DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 46)

[KingLui53]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.628.730 von Kampfkater1969 am 24.10.22 14:03:18

"Achja, würdigt auch mal die Masse der deutschen börsennotierten Immo-Aktien.....deren Kurse wurden zerfleddert.....eine Defama.....schnurrrrrrrrr"

Du meinst wohl eher wüüüüüürrg 🤢🤢
Seit Jahresanfang stehen da -20% zu Buche.
Und vermutlich nur weil zuletzt der Vorstand und Aufsichtsrat die Kurse gestützt hatten.

[babbelino]

@Kampfkater

Der Bodenrichtwert bei Immobilien ist für mich vergleichbar mit dem Buchwert bei Aktien. In ihm spiegeln sich wichtige Parameter wider, wie z.B. Lage, Anbindung, Altlasten, Einschränkungen (Naturschutz) etc. Festzuhalten bleibt, dass seine Entwicklung bei den älteren Standorten der Defama schlicht enttäuschend ist.

K1K1 hält den sich im Bodenwert widerspiegelnden Standortnachteilen den Wert des Nutzungsrecht entgegen. Doch dies ist in meinen Augen ein Vorteil, der nur auf dem Papier besteht. Ich möchte dies an der dem Defama-Standort Genthin aufzeigen. Am 31.3.2016 hatte Genthin noch 14.466 Einwohner, am 30.9.2021 waren es nur noch 13.582 Einwohner. Mithin hat die Einwohnerzahl in 5 Jahren um 884 Einwohner (rund 1,4% p.a.) abgekommen.

Defama erzielte im Jahr 2016 an diesem Standort eine Ist-Miete in Höhe von 173.359 Euro, die sich bis zum Jahr 2021 auf 191.764 Euro erhöhte. Dies entspricht einer jährlichen Mietpreiserhöhung von 2,0% p.a. Dieser Wert liegt in etwa auf dem Niveau der durchschnittlichen jährlichen Inflationsrate in diesem Zeitraum.

Für Lebensmitteleinzelhändler ist die Entwicklung der flächenbereinigten Umsätze je Quadratmeter von entscheidender Bedeutung. Wie wird sich wohl dieser Umsatz zukünftig bei sinkender Bevölkerungszahl entwickeln? Werden die Einzelhändler die inflationsbedingt steigenden Mieten auf die Verbraucher 1:1 umlegen können? Vielleicht über die Dauer des Restmietvertrags. Wenn dieser neu verhandelt wird, werden die Karten neu gemischt. Wird die Bevölkerung akzeptieren, dass sie überhöhte Preise zahlt, weil aufgrund einer von Politikern (Bauausschuss) getroffenen Nutzungseinschränkung die Mieten auf sie überwälzt werden können? Wohl kaum. Sie werden sich neu orientieren und / oder ihren Politikern Druck machen.

Langer Rede, kurzer Sinn: Am Ende entscheidet der Umsatz der Einzelhändler, ob die Standorte der Defama dauerhaft Miete erzielen oder nicht. Inflationsindexierte Mieten sind auf die Die Dauer des Mietvertrags begrenzt, Nutzungseinschränkungen können schnell aufgehoben werden.

[Invest2017]

Hab ich irgendetwas verpasst? Seit wann spielen denn Bodenrichtwerte bei einem Wert wie Defama eine Rolle? Geht es hier nicht nur um die Mieterstruktur (sprich Bonität) und den jährlich FFO?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.628.784 von babbelino am 24.10.22 14:08:31

Zitat von babbelino: @straßenköter:

Weil ich mich vertippt habe: Es sind 6,05 und nicht 6,50 Mio.. Das Alter.....

Jaja, das Alter...
...und das Alter führt auch dazu, dass man Schneeberg bei der Berechnung aussen vorlässt ( 32 zu 40, eine 25%ige Steigerung).

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen anhand der geschlossenen Kaufverträge für das jeweilige Gebiet festgestellt.

DEFAMA kauft Objekte und weist (meistens) dabei im Kaufvertrag den jeweilig zum Kaufzeitpunkt angezeigten Bodenrichtwert als Kaufpreis Grund und Boden aus. Das ist allgemein Usus bei bestehenden Gewerbeobjekten.
Man vermeidet damit unnötige Diskussionen mit FA oder Wirtschaftsprüfer weil es ein dokumentierter Zahlenwert ist.
Diese Praxis führt dazu, dass Bodenrichtwerte in Bestandsgewerbegebieten eigentlich immer gleich blieben.

Bodenrichtwerte in SO Gebieten können also nur steigen, wenn
a) unbebaute Grundstücke im gleichen Gebiet verkauft werden oder
b) der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für allgemein zu niedrig befindet und manuell heraufsetzt (was selten passiert)

Beide Bedingungen sind in den typischen DEFAMA Standorten selten gegeben, deshalb sind die Bodenrichtwerte keine Rechengröße über die es zu diskutieren lohnt.
Beispiel Pasewalk: Da steht der Bodenrichtwert bei 11 und für das umliegende Ackerland ohne jedes Baurecht bei 19.

[babbelino]

@straßenköter:

Weil ich mich vertippt habe: Es sind 6,05 und nicht 6,50 Mio.. Das Alter.....

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.628.721 von K1K1 am 24.10.22 14:02:22

Sehr gut gewürdigt.....wenn man den "Verkehrswert" einer Immobilie, auch einer Defama, ermitteln möchte, ist ja der Bodenrichtwert nur ein kleinerer Teil der Rechnung.

Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Liquidierungswertverfahren........es ist immer außerhalb des Bodenrichtwerts, der wahre Wert.....

Wer sich mal mit einer "Kaufpreisaufteilung" befasst hat, wird es wissen, in solchen Lagen, die Masse bei Defama so, ist der Bodenrichtwert nicht der Wertbringer.

[Kampfkater1969]

Wenn sich die gedachten kalkulierten Baukosten eines Neubaus Fachmarkt auf der "grünen Wiese" (= ausgewiesene gewerbliche Zone im regionalen Flächennutzungsplan) durch die Inflation stramm nach oben bewegen......die Gründe egal (Mangel Fachkräfte, Rohstoffe, Kriegswirren, Corona-Lieferketten-Probleme...) ......dann bewegt sich auch der Level der
"Gebrauchtimmobilienfachmärkte" nach oben.....nicht 1:1, aber es läuft so.....je nach Verhandlungsgeschick und Kauf- oder Verkaufsdruck dann sogar mehr oder weniger als die "amtliche Inflation" oder die Baupreis-Indexe zeigen.

Eine Defama profitiert somit von der massiven Verteuerung....nicht signifikant über den "amtlichen Bodenrichtwert", aber über steigende Gesamtpreise.

Mein Investmentansatz war hier bei Defama nie der Trigger Bodenrichtwerte....nie.

Ist eine nette Beigabe, mehr nicht.

Wichtig ist das Standort- und Baurecht. Um die fetten Gewerbemieten zu heben als Vermieter.

Und leider wird die Inflation weiter toben......und nicht nur innerhalb des "amtlichen EZB-Wunschkorridors".

Wer deshalb seine Ersparnisse der Inflation opfert...ich nicht.......Defama ein Teil des Gesamtpakets der Gegenwehr.

Achja, würdigt auch mal die Masse der deutschen börsennotierten Immo-Aktien.....deren Kurse wurden zerfleddert.....eine Defama.....schnurrrrrrrrr

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.628.631 von babbelino am 24.10.22 13:52:30

Zitat von babbelino: Moin,

die folgende Aufstellung vergleicht die Bodenrichtwerte in Euro pro qm der Grundstücke von 2016 mit denjenigen von 2021. Es handelt sich mithin um einen 5-Jahreszeitraum:

Apolda: 37 50
Brand-Erbisdorf: 28 35
Görlitz: 35 38
Königsee: 14 14
Radeberg: 60 62
Merseburg: 30 25
Pasewalk: 11 11
Traben-Trarbach: 60 70
Löwenberger Land: 30 45
Genthin: 32 25
Wittenburg: 20 34
Büdelsdorf: 30 30

Kumuliert hatten diese Immobilien im Jahr 2016 einen Bodenrichtwert i.H.v. 5,67 Mio Euro, der bis Ende 2021 auf 6,50 Mio Euro stieg. Über den 5-Jahreszeitraum macht dies eine absolute Rendite von 6,7% bzw. 1,3% p.a. Dies liegt DEUTLICH unter der Entwicklung der Verbraucherpreise in diesem Zeitraum. Am Ende dieses Jahres wird sich diese Entwicklung noch schlechter darstellen: Die Inflationsrate dürfte auf über 8% steigen, wohingegen sich die Bodenrichtwerte weiter seitwärts entwickelt haben dürften.

Warum spiegelt sich also der jahrelange Immobilienpreisanstieg nicht in den Bodenrichtwerten der Defama wider? Ursächlich hierfür sind meines Erachtens Nachteile hinsichtlich der Attraktivität als Wirtschaftsstandort und der demographische Wandel. Beides führt dazu, dass es an den Defama-Standorten kein Mangel an Flächen für Gewerbeimmobilien gibt. Dieser Umstand wird auch dazu führen, dass die hier oft zu lesende Aussage, die Mieten sind inflatonsindexiert und deshalb sei Defama eine guter Inflationsschutz (wenn überhaupt) nur kurzfristig richtig ist.

Du verkennst m.E., dass der Wert des jeweiligen Standortes in der Erlaubnis besteht dort bestimmte Sortimente anbieten zu dürfen. Der Bodenrichtwert nimmt hierauf defacto keine Rücksicht. Also das Grundstück neben einem solchen Markt hat zwar den gleichen Bodenrichtwert - nur darf da ohne entsprechende Erlaubnis bspw. ein solcher Einkaufsmart nicht gebaut bzw. betrieben werden. Ergo: Bodenrichtwert ist für diese Immobilien als Anhaltspunkt für den Wert nicht geeignet.

[straßenköter]

Danke für die Zahlen. Wie kommst du auf die absolute Rendite von 6,7%? Die liegt doch bei annähernd 15%.

[babbelino]

Moin,

die folgende Aufstellung vergleicht die Bodenrichtwerte in Euro pro qm der Grundstücke von 2016 mit denjenigen von 2021. Es handelt sich mithin um einen 5-Jahreszeitraum:

Apolda: 37 50
Brand-Erbisdorf: 28 35
Görlitz: 35 38
Königsee: 14 14
Radeberg: 60 62
Merseburg: 30 25
Pasewalk: 11 11
Traben-Trarbach: 60 70
Löwenberger Land: 30 45
Genthin: 32 25
Wittenburg: 20 34
Büdelsdorf: 30 30

Kumuliert hatten diese Immobilien im Jahr 2016 einen Bodenrichtwert i.H.v. 5,67 Mio Euro, der bis Ende 2021 auf 6,50 Mio Euro stieg. Über den 5-Jahreszeitraum macht dies eine absolute Rendite von 6,7% bzw. 1,3% p.a. Dies liegt DEUTLICH unter der Entwicklung der Verbraucherpreise in diesem Zeitraum. Am Ende dieses Jahres wird sich diese Entwicklung noch schlechter darstellen: Die Inflationsrate dürfte auf über 8% steigen, wohingegen sich die Bodenrichtwerte weiter seitwärts entwickelt haben dürften.

Warum spiegelt sich also der jahrelange Immobilienpreisanstieg nicht in den Bodenrichtwerten der Defama wider? Ursächlich hierfür sind meines Erachtens Nachteile hinsichtlich der Attraktivität als Wirtschaftsstandort und der demographische Wandel. Beides führt dazu, dass es an den Defama-Standorten kein Mangel an Flächen für Gewerbeimmobilien gibt. Dieser Umstand wird auch dazu führen, dass die hier oft zu lesende Aussage, die Mieten sind inflatonsindexiert und deshalb sei Defama eine guter Inflationsschutz (wenn überhaupt) nur kurzfristig richtig ist.