DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 76)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.974.452 von philojoephus am 28.02.22 20:09:39

Vielen Dank für den Beitrag, philojoephus.
WIe gewohnt informativ und werthaltig. Ist zwar kaum was richtig neues, doch so eine Bestätigung, was vorher noch nicht ganz genau klar war, ist auch schön; und mir macht es Spass gerade erfolgreiche Zahlen zu lesen!

[Brokerjay]

Gesten Abend gab es noch einen Twitter Space mit dem CEO Schrade aka kungler.

Ist aufgezeichnet und auf Twitter aufrufbar

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.974.452 von philojoephus am 28.02.22 20:09:39

Nach längerer Durststrecke endlich mal wieder ein sehr lesenswerter Beitrag hier im Forum.
Vielen Dank für Deine Mühen!

[philojoephus]

Meine Notizen vom DeFaMa Confernce Call für das Geschäftsjahr 2021 am 28.02.2022

Die Präsentation ist hier zu finden: https://defama.de/wp-content/uploads/2022/02/DEFAMA-Praesent…

Der Mittschnitt hier: https://defama.de/wp-content/uploads/2022/02/2022-02-28_DEFA…

Finanzierung
- 123 Mio. Euro Fremdkapital zu durchschnittlich 2,08 %
- durchschnittliche Zinsbindung 7,1 Jahre; das erste größere Annuitätendarlehen läuft 2026 aus; und 2024 gibt es noch eine größere Fälligkeit durch die Projektfinanzierung in Gardelegen
- Bei den Finanzierungen hat keine Bank mehr als 15 % Anteil

Aktuelles Portfolio
- Das Portfolio hat jetzt 50 Standorte, die Nettokaltmieten betragen (annualisiert) 16,8 Mio. €; Vermietungsquote 95 % - ca. 1,5 % davon entfallen auf das neu gekaufte Objekt Gardelegen, wo wir in Vermietungsverhandlungen sind; WALT 4,8 Jahre, Portfoliowert 218 Mio. Euro;
- Lebensmittel (42 %), Heimwerker (16 %) und konkjunkturunabhängige Filialisten (14 % - z.B. Drogerien, Tedi, Jysk) machen 72 % der Mietumsätze aus;
- Nur ein Mietvertrag macht mehr als 5 % der Gesamtmietverträge aus;

Objektverkauf
- Wir haben erstmals ein Objekt (Bleicherode) verkauft; in einer der demografisch schwierigsten Regionen in Deutschland; und obwohl es technischen Investitionsbedarf gab; Verkaufspreis (5,16 Mio. Euro) lag beim 15fachen der IST-Miete; Positiver Einmaleffekt von 2,6 Mio. € vor Steuern und 2 Mio. Euro nach Steuern;

Objektzukäufe
- In 2021 gab es acht Zukäufe für fast 30 Mio. Euro (29,7 Mio. Euro), das ist neuer Rekord; 6 Objekte im Westen und zwei im Osten;
- HanseCenter Gardelegen ist das beherrschende Objekt in Gardelegen, weil es die einzige wirklich große Handelsagglomeration in dem Ort ist; für uns ist Gardelegen ein eher ungewöhnlicher Kauf, weil es 40 % Leerstand bei Kauf hatte;
- Barsinghausen ist ein ähnliches Objekt, wie Bleicherode; gleiche Größe; Barsinghausen ist eine Kleinstadt im Speckgürtel von Hannover mit S-Bahnanbindung; ein schönes Objekt; konnten schon mit Bestandsmietern bessere Mietverträge aushandeln;
- Hof wäre in normalen Zeiten für uns viel zu gut gewesen, u.a. weil es von 2018 bis 2020 komplett revitalisiert worden ist; aber weil 4 der 5 Hauptmieter nicht systemrelevant sind und von den Coronaschließungsmaßnahmen betroffen waren, konnten wir das Objekt zum 11,7fachen der Nettomiete erwerben; zusätzlich gibt ein 2.000 m² Grundstück weiteres Potenzial; das ist außergewöhnlich;
- Melsungen ist der einzige Baumarkt der Stadt; wir sehen hier noch einiges an Potenzial; das Objekt liegt hervorragend an der Einfahrtsstraße der Stadt;
- Köln Rondorf ist für uns sehr ungewöhnlich, weil wir normalerweise mit unseren Kaufpreiskriterien bei solchen Objekten nicht zum Zuge kommen; das ist de facto ein neuer Rewe mit neuem langfristigen Vertrag, den wir zum 13fachen in einer Großstadt kaufen konnten; für eine solche Lage ist das außergewöhnlich günstig; das Objekt liegt mitten in einem Wohngebiet und in dem Stadtteil gibt es nur zwei andere Lebensmittelmärkte; der Standort hat eine sehr, sehr gute Nachvermietbarkeit, weil es keinen anderen großflächigen Einzelhandelsstandort gibt;
- In 2022 haben wir einen Nahversorger in Wolfsburg‐Nordsteimke gekauft; da der Verkäufer selbst im Ort wohnt, konnten wir den Kaufpreis nicht offiziell nennen; Nordsteimke ist ein Ortsteil, wo weitere 3.000 Wohnungen entstehen sollen, quasi eine Kleinstadt ggü. auf der anderen Straßenseite von unserem Objekt; „Im Zuge der Wohnbau‐Offensive der Stadt Wolfsburg sollen durch das Projekt „Sonnenkamp“ in unmittelbarer Nähe des Objekts rund 3.000 zusätzliche Wohneinheiten entstehen“ direkt neben unserem Objekt steht ein Real, der jetzt von Edeka übernommen wurde; und bei uns sind ALDI, Rossmann, Fressnapf, KiK und ABC Schuhe; es gibt auch noch Leerflächen, die wir Nachvermieten müssen, aber wir haben keine Zweifel, dass das klappen wird;

Baumaßnahmen
- Wir haben den Aldi in Löwenberg vergrößert; de facto wirkt der Aldi jetzt wie ein Neubau, obwohl nur der vordere Teil ein Neubau ist und wir innen einiges modernisiert haben; wir haben das geschafft, obwohl Aldi nur ein paar Wochen schließen musste; Wiedereröffnung war zwei Wochen vor Weihnachten, was für Aldi sehr wertvoll war;
- Büdelsdorf Anbau Aufzug am Ostflügel, Dachausbau für Fitnessstudio;
- Präs. S. 15 zeigt viele Vertragsverlängerungen/Neuabschlüsse mit größeren Mietern in 2021; d.h. wir schieben nicht nur die Mieten ein, sondern entwickeln die Objekte auch permanent weiter

Prognose 2022
- Der Jahresüberschuss 2022 wird mit 3,5 Mio. Euro prognostiziert; ohne mögliche Verkaufsgewinne, denn es könnte auf die Prognose noch etwas durch einen Verkauf draufkommen; das lässt sich aber nicht planen;
- Die Funds From Operations (FFO) sollen von 7,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro ansteigen (also von 1,60 € je Aktie auf 1,92 € je Aktie)
- Ende 2022 soll der annualisierte FFO 10 Mio. Euro betragen (2,26 € je Aktie - eventuell weniger, wenn eine KE kommt);
- 2021 lag das Ankaufsvolumen mit fast 30 Mio. Euro deutlich über unserem typischen Ankaufsvolumen; wir haben einen weiteren Mitarbeiter, der uns im Bereich Transaktionen verstärkt; wir hoffen, dass wir dadurch in Zukunft ein höheres Ankaufsvolumen realisieren können; daher könnte es sinnvoll sein, doch mal eine kleine Kapitalerhöhung zu prüfen; parallel prüfen wir aber weiterhin Verkäufe bei Objekten mit langen Mietverträgen, z.B. in Löwenberg; aber wir behalten unsere Leitlinie, kaufen, um zu behalten bei;

Fragen & Antworten

Andreas Pläsier von Warburg
Wie wirkt sich die Inflation bei Baumaterialien auf die Revitalisierungen aus? Kostet es mehr als geplant?
- Ausführungen von Matthias Stich: Die aktuelle Inflation merken wir bisher kaum, aber die Baupreissteigerung merken wir, so wie bei Holz;
- Aber man merkt, dass die Baupreise auch unabhängig von der Inflation für viele Gewerke anziehen - alles was mit Lüftung oder Holz zu tun hat, ist viel teurer geworden;
- Löwenberg und Hamm sind schon länger vergeben gewesen, sodass uns die Inflation und die Baupreise nicht so stören; bei Löwenberg haben wir dann beim Holz Tagespreise gezahlt; da haben wir aber nicht viel Holz gebraucht;
- In Büdelsdorf könnten die Gesamtkosten 10 % höher als geplant liegen, allein durch die Baupreissteigerung;

Welche Effekte gibt es durch die Indexierung der Mietverträge?
- Ja, im gewissen Grad, kommt uns die Inflation entgegen, weil die Zinsen fix und die meisten anderen Kosten begrenzt fix sind und wir jetzt die Mieten anheben können; 80 % unserer Mieterträge sind indexiert; man sollte aber nicht von Windfall Profits ausgehen; es hilft, aber auf mittlere und längere Sicht gleicht das unsere Kostensteigerungen aus;
- aufs laufende Geschäftsjahr könnte das (aufgrund von Nachholeffekten) noch gewisse Auswirkungen haben; aber da möchte ich die Erwartungen dämpfen, denn die meisten Mietverträge erlauben nur teilweise Weitergabe der Inflation - meist erst, wenn der Verbraucherpreisindex um 10 % gestiegen ist und dann nur zwischen 50-80 %; d.h. die Erhöhung beträgt nur 50 bis 80 % der Inflation;
Welche Auswirkungen haben die steigenden Energiekosten - einen Teil müssen sie ja selbst tragen - auf den FFO?
- Die Energiekosten sind üblicherweise umlagefähig; nur ein kleiner Teil ist nicht umlagefähig - z.B. bei Leerstand; Das spielt bei uns per Saldo keine wirkliche Rolle;


Stephan Bonhage Bankhaus Metzler
Sehen sie Änderungen bei den Finanzierungsbedingungen?
- Zinsen, ja wir merken, dass sich die Zinsen von den Rekordtiefs entfernt haben; aber es ist kaum ein Unterschied zu den Zinsen, die wir vor ein oder zwei Jahren hatten; Es ist auch nicht ganz einfach da einen Trend zu bestimmen, weil jedes Objekt individuell kalkuliert wird und die Zinshöhe auch immer von dem Objekt und den Banken vor Ort abhängt; aber 20-30 Basispunkte mehr könnten es schon sein;
- Für uns ist aber der Zinssatz selbst von stark untergeordneter Bedeutung; für uns ist sehr viel entscheidender, dass sich die Finanzierungsbereitschaft was die Finanzierungshöhe angeht, nicht wirklich geändert hat; der Zinssatz ist weniger bedeutend, als der Eigenkapitaleinsatz;

Sie avisieren 10 Mio. ann. FFO zum Ende 2022. Derzeit liegt der annualisierte FFO bei 8,5 Mio. Euro. Ein Zuwachs von 1,5 Mio. Euro ist sehr sportlich. Wie wollen sie das erreichen?
- Also wir werden einen erheblichen Teil der Differenz durch Effekte wie den ehemaligen Baumarkt in Gardelegen erreichen, wenn es uns gelingt, den Baumarkt - wie geplant - in drei Teileinheiten zu vermieten; das gilt auch für andere Baustellen und künftige bisher noch nicht kommunizierte Projekte im Bestand - z.B. Umbaumaßnahmen, ähnlich denen in Löwenberg;
- Nordsteimke hat Leerstand; wenn es uns gelingt, den zu vermieten, dann haben wir ein gutes Stück unserer Zielsetzung erreicht;
- Wir haben bewusst nicht kommuniziert, wie viel von dem FFO-Zuwachs aus Akquisitionen und Revitalisierungen kommt; aber wir können das erreichen, weil wir den Schlüssel dazu zu erheblichen Teilen in der eigenen Hand im Bestand haben und nicht nur auf Zukäufe angewiesen sind;

Mit Blick auf das Ergebnis 2021 scheint die Mittelfristguidance 2025 sehr konservativ. Ist da eine Erhöhung denkbar?
- Das mag konservativ erscheinen; Wir sind uns nicht sicher, dass wir jedes Jahr soviel ankaufen können, wie in 2021;
- Man muss auch berücksichtigen, dass bei einem Verkauf auch wieder FFO weggeht;
Wir scheinen in die endemische Phase der Coronapandemie zu gehen. Welche Entwicklungen sehen sie dadurch beim Ankauf, Geschäftsmodell etc.?
- Corona ist nach wie vor ein Thema, weil z.B. Mitarbeiter in Quarantäne müssen oder Termine abgesagt werden und weil es für die Nichtlebensmittler ein sehr lästiges und umsatzbremsendes Thema ist; aber es spielt in unseren Zahlen so gut wie keine Rolle mehr;


Stefan Scharff - SRC Research
Welche Veräußerungen kann man sich vorstellen? Wie viele könnten es sein?
- Verkaufskandidaten sind die Objekte, wo die Hauptmieter gerade verlängert haben oder wo wir mit einem großen Mieter eine Baumaßnahme abgeschlossen haben;
- Wir planen nicht grundsätzlich etwas zu verkaufen, aber wir haben mit dem neuen Kollegen die Ressourcen Verkäufe zu prüfen;
- Ein Kandidat wäre z.B. Löwenberg: Das ist quasi ein neuer Aldi mit neuem langlaufenden Vertrag im Speckgürtel von Berlin; so ein Produkt lässt sich gut verkaufen; aber wir das würden wir nur zu einem sehr guten Preis verkaufen - nicht zum 15fachen wie Bleicherode;

Auslaufende Mietverträge in 2022 und 2023? Wie laufen die Gespräche?
- Mietverträge laufen bei uns ständig turnusmäßig aus und werden dann genauso turnusmäßig verlängert; 2021 wurde auch wieder eine Vielzahl von größeren Mietverträgen verlängert;
- Wir haben so gut wie keine größeren Flächen, wo Mieter ausgezogen sind;
- In Sonnefeld ist Takko ausgezogen, was Norma sehr begrüßt hat, weil die uns schon vor dem Kauf gesagt haben, dass sie sich gerne vergrößern würden; da warten wir auf die Baugenehmigung;
- Der Klassiker, dass der Hauptmieter auszieht und das Objekt anschließend leer steht, so etwas haben wir nicht und droht derzeit auch nicht;
- In Gardelegen und Nordsteimke waren „Projektkäufe“ mit höheren Leerstand;
- Ansonsten haben wir mit Puderbach nur ein Objekt, wo wir mehr als 20 % Leerstand haben; ich glaube, wir haben kein anderes Objekt wo wir mehr als 10 oder 15 % Leerstand haben;
- In Puderbach haben wir mit Norma und Getränke Hoffmann zwei große Mieter und dazwischen inzwischen drei leere Einheiten; Norma konnte sich in Puderbach bisher noch nicht entschließen, mit uns einen neuen langfristigen Vertrag mit einer Flächenvergrößerung zu schließen; Norma hat jetzt mehrmals verlängert, aber ohne seine Optionen auszuüben; Damit haben wir jetzt die Option entweder mit Norma oder mit einem anderen Mieter eine dauerhafte und vollständige Lösung hinzubekommen;
- Puderbach ist die einzige große Leerstandsfläche, die wir im Altbestand haben; die anderen Objekte, wo wir zeitweise 20 % Leerstand hatten, sind wieder vermietet; z.B. in Büdelsdorf, was nach Umbau wieder voll vermietet ist; in Königsee hatten zwischenzeitlich 20 % Leerstand und ist jetzt nach Einzug mit NKD wieder voll vermietet;
- Leerstand ist bei uns in der Regel eine vorrübergehende Erscheinung;

Was ist der Grund für die angedachte Kapitalerhöhung und wie soll sie ausgestaltet sein?
- Wir liegen mit unseren Ankäufen deutlich über Plan, haben uns zusätzlich im Ankauf auch noch personell verstärkt und haben auch eine Menge Baustellen, die zunächst mal mit Eigenkapital finanziert und erst anschließend gut revalutieren können;
- Umbauten wie Büdelsdorf oder Löwenberg könnte man auch mit Projektfinanzierungen finanzieren, aber das bindet sehr viele personelle Ressourcen - u.a. wegen dem Dokumentationsaufwand;
- Die Investitionen sind uns schneller als geplant von der Hand gegangen;
- Wir wollen auch nicht unter Druck stehen, etwas zu verkaufen; Verkäufe sind eine Option, aber kein Muss; und verkaufen könnten wir sowieso erst nach einem Umbau;
- Cash ist bei uns ein fließendes Konzept, weil wir auch nicht ausgezahlte Darlehen haben und viel Liquidität in Bauprojekten steckt; wir haben auch noch freie Dispolinien;
- Aktuell könnten noch zwei, drei Käufe machen; man muss auch im Hinterkopf haben, ein Objekt, das wir heute kaufen, wird erst in zwei, drei Monaten bezahlt


Johannes Stofels 4investors.de
Wie hoch sind die geplanten Investitionen in den Bestand im laufenden Jahr?
- Wie hoch die Investitionen im laufenden Jahr werden, hängt stark davon ab, wann wir die Baugenehmigungen bekommen; So hatten wir in Sonnefeld erwartet, dass diese Maßnahme per heute schon fast durch ist; aber das verzögert sich;
- Für die ehemalige Baumarktfläche in Gardelegen müssen erstmal Mietverträge abgeschlossen werden, dann die Bauanträge gestellt und genehmigt werden, bevor der Umbau stattfinden kann; je nachdem ob das noch in 2022 beginnt und dann in welchem Umfang kann die Investitionssumme allein in Gardelegen 1 Mio. Euro betragen;
- Aus diesem Grund lässt sich die genaue Höhe schwer abschätzen; aus dem Bauch könnten in 2022 Investition in den Bestand i.H.v. 3 Mio. oder auch 5 Mio. Euro erfolgen;

Würde die KE auch an private Investoren gehen?
- Die KE wird zwischen 5-10 % des Grundkapitals betragen; definitiv keine Bezugsrechts KE, sondern mit wenigen institutionellen Investoren


Thorsten Müller (Lighthouse)
Wie sehen Sie das Thema Dividende? 2020 und 2021 gab es unterdurchschnittliche Dividendensteigerung im Vergleich zur Gewinnsteigerung.
- Wir hatten in der Vergangenheit die Ausschüttungsquote zu sehr hoch gefahren und dadurch die Ausschüttungsquote auf über 90 % erhöht; das war so nicht gewollt und nicht nachhaltig;
- Wir können nur das ausschütten, was die AG als HGB-Überschuss hat; Konzernzahlen zählen da nicht; auch der FFO ist für die Ausschüttung irrelevant; deshalb kann man auch keine feste Quote zum FFO bilden;
- Bezogen auf den Gewinn nach Steuern ohne das Sonderergebnis liegen wir jetzt wieder bei 80 %; das könnte ein Level sein, wo wir uns eher wohl fühlen;
- Wir wollen aber jedes Jahr die Dividende weiter erhöhen;

Wie hoch ist das aktuelle Aufvalutierungspotenzial?
Wie sieht die Finanzierung bei den Bestandsinvestitionen aus? Braucht es da höhere Eigenkapitalanteile?
- Bei Refinanzierung orientieren sich die Banken leider selten daran, was das Objekt heute bei einem Erwerb Wert wäre; bei einen Ankauf von 5 Mio. Euro könnten wir vielleicht 4,5 oder sogar 5 Mio. Euro finanziert bekommen; bei einer Refinanzierung geht die Bank deutlich stärker in die Richtung, was in das Objekt reingeflossen ist; bei diesen beispielhaften 5 Mio. Euro wären das vermutlich eher 3,5 bis maximal 4 Mio. Euro; also auf jeden Fall drunter; die selbe Bank würde einem Käufer dieses Objekts vermutlich deutlich mehr finanzieren, weil sich dann der Marktwert aus Banksicht auf einem höheren Niveau bewegt;
- Weil sich die Banken meist an den ursprünglichen Kaufpreisen orientieren, macht das Thema Refinanzierung und Aufvalutierung schwieriger, weil wir die Objekte zu ganz anderen Preisen erworben haben als sie heute wert sind; z.B. Büdelsdorf, dass wir für 3,1 Mio. Euro gekauft haben; damals mit wackliger Mieterstruktur, denn es war bekannt, dass 1-2 Mieter vermutlich ausziehen werden (Deichmann sofort und das Labor ISG zwei Jahre nach dem Kauf); wir haben das Objekt jetzt komplett neu aufgestellt, investieren massiv in das Objekt und haben künftig eine viel höhere Miete als vorher, aber der ursprüngliche Kaufpreis von 3,1 Mio. Euro schwirrt nach wie vor in irgendwelchen internen Bankgutachten rum; dabei ist das Objekt heute auf jeden Fall 6 Mio. finanzierungsseitig wert;
- Wir haben aber immer wieder Revalutierungen vornehmen können - z.B. in Pasewalk, Hamm und Schneeberg; in Schneeberg haben wir 500.000 Euro durch die Aufvalutierung freisetzen können;
- Wir haben auch noch ein paar Objekte, wo wir Aufvalutierungen vornehmen können; aber das erfordert immer einen gewissen Aufwand und das sind relativ gesehen nicht die gigantischen Beträge

- Es wird heute Abend um 20:30 Uhr erstmals einen Twitterspace geben, wo ich auch Rede und Antwort stehe; ich würde mich freuen, sie da auch begrüßen zu können (https://twitter.com/kungler/status/1498352707597479941)

[supialexi2]

Nochmal die Aussage man hätte so gute Zahlen 2021 gehabt

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/15111740-defama-g…

von dort auf, fand ich noch was mit Überschrift Kapitalerhöhung. Man wolle weiter wachsen und habe bereits eine zusätzliche Person eingestellt. Es ist ja letztes Jahr noch, dass man auch nochmals so viel wie im letzten Jahr (29,7 Mio) einkaufen können. Nur wird doch über eine KE geredet und mit Ausschluss des Bezugsrecht der Aktionäre, es soll nur eine kleine Finanzierungrunde von 5 % bis 10 % sein.
Wenn man da institutionelle Investoren hat, die evtl noch weitere Stücke über die Börse kaufen wollen, dann kann man das ja gut nutzen.

Irgendwo hatte ich was gelesen, von einem Objekt im Wert von 42 Mio das die Deutsche Konsum REIT gekauft hätte und für defama sowas gar nicht möglich sei zu kaufen, weil man selbst in zwei Jahren soviel nicht in Ankäufe investiert. Kenne die Zahlen des Objektes nicht, auch nicht ob es im Bereich der Bedingungen der defama lag, meine aber, wenn so ein Objekt interessant ist, sollte man auch da mittun können. Da ist es schon sinnvoll möglichst immer Kapital zu haben, was man auch mal für eine grössere Investition verwenden könnte.

[supialexi2]

Nun tritt der Aufsichtsratchef zum ende der nächsten HV zurück. Der Mann war ja jahrelang Mitvorstand bei der ViB, nachdem er einige Jahre die Bürgerliche Brauerei geleitet hatte.

Aus so Aussagen meinte ich mal rausgehört zu haben, dass Schrade oft mit dem Aufsichtsratchef über evtl neue Objeekte spricht und da wertvolle Ratschläge erhielt.
Nie Damen die neu in den Aufsichtsrat gewählt werden soll, scheint min gleich kompetent zu sein und verfügt eine sehr gute Reputation im Bereich, Einzelhandelsimmobilien.

So Aussage "tritt auf eigenen Wunsch zurück, im besten gegenseitigen Einvernehmen" sagt ja nun sehr wenig aus. Einen Zusammenhang mit dem Übernahmeversuch seines früheren Arbeitgeber, kann man nicht erkennen.
Hoffen wir, dass die Aufsichtsrätin auch Schrade unterstützend handelt und viele KÄufe beeinflussen wird.

[supialexi2]

Kommt wohl nichts mehr von den weiteren Käufen, die erwähnt. Wurde

[hugohebel]

Defama hat die Sturmflut in Berlin heute Nacht gut überstanden

https://twitter.com/kungler/status/1494219649386491908

[Kampfkater1969]

Börse Online....Ausgabe 04/2022 auf Seite 49....

Defama "ein Favorit der Redaktion".......

Bei mir schon länger....und dies dauerhaft.......

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.755.048 von Dax-Killer am 05.02.22 18:15:01

So auch meine mentale Aufstellung....warum ohne NOT hier seine Zukunftschancen zu heutigen Kursen verramschen......und dann was mit dem erhaltenen inflationieren Papiergeld machen?
Nee, nee...sollen andere sich "opfern"...