Vermieten statt verkaufen? - 500 Beiträge pro Seite

[crashpoet]

Sagt mal, ihr kennt euch doch mit Geld aus...

Ich habe folgendes Problem:

Ich versuche gerade, eine ETW zu verkaufen, was sich allerdings als schwieriger erweist als gedacht - zumindest zu einem Preis, der mir angemessen erscheint.

Jetzt stellt sich mir die Frage, ab wann es sinnvoller ist, die Wohnung zu vermieten statt zu verkaufen. Dafür müsste ich allerdings einen Kredit aufnehmen, da der erhoffte Erlös eigentlich für die Ablösung eines anderen Kredits benötigt wird.

Kann mir jemand eine Entscheidungshilfe geben? Wäre sehr dankbar dafür...

[Graf_Voelsing]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.415.240 von crashpoet am 15.11.06 16:49:20

So pauschal kann man das wohl nicht sagen. Kredit aufnehmen ist wohl bei dem derzeitigen Zinsniveau nicht son Problem.....

Eine wichtige Rolle spielt z.B. die Erlössituation der ETW, will sagen, wirft sie Gewinn ab? Wie lange und zu welchen Konditionen hast du finanziert, sind in absehbarer Zeit größere Instandhaltunen nötig, etc., etc.

Ich war kürzlich in der gleichen Sitution, allerdings wirft das Teil etwas Kohle und ich möchte es auch mal später für meine Kinder behalten, auch ein Punkt übrigens......

[crashpoet]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.416.371 von Graf_Voelsing am 15.11.06 17:17:55

die zu verkaufende Wohnung ist schuldenfrei, allerdings bräuchte ich den Erlös für die Ablösung einer Zwischenfinanzierung für eine andere Wohnung. Diese Zwischenfinanzierung ist bald fällig.

Bislang wirft die Wohnung keinen Erlös ab, da wohn ich nämlich noch drin.

Nehmen wir mal an, ich habe einen Erlös von 100K eingeplant. Zu erzielen sind aber nur 100-X. Zu vermieten wäre die Wohnung etwa mit einem Gewinn von 350 / Mon.

Ab welcher Größe von X würde ein Verkauf keinen Sinn mehr machen?
Oder kann man die Frage so nicht stellen?

[Christian_Berg]

kredit ? geldsorgen ?

hat man noch geld auf der hohen kante KANN man vermieten, hat man kein geld auf der hohen Kante nebenbei DARF man nicht vermieten. (Mietnomaden etc.)

[konstand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.416.998 von crashpoet am 15.11.06 17:32:43

ganz ehrlich, bei 30 k erlös stehst du besser da!!!

durch harz 4 wird man leider häuser und wohnungen nur noch weit unter wert los außer vielleicht in besonderen lagen

[crashpoet]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.417.688 von konstand am 15.11.06 17:47:45

welche 30 k meinst du?

[augu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.416.998 von crashpoet am 15.11.06 17:32:43

das Finazamt rechnet wohl so: Jahremiete * 11,5 => Verkehrswert ,d.h. in deinem Fall. 350€ * 12 => 4.200 € Jahremiete
* 11,5 => 48.300 € Verkehrswert.
Da wird wohl für 100.000 € kein Käufer zu finden sein.
Wenn aber wegen besonderer Umstände die Immobilienpreise an der Stelle Deiner ETW zukünftig wahrscheinlich stark steigen werden, könntest Du vielleicht 80.000 bekommen.

[crashpoet]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.418.032 von augu am 15.11.06 17:55:24

die 350 waren nicht miete, sondern gewinn, also miete abzgl. geschätzter kosten.

[augu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.418.285 von crashpoet am 15.11.06 18:00:58

wenn Du mit Deiner Wohnung 4.200€ Jahresgewinn machst, brauchst Du ca. 80.000 € Verkaufserlös um mit ca 5% Rendite der Geldanlage den gleichen Jahresgewinn zu erzielen (deinen event. Zeitaufwand bei der Vermietung u. möglichen Mietausfall bei Leerstand wegen Mieterwechsel nicht mitgerechnet).Aber Verkauf oder Vermietung macht meiner Meinung nach nur Sinn, wenn Du nicht selbst deshalb zur Miete wohnen musst.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.418.285 von crashpoet am 15.11.06 18:00:58

bei 350 p.m. Gewinn, also 4200 Gewinn (nach Zinsen und AfA) p.a. lohnt verkaufen gar nicht

[konstand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.417.822 von crashpoet am 15.11.06 17:50:47

augu hat es schon gut zusammengefaßt

30000 € wären aber nach meiner schätzung schon ausreichend um dich gewinnbringend von deiner wohnung zu verabschieden

da du ja sonst einen größeren kredit für deine neue wohnung aufnehemn müstest
einnahmen sind auch noch zu versteuern

und den spaß den man mit mietern haben kann kannst du dir in deinen schlimmsten träumen nicht vorstellen ;-)

bis zum totalschaden ist alles möglich

[AlterMann]

Da gab es doch mal so eine alte Regel: Der erste Verlust ist der kleinste ... oder so ähnlich. Also verkaufe zu dem aktuellen Marktpreis. Deine Traumvorstellungen vom Verkehrswert interessieren den Markt nicht mehr als der berühmte Sack Reis.

Zum Vermieten: Ich betreibe das nun schon seit etlichen Jahren, die Materie ist inzwischen so komlex und voller Fallen geworden, das jemand der keine Ahnung davon hat gewaltig auf die Fresse fallen kann. Also wenn schon vermieten, dann such Dir einen seriösen Verwalter, der das für dich macht. Aber nicht den billigsten, sondern einen den andere Whg-Besitzer empfehlen. Dessen Kosten schmälern Deine "möglichen" Gewinn natürlich weiter, genauso wie Leerstand, Reperaturen, Modernisierungen, Klagen gegen zahlungsunfähige Mieter usw.

[gnomi]

Moin,

noch ne Variante:

Du bleibst in Deiner jetigen ETW,die schuldenfrei ist,wohnen.
Finanzierst die neue ETW,vermietest Sie dann.

Zinsen dafür sind absetzbar und lässt sie vom Mieter finanzieren.

[Robert_Reichschwein]

wenn Du die Wohnung nicht für Deine Kinder oder so aufheben willst, würde ich sie verkaufen.

Ausser Du hast gerade einen solventen Mieter an der Hand, der mit dem Objekt pfleglich umgeht, bzw. den Wert steigert.

Und lass Dich nicht auf Harzt4ler und Ähnliche ein, das Amt zahlt zwar, jedoch hast Du unter Umständen viel Ärger, der eine geringe Mehrmiete nicht lohnt.

Fazit: Wenn Du nicht wie ich Erfahrung mit Vermietungen hast, selbst und von Kindern, Eltern genutzte Immos behalten, den Rest verkaufen.

Und zwar, wie schon von Alter Mann ganz richtig gesagt, zum Marktpreis.

Wenn Du es nicht selbst kannst, kannst Du das Objekt von einem Makler schätzen und verkaufen lassen, einen Alleinverkaufsauftrag würde ich jedoch nie unterschreiben.

[steuer_inc.]

Da Du sagtest, dass die Whg schuldenfrei ist, vermute ich mal, dass Du den Gewinn ohne Abzug von Opportunitaetskosten geschaetzt hast. Das verzerrt die Situation deutlich. Da Du die Opportunitaetskosten (entgangene Rendite, die sich aus alternativer Anlage des equivalenten Geldbetrages ergaebe) aber nur kennst, wenn Du verlaessliche Schaetzungen zum Marktwert der Whg hast (und Du ja eben diesen ermitteln willst), macht die Rechnung vom Gewinn ausgehend keinen Sinn. Schaetze lieber stattdessen die realistisch und vor allem langfristig erzielbaren Mieteinnahmen p.a. und teile diese durch 0.10. Der resultierende Wert ist der sog. present value (also Gegenwartswert) solcher ewiger Zinseinnahmen in hoehe von "Mieteinnahmen p.a.". Wenn Du z.B. EUR 6.000 p.a. brutto Miete langfristig erzielen kannst, liegt der Wert einer solchen Wohnung (abhaengig von der Bausubstanz und damit verbunden von den fuer Instandhaltung, etc. anfallenden Kosten) bei ca. 60.000 EUR. Wenn die Lage besonders schlecht ist, oder kuenftige Instandhaltungskosten ueber dem Durchschnitt erwartet werden, lassen sich Investoren dies durch einen Renditeaufschlag bezahlen und fordern z.B. 12% p.a., was zu folgender Rechnung fuehrt: PV = 6.000 / 0.12 = 50.000 EUR. Umgekehrt werden EFH oft mit nur 3.5 - 5.0% Rendite gepreist - Gott weiss warum.. (voellig ueberteuert..)

[Waldsperling]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.429.246 von konstand am 15.11.06 21:46:47

>>>und den spaß den man mit mietern haben kann kannst du dir in deinen schlimmsten träumen nicht vorstellen<<<


Genau so ist es!