DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 261)

[babbelino]

@Gordon-Gekko

Nein, das sehe ich anders. Euer "Modell" funktioniert prima in Phasen sinkender Zinsen. Was passiert aber, wenn der Zins mal steigt? Dann beginnt der Leverage gegen Euch zu arbeiten, weil die Marktwertänderungen sich immer im Eigenkapitalwert niederschlagen, nicht aber im Kreditvolumen mit dem die Immo finanziert wurde. Dazu kommt, dass der FFO bei hohem Leverage und anziehenden Zinsen durchaus stärker sinken kann. Aus diesem Grunde schaue ich mir immer an, wie lange es dauert, bis der FFO den gesamten Kaufpreis (EK+FK) abgetragen hat. Logischerweise, je kürzer um so besser.

Kaufe ich heute eine Defama-Aktie, dauert es bei einem FFO i.H.v. 4,4 Mio. Euro p.a. eben rund 30 Jahre, bis mein Börsenwert und das Fremdkapital abgezahlt wurde. Das ist mir, wie schon gesagt, viel zu lange.

[Investor024]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.013.213 von babbelino am 12.07.19 15:15:34

Zitat von babbelino: Hinzu kommt, dass diese Art von Immobilien nach 30 Jahren "auf" ist, d.h. abgerissen werden kann.

Darf ich hierzu mal die Frage stellen, weshalb in der Branche regelmäßig so ganz selbstverständlich anstelle des Gewinns auf die FFO (Gewinn + Abschreibungen) abgestellt wird? Ist es nicht eher wirtschaftliche Realität, dass die Gebäude nach 30 Jahren tatsächlich reif für den Neubau sind und diese Situation durch die Abschreibungen ganz zutreffend abgebildet wird? Da fehlt mir noch der gedankliche Durchbruch.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.014.875 von gate4share am 12.07.19 18:00:29

Also zumindest ende 2018 hat man bei defama einen externen Gutachter beauftragt die Werte der Immobilien zu bewerten.

Habe ich wohl irgendwie übersehen, dass diese NAV Berechnung auch immer Teil der Geschäftsberichte gewesen sein soll.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.014.947 von LongTermForever am 12.07.19 18:09:42

Zitat von LongTermForever: Bzgl. Mietrendite würde ich aus Aktionärssicht aber FFO/Equity Value (= Market Cap) nicht FFO/EV (inkl. Fremdkapital) teilen, das ist ja gerade der Trick am Leverage, die Fremdkapitalgeber interessieren uns doch nicht, da dieses Kapital nicht von „uns“ stammt. Und darauf ist die Rendite doch gut (Hinweis: im FFO sind die Fremdkapitalzinsen iS Entlohnung FK Geber ja auch schon abgezogen).

Aber wie immer lets discuss, gerade wenn ich was übersehen hätte.

Sehe ich ja auch so, deswegen meine Nachfrage...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.014.023 von Gordon--Gekko am 12.07.19 16:36:12

Bzgl. Mietrendite würde ich aus Aktionärssicht aber FFO/Equity Value (= Market Cap) nicht FFO/EV (inkl. Fremdkapital) teilen, das ist ja gerade der Trick am Leverage, die Fremdkapitalgeber interessieren uns doch nicht, da dieses Kapital nicht von „uns“ stammt. Und darauf ist die Rendite doch gut (Hinweis: im FFO sind die Fremdkapitalzinsen iS Entlohnung FK Geber ja auch schon abgezogen).

Aber wie immer lets discuss, gerade wenn ich was übersehen hätte.

[gate4share]

Finde das jetzt alles verwirrend.

Vielleicht darf es ich nochmals zusammen fassen wie es sachlich verstanden habe und es wäre schön, wenn es jemand korrigieren würde.

Also es gibt die Bilanzierung nach Handelsgesetzbuch (HGB) . Da ist festgelegt, dass die Immobiien zu Anschaffungpreisen abzüglich Abschreibungen bilanziert werden und genauso macht es auch defama.

Dann gibt es noch eine Berechnung des NAV. Und dieser NAV wird anders Berechnet. Hier wird wohl von einem Faktor der 12 fachen Jahresmiete beim Verkauf ausgegangen und so kommt man auf en genannten NAV. Das ist aber keine offizielle Wertberechnung, sondern die Darstellung wohl eines massgeblichen Immobilienverbandes.

Direkte Wertgutachten wurden bisher noch nicht von dritter Seite vorgenommen.

Bin gerne bereit etwas anderes an zu nehmen ,wenn es falsch von mir verstanden wurde.

[babbelino]

Wie ich geschrieben habe: Du erfährst, wie lange Du brauchst, bis die Rückflüsse aus Deiner Immobilie das Fremd- und Eigenkapital abgetragen haben.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.013.213 von babbelino am 12.07.19 15:15:34

Zitat von babbelino: @LongTermForever

Deinem Hinweis auf den FFO stimme ich zu. Bei Immobilien betrachte ich gerne den Nettomietmultiple unter Berücksichtigung der Art der Immo und deren Lage, den FFO (bezogen auf den EV) und den qm-Preis (bezogen auf den EV). Bei Defama stört mich die relativ geringe FFO-Rendite i.H.v. 3,5% (4,4 Mio. FFO bezogen auf EV i.H.v. 126 Mio. Euro).

Das ist schlichtweg zu wenig für ein Immobilienportfolio, deren Objekte sich gemäß des jüngsten Prognos-Gutachtens fast ausschließlich in Gebieten befinden, deren Einwohnerzahlen und damit auch deren Kaufkraft in den nächsten Jahren weiter abnehmen werden. Immerhin brauche ich bei diesen niedrigen FFO-Renditen fast 30 Jahre, bis der Kredit und die Marktkapitalisierung durch die Cashrückflüsse bezahlt / gedeckt wurden. Dazwischen liegen etliche Mietvertragsverlängerungen und die damit verbundenen Unsicherheiten. Den Bevölkerungs- und Kaufkraftschwund werden die Einzelhändler ganz sicher mietmindernd geltend machen. Hinzu kommt, dass diese Art von Immobilien nach 30 Jahren "auf" ist, d.h. abgerissen werden kann.

Worin besteht denn der Sinn den FFO (welcher nach FK-Zinsen ist) durch den EV zu teilen (welcher FK inkludiert)?

[babbelino]

@LongTermForever

Deinem Hinweis auf den FFO stimme ich zu. Bei Immobilien betrachte ich gerne den Nettomietmultiple unter Berücksichtigung der Art der Immo und deren Lage, den FFO (bezogen auf den EV) und den qm-Preis (bezogen auf den EV). Bei Defama stört mich die relativ geringe FFO-Rendite i.H.v. 3,5% (4,4 Mio. FFO bezogen auf EV i.H.v. 126 Mio. Euro).

Das ist schlichtweg zu wenig für ein Immobilienportfolio, deren Objekte sich gemäß des jüngsten Prognos-Gutachtens fast ausschließlich in Gebieten befinden, deren Einwohnerzahlen und damit auch deren Kaufkraft in den nächsten Jahren weiter abnehmen werden. Immerhin brauche ich bei diesen niedrigen FFO-Renditen fast 30 Jahre, bis der Kredit und die Marktkapitalisierung durch die Cashrückflüsse bezahlt / gedeckt wurden. Dazwischen liegen etliche Mietvertragsverlängerungen und die damit verbundenen Unsicherheiten. Den Bevölkerungs- und Kaufkraftschwund werden die Einzelhändler ganz sicher mietmindernd geltend machen. Hinzu kommt, dass diese Art von Immobilien nach 30 Jahren "auf" ist, d.h. abgerissen werden kann.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.012.517 von babbelino am 12.07.19 13:55:16

Ja, ich verstehe ich deinen Punkt.

Aber es ging in den vorangehenden Posts ja um den Marktwert der Immobilien - den sah ich mit 11,67 mal Nettojahresmiete als angemessen.

Für den aktuellen Kurs/Mietrendite würde ich nicht den Equity Value durch Jahresmiete sondern durch FFO dividieren - aber hier hat jeder Investor natürlich andere Präferenzen oder Ansätze.