Hausersteiger was ist zu beachten - 500 Beiträge pro Seite

[M.Hoffman]

Hallo ,

will mir ein Haus ersteigern Verkehrswert 180000€ Bj. 1975
Was soll/muss ich beachten.
Oder ist eine Ersteigerung nicht ratsam sind vielleicht ein paar Profis im Board die mir ratschläge geben könnten.

m.hoffman

[Boersenkuh]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.339.399 von M.Hoffman am 02.10.06 11:33:17

http://www.zwangsversteigerung.de/

www.hanmark.de

Ich würd es immer wieder amchen

[holtdenGerdzurueck]

Hab es auch schon praktiziert. Aber ich rate dringend dazu, mindestens ein paar Dutzend Versteigerungstermine als Zuhörer mitzumachen. Es ist auch von guten Erfahrungen zu hören, wenn man außerhalb des Bieterzeitraumes den i.d.R. Bankenvertreter zur Seite nimmt und direkt verhandelt!

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.339.399 von M.Hoffman am 02.10.06 11:33:17

Einige Aspekte, die man bei einer Zwangsversteigerung auch berücksichtigen sollte:

Bei einer Zwangsversteigerung muss man unterscheiden, ob man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten will und ob die Immobilie durch den ehemaligen Eigentümer oder durch Mieter bewohnt wird. Bei der Kombination Vermieter/Mieter sehe ich keine grundsätzlichen Probleme, möchtest Du selbst in das vermietete Haus einziehen, hast Du Dich mit einer mehr oder weniger problematischen Eigenbedarfskündigung auseinander zu setzen.

Problematisch wird das ganze, wenn der Nocheigentümer samt Familie das Haus noch bewohnt und Du einziehen möchtest. Hier kann nach der Zwangsversteigerung mit allem zu rechnen sein (Vandalismus vor und nach Übergabe), Räumungsklage, Belästigungen etc. Menschen, die mit dem Rücken zur Wand stehen (und meinen alles verloren zu haben und finanziell auch alles verloren haben), können komplett irrational reagieren. Ebenfalls musst Du Dich fragen, ob Du Deine neue (Wohn-) Existenz auf den wirtschaftlichen Kollaps einer anderen Familie aufbauen möchtest (Gerede in der Nachbarschaft, eventuell eigene Bedenken etc.).

[AlterMann]

Ja, ohne mehrerere ZV-Erfahrungen auf gar keinen Fall mitspielen. Selbst nach etlichen Jahren ZV erlebe ich immer wieder Überraschungen.

Ansonsten gilt was ich bei dem Thread zur ETW geschrieben habe:
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Die Vorgehensweise bei ZV-Objekten ist eigentlich immer die gleiche - Smalltalk ohne Ende, mit: Gläubiger (vor allem untergeordnette Dienstgrade wie Sekretärinnen), Nachbarn (vor allem gelangweilten Rentnern), Amtsgericht (möglichst unter 4 Augen ...), Alteigner (gaaaanz vorsichtig anfassen, so man denn überhaupt mal einen aufgetrieben bekommt). Logischerweise (mehrerere) Objektbesichtigungen.

Wenn man dann alle verfügbaren Fakten zusammen hat, wird gerechnet und abgewogen. Und ganz zum Schluß lasse ich dann immer meinen Bauch entscheiden - damit bin ich bisher sehr gut bei ZV gefahren. Also fleißig sein, dann klappts auch mit der ZV.
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Zu den Bankern kann man noch anmerken, das die bei ZV auf dem Niveau von Gebrauchtwagenhändlern agieren - pokern, feilschen, blöffen. Also nicht vom seriösen Gebaren täuschen lassen, es geht den Jungens nur um Dein Bestes - dein Geld.

[antonazubi]

pokern, feilschen, blöffen
das braucht man nicht extra zu beachten, das ist bei denen doch immer so :O

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.339.399 von M.Hoffman am 02.10.06 11:33:17

es gibt ein Buch zu diesem Thema, weiss jetzt den Titel nicht, schau mal über die Suchfunktion bei buch.de oder amazon.

Kannst ggf. auch bei mir kaufen, so gut wie ungebraucht

[PizPalue]

Vielleicht noch:
1. oder 2. Termin; wichtig wegen 70 oder 50 % - Grenze.
Vorher mit dem versteigernden Gläubiger (Bank) in Verdindung setzen. U. U. Kauf vor der Versteigerung möglich.
Besichtigung ist in der Regel nur möglich, wenn ein Makler eingeschaltet ist. Muß nicht negativ sein. U.U. erhält er/sie seine/ihre Provision von der Bank.
Ansonsten halte ich das Posting von andjessi für sehr gut.
Die Tipps des "altklugen" Profiersteigerers helfen dir im einmaligen Fall nicht viel weiter!

[invest2002]

[SethK]

@ M.Hoffmann
Könntest, wenn die ZV war, schreiben ob du es ersteigert hast oder nicht und wie die ZV generell ablief. Interessiert mich auch das Thema.

MfG SethK

[DieGmbH]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.372.696 von SethK am 03.10.06 11:10:11

wenn du dich rechtlich ein bißchen schlau machen willst, ließ mal hier.http://forum.jurathek.de/forumdisplay.php?s=6627ffe1b56cec0d…
Ansonsten viel Glück du wirst es brauchen.
Zur Aussage von andjessi wg. Eigenbedarfskündigung ist zu sagen, das ist schlicht und einfach falsch.
Mit dem Zuschlag bist du Eigentümer und hast das Recht die Immo räumen zu lassen. Du darfst dem Eigentümer auf keinen Fall eine Kündigung schicken, da aus einer Kündigung dann rückwirkend ein Mietverhältnis konstruiert wird. Mit einer Kündigung bringst du zum Ausdruck, dass du das Verhältnis in dem der AE im Haus wohnt anerkennst. Deshalb nicht kündigen sondern zur räumung auffordern. Kleiner aber feiner Unterschied. Forder den Eigentümer einfach auf auszuziehen und melde dich mal beim zust. Gerichtsvollzieher.
Zum ThemaEbenfalls musst Du Dich fragen, ob Du Deine neue (Wohn-) Existenz auf den wirtschaftlichen Kollaps einer anderen Familie aufbauen möchtest (Gerede in der Nachbarschaft, eventuell eigene Bedenken etc.). Der Ersteigerer betreibt doch nicht die Zwangsversteigerung, sondern zahlt mit dem erfolgreichen Gebot einen Teil der Schulden des AE zurück. Am wirtschaftlichen Kollaps des AE des ist der Ersteigerer nun wirklich nicht schuld.
Eine Zwangsversteigerung ist eine bittere Angelegenheit, die sich aber in vielen Fällen vermeiden liese, wenn man den Kopf nicht in den Sand steckt.
Stöbert mal im Jurathek forum, da sind viele Geschichten von verschiedenen Standpunkten (AE und Ersteigerer)

Just my 0,02 €
DieGmbH

PS: Auch ich wohne in einem Haus, dass ich auf diese Weise erworben habe. Die Nachbarn sind übrigens nett, habe aber auch Neid und Mißgunst erlebt.

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.375.225 von DieGmbH am 03.10.06 13:17:09

@DieGmbH

Bitte meine Postings genau lesen bevor sinnlos gemeckert wird!!! Bitte unterscheide auch zwischen meiner Meinung und der (von mir nicht geteilten) Meinung eines möglichen Alteigentümers.

Als Ersteigerer ein vermieteten(!) Immobilie musst Du die Mieter natürlich per EIGENBEDARF kündigen, wenn Du die Immobilie selbst nutzen willst.

Wohnt der Alteigentümer noch in der Wohung (und verlässt sie nicht freiwillig) kannst Du ihn nur per Gerichtsvollzieher zwingen (verbunden mit Kosten auf den aller Voraussicht Du sitzen bleibst), das Haus zu verlassen.

Natürlich ist der Ersteigerer nicht Schuld an der Zwangsversteigerung. Aus Sicht des (uneinsichtigen - vielleicht ja auch wirklich "unschuldigen") Alteigentümers vertreibst Du ihn aber aus "seinem" Haus. Deinen Hinweis, dass Du "seine Schulden" zurückzahlst wird er nur als zynisch empfinden.

So oder so: Wohnt der Alteigentümer in der Immobilie ist der Ärger vorprogrammiert.

Für mich käme der Erwerb einer solchen Immobile für die Eigennutzung tatsächlich aber auch aus grundsätzlichen Überlegungen nicht in Betracht: Ich möchte meine Zukunft nicht auf dem "Untergang" eines anderen aufbauen und zwar völlig unabhängig von irgendwelchen Schuldfragen.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.377.523 von andjessi am 03.10.06 15:08:19

@ andjessi

wieso Problem. Der Zuschlagsbeschluß ist ein rechtskräftiger Räumungtitel.

Der Alteigentümer bekommt die Aufforderung die Liegenschaft zu räumen und parallel dazu wird der GV beauftragt einen Räumungstermin festzusetzen, ist er am geforderten Termin nicht drausen wird er geräumt. Das wars.

Und dafür, das die Räumung Geld kostet, bekommst Du die Liegenschaft ja auch günstiger, oder?

Gruß Kickaha

[DieGmbH]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.377.523 von andjessi am 03.10.06 15:08:19

@ andijessi
wollte eigentlich nicht sinnlos meckern sonder konstruktiv zur Diskussion beitragen
bezüglich Eigenbadarfskündigung hast du recht. Hab dein Posting nicht genau gelesen bzw. im betreffenden Absatz den Mieter übersehen. War auf den im Haus wohnenden AE fixiert. (Das darf einem in Echt nicht passieren.)

Ich wollte dem TE nur den Tipp geben wenn der AE noch im Haus ist auf keinen Fall ein Kündigung auszusprechen. Bei einem Mieter sieht das anders aus.

Zum Thema Schuld und Ärger: Hier muß man vor der ZW sicher in sich gehen und sich fragen, ob man Situationen wie Frau des AE beim Bäcker zu treffen, oder Kinder gehen die die selbe Kita und man trifft sich beim Elternabend haben will und man stark genug ist damit umzugehen.
Ich akzeptiere auch für dich den Standpunkt, wenn du sagst, du willst nicht auf dem Scheitern bzw. Untergang des einen deine Zukunft aufbauen.
Andererseits wehre ich mich dagegen die Erwerber in der ZW in die Ecke der Aasgeieers zu schieben.
Die Verwertung einer Immo in der ZV ist eine ganz normale Angelegenheit, die rechtlich auch ganz klar geregelt ist. Hier mal die Threads bei jurathk zur ZV lesen, da sieht man die Problematik von beiden Seiten. Ich sehe das so, dass jemand seine Darlehen nicht mehr bedienen kann und der Inhaber der Hypothek von seinem Recht gebrauch macht die Immo im Rahmen einer ZW zum Kauf anzubieten. Du unterwirfst dich bei nahezu jedem Kreditvertrag für Immobilien der ZV. Wenns schiefgeht, macht die Bank Ernst.
Der AE kann ja, wenn er will mitsteigern. (oder lassen)

Wenn man Glück hat ist der AE zugänglich und man kann ihm klarmachen, dass die Situation für einen selbst ebenso ungewohnt ist und man versucht die Probleme wie erwachsene Menschen anzugehen. Auch eine Mediation durch einen Dritten (beispielweise Gerichtsvollzieher) sollte man in Betracht ziehen.
Zugegeben nicht immer einfach, wenn der Lebenstraum des einen platzt, aber ich bin nach wie vor der Meinung, das eine ZW das Letzte ist was passieren muss. Jedenfalls würde ich immer versuchen vor der ZV einen freihändigen Verkauf hinzubekommen. Aber das muß jeder selber wissen. Von meinem AE kann ich nur sagen, dass es für das Haus schon vor der ZV Interessenten gab, aber der AE immer noch glaubte die Sache geregelt zu bekommen.

Ich hatte auch insofern Glück, dass der AE bereits ausgezogen war und ich nur noch Schlösser auswechseln musste (mit rechtskräftigem Zuschlagsbeschluß) Die Situation mit AE im Objekt und unwillig auzuziehen, kann extrem nervenaufreibend sein.

Jedenfalls wünsche ich niemand in diese Situation zu kommen, aber die wirtschaftliche Situation in D ist woh so, dass die Zahl der ZVs eher zunehmen wird, daher muss man an diese Art des Immobilienerwerbs emotionslos herangehen.

Einen Punkt noch an der Threaderöffner: Vorher informieren. Über a. die Immobilie und b. den Ablauf der ZV.
Gekauft wie erstigert ohne Mängelhaftung. Selbst Fehler im Gutachten sind weitgehend dein Problem.
Und unbedingt einige Versteigerungen zur Probe ansehen.
Beim Termin Limit setzen und gaaaaanz wichtig .....Limit einhalten.

Just my 0,02€
DieGmbH

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.407.256 von DieGmbH am 04.10.06 20:52:21

An dieser Stelle sei mal wieder an die Geschäftsgebahren der Deutschen Hypobank im Zusammenhang mit Lonestar erinnert.

Aber im Prinzip gebe ich Dir recht. Die ZV ist der Abschluß eines Verfahrens, das nicht der Ersteher verursacht hat. Er ist nur Nutznieser der Situation.

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

Ein wichtiger Tipp: Die sogenannten "Verkehrswertgutachten" sind in der Regel alles Gefälligkeitsgutachten, die einen (viel zu) hohen Verkehrswert(Marktpreis) wiedergeben.

Denn (fast)alle Beteiligten bei einer Zwangsversteigerung profitieren von einem (zu)hohen Verkehrswert!!!!

A) Die Immobiliengutachter, weil ihre Honorierung im Verhältnis prozentual zum Verkehrswert steht(Je höher der Verkehrswert, desto höher auch die Gutachterhonorierung).

B) Die Gläubigerbanken, weil sie so hoffen, über einen höheren Versteigerungszuschlag mehr von ihren verliehenden Geld wiederzubekommen.

c) Der Kreditschuldner, weil er hofft, über einen hohen Verkaufspreis in einem größeren Maße entschuldet zu werden.

D) Die Amtsgerichte, weil sich die Gerichtsgebühren maßgeblich am Versteigerungserfolg orientieren Also: Um so mehr Geld die Immobilie am Versteigerungstermin einbringt, desto höher fallen auch für den Käufer die Gerichtsgebühren aus.


Fazit: Alle, fast alle profitieren von einem höchstmöglich begutachteten und festgesetzten Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie, außer den..........naja, dummdoofen, naiven Käufern, die das kleine, fiese Spielchen nicht durchschauen!

Also achtgeben beim Eierkauf, ok?!