Appartement für Kapitalanleger - 12,6fach JNM - DM 89.000,00 - keine Provision - 500 Beiträge pro Seite

[Loonax]

Hallo Boardkollegen,

wir haben soeben die Vermarktung des nachstehenden Objektes
hereinbekommen. Die Marge stimmt, daher wollte ich es nicht
vorenthalten.

1-Zimmer-Appartement in Köln-Niehl, Baujahr 1974
ca. 30m² Wohnfläche, Gesamtobjekt 16 Parteien, 4 Geschosse
z.Z. vermietet für DM 590,00 kalt zzgl. Nebenkosten
entspricht DM 7.080,00 Jahresnettomiete = 12,6fache JNM
Kaufpreis DM 89.000,00, provisionsfrei

Bei Interesse bitte kurze Nachricht an [e-mail]

Für alle, die dieses Angebot gestört hat: Sorry, aber die
Rendite ist wirklich gut, daher wollte ich es erstmal hier
anbieten.

So far...Loonax

[Kampfhund]

Wie teuer wird die anstehende Betonsanierung ?

[Loonax]

Kostet knapp 10 Millionen und macht für die Wohnung nochmal
DM 250.000,00 Sonderumlage. Aber das Haus hat im übrigen
auch kein Dach und das wird wohl auch nochmal 10 Millionen
kosten plus natürlich die 30 Millionen Miete pro Monat für
die drei Stellplätze vor dem Haus.

Sehr qualifizierter Kommentar, Kampfhund, wirklich sehr
qualifiziert. Du scheinst das Haus ja bestens zu kennen.
Hättest Du `Dachsanierung` geschrieben, dann hätte ich Deine
Skepsis ja noch verstehen können, weil aufgrund des Baujahres
theoretisch eine Dachsanierung möglich sein könnte, aber
Deine bravourösen Kenntnisse der Haustechnik beweist Du ja
dadurch, dass Du einem 27 Jahre alten Haus eine Betonsanierung
anhängen willst, sehr qualifiziert, ja wirklich...

So far...Loonax

[Kampfhund]

Was spricht daggegen, daß an einem 27 Jahre alten Haus, das in den Siebzigern gebaut wurde, eine Betonsanierung fällig ist ?
Es spricht sogar mehr dafür. Aber offenbar bist du nicht vom Fach. Gerade in den siebziger Jahren wurde am Beton geschludert. Aber davon hast du offenbar noch nie was gehört.
Wenns dann auch nicht die Betonsanierung sein sollte, irgendwas wirds schon sein, so getroffen wie du dich fühlst............

[01173]

@Loonax

Ich finde die Rendite auf den ersten Blick zwar etwas überdurchschnittlich, aber nicht berauschend. Wie so oft werden a) die Kaufnebenkosten (hier ca. 3,5% GrdErwSt und ca. 1,5-2% Notar&Gerichtskosten) bei der Renditeberechnung (bewußt?) vergessen. Da deine Angaben keine Aussage über die nicht umlagefähigen Instandhaltungs-, Verwalterkosten etc. b) enthält, läßt sich die Nettorendite meines Wissens erstmal gar nicht berechnen.

Aus den genannten 7,96% (netto v.S. ohne a) und b)) werden dann unter Berücksichtigung von a) und b) schnell nur noch nicht mehr so glänzende ca. 6 bis 7% (netto v.S.). Ganz zu schweigen von möglichen Kosten aufgrund teurer Gebäudesanierungen.

@Kampfhund

Die Notwendigkeit von Betonsanierungen bei vielen 70er Jahre Bauten ist Realität. Ich bin selbst Miteigentümer einer WEG, die das ganze für viele ME schmerzvolle und vor allem teure Prozedere durchmacht. Die dabei zum Vorschein kommenden Mängel in der damaligen Bauausführung erhöhen die Sanierungskosten dann weiter. Da meine Mieteinnahmen aus diesem Objekt sehr gut sind, kann ich das aber verschmerzen.


Gruß

sv

[Loonax]

@Kampfhund

Das kannst Du sehen wir Du möchtest, ja, getroffen fühle ich
mich, aber eben wegen der Tatsache, das das Haus vollkommen
i.O. ist, denn wir verwalten es nun schon 15 Jahre und daher
kenne ich den Stand des Hauses. Dann wirst Du doch sicher-
lich verstehen, dass mich ein solcher Kommentar - einfach so
aus der Luft gegriffen - verärgert.


@01173

Auch die Nebenkosten miteingerechnet halte ich die Rendite
- für eine Eigentumswohnung - für außerordentlich gut. Aber
da gibt es sicherlich verschiedene Ansichtsweisen. Die
Verwaltungskosten sind gering - zu meinem Übel, denn wir
sind Verwalter - und die Instandhaltung der letzten fünf
Jahre lag auch nicht sonderlich hoch.


Aber zu guter letzt: Es ist nur ein Angebot, ich kämpfe
sicherlich nicht um einen Käufer, denn wer das Objekt sieht
und besichtigt hat, der bildet sich seine eigene Meinung.
Anders kann man eh keine Entscheidung treffen.

So far...Loonax

[Kampfhund]

Lieber Loonax,
da ich meine, den Immobilienmarkt zu kennen, ärgern mich solche Angebote eben ganz einfach.
Objekte, die tatsächlich ohne das Risiko teurer Instandhaltungskosten und ohne Wenn und Aber und ohne versteckte Kosten 7 - 8 % Rendite abwerfen, werden auf dem Markt erst gar nicht angeboten, die gehen "unter Insidern" weg. Bei guten Wohnungen, verbunden mit intakten Hausgemeinschaften, findet sich auch immer einer der Bewohner, der bei wirklichen Gelegenheiten "zulangt".

[01173]

@Loonax

Wie schon gesagt, halte ich die Rendite für mäßig.
Ansonsten grundsätzlich Zustimmung.

@Kampfhund

Ich beschäftige mich seit vielen Jahren mehr oder weniger intensiv mit Immobilien in meiner Region. Deine Ansicht, dass Objekte, die "echte" 7-8% Rendite abwerfen nicht am Markt angeboten werden, teile ich aber nicht ganz. Es kommt immer wieder zu (teilweise extremen) Verwerfungen nach oben und unten, da der Immobilienmarkt nie sehr transparent war, ist und sein wird. Gerade in den letzten Jahren hat sich wegen des Börsenbooms meiner Meinung nach "kein Schwein" für Anlageimmobilien interessiert. Da konnte ich dann in aller Ruhe zwischen den guten Angeboten wählen und mir die Rosinen (besser 10% netto auf eingesetztes Kapital) herauspicken. Das entschädigt dann auch für die oft mühselige und sich ewig hinziehende Suche, Bewertung und Kaufabwicklung. Mittlerweile hat sich im Zusammenhang mit der Börsenbaisse, Euro und Inflation der Anlagefokus wieder mehr Richtung (Anlage)Immobilien verschoben, so dass die guten Zeiten aus Käufersicht wohl ganz allmählich zuende gehen.

Gruß

sv

[Loonax]

@Kampfhund

Also Kampfhund, wenn Du den Immobilienmarkt doch kennst,
warum ärgert Dich denn dann mein Angebot? Sicherlich, Du
kannst aufgrund der Unwissenheit, um welches Objekt es sich
letztlich handelt nicht wissen, ob es ein Schrotthaufen
ist oder nicht, aber Du kannst doch nicht einfach behaupten
es wäre einer, ohne das genau zu wissen. Mittlerweile kann
man sich mit Dir ja auf vernünftige Weise unterhalten, aber
Dein erster Kommentar war einfach nicht angemessen. Und es
handelt sich bei dem Objekt - nach wie vor - um eine Perle
in meinen Augen. Ich halte die Rendite für gut, sicher, es
gibt auch 10% Objekte, aber ich glaube nicht für so kleines
Geld oder wirklich mit dem Risiko, dass es zu teuren
Sanierungen kommt. Und, um die nächste Frage direkt vorweg
zu nehmen - ich kaufe diese Wohnung nicht selber, weil
ich keine Wohnungen kaufe, sondern nur Häuser. Das wieder-
um hat etwas mit der 3-Objekt-Grenze und der Steuer zu tun.


@01173

Sicher, es gibt auch 10`er Objekte, wie Du schon gesagt
hast. Aber die Regel ist es eben nicht und wenn ich mir die
meisten anderen Objekte so anschaue, dann stechen die
knapp 7% von oben schon hervor. Besser gibt`s immer, aber
auch oft schlechter.

So far...Loonax

[gölqjksfhöla]

Hallo Loonax,

zu deinem Immobilienangebot lässt sich folgendes sagen.
Der Stadtteil Köln-Niehl befindet sich direkt am Rhein, in
unmittelbarer Nähe zu einem sehr ausgedehnten Industriegebiet.
Mittendurch geht die sogenannte "Industriestraße", was ja schon alles sagt.
Also durchaus kein Wohnviertel, daß man von der Lage her als "gut"
bezeichnen könnte. Eher als "einfach bis mittel".Für diese Örtlichkeiten
bezahlt man in der Domstadt für Wohnungen, die deinem angegeben Baujahr entsprechen,
um die 12-13 Mark für eine 65 Quadratmeter-Durchschnittswohnung.
Allerdings glaube ich das der Quadratmeterpreis schon recht hochgeriffen ist.Für
ein Appartment deiner Größe könnte man durchaus noch die üblichen 20-30 Prozent
für Kleinwohnungen aufschlagen, was ich aber in Anbetracht der Stadtteillage
und des in Köln herrschenden Mietmarktes für nicht durchsetzbar halte.
Ich kenne Objekte aus eigener Anschauung in Köln-Sülz,einem guten Wohngebiet
wo Appartmentmieter für ähnliche Wohnungen in einem Gebäude das Mitte
der 80ziger Jahre errichtet wurde, 15 DM pro Quadratmeter netto/kalt zahlen.
Insofern sind deine von mir aufgerundeten 20 DM pro Quadratmeter(590 DM Miete), deines Appartments
schon sehr hoch.
Zudem kommt noch ein großer Nachteil den Immobilien haben, die nur eine geringe Wohnfläche
aufweisen.NIEMAND WILL SIE MIETEN.Wer in ein Appartment(Wohnklo..sorry) einzieht, tut das, weil er muß.
Die daraus sich ergebende Konsequenz ist, daß man sich einem ständig wechselnden
Mieterpublikum gegenübersieht, (besonders in einer Wohnumgebung, die nicht zu den
besten gehört), daß man lieber von hinten oder noch besser auf der anderen Straßenseite
wähnt, als in seiner Kapitalanlage.Immer vorrausgesezt diese Geldanlage erweist sich als solche,
insofern der Mieter Mitleid mit einem hat und tatsächlich den Mietzins zahlt.(Wie...großer Quatsch ??????......Von wegen
...alles schon erlebt !!!)


Am problematischsten sehe ich aber den schleichenden Bevölkerungsrückgang, der sich, laut Studien von Wissenschaftlern
in den nächsten Jahrzehnten noch deutlich verstärken wird.Einen Vorgeschmack davon kann man schon mal in den neuen Bundesländern davon bekommen,
was uns Westdeutschen noch bevorsteht.
Als erfahrbare, für jeden sichtbare Ereignisse wird auch das Mietpreisniveau bestenfalls stagniern oder maximal in Höhe der
Inflation steigen, was aktuell zur Zeit am Markt anzutreffen ist.Wenn`s schlimm wird, werden die Mieten, wie in den zurückliegenden Jahren wieder weiter fallen.
Zudem kommt dann auch noch, daß wer kann, die Gelegenheit nutzt und seine kleine
Minimalbehausung gegen eine richtige Wohnung mit 60 bis XX Quadratmeter tauscht.Genügend freie Wohnungen wird es vorraussichtlich in naher Zukunft gewiss
geben.




Ps.Mal eine Rechnung zur Wertbestimmung deines Objektes, ohne das ich es gesehen habe.



Ich rechne mit dem 12fachen der Jahresnettomiete.Ich denke, das ist für ein Nachkriegsgebäude in der Lage OK.




12,50 DM Miete X 30 Quadratmeter X 12 Monate X 12facher Jahresnettoertragvervielfältiger = Verkehrswert :54000 Deutsche Mark






MfG

[Loonax]

@g....

Hallo Du unaussprechlicher. Es freut mich zu sehen, dass
sich mit dem Objekt doch auseinandergesetzt wird. Und ich
werde mir große Kommentare zu Deiner Bewertung einfach
verkneifen, was dran liegt dass ich Deine Bewertungsmaß-
stäbe für nahezu unhaltbar halte, aber, wie gesagt, ich
äußere mich nicht weiter, weil mir sonst eh alle an die
Kehle springen und meinen, ich müsste das Objekt schön-
reden.

Zwei Dinge möchte ich dennoch anmerken:

Wenn Du davon ausgehst, dass die 12fache JNM ein normaler
Vervielfältiger bei Eigentumswohnungen ist, dann rate ich
zur Lektüre des Kölner Stadtanzeigers, Immobilienanzeigen.

Und wenn Du davon ausgehst, dass DM 12,50 eine markübliche
Miete für ein 30m² Appartement ist, dann wiederum rate ich
zur Lektüre des Kölner Mietspiegels. Selbst der, und der
wird u.a. vom Mieterbund erstellt, sieht bei der Wohnung
einen Mietzins von 14,60 bis 18,70 pro m² vor (inkl.
Appartementzuschlag von 20%).

Und noch ein Drittes: Köln-Sülz ist ein Stadtteil, welcher
seit Jahren top gefragt ist. Jeder will dorthin, aber keiner
bekommt dort eine Wohnung. Deshalb ist eine Vergleichbarkeit
m.E. nicht gegeben. Wobei die von Dir angeführten DM 15,00
pro m² nicht viel sind. In unserem Bestand befinden sich
Wohnungen mit 140m² WFL welche für DM 17,00 problemlos
vermietet werden können - und bei solchen Größen muß man
schon abschläge bei der Miete machen. 80m² Wohnungen ver-
miete ich in Köln-Sülz auch für DM 21,00 pro m², wenn Sie
entsprechend modernisiert sind.

O.K., es gäbe sicherlich noch mehr zu schreiben. Zum Beispiel
wegen der erwähnten Fluktuation bei Appartements. Oder, dass
man die Mieter in Niehl lieber nur von hinten sieht, oder
zu der Verkehrswertberechnung (die im übrigen auf knapp
DM 1.800,- pro m² hinausgeht, sorry, aber *lol*), aber
die Ansichten beruhen nunmal auf den eigens gemachten Er-
fahrungen und daher differieren Sie stark.

Recht hast Du aber auch. Und zwar, was es die Marktentwick-
lung angeht. Auch ich bin der Meinung, dass der Wohnungs-
markt in den kommenden 20 Jahren einige Probleme aufwerfen
wird, jedoch sehe ich das nicht so extrem wie Du. Aber
grundsätzlich scheinen wir uns in diesem Punkt einig zu sein.
Die Rentenproblematik kommt ja nicht von ungefähr - die
Bevölkerung geht zurück. Aber auch diesem Punkt wird der
Markt sich anpassen. Auf welche Weise auch immer.

So far...Loonax

[gölqjksfhöla]

Hallo Loonax,


zuerst mal zu diesem Punkt:
"Wenn Du davon ausgehst, dass die 12fache JNM ein normaler
Vervielfältiger bei Eigentumswohnungen ist, dann rate ich
zur Lektüre des Kölner Stadtanzeigers, Immobilienanzeigen."

Nun, ich bin von einer VERMIETETEN Wohnung ausgegangen.
Eine BEZUGSFREIE ist natürlich teurer.

Allerdings, die Immobilienanzeigen des Kölner Stadtanzeigers
als Referenz herzuleiten, halte ich für gewagt, weil in der Regel,
so meine persönliche Erfahrung, doch nur das in die Zeitung kommt,
was schlecht zu vermarkten ist, unteranderem auch aus dem Grund, weil
Immo-Verkäufer und Vermieter überhöhte Preisforderungen haben
und sie, bsw.ihre Markler, diese über dieses Medium versuchen zu
vermarkten.Die Objekte die Marktkonform sind, gehen auch ohne
"nachhelfen" weg.



Warum nehme ich den 12fachen Ertragvervielverfältiger ??

Bei Appartments und vermieteten Immobilien sollte man sich
zweckmäßigerweise an den Maßstäben von Mietshäusern orientieren.

Appartment werden in der Regel von Kapitalanlegern erworben,
gelegentlich auch von Familienvätern/müttern, die für ihre
Tochter/Sohn, die in Köln studieren, eine Bleibe suchen.

Vermietete Wohnungen haben nun mal den Nachteil, daß
eine Eigennutzung nur sehr schwer zu realisieren ist.
Besonders dann, wenn das Objekt kürzlich umgewandelt worden
ist.Da kann man schlimmstenfalls 15 Jahre auf seinen
Einzug warten, immer vorrausgesetzt der jeweilige Richter
erkennt meine Gründe zum Eigenbedarf an.


Wenn ich mich aber nunmal an den Ertragsvervielvältiger von
Miethäusern halte, so gilt für Köln, soweit ich nach besten
Gewissen und Wissen sagen kann:


Nachkriegsbauten

einfache Lage :12fache
mittlere Lage :13fache
gute Lage :14fache
sehr gute Lage:15fache
Toplage :16 bis XX fache



Ich muß allerdings dazu bemerken, daß mir vermietete Wohnungen
aus dem Bestand (kein Neubau) oft zum 18 bis 24fachen
angeboten wurden.Lächerlich !!! Wenn die Immobilie neu ist
und man entsprechende Steuerförderungen bekommt, selbst
dann ist das noch ein riskantes Spiel.Aber ohne Staatsknete
bei einer gebrauchten Wohnung, ist dies keine gute Geldanlage.
Die Rendite ist lächerlich, das Risiko hingegegen
(Mietausfall,zukünftige Ausgaben für Instandhaltung) nicht
gering.

Und wenn Du davon ausgehst, dass DM 12,50 eine markübliche
Miete für ein 30m² Appartement ist, dann wiederum rate ich
zur Lektüre des Kölner Mietspiegels. Selbst der, und der
wird u.a. vom Mieterbund erstellt, sieht bei der Wohnung
einen Mietzins von 14,60 bis 18,70 pro m² vor (inkl.
Appartementzuschlag von 20%).


Es mag sein, das der Mieterbund einen Appartmentzuschlag von 20%
vorsieht.ABER die Sache ist die, ob eine derartige Höhe
wieder DURCHSETZBAR ist, wenn dein Mieter auszieht.
Zur Zeit gibt es nunmal einen Mieter- und keinen Vermietermarkt !!!!!!


Und noch ein Drittes: Köln-Sülz ist ein Stadtteil, welcher
seit Jahren top gefragt ist. Jeder will dorthin, aber keiner
bekommt dort eine Wohnung. Deshalb ist eine Vergleichbarkeit
m.E. nicht gegeben. Wobei die von Dir angeführten DM 15,00
pro m² nicht viel sind. In unserem Bestand befinden sich
Wohnungen mit 140m² WFL welche für DM 17,00 problemlos
vermietet werden können - und bei solchen Größen muß man
schon abschläge bei der Miete machen. 80m² Wohnungen ver-
miete ich in Köln-Sülz auch für DM 21,00 pro m², wenn Sie
entsprechend modernisiert sind.


Ich glaub dir gerne, daß du 80 Quadratmeter Wohnungen in Sülz
für 21 DM/Quadartmeter vermietest.Aber das sind vermutlich
Neubauobjekte/Wohnungen die nicht älter als 5 Jahre sind/oder
topsanierte Altbauwohnungen.Wir reden aber von einem Appartment
in Niehl/Baujahr 1974


Ach ja, das man Mieter in Niehl lieber von hinten sieht
habe ich nicht gesagt und das wäre auch ziemlich arrogant von mir.
Aber du hast selbst geschrieben, daß Sülz, wie auch diverse andere
Wohnviertel(zB.Lindenthal), sehr begehrt sind."Jeder will dorthin, aber keiner
bekommt dort eine Wohnung", waren deine Worte.Stimmt !!!!!
UND genau deshalb sortieren Makler, Hausverwalter und Vermieter
auch die liquidesten Mietinteressenten für sich aus.
Aber die anderen wollen ja auch wo wohnen.Alle weiteren
Schlussfolgerungen sind selbsterklärend und man kann sie sich selbst
zusammenreimen.



Ps.Im übrigen..........Köln hatte vor 10 Jahren noch
über eine Million Einwohner.Heute sind es 965tausend und ein paar
zerquetschte.(Ich hoffe du bist`nich auch zerquetscht!! )



MfG

[V-12]

@ gölqjksfhöla ,völlig richtig erkannt.Zudem sollte man heute beim Kauf einer Kapitalanlage unbedingt auf die zu erwartende Wertsteigerung achten,die gerade im 1 ZKB-Bereich oft ins negative tendiert,da das Angebot i.d.R. doppelt so hoch ist,wie die Nachfrage.

[gölqjksfhöla]

@V-12

Jau



MfG