DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 54)

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-fachmar…

Meine Maxime....ich lass den Vorstand einfach ihren sehr guten Job machen......

Zitat aus Quelle:
• Standorte in Albstadt, Bad Ditzenbach, Graben-Neudorf und Pfaffenhofen
• Generalmieter ist jeweils AWG Mode
• Annualisierter FFO steigt auf 2,01 € je Aktie
Der Kaufpreis beträgt insgesamt 5,25 Mio. €, die anfänglichen Nettomieten liegen bei rund 430 T€. Alle Mietverträge beinhalten Wertsicherungsklauseln.

[Teiser]

Interview Matthias Schrade

www.brn-ag.de/40919-DEFAMA-Vorstand-Schrade-hoehere-Prognose

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-steigert-ffo-…

Zitat aus Quelle:
Umsatz: 9,5 Mio. €; Ergebnis: 1,5 Mio. €; FFO: 4,0 Mio. €
• Annualisierter FFO soll bis Ende 2022 auf mindestens 10 Mio. € steigen
• Gesamtjahresprognose und Mittelfristplanung DEFAMA 2025 wird aktualisiert

Meine Würdigung:
Schnurrrrrrrrrrrrrrrrrrr, alle Aktien bleiben bei mir, alle

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.240.849 von werthaltig am 21.08.22 18:56:23

Nun, du hast die Erfahrung gemacht. Du kannst selber am besten beurteilen ob es evtl von dir ungenau, missverständlich formuliert war und ob du evtl eine Reaktion ehr falsch gedeutet hast- Also ich kann mir eigentlich gar nicht vorstellen, dass Herr Schrade- ich kenne ihn nicht persönlich- anders als bisher wahrgenommen, immer wieder erläudernt und begründen , verhalten könnte.
Es wurde jede Frage , je unnötig sie manchmal auch schien, ernsthaft angenommen. Das sagt aber auch nur bedingt etwas über die Ehrlichkeit aus, bzw. ist ehr unabhängig davon. Jedenfalls hatte ich immer den Eindruck, dass wir als Aktionäre alles wissen dürfen und es nichts geheimes gibt, Selten mal gab es Käufe wo man den Kauf nach vertraglichen Vereinbarung, den Preis nicht nennen darf. Und auch der Redlichste VOrstansvorsitzende kann auch mal eine FIrma in die Pleite führen. Es ist jedenfalls nicht ausgeschlossen.
WIe Herr Schrade auch schon geschrieben hat, versuchen die Mieter ja zu pockern und zu niedrigeren Mieten verlängern wollen, da nutzt es wenig sich auf Ehrlichkeit zurück zu ziehen, wenn der andere eben nicht ehrlich ist.

[Kampfkater1969]

Eine 1:1 Inflationsabsicherung, indem man einen Sachwert wie Aktie Defama hält, kann es naturgemäß nie geben.
Denn, diese Anpassungsklauseln sind äußerst vielschichtig und ich habe noch nie eine gesehen, die es erlaubte, innerhalb von 12 Monaten die exakte "amtliche" Inflation 1:1 an den Mieter im Gewerbebereich weiterzureichen.
Zeitverzug, Schwellenwerte, andere Definitionen der zu verwendenden "amtlichen" Daten zur Inflation.

Was man aber sicher (!) sagen kann, dass man über den Sachwert Defama zu den Gewinnern unter allen Verlierern gehören wird, in einer Zeitepoche der Inflationierung.

Und um dies geht es ja auch bei der Struktur der Sachwerte....nicht zu den größten Verlierern zu gehören....den Inflation schädigt große Teile der Gesellschaft, wenn diese nicht in "geringen Dosen" läuft.

Defama einer meiner Trigger, mich möglichst gut zu schützen.

[werthaltig]

@philojoephus

alles klar, dann haben wir seinerzeit bei Twitter offenbar aneinander vorbei geredet.

Ich ziehe alles zurück und behaupte das Gegenteil!🤠

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.238.539 von werthaltig am 21.08.22 06:31:35

@werthaltig

>> Sind Sie sicher dass die Redlichkeit von Herrn Schrade außer Zweifel steht?
Ja, da bin ich mir sicher. Vor allem, wenn man mal schaut, wie unredlich sich andere aus der Branche verhalten.

>> Ich hatte ihm auf Twitter mal die Frage gestellt, bzw. die These in den Raum gestellt, dass die
>> inflationsbedingten Erhöhungen (durch die Wertsicherungsklausel) in der Regel nur teilweise
>> weitergegeben werden....ganz so wie gate4share es beschreibt. Er hat dies damals sehr schnippisch
>> beantwortet als ob ich Blödsinn erzählen würde ...
Kann ich mir kaum vorstellen, denn er sagt ja selbst nichts anderes.

Einerseits sind 89 % der Verträge der DeFaMa auf Irgendartundweise an die Inflation gekoppelt ...

Matthias Schrade: Wir profitieren im aktuellen Umfeld davon, dass 89 Prozent unserer Mieterträge vertraglichen Wertsicherungsklauseln unterliegen. Das bedeutet, wir können aufgrund der Inflation tatsächlich Mieterhöhungen durchführen. Im ersten Halbjahr spielte das keine größere Rolle, auch weil die Klauseln vielfach einen Zeitversatz für die Anpassung vorsehen. Inzwischen haben sich diese Effekte aber insgesamt auf einen niedrig sechsstelligen Betrag addiert. Und sofern der Verbraucherpreisindex nicht zurückfällt, sind weitere signifikante Erhöhungen für das bzw. im kommenden Jahr vorprogrammiert.
Quelle: https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

... 89 % der Mieterträge (nicht Mietverträge!) ist eine ziemlich hohe Quote, aber das bedeutet eben nicht, dass die Inflation dann auch zu 100 % an die Mieter weitergegeben werden kann. Wie viel von der Inflation weitergeben werden kann und wann ist in den einzelnen Mietverträgen (die die DeFaMa in der Regel vom Vorbesitzer übernommen hat) sehr unterschiedlich geregelt. Auf die Frage, wie viel der Inflation weitergegeben werden kann, hat Herr Schrade auf Twitter u.a. folgendes geschrieben:

„Das ist ganz verschieden. Als ganz grobe Faustformel über sämtliche Mietverträge hinweg würde ich schätzen, dass wir etwa 50% Inflationsausgleich erreichen.“
Quelle: 01.04.2022 https://twitter.com/kungler/status/1509864173236334593

„Zwischen 50% und 100% haben wir ziemlich alles. Außerdem auch verschiedene Indizes, teils auf Monats- und teils auf Jahresbasis, mit und ohne Stufen...
Von daher schwierig pauschal zu sagen. Aus dem Bauch heraus würde ich gewichtet auf ca. 66% tippen.“
Quelle: 24.05.2022 https://twitter.com/kungler/status/1529071920238538753

Im Twitterspace am 31.05.2022 hat er das Thema Indexierung auch ausführlicher erklärt:

Frage von Sharplul @sharplul1:
Zunächst einmal eine Verständnisfrage zu der Wertsicherungsklausel von den Mieterträgen. Wie regelmäßig finden da Anpassungen statt? Und haben eventuell sogar schon welche stattgefunden? Oder ist das von Mietvertrag zu Mietvertrag dann individuell, wie das gehandhabt wird?

Antwort von Matthias Schrade @kungler:
Zum Thema Indexklausel. Das ist eine sehr gute Frage, die kommen in letzter Zeit regelmäßig auch auf Twitter. Deshalb ist es gut, dass man das mal ein bisschen hier freier erläutern kann. Also es gibt vereinfacht gesagt fast so viele Indexklauseln und wie Mietverträge.
Die bekannteste, die ist so wahrscheinlich gibt, ist die Koppelung an den Verbraucherpreisindex, wobei Koppelung ist dann auch schon relativ. Also zum einen wird in vielen Fällen nicht 1 zu 1 der Verbraucherpreisindex umgesetzt, sondern beispielsweise nur 50, 60 oder 70 % oder auch 80 oder 65 % oder was auch immer. D.h. irgendeine Quote. Zum anderen wird auch relativ häufig - damit es nicht allzu oft dann zur Mietanpassung kommt - eine Regelung eingeführt, dass erst dann die Miete erhöht werden darf, wenn der Verbraucherpreisindex um 4, 5 oder 7,5, 10% gestiegen ist. Oder wir haben auch schon erlebt, dass erst nach einem Verbraucherpreisanstieg von 15%, dann eine Mietanpassung möglich ist. Teilweise gibt es dann auch noch, dass zwischen Mietanpassungen mindestens 2 Jahre liegen müssen, also nicht schon nach 12 Monaten durchgeführt werden können. Teilweise darf man diese Erhöhung dann erst zum nächsten Monat, zum nächsten Quartal, zum Anfang des nächsten Jahres durchführen. Und so weiter und sofort. Das ist also ganz, ganz unterschiedlich.
Wir versuchen immer, dass wir eine jährliche Anpassung durchführen, die dann grundsätzlich immer zum Jahresanfang greift. Das ist vor allem bei kleinen Mietern [wichtig, weil dadurch] auch ein gewisser Gewöhnungseffekt eintritt, wenn man da eine gewisse Regelmäßigkeit hat und ein bisschen Planbarkeit und nicht alle 5 Jahre, vielleicht dann die dicke Keule mit einer zehnprozentigen Erhöhung kommt. Aber
wie gesagt diese Klauseln sind sehr, sehr unterschiedlich gestaltet.
Wie schon erwähnt: Zwischen professionellen Marktteilnehmern oder gewerblichen Marktteilnehmern kann alles vereinbart werden, wie man lustig ist. Es sind auch viele Verträge eben nicht an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, sondern an andere Indizes, die auch irgendwie in irgendeiner Weise Einzelhandelspreise abdecken. Aber im weitesten Sinne entwickeln die sich alle mehr oder weniger grob mit der Inflation - mal so mal so.
Aber auch bei diesen Klauseln kann es sein, das die Jahresindexstände verwendet werden oder die Monatsindexwerte. Wie gesagt: Totaler Wahnsinn an sich, wie viele verschiedene Sachen es da gibt. Das ist aber auch in anderen Teilbereichen von Gewerbemietverträgen völlig gang und gebe. Das Gleiche gilt auch für Dinge wie beispielsweise die Verlängerungsmodalitäten. Auch hier gibt es unterschiedlichste Strukturen. Das ist eben etwas, was bei uns im Geschäft dazu kommen, dass man hier nicht irgendwo einfach den Standard Mietvertrag von einer Wohnungsbaugesellschaft oder von einer Mietergesellschaft hat. Im Wohnungsbereich ist alles dermaßen durchreguliert. Da gibt es eigentlich nur noch Lückentexte auszufüllen und alles andere ist schon standardisiert. Das ist im Gewerbebereich mitnichten der Fall.
Und hier haben wir noch nicht angefangen über das Thema Baubeschreibung zu reden, weil da wird es dann erst richtig interessant.

Frage von Sharplul @sharplul1:
Grundsätzlich war meine Frage soweit beantwortet. Ich hatte noch gefragt, was es bisher schon Anpassung gegeben hat?

Antwort von Matthias Schrade @kungler:
Ja, ja. Natürlich! Ach das also Anpassung gibt es gab es auch in den letzten Jahren schon, da waren sie halt nur nicht so zahlreich. Jetzt durch die steigende Inflation werden insbesondere 5%- oder 10%-Stufen logischerweise schneller übersprungen. In der Vergangenheit, wenn die Schwelle bei 10% lag und die Inflation bei anderthalb Prozent lag, dann hat das statistisch gesehen nur alle 7 Jahre eine Anpassung ausgelöst.
Aber Indexierungsanpassungen hatten wir die letzten Jahre immer. Also vom allerersten Jahr der Firmengründung an. Nur wird sie jetzt halt relativ gesehen auch wirtschaftlich bedeutender. Man muss sich aber auch immer im Klaren sein: Zum einen wollen die Mieter bei einer Vertragsverlängerung das Rad teilweise wieder ein bisschen zurückdrehen. Insbesondere die Mieter, die ihre Preise vielleicht nicht so 1 zu 1 so erhöhen können, wie die Lebensmittler. Zum anderen steigen ja auch unsere Kosten. Also Instandhaltungskosten, Personalkosten oder ähnliches werden sich logischerweise mit der Inflation sukzessive auch entwickeln. Deshalb sollte man jetzt nicht sagen, die Defama ist Hauptprofiteur der Inflation. Ich würde eher umgekehrt sagen, wir haben es im Gegensatz zu anderen, die ihre Preise erst mühsam hochsetzen und auch gegen Wettbewerb durchzusetzen müssen, deutlich leichter, so dass wir dann durch die Inflation nicht betroffen sind. Aber uns explizit als Profiteur zu bezeichnen, da würde ich sagen, da geht das geht ein bisschen zu weit.

Quelle: https://twitter.com/kungler/status/1531722210884390912

[gate4share]

Nein , natürlich bin ich mir nicht absolut sicher, wie man in Arbeitszeugnissen schreibt "Ehrlichkeit steht aussser Zweifel" und nur das geht, jede andere Formulierung könnte ein Zweifel bedeuten. Also was ich in den letzten 4 bis 5 Jahren solange ich de defama beobachte erlebte, ist das Herr Schrade immer geduldig und immer wieder neu Aktionären es erklärt. Du hast nun eine andere Erfahrung gemacht. Es war vielleicht ein Missverständnis und man weiss nie in welcher Situation man den anderen erreicht. Also ich habe es nicht erlebt. Es ist selbstverständlich dass die grosssen gewerblichen Mieten nur einen teilweisen Infaltionausgleich mitmachen. Das weiss auch jeder auf der Immobileinseite. Wenn man dann 60 % erreichen kann ist das schon ganz gut, für den Vermieter stehen dem nur wenig gestiegene Kosten für Verwaltng und Instandhaltung gegenüber, also sollte er auch mit nur 40 % sich nicht schlechter stehen als vorher. Bei kleinen MIetern ist vielleicht auch voller Inflationsausgleich mal möglich.
Mein Eindruck von Schrade war immer so, dass ich meine , dass man ihm vertrauen könne.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.238.539 von werthaltig am 21.08.22 06:31:35

Ich sehe seine Twitteraktivitäten auch sehr kritisch....auch weil er nach meiner Würdigung seine "Privatperson" dort nicht selten mit dem "Vorstand" verwechselt....Könnte doch auf Seite der Defama seine Gedanken zu Defama schreiben.....oder hier......mit offiziellen Nickname

[werthaltig]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.196.143 von gate4share am 15.08.22 12:30:35

Sind Sie sicher dass die Redlichkeit von Herrn Schrade außer Zweifel steht? Ich hatte ihm auf Twitter mal die Frage gestellt, bzw. die These in den Raum gestellt, dass die inflationsbedingten Erhöhungen (durch die Wertsicherungsklausel) in der Regel nur teilweise weitergegeben werden....ganz so wie gate4share es beschreibt. Er hat dies damals sehr schnippisch beantwortet als ob ich Blödsinn erzählen würde, da er sowas noch nie gelesen hätte. Ich bin nach wie vor davon überzeugt dass es so ist....ich bin ja selbst Vermieter von Gewerbeimmobilien. Herr Schrade ist auf Twitter sehr aktiv und (aus meiner Sicht) ist er hier in Sachen Eigenwerbung (Seht her was ich für ein feiner CEO bin) etwas sehr übertrieben unterwegs. Er hat dort seine Fangemeinde zu der ich nicht gehöre wie man meinem Statement entnehmen darf.☺

Zitat von gate4share: Ich meine die Redlichkeit und Seriöstät von Herrn Schrade steht ausser jedem Zweifel. Die zun ahlen sehen ehr gut aus, vielleicht verführt das dazu auch die Kosten entsprechend ungebremst laufen zu lassen. Jedenfalls fällt auch, dass sich die Erhöhung der Kosten in etwa so hoch sind wie die Erhöhung der Mieten. Es müssten doch da mal überproportial etwas erreicht werden. Also die Kosten dürfen auch keinen Fall so steigen wie die Einnahmen. Im Moment kann man alles bezahlen, aber ich meine es müsste nicht sein. Aus der ehemaligen sehr sparsamen Geschäftsführung ist man dann wohl ganz weg gekommen.