Kleine Eigentumswohnung für 100000 DM finanzieren!Wie gehts??? - 500 Beiträge pro Seite

[coltseevers]

Habe mich bisher noch nicht mit der Finanzierung von Immobilien beschäftigt,deshalb würde mich interessieren wie so etwas grundsätzlich abläuft. 1.Wieviel Jahre dauert es bis man eine kleine Immobilie für 100000 DM abbezahlt hat wenn man keinen Pfennig anzahlt?2.Wieviel müsste man monatlich dazuzahlen wenn die Wohnung gut vermietet ist?
3.Ist es möglich Immobilien ausschliesslich durch die Mieter zu finanzieren? 4.Sind Mehrfamilienhäuser vielleicht einfacher durch Mieteinnahmen zu finanzieren als einfache Eigentumswohnungen?
5.Welche unplanmässigen Kosten sind bei einer Immobilie zu beachten?Ich denke da an diverse Reperaturen usw....
Müsste man hierfür Geld in der Hinterhand haben oder werden Reperaturen auch durch die Miete gedeckt?

Würde mich über ein paar Antworten von euch sehr freuen...

MFG Colt

[pve]

Die Fragen können nur allgemeine beantwortet werden:

1.Rückzahlung
Die Tilgungsdauer hängt natürlich vom Tilgungsanteil in der Finanzierung ab. Bei einem Tilgungssatz von 1% ca. 30 Jahre.

2. Finanzierungsart
Kleine Eigentumswohnungen sind grundsätzlich einfacher ohne Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Wie hoch die Mieterträge sind, hängt davon ab, in welche Lage sich die ETW befindet.

3. Sonstige Kosten
Beim Grundbesitz fallen Nebenkosten für Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung usw. an. Bei einer ETW werden diese Kosten durch eine monatliche Umlage der Eigentümergemeinschaft abgedeckt. Darüber hinaus ist ein monatlicher Betrag in die Reparaturrücklage einzuzahlen.

Sollten nähere Einzelheiten interessant sein, so poste weiter
Grüsse Pve

[mr007]

moin,
kauf dir ein etw (altbau) in berlin-mitte o. prenz.l berg im sanierungsgebiet und schreibe den sanierungsanteil (ca. 65% des kaufpreises!!!) über 10 Jahre (pro jahr 10%) steuerlich ab!
mit einem eigenkapital von ca. 15%, einer nettokaltmitte von ca. 12 DM/m2 und 2% tilgung kannst du nichts falsch machen!
die laufzeit des darlehns würde ich so kurz wie möglich gestalten (15 jahre)!
mfg mr007

[immohai]

@ colt
zu 1. es kommt darauf an wieviel ,-- sondertilgung du aufbringen kannst
bei einem abtrag von ca. 1% kann es u.U. bis zu 27 Jahren dauern
zu 2.kann dir aus persönlichen veräußerungen mitteilen, daß der eigenanteil bei ca. 120 ,-- liegt inkl. hausverwaltung und reperaturrücklage
zu 3. s. 2.
zu 4. mehr whg = mehr risiko ( mietausfall)
zu 5. sollte die reperaturrücklage nicht ausreichen ist es immer besser etwas geld zu haben

hoffe konnte dir ein wenig helfen


@all es handelt sich lediglich um eine info sag das nur bevor sich mal wieder jemand sorgen um meine rechtschreibung macht
;o)))
gruss immo

[forward]

Bei vermieteten Objekten möglichst lange gar nichts tilgen.
Statt dessen eine Lebensversicherung (Kapital-oder Fondsgebundene) einsetzen, da die Erträge dort nach heutiger Sicht steuerfrei sind, während die Schuldzinsen aus der immer gleich hoch bleibenden Darlehenssumme voll steuerlich absetzbar sind ! Für die richtige Gestaltung den Steuerberater einsetzen.
Meine Sparkasse bietet inzw. sogar ein Finanzierungsmodell mit Tilgungsaussetzung an, ohne den Abschlss/Abtretung einer Versicherung, nämlich in Verbindung eines reinen Fondssparplans. Hier sieht, falls der Zinsfreistellungsauftrag ausgeschöpft ist, der steuerliche Vergleich etwas schlechter aus, als mit einer "steuerfreien" Vers.

[coltseevers]

Vielen Dank für die Antworten!
Werde mich auch selber noch mal schlau machen und evtl. neue Aspekte hier reinschreiben.
Über weitere Tips rund ums Thema Immobilienfinanzierung würde ich mich natürlich sehr freuen.

MFG Colt

[ororoina]

Laß es bleiben, es rechnet sich nicht. Je kleiner die Wohnung, desto höher der Aufwand in Verwaltung, Vermietung, Instandhaltung. Und wenn Du nicht vor Ort bist und Dich auf Verwalter verlassen mußt, kann das richtig teuer werden. Halt lieber Dein Pulver trocken und kauf Dir irgenwann was Eigenes, haste mehr von.

cu
ororoina

[Peter_Pan.com]

Ich hab grundsätzlich die Erfahrung gemacht, dass kleine (1-2 Zi) Wohnungen einen entscheidenden Haken haben : Die dort wohnenden Singels verlieben sich früher oder später und ziehen aus. Dies bedeutet regelmäßig neue Mieter und damit neue Kosten und ggfls. Leerstand.

Die perfekte Wohnung ist so um die 80-90 qm groß, 3-4 Zi und an einen Zweipersonenhaushalt vermietet. Damit sind allerdings höhere Anschaffungskosten verbunden die du von der Bank nicht zu 100% erhälst (eher so um die 70-80%)

Für meine Mietwohnungen muss ich pro Monat etwa 130 Mark für sonstige Nebenkosten wie Hausverwaltung, Rückstellungen ect. aufbringen, des Weiteren lege ich ca. 100 Mark in meine private Rückstellung für kleinere Reperaturen und Anschaffungen. Das bedeutet bei einer Mietzahlung von z.Zt 920 Mark kann ich effektiv der Bank nur etwa 700 Mark zurückzahlen. Bei einer Vollfinazierung durch die Bank müsste ich diesen Betrag schon allein für die Zinsen aufbringen.

Gruss PP

[01050]

EISERNE REGEL:

ERST selbstgenutzes Wohneigentum (statt Mietwohnung)

DANN über Renditeobjekte (Vermietung) nachdenken !!!!

Simple, einleuchtende Begründungen dafür:
1. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, die eigene Miete
wird aber von bereits versteuertem Geld bezahlt (der
Fiskus dankt recht herzlich!)
2. wenn statt der eigenen Miete eine Kreditrate in ver-
gleichbarer Höhe bezahlt wird, sieht das finanziell
nicht schlecht aus. Auch zieht jede Bank da bei der
Finanzierung gerne mit.

Klar gesagt: ein völlig grüner Junge (was ich der vagen
Fragestellung entnehme) sollte damit erst einmal ein paar
Jahre Erfahrung sammeln (in jeder Hinsicht, auch z.B. hin-
sichtlich Kostenstrukturen, Modalitäten, Wohnungseigentums-
recht u.v.a.).
Vermietung (hoch finanziert) ist ein Nullsummenspiel, der
Anleger handelt sich für einen kleinen Steuervorteil jede
Menge Zeitaufwand, Ärger, Lauferei und Risiko ein (von Leer-
stand über Rechtsverfolgung bis zum zufälligen Untergang des
Objekts z.B. durch Erdbeben - wobei das Darlehen natürlich
bestehen bleibt).
Aus langjähriger Erfahrung rate ich übrigens auch dringend
davon ab, "auf Distanz" zu vermieten, da der eigene Aufwand
(Beaufsichtigung, Handwerker, Neuvermietung, ...) nicht
sinnvoll zu bewältigen ist. Das bezieht sich insbesondere
auf gepushte Steuersparmodelle (wilder Osten und so). In
meinem Bekanntenkreis gibt es mehrere Personen, die sich
mit solchen Dingen (einschliesslich unrealistischer "Miet-
garantien" etc.) bis zum Privatkonkurs manövriert haben.

Alles klar ???

[Zick-Zack]

Hallo Colt,
bei einem angenommenen Zinssatz von 5,8 % und einer mtl. Tilgung von 1% würdest Du bei einer finanzierten Gesamtsumme i.H.v. 100.000,--DM mtl. 566,68 DM aufbringen müssen. Davon macht die Tilgungssumme anfangs nur einen Teilbetrag i.H.v. ca. 83,--DM aus, der Rest sind Zinsen. Das verschiebt sich aber mit der Zeit, so dass der Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer größer wird, weil Du die Zinsen immer nur aus der Gesamtsumme abzüglich der bis dahin bereits gezahlten Gesamttilgung zu zahlen hast, der Gesamtbetrag p.Mt. aber gleich bleibt. Solltest Du dann keine Sondertilgungen vornehmen, und den Tilgungssatz immer in der gleichen Höhe belassen, hättest Du nach 30 Jahren noch eine Restschuld i.H.v. ca. 19422,--DM, vorausgesetzt, der Zinssatz hat sich bis dahin nicht verändert. Bei dem derzeit wieder recht günstigen Hypothekenzins solltest Du außerdem auf eine möglichst lange Zinsfestschreibung achten, sofern es Dir nicht irgendwann möglich ist, in größerem Umfange Sondertilgungen vorzunehmen.
Das Posting von "Forward" ist übringens sehr gut, wenn Du nicht beabsichtigst, die Wohnung selbst zu bewohnen. Dann an Eigenheimzulage vom Finanzamt denken!
Einen günstigen Zins erhältst du übrigens bei der Sparda Bank Mainz (Filiale Altenkirchen) z.Zt. 5,7% 10 Jahre fest!
Ich bin dort auch Kunde (nicht beschäftigt) !
Viel Erfolg
Zick-Zack

[Peter_Pan.com]

@ 01050

Simple, einleuchtende Begründungen dafür:
1. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, die eigene Miete
wird aber von bereits versteuertem Geld bezahlt (der
Fiskus dankt recht herzlich!)
2. wenn statt der eigenen Miete eine Kreditrate in ver-
gleichbarer Höhe bezahlt wird, sieht das finanziell
nicht schlecht aus. Auch zieht jede Bank da bei der
Finanzierung gerne mit.


Wohnung 100000 Mark
Mieteinnahmen 4800 Mark/a
Zinsen 6000Mark/a

Lineare Abschreibung pa ca. 1600 (bei 80% und anfangs 2% Abschreibung)

Die 7600 Mark stehen den Mieteinnahmen steuertechnisch entgegen. Damit werden nicht nur die Mieteinnahmen praktisch steuerfrei sondern von der einbehaltenen Lohn bzw. Einkommenssteuer kann ein gutes Stück zurück gefordert werden.

Allerdings gehen die Leute vom Finanzamt davon aus, dass der Ertrag höher sein muss als die Aufwendungen, ich weiß nur nicht über welchen Zeitraum da solche Sachen mein Steuerberater übernimmt und ich noch keine Wohnung voll finanziert habe.


Gruss PP