DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 369)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.457.551 von Aktienangler am 03.03.17 12:45:56

Wenn ich bei einer Aktie den Erstkauf, den Nachkauf oder die Würdigung mache, ob es Zeit wird, die Gewinne zu realisieren, weil Kurs massiver gestiegen, überlege ich immer, wo das Unternehmen in wenigen Jahren wirtschaftlich stehen könnte.

Bezogen auf DEFAMA ist aus heutiger Sicht schon ein Blick auf 2020 sehr "lustvoll".

2016 ist abgehakt, auch 2017 dürfte im Kurs nun drin sein.

Aber die Perspektiven ab 2018 sind ausgezeichnet und werden erst noch in die Kurse eingearbeitet werden. Mit Geduld, die prozentualen Kursteigerungen werden sich so nicht fortsetzen können.

Mir reicht eine schöne steigende Dividenden sowie ein Ausbau der Immobilien mit Sinn und Verstand. Die Tilgungsdarlehen schaffen ja jeden Monat Wertzuwachs.

Nix wäre törichter, wenn der Vorstand hier unter Erwartungs- und Handlungsdruck stehen würde.

Die Gegenseite sollte immer wissen, es besteht kein Kaufzwang zu jedem Preis.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.456.987 von Kampfkater1969 am 03.03.17 11:54:22

DEFAMA Bewertung

Dem kann ich nur zustimmen. Gestern gab es erst wieder so eine Augen-öffnende Meldung: flatex führt Strafzinsen ein! Und im Grunde sind nahe 0% für Guthaben auch eine Strafe, wenn man das Kapital nicht sinnvoller investiert. Deshalb sehe ich auch noch lange kein Ende der Hausse am Aktienmarkt. Es gibt hier noch so viele recht solide Aktien mit Dividendenrenditen von 3% und mehr - da ist doch eigentlich klar, was zu tun ist.

Aber natürlich darf man auch nicht jeden Preis bezahlen. Auch der DEFAMA-Kurs könnte der Entwicklung des Unternehmens vorauseilen. Was ist denn eine faire Bewertung im Immobilienbereich? Entscheidendes Kriterium ist ja hier eher das FFO. Ich halte 10x FFO auf jeden Fall für fair - das entspräche laut jüngster Prognose einem Kurs von 7,20 € bei DEFAMA (erwarteter FFO für 2017 von 0,72 €) und dementsprechend ist da immer noch Kurspotential. DIC Asset notiert mit dem oberen Ende der Prognose für 2017 aktuell mit einem FFO-Multiple von 11, bei LEG Immobilien, alstria Office REIT-AG und TAG Immobilien beträgt es jeweils über 16! Vielleicht können wir hier einmal die für DEFAMA am besten geeigneten/vergleichbaren Peers zusammentragen und uns deren Bewertung ansehen?

Da die 5 Mio € der abgelehnten Saline-Passage-Transaktion noch zur Verfügung stehen, dürfte es zumindest im HJ1 2017 auch keine weitere KE geben. Das ist gut für die Kursstabilität.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.451.062 von gate4share am 02.03.17 17:14:00

Mein Vertrauen wurde mir Stand heute mit schönen Kursgewinnprozenten belohnt.

In Zeiten von diktiertem Zinswahnsinn würde ich dies mit Zinsanlagen nie und nimmer schaffen.
Da reichen keine 2 Leben mehr......

Wer gut schlafen will, kaufe "Anleihen" oder "Festgelder".

Wer gut leben will, benutzt seinen Kopf zum zielführenden Denken und sucht sich seine Chancen im Leben, auch bei Aktien.

Eine dieser Chancen sehe ich derzeit in DEFAMA als eine meiner Langfristanlagen.

Bezüglich der Risiken wegen der handelnden Personen habe ich vollstes Vertrauen.

Da die KI noch nicht soweit fortgeschritten ist, um hieraus "Vorstände und Aufsichtsräte" zu ersetzen, gehe ich das "Risiko Mensch" ein. Wie in allen Bereichen des Lebens, noch....... ;-)

[gate4share]

Irgendwie bin ich hier aufmerksam geworden und fand es auch sehr interessant.

Dann schaut man sich die Seite an und sieht, alte "Bekannte" wie Peter Schropp als langjähriger Vorstand der Bürgerlichen Brauhaus Immobilieln und Co-Vorstand der VIB Vermögen, der aber dann eine andere Aufgabe wahrnehmen wollte .

Herr Rücker ist dabei, der die Rücker Immobilien an die Börse brachte, aber irgendwann die Lust verlor und Lambotte arbeiten liess, der aber dann selber was gründen wollte...........und die ganze AG ging "den Bach runter"...........ja sie gibt es heute noch.......weiss nicht ob da mehr als eine Hülle ist.
Und Herr Schropp was macht der jetzt - hauptberuflich? Konnte bei google einen Bootsverleih am Star nberger See finden, und das mag ich nicht glauben!

Und dann dr Vorstand. Da ist ja sehr gut bei Wikepedia sein Lebenslauf ersichtlcih.....


Das zu den Personen, die ja nun diese Gesellschaft führen, oder beaufsichtigen.

Also für mich ist hier zur Zeit keine Investmentmöglichkeit.

Wer diesen Leuten sein Geld anvertrauen will, soll es tun.....

[Kampfkater1969]

Um bestimmte Immobilien balgen sich derzeit viele Interessenten.

Da ist es wertvoll, wenn Vorstände nicht wie besoffen Objekte mit Minirenditen einkaufen.

Da habe ich sehr hohes Vertrauen in unseren Vorstand bei DEFAMA.

Gerade weil die bisherigen Eigentümer keinen "Mondpreis" erzielen konnten, waren sie wohl bockig und behalten ihren Klotz am Bein.

[panoramic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.439.575 von Flat Eric am 01.03.17 14:28:14

Die 2015er Bilanz der Saline Passage Bad Dürrenberg KG Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. findet sich übrigens bei unternehmensregister.de
Der von Defama gebotene Preis hätte allenfalls die Verbindlichkeiten der KG abgedeckt.
Es ist also nicht verwunderlich, dass nicht alle Anleger mit dem geplanten Verkauf des Objektes glücklich waren.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.437.001 von philojoephus am 01.03.17 10:05:10

@ joe: ich ziehe - und das nicht zum ersten mal - meinen virtuellen hut vor dir und bedanke mich für die neuen einsichten . dann bleibt uns wohl nichts übrig, als die prozedur mit dem gremiumvorbehalt hinzunehmen. bin mal gespannt, ob die saline-passage bei einem konkurrenten landet...

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.436.440 von bonAPART am 01.03.17 09:19:27

@ bonAPART

>> das KGV ist für mich aktuell kein Schnäppchen mehr.
Ich finde auch, dass sich ein 17er KGV erstmal hoch anhört. Aber mit was vergleichst Du denn das 17,4er KGV?

Bei einem stark wachsenden Unternehmen führt der Blick auf’s KGV schnell in die Irre. Ich halte es bei der DeFaMa für sinnvoller, sich darüber Gedanken zu machen, wo das Unternehmen in zwei, drei Jahren steht - z.B. welche Dividende für das Geschäftsjahr 2019 im Jahr 2020 ausgeschüttet wird - und sich dann zu überlegen, was einem das heute Wert ist.

Im Fall der DeFaMa schaue ich mir auch ganz gerne die Bewertung der anderen Gewerbeimmobiliengesellschaften an. Wenn die Geschäftsberichte raus sind, kann man einfach die Prognosen für das GJ 2017 und die aktuellen Kurse der anderen Gesellschaften der DeFaMa gegenüberstellen. Ich bin mir ziemlich sicher, dass die DeFaMa da ziemlich gut abschneiden wird.

Anbei mal eine kleine Tabelle, die teilweise noch auf Schätzungen beruht, da die wenigsten Unternehmen bisher eine Prognose für das Jahr 2017 abgegeben haben. Basis für die Gewinnschätzungen 2017 ist Börse Online Ausgabe Nr. 8/2017 vom 23.02.2017 bzw. die Meldung der DeFaMa von gestern.
Wie Kampfkater aber schon richtig angemerkt hat, sind in den Gewinnen der anderen Unternehmen (außer Hamborner) Hochschreibungen auf den Immobilienbestand enthalten. Dagegen schreiben Hamborner und die DeFaMa ihre Immobilien ab. Das bewirkt, dass ihre Gewinne gleich aus zwei Gründen niedriger ausgewiesen werden, als die der anderen Immobiliengesellschaften (keine Zuschreibung und zusätzlich noch Abschreibung).
Wie viel das ausmachen kann, sieht man ganz gut bei der WCM. In den ersten 9M 2016 betrug der Gewinn nach Steuern von WCM 16.928 TEuro. Und 14.822 TEuro oder 87 % davon sind durch Aufwertung der Immobilien zustande gekommen. Würde WCM die Immobilien Abschreiben, so wie es Hamborner und DeFaMa tun, hätten sie vermutlich einen Verlust ausgewiesen.

Eine bessere Vergleichsmöglichkeit ist daher der Cash-Flow, weil diese Zahl solche Unterschiede in der Bilanzierung außen vor lässt. In der Immobilienbranche nehmen sie die Funds from Operation (FFO), die ähnlich berechnet werden. Und da wird deutlich, dass die DeFaMa am günstigsten bewertet ist, und das obwohl die DeFaMa deutlich schneller wächst, als die anderen.

Basis für meine FFO Zahlen sind die vorläufigen Gewinnmeldungen der Unternehmen bzw. die FFO-Prognosen in den Unternehmensmeldungen.

               Aktienkurs                                            

                in Euro           Gewinn           KGV            FFO             KFFOV

               01.03.2017         2017e           2017e           2016e           2016

Dt. Konsum       8,77 €           0,35 €           25,1           0,26 €           33,7

Hamborner        9,31 €           0,23 €           40,5           0,45 €           20,7

WCM              2,90 €           0,32 €            9,1           0,16 €           18,1

Dt. Euroshop    39,11 €           2,54 €           15,4           2,40 €           16,3	

VIB             20,00 €           1,53 €           13,1           1,24 €           16,1

TLG             18,07 €           1,24 €           14,6           1,14 €           15,9

DeFaMa           6,60 €           0,37 €           17,8           0,54 €           12,2

Quelle: Börse Online Nr. 8/2017 vom 23.02.2017; Meldungen der Unternehmen über die DGAP; eigene Berechnungen

Gemäß der Meldung von gestern, geht die DeFaMa schon jetzt davon aus, dass sie den FFO in 2017 um 33 % steigern kann (von 0,54 € auf 0,72 € je Aktie). Weitere Zukäufe würden eine weitere Steigerung nach sich ziehen. Die meisten Unternehmen in der Tabelle werden in 2017 nicht annähernd auf solche Steigerungen kommen. Daher gehe ich davon aus, dass der Vergleich auf Basis der erwarteten FFOs für das GJ 2017 noch günstiger für die DeFaMa ausfällt.

Ich hatte Eingangs gesagt, dass es sich lohnt bei stark wachsenden Unternehmen etwas weiter in die Zukunft zu schauen. So könnte man sich ja überlegen, dass mit den weiteren Zukäufen in diesem Jahr (Geld ist ja gemäß der Meldung gestern noch ausreichend vorhanden) der FFO bis Ende 2017 bei 0,80 Euro je Aktie oder mehr liegen könnte. Wenn ich mir jetzt die die Kurs-FFO-Verhältnisse in der Tabelle anschaue, scheint mir ein KFFO-Verhältnis von 15 keinesfalls utopisch. Vor allem dann nicht, wenn das Management der DeFaMa weiterhin so gute Zahlen und Zuwächse liefert, damit der Markt Vertrauen in das Geschäftsmodell und das Management fassen kann. Mit dieser Herangehensweise kann man eine Vorstellung davon bekommen, wo die Aktie nächstes Jahr vielleicht notieren könnte.

MfG JE

WICHTIGER HINWEIS: Der Autor dieses Beitrags hält selbst das hier analysierte Wertpapier und handelt mit ihm. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen wurden vom Autor nach bestem Urteilsvermögen abgegeben und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können sich aufgrund künftiger Ereignisse oder Entwicklungen ändern.
Dieser Beitrag stellt weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten oder zum Tätigen sonstiger Transaktionen dar.
Die abgegebenen Informationen und Meinungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Verluste oder Vermögensschäden, die aufgrund von Informationen und Meinungen des Autors entstanden sind.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.430.055 von Flat Eric am 28.02.17 15:01:10

@ Flat Eric schrieb am 28.02.17 15:01:10 Beitrag Nr. 125

>> wäre da eine andere Vorgehensart nicht denkbar?
Vorab: Ich sehe es ganz genauso, wie Du. Ich würde mir wünschen, dass diese Meldungen erst erfolgen, wenn sie „wasserdicht“ sind.
Aber ich kann auch nachvollziehen, dass die Regelungen und Urteile um die Ad-Hoc-Pflicht das nicht immer ermöglichen.
Zäumen wir das Pferd mal von hinten auf. Der Vorstand verhandelt mit dem Geschäftsführer eines geschlossenen Fonds über den Verkauf der Fondsimmobilie. Wie wir jetzt wissen, kommt so etwas ja häufiger vor (Radeberg, Büdelsdorf und Wittenburg waren z.B. auch Fondsobjekte).
Schon in dieser Phase ist das von der DeFaMa gesetzlich zu führende Insiderverzeichnis ziemlich lang: Der Kreis der Beteiligten auf der DeFaMa-Seite umfasst vermutlich die zwei Vorstände, die drei Aufsichtsräte, ein, zwei DeFaMa-Mitarbeiter, eventuell einen Rechtsberater/Notar und die Bank, die den Kauf finanziert. Das sind mindestens 9 Leute. Auf der Verkäuferseite sieht es ähnlich aus. Dazu kommt eventuell noch ein Makler. Das sind ja alles Profis, denen auch klar sein dürfte, dass sie zur Verschwiegenheit verpflichtet sind und nicht aufgrund von Insidertatsachen die DeFaMa-Aktie handeln dürfen.
Aber wenn die sich einig sind und (vielleicht) seitens des DeFaMa-Managements der Kaufvertrag schon unterschrieben ist, schreibt die Fondsgeschäftsführung alle Anleger des Fonds an. Im Fall von Bad Dürrenberg waren das über 150 Anleger. Damit ist der Kreis und die Gefahr sehr groß, dass Leute plötzlich Insider-Informationen haben, die an der Börse Geld wert sind und vor anderen handeln könnten. Ich kann mir vorstellen, dass der Vorstand eines Unternehmens in dem Fall eine Meldung machen muss, um Insiderhandel zu vermeiden. Und ehrlich gesagt, als Aktionär wünsche ich mir auch darüber informiert zu werden und für einen Gleichstand an Informationen zu sorgen.

Ich habe schon öfters erlebt, dass z.B. Journalisten in der lokalen Presse Informationen veröffentlicht haben, von denen sie sich nicht bewusst waren, was die an der Börse wert sind. Z.B. wenn sie aus einer internen Quelle eines lokalen Unternehmens erfahren, dass es zu Schließungen, Restrukturierungen kommen kann oder sogar Übernahmeverhandlungen gib. Wenn das Unternehmen selbst börsennotiert ist oder es ein wesentlicher Teil eines börsennotierten Unternehmens ist, sind solche Informationen bares Geld wert. Und plötzlich sind diese Informationen dann öffentlich und gewifte Anleger können nach ihnen handeln (vor allem, wenn es nur sehr wenige börseninteressierte Leser gelesen haben.) Mit einem Google-News-Alert ist es heutzutage relativ einfach an solche Informationen zu kommen. Da ist ein Ad-Hoc schon fairer.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.436.440 von bonAPART am 01.03.17 09:19:27

Das KGV ist ja ein HGB-KGV....keine Hochbewertungen enthalten etc.......eine wirklich ehrliche Bilanz nach alter Kaufmannsitte... ;-)

Andere Immowerte buchen ja jedes Jahr Wertzuwächse als Erträge ein.

Auch sollte man das KGV vor dem HIntergrund eines Sachwertes und der extrem niedrigen Guthabenszinsen alternativer Anlagemöglichkeiten sehen.

Die Mietrenditen bei Wohnungsmieten sind ja großteils echt zum abwinken niedrig geworden...und ob die Wertzuwächse nachhaltig sein werden?