute eine Defama-Aktie, dauert es bei einem FFO i.H.v. 4,4 Mio. Euro p.a. eben rund 30 Jahre, bis mein Börsenwert und das Fremdkapital abgezahlt wurde. Das ist mir, wie schon gesagt, viel zu lange.

Ich habe jetzt gerade nicht so viel Zeit. Nur soviel: Die Anfangstilgung beträgt Stand 31.03.2019 ca. 4,99% (Quelle: Firmenpräsentation auf der Homepage). Demzufolge würde es eben keine 30 Jahre dauern.