Wertermittlung einer gebrauchten Eigentumswohnung...... - 500 Beiträge pro Seite

[alexmay]

Wie ermittle ich den fairen Wert einer gebrauchten ETW.
Das Objekt: 30 km vor Köln; TOP-Lage in einer mittelgroßen
Gemeinde; sehr gepflegtes 6-Familienhaus; zur Wohnung
gehören 2 Stellplätze. Alter 10 Jahre. Bisher so gut wie keine Fluktuation; drei Wohnungne werden von den Eigentümern bewohnt.

Preise der im Ort angebotenen (wenigen) Wohnungen
vergleichen? Sin die geforderten Preise nicht oft
Wunschdenken?
Neubauwohnungen werden derzeit nicht angeboten.
Bewertung nach erzielbarer Jahresmiete? Welcher Faktor
ist angemessen 16 x , 20 x ?
Neubauwert vor 10 Jahren? Wieviel Abschlag?
Ich möchte ungern den Wert über eine Finanzierungsanfrage
bei einer Bank ermitteln lassen.

WER KANN SERIÖS HELFEN?

D A N K E !!!

PS Die Wohnung sollte eigengenutzt werden.

[Blue Max]

#1

Lage, Grösse in m2, Zustand, Renovierungsbedarf, wer wohnt da noch so...

"TOP-Lage" halte ich für übertrieben.

"...Neubauwert vor 10 Jahren? Wieviel Abschlag?
..."

Wieso Abschlag ? Kann doch auch sein, dass in der Gegend die Immo-Preise weiter gestiegen sind. Dann wäre sogar ein Aufschlag angemessen. Ein Haus ist ja schliesslich kein Auto, das jedes Jahr an Wert verliert.



Und wer verkauft die Wohnung ? Privat oder Makler ? Frag doch einfach mal, was die haben wollen.

Dann kannst Du ja immer noch 5 oder 10 % weniger bieten.

[Broker223]

"WER KANN SERIÖS HELFEN?"

ein seriöser wert lässt sich letztlich nur über ein verkehrswertgutachten ermitteln.
gruß broker

[alexmay]

Danke!
Verkäufer Privat! Natürich spielen Größe und Zustand eine
Rolle.
Der Verkäufer hat leider auch noch keine Vorstellung!!
Mir konnte keine (Wohn-) Immobilie in unserer
Gegend nachgewiesen werden, wo der heutige Kaufpreis
höher als der Erstellungspreis vor ca. 10 Jahren war. Vielleicht erinerst du dich noch an den Bau-Boom
vor ca. 10 Jahren, mit den daraus resultierenden Erstellungspreisen.
Z.B. waren in dem zur Rede stehenden Objekt noch
Englische Fliesenleger tätig !!! Heute bekomme ich seriöse, deutsche Fliesenleger zu Preisen, die rund 30%
unter den damaligen liegen.
Erstellt wurde da Objekt für rund 2.2 TEUR/qm Wohnfl.
Heute müßte man nachweislich, so belegen mit bekannte Unterlagen, auch
für eine wesentlich bessere Ausstattung, lediglich
1.6 - 1.8 TEUR bezahlen. Die Grundstückspreise sind
seither auch nicht wesentlich gestiegen.


Für eine weitere im Objekt liegende Wohnungen
(nicht die hier zur Rede stehende !!) liegen
zwei Gutachten von Banken vor.
Zwischen den Gutachten liegen 6 Monate. Beide sollten
einen anteiligen (gleichen) Kaufpreis finanzieren.
Die Größe beträgt 68 qm. Nun schätze m al die Differenz?
Ja, es istr kaum nachzuvollziehen: Die Differenz beträgt
sage und schreibe 39 TEURO !!!! (Verkehrswert!)
Im übrigen handelt es sich in beiden Fällen um deutsche
Banken.

Klar, die Wohnung ist soviel Wert wie der Markt heute zahlt.

Aber nochmals,Verkäufer wie Käufer sind an einem fairen Wert (ja, sowas soll es heute noch geben) interessiert.

Trotzdem nochmals danke für dein Feedback.

[SOM.you.]

RE: Immo

ich würde die Wohnung mit einer 13-fachen JKM bewerten.

Aufschläge ggf. für Lage und Entwicklungspotential des Wohnortes
Abschläge für das Gegenteil.

SOM

[Broker223]

hallo alex,
aber wie sollen sich käufer und verkäufer ohne ein unabhängiges gutachten auf einen preis einigen?

[Papasimon]

Substanzwert und Ertragswert

[lassmichdoch]

Schau mal hier rein

http://www.immopool.de/ASP/Immo/PrSp/PrSpAusw_Stat_004_970_2…

[Broker223]

du meinst sach- oder ertragswert.

hier stellt sich die frage wie ich zum besten ergebnis komme. dies ist wiederum von der datengrundlage abhängig. mieten und kapitalisierungszinssätze sind meist in ausreichendem maße vorhanden im gegensatz zu normalherstellungskosten (nhk) oder marktanpassungsfaktoren.
die bgh-rechtsprechung schreibt bei teileigentum vorrangig das vergleichswertverfahren vor, so dass vermutlich ein ertrags- und ein vergleichswertverfahren durchgeführt werden mit anschließender gewichtung.

[Blue Max]

#4

Letzlich ist das alles nur graue Theorie.

Am Ende wird die Wohnung an denjenigen verkauft, der das höchste Gebot macht !

Wenn Du allerdings Glück hast und der einzige Interessent bist, dann kannst Du ja einfach mal ein unverschämt niedriges Angebot machen. Entweder der Verkäufer geht dann darauf ein, oder Du musst Dein Angebot erhöhen oder auf den Kauf ganz verzichten.

[Blue Max]

#4

"...Aber nochmals,Verkäufer wie Käufer sind an einem fairen Wert (ja, sowas soll es heute noch geben) interessiert.
..."

Ah so. Na dann einigt euch halt in der Mitte.

[alexmay]

# 10
Letztendlich wirds wohl genau so laufen.......


@ DANKE

[Frap]

Eigentlich nicht schwierig.

Grundüberlegung: Grundlage ist immer eine Renditeentscheidung. Also wie hoch soll die Rendite sein. Überleg dir das unter Berücksichtigung deiner individuellen Finanzierungsstruktur (EK/FK). Dann den Kaufpreis ermitteln der zu der gewünschten Rendite führt (Steuer und Erhaltungsaufwand nicht vergessen).

Evtl dann darauf einen Aufschlag für individuelle Präferenzen.

Wenn ihr mal ausziehen wollt/müsst z.B. wegen einer beruflichen Veränderung, müsst ihr damit rechnen, dass ein Käufer genau die Überlegungen anstellt. Und da ihr nicht von einem Eigennutzer ausgehen könnt, muss die Rendite entscheidend bleiben.

Wenn es nicht zum Verkauf kommt, bliebe die Option die Immo zu behalten als Renditeobjekt. Dann erzielt ihr halt die Zielrendite.

Hört sich einfach an, tatsächlich ist die Rechnerei aber nicht ohne. Also ran an Excel und eine vernünftige Rendite-, Steuer- und Liquiditätsplanung gemacht.

[Broker223]

@frap
deine überlegung in allen ehren. aber ein gutachten stellt ja letztlich die renditeentscheidung des "durchschnittlichen "marktteilnehmers" dar. bei immobilien immer die rechnung ohne den "wirt" machen!

[Marco151083]

Frag am besten beim Gutachterausschuss bei der in dem Kreis zuständigen Kreisverwaltung, die können dir grundlegende Informationen darüber geben.

[Broker223]

naja, hängt aber stark von der quallität des gutachterausschusses ab. ich kann nicht nachvollziehen, wie man soviel geld ohne ein unabhängiges gutachten investieren will...

[Marco151083]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.930.564 von Broker223 am 24.03.06 00:50:06

Jeder Jeck is anders!
Wenn er auf die Schnauze fällt ist er selber schuld!

[alexmay]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.930.579 von Marco151083 am 24.03.06 00:57:24

@ 16/17

lest bitte genauer und alles....ich schrieb, es liegen zwei
Gutachten vor.
Marco, insbesondere deine Anmerkung spricht für sich.

[Broker223]

"Für eine weitere im Objekt liegende Wohnungen
(nicht die hier zur Rede stehende !!) liegen
zwei Gutachten von Banken vor."

von der bank in auftrag gegeben und von einem sachverständigen erstellt oder von der bank selber erstellt?

[alexmay]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.935.308 von Broker223 am 24.03.06 11:41:23

o.k. das kann deutlicher/unmißverständlicher formuliert werden:

Die begutachte Wohnung ist identlich mit der hier zur Rede stehenden.
Gleiche Etage, eine liegt links die andere rechts.

Eine Ausrichtung ost-süd, die andere süd-west, fallas dieses jemand
wissen möchte. Emissionen bzw. Ausblick spielen keine Rolle.

Beide Gutachten wurden im Auftrag der Banken von (veremeindlich) unabhängigen Gutachtern erstellt.

Ich habe heute, ein weiteres Gutachten in Auftrag gegeben;
nachdem mir der (dritte) Guitachter preislich erheblich entgegen-
gekommen ist. (Natürlch hat er von den beiden Gutachten keine Kenntnis)

Allen Bemühten bzw. Interessierten nochnmals

D A N K E!


PS AN Broker 23 (und allen anderen Interessierten)
Zu welchem Preis könnte heute deiner Meinung nach ein 6/7-
Familienhaus (um die 500 qm Wohnfläche) in komfortabler Aus-
stattung "schlüsselfertig" (jedoch ohne GRund) erstellt
werden? Hast du hierzu eine Meinung?
DANKE!