DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 262)

[babbelino]

@LongTermForever

Da die Aktie deutlich über ihrem NAV notiert, macht es keinen Sinn, die Mietrendite im Verhältnis zu Ihrem NAV (11,28 Euro /Aktie Q1) auszurechnen. Maßgeblich für mich ist die Mietrendite bezogen auf den Enterprise Value. Demnach beträgt die Nettomietrendite (basierend auf der annualisierten Nettomiete i.H.v. 9,3 Mio Euro) derzeit 7,3%. Das ist m.E. nicht preisgünstig unter Berücksichtigung der Bauqualität und der Lage der Immobilien.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.012.253 von LongTermForever am 12.07.19 13:21:00

Noch ein Nachtrag:

Sehe gerade die annualisierte Nettojahresmiete betrug per Ende 2018 sogar schon 9,3 Mio. Euro, was den Mietfaktor bezogen auf den Wert der Immobilien sogar auf 11,67 reduziert.

Zudem war die vorangehende Rechnung natürlich noch vor Dinslaken: Nach dieser Akquisition beträgt die annualisierte Jahresmiete nun bereits 10 Mio. Euro, wobei natürlich auch der Marktwert des Portfolios vermutlich um ca. den gezahlten Kaufpreis anstiegen wird.

[LongTermForever]

Die hier dargelegte Aussage, der EPRA NAV könnte zu hoch sein, und dass ein entsprechendes Investmentrisiko bei einem Kurs von 15,70 Euro vorliegt, kann ich nicht ganz nachvollziehen bzw. teilen.

Der errechnete Marktwert der Immobilien liegt in der Tat bei 108,5 Mio. €. Dem stehen aber annualisierte jährliche Mieteinkünfte von 9 Mio. € gegenüber. Ich vermute, dass kaum jemand daran zweifelt, dass man die Immobilien - insbesondere als Paket betrachtet - nicht zu wenigstens der 12 fachen Jahresmiete veräußern könnte, wenn Peers nachweislich deutlich höhere Multiples für Pakete bezahlen. Insofern ist die Aktie nicht nur aus Sicht des FFO sondern auch des NAV weitgehend fair bepreist ohne aktuell ersichtliches Downside-Risiko (aber ohne weitere Käufe zugegebenermaßen aktuell auch ohne nennenswertes Upside-Potential).

Viele Grüße
LongTermForever

[Der Tscheche]

Bist Du da sicher mit Deiner Einschätzung.

Hier eine völlig gegesätzliche, was die Bewertung der Objekte anbelangt:

Zitat von Aliberto:

Zitat von Pep92: Ich glaub du muesstest mal bei Defama etwas eintauchen, dann wuerdest du die Frage nicht stellen.

Habe ich jetzt mal gemacht und mir die letzten drei Geschäftsberichte sorgsam durchgelesen !

Zitat von JohannesWild: Hallo Aliberto,

Das Geschäftsmodell von Defama unterscheidet sich von anderen Immobilienfirmen. Der NAV ist bei Defama nur wenig aussagekräftig, da dieser von der zugrunde gelegten Bewertung des Portfolios abhängt. Die Bewertung bei Defama erfolgt über HGB und es sind noch keine Gewinne aus Höherbewertungen erfolgt. ........Folglich bereitet mir der Aufschlag zum NAV kein Kopfzerbrechen.In 2018 wurde der NAV je Aktie übrigens um €1,6 gesteigert.

Gruß,

Johannes

Sorry Johannes,
aber diese Aussage ist schlichtweg falsch !

Defama bilanziert natürlich nach HGB und darüber gibt es überhaupt keinen Dissenz.

Der NAV bei Defama wird aber nicht nach der HGB-Bewertung (also Anschaffungskosten evtl. gemindert um Abschreibungen etc.) ermittelt, sondern nach EPRA-Norm und damit an IFRS angelehnt bzw. gemäß IFRS-Maßstab. Deshalb wird jedes Jahr eine externe Gesellschaft beauftragt und diese erstellt ein Gutachten und bewertet die Objekte gemäß IFRS; somit sind die dort angegebenen und ausgewiesenen Werte keine Buchwerte, sondern die akt. Markt- bzw. Verkehrswerte !

Was diese Gutachten und die dort aufgeführten Werte für eine Aussagekraft haben, könnte bzw. kann man erst bei einem tatsächlichen Objektverkauf und dem dann erzielten Verkaufspreis sagen (wie war das noch damals bei den offenen Immobilienfonds 2008 und den dort ermittelten Verkehrswerten und den später tatsächlich erzielten Verkaufspreisen nach Schließung ?!). Ich würde sogar fast soweit gehen und behaupten, dass der ausgewiesene EPRA-NAV bei Defama eher zu hoch ist und im Fall der Fälle hier eher Abschläge als Aufschläge vorzunehmen sind (wer bezahlt die Gutachterfirma und was ist für den Auftraggeber besser ?). Schau Dir einfach mal die Entwicklung die letzten drei Jahre an und dort wurden "Aufwertungen also Steigerungen der Marktwerte" vorgenommen bzw. unterstellt und dies obwohl die Objekte ja größtenteils gerade erst erworben wurden und die Mietverträge jetzt auch keine großen Mietsteigerungen aufweisen (s. Tabelle Seite 11 des GB). Wir sind hier in einem ganz speziellen Markt der Gewerbeimmobilien und dies kann und sollte man nicht mit "normalen" Wohnimmobilien vergleichen.

Bei Defama wird bzw. wurde der (EPRA-)NAV in Höhe von 11,02 Euro zum 31.12.2018 wie folgt ermittelt:
Portfoliowert von 108,45 Mio (also angesetzte Marktwerte laut Gutachten und nicht das von Dir aufgeführte Anlagevermögen in Höhe von 81.4 Mio)
zzgl. 3.9 Mio Umlaufvermögen
abzgl. 0,8 Mio Rückstellungen
abzgl. 68,6 Mio Verbindlichkeiten

= 42,95 Mio
/ 3.9 Mio Aktien = 11,02 Euro pro Aktie

Ich hätte dann bei einem Aktienkurs von 15,70 Euro schon so meine Bedenken bzw. eine "sicher geglaubte" Rendite von >4% kann da ganz leicht auch in Verluste umschlagen !


Quelle s. auch Ausführungen aus dem GB 2018 (u.a. Seite 18):

"Im Sinne einer transparenten Kommunikation ermitteln und veröffentlichen wir quartalsweise den „Inneren Wert“ (NAV) unserer Aktie, so dass Aktionäre und Interessenten neben den Ertragskennzahlen eine zusätzliche Orientierung für die Einschätzung unserer operativen Entwicklung erhalten. Zur besseren Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen der Peer Group weisen wir diesen ab dem vorliegenden Geschäftsbericht erstmals gemäß dem international anerkannten Standard der European Public Real Estate Association (EPRA) aus. Zum Bilanzstichtag haben wir alle Objekte unseres Portfolios durch die Winters & Hirsch Real Estate Advisory GmbH & Co. KG gemäß §194 BauGB und International Financial Reporting Standards (IFRS) bewerten lassen. Nach vorheriger Besichtigung wurden im Februar und März 2019 entsprechende Gutachten abgefasst. Zum 31.12.2018 belief sich der Marktwert unseres Immobilien-Portfolios auf 108,45 Mio. €. Eine Übersicht der Einzelobjekte ist auf Seite 36/37 dieses Geschäftsberichts dargestellt.
Unter Berücksichtigung der übrigen Aktiva sowie der bestehenden Verbindlichkeiten belief sich der EPRA NAV der DEFAMA-Aktie somit per 31.12.2018 auf 11,02 €. Einschließlich der im Juni 2018 ausgeschütteten Dividende von 0,34 € je Aktie sowie bereinigt um Effekte aus der durchgeführten Kapitalerhöhung entspricht dies einer Steigerung um 29,7% gegenüber dem Wert von 8,42 € je Aktie zum Jahresende 2017."

[gate4share]

Festhalten möchte ich gern, dass bisher defama nicht ein Objekt höher bewertet hat und somit auch alle Wertansätze der Immobilien, bei den Kaufkursen liegen, abzüglich der Abschreibungen der letzten Jahre.
Da ja allgemein schon Wertsteigerungen eingetreten sind, in den letzten Jahren, kann man davon ausgehen, dass die Werte weit über dem liegen, als im Buchwert ausgewiesen wird.

Natürlich im Falle der Aufdeckung von Werterhöhungen müssten die voll versteuert werden. Wenn das Geld bei einem Verkauf zugeht, hat man auch ausreichend Liquidität um die anfallenden Steuern zu zahlen. Aber vorher, führt die HGB Bilanzierung dazu, dass man bei den Ankaufspreisen bleibt abzüglich der Abschreibungen. Man weist also keine Gewinne durch Wertsteigerungen aus, die dann evtl auch Steuerzahlungen auf die Werterhöhungen auslösen würden. Nun bei HBG wird erst eine evtl Steuerzahlung bei erhöhten Werten ausgelöst, wenn man das Objekt tatsächlich verkauft und eben den höheren Wert auch erlöst.

Damit verbunden ist natürlich, dass dann von den offiziellen und geprüften zahlen her, der NAV ehr zu niedrig ausgewiesen wird , und man so evtl Schwierigkeiten hat, neue Aktionäre zu den Preisen zu finden. Denn nicht wenige werden davon ausgehen, dass auch die Werte laut HGB dem tatsächlichen Wert entsprechen und so evtl - (fälschlicherweise) den Kurs der Aktie im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Objekt für zu hoch empfinden. Das ist hier aber eindeutig nicht der Fall. Aber, glaube gerade internationale Anleger erkennen das nicht so direkt.
Also immer noch eine Chance für uns billig zu kaufen!

[LongTermForever]

So, langsam leert sich die Xetra Ask-Seite. Noch 1.272 Stück zu 16,00 Euro verfügbar, danach nur noch 2-stellige Kleckerpositionen und dann war es das (vorerst) ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.977.239 von gate4share am 08.07.19 15:56:32

Ich habe ja Kenntnisse von den Gutachtengrundlagen........Bodenverzinsung......mögliche Bandbreite, die den Wert massiver prägt...

Bewirtschaftungskosten.......dito.........Marktanpassungfaktoren......hihi.....wenn diese Berechnungen dem Markt, dem Verkehrswert entsprechen würden, warum dann dies?

Diese Gutachten haben einige Stellschrauben, über die Seitenzahl verteilt......der Laie nimmt die Zahlenansätze als gegeben hin, dabei kann jede Schraube auch mit einer anderen Zahl bestückt werden, teils mit großer Wirkung auf den "Gutachtenwert".

Ertragswertverfahren......(angenommene künftige und kommende Mieten)......Sachwertverfahren nach statistischen Werten ohne Feintunning der Microlage......die Mischung auch nicht besser....

Letzlich ist der Verkehrswert nur der Wert, der am Markt tatsächlich bezahlt wird, alles andere nur graue Theorie.

Gerade weil IFRS diese Hochschreibungen erlaubt, kann man schon beim Auftrag die "Art der Schraubendrehung" besprechen.......ganz weit oben, mittig oder unten....

Auch immer lustig, wer den Auftrag für Gutachten erteilt.......der Eigentümer oder der Kaufwillige....

Die Verkehrswerte bei Defama zum Glück nicht ständig Thema, da HGB.......ich würde es begrüßen noch lange Jahre die stillen Reserven auszubauen. Ohne Verkäufe....

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.977.239 von gate4share am 08.07.19 15:56:32

Zitat von gate4share: Wenn nun aber Gutachten bei einer AG den Wert je Aktie bei zum Beispiel 20 NAV annehmen, dann glaube ich schon, dass ein kurs von 10 Euro niedrig ist.

Die Deutsche Real Estate 🙂

[gate4share]

Es gibt aber auch aussergewöhnlich gute Gutachten! Da kann letztlich nichts kritisieren. Aber ich stimmt grundsätzlich zu, dass auch Gutachten von offiziell vereidigten und bestellten Sachverständigen, auch wenn sie Architekten sind und weitere Qualifikationsmerkmalen haben, mehr oder weniger unrichtig sind, und deshalb auch überflüssig.

Wenn nun aber Gutachten bei einer AG den Wert je Aktie bei zum Beispiel 20 NAV annehmen, dann glaube ich schon, dass ein kurs von 10 Euro niedrig ist.

Defama ist ja sehr offen, und gibt auch von allen Objekten die Grundstücksgrösse, den Preis je qm Grundstück und die erzielte Miete. Als Sachwert kann man wohl immer als aller unterste Grenze den Grundstückswert annehmen, der meiner Erinnerung nach, schon über 60 % der gezahlten und aktuell bilanzierten Werte entspricht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.976.180 von gate4share am 08.07.19 13:51:00

Gutachten sind teuer.......und wie von dir beschrieben sehr "dehnbar".....ist eine "Wissenschaft", die anzusetzenden Kennzahlen.....man hat ja stets die Auswahl aus einer Bandbreite.......und da macht eine Drehung schon viel aus, an der richtigen Stelle......und das Gutachten ist deshalb nicht falsch........nur "kreativer" und "optimierter"

Lustig dann nach der "Rechnerei".....die Marktanpassung........