Folgen einer Krise auf meine eigengenutzte Immobilie - 500 Beiträge pro Seite

[Macfms]

Hallo zusammen,

ich bin gerade dabei für uns eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben und frage mich, welche Konsequenzen eine baldige Krise diesbezüglich haben wird.

Angenommen, ich kaufe ein Haus für 1 Mio. €, finanziere 800.000 € und hab im Monat eine Annuität von 3.000 €.

1. Der Wert der Immobilie wird wahrscheinlich auf ca. 600.000 € einbrechen, stört mich aber nicht, da ich erst in 30 oder 40 Jahren wieder verkaufen möchte, wenn überhaupt. Bis dahin sollte der Wert wieder neutral sein.

Einziges Risiko wäre eine Anschlussfinanzierung bez. gestiegenem Zins und gesunkener Sicherheit der beliehenen Immobilie.

2. Nehmen wir an, es gibt eine starke Inflation. Dies müsste doch positiv wirken, da meine Produkte, die ich als Selbständiger verkaufe teurer werden und ich somit leichter die 3.000 € für meine Annuität aufbringen kann. Als Angestellter würde ich wohl auch mehr verdienen und hätte den gleichen Effekt. Somit wäre eine starke Inflation ja eher gut für mich.

3. Nehmen wir an, es gibt eine Deflation. In diesem Fall fällt es mir deutlich schwerer die Annuität zu bedienen. Also schlechtes Szenario.

Fragen:

a) Ist meine Denke soweit richtig oder wo klemmt es?

b) welche Maßnahmen könnte ich ergreifen um mich abzusichern, damit ich eine baldige Krise so gut es geht überstehe?

c) Was wird eher kommen, Inflation oder Deflation?

Für eure Anmerkungen und Vorschläge schon mal vielen Dank!

Gruß mac

[Abfischer]

Die Inflation hat als Verkäufer durch teuere Produkte keinen Einfluss, da Du im Gegenzug
auch mehr ausgeben musst um Dinge die benötigt werden zu bezahlen (Essen, Kleidung, Strom,
Wasser, Grundsteuer) in einer Inflation wird alles teurer ausser Aktien evtl die einbrechen.

nächstes Problem, bei einer richtigen Inflation sind Häuser kein Guthaben sondern Schulden.
der Staat wird Dein Eigenheim mit etwa 40-60 % besteuern Zwansgshypothek die du in 30 jahren
abzahlen musst.

Dein Erspartes wird wertlos, die Nebenkosten steigen astronomisch, Lebensversicherungen etc gehen
gegen null.

bei einer Inflation gibt es keine Gewinner, weder die die haben noch die Schulden vorher gemacht haben. es ist ein Irrglaube Schulden zu machen alles auf Pump zu kaufen, und die Inflation wird diese dann ebenfalls relativerend auf 0 setzen.

nur Renten und Löhne werden an eine Inflation angepasst. wer also arbeitslos ist oder HZ 4 Status anstrebt, hat dann ein lebensbedrohliches Problem.


Das kann der Bürger erwarten:

https://www.ihrfinanzdoktor.com/app/download/3685770/waehrun…


In 100 jahren wurden die Deutschen 5 mal abgezogen, 1916, 1923,1929, 1948, 1952. nimmt man den Euro mit dazu dann halt noch 1999.

Im vergleich dazu ist gab es in den USA nur 1929.

Wer hier viel hat und nicht mehr arbeiten brauch, am besten alles verkaufen und nach Canada.
Europa ist zu unsicher und wird es auch immer bleiben.

[Macfms]

Nun, eine Inflation hat insofern einen Einfluss, daß meine Annuität bei der Bank festgeschrieben ist und sich während der Laufzeit des Darlehens nicht nach oben anpasst. Wenn ich also z.b. 10 % Sondertilgung p.a. vereinbart hab, dann kann ich das im Extremfall für den Gegenwert eines Brotes tilgen.

Ansonsten gebe ich dir recht, die Kosten für Lebensmittel etc. steigen auch, so daß sich hier kein positiver Effekt ergeben wird. Es kommt u.U. noch eine Verknappung der Waren hinzu, die das Preisgefüge nach oben treiben.

Da ich erst mitte 30 bin, kommt für mich Canada erst mal nicht in Frage. Was kann ich also tun, wenn ich in meiner Heimat bleiben möchte? Meine europäischen Aktien verkaufe ich gerade. Soll ich Gold und Silber kaufen, Währungen, Canadische Aktien? Oder das Bargeld in die neue Immobilie stecken und die Zwangshypothek über mich ergehen lassen?

Noch ist ja nicht sicher, daß es so schwarz werden wird, aber Vorsicht ist besser...

Abgesehen davon, wer sagt, daß es eine Inflation und keine Deflation wird?

[El_Matador]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.889.466 von Macfms am 07.10.18 16:50:48

Ueber Inflation und Deflation wuerde ich mir an Deiner Stelle nicht den Kopf zerbrechen. Ich habe andere Anmerkungen:

Der Eigenkapitalanteil von 20% ist aus meiner Sicht zu niedrig. Es sollten mindestens 40% sein, sonst benoetigt man eine unendliche lange Zeit zur Kreditzurueckfuehrung. Ich wuerde dafuer nur 20 Jahre veranschlagen wollen.

Es wird im Fall einer Krise entscheidend darauf ankommen, ob Du die Tilgungs- und Zinsraten tragen kannst. Daher wuerde ich sie nicht zu hoch ansetzen. Sie duerfen auf keinen Fall zuschnuerend sein, denn es gibt auch noch andere Dinge im Leben.

Ob die Immobilie in einer Krise an Wert verliert, wird auch von der Lage abhaengen. Ich selbst habe vor der Finanzkrise eine Immobilie in einer Metropole gekauft. Die Finanzkrise hat die Immobilienpreise nur sehr kurz und sehr marginal negativ beinflusst. Kurz danach setzte sich die Preissteigerung fort und haelt bis heute an. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen, die Nachfrage in Innenstadtlagen wird nicht deutlich einbrechen, weil es auch in Krisen immer kaufkraeftige Klientel gibt.

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.889.466 von Macfms am 07.10.18 16:50:48

Zitat von Macfms: Angenommen, ich kaufe ein Haus für 1 Mio. €, finanziere 800.000 € und hab im Monat eine Annuität von 3.000 €.

1. Der Wert der Immobilie wird wahrscheinlich auf ca. 600.000 € einbrechen, stört mich aber nicht, da ich erst in 30 oder 40 Jahren wieder verkaufen möchte, wenn überhaupt. Bis dahin sollte der Wert wieder neutral sein.

Hallo Mac,

dadurch das der Wert von 1 Mio auf 600 kEur abrutscht wird die Bank dich auffordern dein Eigenanteil aufzustocken (Zu - bzw. Abschlag), denn das Haus ist ja als Sicherheit für die Bank und den (teporären) Wertverlust von 400.000 Euro wird die Bank nicht einfach so hinnehmen.

Dafür wird dir sicher eine gewisse Zeit gelassen die Differenz auszugleichen .. Ergo ließt dir in Ruhe den Vertrag durch und gehe bei offenen Fragen nochmals ins Gespräch mit deiner Bank.

[Macfms]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.890.165 von Chris_M am 07.10.18 19:39:59

Ich habe die Annuität recht moderat gewählt um noch Luft zum Atmen zu haben. Dazu eine hohe Sondertilgung. Da ich in 10 bis 15 Jahren einen hohen Kapitalfluss erwarte ist das Thema aus meiner Sicht gesichert.

Die Immobilie wird in einer der Top 7 Städte sein, so daß ich auch hier einen Haken mache.

Da die Bude aber noch nicht gekauft ist, stellt sich mir die Frage, was mach ich bis dahin? Kann ja sein, daß wir uns nicht einig werden und ich weiter suchen muß. Wenn in der Zeit die Krise ausbricht, hab ich ein nettes Sümmchen Cash auf dem Konto liegen. Wie soll ich das absichern bis die Krise rum ist bzw. ein Kauf einer Immobilie wieder lohnt? Und was mach ich mit meinem Depot? Alles versilbern damit ich in der Krise zuschlagen kann? Doch ist der Euro dann noch was wert? Oder ist es besser das Geld im Depot in 2-3 Devisen zu parken um dann Aktien in diesen Landeswährungen zu kaufen?

[Abfischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.890.312 von Macfms am 07.10.18 20:05:38

Zitat von Macfms: Ich habe die Annuität recht moderat gewählt um noch Luft zum Atmen zu haben. Dazu eine hohe Sondertilgung. Da ich in 10 bis 15 Jahren einen hohen Kapitalfluss erwarte ist das Thema aus meiner Sicht gesichert.

Die Immobilie wird in einer der Top 7 Städte sein, so daß ich auch hier einen Haken mache.

Da die Bude aber noch nicht gekauft ist, stellt sich mir die Frage, was mach ich bis dahin? Kann ja sein, daß wir uns nicht einig werden und ich weiter suchen muß. Wenn in der Zeit die Krise ausbricht, hab ich ein nettes Sümmchen Cash auf dem Konto liegen. Wie soll ich das absichern bis die Krise rum ist bzw. ein Kauf einer Immobilie wieder lohnt? Und was mach ich mit meinem Depot? Alles versilbern damit ich in der Krise zuschlagen kann? Doch ist der Euro dann noch was wert? Oder ist es besser das Geld im Depot in 2-3 Devisen zu parken um dann Aktien in diesen Landeswährungen zu kaufen?

Das Problem ist generell das es für den normalen Mittelständer keine Flucht gibt.
geld in gold anlegen und nach der Krise wieder dick rein zu günstigen Preisen.., so schlaue
Gedanken hatten unsere Vorfahren auch. hat aber nicht funktioniert.

1. Dein Geld ist nur bis 100.000 € gesichert. wieviel innerer Wert diese 100.000 € nach einer
Krise haben sei dahingestellt. Merkel stellt Dir einen Schein aus mit der zahl 100.000 € , was
dann vll nur noch für 1 Monat Nahrung reicht.

2. in Edelmetalle gehen ist zu riskant, Schäuble hat Silber stark besteuert, dh. kauf und verkauf
schonmal vorneweg 40 % Verlust. Goldpreis ist viel zu hoch , wer sagt das Gold nach der Krise
nicht wieder bei 100 $ steht? dazu kommt noch ein Goldverbot evtl.

3. Bevor die Aktien so stark fallen, am Boden liegen und Du sie kaufen kannst, wurde Dein Cash
auf dem Konto bereits liquidiert von Vater Staat. Warum fallen Aktien? weil das Geld fehlt,
die Schulden bezahlt werden müssen, und somit die Unternehmen alles raushauen was sie
wieder flüssig macht. Aber bis dahin ist der kleine Mann schon nicht mehr mit im Spiel.

4. Meiner Meinung nach bringt nur der Kauf von Land, wiesen, Wald etwas. die vergangenheit
zeigt das diese Dinge nichts kosten im Unterhalt, nicht kaputt gehen, kein Brot essen usw usw.
die järliche Steuer ist sehr gering und stieg auch nachweislich in Krisenzeiten nicht an.
Problem: es gibt kaum noch Land zu kaufen zu vernünftigen Preisen. auch hier waren
andere genau so schlau und früher dran.

alle preisen Pfandbriefe an als Sicherheit. heute weiss keiner mehr das auch diese 1952
vom Staat angefasst wurden und dadurch wertlos waren. das Geld der Sparer war weg.

die finden schon Mittel und Wege damit Du nichts behalten wirst.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.889.544 von Abfischer am 07.10.18 17:16:51

Zitat von Abfischer: Die Inflation hat als Verkäufer durch teuere Produkte keinen Einfluss, da Du im Gegenzug
auch mehr ausgeben musst um Dinge die benötigt werden zu bezahlen (Essen, Kleidung, Strom,
Wasser, Grundsteuer) in einer Inflation wird alles teurer ausser Aktien evtl die einbrechen.

Wenn wir die nächsten 10 Jahre jährlich 10% Inflation hätten, dann wird ein Aktien-Kursindex alleine schon deshalb in 10 Jahren um 159,37% höher stehen (inkl. Zinseszins).

Natürlich sind vorübergehende Kurseinbrüche in Krisen immer möglich, aber die Unternehmen einer Volkswirtschaft werden weiter im Durchschnitt erfolgreich wirtschaften.


Und an den Threaderöffner:
Man weiß ja leider nie, wann oben und wann unten ist in einer Preisentwicklung. Die meisten Crash-Propheten sind wohl auf der Inflationsseite, was langfristig die Asset Preise (Aktien, Immobilien und mobile Sachwerte) weiter befeuern müßte.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.889.544 von Abfischer am 07.10.18 17:16:51

Zitat von Abfischer: nächstes Problem, bei einer richtigen Inflation sind Häuser kein Guthaben sondern Schulden.
der Staat wird Dein Eigenheim mit etwa 40-60 % besteuern Zwangshypothek die du in 30 jahren
abzahlen musst.

Wieso denn das bitteschön?

Es ist doch genau umgekehrt, bei "richtiger Inflation" entwerten sich die Staatsschulden und die Staatsfinanzen schauen vordergründig super aus! Das gilt natürlich nur, solange alles noch geregelt abläuft und nicht in zu großem Maße (statt 0 bis 2% dann eben mal 3 bis 8% Inflation p.a.), und nicht wie in Türkei (die Vertrauen verspielt haben) oder gar Venezuela (wo alles kaputt ist).

Nur bei einer teuflischen Deflation könnte der Staat auf die Idee kommen, die letzten noch leistungsfähigen zu schröpfen.

Deutschland macht es ja vor, wie uns ein Zinsniveau unter Inflation und BIP Wachstumsrate in den Schuldenquoten gesundet. Wobei viele meinen, es sei noch gesünder, wenn Deutschland nicht so sehr sparte und unter seinen Verhältnissen leben würde, sondern mehr investierte.

[skydiver78]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.890.165 von Chris_M am 07.10.18 19:39:59

Genau, Inflation ist nicht das Problem, sondern die Forderung der Bank nach mehr Sicherheiten. Sollte es wirklich zu mehr Zwangsversteigerungen kommen gibt das eine Spirale nach unten.

[Macfms]

Die Bank kann nicht nachträglich um mehr Sicherheiten bitten. Nur wenn du eine Anschlussfinanzierung brauchst, werden die Karten neu gemischt.

Was die Steuern auf Edelmetalle betrifft, verstehe ich die Aussage von 40 % nicht. Edelmetalle sind doch nicht extra besteuert sondern steuerfrei. Lediglich einen Veräußerungsgewinn muß ich mit derzeit 25 % versteuern.

Leider konnte mir jetzt noch immer niemand so richtig sagen, was man tun sollte, abgesehen vom Landkauf, was aber nicht in Frage kommt.

[MBK2000]

Interessante Diskussion, genauso wie niemand den Negativzins vor 10 Jahren auf dem Zettel hatte, kann niemand seriös einschätzen, was wann wie passieren wird
Wenn man sich mit dem Geldsystem und dem status quo beschäftigt, kann einem Angst und Bange werden, man sollte auch nicht glauben, dass Politiker im Interesse der Bürger handeln, die Banken in Südeuropa sind vermutlich schon lange pleite, Kreditausfall in GR 45% (NPL > 90 Tage), auch eine HSH Nordbank hatte 2015 weniger Eigenkapital als vorgeschrieben und man hat sich auf einen bank run vorbereitet, Einlagensicherung soll aktuell bei etwa 0.10 Euro pro 100 Euro Einlage sein, es gibt glaube ich 4% Bargeld
Bezüglich Bankkredit: wenn es die Bank nicht mehr gibt oder der Kredit verkauft wird, was ist dann ?
Und zu den Metropolen: wer soll 20 Euro Miete pro qm (Berlin) in der Krise zahlen können ? Die Käufer von Immos mit 20-30x Kaltmiete werden sich auch noch umschauen
Und in der Krise wird man von allen Seiten betrogen, weil alle ihr Fell retten wollen, das hab ich selbst erlebt und auch Behörden werden dann nicht mehr tätig (Regierungskriminalität), siehe koxx rupxxtionsxxblog

Frage: Kennt jemand ein Portal, wo Neubauprojekte angeboten & nachgefragt werden (Zielgruppe Investoren mit 2-5 Mio Euro pro Objekt, Neubau, öff. Förderung, Grundstück + Werkvertrag) ??