Vivacon - 100% Chance mit Ansage ! - 500 Beiträge pro Seite (Seite 33)

[fishbrok]

Wer kann mir etwas zu der Abwicklung des Ankaufes der Erbpachtgrundstücke erklären ?

Die Verantwortlichen von Vivacon bestätigen gebetsmühlenartig, dass
es noch im Kj. 2008 zu einem größeren Ankauf mit entsprechender
Gewinnauswirkung kommt.

Da so ein Deal nicht von heute auf morgen durchgezogen werden kann,
ist zu vermuten, dass die bestehenden Verhandlungen schon sehr weit fortgeschrittten sind. Gibt es hierüber nähere Informationen ?

Kann durch die aktulle Finanzmarktkrise das Geschäft gefährdet werden, obwohl die Kreditlinie fest zugesagt wurde ?

Wird es künftig durch Notlagen verschiedener Anleger unter Umständen noch weitere günstigere Möglichkeiten geben.

Ich habe mir durch den Besuch der HV ein persönliches Bild des
Management verschaffen können. Insgesamt hatte ich dabei ein
gutes Gefühl, allerdings fehlte dabei bei einigen Details die
Fähigkeit komplizierte Dinge mit allgemin verständlichen Worten
auszudrücken. (Einige leiden etwas unter Ihrer Intelligenz).

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.548.564 von Benson1 am 13.10.08 14:35:23

Stimme Dir in allen Punkten vollständig zu ! Vivacon ist bestens aufgestellt und daran ändert die Finanzkrise auch nichts ! Gerade in dieser Zeit besinnen sich auch Anleger auch wieder inflationgeschützer Anlagen wie Immobilien. Wer hat schon 30% in den letzten Wochen mit seinen Immobilien verloren ???

Vertrieblich gesehen wird sich die jetztige Situation daher eher positiv auf das Geschäft der Vivacon auswirken.

Zum Statement von Obebo:

Das Geschäftsmodell der Vivacon in Frage zu stellen, zeigt nur das er das Gschäftmodell nicht verstanden hat !

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.564.045 von obebo am 14.10.08 17:49:21

Korrigiere mich bitte wenn mein Gedankengang falsch ist.

Der Grund für die Höhe der Verschuldung der Vivacon liegt doch im wesentlichen in der Fremdfinanzierung der eingekauften Objekte die vertrieben werden sollen. Sofern hier der Abverkauf der Immobilien weiterhin läuft werden diese Verbindlichkeiten mit dem Verkauf jeder Wohnung auch Schrittweise zurückgezahlt, oder ? Und bei fixen Erbpachteinhamen von ca. 15 Mio Euro sind meiner Meinung nach auch die Zinszahlungen schon zu einem gewissen Teil gewährleistet.

Habe auf alle Fälle bei 4,25 und 4,9 ordentlich zugeschlagen. Sieht ja bisher nicht so schlecht aus und zusätzlich gibt es ja auch noch eine ordentliche Dividende.

[zoi2002]

Bei allen optimismus hier die Aktie kann sich nicht mal über 6 halten - das spricht nicht für die Aktie ausserdem sehe ich das doch ein grössere Adresse abgeben will ..17000 stk. bei 6,30 und 5kilo bei 6.xx

[superman]

@Fishbrok: Ich gehe davon aus, daß Vivacon in den vergangenen Wochen viele kleine margenträchtige Ankäufe vorgenommen hat, die sie nicht wegen geringfügigem Einzelereignis per ad-hoc meldet. Die Zeit für dieses Geschäftsmodell hätte ja gar nicht "idealer" sein können und ist es weiterhin. Offenbar ist aber auch ein großer Abschluss quasi sicher, daß man 45 Tage!! vor Ende des Jahres die 60 Mio€ bestätigt. Da brennt nichts mehr an an der Marke. Was das Dauerthema Kreditklemme angeht.Man muss bei den Banken zwischen Geldverkehr mit anderen Banken und mit Kunden unterscheiden. Klar ist die Zurückhaltung gegenüber anderen Banken weiterhin groß - obwohl Liquidität da ist.Das Krisenpaket ist in diesem Punkt noch nicht ideal, da Staatsgarantien für ein abgeschlossens Interbankengeschäft einzeln beantragt werden müssen und dann der Staat gleich bei den Banken mitreden will. Das führt zu nichts und nur zu schleppender Entspannung. Da muss man nochmal nachbessern vermutlich um den Geldfluss richtig in Gang zu bringen. Gegenüber Kunden ist das etwas anders, weil man ja weiter im Geschäft bleiben will. Natürlich sind hier die Maßstäbe deutlich höher geworden und Geld für gesponnene Ideen oder windige Grundlagen ist fast nicht zu bekommen. Wer aber laufende Einnahmen nachweisen kann und ein solides Geschäftsmodell wird hier keine Probleme haben und Banken schliessen nicht plötzlich ihre Kreditabteilungen. Sie müssen davon in 1 Jahr auch wieder leben und von den Kunden. Klar wünschen sich alle am liebsten den Kunden, der kein Geld bräuchte und der trotzdem Kredit will. Aber den gibts halt nicht. Also werden die Banken halt denen Kredit geben die Zahlungsströme und Sicherheiten haben. Vivacon hat beides. Sichere Zahlungsströme und Immobilien.

[superman]

Rechne übrigens in Kürze damit, daß wir Harald Christ bei Vivacon als Aktionär begrüssen. Er hatte ja vor wenigen Wochen gesagt, daß er 100 Mio€ investieren will und auch gern ein Pakt an Vivacon hätte. Eine Kapitalerhöhung verbietet sich für Vivacon.Muss er über die Börse einsammeln, was er sicherlich im Moment gerne tut

[superman]

Bei Leffins 2. Baby Westgrund ist er ja schon drin und will wohl eine weitere Anteilserhöhung zur Zeit. Scheitert wohl hauptsächlich, daß Westgrund auf dem Niveau nicht verwässern will und der Markt an der Börse nicht liquide ist.

[superman]

Zu #15814 - natürlich 75 Tage vor Ende

[idealer]

wichtig ist glaube ich das die investoren verstehen was die überhaupt machen,wie und ob das geschäftsmodell erbpacht überhaupt funktioniert.
wär nicht schlecht wenn sie den kauf der erbaurechte endlich unter dach und fach bringen. auf diese news warten wir alle.

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.566.945 von Finanzrebell am 14.10.08 21:00:28

Der Grund für die Höhe der Verschuldung der Vivacon liegt doch im wesentlichen in der Fremdfinanzierung der eingekauften Objekte die vertrieben werden sollen. Sofern hier der Abverkauf der Immobilien weiterhin läuft werden diese Verbindlichkeiten mit dem Verkauf jeder Wohnung auch Schrittweise zurückgezahlt, oder ?

Klar rede ich über die Fremdfinanzierung. Fremdfinanzierung heißt aber letztlich auch, dass das Geschäftsmodell von den Fremdfinanzierern abhängt. Wie sich dieser Einfluss in Krisenzeiten auswirken kann, sah man die letzten Wochen am Beispiel anderer Unternehmungen. R.I.P.

Was den Abverkauf der Wohnungen betrifft, lässt sich momentan nur feststellen, dass die Verbindlichkeiten trotz der Veräußerungen bisher weiter stiegen. Einfach weil in den letzten Monaten noch mehr Immobilien an Land gezogen wurden. Wenn Vivacon nicht bald kleinere Brötchen bäckt oder auf weniger Risiko runterfährt, sind sie in ein, zwei Jahren, wahrscheinlich schon vorher weg vom Fenster. Die Zeiten mit einer dauerhaften Eigenkapitalrendite von mehr als 30% sind im Immobiliensektor mittel- und langfristig vorbei. Das ist keine Branche, die jedes Jahr mit neuen intergalaktischen Innovationen auftrumpfen kann, um Pioniergewinne zu realisieren. Und selbst im Luxusbereich erschöpft sich bald die Nachfrage, bei dem was alles für sie auf diesen Markt geworfen wird.

[superman]

@Obebo: Also eines muß man Vivacon lassen. Sie haben bisher jedes Jahr etwas gefunden oder hochgefahren was wieder zu einem enormen Zusatzgewinn geführt hat. Das ist Innovation pur und unterscheidet die Firma von allen anderen. Wenn die Märkte wieder funktionieren liegt hier nochmal ein irrer Hebel drin. Ich kann nicht sehen, daß Vivacon am Bedarf vorbei "produziert". Ganz im Gegenteil. Es mag zwar viel Immobilien auf dem Markt geben. Die meisten sind doch schlechter Schrott der letzten 4-5 Jahrzehnte, wo keiner will und quasi unverkäuflich. Vivacon bietet außergewöhnliche Wohnungen an, die eher einen Sonderstatus in der jeweiligen Stadt haben und hier ist die Nachfrage ungebrochen. Wenn mal rare Sachen nicht mehr gehen dann ist echt der Ofen aus. Aber das ist bei Vivacon absolut nicht sichtbar.

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.569.889 von obebo am 15.10.08 01:04:29

Ich kenne die Vivacon nun seit Ihrer Anfangszeit. Die haben damals 1 maximal 2 Objekte pro Jahr im Angebot gehabt. Damals schon gab es eine Menge Zweifler und Kritiker die den schnellen Untergang herbeigrufen haben. Und die Vivacon hat diese von Jahr zu Jahr blöd aus der Wäsche schauen lassen.

Zum Thema Luxussegment. Hast Du Dir mal die Mühe gemacht die Objekte näher anzuschauen, alles Top-Objekte in Bestlagen. Nur kurz zwei Beispiele:

Yoo Objekt in Hamburg. Dieses wurde schlagartig verkauft und mittlerweile gibt es hier schon einen Zweit- ja sogar Drittmarkt mit 25% Wertentwicklung seit Fertigstellung.
Im Yoo Haus in München wurden während der Verkaufspahse die Preise um 10% aufgrund der enormen Nachfrage erhöht. Und alle Wohnungen wurden verkauft.
In Düsseldorf wird in absehbarer Zeit ein Objekt kommen (ab ca. 6000 Euro den qm), und schon heute fangen potentielle Investoren an zu sabbern. Woher nimmst du die Annahme, dass die Nachfrage in diesem Segment sich bald erschöpft ? Es gitb immer noch eine Menge Leute die Geld haben und genau auf solche Objekte abfahren.


Glaub mir, die Vivacon wird nicht so schnell vor die Hunde gehen, im Gegenteil die fangen jetzt erst richtig an.

[superman]

EZB akzeptiert deutlich mehr Sicherheiten
15. Oktober, 16.52 Uhr: Frankfurt. Die Europäische Zentralbank (EZB) ändert wegen der Finanzkrise große Teile ihres Regelwerks für Sicherheiten, gegen die sie Banken Liquidität zur Verfügung stellt. Wie die EZB am Mittwoch mitteilt, sollen in Zukunft unter anderem nicht mehr nur Wertpapiere in Euro, US-Dollar, britischem Pfund und japanischem Yen akzeptiert werden, sondern auch auf andere Währungen lautende Sicherheiten.

Diese Maßnahmen bleiben beschränkt bis Ende kommenden Jahres. Die von der EZB akzeptierten Papiere müssen in Zukunft auch nicht mehr nur bester Bonität sein. Die EZB wird darüber hinaus über Devisen-Swap-Geschäfte in Zukunft auch Dollar-Liquidität bereitstellen.



Geldmarktrenditen im freien Fall!

[silverberg]

immer ruhig blut, jetzt die gunst der stunde nutzen,
wer sein pulver trocken gehalten hat, sollte morgen nach lage der dinge bei werten unter 5 € einsteigen, ich werde morgen auf jeden fall in lauerstellung gehen,
denn, wie schon vor ein paar tagen von mir erwähnt, werden wir im dezember wieder über den widerstand bei € 10,20 diskutieren
süße träume !!

[silverberg]

immer ruhig blut, jetzt die gunst der stunde nutzen,
wer sein pulver trocken gehalten hat, sollte morgen nach lage der dinge bei werten unter 5 € einsteigen, ich werde morgen auf jeden fall in lauerstellung gehen,
denn, wie schon vor ein paar tagen von mir erwähnt, werden wir im dezember wieder über den widerstand bei € 10,20 diskutieren
süße träume !!

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.579.153 von Finanzrebell am 15.10.08 15:55:17

Ich kenne die Vivacon nun seit Ihrer Anfangszeit. Die haben damals 1 maximal 2 Objekte pro Jahr im Angebot gehabt. Damals schon gab es eine Menge Zweifler und Kritiker die den schnellen Untergang herbeigrufen haben. Und die Vivacon hat diese von Jahr zu Jahr blöd aus der Wäsche schauen lassen.

Zum Thema Luxussegment. Hast Du Dir mal die Mühe gemacht die Objekte näher anzuschauen, alles Top-Objekte in Bestlagen. Nur kurz zwei Beispiele:

Ja, habe ich. Deshalb denke ich auch zu wissen, wovon ich rede. Ich rufe auch nicht den schnellen Untergang herbei, ich weise lediglich auf das hohe Risiko hin, mit dem ein Investment bei Vivacon verbunden ist - anders als der Großteil der Forumsteilnehmenden zum gleichen Thema.

Sie können nur deshalb so viele Immobilien auf den Markt werfen, weil sie fremdfinanziert sind. Auch andere Kritiker wiesen bezüglich der Finanzbranche daraufhin, dass sie nicht aus einem Klumpen Gold zehn machen können. Dann funktionierte es über mehrere Jahre, man schaute blöd aus der Wäsche, aber letztlich leckten sie doch wieder die Fußabtreter des Staates. Ich kann nur zusammen: Vivacons Geschäftsmodell verspricht eine satte Rendite, gehört aber definitiv zu den gefährdeteren Geschäftsmodellen und die Krise ist noch nicht vorbei. Wie die Wohnungen aussehen, ist dabei eigentlich sekundär und eher wichtig für den Verkauf ihrer Story.

[superman]

Wenn ich es richtig sehe gibt es für Vivacon einen ganz cleveren Weg Cash zu generieren.

1. Schritt: Vivacon verbieft z.B. 50 Mio€ Erbbauzinsen in Form eines Pfandbriefes über Bank X.

2. Schritt: Sie kauft Bank X diesen Pfandbriefe wieder ab und zahlt 50 Mio€ und hat diesen im Bestand. Soweit liquineutral

3. Schritt: Sie bittet Bank X diesen Pfandbrief bei der EZB als Sicherheit für lange Wertpapierpensionsgeschäfte einzuliefern. Bank X erhält von der EZB gegen die Sicherheit billiges Geld und reicht es gegen Gebühr an die Vivacon weiter.


Andere Möglichkeit wäre für Vivacon eine Banklizens zu beantragen oder Teilhaber einer kleinen Bank zu werden und das Geschäft direkt zu machen.

[superman]

Wie vorhin schon gepostet hat die EZB ja heute die Anforderungen für die zulässigen Wertpapiere für solche Geschäfte massiv gelockert. Ein riesiger Schritt - der bisher effektivste Schritt aller Maßnahmen. Banken schwimmen seit heute abend im Geld und die Geldmarktrenditen implodierten. Die Kredite werden deutlichst billiger jetzt.

[Krueppl]

Ist nur noch das Problem, dass Erbbaurechte keine Pfandbriefe sind;


Soooo einfach ist das dann doch alles nicht;

[superman]

Was emittiert eine Bank gegen den Ankauf der Erbbaurechte?

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.586.847 von superman am 16.10.08 00:06:49

"Andere Möglichkeit wäre für Vivacon eine Banklizens zu beantragen"
Das ist 'ne super(man) Idee:
Der Alkoholiker beantragt eine Schanklizenz und der Wirt wird selbst sein bester Gast.

Aber vielleicht ist das wirklich die einzige Möglichkeit an Stoff zu kommen:

... "Am stärksten von den erschwerten Finanzierungsbedingungen dürften Patrizia und Vivacon betroffen sein", schreibt Sengül. Beide Gesellschaften seien gezwungen, einen bedeutsamen Anteil der Kredite im nächsten Jahr zu prolongieren. Patrizia habe zum 30. Juni kurzfristige Finanzverbindlichkeiten von 1,238 Mrd. Euro oder 77 Prozent der Bilanzsumme von 1,6 Mrd. Euro ausgewiesen. Bei der Vivacon waren es mit 342 Mio. Euro immerhin 33 Prozent der Bilanzsumme von rund einer Mrd. Euro...
Quelle: http://www.welt.de/welt_print/article2583095/Boerse-straft-I…

[silverberg]

Erbaurechte hin oder her, Vivacon ist z.Zt. mittelfristig mindestens 10 € wert, im Markt haben wir Übertreibungen auf der Negativseite, Angst beherrscht die Börse, was tun ??
ich habe ca. um 09.15 bei 4,85 € meine Bestände schön aufgestockt,

[silverberg]

diese Stücke sind im Oktober 09 nochmals steuerfrei und das wahrscheinlich bei 20 €,
bei Vivacon etwas langfristiger denken

[frechdax.]

Gut so
ich auch bei 4,97 in 2jahre sehen wir weiter
gruss Frechdax

[superman]

@Outsider: Eine ausgesprochen clevere Idee an Geld zu kommen. Aber wie gesagt gegen den Ankauf der Erbbaurechte emittiert eine Bank einen Pfandbrief und dieser kann bei der EZB eingeliefert werden zur Cash Generierung. Das könnte auch eine Bank gegen Gebühr für die Vivacon übernehmen. Jetzt muss man halt innovativ sein um an billiges EZB Geld zu kommen. Man muss mal schaun was geanu die EZB nach Lockerung noch akzeptiert. Kann bis zu ungedeckten Anleihen gehen wie bei der FED,

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.589.381 von outsider007 am 16.10.08 10:03:40

Sag mal die haben doch geschrieben im letzten Quartal das sie ihre Kreditlinie gesichert haben - irgendwie glaube ich manche von euch schalten den Kopf nicht ein wie dieser Ali von Analyst

Vivacon sichert sich Kreditlinie
Köln (BörseGo.de) - Die Immobiliengesellschaft Vivacon AG (News/Aktienkurs) hat sich eine Kreditlinie bei der niederländischen NIBC Bank N.V. gesichert.

Mit Abschluss einer Kreditvereinbarung mit der NIBC Bank N.V. über eine Warehouse-Linie im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich sei eine ideale Ausgangssituation geschaffen, um auf Marktopportunitäten hinsichtlich der direkten Akquisition gewerblich und wohnwirtschaftlich genutzter Erbbaugrundstücke flexibel reagieren zu können, teilte das Unternehmen am Donnerstag mit.

In Kombination mit der im April des laufenden Geschäftsjahres begebenen Wandelanleihe sehe sich die Gesellschaft gut positioniert, die für 2008 insgesamt prognostizierten 10 Mio. Euro Erbbauzinscashflows p.a. direkt akquirieren zu können. Der aktuelle Bestand an bereits selbst generierten bzw. direkt erworbenen Erbbauzinsen belaufe sich mittlerweile auf ca. 17,1 Mio. Euro p.a.

[superman]

@Zoi: Gut die Kredtitlinie gibts natürlich - wird aber für rentables Neugeschäft benutzt. Die Frage ist ja nach den alten fälligen Krediten. Wie gesagt es gibt da neue erhebliche Spielräume dank der neuen EZB Politik, die viele noch gar nicht so realisiert haben.Darüberhinaus sehe ich bei den vorhandenen Immobilien und garantierten, gesicherten Cash Flows der Erbbauzinsen kein Problem der Umschuldung. Man gibt ja hier kein Folgekredit für nichts.Aber die dramatisch fallenden Zinsen jetzt am Geldmarkt - kombiniert mit der EZB - ermöglichen durchaus erfreuliche Perspektiven auch bei Finanzierungen.

[idealer]

wenn das eintritt was du uns da erzählst superman dann dürften die immoaktien allen voran die vivacon demnächst als grosser gewinner der finanzkrise hervorgehen.

[zoi2002]

in sehr sehr einfachen Form erklärt:
die verzinsen zu 4% die Erbaurechte und zahlen 2% an die Bank
und beim Verkauf der Immo machen sie 8% und geben der Bank 4% ab..das einzige was dem unternehmen passieren kann ist das ihre Bank pleite geht und sie keine Kredite merh bekommen! aber anscheinend haben die ja schon vorgesorgt....

Dividenderendite von 10% - in meinem BWL Studium habe ich gelernt bei so einer D-Rendite sofort die Hand aufzuhalten..KGV von 1,9
KUV ?

Aber wie gesagt jeder kann seine Meinung äusern...

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 11.461.389 von Compus am 27.11.03 13:33:42

aus dem heutigen Q-Bericht:

http://www.vivacon.de/investor-relations/finanzberichte.html

[superman]

Und die 3-Monats-Zinsen zwischen Banken fallen weiter:

Wieder 8 Stellen tiefer auf 5.09%

Die letzten 5 Tage:

10.10: 5.38

13.10: 5.32

14.10: 5.24

15.10: 5.17

16.10: 5.09

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.592.987 von superman am 16.10.08 16:21:51

ist das gut? für VIA?

[superman]

Sinkende Interbankzinsen sind der Schlüssel für sinkende Kreditzinsen und Motor für die Kreditvergabe ebenso. Wenn Banken nur noch sehr teuer Geld bekommen, dann können sie es nur noch sehr viel teurer verleihen. fast alle variablen Darlehen rollen über den 3-Monats-Euribor - daher hab ich ihn hier stellvertretend reingenommen. Sowohl für neue Festzinsdarlehen wie variable Darlehen ist die Entwicklung sehr, sehr positiv. Ich rechne, daß der 3-Monats-Satz in den nächsten Tagen noch weitere 80 Basispunkte nach unten crasht, dank der neuen EZB Politik.

[idealer]

und das alles bei einem sehr stabilen wohnimmobilienmarkt in deutschland.fallende zinsen gepaart mit ner stabilen mietrendite
müsste mit dem teufel zugehn wenn da nicht der portfolioverkauf wieder anspringt.

[bzgl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.594.683 von zoi2002 am 16.10.08 18:58:04

Ein interessanter Bericht zum Bereich "Luxusimmobilien" findet sich heute im Handelsblatt:
"Was teuer ist verkauft sich gut!"

http://www.handelsblatt.com/finanzen/expo-real/was-teuer-ist…

[tommster82]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.599.435 von bzgl am 17.10.08 08:31:01

Ich momentan aus 2 Gründen skeptisch:

1) Vivacon muss um die 60 Mio. Gewinn zu erreichen in den letzten 2 Monate massiv Erbbaurechte ankaufen. Das scheint schwierig aber noch nicht unmöglich.

2) Wass passiert nächstes Jahr ? Bekommen sie dann wieder eine neue Kreditlinie über 100 Mio. Euro mit denen sie Erbbaurechte ankkaufen können ? Ich glaube nicht. Also müssen sie hoffen das sich der Portfolihandel wieder in Gang kommt um daraus Liuidität zu gewinnen oder sie müssen die Erbbaurrechte verbriefen.
Vivacon steckt meines Erachtens in einer Klemme. Sie brauchen unbedingt neue Liquidität. Und dieses Problem müssen schnell lösen

[RealJoker]

Kursverlauf ist wieder enttäuschend, aktuell 4,90 €

[Toran]

Die Luxusimmobilien laufen gut und werden auch weiter gut laufen. Damit macht Vivacon aber keine 60 Mio Gewinn. Die Luxusimmobilien sind nett, aber die machen einfach den Kohl nicht fett. Auch wenn die Margen hoch sind, der Umsatz ist es nicht.

Vivacon muss ihr Geld in den anderen Bereichen verdienen. Entweder das gelingt, oder das gelingt nicht. Dazu muss ich sagen, dass mir der direkte Erwerb von Erbbaurechten am dubiosesten vorkommt. Wo ist die innovative Geschäftsidee Erbaurechte schon in bequemen Pakten gebündelt aber unter Wert zu kaufen und dann hochzuschreiben? Wenn die Erbbaurechte aus dem Immobilienverkauf kommen, sehe ich die Wertsteigerung, die Vivacon macht. Aber wo dauerhaft die Marge im direkten Erwerb herkommen soll, sehe ich einfach nicht.

[mijuda]

das Teil kennt nur noch eine Richtung im Moment.Wenn wenigstens genügend Vola wäre könnte man überlegen den EK zu mindern.
Doch so wie es gerade aussieht,werden andere Papiere als Chanchenreicher gesehen.

[loseit]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.603.489 von mijuda am 17.10.08 16:02:59

Boden sollte erreicht sein. Bin dabei.
Gruss Loseit

[erfg]

Tolles Kursziel vom Bankhaus:

Bankhaus Lampe: Vivacon AG - Halten

Freitag, 17. Oktober 2008 14:42
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, empfiehlt die Vivacon-Aktie (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) unverändert zu halten.

Die Zahlen für die ersten sechs Monate seien wie folgt ausgefallen. Der Umsatz sei auf 78,5 Mio. Euro gestiegen (Vj.: 57,5 Mio. Euro). Die Treiber für diese Entwicklung seien vor allem die Privatisierung (+39% gegenüber dem Vorjahr), Mieteinnahmen (+113%) sowie die Erlöse aus den Erbbaurechten (+52%) gewesen.

Dagegen sei die Veräußerung von Immobilien an institutionelle Investoren im Vergleich zum Vorjahr fast vollkommen zum Erliegen gekommen (-95%). Die Privatisierungserlöse seien durch den Verkauf der "yoo"-Objekte in Hamburg und München sowie durch die Umsätze der Büroentwicklung "Rheinauhafen" gestiegen. Die höheren Einnahmen im Rahmen der Erbaurechte sowie die höheren Mieteinnahmen seien durch einen Ausbau des jeweiligen Portfolios generiert worden.

Zusätzlich seien im ersten Halbjahr 2008 zum ersten Mal Umsätze im Property Management gezeigt worden, was zudem zum Umsatzwachstum beigetragen habe (11,9 Mio. Euro). Mit der gestiegenen Geschäftstätigkeit seien auch die Kosten gestiegen. Exemplarisch für diese Entwicklung sei der Anstieg der Personalkosten (13,8 Mio. Euro; Vj.: 6,9 Mio. Euro), der in starkem Zusammenhang mit der Übernahme von Curanis zu sehen sei. Dieser Property Manager verwalte aktuell ca. 58.000 Wohneinheiten.

Unter dem Strich sei das EBIT um 35% auf 17,1 Mio. Euro gesteigert worden. Da in dieser Zahl aber nicht die Kosten für Fremdkapital enthalten seien, sei ein Vergleich des EBT mit den Vorjahreswerten aussagekräftiger. Dieses sei von 15,0 Mio. Euro auf 9,7 Mio. Euro gesunken. Je Aktie habe das Unternehmen einen Gewinn von 0,29 Euro ausweisen können (Vj.: 0,57 Euro).

Durch die Erhöhung von wiederkehrenden Erträgen (wie Erbbaurechte sowie Property Management) sowie durch die modifizierte Strategie, die den Kauf neuer externer Erbbaurechte ermögliche, habe die Umsatz- und Ertragsentwicklung weiter geglättet werden können. Somit sei man, anders als in der Vergangenheit, nicht mehr so stark von den durchgeführten Portfolio-Verkäufen an institutionelle Investoren abhängig.

Branchentypisch erziele Vivacon den Großteil der Gewinne erst im zweiten Halbjahr des jeweiligen Geschäftsjahres. Das Management habe für das Gesamtjahr zuletzt die Guidance von einem Ergebnis nach Steuern (aber vor Dritten) von 60 Mio. Euro bestätigt. Aktuell gehe man davon aus, dass die Guidance, vor allem bedingt durch die aktuelle Marktsituation, nicht eingehalten werden könne. Zudem sollte ein Großteil des Gewinns durch den Kauf und die Bewertung von Erbbaurechten realisiert werden können.

Neben der Generierung von Erbbaurechten durch den Wohnimmobilienhandel sei nun der Ankauf weiterer Erbbaurechte von Dritten in den Fokus der Strategie gerückt. Diese würden für günstigere Multiple eingekauft, als sie später in der Bilanz aufgenommen würden. Aus diesem Unterschied entstehe ein Bewertungsgewinn. Bisher habe die Vivacon für dieses Jahr einen Zukauf von Erbbaurechtportfolios im Wert von bis zu 10 Mio. Euro p.a. in Aussicht gestellt. Unter anderem vom Kooperationspartner DR Real Estate AG, an dem die Vivacon mit 10% beteiligt sei, sei bereits ein Teil der Erbbaurechte zugekauft worden.

Die Generierung von Erbaurechten, die indexiert und damit inflationsgeschützt seien, stelle für die Vivacon ein Alleinstellungsmerkmal im deutschen Markt dar. Zur Finanzierung dieser Transaktionen sowie für das zeitnahe Heben der Gewinne aus diesen Geschäften seien bisher zwei Schuldscheindarlehen in Höhe von ca. 180 Mio. Euro, die mit den gehaltenen Erbaurechten besichert worden seien, emittiert worden. Eine weitere Emission sei für September 2008 avisiert gewesen, der Zeitplan strecke sich jedoch etwas durch die aktuellen Verwerfungen am Kapitalmarkt.

Das Problem, welches sich nach Erachten der Analysten aktuell stelle, sei die erschwerte Situation am Kapitalmarkt. Dadurch könnte die geplante Schuldverschreibung, die mit den Erbbaurechten besichert sei, nicht durchgeführt werden. Damit wäre aber das zukünftige Wachstum eingeschränkt. Gleichzeitig sei aber anzunehmen, dass die Gesellschaft ihr selbst gestecktes Ziel, 10 Mio. Euro Erbbaurechte im laufenden Jahr anzukaufen, erreiche. Die finanziellen Mittel bzw. Kreditlinien hierfür seien bereits eingeräumt.

Das Geschäftsmodell der Vivacon sei in den letzten Jahren immer weiter modifiziert worden. Damit sei die Gesellschaft kein "Ein-Produkt-Unternehmen", wodurch die Abhängigkeit des Unternehmens gegenüber Portfolio- Transaktionen gesunken sei. Dennoch sei das Geschäftsmodell unter den aktuellen Gegebenheiten als schwierig einzuschätzen. Vor allem die erschwerte Möglichkeit Anleihen zu vergeben, könnte das weitere Wachstum des Unternehmens hemmen.

Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die Aktie von Vivacon als Halteposition ein. Zur Kursfindung diene ihnen im aktuellen Kapitalmarktumfeld ihr Peer-Group-Vergleich. Das Kursziel werde von 10,50 Euro auf 5,30 Euro reduziert. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 17.10.2008

[zoi2002]

Jetzt mal ganz im ernst die halten die neue Strategie für gut aber setzen das KZ 50% tiefer!! 50%..5 Euro...ich glaubs nicht oder ich habe wirklich keine Ahnung von der Börse!

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.607.215 von zoi2002 am 17.10.08 22:33:04

...die setzen ihr Kursziel anhand des Peergroup-Vergleichs fest. D.h. weil die Aktienkurse der Anderen derzeit im Keller sind, muss auch Vivacons Aktienkurs unten sein. Nahezu unabhängig von den Fundamentaldaten oder dem Geschäftsmodell oder dem Geschäftsverlauf. Man muss also auf steigende Kurse warten, dann wird auch das Kusziel wieder angepasst werden.

Auf diese Art liegt man als Analyst eben auch nicht ständig daneben. Andererseits könnten sie sich unter diesem Bewertungskriterium auch ein Kursziel sparen.

[superman]

Früher waren Kursziele was für Anaylsten, die hinter ihrer Meinung stehen. Jetzt werden sie halt nur noch dumm nachgezogen wie der aktuelle Kurs ist. Mit Visionen hat das alles nichts mehr zu tun und auch die Analysten müssen sich fragen lassen wie sie sich in der Zukunft neu aufstellen wollen. So ist das alles ja auch eine furchtbar peinliche Veranstalung wenn keiner mehr Mut hat hinzustehen. Man kann doch sagen Leute ich seh das anders und der Kurs müsste da sein. Der markt sieht ihn halt da - kann ich nix machen.

Ansonsten weiterer Rutsch von 4.5 Bp im 3-Monats Geld am Freitag. Das Bankenpaket ist in seiner Konstruktion ein riesiger Unsinn, sodaß man jetzt nur wie heute zu lesen diksutieren kann obs keiner annimmt oder alle auf einen schlag. Die brandmarkung ist viel zu gross und was der staat will wenn man einzelegschäfte nur garantieren lässt. generell lässt sich im moment sagen sind banken dank ezb liquide - wozu sie keinen schirm braeuchten. das hauptproblem ist imemer nur bis laufzeit 1 jahr. interbankengeschäfte finden ohne garantien nicht statt und geschäfte üebr 1 jahr auch nicht, sodaß auch keine längeren kredite vergeben werden können. wenn alle banken gemeinsam drunter gehen ist auf ein schlag interbankenhandel und kreditvergabe möglich. daher bleibt die frage spannend. man sieht aber schon an der hop oder top gestatltung, dass das paket ein furchtbarer murks ist.

[superman]

sorry für die ganzen fehler - habs nur schnell getippt

[superman]

Auch ganz interessant die ad-hoc der Colonia Real gestern:

DGAP-News: Colonia Real Estate AG: Refinanzierung von über 30 Mio. durch Debt-Buyback gesichert
Colonia Real Estate AG / Kapitalmaßnahme

16.10.2008

Veröffentlichung einer Corporate News, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich. ---------------------------------------------------------------------------

Colonia Real Estate AG: Refinanzierung von über 30 Millionen Euro durch Debt-Buyback gesichert

? Refinanzierungsbedarf in den nächsten drei Jahren nun bei unter 5 Prozent der ausstehenden Darlehen ? Wohnungsportfolio zu durchschnittlich 4,8 Prozent mit 6,7 Jahren Restlaufzeit finanziert

Köln, 16. Oktober 2008 - Die Colonia Real Estate AG (ISIN DE0006338007) hat im Wege eines Debt-Buyback eines Ihrer Wohnportfolien erfolgreich refinanziert. Das Finanzierungsvolumen lag bei über 30 Millionen Euro. Wie bereits im Mai dieses Jahres wurde erneut eine Festzinshypothek mit einer deutschen Hypothekenbank abgeschlossen. Die Zinskosten liegen bei unter sechs Prozent p.a. und die Laufzeit beträgt fünf Jahre. Damit ist der Refinanzierungsbedarf des Konzerns in den nächsten drei Jahren auf unter fünf Prozent des ausstehenden Fremdkapitals gesunken.

Der Kölner Immobilienkonzern hat in den vergangenen sechs Monaten deutlich mehr als 70 Mio. Euro an Verbindlichkeiten auf seinen Immobilienbestand refinanziert. Fällig waren davon lediglich 20 Mio. Euro. Über 50 Mio. Euro wurden eigeninitiiert zur Verbesserung der Finanzierungstruktur abgeschlossen.

''Dass wir die momentanen Verwerfungen auf dem Hypothekenmarkt durch einen Rückkauf unserer eigenen Darlehen und die anschließende Refinanzierung zu attraktiven Konditionen nutzen können, unterstreicht unsere Handlungsfähigkeit und unsere Kredibilität im Markt'', so Stephan Rind, CEO der Colonia Real Estate AG. ''Die Sicherstellung von Liquidität, eine langfristige Finanzierungsstruktur und ein rigides Kostenmanagement hat für uns im aktuellen Marktumfeld oberste Priorität. Daher ist ein Aktienrückkaufprogramm trotz des hohen Abschlages zum Buchwert der Gesellschaft für uns zurzeit keine Option'', so Rind weiter.

Das Wohnungsportfolio der Colonia Real Estate AG ist im Schnitt zu einem festen Zinssatz von 4,8 Prozent bei einer Laufzeit von durchschnittlich 6,7 Jahren finanziert. Die Eigenkapitalquote des Immobilienkonzerns liegt bei rund 32 Prozent

[superman]

Vielleicht noch ein Wort zu der etwas hysterisch geführten Refinanzierungsdiskussion - wie gesagt Colonia hat da gestern ja auch schonmal gezeigt, dass dies etwas daneben ist. Wie sieht das z.B. bei Vivacon aus.

Vivacon hat im Halbjahresbericht 2008 kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Finanzinstituten von 342 Mio€. Vivacon finanziert generell kurze Engagament kurz und lange Engagements lang. Das heisst und ist auf Seite 16 nachzulesen, daß die kurzfristigen Kredite nur die zum Verkauf bestimmten Portfolios und aktuellen Design- und Denkmalschutzprojekte betreffen. Das Geld für die kurzfristigen Kredite kommt daher auch schnell wieder rein bzw. es ist kein Problem einen Kredit dazwischengeschaltet zu bekommen bis das Geld fliesst, weil Sicherheiten hinterlegt werden können. Wie im Geschäftsbericht 2007 nachzulesen ist waren/sind die kurzfristigen Kredite alle in 2008 fällig und in 2009 quasi keiner. Da wir jetzt fast Ende des Jahres 2008 sind kann man daraus ablesen,daß schon viel wieder gerollt wurde und das bei einer weiter bekräftigten Gewinnguidance von weiter 60 Mio€.

[superman]

Nachtrag: Gegen die kruzfristiegn Kredite von 342 Mio€ stehen die Bilanzposition "Zum verkauf bestimmte Grundstücke" von 359 Mio€ auf der Aktivseite.

[superman]

Vielleicht noch etwas (s. Geschäftsbericht 2007 S. 91).


Hier steht:

Hinsichtlich der "zum Verkauf bestimmten Grundstücke" sind in der Regel zugunsten der jeweiligen finanzierenden Banken Grundschulden eingetragen sowie Ansprüche aus Mietverhältnissen zur Sicherung abgetreten.

Wir reden also generell von gesicherten Krediten


Und vielleicht noch Seite 67:

"Der Konzern verfolgt die Strategie, Abhängigkeiten von einzelnen Finanzierungsinstituten zu vermeiden"

[zoi2002]

Ihr dürft mich auch gern verbessern:
In dem Bericht steht auch das der Gewinn pro Aktie jetzt bei 0,00 Euro und im Jahr davor 0,77 Euro!! - das ist schon enorm oder nicht?

Konzernüberschuss 1,5 Mill. - im jahr davor 15 Mill.!!!

das sind doch alles Argumente um die Aktie nach unten zu drücken..die Frage ist sind die 5 Euro wirklich gerecht??

[superman]

@Zoi: Man kann bei Vivacon nicht Quartal - Quartal und auch nicht Periode Vorjahr vergleichen. Das irritiert immer wieder und die normalen Ansätze greifen da einfach nicht.Auch Analysten tun sich einfach schwer damit. Wir haben z.B. im ersten Quartal noch -0.30 gehabt. Man sieht an der 0 im Halbjahr, dass das 2. Quartal schon stark war, weil es das erste ausgeglichen hat und es quasi +0.3 war. Ich denke man ist am besten beraten man glaubt einfach wie in der Vergangenheit die Guidance des Unternehmens nach 60 Mio€ dieses Jahr.

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.615.612 von superman am 18.10.08 19:49:39

Wir sprechen hier die ganze Zeit von 60 Mil. - was ist wenn sie die nicht erreichen? was ist wenn es nur 30 werden oder 40? - ist das nicht schon im Aktienpreis eingepreist?
Ich weiss nicht bin langsam ein wenig nervous habe mein Bestand auf 7 Kilo erhöht bei einem D.-Preis von 9,40 und jetzt bin ich 50% in Minus ..das ist nicht wenig ;-)

[superman]

Der Buchwert/Aktie steht per 30.6.2008 bei 19,88 Mio Aktien bei 11,77 / Aktie€. Auch wenn Vivacon keinen Cent verdient dieses Jahr. Wir leben in einem Markt in dem alles angezweifelt wird und keiner dem anderen traut. Ich frage mich nur warum man der 60 Mio€ Prognose nicht traut, wenn sie von einem Management kommt, das noch nie seine Ziele und Prognose verfehlt hat? Wenn Vivacon nichts verdient bleibt der Buchwert bei 11,77€/Aktie, wenn sie 20 mio verdienen steigt er schon auf 12,77/Aktie und wenn sie tatsächlich 60 Mio€ schaffen auf fast 15€/Aktie!!!!!

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.615.923 von superman am 18.10.08 22:06:42

Wie kommst du auf die Rechnung von 11,77/Aktie?
19,88 Mio. Aktien / ?

danke

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.607.307 von Checkone am 17.10.08 22:51:21

die setzen ihr Kursziel anhand des Peergroup-Vergleichs fest. D.h. weil die Aktienkurse der Anderen derzeit im Keller sind, muss auch Vivacons Aktienkurs unten sein. Nahezu unabhängig von den Fundamentaldaten oder dem Geschäftsmodell oder dem Geschäftsverlauf. Man muss also auf steigende Kurse warten, dann wird auch das Kusziel wieder angepasst werden.

Auf diese Art liegt man als Analyst eben auch nicht ständig daneben. Andererseits könnten sie sich unter diesem Bewertungskriterium auch ein Kursziel sparen.

Am besten wäre, sie änderten ihre Berufsbezeichung in Peer-Group-Vergleicher. Unter Analysten verstehe ich Personen, die Primär- und Sekundärquellen recherchieren, auf Validität, Zuverlässigkeit und Unabhängigkeit prüfen, die Daten beschreiben und und anschließend bezogen auf die Unternehmensentwicklung bewerten. Ansonsten wäre "Analyst ein Euphemismus. So kann einfach kann man ja auch Klopapier vergleichen.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.616.108 von zoi2002 am 18.10.08 23:43:56

Wenn Du mal in den HJ-Bericht schaust, beträgt das Eigenkapital schon 238Mio€!
238Mio€ geteilt durch 19,88€ ergibt 11,97€ je Aktie!

Wie kommst Du also darauf, dass ein Kurs unter 5€ gerechtfertigt wäre?
Aber Du kannst Dir ja gern Dein Investment selbst zerreden!

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.618.551 von erfg am 19.10.08 08:12:55

Es muss natürlich heißen ...geteilt durch 19,88Aktien...., sorry!

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.619.333 von erfg am 19.10.08 10:12:42

19,88Mio Aktien!

[zoi2002]

Eigenkapital / Aktienanzahl aber nimmt man nicht noch in einem zweiten Berechnung noch die Verbindlichkeiten und Kredite die man hat noch in der Berechnung mit rein? Ich dachte ich hätte das in meinem BWL Studium gehabt :-(
danke

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.622.738 von zoi2002 am 19.10.08 16:53:36

Demgegenüber stehen doch das Portfolio. Bilanz ca. 1Mrd€!

[NoamX]

Ich würde dem KBV bei Vivacon keine Beachtung schenken, dazu sind auf der Aktivseite zu viele Bewertungsspielräume, z.B. bei der Bewertung der Erbbaurechgte.

[idealer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.622.738 von zoi2002 am 19.10.08 16:53:36

hey zoi,
dein bwl studium muss wohl ziemlich fürn arsch gewesen sein wenn du das nicht aus einer bilanz erkennst.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.628.266 von idealer am 20.10.08 08:55:14

Ja Ja immer die BWL-Studenten

[superman]

Finanzkrise
Glos schlägt Staatskredite für Firmen vor
von Birgit Marschall (Berlin)
Das Bundeswirtschaftsministerium will notfalls auch über Firmen außerhalb des Bankensektors eine Art staatlichen Rettungsschirm spannen. Um zu verhindern, dass die Kreditvergabe an Unternehmen durch die Finanzkrise beeinträchtigt werde, solle notfalls die Staatsbank KfW eine 100-prozentige Finanzierung anbieten, heißt es in einem der FTD vorliegenden Vorschlagspapier des Ministeriums.


"Es ist daran zu denken, dass die KfW vorsorglich die Billigung der Europäischen Kommission zu einer Notfazilität einholt, die es ihr ermöglicht, im Bedarfsfall Unternehmen aller Größen bis zu 100-Prozent-Finanzierungen anzubieten und die Hausbanken bis zu 100 Prozent vom Risiko zu befreien."

Im Wirtschaftsministerium gibt es Befürchtungen, die Kreditvergabe an Unternehmen könne im weiteren Verlauf der Krise empfindlich gestört werden. Für diesen Fall müsse die Regierung vorsorgen, schreibt das Ministerium in seinem Vierseitenpapier unter dem Titel "Flankierung des beschlossenen Instrumentariums zur Bewältigung der Finanzkrise". Zu den möglichen Notmaßnahmen gehöre, die KfW stärker als bisher zur Unternehmensfinanzierung heranzuziehen.


Rückbürgschaft erforderlich

Da die KfW durch die Rettung der Mittelstandsbank IKB etwa 8 Mrd. Euro und damit "mehr als die Hälfte ihres Eigenkapitals" verloren habe, "wird es erforderlich sein, dass das Bundesfinanzministerium eine Rückbürgschaft für diese Notfazilität gewährt", schreibt das Ministerium. Dies sei aus Bilanzgründen und zur Erhaltung der Förderintensität von ERP-Programmen notwendig.

Es sei "beunruhigend", dass die kurzfristige Refinanzierung der Unternehmen am Kapitalmarkt "in der letzten Zeit immer mehr zum Erliegen gekommen" sei. Da der Geldverkehr zwischen den Banken bis zur Vorlage des staatlichen Rettungspakets "immer weiter ausgetrocknet" sei, könne es auch für Unternehmen zu Engpässen kommen, die sich über Bankkredite refinanzieren. "Angesichts der überragenden Bedeutung einer unbeeinträchtigten Unternehmensfinanzierung ist es ohne Alternative, die Maßnahmen des Finanzmarktstabilisierungsgesetzes bei Bedarf zu ergänzen", heißt es in dem Papier. Durch die Ausweitung seiner Angebote könne der Staat Verknappungen im Finanzierungsangebot für Unternehmen entgegenwirken.

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.628.266 von idealer am 20.10.08 08:55:14

nicht wirklich mit 2,0 abgeschlossen aber ist ein wenig lang her...und du? bist du der schlaule?
dann lass mal hören...welche kennzahlen wären für dich relevant bei VIA?

[superman]

3-Monats-Geld zwischen Banken fällt weitere 5 Stellen auf jetzt 5% glatt.

[idealer]

entschuldigung ich wollte deine gefühle nicht verletzen.
wichtig für mich ist die kbv,kuv.und sehr wichtig die kgv.
wichtig ist das die wohnungen von der viva mit dem einkaufspreis in der bilanz stehen(also nicht höher bewertet sind).
wichtig ist das der abverkauf der luxuswohnungen glänzend läuft(sehr hohe margen)
und zum schluss wäre es ganz wichtig das die demnächst endlich den vollzug melden für den ankauf der erbaurechte plus verbriefung.
das sind alles die zutaten für das allerwichtigste,nämlich das die aktie endlich wieder nach oben geht und zwar dahin wo sie hingehört.

bei 30 euro + X

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.630.438 von idealer am 20.10.08 14:02:50

Hast du nicht..so leicht geht es nicht …aber 30 als KZ..ich wäre froh wenn wir über die 10,20 kommen würden aber irgendwie sehe ich hier weit und breit keine Käufer

[zoi2002]

aus dem heutigen Bericht von Colonia:

Für das aktuelle Marktumfeld sieht sich die CRE aufgrund einer soliden Eigenkapitalquote von 32 Prozent und erst kürzlich erfolgreich umgesetzter Refinanzierungsmaßnahmen gut gerüstet. Hinzu kommt, dass der Konzern soeben umfangreiche Modernisierungen des Eigenbestandes in Höhe von 54 Mio. Euro abgeschlossen hat. Der Abschluss der Modernisierungen im Wohnungsbestand hat sich schon im vergangenen Quartal sehr positiv bemerkbar gemacht. Nach vorläufigen Zahlen konnte im 3. Quartal eine deutliche Zunahme der Nettoabsorbtion (Neuvermietungen minus Kündigungen) erzielt werden. 'Die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft werden den defensiveren Wohnungsmarkt deutlich weniger hart treffen als den gewerblichen Immobiliensektor. Darin sehen wir eine große Chance für unser Unternehmen', so Rind.

Beim Fettgedruckten - da ist doch VIA auch gut dabei oder?

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.631.638 von zoi2002 am 20.10.08 16:03:56

Warum soll denn Vivacon bei den Modernisierungen und der Vermietung bei Colonia mit dabei sein???

[superman]

Weiter gute News von den variablen Darlehen. Der 3-Monats-Interbankenzins unterschreitet heute die 5% Marke auf 4.97% - den tiefsten Stand vor der Lehman Pleite - ein weiterer Verfall wird stattfinden dank der neuen EZB Politik.

[Checkone]

...na Mensch da gibts ja kein halten heute. Stehn wohl News an, oder wie ist diese Performanz heute zu verstehn?!?

[Simba2006]

Schaue hier nicht ständig rein, aber bin für heute doch angenehm überrascht

[RealJoker]

shit, zu früh raus..... aber unter 5 € gibt´s die eh noch mal

[superman]

Ich denke es ist ein Misch-Masch aus vielem. Gestern hat Colonia gezeigt, dass sie eigentlich jetzt krisenresistent sind und gut allein von ihren Mieten leben können - bei hohem NAV. Heute IVG - 1 Mrd€ Schuldenabbau allein im 2. Halbjahr sogut wie vollbracht. Das betrifft fast alle kurzen Schulden. Auch hier haben wir stabile Mietverträge und einen hohen NAV. Bei Vivacon vermute ich heute speziell den Einstieg eines Investors - vielleicht Christ - vielleicht auch news. Vielleicht aber auch langsam mal die Einsicht, dass Vivacon 60 Mio€ schafft, kurzfristige Schulden - zumal gedeckt kein Problem sind zu rollen. Obendrein die meisten in 2008 schon gerollt. Und auch hier allein der innere Wert ohne Gewinn und irgendeines KGV Ansatzes viel höher. Das alles ist doch nur lächerlich. Und dann wird man irgendwann kapieren, daß wir in eine Phase mit niedrigen Zinsen landen - wie damals als Immobilienaktien explodierten. Der Carry wird sich sukzessive erhöhen.

[superman]

Zudem gab es eine Präsentation von Vivacon - ich gehe davon aus, daß auch hier die Ziele bestätigt und die Bedenken zerstreut wurden.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.643.757 von superman am 21.10.08 16:37:27

Ah ja - das wirds wohl sein. Das passt zumindest perfekt zu den hohen Umsätzen und dem steigenden Kurs.

[idealer]

die immobilienbranche muss jetzt zeigen das sie trotz der finanzkrise geschäfte macht und gutes geld verdient.
die quartalszahlen werden es zeigen.
der immosektor ist so brutal unterbewertet das es eigentlich nur nach oben gehen kann.
in den kursen sind schlechte nachrichten eingepreist die es nie gegeben hat und auch nicht geben wird.

[zoi2002]

Seit 2 Tagen sammelt jemand..Kurs stabil bei 5,50
Dax heute teilweise -3,5%....
Wer weiss - evtl. kommt noch was in Richtung Morgan Stanley..

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.664.527 von zoi2002 am 22.10.08 19:26:20

Der Dax verliert heute stellenweise 4% und die Vivacon ist leicht im Plus. Super ! Wenn das mal kein Licht am Horizont ist !

Kurze Frage:

Was hat es mit Morgan Stanley auf sich ?

Waren die nicht mal im Gespräch im Zusamenhang mit dem geplanten Börsengang der Vivacon an der Londoner Börse, welcher ja letztendlich gescheitert ist.

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.665.199 von Finanzrebell am 22.10.08 20:04:20

Genau und sie haben noch vor 1-2 Monaten gesagt das die Immowerte in Deutschland sehr interessant sind

[superman]

Die IVG hat ihre aktuelle Präsentation von gestern unter Downloads eingestellt. Interessant ist unter anderem, daß die ihre Kreditlinien auf den 1-Monats-Euribor vom 3-er umgestellt haben. Das sind super news, liegt dieser Satz doch weit unter dem 3-er und wird noch schneller in den nächsten Tagen die 4% Marke erreichen dank der EZB Politik. Eine gute Idee auch für Vivacon. Die durchschnittlichen Kreditkosten bei der IVG liegen per 02.10. weiter stabil bei 5.22%.

[superman]

Gonzales-EZB: EZB könnte Zinsen weiter senken ohne Inflation zu gefähren

[superman]

Immobilien - Gastbeitrag: Institutionelle entdecken wieder Wohnimmobilien als Anlageobjekte


Börsen-Zeitung, 23.10.2008 Immobilien sind wieder im Kommen. Während Immobilienportfolien institutioneller Investoren im Bürosegment übergewichtet waren, hat sich die Schwächephase der deutschen Büromärkte negativ auf die Performance ausgewirkt. Jetzt streben institutionelle Investoren vor allem danach, die Volatilität im Immobilienportfolio zu verringern - und favorisieren dabei nutzungsspezifische Fonds, wobei ein starker Nachholbedarf bei Wohninvestments gesehen wird. Vor allem zielgruppenorientierte Wohnformen wie beispielsweise Senioren- oder Studentenwohnheime sind für Investitionen interessant.

Immobilienquote steigt

Institutionelle Investoren planen eine deutliche Erhöhung der Immobilienquote in ihren Portfolios. Das zeigt auch eine aktuelle Feri-Studie zu den Anlagezielen dieser Investorengruppe. Dabei werden nutzungsspezifische Fonds favorisiert, wobei ein starker Nachholbedarf bei Wohninvestments gesehen wird.

Momentan gewichten Institutionelle in ihren Immobilienportfolios Büroimmobilien - vor allem solche in Deutschland - über. Dadurch wirkte sich die Schwäche an den inländischen Büromärkten stark negativ auf ihre Performance aus. Um die Schwankungsanfälligkeit der Immobilienportfolios zu verringern, soll künftig der Büroimmobilienanteil zugunsten wertstabilerer Wohnimmobilien reduziert werden. Das wird die Nachfrage nach Wohninvestments deutlich erhöhen.

Im Mittelpunkt dieses Interesses werden deutsche Wohnimmobilien stehen. Denn zum einen hat das Wohnsegment im restlichen Europa in den vergangenen Jahren eine sehr gute Performance erzielt, weshalb diese Märkte heute teurer und volatiler sind als der deutsche Wohnungsmarkt. Zum anderen bietet der deutsche Wohnimmobilienmarkt selbst momentan reichlich Gründe für ein Engagement.

Kurzfristige Verknappung

So ist aufgrund der seit Jahren geringen Neubautätigkeit insbesondere im Geschosswohnbau in einigen Regionen bereits kurzfristig mit einer deutlichen Wohnraumverknappung zu rechnen. Zudem sind deutsche Wohnimmobilien noch immer sehr günstig. In den vergangenen Jahren stagnierten nicht nur die Mieten, sondern auch die Kaufpreise. Für die nächsten Jahre gehen renommierte Researchhäuser wie Feri, Bulwien oder Empirica jedoch von Miet- und Preissteigerungen von jährlich bis zu 3 % aus - allerdings mit großen Unterschieden je nach Region und Wohnlage.

Ballungsräume gewinnen

Ein entscheidender Faktor hierbei werden die interregionalen Wanderungsbewegungen sein. Als Gewinner dieser Entwicklung gelten Ballungsräume wie die Regionen München, Hamburg und Stuttgart sowie das Rhein-Main-Gebiet und die Rheinschiene Düsseldorf-Köln.

Zu den Wanderungsverlierern zählen strukturschwache Gebiete in den neuen Bundesländern, aber auch viele Ruhrgebietsstädte. Besonders attraktive Anlagechancen bieten Zuzugsregionen und hier wiederum Wohnobjekte in guten und sehr guten Lagen. Daneben bieten auch kleinere Städte mit hoher Wachstumsdynamik wie Dresden oder Ingolstadt gute Investmentgelegenheiten.

Neben dem Blick auf Wohnimmobilien in attraktiven Regionen und Lagen sollten Investoren ihr besonderes Augenmerk auch auf interessante zielgruppenorientierte Wohnformen wie Senioren- und Studentenwohnungen richten. In Universitätsstädten bilden Studenten schon heute ein bedeutendes Nachfragepotenzial auf dem Wohnungsmarkt. Längst nicht ausreichend gedeckt ist hierzulande auch der Bedarf an altersgerechten Wohnformen wie Senioren-WGs, Mehrgenerationenhäusern und betreutem Wohnen.

Zu den interessanten Wohnobjekten zählen ferner Mehrfamilienhäuser, bei denen sich aufgrund der jahrelang zu geringen Bautätigkeit attraktive Einstiegschancen bieten, sowie Reihenhäuser. Darüber hinaus sollten Investitionen verstärkt in energieoptimierte Wohnkonzepte erfolgen, da aufgrund der weiter steigenden Energiepreise energieeffizientes Wohnen zu einem immer wichtigeren Vermietungskriterium wird.

Marketing verbessern

Nach dem Kauf einer Wohnimmobilie sollten institutionelle Investoren ein professionelles Immobilienmarketing betreiben. Dazu zählen zum Beispiel der Ausbau eines Internetauftritts zur Kommunikationsplattform sowie sämtliche Maßnahmen für ein kundenorientiertes Verhalten gegenüber den Mietern. Diese Maßnahmen haben zwei Effekte: Sie steigern nicht nur nachweislich den Wert einer Liegenschaft - sie haben auch positive Effekte auf das Image des Fonds.

[infomi]

so ich bin raus, endlich! komme wieder bei 3€ - bis dann

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.673.053 von infomi am 23.10.08 12:57:07

Vielleicht solltest Du Dich etwas intensiver mit dem Unternehmen befassen.

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.673.053 von infomi am 23.10.08 12:57:07

3 euro ???

Na dann sehen wir uns hier wohl nicht mehr !

Bleibe auf alle Fälle drin !

[raicro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.673.579 von V-12 am 23.10.08 13:44:16

... so langsam glaubt wirklich keiner mehr an die positiven Aussichten von VIA ...

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.674.104 von raicro am 23.10.08 14:31:41

Gerade aufgrund der Finanzkrise sollten die genialen Erbbaurechtskonzepte von Vivacon bald eine breitere Aufmerksamkeit erfahren.

[WM2088]

3 Euro glaube ich jetzt nicht.Aber eine tiefe 4 wäre schon möglich.

[idealer]

die cleveren steigen jetzt ein und nicht aus:
bis auf die portfolioverkäufe brummt der laden und es kann nicht mehr lange dauern das auch da die käufer zurückkommen. die zinsen fallen und die häuserpreise bleiben stabil,also optimale vorausetzungen. einfach abwarten und tee trinken bis die rakete wenn auch mit verzögerung zündet.

[superman]

Giessener Anzeiger vom 24.10.2008

Giessen Stadt

Kein Cent der Stadt soll riskiert werden - Nutzung der US-Siedlungen "könnte Vorzeigeobjekt werden"

GIESSEN (Äat). "Das könnte ein beispielhaftes Vorzeigeobjekt für ganz Hessen werden. Es ist ganz wichtig, dass auch an dieser Stelle die Wertschöpfung in der Region bleibt." Frank G.H. Neumann, der Leiter des Regionalverbandes mittelständische Wirtschaft, machte sich gestern ein Bild davon, wie genau die Wohnbau zusammen mit dem privaten Investor Vivacon die ehemaligen US-Siedlungen entwickeln will. Im Dialog mit Wohnbau-Geschäftsführer Volker Behnecke stellte sich heraus, dass es in Vergangenheit zu Konflikten mit den Stadtwerken gekommen ist, an deren Aufarbeitung gerade gearbeitet wird. Immerhin handelt es sich bei Wohnbau und Stadtwerken um Geschwister, denn beide gehören zu 100 Prozent der Stadt.>

Als typischen Mittelständler bezeichnete Neumann die Wohnbau, die seit diesem Jahr Mitglied im Verband sei. Höchst erfreulich ist für ihn, dass sich die Wohnbau entschlossen habe, an dieser Stelle unternehmerische Verantwortung zu übernehmen, für die Stadt und damit für die Region zu agieren. Völlig unverständlich ist für ihn die Forderung der Hausbesitzervereinigung "Haus und Grund", die intakten Gebäude zumindest teilweise abzureißen, damit die Mietpreise nicht verfallen. Behnecke bezeichnete ein solches Begehren als "unmoralisch", verwies darauf, dass gerade Gießen zu den wenigen Städten gehöre, die zumindest in den nächsten zehn Jahren mit leichtem Wachstum rechnen können.
Das Argument, bei sinkenden Mieten seien Renovierungen nicht mehr finanzierbar, mochte Neumann nicht gelten lassen: "Ich bin selbst Hausbesitzer und sorge natürlich dafür, dass die Wohnungen attraktiv bleiben." "Wir haben wie in der Troppauer Straße längst bewiesen, dass sich auch Totalsanierungen rechnen lassen, denn wir schreiben bei solchen Häusern immer schwarze Zahlen", fügte Behnecke hinzu. Die Kompetenz der Wohnbau bei solchen Sanierungen gepaart mit dem Engagement eines privaten Investors ist für Neumann ideal. Beim Ankauf ist für Behnecke eines ganz klar: "Wir werden nur den Preis bezahlen, der nach Berücksichtigung der Kosten für bestimmte Sanierungsarbeiten auch problemlos finanzierbar ist." Damit stellte er klar, dass kein Cent aus dem städtischen Haushalt riskiert werden soll. Ein anderes Problem macht ihm Sorgen, und das sind die ständig steigenden Nebenkosten, die fast schon die Höhe der Kaltmiete erreichten. In dem ein oder anderen alten Haus der Wohnbau, das noch nicht saniert sei, überstiegen die Nebenkosten sogar die hier sehr niedrigen Kaltmieten.
Behnecke zeigte sich sauer, dass er von einer Gaspreiserhöhung von 25 Prozent der Stadtwerke erst aus der Zeitung erfahren hat, immerhin sei die Wohnbau der größte Abnehmer von Fernwärme der Stadtwerke. "Die Telefone standen bei uns an diesem Tag nicht still, weil bei vielen Mietern die Grenzen ihrer Zahlungsfähigkeit erreicht oder überschritten wurden." Inzwischen aber habe man sich zusammengesetzt, um die offensichtlichen Kommunikationsprobleme zu lösen, einen gangbaren Weg für die Zukunft zu entwickeln, wie das auch Oberbürgermeister Heinz-Peter Haumann gefordert habe. Mit zwei Zahlen belegte Behnecke das Konfliktpotential: "In den vergangenen Jahren haben sich die Mieten durchschnittlich um knapp drei Prozent erhöht, die Energiekosten um 60 Prozent."
Deshalb sei er in hohem Maße daran interessiert, die Energiekosten für die neuen US-Siedlungen so niedrig wie möglich zu halten. Da seien überall, wo es vernünftig ist, Fotovoltaikanlagen auf den Dächern geplant, Wärmedämmung spiele eine große Rolle. Zwei Anlagen zur Wärmeerzeugung für das dortige Fernwärmenetz existierten auf dem Gelände, in denen mit Holzschnitzeln Brenner betrieben würden. Über den Preis für die Heizkosten aber müsse dann mit den Stadtwerken verhandelt werden, denn am Gaspreis möchte er sich hier nicht unbedingt orientieren. Durch Inkraftreten des neuen Wärmedurchleitgesetzes im Januar nach dem Beispiel im Strombereich gebe es an dieser Stelle ein paar neue Möglichkeiten, fügte die Leiterin der Abteilung für Öffentlichkeitsarbeit der Wohnbau, Elke Bergsma, hinzu.

265920, GIAN, 24.10.08, Words: 616, NO: 1982709530001224799200

[zoi2002]

Wieso habe ichg erade das Gefühl das die Aktie gerade aufgefangen wird?..bei so einem tag müsste sie ja bei 4,10 oder 4 rumkurven aber sie bleibt in ihrer range 4,70 - 5,20

[Devils]

weil wir seit zwei Tagen unseren Staubsauger eingeschaltet haben! Mmmmhhh...

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.686.735 von Devils am 24.10.08 12:39:22

Nach Staubsauger sieht das noch nicht aus.

[kalinke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.686.515 von zoi2002 am 24.10.08 12:23:54

Dein Tagesziel ist gleich erreicht

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.689.077 von kalinke am 24.10.08 15:30:09

4,70! muss ich mehr dazu schreiben

[superman]

NIBC Bank - Update Oktober:

NIBC’s strategy paying off - strong capitalisation and sound l iquidity create solid
foundation for the future
Amid the rapid changes sweeping financial markets, NIBC Bank wishes to underline its solid position and recent
business successes – the fruits of the bank’s early acknowledgement of the US problems and its refocused
business strategy.
“Our financial position and business focus create a solid foundation from which we can move through the
turbulent market environment,” said Jeroen Drost, Chief Executive Officer of NIBC.
We have reacted adequately since early 2007 on the current crisis, ahead of many of our competitors. This
enabled us to act adequately in several ways:

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.698.082 von superman am 25.10.08 15:53:09

Was hat mit VIA zu tun?

[idealer]

das heisst eigentlich nur das die NIBC Bank , von der die viva eine kreditlinie von über 100 mio zum ankauf von erbaurechten bekommen hat auf gesunde beine steht und dem geschäftsmodell der viva trotz der immo und finanzkrise grosses vertrauen schenkt.
ist eigentlich nichts neues den welche bank verleiht in der jetzigen zeit über 100 mio ohne sicherheit(die ja genügend gegeben ist) .
ich kann mir gut vorstellen das die kreditlinie im nächsten jahr noch steigt weil etwas sicheres wie immobilien in deutschland gibt es zur zeit nicht.
MUSS HALT NUR VOM MARKT ERKANNT WERDEN

[kaufrausch79]

Also MARKT,mach die Augen auf!

[zoi2002]

Rental revenues EUR 19m
Ground lease revenues EUR 17m
Property Mgmt. revenues EUR 24m
Asset Mgmt activities EUR 1m
Total revenue contribution EUR 60m

Aus der Präsentation von VIA. Nehmen wir an wir haben ein Worst Case Szenario. Wo wird es eher unwahrscheinlich das die die Ziele erreichen?

..und wieviel wäre das Total R. Contribution? 40? 50? Was wäre wenn die nur 40 erreichen? KZ der Aktie? 10? 9?

[superman]

Handelsblatt Nr. 208 vom 27.10.08 Seite 36

Beilage oder Sonderseite

Immobilien bleiben trotz Krise attraktiv
Finanzdienstleister (Handelsblatt-Beilage)

Waldrich, Markus M.
MARKUS M. WALDRICH | KÖLN Die globale Finanzkrise scheint momentan alles in Frage zu stellen und verunsichert die Menschen. Wie handelt in diesem turbulenten Marktumfeld der kompetente Berater?Chancen für die Kunden, sicher ihr Geld zu vermehren, gibt es auch jetzt. Oft geschmähte, vermeidlich wenig gewinnbringende Geldanlagen, erleben gerade eine unerwartete Renaissance. Die klassische Lebensversicherung, einst von ihren Fondskollegen nahezu ganz verdrängt, erscheint in einem neuen Licht. Und natürlich auch die relativ sichere, allen Inflationstendenzen trotzende Geldanlage, die Immobilie. Ausgesuchte Konzeptimmobilien, die auf Grund ihrer besonderen Alleinstellungsmerkmale, besonderen Mietergruppen und dementsprechend besondere Mieteinnahmen generieren, sind vielversprechend. Ebenso die Immobilien, die auf Grund ihrer Einzigartigkeit, oft verbunden mit besonders innerstädtischen Lagen, langfristige Miet- und Wertsteigerungen versprechen. Diese verkaufen zu können, setzt den Berater einer breiteren Angebotspalette in eine bessere Position. Dadurch kommt er zudem der Auflage der EU-Vermittlerrichtlinie einer umfassenden und objektiven Beratung näher.

Deutschland hat schon seit einigen Jahren vor der Krise die geringste Zahl an Baugenehmigungen. Und das bei weiter steigenden Haushaltszahlen in den entsprechend interessanten Regionen und Ballungszentren, da immer mehr Menschen als Singles alleine wohnen. Der Wohnraum wird sich daher weiter in den infrastrukturell gut angebundenen Regionen verknappen und damit ist dies ein günstiger Einstiegszeitpunkt für jeden Investor.

Auch Sanierungsobjekte ermöglichen in der aktuellen Finanzkrise Chancen auf Renditen. Alle Sanierungskosten - in der Regel 60 bis 80 Prozent der Herstellungskosten oder des Kaufpreises - können zu 90 Prozent beim Eigennutzer über zehn Jahre abgesetzt werden. Beim Kapitalanleger sind es sogar 100 Prozent über zwölf Jahre. Letztendlich werden sich alle stark nutzerorientierten Objekte, die auf Grund ihrer extremen Zielgruppenorientierung besondere Bedürfnisse ansprechen und daraus besondere Mieten generieren, durchsetzen. Wer dies alles berücksichtigt, kann mit steigenden Mieten, relativ sicheren Renditen und einem hohen Wiederverkaufswert belohnt werden. Seriös arbeitende Berater sollten aber dennoch im Sinne des Kunden nicht vergessen, verstärkt das Augenmerk auf die Bonität und Leistungsfähigkeit des jeweiligen Anbieters zu legen.

Auf alle Fälle können Immobilien gerade in aktuellen Krisenzeiten weiterhin gute Chancen für den Investoren bieten.

Markus Maria Waldrich ist Vertriebsleiter der Vivacon AG.

[Checkone]

...mal schaun, ob die 4 hält...

[zoi2002]

Dann erkläre ich mal die 4 als Wiederstandszone. Zweimal berührt und zweimal nach oben "gedreht"….dieser Ausverkauf...also wenn es nach den Kurse geht dann wird nichts mehr produziert

[Latinl]

so sind unter 4

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.711.467 von zoi2002 am 27.10.08 13:05:10

die Unterstützung bei 4€ hält - sischer

[superman]

Trichet - kann sein, dass wir nächste Woche Zinsen senken

[superman]

Neubauverkäufe in USA wieder mit Plus - aktuelle Zahlen

[fluxxonian]

Wie in Panik werfen viele diese Aktie raus - jetzt einsteigen?

[Finanzrebell]

Reines Blutbad was hier derzeit abgeht !!!

Was hat sich bei der Vivacon seit Beginn der Finanzkrise getan ? Wo steht die Aktie heute ? Für mich nichts als die blanke Angst und Panik. Die Rationalität ist futsch !!! Das ist Krieg !

Mittel- bis langfristig werden alle die jetzt hier investieren Ihr Geld verdienen. Da bin ich mir sicher.

Sollte ich damit falsch liegen Leute, dann verabscheide ich mich für immer vom Börsensegment, das verpreche ich Euch !!!

In der Hoffnung auf die Rückkehr der Vernünftigen....

Finanzrebell

[superman]

DKIB EQ: Vivacon (Buy) - Remarkable quiet in recent weeks
2008-10-28 05:04:46.310 GMT

Vivacon (Buy) - Remarkable quiet in recent weeks

- VIVACON has recently confirmed its outlook for 2008 with net profit of
EUR60m. However, markets are sceptical if the company can close a third
securitization of ground leases as indicated. While we regard a transaction
still as possible but also as essential we have lowered our earnings forecast
for 2009 and 2010 leading to a lower target price of EUR11.00. We reiterate
the Buy rating.

- The last quarter has always been the most active for VIVACON also in
previous years. We think that for this year markets' expectations are
extremely high and VIVACON has to deliver in terms of acquisition volumes of
ground lease portfolios as well as closing a securitization of ground leases.
Both is essential to strengthen markets' confidence in the company's business
model which is questioned in particular in current markets' environment.

- For the retail business with the development of high-end apartments we have
lowered our assumptions by 10% on average. Also portfolio trading should come
down which is in-line with VIVACON's new focus on the acquisition of direct
ground lease portfolios. Our assumptions for property management remains
unchanged. All in all we expect that net profit in 2009 will come down by 11%
and by 5% in 2010.

- Today the stock is trading at its 52W-Low which is not justified in our
view. VIVACON's guidance policy has been reliable and the company has
delivered. It has to be admitted that times have changed but at current levels
the stock is trading at 0.3x book value. Keep in mind that the properties are
accounted at cost! We would recommend to buy ahead of 9M-results (13 Nov) and
see significant upside for the stock. With EUR11.00 as new target price due to
earnings downgrade we keep the Buy rating.

To see all DKIB research on Vivacon {VIA GR <Equity> CN DDI <GO>}
Property {NI 344568 <GO>}

To see all DKIB estimates and forecasts on Vivacon
http://research.dresdnerkleinwort.com/goto/VIVG.DE

To see all DKIB estimates and forecasts on Property
http://research.dresdnerkleinwort.com/goto/3047806

Kai Klose
[phone]
[e-mail]

[superman]

Zudem hat die EZB einen Fixtender 3-Monate mit voller Zuteilung bei 3.75% ausgeschrieben - das wird einen Crash dieser Zinsen in den nächsten Tagen verursachen.

[Latinl]

echt nervig... die ist ne order im bid zu 4,29.. gestern auch schon... die "deckelt" den kurs.. gestern 8333 heute 14333 stück !

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.725.418 von Latinl am 28.10.08 09:34:56

An sich aber lächerlich das 12000 STk. bei 4,29 kein Käufer finden!! Die Aktie hat heute Schwäche gezeigt und hat sich kaum an der Performance der Indices beteiligt. IVG heute mit einer super Nachricht das Sal. Oppenheim über 20% sich beteiligt hat!!
Wer beteiligt sich bei unserer VIA?

[superman]

Nach der EZB Entscheidung eines Mengentenders mit 3.75% zu voller Zuteilung wurden die Banken mit Liquidität fast geflutet. Alle waren auf Jagd nach Wertpapieren mit Pick-up, die hinterlegt werden können. Enorme Summe auf 1-Jahres-Laufzeit schossen in die Institute. Die Liquididät der Banken hat sich nochmal drastisch verbessert nach den letzten EZB Maßnahmen. Die Geldmarktsätze sind weiter im freien Fall.

[Checkone]

Morgen gehts wieder in Richtung 5. Und dann nähern wir uns ja auch langsam, aber stetig, den Q3-Zahlen... Es wäre schon sehr sehr Image-schädigend und sehr sehr überraschend, wenn Viva dann keine guten Zahlen bringen würde. Nach den gebetsmühlenartigen Wiederholungen und Bekräftigungen der Prognose!!!

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.737.619 von Checkone am 28.10.08 22:54:53

sell on good news

[kalinke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.741.808 von infomi am 29.10.08 08:43:18

Bei der Vivacon Aktie zur Zeit wohl eher:
sell on every news

[Latinl]

kann es auch sein das die banken den kurs versuchen unten zu halten, weil sich viele leutz mit optionen eingedeckt haben

[Krueppl]

Ich denke eher, dass die Nachrichten nicht so gut ausfallen;

Es werden wohl eher keine Cash-wirksamen Verkäufe oder Transaktionen stattgefunden haben;

Hingegen wird der Anteil der Bewertungsgewinne und die Verschuldung gestiegen sein; Ob das die Qualität der Bilanz verbessert wage ich zu bezweifeln. Aber in dem Marktumfeld ist wohl auch nichts zu erwarten.

[zoi2002]

Zum Schluss noch 6% hoch aber immer noch keine Reaktionen, Aktienkäufe eines Instis oder Beteiligung...CS Fonds ist auch mit seinem Anteil runtergegangen

[superman]

Seit 2 Tagen schiessen irre Summen in die Banken. Es werden ungedeckte Titel (IHS) auf 1 Jahr gekauft mit Renditen um 4.9% mit arkf fallender Tendenz und diese bei der EZB eingelieferet, die wiederum unbegrenzte Liquidität zu 3.75% zur Verfügung stellt. Hier enstehen riesige Margen für die Käufer. Für Vivacon wäre es weiterhin möglich Verbriefungen über eine IHS einer Bank vorzunehmen und diese dann bei der EZB einliefern zu lassen. Heute weitere Zinssenkung der EZB erwartet.

[idealer]

die müssen jetzt mal zu potte kommen und ihre angkündigten deals unter dach und fach bringen.
in zwei monate ist sylvester und ich möcht die sektkorken knallen lassen.

[superman]

Die knallen diese Jahr noch - die Bedingungen für Immoaktien werden jeden Tag drastisch besser

[idealer]

na wollen wir hoffen......
die vorausetzungen scheinen gut zu sein
billiges geld in unsichere zeiten
spricht doch alles für immobilien

[idealer]

.....so war es früher jedenfalls....

[superman]

IDS Verwaltungsgesellschaft betreut die Wilde 13
Industrie, Bau & Immobilien
Pressemitteilung von: IDS Verwaltungsgesellschaft mbH
PR Agentur: k-m-k GmbH

Die Wilde 13 am Düsseldorfer Südpark (Foto: VIVACON AG)
Dieses Bild im Großformat speichern
(openPR) - Krefeld / Düsseldorf – Die letzte im Rheinbahndepot stehende Straßenbahn wurde von den Düsseldorfern liebevoll „Wilde 13“ getauft. Inzwischen ist auf dem alten Industriegelände am Düsseldorfer Südpark eine moderne Wohnanlage mit dem Namen „Wilde 13“ entstanden. Das Projekt der VIVACON AG integriert sich sensibel in die Industriearchitektur des frühen 20. Jahrhunderts und gilt mittlerweile als Rarität auf dem Wohnungsmarkt. Das verspricht Eigentümern, die zudem von den Vorteilen der Denkmalabschreibung profitieren, gute Aussichten auf eine hohe Wertsteigerung.

Einen wichtigen Beitrag auf diesem Weg leistet die Immobilienverwaltung. Diesen Part hat die auf Wohnungsbauverwaltung spezialisierte Krefelder IDS Verwaltungsgesellschaft mbH übernommen. Olaf Stiller, Geschäftsführer der IDS, weiß um die besonderen Anforderungen für das Management eines solchen Projektes: „Für die spätere Wertsteigerung ist die alltägliche Arbeit mit dem Objekt ein wichtiger Faktor.“ Die „Wilde 13“ ist inzwischen voll vermietet. „Es bestehen sogar Wartelisten für Interessenten. Und die tatsächliche Miete liegt über der zuvor prognostizierten. Diese Entwicklungen sind für die Kapitalanleger überaus positiv,“ sagt Olaf Stiller

[no_brainer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.759.065 von idealer am 30.10.08 09:06:17

heute, 09:42
Geldausleihungen zwischen Banken nehmen offenbar wieder zu. Darauf deutet die Entwicklung der Euro-Ausleihungen bei der Europäischen Zentralbank hin. Sie sanken mit Stand vom Mittwoch deutlich von 20,31 Mrd. Euro auf 14,54 Mrd. Euro. Die Einlagenfazilität der EZB wurde nahezu unverändert in Anspruch genommen: Über Nacht deponierten die Banken 215, 909 Mrd. Euro bei der Zentralbank. Zuvor waren es 215,85 Mrd. Euro gewesen. Am Montag vergangener Woche hatten die Einlagen noch den Rekordwert von 239,6 Mrd. Euro erreicht.
Auch die Raten für Übernacht-Dollar-Ausleihungen am Interbankenmarkt sind nach Reuters-Angaben deutlich rückläufig: Lagen sie am Mittwoch noch zwischen 0,5 und 0,98 Prozent, deuten aktuelle Zahlen auf eine Spanne von 0,05 bis 0,5 Prozent. Die Dreimonats-Raten bewegen sich demnach zwischen 3,2 und 4 Prozent nach zuletzt 3,3 und 4,28 Prozent.

12:57
Die Libor-Sätze für Dollar-Ausleihungen sind weiter gefallen. Die Rate für Übernacht-Ausleihungen lagen bei nur noch 0,73 Prozent, 41 Basispunkte unter dem Vortageswert und auf dem niedrigsten Stand seit Januar 2001. Die Dreimonatsrate fiel auf 3,19 Prozent. Libor-Sätze gelten als Anzeichen dafür, wie groß die Kreditbereitschaft der Banken ist: je niedriger die Sätze, desto häufiger leihen sie einander Geld.

[Checkone]

...so - das Kreditumfeld bessert sich also zusehens. Schön! Na dann muss ja jetzt nur noch die Aktie anspringen.

D.h. das Interesse der Investoren sollte jetzt mal langsam wieder zu den Immos wandern. Oder man wartet auf die Q3-Zahlen, die ja bald anstehen. Um zu hören, was die Firmenlenker so zu sagen haben zur Lage - dieses Mal untermauert mit Kennziffern. Denn Präsentationen gibt es ja genug und Konferenzen und Interviews...

Laut Kurs nimmt ja der Vivacon nach wie vor absolut niemand ab, dass sie nen vernünftigen Gewinn nach Hause bringen werden dieses Jahr.

[_Dagobert_]

Vor allem müssen die Menschen wieder bereit sein in Aktien bzw. Fonds zu investieren, Dann steigen nicht nir gute Aktien wie Vivacon sondern es wird auch Schrott gekauft.
Geld ist genug vorhanden zumindest in Deutschland, die Spareinlagen sind unglaublich hoch. In den USA sieht das anders aus, die Menschen müssen dort erstmal ihre Schulden abbauen. Sollten sie das wirklich tun und danach sieht es aus, wird das einige Zeit dauern.
Ich habe Vivacon wegen der Erbbaurechte gekauft und will die länger halten, solange sich das Geschäftsmodell nicht ändert mache ich mir wenig Sorgen um mein Investment.

[superman]

Es zeichnet sich eine dramatische Wende bei den Banken ab und es ist wahrscheinlich, daß alle am Wochenende wegen höherer Eigenkapitalvorschriften unter den Rettungsschirm gehen. Das Ergebnis wird sein, daß wir dann keinerlei Kreditklemmen mehr haben und der Interbanken und Verbriefungshandel wieder heftigen Schwung bekommt. Hier war ja schon zuletzt im kurzen Bereich eine deutliche Verbesserung da, die jetzt ungeahnte weitere Dynamik gewinnt. Das gepaart mit niedrigen Zinsen wird der Turbomotor für Immoaktien. Hier könnte eine gigantische Jahresendrallye anstehen.

[superman]

Sehr interessant auch, dass eine Staatsgarantie für Geschäfte zwischen 3-12 Monaten nur noch 50 BP!!!! kostet statt ursprünglich 200 BP!!! Auch das wird den Geldmarkt weiter crashen lassen

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.773.397 von superman am 31.10.08 06:24:58

...klingt alles sehr plausibel was du sagts. Leider Gottes sieht das der Markt irgendwie anders. Weder VIA noch CRE können signifikant Boden gut machen. Trotz sich bessernder Geldmarktbedingungen.

Warum nicht?

[superman]

Es liegt an der Blindheit der Investoren, dass die im Moment diese Entwicklung noch nicht sehen. Was sich im Moment innerhalb der Bankenlandschaft tut ist enorm. Wie gesagt wir werden vermutlich am Wochende den Entschluss bekommen, dass alle Banken Staatsgarantien für Emissionen annehmen und dann bekommen wir einen ganz anderen Markt wieder. Im Moment zittern die Leute weil bei ihnen die Schocks angekommen sind, die die Banken wie bei einem Tsunami vor Wochen und Monaten ausgesendet haben. Jetzt kommt vorne Ruhe rein und wenns hinten dann auch keinen Wellen mehr gibt kaufen alle wie blöd. Daher jetzt kaufen!

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.775.078 von superman am 31.10.08 09:53:44

Dann bist du der einäugige unter den Blinden oder wie

[superman]

Es ist eigentlich nicht so schwer das zu sehen Auch der Crash am Geldmarkt war leicht zu prognostizieren. Schreibe das seit Tagen und Wochen. 60 BP sind die Sätze in den letzten Tagen abgestürzt. Im Moment wohl weitere 10 BP zu gestern. Notenbankenpolitik und die Aussicht auf Annahme der Staatsgarantien entfalten ihrem massiven Einfluss. Wir haben hier weiter 60-80 Bp Crash vor uns.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.775.159 von superman am 31.10.08 10:02:26

...na dann - möge dein Urteilsvermögen dich nicht täuschen. Denn ich hätte wahrhaftig nichts gegen einen erfolgreichen Test der 10 Euro Marke bis Weihnachten.

[toschio]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.775.159 von superman am 31.10.08 10:02:26

.....die Auserwählten mussten auch 40 Jahre lang durch die Wüste laufen...........bis sie das " Heilige Land " erreichten !!!


der Glaube alleine .......wird aber bei Vivacon nicht reichen !!!!


in diesem sinne......viele grüße an alle Gläubigen Viva-Aktionäre !

[superman]

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.775.159 von superman am 31.10.08 10:02:26

"Schreibe das seit Tagen und Wochen."

Nur liegst du mit deinen Prognosen seit Tagen und Wochen daneben. Vielleicht hättest du das auch erwähnen können. Kein Schwein weiß, wie der Finanzmarkt in einem Jahr geREGELt sein wird. Die Weltwirtschaft steht vor der schwersten Rezession seit 30 Jahren. Davon wird sich Deutschland als Exportnation Nr. 1 nicht ausklemmen.

Und du redest seit Tagen und Wochen von einer Rallye auf dem Immobilienmarkt, während die Anleger in Scharen aus offenen Immobilienfonds flüchten und die Täter/Mitläufer/Opfer der letzten Immobilienblase noch auf der Intensivstation liegen. Mein Gott, glaubst du eigentlich wirklich selbst, was du schreibst???

[idealer]

was für ne immobilienblase hatten wir den hier in deutschland, oder redest du von den amis?
hier haben wir eine kreditklemme, ausgelöst durch die immoblase die sich langsam wieder auflöst .

[superman]

@Obebo: Dass wir schwierige wirtschaftliche Zeiten haben ist doch unbestritten - da brauchen wir nicht drüber reden. Von einer Rallye auf dem Immobilienmarkt spreche ich nicht - sondern, dass eine Rallye der Immobilienaktien anstehen wird aus den vielfach diskutierten Gründen. Ob die Leute Recht behalten, die zu jedem Kurs verkauft haben die letzten Tage wird sich zeigen. Ich war die Gegenseite.

[Checkone]

@Supermann: ...seh ich auch so. Deine Beiträge wirken sehr kompetent, und beziehen sich fast ausschließlich auf Fundamentaldaten und damit zusammenhängende News. Also sehr rational und greifbar. Das ist aber nunmal nicht das Wesen der Börse. Hier ist viel irrational und auf Psychologie beruhend. Da muss man sich schon nen eigenen Reim drauf machen, damit man halbwegs erfolgreich ist.

Das mit der anstehenden Rally ist, glaub ich, deine erste Aussage zum Thema Kursverlauf. Mal sehn, obs hinhaut. Zumindest ein leiser Anfang wurde ja heute Abend noch gemacht. Wenngleich es im Vergleich mit der Erholung die gerade an DOW und DAX läuft echt kleine Anstiege sind. Normalerweise hat Viva auf solche Marktentwicklungen viel volatiler reagiert. Komisch.

Naja - vielleicht wirds ja noch. Ich denke, die Zahlen werden eine große Bedeutung haben für den weiteren Verlauf. Ansonsten weiß ich auch nicht was Sektor und Aktie Auftrieb verleihen könnte (ich meine die Art von Auftrieb, die die Verluste der letzten Wochen wieder wettmacht).

[Checkone]

PS: Nehme meine Beschwerde über manglende Kursperformanz zurück Gagfa, IVG, CRE sind wesentlich schlechter...Das Immo-Sentiment scheint sich also noch nicht wirklich gebessert zu haben.

[superman]

Wie es ingesamt die Immobilienwerte zusammengeworfen hat kommt natürlich einem Desaster gleich. Gleichwohl haben IVG und Vivacon stand heute abend schon wieder 25% vom Tiefststand gemacht und Colonia 16%. Ich finde die ganze Situation ist hervorragend mit einem Tsunami vergleichbar. Wir hatten wegen Amerika den Vertrauensbruch in der Bankenlandschaft, der auch gut aufgestellte Banken mit in den Strudel nach unten gerissen hat.Diese begann vor 14 Monaten und seither kämpfen wir mit dem Chaos dort. Viele Menschen haben monatelang nicht verstanden wo da eine Krise sein soll weil sie sie nicht gespürt haben. Dann kamen die Schockwellen nach über einem Jahr über Kreditvergabe und Aktienmarkt bis zur Industrie und zu jedem Einzelnen - quasi dem Moment wo die Wellen aufs Festland treffen und die Panik ausbricht. Jetzt schwimmen alle um ihr Leben und sehen die Endzeit angebrochen. Was nicht bemerkt wird, daß im Moment das Epizentrum vorne - weit weg stabilisiert ist. Wir haben niedrige Zinsen, eine inzwischen sehr effektive Notenbankpolitik, eine wieder einschiessende Lqiuidität in die Banken und vermutlich am Wochenende eine Gemeinschaftsaktion der Banken unter den Rettungsschirm. Ziel dieser Aktion ist es die hohen Eigenkapitalforderungen in der Zukunft zu erreichen und die Garantien des Bundes zu nutzen, dass auch Geschäfte in den längeren Laufzeiten, die für die Kreditvergabe nötig sind, möglich zu machen. Denn bis zu einem Jahr sind die Banken inzwischen hochliquide. Da gibt es keine Probleme. Heute wurden die Bürgschaftsmargen bekanntgegeben und man hat sie deutlich reduziert, sodaß das teilnehmen am Schirm jetzt auch sinnvoll ist. So ist das Programm jetzt stimmig. Leider hat auch die Politik ihre Hausaufgaben viel zu spät gemacht und erst 14 Monate nach Krisenausbruch erkannt, dass man was machen muss. Der Schaden hätte in dem Ausmaß gar nicht entstehen müssen. Aber besser so jetzt. Ganz wichtig aber ist, daß wir jetzt eine Situation haben wo die Banken Boden unter den Füßen haben, wo die Zinsen unten sind, wo wohl keine Kreditklemme entsteht, wo die Energiekosten nieder sind - ganz ehrlich - wenn das kein Boden für ein Rebound ist weiß ich nicht. Wenn die Menschen merken, daß keine Wellen mehr auftreffen weil vorne nichts mehr bebt und der Pegel sinkt kommt das Vertrauen zurück und damit auch steigende Kurse am Aktienmarkt und besonders in den Immotiteln. Denn die Grundkonstellation ist ja ideal für diese.

[Sehnix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.781.991 von superman am 31.10.08 20:16:18

Voll Deiner Meinung!
Zudem:
Wir haben keine grossen politischen Krisen. BRIC ist bereit die industrielle Revolution zu vollziehen!
Wir haben nächste Woche Wahlen in den USA - vollkommen egal wer da gewinnt - es wird bei den Amis einen Schub nach vorne geben, weil sie den Trot... los sind.
Die Welt ist im Aufbruch - nicht in der Depression! Die Banker haben halt einen Fuchs in den Hühnerhaufen gelassen und das dauert nicht lang bis er satt ist und sich ausgetobt hat.

Aber es kapieren die wenigsten, das er wieder weg ist...

Und das mit den Kreditkarten bekommt man schon in den Griff!

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.764.812 von Checkone am 30.10.08 15:30:03

Habe auf der DKM mit mit jemandem von der Vivacon gesprochen den ich schon lange sehr gut kenne. Ich sage nur. Warte mal ab, hier werden noch ein paar Leute ziemlich dumm dreinschauen.......

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.790.338 von Finanzrebell am 01.11.08 16:17:04

im positiven oder negativen?

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.790.706 von zoi2002 am 01.11.08 17:08:59

Das wollte ich auch schon schreiben.

Im Spiel Bayern München gegen Arminia Bielefeld hat irgendeiner gewonnen.

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.778.438 von idealer am 31.10.08 15:39:53

was für ne immobilienblase hatten wir den hier in deutschland, oder redest du von den amis?

auch in deutschland gab es eine immobilienblase, natürlich weitaus schwächer als in spanien, uk oder den usa. auf dem deutschen markt sind ebenso teilnehmer (u.a. aus diesen ländern) vertreten, die nach und nach ihre projekte kippen oder bereits in den konkurs gingen. und zweitens existieren ein paar gründe dafür, warum die riesenrallye auf immobilien in deutschland trotz der blase unter dem niveau anderer länder blieb und auch aus diesem grund keine immobilienhype in den nächsten monaten (und jahren) zu erwarten ist, sofern sich diese grundbedingungen nicht ändern.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.791.321 von obebo am 01.11.08 18:28:05

...ich denke, du hast da was missverstanden. Es geht nicht um die Immobilien selbst, sondern um die AGs, die zum Teil (wie Vivacon) mit KGV von 1,xx und weit unter NAV bzw. Buchwert an der Börse gehandelt werden.

Und man muss sich fragen, ob diese Bewertungen Ergebnisse fundamentaler Entwicklungen, oder von irrationaler Angst sind. Nun, da die Angst sich so langsam legen sollte, wegen des sich verbesserndem Finanzumfeldes, sollten sich ja eigentlich auch so langsam die Bewertungen neu einpegeln. Mit Rezession zwar, aber ohne Finanzkrise. Insbesondere Vivacon könnte sich wesentlich über das derzeitigen Niveau erheben - nämlich wenn sie zeigen, dass auch in diesen Zeiten Gewinne wie prognostiziert nach Hause gebracht werden können. Kriegen wir ne Gewinnwarnung zu den Q3-Zahlen, dann ist natürlich Land unter. Dann steht sie bei 1,6 - schneller als man gucken kann.

Ich finde, das hat eine gewisse Plausibilität.

[zoi2002]

Also 1,6 ist blödsinnig...aber das haben wir ja x-mal besprochen in diesem Thread!

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.792.265 von zoi2002 am 01.11.08 21:19:56

...schau dir CRE an. Das sagt doch alles. Gewinnwarung bedeutet Vertrauensverlust bedeutet 50 - 60% Kursabschlag. Und bei den Immos erst recht. Hier gehts nicht primär um Fundamentaldaten. Im Moment zumindest noch nicht.

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.792.459 von Checkone am 01.11.08 21:45:46

Jetzt bringst du Birnen mit Äpfel zusammen das ist nicht gut..wir haben doch ein paar Seiten vorher geschrieben dass das Geschäft von VIA sichere Einnahmen hat von 15Mil..und nochmals ca. 10 Mil. von Verwaltung...das hat Colonia nicht die müssen verkaufen um Gewinn zu realisieren...in sehr einfachen Worten gesagt

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.793.699 von zoi2002 am 02.11.08 00:40:21

...Colonias Vermietungsgeschäft ist dafür wesentlich größer als das von Viva, außerdem hat CRE ne höhere Eigenkapitalquote etc.

Man wird sehen. Ich galube eh nicht an eine Gewinnwarnung von VIA. Dafür wurden die Prognosen einfach zu oft wiederholt, das Management in der Vergangenheit zu zuverlässig und das Geschäftsmodel zu klar.

Das einzige Risiko ist, dass sie es nicht schafft die Erbbaurechte im angekündigten Umfang zu erwerben. Aber auch das halte ich für unwahrscheinlich. Und Verbriefungen, wenn sie nicht schon gelaufen sind, werden zusehens besser möglich im Zuge der Kapitalmarktaufhellung. Das dürfte für jeden Investor einsichtig sein. Naja - ich bin zuversichtlich. Und gespannt, auf die Reaktion der Börse, wenn die Zahlen wirklich gut werden.

Es kommt ja vorraussichtlich noch der Portfolioverkauf vom 30.6. mit rein:

VIVACON AG verkauft Wohnungsportfolio mit mehr als 2.000 Einheiten im Erbbaurecht

Köln, 01. Juli 2008. Die VIVACON AG (ISIN 000604 8911) hat am gestrigen Tage ein Wohnimmobilienportfolio von mehr als 2.000 Wohn- und Geschäftseinheiten mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt über 130.000 qm an einen institutionellen Investor durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen (sog. Share Deal) veräußert. Das Portfolio befindet sich in Westdeutschland und wurde dem Geschäftsmodell entsprechend im Erbbaurecht veräußert.

Das vorläufige Transaktionsvolumen der Wohneinheiten ohne Grundstücke beläuft sich auf rd. EUR 80 Mio., vorbehaltlich etwaiger Anpassungen. Die VIVACON AG generiert aus dieser Transaktion jährliche Erbbauzinseinnahmen von anfänglich rd. EUR 0,86 Mio. Die erstrangigen Erbbauzinsen sind indexiert und verfügen über eine Laufzeit von 198 Jahren. Das Ergebnis aus dieser Transaktion wird die VIVACON AG wie üblich mit der zivilrechtlichen Übertragung der Erbbaurechtsgrundstücke ausweisen. Dieses wird voraussichtlich im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2008 erfolgen.

Der Vorstand bekräftigt unverändert seine kommunizierte Jahresplanung von einem Konzerngewinn in Höhe von EUR 60 Mio.


Von da sollte in jedem Falle Cash kommen und ein satter Gewinn. Denn 80 Mio / 130.000 qm macht nen Quadratmeterpreis von 615 Euronen + Erbbauzinsen.

Der Gewinn hängt natürlich davon ab, aus welchem Portfolio verkauft wurde. Die Einkaufspreise der größeren Portfolien in Wstdeutschland liegen ja laut S.13 der letzten Präsentation zwischen 999 Euros in Rheinland Pfalz und 545 Euros in Niedersachsen.

Naja - mal abwarten und hoffen, dass der Kurs bis zu den Zahlen noch in Bereiche zwischen 6 und 7 läuft.

[idealer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.791.321 von obebo am 01.11.08 18:28:05

also eine immoblase in deutschland hat es bestimmt nicht gegeben.
ich weiss nicht was du hier für ein müll erzählst.
richtig ist das die investoren vorsichtiger oder besser gesagt abwartender geworden sind.
fakt ist aber das die immopreise in deutschland stabil sind und die zinsen in den keller rauschen und das heisst das die mietrenditen steigen.
alles in allen ein guter nährboden für steigende aktienkurse für gesunde unternehmen.

[Checkone]

Das hier drückt sicherlich noch auf das Immo-Sentiment (aus dem CRE Thread):

31.10.2008 16:05 Elf Immo-Fonds schließen
Die Finanzkrise hat die offenen Immobilienfonds voll erwischt. Immer mehr Anleger ziehen ihr Geld ab, seit Wochenbeginn haben elf Immobilienfonds aus Liquiditätsmangel dicht gemacht. Allein am Freitag schlossen drei Fonds.

Elf Fonds machten seit Wochenbeginn dicht.
Die Fondsgesellschaft Degi hat am Freitag die Rücknahme von Anteilen an zwei Offenen Immobilienfonds gestoppt. Wegen der Turbulenzen an den Finanzmärkten sei es in den vergangenen Wochen zu überdurchschnittlichen Mittelabflüssen bei den Fonds Degi Europa und Degi International gekommen, teilte Degi mit. Die Gesellschaft habe daher die Anteilsrücknahme mit sofortiger Wirkung ausgesetzt.

Die Gesellschaft verwies insbesondere auf die Mittelabflüsse bei anderen Fonds. "Aussetzungen von Anteilsscheinrücknahmen bei zahlreichen Offenen Immobilienfonds haben in dieser Woche die Situation noch zugespitzt", hieß es. Ebenfalls am Freitag schloss der Credit Suisse Euroreal Fonds.

Seit Wochenbeginn haben nach Angaben des Bundesverbandes Investment und Asset Management bereits die Fonds Kanam US-Grundinvest, Kanam Grundinvest, Axa Immoselect, TMW Immobilien Weltfonds, SEB Immoinvest, Morgan Stanley P2 Value, UBS Euroinvest und UBS 3 Kontinente geschlossen. Mit den beiden Degi-Fonds und dem Credit Suisse Euroreal erhöht sich die Anzahl der allein in dieser Woche eingefrorenen Fonds auf elf.

Kanam machte den Anfang
Am Montag hatte die Fondsgesellschaft KanAm einen kleineren Spezialfonds, der Immobilien in den USA besitzt, vorübergehend geschlossen. Am Dienstag teilte KanAm dann mit, auch Investoren des offenen Immobilienfonds "KanAm Grundinvest Fonds" könnten ihre Anlagen für zunächst drei Monate nicht mehr verkaufen.

Die Finanzkrise habe bei den Anlegern zu einer "nie da gewesenen Verunsicherung" und zu Umschichtungen von Wertpapieren "in einem bisher nicht gekannten Ausmaß" geführt, erklärte der Fondsverwalter. Angesichts der massiven Verkäufe von Fondsanteilen durch Anleger geriet der Fonds in Zahlungsschwierigkeiten. Der Fondsverwalter wies zudem darauf hin, dass der Fonds keinen Mietausfall zu verzeichnen habe, sodass eine kontinuierliche Rendite zu erwarten sei.

Anleger sitzen fest
Anleger, die nun in geschlossenen offenen Immobilienfonds festsitzen, müssen für mindestens drei Monate auf ihr Geld verzichten. In dieser Zeit versuchen die Fonds, die Liquidität wieder herzustellen. Wenn dies dem Fonds nicht gelingt, und in diesen Krisenzeiten kann dies durchaus sein, kann der Fonds bis zu zwei Jahre eingefroren bleiben.

kle
Quelle: börse.ard

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.806.978 von Checkone am 03.11.08 08:27:38

...ok ok - alles schon eingepreist, ich sehs ja ein. Es geht also weiter moderat nach oben.



...mal n kleines Selbstgespräch zur Abwechslung...

[Newlink]

Im kurfristigen Zeitfenster scheint die 4€ Marke einen guten Boden zu bilden. Vivacon rappelt sich langsam wieder auf und hat den kurzfristigen Abwärtstrend gebrochen den wir seit dem letzten Hoch bei 10€ gesehen haben. Die 6€ Marke dürfte in kürze getestet werden. Vivacon ist seit Tagen ein klarer Outperformer unter den Immobilienaktien und auch Outperformer im S-Dax.

Sollten die Märkte sich nun doch innerhalb des Abwärtstrendes erholen oder sogar den langfristigen Bulllenmarkt fortsetzen haben wir hier einen lockere 300-500% Chance auf Sicht von 12 Monaten. Natürlich nur unter der Voraussetzung das die Zahlen eingehalten werden. In den nächsten Wochen könnten noch reichlich gute News auf uns zukommen denn das 3. und 4. Quartal ist bekanntlich das wichtigste für Vivacon mit den meisten Umsätzen.

Vlt. sieht man auch noch den einen oder andren Insider der sich doch noch ein paar Stücke gönnt. Ich finde es eigentlich sehr gut das niemand bisher gekauft hat das zeigt das die Herren nicht blind einfach Aktien kaufen und die gesamtsituation doch sehr gut verstehen an den Märkten. Sie wissen halt auch nicht ob es kurzfristig noch schlimmer wird. Die Herren von Thyssen haben gezeigt wie schnell man mit seinen eigenen Aktien über 50% ins minus laufen kann. Darum finde ich das Argument das Insider nicht kaufen, weil der eigene Laden schrott ist im Prinzip quatsch!!Es gibt Krisenzeiten wie diese wo das abwarten sinnvoller ist als gieriges investieren. Schliesslich investieren diese Herren ihr Privatvermögen und genauso versuchen sie den Tiefpunkt zu erreichen oder eine Trendwend zu erkennen um dann in steigende Preise zu kaufen. Das ist alles eine Frage des Stils.

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.803.096 von idealer am 02.11.08 22:12:49

also eine immoblase in deutschland hat es bestimmt nicht gegeben.
ich weiss nicht was du hier für ein müll erzählst.

sicher. deshalb verkauften viele öffentliche verwaltungen in den letzten jahren ihre immobilienobjekte, teilweise ganze wohnungsbaugesellschaften (dresden, berlin...) auch auf einmal wie geschnitten brot. dazu gehörten wohnungen und gewerbeimmobilien, die jahrelang keiner haben wollte und nur zum spottpreis weggehen konnten. die immobilenverkäufe trugen maßgeblich ihren anteil zur entlastung vieler öffentlicher haushalte bei. einige der käufer arbeiten mittlerweile in der insolvenz (z.B. level one). damit möchte ich diese aktivitäten nicht mit vivacon gleichsetzen - dafür gibt es zu verschiedene nischen innerhalb des gesamten immomarktes. aber allgemein eine immoblase in deutschland zu leugnen, grenzt an realitätsverweigerung - auch wenn sie bei weitem nicht die ausmaße anderer märkte annahm.

ob das kgv von vivacon tatsächlich so gering ausfällt, wird sich zeigen, wenn die nächsten quartalsberichte, insbesondere der nächste jahresbericht erscheint. es geht momentan auch nicht um die derzeitige höhe des kgv, sondern um die unsicherheit darüber, wie wahrscheinlich diese höhe ist.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.809.937 von Newlink am 03.11.08 12:46:34

...das stimmt. Vivacon zeigt ne beeindruckende Stärke neben der beeindruckenden Schwäche des Sektors. IVG, Gagfa, CRE, Patrizia - keine von denen kann sich erholen, trotz Rally in DOW, DAX etc.

Die Stimmung bei den Immos ist offensichtlich eher als skeptich abwartend zu beschreiben. Naja - ist n umstrittenen Segment. Die Quartalszahlen werden zeigen, wies wirklich aussieht gerade.

[upi1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.810.370 von obebo am 03.11.08 13:34:04

sicher. deshalb verkauften viele öffentliche verwaltungen in den letzten jahren ihre immobilienobjekte, teilweise ganze wohnungsbaugesellschaften (dresden, berlin...) auch auf einmal wie geschnitten brot. dazu gehörten wohnungen und gewerbeimmobilien, die jahrelang keiner haben wollte ...


hä? Sie verkaufen,, was bisher keiner haben wollte, und deshalb haben wie eine Immo-Blase?? Kann das hier einer nachvollziehen? WARUM sie das verkaufen, dürfte klar sein: viele Kommunen sind am Rande der Pleite und können sich so zumindest mittelfristig über Wasser halten.
Ich hab's ja schon mal gepostet: Die Preisentwicklung ist ohne Frage regional sehr unterschiedlich, aber in guten Regionen gehen die Preise unverändert nach oben, sogar jetzt noch, also wenn da eine Blase platzt oder zumindest Luft lassen sollte, dann ja wohl jetzt, bzw. in den letzten Wochen, davon ist aber nix zu beobachten, also obebo, dann unterfüttere doch mal Deine "Blase" mit Daten ....

[superman]

In der Tat kann man nie von einem Immobilienmarkt schreiben. Das ist regional so unterschiedlich und von der Lage abhängig und ob das Haus instand gehalten wird oder obs alte Buchbuden sind, wo den Besitzern das Geld ausging. Letztgenannte sinken immer weiter in den Preisen oder finden keine Käufer und auch auf dem Land sieht das teilweise schlecht aus. Häuser und Wohnungen in Städten, die gut in Schuss sind oder saniert wurden sind quasi nicht betroffen. Hier dürfte sich die Bauvollbremsung der letzten 1-2 Jahre eher weiter steigend auf die Preise auswirken wegen Verknappung der Angebote- zudem stieg die Inflation was die Baukosten erhöht. Die Kommunen haben in der Tat nicht verkauft weil die Immobilien explodiert sind - sondern weil sie schlicht kein Geld hatten. Da wurde ja alles verklopft bis zu den heimischen Wasserwerken.Fing halt nicht anders. Die Teilnahme von Commerz, WestLB und HSH sind weiter sehr gute news. Damit ist das Thema der ewigen Diskussion um diese Häuser auch vom Tisch und der Geldmarkt dürfte weiter entlastet werden, die Zinsen weiter sinken und die Mietrenditen weiter steigen.

[idealer]

steter tropfen höhlt den stein,
sieht nach ner gesunden aufwärtsbewegung aus.
muss jetzt nur noch durch gute news untermauert werden.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.821.264 von idealer am 04.11.08 12:06:25

...jap - heute tröpfelts aber ordentlich. Mal sehn, ob sich das hält. Es stimmt mich in jedem Falle sehr zuversichtlich bzgl. des Investments hier. Denn wenn ich mir die Performanz der anderen Immos anschaue...

[zoi2002]

aber es wird immer wieder gross verkauft..da verabschiedet einer noch..also noch verkäufer drin die usn bremsen

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.816.344 von upi1 am 03.11.08 22:37:49

hä? Sie verkaufen,, was bisher keiner haben wollte, und deshalb haben wie eine Immo-Blase?? Kann das hier einer nachvollziehen? WARUM sie das verkaufen, dürfte klar sein: viele Kommunen sind am Rande der Pleite und können sich so zumindest mittelfristig über Wasser halten.

Vielleicht ist es nur ein Lese- und Begriffsverständnis. Viele Kommunen, Länder sowie der Bund sind nicht erst seit drei oder vier Jahren überschuldet. Folglich gab es vorher schon einen hohen Verkaufsdruck, jedoch erst in den letzten drei, vier Jahren erzielten sie auf breiter Ebene hohe Verkaufspreise. Von Objekten, die vorher teilweise nicht einmal mehr umsonst abzugeben waren.

Unter eine Immo-Blase verstehe ich das Spekulieren auf steigende Immoblienpreise, die sich von der realwirtschaftlichen Entwicklung des Objekts abkoppelten, also nicht den erhofften Gewinn in der Zukunft erbringen. Natürlich, und das habe ich bis zum Erbrechen geschrieben, existieren regionale Unterschiede. Nicht nur das, auch innerhalb eines regionalen Marktes zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen, je nachdem, ob man im Wohnungs- oder Büromarkt, im Miet- und Eigentumsgeschäft oder im Preiswert- und Luxussegment ansetzt. Meine Aussage der Immo-Blase bezieht sich allein auf die Frage, HAT ES ÜBERZOGENE SPEKULATIONSGESCHÄFTE IN DEUTSCHLAND IM IMMOBILIENMARKT GEGEBEN, DIE DER REALWIRTSCHAFTLICHEN ENTWICKLUNG NICHT STANDHALTEN KONNTEN. JA ODER NEIN? Die Frage kann ich eindeutig mit JA beantworten. Zum einen sind in Deutschland viele Immobilienentwickler aus dem nicht-deutschen Raum tätig, die hier - im Vergleich zu ihren Heimatmärkten - eine starke Unterbewertung feststellten und teilweise einfach aus dem Hubschrauber ihre Immobilienobjekte kauften - gerade OHNE sich mit den regionalen Besonderheiten auseinanderzusetzen. Ihr Geld stammt aus den Immobilienblasen der anderen Märkte, dementsprechend großzügig kauften sie sich in DTL ein. Zum anderen gab es bereits spektakuläre Pleiten von Immobilienentwicklern, weil deren Geschäftsmodell sich nicht auf realwirtschaftliche Entwicklungen einstellen ließ. Dazu gehört u.a. Level One, die 1,4 MRD. (MILLIARDEN) EURO insbesondere in ostdeutsche Immobilien investierte. Das funktionierte nur so lange gut, wie u.a. die Mieteinnahmen unter den Zins- und anderen Ausgaben lagen und die Kredite an andere Investoren verbrieft werden konnten:

Aus dem Handelsblatt vom 16.9.:
"Auf dem deutschen Wohnungsmarkt kracht es. Den spektakulären Käufen vergangener Jahre folgen nun die Pleiten. Die ersten Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt brechen unter der Zinslast zusammen. Den Auftakt machte die Level One Asset Management, gefolgt von drei Töchtern der Titan Holdings in Berlin.

Level One Asset Management mit mehr als 24 000 Wohnungen beantragt bereits am 21. August Insolvenz beim Amtsgericht Berlin Charlottenburg (Az.: 36l IN 3453/08). Am Mittwoch folgte nun auch die Facility-Management-Gesellschaft der Gruppe.

Nur wenige Tage nach Level One Asset Management war es für drei Töchter der Titan Holdings in Berlin soweit. TN Jet Stream, TN Jet Stream 2 und TN Eagle 2 meldeten beim gleichen Amtsgericht Insolvenz an (Az.: 36t IN 2912/08 bis 2914/08). Titan ist im Besitz einer britischen Familie. Die Unternehmensgruppe unterhalte annähernd 3 000 Wohn- und Gewerbeimmobilien in Ostdeutschland, sagt der vorläufige Insolvenzverwalter, Rechtsanwalt Rüdiger Wienberg. Viele ihrer Standorte sind laut Experten nicht erste Wahl. Steigende Leerstände führten dazu, dass die Titan-Gesellschaften Zins- und Tilgung nicht mehr zahlen konnten, berichtet Wienberg.

Titan und Level One haben - wie viele andere - nach der gleichen Strategie gespielt. Die Zinsen waren niedrig, also wurden die Portfoliokäufe mit sehr geringem Eigenkapital finanziert. Das geht so lange gut, wie die Zinsausgaben niedriger als die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten außer den Zinsen sind. Brechen Mieteinnahmen weg oder können Mieten nicht so schnell erhöht werden wie angenommen, geht das Spiel verloren. Das Ende kommt noch schneller, wenn Anschlussfinanzierungen teurer werden. Es zeige sich, dass die Kombination aus Wohnungen in Ostdeutschland und wenig Eigenkapital heute am Markt nicht mehr funktioniert, sagt Thomas Beyerle, Leiter der Marktanalyse beim Immobilienfondsanbieter Degi. Ein Mix, der auf beide Gruppen zutrifft."

http://www.handelsblatt.com/finanzen/expo-real/den-korb-zu-v…

ODER: (Tagesspiegel, 9.10.2008)

"Doch nun folgt der Rückzug auf Raten. Orco fehlte in dieser Woche auf der größten europäischen Immobilienmesse, der Münchner Expo-Real. Dabei hatte die Firma dort 160 Quadratmeter gemietet - und auch bezahlt. Orco spricht von einer "strategischen Entscheidung". Dazu gehöre auch der Ausstieg aus dem Wohnungsbau. Sogar von Luxuswohnungen, die vor der Finanzkrise in Berlin als das ganz große Geschäft galten, lässt man künftig die Finger: Der Bau der Edelapartments "Fehrbelliner Höfe" wurde gestoppt. Wegen der Notbremsung lösten sich zehn Millionen Euro in der Bilanz von Orco in Luft auf: Um diesen Betrag sank der Wert des Grundstücks.

Die Blase am Berliner Markt platzt: "Alle Immobilienwerte sind stark gesunken wegen der Finanzkrise. Man kann sich als einzelnes Unternehmen nicht von diesem Trend abkoppeln", sagt Orco-Sprecherin Sabrina Eilers."

http://www.tagesspiegel.de/berlin/Finanzkrise;art270,2631760

[superman]

Wer auf Schrottimmobilien gesetzt hat - hat Pech. Das habe ich heute morgen schon geschrieben. Es gibt einfach einen Splitmarkt bei Immobilien.

[V-12]

Die Umsätze sehen heute ja ganz ordentlich aus.

[zasselo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.835.792 von V-12 am 05.11.08 09:50:32

Schöne Blöcke

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.835.792 von V-12 am 05.11.08 09:50:32

...ja - ordentliche Umsätze. Allerdings sind wohl doch so einige Leute auf Gewinnmitnahmen aus. Außerdem sind wir in der Widerstandszone zwischen 5,75 und 6,18 angekommen.
Ob die heute genommen werden kann???

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.836.947 von Checkone am 05.11.08 11:09:20

Was mich ein wenig irritiert, sind die 12.862 zu 5,98, Ausrutscher ?

[Checkone]

...in meinen Augen ist es so wie fast immer beim Widerstandstesten: Es gibt Bullen, die aus Angst den Zug abfahren zu sehen weiterhin euphorisch reinwollen.

Das ist meine Interpretation für die hohen Umsätze am Anfang. Gleichzeitig gibts aber Bären, die den charttechnich indizierten Widerstand nutzen, um die Gewinne der letzten Tage (und die sind ja mittlerweile recht ordentlich) mitzunehmen.

Und das passiert wohl gerade. Busines as usual, solange es keine modifizierenden News gibt. Ich kann mir aber locker vorstellen, das dieser Widerstand in Erwartung guter Zahlen noch vor der Veröffentlichung derselben genommen wird.

[idealer]

den ganzen bären wird mit den nächsten news der wind aus den segeln genommen.
dann gehts hoffentlich streng gen norden

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.842.019 von idealer am 05.11.08 17:04:10

...tuts ja jetzt schon! Schon seit Tagen 3-5% nach oben. Gestern mal 10% und heute? Nachdem sie von ca. 4 gestartet ist, d.h. mittlerweile knapp 50% straff nach oben gelaufen ist... Anstatt mal n bischen zu konsolidieren - weiter nach oben, im alten 3-5% Takt. Also ich bin begeistert!!!



Gesetzt den Fall, die Zahlen werden so, wie wirs alle erwarten (ja sogar einige Analysten glauben an die 50-60 Milliönchen Gewinn), dann wird die 10 im Eilzugtempo genommen. Denn - wie gesagt, die Kreditkrise geht ihrem Ende entgegen und damit auch die Zeiten hoher Zinsen etc...

Bleibt nur noch die Rezession, die etwas dämpfend auf die Kursentwicklung wirken könnte. Aber ein KGV von 6-7 wäre schon angebracht, finde ich.

[V-12]

Gegen den Markt bei brauchbaren Umsätzen sehr gut behauptet. Für meinen Geschmack kommt da was nach. Lassen wir uns überraschen.

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.825.158 von superman am 04.11.08 16:23:44

Wer auf Schrottimmobilien gesetzt hat - hat Pech. Das habe ich heute morgen schon geschrieben. Es gibt einfach einen Splitmarkt bei Immobilien.

Exakt. Aber ist es nicht ein Merkmal einer Immoblase, das in quantitativ großem Umfang Immobilien über ihren tatsächlichen Wert gekauft werden? Und erst die Wertvernichtung sie zu Schrott im Sinne eines Verlustes macht? Denn selbst mit Schrott kann man bekanntlich noch gutes Geld verdienen, wenn man ihn preiswerter ein- als verkauft.

[Checkone]

Wow - der DOW geht ja mal so richtig runter! Da kriegen wir hier sicherlich morgen ne ordentliche Korrektur. Naja - was solls...

[superman]

@Obebo: Also ich kann nicht sehen, daß es bei guten oder sanierten Objekten jemals eine große Immoblase gab. Bis heute kann man aus diesen Objekten eine gute Mietrendite ziehen, wenn man nicht im Einzelfall einem wirren Verkaufspreis erlegen ist vor 2 Jahren.
Mit Schrott Geld machen ist schwierig. Wer Objekte auf dem Land erwirbt oder alte Häuser mit schlechter Substanz - der findet im Moment so gut wie keine Käufer dafür. Wer dies getan hat, der wird jetzt Opfer - wenn er nicht das Geld hat zu sanieren und renovieren. Ausserdem ist Stadtlage Pflicht.

[superman]

Heute kommt erstmal der Tage der weiter sinkenden Zinsen und alle Augen auf die EZB. Am Geldmarkt geht jeden Tag der Crash der Zinsen weiter. 4 Basispunkte täglich. Weiterhin erhebliche Anleihekäufe bei Banken bis 1 Jahr, die gegen die EZB gestellt werden mit Riesenmargen.

[superman]

LVZ/Leipziger-Volkszeitung, 04.11.2008, S. 17
Ausgabe: Leipziger Volkszeitung-Stadtausgabe/Stadtausgabe

Ressort: Lokales

Jens Rometsch
Skadi Hoffmann

In Gohlis ist der Startschuss für die Verwandlung eines riesigen Militärareals gefallen
STANDPUNKT
Kaisergärten werden Test für Stadtentwicklung
@[e-mail]

Neue Chance für alte Kasernen
Bis vor gar nicht langer Zeit war der Viertelsweg in Gohlis noch vom Militär abgesperrt. Jetzt steht dort oft ein Baufahrzeug am nächsten, weil die Leipziger Licon AG mit der Verwandlung alter Kasernen in ein neues Wohnviertel begonnen hat.
"Es sieht zwar noch nicht so aus", sagt Licon-Sprecher Markus Heinker. "Doch es besteht kein Zweifel daran, dass Ende 2008 die ersten drei Häuser der Kaisergärten bezugsfertig sind." Tatsächlich wirkt das 2,7 Hektar große Kasernengelände - zwischen Viertelsweg und Max-Liebermann-Straße gelegen - noch wie ein Abenteuerspielplatz für Baggerfahrer. Vieles sieht so aus, wie es die Sowjetarmee bei ihrem Abzug Anfang der Neunziger hinterlassen hat. Doch die Leipziger Bauträgerfirma hat schon bewiesen, dass sie in Windeseile kleine Wunder vollbringen kann. So entstand in der Arndtstraße aus einem DDR-Plattenbau ein modernes Wohnhaus, das sogar in der Architekturkritik der Frankfurter Allgemeinen Zeitung Lob erhielt.
Bei den Kaisergärten in Gohlis geht es freilich um ungleich mehr. Acht gewaltige Backsteinbauten, die das Militär zwischen 1880 und 1902 als kaiserliches Bekleidungsamt errichtet hat, sollen in 150 komfortable Wohnungen verwandelt werden: mit Holzkassettenfenstern, Parkett, Designerbädern, W-Lan-Anbindung fürs Internet, Balkonen und zum Teil offenen Kaminen. Die Räume sind meist stattliche 3,30 Meter hoch. In der Mitte des parkähnlichen Areals mit Platanen, Ahornbäumen und Eichen werden zwei Tiefgaragen eingepflanzt. Über ihnen entstehen wieder Grün und ein kleiner See.
"25 Millionen Euro wird Licon in die Kaisergärten investieren, wobei wir hier mit der Kölner Vivacon zusammenarbeiten", berichtet Heinker. "Die ersten 45 Wohnungen sind bereits verkauft, werden jetzt saniert und für 6,50 Euro kalt vermietet. Wir waren selbst überrascht, wie schnell das ging."
Überrascht waren auch die Passanten in dem Gebiet an der Grenze von Gohlis und Möckern, wo Ende des 19. Jahrhunderts einer der größten Kasernenkomplexe Deutschlands entstand. Er ist fast vollständig erhalten, allerdings stehen die meisten Bauten seit Jahren leer. An der Ecke zur Olbrichtstraße hat Licon gerade eine dazugehörige Villa aus dem Jahr 1901 saniert - "gewissermaßen als Beispiel mit sechs Wohnungen, Dachterrasse und Spielplatz", erzählt Heinker. Auf der anderen Seite der Kaisergärten - an der Hans-Oster-Straße - waren es zudem gut 100 Wohnungen mit Art-Déco-Elementen, die in diesem Jahr für 12,5 Millionen Euro herausgeputzt wurden.
Licon tastet sich allmählich zu einem noch größeren Projekt vor. Das ist die bis 1902 erbaute, neun Hektar umfassende Theodor-Körner-Kaserne. Sie liegt ebenfalls am Viertelsweg und wurde erst 2007 durch die Bundeswehr geräumt. "Es sind meist sehr schöne, denkmalgeschützte Bauten", weiß Olaf Drewitz, Sachgebietsleiter im Stadtplanungsamt. "Folglich unterstützen wir die Umgestaltung in ein Wohngebiet, man muss schon sagen in ein neues Stadtviertel, nach Kräften." Für die Sanierung der Körnerkaserne wolle die Kommune mit Licon bald einen Erschließungsvertrag abschließen, der die Auto-Zufahrten, den Bau einer Kita und die Zukunft des DDR-Elfgeschossers am Kasernentor regelt. Die Investoren erwägen derzeit den Umbau der gewaltigen Platte in ein Terrassenhaus.
Für eine drei Hektar große Brachfläche an der Tresckowstraße (kurz vor dem S-Bahn-Haltepunkt Olbrichtstraße) soll der Stadtrat am 20. November einen Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan fassen, so Drewitz. "Dann könnten dort bis zu 50 Einfamilienhäuser mit eigens angelegten Wasserflächen entstehen." Die jetzigen Baufortschritte bei den Kaisergärten würden zeigen, dass das alles keine Luftschlösser sind. Jens Rometsch
©Standpunkt
In den Kaisergärten am Viertelsweg hat die Sanierung von mehr als 100 Jahre alten Kasernenbauten begonnen. Fotos: André Kempner
Der 1901 erbauten Villa an der Ecke zur Olbrichtstraße hat Licon gerade neues Leben eingehaucht.
Jochen Leipnitz montiert Holzfenster in den neuen Wohnungen. Alle Baufirmen kommen aus der Region Leipzig.
Firmensprecher Markus Heinker macht es sich in einer Musterwohnung des Kaisergärten-Areals bequem.
Von Skadi Hoffmann
Jeden Monat beginnt an irgendeiner Ecke Leipzigs die Sanierung eines ehrwürdigen alten Wohnhauses. Viele Investoren lassen die meist denkmalgeschützten und häufig prachtvollen Gebäude mit besonderem Anspruch erneuern. Hochwertig sanierte Wohnungen für den großen Geldbeutel werden auf dem hiesigen Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren immer mehr angeboten. Und bisher gibt es dafür in Leipzig auch ausreichend Nachfrage.
Nun wagt sich die Licon AG an ein Gelände, das von seinen Ausmaßen her einen ganzen Stadtteil repräsentieren könnte. Für die Gebäude in den beiden Gohliser Kasernen müssen sich hunderte gutbetuchte Mieter finden, die anstelle des Eigenheims am Stadtrand lieber die Luxuswohnung mit schneller City-Anbindung wollen. Die Kaisergärten werden daher ein erster Test sein für den Investor und für Leipzig, ob sich ein 100 Jahre lang militärisch genutztes Gebiet in eine anziehende Wohngegend verwandeln lässt und ob der Bedarf da ist. Entstehen kann mit planerischem Geschick ein neues Stadtviertel, das auch durch die lange Brachzeit am Schluss üppig grün geworden ist.
(c) Archiv - Leipziger Volkszeitung

[superman]

Geldmarkt fällt aktuell um weitere 7 Basispunkte

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.851.487 von superman am 06.11.08 11:09:43

...bin gespannt, ob sich das in den Aussagen zur zukünftigen Ergebnisentwicklung bei der Analystenkonferenz zu den Q3 Zahlen niederschlägt. Denn die Zinsbelastung, und damit die laufenden Kosten, sollte doch signifikant sinken. D.h. mehr Gewinn! Denn Abschreibungen auf den Immobilienwert sind ja bei Viva eher nicht zu erwarten. Denn die Häuser stehen zu Einkaufspreis in den Büchern. D.h. keine Aufwertungen, die jetzt wieder zurückgenommen werden müssten.

[superman]

Bekomme gerade INfos einer Verbeifung von Vivacon...mom

[superman]

SFW: German Ground Lease Finance III EUR 90mm German CMBS terms
2008-11-06 10:58:09.370 GMT

Home {IIAB01<GO>} Headlines {SFW401<GO>}
(11/06) Details are available on [German Ground Lease Finance III], a EUR 90mm
German CMBS backed by heritable building rights (ground rent payments) from
leasholders of mainly residential property to [Vivacon AG]. The deal was
arranged by HSH Nordbank. The capital structure is as follows:

Class Size Fitch WAL Expected Final Coupon
A1 EUR 87.0mm AAA 7y Nov 2015 20 Nov 2018 3mE+113.8bp
B1 EUR 3.0mm AAA 7y Nov 2015 20 Nov 2018 3mE+180bp

- Issue price par. Expected closing November 12 2008.
- Underlying portfolio contains 692 properties, with 7,743 residential
apartments and 210 commercial units in 16 developments. The weighted average
lease term is 192 years. EUR 8.2mm liquidity facility, according to transaction
documents. (AM)

For a listing of IGM products and index pages go to <{IGM<GO>}>

Contact Numbers

London [phone]
New York [phone]
Singapore [phone]
Tokyo [phone]
Hong Kong [phone]

[Krueppl]

Wenn die 3M Euribor + 113 Basispunkte = ~5.3% zahlen müssen, dann ist das aber deutlich abweichend von der Bilanzierung;

5.4% = Faktor 18;

Jetzt weiß ich nicht in wie weit die Inflationssteigerung eingerechnet sind;

An sich aber gute Nachrichten

[zoi2002]

Jungs ist das gut oder nicht die Verbriefung?

[Krueppl]

Ich bin hin und hergerissen;

Letzte Verbriefung in Q1 war zu Euribor glatt; Trotzdem ist eine Verbiefung mitten in einer "Verbriefungskrise" hervorragend;

[Krueppl]

Mir ist nur nicht so richtig klar, mit welchem Faktor die Verbriefung die Erbbaurechte bewertet;

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.853.506 von Krueppl am 06.11.08 13:36:59

Wäre der Faktor tatsächlich 18, dann wären das eher bad news. Denn Viva bewertet die Erbbaurechte laut Präsi 10/08 mit nem Multiple von 24,7...

[Krueppl]

Ja das stimmt;

Allerdings ist mir noch nicht wirklich klar, wie der angesetzte Multiplikator jetzt ist;

Und selbst wenn:

Bei einem Multiplikator von 18 wären die Erbbaurechte mit 260 Mio statt 350 Mio bewertet; Das würde das Eigenkapital um rund 100 Mio. oder 5€ pro Aktie senken;

Das wären dann aber immer noch 7 € Buchwert; --> Und dazu ein absolut unglaubwürdiger "Worst Case";

Ich schätze eher, dass die Erbbaurechte wirklich bei 24 liegen;

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.855.331 von Krueppl am 06.11.08 15:48:27

Allerdings ist mir noch nicht wirklich klar, wie der angesetzte Multiplikator jetzt ist;

Ist auf Seite 86f des GB 2007 dargelegt.
http://www.vivacon.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&file=…

Kann mir Verbriefungslaien jemand erklären, warum Vivacon die Verbriefung mit variablem auf dem Euribor-basierenden Zinssatz macht während die zu Grunde liegenden Erbbaurecht-Einnahmen doch, abgesehen von der variablen Inflationsentwicklung, einem festen von Zinsschwankungen unabhängigen Cashflow entsprechen? Ich denke, die müssten jetzt Zinssicherungsgeschäfte machen um sich gegen Schwankungen des Euribors abzusichern, sonst hätten sie bei einem steigenden Euribor (gleiche Erbbaurechtseinnahmen aber höhere Refinanzierungskosten für genau diese Einnahmen) doch ein Problem?

[superman]

Vivacon beützt generell Swaps für Variabel in fest und andersrum. Ich vermute, daß diese Verbriefung z.B. direkt einem Einkauf der jüngsten Vergangenheit zugeordnet wird (s. NIBC) - hier dürfte eine erhebliche Marge entstanden sein.

[Krueppl]

Was Du zeigst ist das Discount-Modell für die Bewertung der Erbaurechte; --> Nicht aber der "Nettomultiplikator der Verbriefung";

--> Ja Vivacon macht Inflationssicherungsvereinbarungen;

Meiner Meinung nach müsste die Inflation noch vom Zins der Verbriefung abgezogen werden:

Also Verbriefung Euribor (4.5)+ Aufschlag (1.3) - Inflation(2.7) = 3%
zzgl der "Risikoaufschlags" (~1%) würde die Verbriefung mit dem Discountmodell übereinstimmen = 4% ~ 4.1%

Allerdings: In den Pressemeldungen der 1. Verbriefungen wurde davon gesprochen, dass man mit der Verbriefung einen Multiplikator von 22 erreicht hätte; Dort war aber - soweit ich das sehen kann die Kondition = 3Monats Euribor;
In den Pressemeldungen zu den 2. Verbriefungen wurde auf die Multiplikatoren nicht mehr eingegangen;

Von daher stellt sich immer noch die Frage - welchem Multiplikator 3MEuribor + 130 Basispunkte denn nun letztendlich entspricht.


Zinssicherungsvereinbarungen sind ja "an sich" kein Problem

[Toran]

OK. Ich hab auch grad nochmal nachgeguckt.

Die erste Schuldverschreibung war fix zu 4,74%, die zweite variabel zu Euribor und die dritte nun offenbar variabel zu Euribor+113,8bp.

Im Schnitt liegen die also deutlich über dem in der Bilanz angesetzten Diskontierungsfaktor von 4,05%. Das hieße doch, dass der Diskontierungsfaktor wohl zu niedrig, das Multiple ergo zu hoch angesetzt sind. Sehe ich das richtig?

[superman]

Die letzten Verbriefungen liefen 3-Euribor +22. Hab gerade die Unterlagen gefunden.

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.856.060 von Krueppl am 06.11.08 16:46:41

Allerdings: In den Pressemeldungen der 1. Verbriefungen wurde davon gesprochen, dass man mit der Verbriefung einen Multiplikator von 22 erreicht hätte; Dort war aber - soweit ich das sehen kann die Kondition = 3Monats Euribor;

Aus dem Halbjahresbericht 08:
"Die Vereinbarungen über die Schuldverschreibung der ersten Emission ... werden durchgehend mit 4,74% p.a. verzinst. Die ... der zweiten Emission ... werden durchgehend variabel auf der Basis des 3-Monats-Euribors verzinst."

Meiner Meinung nach müsste die Inflation noch vom Zins der Verbriefung abgezogen werden:

Die Inflation führt im Rahmen der Inflationsanpassung alle zwei bis drei Jahr zu einer Erhöhung der jährlichen Erbbauzinsen. Im Rahmen einer fix angenommenen Inflation kann man diese Änderung natürlich einfach miteinbeziehen, wenn man den zukünftigen Erbbaurechtcashflow berechnet. Ich denke, dass der Inflationsausgleich also schon einbezogen ist, wenn Vivacon diese Erbbaurechtcashflows per DCF bilanziert, dass man ihn ergo nicht von den Verbriefungskosten abziehen darf. Krueppl?

[superman]

Referenz war 3-er - aber +22 BP

[superman]

Ist die XS0279782238 - ich weiss nicht ob man das sonsto abfragen kann. Ich sehe es auf meinen Systemen - kanns aber nicht kopieren.

[Krueppl]

Nein nicht unbedingt;

Du musst noch den Inflationsausgleich bedenken; Den bekommen die Anleihegläubiger ja nicht ausgezahlt; Aber Vivacons Cashflows erhöhen sich um die Inflation;

Ist die Frage ob man einfach die volle Inflationserwartung (2.7%) anziehen kann --> damit käme man auf rund 3% --> Multiplikator 33;

[Krueppl]

Nein der Inflationsausgleich ist bei der Verbriefung ja nicht mit reingenommen;

Im Grunde haben wir doch auf der einen Seite

Verbriefung:
5%

und auf der anderen Seite "CashFlow":
jährliche Summe X + Inflation;

Vivacon "rechnet" den Cashflow inklusive Inflation hoch; Die Verbriefung ist aber exklusive Inflation;


Trotzdem: Eine Verbriefung in dem Umfeld ist gut! Zumal in der größe;

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.856.192 von Krueppl am 06.11.08 16:59:13

Du musst noch den Inflationsausgleich bedenken; Den bekommen die Anleihegläubiger ja nicht ausgezahlt; Aber Vivacons Cashflows erhöhen sich um die Inflation;

Das stimmt zwar, aber...
Nehmen wir mal eine konstante Inflation von 3% an. Dann erhöhen sich Vivacons Cashflows in der Tat alle drei Jahre entsprechend (anders als die Anleihezinsen). Die Erhöhung kennt Vivacon aber doch schon, wenn sie die Cashflows (erwartete zukünftige Zahlungsströme) bilanzieren. Warum sollten sie das also nicht dort im bilanziellen Wert (DCF) schon eingerechnet haben?

Ganz pragmatisch (= Bauchgefühlargument) stimmt es mich bedenklich, wenn Du in schwierigen Finanzierungszeiten wie den derzeitigen auf einen Multiplikator von 33 kommst. Das hätte ja erhebliche bilanzielle Gewinne seitens Vivacon zur Folge. Hältst Du das für realistisch?

@superman: Danke

[Hrbi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.852.550 von superman am 06.11.08 12:26:49

woher hast du die info, soweit ich das sehen kann hat vivacon keine adhoc meldung raus gegeben!?

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.856.249 von Krueppl am 06.11.08 17:04:34

Vivacon "rechnet" den Cashflow inklusive Inflation hoch; Die Verbriefung ist aber exklusive Inflation;

Wir vergleichen hier aber doch nicht die (weitgehend konstanten) *jährlichen* Ausgaben für die Schuldverschreibung mit den (in der Tat um die Inflation steigenden) *jährlichen* Einnahmen aus den Erbbaurechten.
Wir vergleichen den bilanziellen Ansatz der gesamten zukünftigen Cashflows (ich denke inklusive Inflationsausgleich) mit den Kosten der Refinanzierung.

Die Cashflows (ich vermute eben inklusive erwarteter Inflationssteigerung) diskontieren die mit 4,05% während sie sich derzeit zu > 5% refinanzieren. D.h. entweder spekulieren die auf einen mittelfristig deutlich fallenden Euribor oder sie müssen den Diskontierungsfaktor für ihre Cashflows hochsetzen (= bilanzielle Verluste).

[Krueppl]

Nein;

Es geht nur um's Prinzip:

Die Inflationsindexierten Bundesanleihen notieren mit ~2%;
Die nicht-Inflationsindexierten Bundesanleihen notieren mit 3,5;

Ergo ist die Inflationserwartung 1,5%;

Vivacon hat ja quasi inflationsindexierte Erbbaurechte die zu X% notieren;
Die nicht-inflationsindexierten Erbbaurechte notieren mit 5%;

Nimmst Du die Inflationserwartung von 1,5% kommtst Du auf "syntethische Notierung" von rund 3,5%;


DAS ist die große Frage;
Ich könnte mir vorstellen, dass 1) wenn die Erbbaurechte wirklich AAA sind; und 2) sich in den nächsten Jahren möglicherweise ein Markt dafür entwickelt --> Die Multiplikatoren >24 sind;

[Krueppl]

Die Inflation ist ja ein Hauptargument für "Zinsen"; Langfristig bewegen sich kurzfristige Zinsen real (also abzgl. Inflation) immer nur so um die 1%;

Von daher musst Du - auch beim Bilanziellen Vergleich die Inflationserwartung einrechen; (Inflationsindexiert - nicht inflationsindexiert)

[Krueppl]

Ach ja:
http://www.vivacon.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&file=…

Seite 10 rechts;

Stell's dir so vor:

Die bilanzierten Erbbaurechte rentieren (ex Inflation) mit 4%
Die Schuldverschreibung rentiert (inkl. Inflation) mit 5%;

--> Die "echte Differenz" wird durch die Inflation ausgemacht.

[Krueppl]

Wir vergleichen den bilanziellen Ansatz der gesamten zukünftigen Cashflows (ich denke inklusive Inflationsausgleich) mit den Kosten der Refinanzierung.

Naja der bilanzielle Wert ergibt sich doch aber aus der Höhe der Zahlungsströme:

(jetzt nur ein wirklich ganz simples Beispiel)

Der Bilanzielle Wert der Schuldverschreibung ist doch
5 5 5 5 5+100 (Zins und Rückzahlung)


Der bilanzielle Wert der Erbaurechte ist aber:
4 5 6 7 8+100 (solange man sie für 100 verkaufen kann)

Welcher Zahlungsstrom ist mehr "wert" der mit 5% fixer verzinsung oder der mit 4% + Inflationsausgleich?

[superman]

ad-hoc vivacon

[superman]

VIVACON AG platziert AAA-Verbriefung von Erbbauzinsen in einem V
2008-11-06 16:29:54.380 GMT

Anleihen

VIVACON AG platziert AAA-Verbriefung von Erbbauzinsen in einem Volumen von EUR
90 Mio.

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ots.CorporateNews uebermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel einer
europaweiten Verbreitung. Fuer den Inhalt der Mitteilung ist das Unternehmen
verantwortlich.
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06. November 2008. Vivacon AG (ISIN 000604 8911) hat ueber Zweckgesellschaften
eine weitere Verbriefung von Erbbauzinsanspruechen in Hoehe von EUR 4,29 Mio.
p.a. aus ihrem Bestand platziert. Das gesamte Emissionsvolumen betraegt EUR 90
Mio. Der sich daraus ergebende Refinanzierungsmultiple von 21,0x entspricht
gemaess dem zugrunde liegenden Wertgutachten nur einem Beleihungssatz von 58%
des festgestellten Marktwertes der Erbbaugrundstuecke. Die verbrieften
Erbbauzinsen beziehen sich auf 7.953 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Transaktion
wurde von Fitch vollstaendig mit AAA bewertet.

Bei der dritten Verbriefungstransaktion handelt es sich wie auch bei den beiden
vorangegangenen Transaktionen um Commercial Mortgage Backed Securities-Anleihe
(CMBS). Diese hat eine Laufzeit von 7 Jahren.

Nach zwei Transaktionen im Jahr 2006 ist dies bereits die dritte Verbriefung von
Erbbauzinsanspruechen. Insgesamt belaeuft sich das Emissionsvolumen der drei
Verbriefungen auf EUR 269,5 Mio. mit zugrunde liegenden jaehrlichen
Erbbauzinsanspruechen von insgesamt EUR 12,1 Mio. p.a. Die verbrieften
Ansprueche beziehen sich auf insgesamt 22.954 Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Der Abschluss der Transaktion in dem gegenwaertig schwierigen Kapitalmarktumfeld
sowie das AAA Rating auf die gesamte Tranche belegen die hohe Qualitaet der
zugrunde liegenden Erbbauzinsansprueche: Erbbauzinsen stellen einen 100%
inflationsindexierten, i.d.R. 198jaehrigen Cashflow dar, der erstrangig
innerhalb des Grundbuches besichert ist und dem keine nennenswerten
Bewirtschaftungskosten gegenueber stehen.

Der Emissionserloes, der der Gesellschaft mit dem Closing zufliessen wird, soll
im Wesentlichen zur Abloesung der Ankaufsfinanzierung, der Rueckfuehrung von
kurzfristigen Verbindlichkeiten sowie dem weiteren Ankauf von
Erbbauzinsportfolien verwendet werden. Das Closing wird in den naechsten Tagen
erwartet.


Rueckfragehinweis:
Sven Annutsch
Leiter Investor Relations & Corporate Finance
Tel: + 49 221 / 1305621 630
[e-mail]

Ende der Mitteilung euro adhoc
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Emittent: Vivacon AG
Im Zollhafen 2-4
D-50678 Koeln
Telefon: [phone]-782
FAX: [phone]-952
Email: [e-mail]
WWW: http://www.vivacon.de
Branche: Immobilien
ISIN: DE0006048911
Indizes: SDAX, CDAX, Classic All Share, Prime All Share, DAX International 100
Boersen: Regulierter Markt/Prime Standard: Boerse Frankfurt, Freiverkehr:
Boerse Berlin, Boerse Hamburg, Boerse Stuttgart, Boerse Duesseldorf,
Regulierter Markt: Boerse Muenchen
Sprache: Deutsch

Provider ID: 0ADH0650

[Hrbi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.856.644 von superman am 06.11.08 17:36:46

ich hab mir ja gedacht das da eine ad hoc fällig sein müßte. mich wundert nur das du sie schon um ca 12.30 hattest und ich sie bei comdirect erst um 17.30 lesen konnte.
da werde ich wohl mal comdirekt auf den pott setzten müssen warum das bei dennen so lange dauert. immerhin geht der kurs nach der ad hoc um 15% steil nach oben!!! ^^

[silverberg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.856.644 von superman am 06.11.08 17:36:46

dies scheint zu reichen, gegen den trend : viva startet durch

[idealer]

jetzt fehlt nur noch der ankauf von einem grossen erbbauzinsportfolio
dann kapiert auch der letzte zweifler das das geschäftsmodell der viva funktioniert (auch in so beschissenen zeiten).

[silverberg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.857.051 von idealer am 06.11.08 18:05:59

so beschissen ist die lage nicht unbedingt,
es ist einfach zuviel panik im markt,
habe gute kontakte zu "FORD" in deutschland, hier in "D" läuft eigentlich alles normal, ist alles nur panikmache, weil die amis statt autos zu kaufen , jetzt ihre häuser bezahlen müssen und die hohen verbräuche ihrer karren begriffen haben,

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.856.620 von Krueppl am 06.11.08 17:35:05

Welcher Zahlungsstrom ist mehr "wert" der mit 5% fixer verzinsung oder der mit 4% + Inflationsausgleich?

Na komm, die Grundlagen der Mathematik beherrsche ich schon
Aber ich glaube langsam versteh ichs, danke schonmal für Deine Geduld. Ein Problem sehe ich aber noch:

Nach Ad Hoc können wir ja mit Zahlen rechnen, die Erbbaucashflows betragen 4,29 Mio p.a., die Laufzeit der Anleihe ist 7 Jahre, alle 2-3 Jahre findet eine Anpassung der Cashflows um die Inflation statt.

Vivacon bekommt also bei einer Inflation von 2,5%:
4,29 4,29 4,51 4,51 4,51 4,85 4,85

Wenn die erste Anpassung schon nächstes Jahr ist, sieht das so aus:
4,29 4,51 4,51 4,51 4,85 4,85 4,85

Wenn die Anpassung alle zwei Jahre erfolgt und die erste Anpassung nächstes Jahr ist:
4,29 4,51 4,51 4,62 4,62 4,85 4,85

Die verbriefte Anleihe hat ein Volumen von 90 Mio und eine Verzinsung von 5,3%. Vivacon zahlt also:
4,77 4,77 4,77 4,77 4,77 4,77 4,77

In allen Fällen sieht das für mich nach einem negativen Cashflow aus, wenn der Euribor nicht sinkt. Ich nehme mal an, dass mein "Fehler" darin besteht, dass die Anleihe nach den sieben Jahren immer noch nur mit 90 Mio getilgt werden muss, dass aber die Erbbaurechte zwischenzeitlich durch den Inflationsausgleich an Wert gewonnen haben. Bei einem Multiple von 21 wären die 4,85 Mio ja dann 101,85 Mio (statt 90 Mio) wert.

Wirklich interessant zu wissen wäre aber mal, wieviel Vivacon ausgegeben hat, um die Erbbaurechte zu erwerben, die jährlich 4,29 Mio einbringen, nun mit 90 Mio verbrieft wurden und in der Bilanz mit 106 Mio stehen!

[Checkone]

Vivacon AG (ISIN 000604 8911) hat ueber Zweckgesellschaften
eine weitere Verbriefung von Erbbauzinsanspruechen in Hoehe von EUR 4,29 Mio.
p.a. aus ihrem Bestand platziert. Das gesamte Emissionsvolumen betraegt EUR 90
Mio. Der sich daraus ergebende Refinanzierungsmultiple von 21,0x entspricht
gemaess dem zugrunde liegenden Wertgutachten nur einem Beleihungssatz von 58%
des festgestellten Marktwertes der Erbbaugrundstuecke.


Also: Refinanzierungsmultiple von 21 bie Verbriefung, Bewertunsmultiple laut Präsi 24,7.

Da ist ne Differenz. Bedeutet das Abschreibungen auf die bisherigen Bewertungen, oder steckt die beruhigende/erfreuliche Erklärung im Unterschied zwischen "Refinanzierungsmultiple" und "Bewertungsmultiple"?

Weshalb beträgt der Beleihungssatz nur 58%? Ist das den schwierigen Rahmenbedingungen geschuldet, oder völlig normal? Oder sogar gut???

[kaufrausch79]

sagt mal habe ich was verpasst?Wo geht denn der Kurs 15% nach oben?

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.858.097 von kaufrausch79 am 06.11.08 19:15:10

http://www.ls-d.de/Kurs-Details.134.0.html?&tx_sktquotes_pi1…

[Latinl]

da hat einer muffe bekommen udn 1000 zu 4,81 um 19:15 bei L & S geschmissen... Ich denke aber das er wohl zu schnell gedrückt hat und statt der4 die 5 getippt hat

[zoi2002]

Also ich sehe 0,9% bei L&S..

Wenn ich das richtige einordne dann ist diese Wandelanleihe indemfall gut? Haben die nicht noch eine gemacht vor einem Halben Jahr und die CS hat die gekauft?

[Krueppl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.857.524 von Toran am 06.11.08 18:37:31

Kein Problem

Du hast noch einen Fehler; Die Anpassung alle Drei Jahre wird dann auch voll (kumulierte Inflation) für Drei Jahre angepasst;

Verstehe ich das Richtig;

Ist der Marktwert der Rechte viel höher und nur die 60% beleihung hat einen Multiplikator von 21?

[superman]

Vivacon hat als Sicherheit für seine Zahlungsströme Grundstücke, die einen sehr hohen Gegenwert haben nach aktuellem Marktwert. Die Verbriefung erfolgt auf nur 58% Beleihung. Das heisst die Grundstücke könnten noch 42% fallen im Wert und die Zahlungsströme wären noch immer bei Zahlungsausfall gedeckt. Daher ein AAA Rating für diese Verbriefung.

[Krueppl]

Heisst das, dass der "echte" Multiplikator (Marktwert) der Erbbaurechte 1/0.58 =1.7 um 70% höher als die angesetzen 21 sind?

[superman]

@Krüppl: Ich kann Dir jetzt mal sagen wie ich das Ganze verstehe. Mache jetzt das konkrete Beispiel des heutigen Tages damit. Vivacon hatte unter anderem einen Bestand Erbbaurechtseinnahmen, der ohne Inflationsausgleich einen jährlichen Zinsfluss von 4.29 Mio€ pro Jahr ergab (s. ad-hoc). Hinter diesem Zinsfluss stehen für den Fall der Fälle, dass der Schuldner nicht zahlen kann Grundstücke, die einen deutlich höheren Marktwert haben - siehe auch heutige ad-hoc zur Beleihungsgrenze.

Für mich sieht die Rechnung jetzt so aus. Vivacon hat 90 Mio€ eingenommen und hat dafür Zinszahlungsströme von 4.29 Mio€. Jetzt die normale Zinsrechenformel:

Zinssatz= 4.29Mio€ Zinsen*100*360/90 Mio€/360 = 4.7666%

100 / 4.76666 = sind die heute kommunizierten 21


Das heisst Vivacon kann auf die 90 Mio€, die sie bekommt auf jedenfall schon einmal 4.76666% Zinsen zahlen, denn die hat sie fest.

Nächster Schritt. Vivacon hat eine 7 jährige Anleihe begeben. Der Swap liegt hier ca. bei 4.30 wenn ich das richtig sehe. Könnte also Vivacon seine variable Verpflichtung von euribor +114 in 4.3+1.14= 5.44% swappen

Letzter Schritt und ich hoffe ich habs dann richtig gemacht. Es entsteht zunächst eine Differenz von 5.44% - 4.766 % für Vivacon. Also 0.67% pro Jahr. Jetzt muß man allerdings bedenken, daß wir bisher nur Grundzahlungen gerechnet haben und nicht den vereinbarten zusätzlichen Inflationsausgleich (auch den kann man bei Abschluss swappen). Und hier kommt dann die Marge ins Spiel und noch wie bei einem Sekundärankauf die Zahlungsströme angekauft wurden. Auch hier durfte Vivacon wohl ein extremer Einstieg in den letzten Wochen/Monaten in vielen Kleinaktionen geglückt sein.

[Krueppl]

Mach's doch nicht so schwer:

Die Besicherung bezieht sich auf die Erbbaurechte - nicht auf Immobilien. (Natürlich kommt es bei Ausfall im Rückgriff auf Immobilien; Das hat aber nichts mit der Schwelle 58% zu tun)

Mit welchem Multiplikator werden die Erbbaurechte deiner Meinung nach "richtig" Bewertet;

21 (Verbriefung)
24.7 (Bilanz)
35 (70% Aufschlag (1/0.58) auf 21)

[kaufrausch79]

jungs,ich versteh nur bahnhof.sorry,bin blöd.

[superman]

Ich wollts ja nur ausführlich darstellen und hoffe es ist gelungen. Mann kann den Verbriefungssatz nicht mit dem Bilanzansatz vergleichen. Das hakt. In der Bilanz kommt es zu einem langen Ansatz und bei der Verbriefung fliesst dann das Geld ja effektiv zu über eine bestimmte Laufzeit.Mit diesem Geld kann man dann irgendwas machen - Schuldentilgung, neue Geschäfte, etc. Generell arbeitet Vivacon ja mit einem hohen Puffer in der Langfristbetrachtung von 1.25% Risikozuschlag.Sie drückt quasi die Zahlungsströme bewertungstechnisch 1.25% diskontiert niedriger.Insofern war auch die heutige Transaktion auf Altbestände positiv-unabhängig von oben beschriebenen zusätzlichen Effekten. Da brennt bewertungstechnisch nichts an - die Sicherheiten sind mehr als stabil (s. heutige ad-hoc) Das heisst auch die heutige Verbriefung liegt deutlich besser wie der Ansatz mit Risikozuschlag über einen Langfristansatz.Aber man kann die Werte nicht effektiv miteinander vergleichen.

[buhmi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.859.599 von Krueppl am 06.11.08 20:55:58

Heisst das, dass der "echte" Multiplikator (Marktwert) der Erbbaurechte 1/0.58 =1.7 um 70% höher als die angesetzen 21 sind?

Nein, da die nicht beliehenen 42% nun gebunden sind und nicht mehr verbrieft werden können. Vivacon erhält auf diese Tranche nun zwar noch die Erbbauzinsen, aber diese hat man beim Ankauf quasi schon selbst bezahlt. In anderen Worten ist das Arbitragegeschäft zu 42% gescheitert (führt aber nicht zu einem Verlust).

Nach meiner Auffassung ist der echte Multiplikator eher 19.32 = 0.58*21 + 0.42*17 (Anschaffungsmultiple).

Das könnte zu Abschreibungen in der Bilanz führen, oder wie sehr ihr das?

Positiv ist jedoch, dass endlich mal ordentlich Liquidität in die Kassen von Vivacon geflossen ist.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.861.877 von buhmi am 06.11.08 23:50:35

Deine Berechnung scheint mir im Vergleich zu den Anderen zu simpel.

Ich glaube eher nicht, dass sie stimmt.



Ich werde aber wohl der IR mal ne Mail schicken und dort nachfragen. Denn selbst unter den Experten hier im Forum gibts ja keine letztendliche Einigkeit über die treffende Bewertung der Verbriefung und Multiples.

[superman]

@Buhmi: Eine komplexe Geschichte. Ich glaub da hast Du einen Fehler. Man muss unterscheiden zwischen der Verbriefung der jeweiligen Zahlungsströme und der zugeordneten Sicherheiten, die dahinter stehen.Die 42% von denen du sprichst haben ja nichts mit den Zahlungsströmen zu tun und sind jetzt verplempert - sondern sind der Sicherheitspuffer der Beleihung dahinter. Vivacon hatte bei seinem Ankauf für dieses Paket eine noch höhere Sicherheitsquote.

[infomi]

Vivacon und die neue Erbschaftssteuer

Vivacon als Profiteur der geplanten Erbschaftssteuerreform? In dem Segment `Development Business´verkauft Vivacon z.T. ausgesprochen teure Disignerwohnungen jenseits der geplanten Vermögenfreibeträge für Ehegatten. Wird dies in Form von Wohnungseigentum verebt gilt in Zukunft keine Wertgrenze mehr (solange es 10 J. vom Erben selbst bewohnt wird - da lässt sich sicher viel gestalten).
Wird dieses Segment im Geschäftsmodell plötzlich zum `Steuersparmodell´ und Vivacon -unbeabsichtigt- zum Anbieter von Steuersparmodellen?

[superman]

DKIB EQ: Vivacon (Buy) - Securitization done - finally!
2008-11-07 05:09:02.330 GMT

Vivacon (Buy) - Securitization done - finally!

- VIVACON yesterday published the signing of a securitization of EUR90m for
seven years based on ground lease payments of EUR4.29m. The financing multiple
is at 21.0x which is lower compared to the financing multiples of 22.5x and
24x in the two previous securitizations. The Fitch-rating of AAA is positive.
We welcome the transaction as it reflects the fact that the company is
delivering on targets.

- In our model we have included a securitization of EUR75-80m at a multiple
of 20-21x for 2008 so the terms are in-line with our expectations. It is worth
highlighting that the fixed multiple in VIVACON's securitization of 21.0x is
the financing multiple equalling to 58% of the appraisal multiple. So there is
no read-through for write-downs from this transaction for VIVACON's remaining
leasehold payments as they are accounted at appraisal value.

- We understand that the securitization has been placed with one
institutional investor and the closing is expected in 2008. The proceeds will
be used to repay a bridge financing for the acquisition of leasehold payments
but it also offers more fire power to buy direct leasehold portfolios together
with the credit line of about EUR100m with the Dutch NIBC Bank. The company
confirmed its acquisition targets for leasehold payments of about EUR10m for
2008.

- We welcome the transaction as the terms seem to be acceptable and we think
that it is remarkable to close such a deal in current environment. The lower
financing multiple of 21.0x compared to the two previous multiples reflects
current market conditions but also that VIVACON is an established player for
this type of transactions. As this deal was essential but markets have been
very sceptical at the same time we would now expect at least some positive
share price reaction.

To see all DKIB research on Vivacon {VIA GR <Equity> CN DDI <GO>}
Property {NI 344568 <GO>}

To see all DKIB estimates and forecasts on Vivacon
http://research.dresdnerkleinwort.com/goto/VIVG.DE

To see all DKIB estimates and forecasts on Property
http://research.dresdnerkleinwort.com/goto/3047806

Kai Klose
[phone]
[e-mail]

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.860.957 von Krueppl am 06.11.08 22:23:26

Die Besicherung bezieht sich auf die Erbbaurechte - nicht auf Immobilien. (Natürlich kommt es bei Ausfall im Rückgriff auf Immobilien; Das hat aber nichts mit der Schwelle 58% zu tun)

Ich hab das so verstanden:
Die Verbriefung bezieht sich auf die Erbbaurechtseinnahmen. Die können ausfallen, wenn die Eigentümer der Immobilien die Erbbauzinsen nicht zahlen können. In dem Fall ist das Grundstück die Sicherheit.

Die verbrieften Erbbaueinnahmen (4,29 Mio) beziehen sich auf Grundstücke, die deutlich mehr wert sind, als die 90 Mio für die die Erbbaurechtscashflows die Sicherheit sind.

Grundstückswert (a) sichert für Erbbaurechtscashflow (b)
Erbbaurechtscashflow (b) sichert für 90 Mio Anleihe (c).

a) ist derzeit knapp doppelt soviel Wert wie c).

Meine Erachtens wirfst Du also den Wert der Grundstücke, die als Sicherheit für den Erbbaurechtscashflow dienen, mit dem Wert des Erbbaurechtscashflows durcheinander. Der entspricht ja eben nicht dem Wert der Grundstücke sondern kann höher oder tiefer sein, je nachdem wie gut Vivacon die Immobilienbesitzer über den Tisch gezogen hat.

Genau wie superman sagte, heißen die 52% einfach nur, dass die Grundstückspreise massiv sinken können und die Erbbaurechtscashflows immer noch hinreichend mit Sicherheiten hinterlegt sind.

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.859.219 von Krueppl am 06.11.08 20:29:41

Du hast noch einen Fehler; Die Anpassung alle Drei Jahre wird dann auch voll (kumulierte Inflation) für Drei Jahre angepasst;

Habe ich auch so verstanden und in allen Beispielen auch so gerechnet.

Z.B.: 4,29 4,29 4,51 4,51 4,51 4,85 4,85

Der Sprung von 4,51 auf 4,85 z.B. entspricht dreimal Inflation (*1,025^3).

[Checkone]

...tja - der Markt ist wohl stärker, als alle Verbriefungen dieser Welt. Wenn die 5 hält und es dann wieder nach oben geht, ist die Welt in Ordnung.

[superman]

@Toran. Genau so

[Lexis]

Nun aus meiner Sicht einmal eine Darstellung, was hier in den Büchern vollzogen wird:

Ankauf Portfolio
Erbbauzins: 4,29 Mio
Kosten: 66 Mio

Neubewertung des Portfolio: 155 Mio

Finanzierung des Portfolio: 90 Mio

Cash-Überschuß: 24 Mio
Gewinnausweis: 89 Mio

[Krueppl]

Ja so in etwa;

Ankaufsmultiplikator ist meine ich 16 - nicht 15.3

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.867.263 von Lexis am 07.11.08 10:55:44

Ankauf Portfolio
Erbbauzins: 4,29 Mio
Kosten: 66 Mio
Neubewertung des Portfolio: 155 Mio
Finanzierung des Portfolio: 90 Mio
Cash-Überschuß: 24 Mio
Gewinnausweis: 89 Mio

Kannst Du Zahlen irgendwie belegen?

Woher kommen die 66 Mio Kosten?
Und wie kommst Du auf die 155 Mio Neubewertung? Das entspricht einem Multiple von über 36, während Vivacon doch offenbar mit 24,7 bewertet.

[zoi2002]

Der Kurs ist schon sehr sehr enttäuschend!

[Lexis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.867.538 von Toran am 07.11.08 11:14:50

Die 66 Mio entsprechen ca. den vielfach publizierten Ankaufsfaktoren. Da kommen sicherlich noch etwas an Overhead und Strukturierung drauf.

Es wurde geschrieben, dass die 90 Mio 58% des Portfoliowertes darstellen, und sich hierauf das Rating bezieht. Hieraus ergibt sich die 155 Mio.

Die Gutachter hielten ein Multiple von 36 scheinbar für angemessen.

Mag jetzt jemand anderes ausrechnen, was es heißt wenn diese Bewertung in den Jahresabschluß übernommen wird? Ist ein nettes KGV

[Krueppl]

Das war auch mein Gedanke; Dass "kann" aber fast nicht sein;

Da Vivacon dann quasi den ganzen Restbestand deutlich höher bewerten könnte, hätten die sofort einen Bewertungsgewinn von >120 Mio€

Der Buchwert (Eigenkapital) mit einem Multiplikator von 33 läge dann irgendwo bei 19€;

Das halte ich für "etwas" ambitioniert;

Und der Markt scheint es ähnlich zu sehen;

[Lexis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.867.770 von Krueppl am 07.11.08 11:30:33

Wieso nicht? Die Gutachter und die Ratingagentur hielten es für angemessen. Und nur die Einschätzung der Gutachter hat Auswirkungen auf die Bilanz.

[Checkone]

Ich denke, selbst wenn Viva jetzt mit Multi von 33 bewerten würde, würde das dem Kurs nur begrenzt helfen, da der Markt gegenüber Buchgewinnen derzeit eher skeptisch eingestellt ist.

[superman]

Reporting on 13 Nov 2008 7 Nov 2008 11:03
Buy
Current €5.18
Target €11.00
Current price equivalent
$7.03
Market cap
€102.8m
$139.5m
52-week high/low
€17.18/€4.100
Q3 ending on 30 Sep 2008
Price perf. 1M 3M 12M
Price (€) 5.8 8.3 15.4
Absolute (%) 0.4 -39.8 -67.0
Rel market (%) 9.6 -8.9 -38.4
Rel sector (%) 8.5 -22.2 -33.1
Source: DKIB, Thomson IBES
VIVG.DE VIA GR
Research Analysts
Kai Klose
[phone]
[e-mail]

Vivacon
Preview for Q3. Focus on acquisition of ground leases
We expect that VIVACON will publish good results in the business with
retail clients. As the company is developing high-end apartments we
would assume that this segment is currently less affected by the general
downturn. We expect more further details on the recently signed
securitization of €90m which is essential in our view. Focus will also be on
the acquisition of leasehold portfolios.
Vivacon - Preview for Q3 2008
(€m) Q3 E 9M E
Revenues 40.4 118.9
retail clients 23.1 61.0
portfolio trading 0.2 1.0
rental income 8.9 30.1
leasehold payments 3.4 10.2
asset management (Curanis) 4.8 16.6
Total activities 60.7 175.1
EBIT 19.1 39.8
Pre-tax profit (EBT) 11.6 13.3
Net income before minorities 10.20 11.36
Source: Company data, Dresdner Kleinwort Research estimates
VIVACON has targeted an investment volume for ground leases of €10m for
2008. We think that the company has sufficient fire power given the credit line
from the Durch bank NIBC as well as the recently signed securitization of €90m.
We would expect an update on this issue as well as targets for 2009.
In 2009, VIVACON has to prolongate about €40m for a portfolio financing which
should be manageable in our view.
VIVACON has successfully initiated a number of new residential developments
and the demand has been high. Though this high-end segment might be a bit
less affected by the general downturn we have lowered our assumptions for
2009/2010 by 20% on average. However, VIVACON still has a sufficient order
backlog so we are less concerned.
We think that the signing of the €90m securitization recently was awaited by the
markets and it reflects the stability of VIVACON's business model. To realise the
guidance of €60m net profit it is essential that VIVACON can realise its
acquisition targets so this will be the most relevant issue in our view.
On 13 Nov also a conference call is scheduled.
Our valuation is based on EVA-valuation, peer-group comparison and return on equity.

[superman]

Aber die Grundstücke haben doch nichts mit den Flows der Erbbauzinsen zu tun. Das ist doch nur der starke Puffer der Sicherhieten dahinter. Das AAA Ratung ergibt sich aus der niedrigen Beleihgrenze.

[Krueppl]

Ja aber die Beleihungsgrenze bezieht sich auf den Marktwert der Erbbaurechte und nicht auf Grundstücke;

@Lexis
Die Ratingagenturen fanden auch AAA-CDO's für "wertvoll"; Die Auswirkung der Gutachter sollte keine Auswirkung auf die Bilanz haben; Das hat nur das DCF Modell; Und das bleibt denke ich bei 24.7

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.867.919 von Lexis am 07.11.08 11:40:06

Wieso nicht? Die Gutachter und die Ratingagentur hielten es für angemessen. Und nur die Einschätzung der Gutachter hat Auswirkungen auf die Bilanz.

Ich denke, Du verwechselst wieder den Wert der Grundstücke mit dem Wert der Erbbaurechts-Cashflows. Siehe vorherige Postings zu diesem Thema.

Nochmal aus der Ad-Hoc:
"Der sich daraus ergebende Refinanzierungsmultiple von 21,0x entspricht gemaess dem zugrunde liegenden Wertgutachten nur einem Beleihungssatz von 58% des festgestellten Marktwertes der Erbbaugrundstuecke."

Was da steht ist, dass die 90 Mio (21,0 * 4,29) 58% des Marktwertes der Erbbaugrundstücke entsprechen. Der Wert der Grundstücke hat mit dem Wert des Erbbaurechtscashflows nichts zu tun. Da die Grundstücke für 99 bzw. 198 Jahre verpachtet sind, bilanziert Vivacon zu Recht m.W. nur den Wert der Cashflows. Der Wert der Grundstücke spielt nur als Sicherheit für den Fall des Ausfalles der Cashflows eine Rolle.

Die 66 Mio entsprechen ca. den vielfach publizierten Ankaufsfaktoren.

Wäre cool, wenn es so wäre. Ich bin da aber, bis ich das schwarz auf weiß lese, skeptisch.

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.868.502 von superman am 07.11.08 12:15:43

EBIT 19.1 39.8
Pre-tax profit (EBT) 11.6 13.3
Net income before minorities 10.20 11.36

Da hätten die im vierten Quartal aber noch gut zu tun um auf die anvisierten 60 Mio Konzerngewinn zu kommen.

[buhmi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.864.013 von superman am 07.11.08 05:42:39

@Buhmi: Eine komplexe Geschichte. Ich glaub da hast Du einen Fehler. Man muss unterscheiden zwischen der Verbriefung der jeweiligen Zahlungsströme und der zugeordneten Sicherheiten, die dahinter stehen.

Hab ich doch.

Die 42% von denen du sprichst haben ja nichts mit den Zahlungsströmen zu tun und sind jetzt verplempert - sondern sind der Sicherheitspuffer der Beleihung dahinter. Vivacon hatte bei seinem Ankauf für dieses Paket eine noch höhere Sicherheitsquote.

Ja, die 42% sind nicht "verplempert", da die Erbbauzinsen noch anteilig fliessen. Sie können aber nicht mehr verbrieft werden. Damit kann der bilanzierte Gewinn nicht mehr zeitnah realisisert werden und ich würde aus diesem Grund bilanziell das Ankaufsmultiple verwenden. Gut, wenn das Ankaufsmultiple wirklich eine hohe Sicherheitsmarge beinhaltet, dann kann man auch noch ein paar Prozent draufsetzen. Insbesonders den Inflationsausgleich darf man wahrscheinlich schon draufschlagen. Aber wer weiss schon wirklich, wie hoch diese Sicherheitsmarge nun tatsächlich ist. In anbetracht der aktuellen Anleihenrenditen ist die Marge minimal, wenn nicht sogar negativ. Aber die momentanen Renditen sind wohl unnatürlich hoch.

[Checkone]

07.11.2008 13:05
WestLB senkt Ziel für Vivacon von 10 auf 6 Euro - 'Add'

Die WestLB hat das Kursziel für Vivacon (News/Aktienkurs) nach einer Verbriefung von Erbbauzinsen von 10,00 auf 6,00 Euro gesenkt, die Aktie aber auf "Add" belassen. Die Platzierung im Volumen von 90 Millionen Euro sei ein weiterer Meilenstein in der Geschichte des Immobilienkonzerns, schrieb Analyst Thomas Effler in einer Studie vom Freitag. Denn sie zeige, dass sich Vivacon sogar unter den schwierigsten Marktbedingungen selbst finanzieren könne. Allerdings reduzierte er das Kursziel aufgrund von Anpassungen an die Vergleichsgruppe.



Man sieht es offensichtlich positiv, dass Vivacon die Verbriefung gelungen ist ("Meilenstein; kann sich selbst unter schwierigsten Bedingungen selbst finanzieren"). Man muss aber trotzem das Kursziel um 40% senken, weil der Markt und die derzeitige Bewertung der Peergroup es so wollen.

Wo sind denn die Analysten hin, die die langfristigen Aussichten einer Firma anhand der Fundamentaldaten beurteilen und daraufhin einen fairen Kurs festlegen? War das nicht mal ihr Job, um Kleinanlegern die Entscheidung für oder gegen ein Investment zu erleichtern???

Man man man...

[berlusconi]

testen wir jetzt wieder die 4 Euro??

gehts diesmal drunter oder prallen wir wieder ab?

[infomi]

als Antwort auf die Verbriefung um 13% angestürzt, hmmm

manchmal ist es eben so, dass die fundamentals gar keine Rolle spielen. Die Gewichtung der allgemeinen Finanzkrise und der Peer-Group ist halt übermächtig.

Beim nächsten Absturz des Gesamtmarktes (und der kommt sicher) ist die Aktie unter 4€.

[berlusconi]

also Geld warm halten und bei 1,59 zuschlagen

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.790.706 von zoi2002 am 01.11.08 17:08:59

positiv !

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.790.762 von 1erhart am 01.11.08 17:15:46

Spiel: Vivacon gegen Finanzmarktkrise

Sieger Vivacon !

[Benson1]

Irrationale Kursentwicklungen und Unternehmenswerte, die Boards voller Basher-Zecken und Aasgeier...

es macht wirklich keinen Spaß mehr derzeit auf Basis von Value-Überlegungen investiert zu sein. Man regt sich nur auf über diese ganzen Manipulationen und hintervotzige Dummschwätzerei, um noch billiger abgreifen zu können.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.871.137 von Benson1 am 07.11.08 15:11:50

Wahre Worte! So ist es!

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.871.113 von Finanzrebell am 07.11.08 15:10:29

Na dann kann ja nix mehr schiefgehen!

[Latinl]

07.11.2008 14:44
SES Research stuft Vivacon hoch
Die Analysten von SES Research haben die Aktien von Vivacon (News/Aktienkurs) von "Halten" auf "Kaufen" hochgestuft.
Das Kursziel wurde mit 9,50 Euro bestätigt.


(© BörseGo AG 2007 - http://www.boerse-go.de, Autor: Gansneder Thomas, Redakteur)

[Finanzrebell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.871.207 von Checkone am 07.11.08 15:16:27

Die Viavacon hat auf alle Fälle Ihre Hausaufgaben gemacht. Ob die Anleger in der derzeitigen Gesamtmarktsituation das jedoch auch honorieren bleibt allerdings abzuwarten.

In ein paar Tagen sind wir ja dann alle hier wieder ein Stückchen schlauer......

[Checkone]

...die IR hat geantwortet. Aus der Antwort sind sicherlich meine Fragen gut abzulesen.

Sehr geehrter Herr ...,

vielen Dank für Ihre e-mail. Die Bilanz spiegelt den Marktwert der Erbbaugrundstücke wieder (24,7x) und ist nicht gleich dem Verbriefungsmultiple. Eine Verbriefung ist wie ein Darlehen auf die Erbbau-CF und der Verbriefungsmultiple ist eine Art "Beleihungswert". Als Analogie lässt sich ein Hauskauf heranziehen: Wenn Sie ein Haus finanzieren, was einen Wert von EUR 200.000 hat und Ihre Bank gibt Ihnen EUR 160.000 Darlehen, haben Sie einen Beleihungssatz von 80%. Sollte Ihnen die Bank nur eine Finanzierung von 60% geben, bekommen Sie EUR 120.000, wobei sich der Wert des Hauses nicht geändert hat. Ähnlich verhält es sich mit den Erbbaurechtsgrundstücken.

Der erzielte Verbriefungsmultiple von 21,0x (ist von aktuellen Kapitalmarktverhältnissen abhängig) entspricht also nicht dem Bewertungsmultiple in der Bilanz. Daher führt es auch nicht zu Abschreibungen der Erbbaucashflows. Dies wird auch unterstützt durch die Tatsache, dass der Verbriefungsmultiple 58% des zugrundeliegenden Erbbaugrundstückswertes ausmacht.


Mit freundlichem Gruß
Sven Annutsch


...macht vieles klarer, oder?! ...für mich auf jeden Fall.

[idealer]

wenn die analysten meinen ne kgv von 3 ist für ein wachsendes gesundes unternehmen fair dann sollten sie ihren job endlich an den nagel hängen anstatt hier weiter müll zu verbreiten und die aktie runterzuprügeln.

[idealer]

wenn der erzielte verbriefungsmultiple von 21 gerade mal 58% vom wert aus macht und die viva die grundstücke mit 24.7 in der bilanz hat, dann heisst das doch nur das sie sehr konservativ bilanzieren.
da schlummern noch etliche millionen allein in der bewertung der erbbaurechte

[Krueppl]

Wie aber schon geschrieben wurde bezieht sich die 58% Besicherung auf die ErbbaurechtsGRUNDSTÜCKE und nicht auf den Wert der Erbbaurechte;


Das hatte ich auch nicht richtig gesehen;

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.871.755 von idealer am 07.11.08 15:52:50

Bei 95% aller "Analysen" dieser Verbrecher-Zunft, die ich in den letzten Monaten gelesen habe, hat sich bei mir immer mehr der Verdacht erhärtet, dass die einen ganz klaren Auftrag von Oben haben, die Aktienkurse unten zu halten bzw. noch tiefer zu drücken, bis sich die finanzielle Situation der Banken für den Eigenhandel wieder entspannt hat.

Die Banken sind derzeit klamm, haben alles zu jedem Preis raushauen müssen und befürchten nun, dass ihnen die Kurse weglaufen, bevor sie sich wieder eindecken können. Daher wird auf alles geschossen, was sich bewegt. Die Begründungen für Abstufungen sind größtenteils hanebüchen und z.T. schon in die Kategorie KRIMINELL zu stecken.

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.871.905 von Krueppl am 07.11.08 16:02:38

<i>Wie aber schon geschrieben wurde bezieht sich die 58% Besicherung auf die ErbbaurechtsGRUNDSTÜCKE und nicht auf den Wert der Erbbaurechte;</i>

Aber schon auf den höhergeschriebenen, bilanziellen Wert der Grundstücke (der sich aus der Abzinsung der Cashflows ergibt)...

ErbbauRECHTE würde ja auch keinen Sinn machen, schließlich hat Vivacon diese Rechte ja nicht, sondern räumt sie den Käufern der Gebäude ein.

Viele Grüße,
Sebastian

[Checkone]

...tja - in jedem Falle reagiert der Markt nicht gerade euphorisch auf die Verbriefung. DOW, DAX etc. erholen sich zusehens, während sich Viva hartnäckig weigert wieder über 5 zu gehen.

[ichzockmichreich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.871.979 von Benson1 am 07.11.08 16:07:41

hunderprozentige Zustimmung!!!

wochenlang kommt von den ANALysten kein Sterbenswörtchen zu vivacon und dann EINEN Tag nachdem vivacon eine äußerst positive Meldung veröffentlicht, kommen Commerzbank und WestLB und senken ihr Kursziel bzw. weisen auf die schlechte peer group ein......

der zeitpunkt ist natürlich rein zufällig gewählt!!!!



ein schelm, wer böses dabei denkt.......

[boersengockel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.872.868 von ichzockmichreich am 07.11.08 17:02:11

Traurig, wer sich von so einem Mist beeinflussen lässt.
Die Begründungen für das Downgrading sind lächerlich!!!!!

Schätze, im späten Handel geht es wieder höher.

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.872.156 von lathander am 07.11.08 16:17:56

Aber schon auf den höhergeschriebenen, bilanziellen Wert der Grundstücke (der sich aus der Abzinsung der Cashflows ergibt)...

ErbbauRECHTE würde ja auch keinen Sinn machen, schließlich hat Vivacon diese Rechte ja nicht, sondern räumt sie den Käufern der Gebäude ein.


Soweit ich weiß bilanziert Vivacon Erbbaurechts-Cashflows, keine Grundstücke. Grundstücke würden auch wenig Sinn machen, weil Vivacon ja erst in 99 bzw. 198 Jahren wieder an die Grundstücke rankommt (es sei denn die Immobilienbesitzer gehen pleite und können oder wollen die Erbbaupacht nicht mehr zahlen).

Die 58% beziehen sich auf ein Gutachten über den Grundstückswert, nix bilanzieller Wert! Und der Wert der Grundstücke ergibt sich auch nicht aus der Abzinsung der Cashflows. Aus der Abzinsung der Cashflows ergibt sich der Wert der Erbpachteinkünfte.

Mal ein ganz billiges Beispiel. Ich habe zwei Grundstücke die jeweils 1 Mio wert sind. Die verpachte ich im Erbbaurecht für 99 Jahre (also für fast ewig). Beide für einen Pachtzins der mit der Inflation steigt. Im einen Fall verhandle ich sehr gut und bekomme anfänglich 100K im Jahr, im anderen Fall verhandle ich sehr schlecht und bekomme anfänglich 10K im Jahr. Der Wert der Grundstücke verändert sich dadurch natürlich nicht. Die sind immer noch gleichviel wert. Der Wert der von den Grundstücken generierten Cashflows unterscheidet sich aber natürlich erheblich.
Vivacon bilanziert selbstverständlich den Wert der Cashflows. Bitte werft das nicht mit dem Grundstückswert durcheinander. Der dient nur als Ausfallsicherheit für die Cashflows.

[Toran]

Nochwas, meines Erachtens könnten sie durchaus auch den Grundstückswert bilanzieren. Müssen ihn halt auf 99 bzw. 198 Jahre abdiskontieren. Bei einem Grundstückswert von 1 Mio jetzt, der Annahme, dass sich die Grundstückspreise in den nächsten 100 Jahren nicht verändern und einem Zins von 5% gäbe das abdiskontiert auf 99 Jahre immerhin rund 8000 Euro *g* .

Ist halt mit einer gewissen Unsicherheit behaftet, denn wer möchte schon den Wert eines Grundstückes in 100 Jahren abschätzen.

[Krueppl]

Wie war das mit den "dummen" Indianern die 35 Kg Silber für die ganze Insel Manhatten bekommen haben;

Hätten die das zu 5% angelegt könnten die heute den ganzen Staat New York kaufen

[boersengockel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.873.340 von Toran am 07.11.08 17:32:29

Klar, die Grundstückpreise bleiben stabil. Ich zahle ja auch jetzt die Grundstückspreise von 1908 (natürlich inflationsbereinigt ?!?!)

[BeeBob77]

Vivacon kaufen

07.11.2008
SES Research

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klinger, Analyst von SES Research, stuft die Vivacon-Aktie (ISIN DE0006048911 / WKN 604891) von "halten" auf "kaufen" hoch.

Vivacon habe Erbbauzinsen in Höhe von EUR 4,29 Mio. im Rahmen einer AAA-Verbriefung über EUR 90 platziert. Der Refinanzierungsmultiplikator von 21x liege nur geringfügig unter den Multiplikatoren der beiden letzten Verbriefungen in 2006. Die Laufzeit betrage sieben Jahre.

In einem Wertgutachten von Oliver Wyman seien die Erbbaugrundstücke mit einem Wert von EUR 155 Mio. bzw. dem 36-fachen jährlichen Zinsstrom bewertet worden, was den Bewertungen der früheren Verbriefungen entspreche.

Die Verbriefung sei aus folgenden Punkten positiv zu werten: Vivacon habe es in einem sehr schwierigen Finanzmarktumfeld geschafft, die Verbriefung zu guten Konditionen zu platzieren. Der Mittelzufluss in Höhe von EUR 90 Mio. verbessere die Finanzierungssituation deutlich. Neben der Rückführung kurzfristiger Verbindlichkeiten dürften weitere Erbbaugrundstücke angekauft werden. Die Bewertung der Erbbaugrundstücke zum 24,7-fachen werde durch das Gutachten (36x) mehr als unterlegt. Die Validität des Geschäftsmodells werde unterstrichen. Die beim Direktankauf von Erbbaugrundstücken und beim Immobilienverkauf im Erbbaurecht generierten Wertzuschreibungen würden in Cash umgewandelt.

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Die Verbriefung habe keine Auswirkung auf die GuV.

Vor dem Hintergrund eines derzeitigen Realzinses von ca. 1,25% (EZB Leitzins 3,25% -2% Inflation) erscheine die Bewertung der Erbbaugrundstücke laut Gutachten, die einem Diskontierungszins von 2,8% entspreche, plausibel. Zumal die Entwicklung der Erbbauzinsen an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sei. Erbbauzinsen seien somit faktisch eine inflationsgesicherte Rente.

Bis zum Jahresende sei mit dem Ankauf von weiteren Erbbaugrundstücken zu rechnen. Auch wenn die Gefahr der Reduzierung der Guidance für 2008 bestehe, wäre der Einfluss auf die Werteinschätzung gering, da die Substanzwertbetrachtung dominiere.

Vor diesem Hintergrund sei die Transaktion ein deutlicher Beleg für die Werthaltigkeit der Erbbaugrundstücke und des Geschäftsmodells. Als wesentliches Asset würden die Erbbaugrundstücke mit dem 24,7-fachen jährlichen Erbbauzins bewertet, was durch den berücksichtigten Risikopuffer deutlich unter dem Wert der Gutachten liege. Unter der Annahme dieses Multiplikators und Berücksichtigung eines Abschlags auf den Handelsbestand werde das Kursziel auf Basis des Buchwertes weiterhin bei EUR 9,50 gesehen.

In Anbetracht der reduzierten Unsicherheit bei der Bewertung der Erbbaugrundstücke und des deutlich reduzierten Kursniveaus wird das Rating der Analysten von SES Research für die Vivacon-Aktie von "halten" auf "kaufen" angehoben. (Analyse vom 07.11.2008) (07.11.2008/ac/a/nw)

[no_brainer]

07.11.2008 Commerzbank: "Reduce" und einem Kursziel von 5 Euro
07.11.2008 SES Research: auf "Kaufen" hochgestuft. Das Kursziel mit 9,50 Euro bestätigt.
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2008-11/12286231…
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2008-11/12285786…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2008-11/12286231…
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2008-11/12285786…
Fazit: 90% aller Aktienanalysen sind das Papier nicht Wert, auf dem sie geschrieben werden ...
http://www.mastertraders.de/trading-depot/?p=1184

[no_brainer]

Ein Käfig voller Nnarren (La Cage aux Folles):
kursziele WESTLB Effler, Thomas
07.11.08 6,00 EUR bei Kurs 5,12 EUR
17.07.08 10,00 EUR bei Kurs 6,65 EUR
14.05.08 22,00 EUR bei Kurs 11,10 EUR
Trivialkomödie, deren Lacher fast ausschließlich auf Kosten der vorgeführten Aktien gehen

[idealer]

Commerzbank setzt Vivacon mit 'Reduce' fort.....
....Wertberichtigungen und die hohen Wachstumsziele könnten den Kurs jedoch weiter unter Druck setzen.

wenn ich so einen scheiss lese könnt ich nur noch kotzen.
die hohen wachstumsziele könnten den kurs aber auch nach oben treiben,wenn sie eingehalten werden.

[idealer]

und was für wertberichtigungen soll es da geben?
bei der viva steht alles zum einkaufspreis in den büchern......

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.877.149 von idealer am 07.11.08 22:37:38

...ja - die fand ich auch richtig schlecht. Frag mich, was die da analysiert haben. Das hört sich eher an wie ein Standardtext, mit dem jeder was anfangen kann in der Krise, und deshalb veröffentlicht man ihn mal.

In der Commerzbank Analyse zu IVG stand wenigstens schon was von "Eine Stabilisierung des Finanzmarktes brächte jedoch ein signifikantes Aufwärtspotenzial mit sich". Auch diese Analyse war übrigends ziemlich schlecht.

Frag mich echt wofür die ihr Geld kriegen, wenn die noch nicht mal die Firmenseite im Internet googlen können, um sich auf den neuesten Stand zu bringen.

Echt so schlecht!!!

[superman]

Ja die Anaylsten leisten katastrophale Arbeit. Mir föllt auch immer mehr auf, daß gar nicht mehr mit den Unternehmen gesprochen wird und man nur irgendwas daherlabert - ob das stimmt oder nicht. Das Schlimmste ist wenn der Andere wenig wert ist dann bist das Du auch - so das Totschlagargument. Das wäre wie wenn mein Nachbar mit seinem Auto einen Unfall baut und meins dadurch weniger Wert wird. Haarsträubend. Wenn Vivacon 60 Mio€ schafft ist es ein absolutes Ausnahmeunternehmen - und die schaffen das!

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.877.149 von idealer am 07.11.08 22:37:38

Und warum kann man dann keine Wertberichtigung vornehmen. Der Wert einer Immobilie richtet sich doch nicht nach dem Einkaufspreis. Das heisst er kann genauso nach unten angepasst werden und damit wertberichtigt werden.

Mehr möchte ich zu dem ganzen Theater hier nicht sagen. Bin im übrigen seit gestern wieder investiert. EK zu 4,89

Es kann aber sein dass ich diesen Wert irgendwann berichtigen muss.

Wünsche allen ein schönes WE

[idealer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.880.603 von 1erhart am 08.11.08 08:03:08

weil die viva mit ihren immos im bestand richtig fette mieteinahmen kassieren, sie ihren bestand optimieren,weiterentwickeln, sanieren.
warum also soll da eine wertberichtigung nach unten erfolgen, das ist an den haaren herbeigezogen.wenn überhaupt könnten sie höher bewerten, aber das ist nicht die strategie von viva. es wird immer sehr konservativ bilanziert.das unterscheidet die viva von der breiten masse die jahrelang mit höheren bewertungen anstatt mit neuen ideen und inovationen fette gewinne ausgewiesen haben und jetzt bluten.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.880.603 von 1erhart am 08.11.08 08:03:08

...wenn Vivacon seine zum Einkaufspreis bilanzierten Immobilien wertberichtigen muss, dann sitzen die, die Buchgewinne bilanziert haben, aber ganz schön in der Klemme.

Dann ist deren Eigenkapital aber ganz schnell weg und die Banken klopfen an die Tür. Eine Art Weltuntergangsszenario. Ich glaube eher nicht an den Weltuntergang.

Gesetzt den Fall natürlich, dass jeder gleich clever war beim Einkauf.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.881.284 von idealer am 08.11.08 09:46:37

Ich habe gar nichts an den Haaren herbeigezogen. Ich habe nur eine Frage gestellt ob es nicht möglich wäre dass eventuelle Berichtigungen vorgenommen werden. Denn der Wert einer Sache kann sich genauso ändern.

Ich sage dir nur ein Beispiel. Schräg gegenüber von meinem Haus wurde vor 5 Jahren ein anderes Haus verkauft. Der Preis ist allgemein bekannt. Heute wird das Haus zum zweitenmal verkauft. Trotz neuem Dach, komplett neuer Heizung bekommst du das Haus momentan billiger als vor 5 Jahren.

Und wie gesagt ich habe nur auf ein anderes Posting die Frage gestellt. Denn es gibt welche die sind sich ja immer sicher. Es gibt welche die behaupten sogar dass viva die 60 Mio Gewinn 2008 schaffen wird.

Ich glaube nicht dass man dies schaffen wird. Aber ich schreibe auch ich GLAUBE und nicht ICH BIN MIR SICHER.

[idealer]

ja leider ist das somit den analysten.......
die stecken alle in einen sack und hauen drauf, egal ob man unschuldig ist oder nicht,ob man solide gewinne macht oder nicht.
würd mir wünschen das die viva zu den 60mio noch ne schippe drauflegen könnte, um denen mal ihr maul zu stopfen.
es wird langsam zeit das,das geschäftsmodell der viva kapiert wird und sie nicht mit dem rest der branche in einen sack gesteckt wird und prügel bezieht.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.881.284 von idealer am 08.11.08 09:46:37

Aber ausser dir und vielleicht noch dem einen oder anderen weiss das anscheinend niemand.

[idealer]

.....die haben erbaugrundstücke die mit dem 24 fachen in den büchern stehen obwohl sie das 36 fache wert sind laut gutachter.
jetzt musst du mir mal erklären warum die eine wertberichtigung vornehmen sollen.
und genauso GLAUBE ICH das die immobestände genauso konservativ bewertet sind.

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.881.671 von idealer am 08.11.08 10:44:23

die haben erbaugrundstücke die mit dem 24 fachen in den büchern stehen obwohl sie das 36 fache wert sind laut gutachter.

Ich denke immer noch, dass die Gutachter Grundstücke bewertet haben und in Vivacons Büchern Erbpacht-Cashflows bilanziert sind. Bislang hat mir niemand das Gegenteil plausibel gemacht.

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.881.566 von idealer am 08.11.08 10:30:11

die stecken alle in einen sack und hauen drauf, egal ob man unschuldig ist oder nicht,ob man solide gewinne macht oder nicht.
Das Schlimmste ist wenn der Andere wenig wert ist dann bist das Du auch - so das Totschlagargument. Das wäre wie wenn mein Nachbar mit seinem Auto einen Unfall baut und meins dadurch weniger Wert wird.

So wird das jeden Tag mit Millionen Bundesbürgern gemacht, das nennt sich Scoring.

Sehts mal so, wenn das Unternehmen nach wie vor unterbewertet ist, könnt ihr weiter zu günstigen Preisen einsteigen.

[zoi2002]

Mädels Erbau hin und her die Kursziele sind seit gestern um 50% nach unten geschraubt werden die Frage aller Fragen ist

" WIRD DAS UNTERNEHMEN DIE KRISE ÜBERLEBEN"??

-Wenn man keine KRedite mehr gibt

-Wenn sie keine Immos mehr verkaufen

Soll ich verkaufen oder nicht?

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.883.907 von zoi2002 am 08.11.08 15:30:38

-Wenn man keine KRedite mehr gibt

-Wenn sie keine Immos mehr verkaufen

Blödsinn! Es gibt Kredite und es werden auch Immobilien verkauft.
Kreditzinsen sind wieder stark rückläufig.
Reines Panikgeschiebe! Kein Wunder, dass dabei der Kurs im Keller ist.

[Newlink]

Ich weiss nicht was ihr habt läuft doch alles nach Plan wir haben in dieser Woche gut performt und wer kurzfristig zockt hatte die Chance 50% Gewinn mitzubehmen. Von 4€ auf fast 6€. Es dürfte im ideal Fall in den nächsten Tagen eine Test der 4€ kommen und sollte diese Marke halten, hätten wir doch schon einen super Boden in diesem Bereich auf Tagesbasis. Aber irgendwie glaube ich nicht daran das wir die 4€ sehen denn die Zahlen kommen in der nächsten Woche und diese dürften doch positiv ausfallen zumindestens sollte alles bis auf eine Pleite eingepreist sein.

Ich sach mal 6€ und ne Schippe drauf bis nächsten Freitag wäre keine grosse Überraschung.

[boersengockel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.885.774 von Newlink am 08.11.08 19:38:37

Eventuell helfen hier auch einmal die Kennzahlen des Unternehmens:

Ausgewiesenes EK am 31.12.07: 238 Mio Euro
G+V 2007 nach Steuern: 56,2 Mio
Bisher kommunizierter Gewinn für 2008: 60 Mio Euro

Ausstehende Aktien: 19,4 Mio
MarketCap: 94,86 Mio Euro

Selbst eine Halbierung des EK´s oder ein Gewinnrückgang auf 20 oder 30 Mio würden den derzeitigen Wert m. E. immer noch mehr als rechtfertigen.

[mani40]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.886.038 von boersengockel am 08.11.08 20:17:53

Ausgewiesenes EK am 31.12.07: 238 Mio Euro
G+V 2007 nach Steuern: 56,2 Mio
Bisher kommunizierter Gewinn für 2008: 60 Mio Euro


Das ergäbe einen Kurswert von umgerechnet 12 EUR (238 Mio / 19,8 Mio). Der kommunizierte Gewinn entspräche einer EK-Verzinsung von 25% ... was will man mehr?

[emovere]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.887.289 von mani40 am 08.11.08 23:58:19

Und eine Gewinnrendite vom 33%!!! Einfach Super!!!

[Krueppl]

Wieso Gewinnrendite von 33%?

Gewinn = ~3 Euro / Kurs 4.89 = 61,2%

[zoi2002]

Ja sehr gute Argument KGV, KUV das Konzept ist sehr gut aber wenn die Aktie nicht steigt dann bringt das alles nichts...
Der Punkt ist wenn in den nächsten 6 Monaten eine Allianz von 60 auf 100 geht aber Vivacon von 5 auf 7 und wir unser Geld in Vivacon platziert haben dann ist es schon eine Fehlinvestition!

[emovere]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.892.041 von Krueppl am 09.11.08 14:56:02

Stmmt's!!! Noch besser!!!!!!!!!!!

[Krueppl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.892.483 von zoi2002 am 09.11.08 16:00:25

Fundamentalkennzahlen funktionieren nicht über so kurze Zeiträume;

Solle sich der Gewinn bei Vivacon als "werthaltig" beweisen, könnte sich das Unternehmen in 3 Jahren selbst vom Markt kaufen;

Ich tätige keine Investition auf Sicht von 2 Jahren; Natürlich verkaufe ich manchmal sogar schon in kürzeren Zeiträumen - aber ich bin mir bewusst, dass es manchmal Jahre dauert bis die Börse "fundamental" getrieben wird.

"In the short run the market is a voting machine - in the long run a weighting machine"

Und zu allerletzt: Das Geschäftsmodell von Vivacon öffnet Missbrauch Tür und Tor (Stichwort Earnings Smoothing); Nur weil sie es vielleicht noch nicht gemacht haben, heisst das nicht, dass sie es nicht machen könnten. Dessen sollte man sich immer bewusst sein.

[Checkone]

...ich sag mal, 20 Mill. Gewinn in Q3 müssen mindestens ausgewiesen werden, sonst glaubt weiterhin niemand an die 60 Mill. Gewinn für 2008.

[BeeBob77]

Vivacon kaufen (Close Brothers Seydler Research AG)


Rating-Update:

Frankfurt (aktiencheck.de AG) - Der Analyst von Close Brothers Seydler Research, Dieter Hein, stuft die Aktie von Vivacon (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) weiterhin mit dem Rating "buy" ein. Das Kursziel werde von zuvor 12,30 Euro auf nun 9 Euro gesenkt. (07.11.2008/ac/a/u) Analyse-Datum: 07.11.2008

Analyst: Close Brothers Seydler Research AG
KGV: 1.9
Rating des Analysten: kaufnen


Quelle:aktiencheck.de 10/11/2008 09:24

[Checkone]

...wow - fette Abschreibungen bei CRE, und das obwohl die dieses Jahr noch 55 Mill. in Sanierungsarbeiten gesteckt haben. Ich glaube, im letzten Jahr standen die beim NAV bei 19 oder so. Jetzt noch bei 11,xx. Also ca. 40% abgewertet...

...hoffentlich hat Viva seine Immobilien günstig eingekauft. Sonst gibts ne Überraschung...

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.882.453 von Toran am 08.11.08 12:22:54

die haben erbaugrundstücke die mit dem 24 fachen in den büchern stehen obwohl sie das 36 fache wert sind laut gutachter.

Ich denke immer noch, dass die Gutachter Grundstücke bewertet haben und in Vivacons Büchern Erbpacht-Cashflows bilanziert sind. Bislang hat mir niemand das Gegenteil plausibel gemacht.

Das ist doch ein und dasgleiche! Der Wert eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist nicht mit dem Wert eines unbelasteten Grundstücks vergleichbar. Daher wird er über das Cashflowverfahren geschätzt - Wert der erwarteten Erbbauzinsen, optional plus Wert des unbelasteten Grundstücks in 100 Jahren.

Wenn Vivacon oder seine Analysten vom Wert der Erbbaugrundstücke sprechen, dann meinen sie nicht den Wert, den ein hypothetisches unbelastetes Grundstück hätte, sondern den Wert des belasteten Grundstücks, den sie per DCF abschätzen.

Daher auch die Multiplikatorzahlen, die sich im Geschäftsbericht in der DCF-Ecke genau so wiederfinden.

Viele Grüße,
Sebastian

[idealer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.899.535 von lathander am 10.11.08 10:27:59

danke für die erklärung.......

[zoi2002]

Die Aktie wird abverkauft und das bei so einem Tag! Hoffentlich haben die uns keine faule Eier reingelegt :-(

[zasselo]

statt einem eventuellen anstieg vor den zahlen haben wir nun dank der cre-meldung mit sinkenden kursen zu kämpfen

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.899.535 von lathander am 10.11.08 10:27:59

Wenn Vivacon oder seine Analysten vom Wert der Erbbaugrundstücke sprechen, dann meinen sie nicht den Wert, den ein hypothetisches unbelastetes Grundstück hätte, sondern den Wert des belasteten Grundstücks, den sie per DCF abschätzen.

Nimms mir nicht übel, aber hast Du dafür Belege? Wenn Vivacon den Wert der Grundstücke schätzen lässt um die Höhe der Absicherung für den Fall des Ausfalls der Erbpachtcashflows nachzuweisen, dann reden wir nämlich sehr wohl über den Wert des unbelasteten Grundstücks.

Ich verstehe Deine Argumentation, die Frage der Fragen ist aber, wofür die Gutachten gemacht wurden und was begutachtet wurde: Der Wert der unbelasteten Grundstücke (Sicherheit für den Erbpachtcashflow) oder der Wert der Erbpachtcashflows (bilanzieller Wert der Grundstücke). Man müsste mal die IR fragen...

[Chewix]

Long zu 4,89, Tradingziel 5,40-5,60, spätestens am Donnerstag stehen wir meiner Meinung nach bei 6,50-7,50 Euro. Die Zahlen sollten sehr guta usfallen. Bin long

[Chewix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.901.609 von Chewix am 10.11.08 13:30:29

Zahlen am 13.11.!!!!!

Strong buy auf diesem Niveau, KGV von 1,9 ist lächerlich niedrig

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.901.519 von Toran am 10.11.08 13:22:02

Ich verstehe Deine Argumentation, die Frage der Fragen ist aber, wofür die Gutachten gemacht wurden und was begutachtet wurde: Der Wert der unbelasteten Grundstücke (Sicherheit für den Erbpachtcashflow) oder der Wert der Erbpachtcashflows (bilanzieller Wert der Grundstücke)

Wie wäre es anfangs mit einem Plausibilitätsargument. Uns geht es doch darum, was in den kürzlichen Meldungen/Analysen mit dem Wert eines Erbbaugrundstücks gemeint war.

Laut SES Research hat der Wertgutachter die Grundstücke mit dem 36-Fachen des Zinsstroms bewertet. Wäre dies der Wert des unbelasteten Grundstücks, hätte Vivacon mit seiner Verpachtung ein sehr schlechtes Geschäft gemacht, da die Verzinsung des verpachteten Grundstücks gegenüber seinem vorherigen (unbelasteten) Wert nur 2,77% betrüge.

Zudem wird dieser Bewertungsfaktor im gleichen Text direkt mit dem (mit Sicherheitsabschlag versehenen) Bewertungsmultiple 24,7 für die Vivacon-Bilanzierung der Grundstücke (anhand Cashflow) verglichen. Würde Vivacon die Erbbaurechtsgrundstücke schlechter bilanzieren als sie es ohne die Pacht könnten, hätten sie durch die Schaffung der Erbpacht kein Arbitragegeschäft gemacht (Höherschreibung des Grundstückswerts von unbelastet/Marktpreis auf belastet/Cashflow). Diese Höherschreibung ist aber der ganze Witz des Erbpacht-Geschäftsmodells.

Die 58%ige Besicherung der Verbriefung ergibt sich genau aus der Faktor-36-Bewertung der Grundstücke zu 155 Mio versus 90 Mio Nennwert der Verbriefung. 21 / 36 = 90M / 155M = 58%

Viele Grüße,
Sebastian

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.901.799 von Chewix am 10.11.08 13:48:47

hoffentlich kommen gute Zahlen - damit der Kurs zurückgehen kann

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.901.889 von lathander am 10.11.08 13:56:20

Wie wäre es anfangs mit einem Plausibilitätsargument.

Ich hab die IR angeschrieben. Ich werds Euch wissen lassen, wenn und wie sie antworten.

[Chewix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.902.167 von infomi am 10.11.08 14:21:59

Es gibt ein Gap zu schließen, bei 7 Euro.
Ich gehe von guten zahlen aus, denke dass wir diese Woche diesen Gap schließen

[berlusconi]

Wann kommen die Zahlen???

[superman]

EZB kommt mit einem sensationellen Tender von 3 und 6 Monaten bei 3.25%!!!!! und voller Tuteilung an den Markt. Die Fahrt des Moneymarketcrashes wird sich nochmal deutlichst beschleunigen!

[Chewix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.902.860 von berlusconi am 10.11.08 15:15:45

13.11.

sie werden alle erfreuen, denke ich.
Strong buy KZ 10 Euro

[superman]

Salopp setzt Vivacon auf kaufen mit fairem Wert 19€! Positive Überraschung bei der Verbeiefung sollte es ermöglichen Schulden zu tilgen und weitere Erbbau Portfolios anzukaufen

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.109 von superman am 10.11.08 16:54:41

Die einen schreiben 19 Euro, die anderen schreiben 5 Euro... sind denn hier nur noch Unfähige, Geisteskranke und korrupte Betrüger unterwegs in diesen Banken!?

[idealer]

endlich mal ein analyst der halbwegs fair bewertet
jetzt will ich dieses jahr noch drei gute news von der viva lesen
1. ein gutes dritte quartal
2.der geplante zukauf von erbbaurechte für bis zu 10 mio
3. vieleicht noch ein portfolioverkauf
sollte doch machbar sein oder?

[Benson1]

Commerzbank belässt Vivacon auf 'Reduce' - Ziel 5 Euro

Die Commerzbank hat die Einstufung für Vivacon (News/Aktienkurs) vor Quartalszahlen auf "Reduce" mit einem Kurzsiel von 5 Euro belassen. Der Druck auf das Geschäftsmodell bleibe angesichts sinkender Immobilienpreise und einer schwierigen Verkaufssituation erhalten, schrieb Analyst Lukas Paul in einer am Montag vorgelegten Studie. Für das Gesamtjahr dürfte ein Verlust anfallen. Das positive dritte Quartal ändere nichts an seinen generellen Bedenken, so Paul weiter.



Was hat dieser Wicht für Drogen genommen, als er das verzapft hat!? Bzw. sollte ich besser Fragen, wieviele Scheine waren in dem Kuvert, das man ihm dafür zugeschoben hat...? Es ist einfach nur ein Witz.

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.713 von Benson1 am 10.11.08 17:35:38

Das zeugt doch nur davon, dass sich der Bursche nicht mal ansatzweise mit Vivacon auseinandergesetzt hat.
Eine Schande für die Commerzbank !!

[superman]

Ich fürchte er hat Commerzbank und Vivacon verwechselt

[superman]

Mich wundert, dass er nicht geschrieben hat weil IVG bei 5 Euro steht und Deutsche Wohnen bei 5 muss Vivacon auch bei 5 stehen. So wird doch zur Zeit analysiert

[idealer]

was ist der unterschied zwischen einen kleinen verbrecher und einen grossen verbrecher?
der kleine überfällt die bank, der grosse arbeitet für sie.......

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.109 von superman am 10.11.08 16:54:41

ist die Analyse von heute? kannst du die reinstellen?

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.917 von superman am 10.11.08 17:49:41

Vielleicht ist er ja auch nur mit Ypsilanti verwandt. Da kann man schon mal die Richtung verwechseln.

[superman]

s. unten

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.803 von V-12 am 10.11.08 17:41:17

"Für das Gesamtjahr dürfte ein Verlust anfallen..."

...hier wurden offensichtlich ANALysten-Satzbausteine per Zufallsgenerator zusammengewürfelt!

Hat der sich mal die letzten Quartalsberichte und die Aussagen des Managements angeschaut??? 60 Mio Gewinn stehen im Raum... von mir aus auch 50 oder 40 Mio... aber WIE kommt dieser Totalversager auf einen Verlust!???

Solchen Lachnummern gehört fristlos gekündigt und auf alle Zeit Berufsverbot erteilt. Danach Schadenersatzklagen und Knast!

[superman]

Du meinst Salopp? Mom...

10.11.2008 16:44
Sal.Oppenheim belässt Vivacon auf 'Buy' - Fairer Wert 19 Euro
Sal.Oppenheim hat die Empfehlung für Vivacon (News/Aktienkurs) vor Quartalszahlen auf "Buy" bei einem fairen Wert von 19 Euro belassen. Die Ankündigung, Erbbauzinsansprüche zu platzieren, sei vor dem Hintergrund des schwierigen Umfelds für ein solches Geschäft eine positive Überraschung gewesen, schrieb Analyst Thomas Rothäusler in einer Studie vom Montag. Das Geschäft ermögliche Vivacon, Schulden zurückzuzahlen und weitere Erbbaurecht-Portfolios zu erwerben.

AFA0090 2008-11-10/16:43

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.713 von Benson1 am 10.11.08 17:35:38

5€ das macht Sinn - und wenn der Kurs noch auf 2,5€ zurückgeht kann man seinen Einsatz sogar verdoppeln, dann stimmt sogar der Titel des threads: 100% Chnace mit Ansage!

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.905.028 von Benson1 am 10.11.08 17:57:25

....und welche Verkaussituation wird er denn gemeint haben ?
Ist ihm möglicherweise entgangen, dass sich Vivacon aus dem Portfoliohandel zurückgezogen hat ?

[goodplayer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.713 von Benson1 am 10.11.08 17:35:38

..woher kennt der Analyst Lukas Paul von der Commerzbank denn schon den Zwischenbericht III.Quartal, welcher erst am 13.11.2008 veröffentlicht wird???

[_Dagobert_]

1. sollte es bekannt sein, dass Analysten öfter falsch als richtig liegen.
2. Analysten bei den Banken sind meistens Berufseinsteiger, die man noch nicht an die richtigen Arbeiten heranlassen will.
3. verfolgen die Banken mit ihren Analysen oft die eigenen Interessen.
4. der Typ von der Commerzbank hat keine Ahnung.

[Latinl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.906.228 von _Dagobert_ am 10.11.08 19:58:49

1.stimme dir zu, die können es drehen und wenden wie sie wollen und schwimmen eh nur mim strom
2.yes
3.stimmt, pakete sammeln und dann verramschen bzw. ihre os hedgen damit sie ja nicht zu viel verlieren
4. ich hoffe es ( siehe 2)

[zoi2002]

Also 19 Euro der eine 5 Euro der andere..die sind echt witzig die Typen!!
Danke für das reinstellen - wie kann man so daneben liegen? ich denke es sind vielen die das Model nicht verstehen obwohl es an sich nicht so schwierig ist..

[Chewix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.904.689 von idealer am 10.11.08 17:33:46

Wir machbar sein. Meiner Ansicht nach werden die Zahlen erstklassig. DIese Woche sollten mind. 25 % Kursplus möglich sein. Der Analyst der Commerzbank macht eine absolut schlechte Arbeit und wird nicht ernstgenommen. Strong buy. Fair Value 15-20 Euro. Dies entspricht ein KGV von 6-8

[Latinl]

Christ steigt bei Nordaktienbank ein
6. August 2008, 01:45 Uhr
Ex-HCI-Chef will auch in der Immobilienbranche weiter investieren
Der frühere HCI-Chef Harald Christ hat sich in die Nordaktienbank AG eingekauft. Wie die Christ Capital AG, Christs Beteiligungsgesellschaft, gestern mitteilte, wurden Ende Juli 10,4 Prozent des Hamburger Geldhauses erworben

"Wir wollen die positive Entwicklung der Bank mit unserem Netzwerk, unseren Verbindungen und unserer Erfahrung verstärken", sagte Christ der WELT. Das Institut mit Sitz in den Hohen Bleichen hat sich auf die Vermögensverwaltung anspruchsvoller Privatkunden und auf Firmenkundengeschäft für mittelständische Unternehmen spezialisiert. Es ist nicht die erste Finanzbeteiligung für Christ, der zuletzt Generalbevollmächtigter der WestLB-Tochter Weberbank und Bereichvorstand für das Privatkundengeschäft der WestLB gewesen ist. Anfang Juli kaufte Christ 15 Prozent der BIW Bank, die dem Finanzvertrieb Aragon gehört.

BIW wickelt Wertpapiergeschäfte für Online-Banken ab. Der Kaufpreis soll 12 Millionen Euro betragen haben. An Aragon ist wiederum HCI mit 25 Prozent beteiligt. "Ich engagiere mich in den Bereichen, von denen ich etwas verstehe", sagte Christ. Neben Finanzdienstleistungen seien das die Schifffahrtsbranche und Immobilien. Ende Juli hat er seine Beteiligung an der Wohnungsgesellschaft Westgrund aus Remscheid auf fünf Prozent oder etwa zwei Millionen Euro erhöht. Christ hält den Zeitpunkt für günstig, weil die Aktienkurse deutscher Immobilienkonzerne sehr stark gefallen seien. Auch der Börsenwert von Westgrund hat sich in einem guten halben Jahr halbiert.

Christ bekundete auch Interesse an den Kölner Immobilienkonzernen Colonia Real Estate und Vivacon. In den nächsten drei Jahren wolle er etwa 100 Millionen Euro investieren. Zudem ist Christ unter anderem über die Krämer & Christ GmbH in der Schifffahrt investiert. Das im Oktober 2007 mit dem Hamburger Reeder Peter Krämer gegründete Gemeinschaftsunternehmen schüttet ein Viertel der Gewinne für soziale Zwecke aus.

Mit strategischen Partnern habe Christ Capital rund 400 Millionen Dollar in Bulker- und Containerschiffe investiert, sagte Christ. Auch an der Norddeutschen Affinerie ist der 36-Jährige über seine Christ Capital AG mit rund einem Prozent beteiligt. stm

[Chewix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.906.627 von Latinl am 10.11.08 20:50:15

Sollte es zum Einstieg von Christ in Vivacon eine Meldung geben explodiert der Kurs auf über 10 Euro

[Chewix]

Wenn Christ nach seinem Investment in die Westgrund-Aktie von Interesse an Colonia und Vivacon spricht, dann ist der Weg nicht allzu weit: Zweitgrößter Aktionär der Westgrund ist mit 22 % Marc Leffin. Dieser ist zugleich Aufsichtsratschef der Vivacon und hält 8 % der Vivacon-Aktien.

[Chewix]

Wenn Christ nach seinem Investment in die Westgrund-Aktie von Interesse an Colonia und Vivacon spricht, dann ist der Weg nicht allzu weit: Zweitgrößter Aktionär der Westgrund ist mit 22 % Marc Leffin. Dieser ist zugleich Aufsichtsratschef der Vivacon und hält 8 % der Vivacon-Aktien.

[obebo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.906.228 von _Dagobert_ am 10.11.08 19:58:49

1. sollte es bekannt sein, dass Analysten öfter falsch als richtig liegen.
2. Analysten bei den Banken sind meistens Berufseinsteiger, die man noch nicht an die richtigen Arbeiten heranlassen will.
3. verfolgen die Banken mit ihren Analysen oft die eigenen Interessen.
4. der Typ von der Commerzbank hat keine Ahnung.

5. verfolgen auch Geschäftsführer ihre eigenen (Unternehmens-)interessen
6. sollte deshalb bekannt sein, auf Fakten zu warten und nicht bloßen Versprechen auf bestimmte Gewinnhöhen zu vertrauen

[superman]

Immobilien Zeitung Nr. 39-40 vom 02.10.2008 Seite 71

FOKUS NORDRHEIN-WESTFALEN

HOCHWERTIGES WOHNEN IM RUHRGEBIET

Vorurteilsfreie Zusammenarbeit ist gefordert

Michael Ries

Ob in Hamburg, Berlin oder Mülheim an der Ruhr: Wenn in innerstädtischen Lagen - und dies idealerweise am Wasser - neuer Wohnraum im High-End-Bereich entsteht, dann ist die Nachfrage da. Unser Unternehmen ist an allen drei genannten Standorten und darüber hinaus bundesweit präsent. Daher können wir aus der Praxis bestätigen: Der Markt für Angebote im gehobenen Wohnbereich ist fast überall in Deutschland vorhanden - und er wächst. Der Grund hierfür ist vor allem die Renaissance des innerstädtischen Wohnens. Die Menschen zieht es wieder in die Städte. Individuelles Wohnen ist dabei besonders gefragt - beispielsweise in historischen Gebäuden.

Adelspalais, Priesterseminar und AOK-Zentrale sind im Angebot

Die Vivacon beschäftigt sich seit 1997 mit der Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien im Erbbaurecht. Unser aktuelles Projektierungsvolumen im Wohnungsbau liegt bei gut 400 Mio. Euro, davon befindet sich mehr als die Hälfte in Berlin. Die Luisenstadt ist hier unser derzeit größtes Projekt: Die unter Denkmalschutz stehende ehemalige AOK-Zentrale in Berlin-Mitte wird revitalisiert, und es werden dort aus Alt- und Neubau auf rund 26.000 m2 Wohnungen errichtet.

Eine anderes Beispiel für eine Revitalisierungsmaßnahme: Im Zentrum von Mainz wandeln wir das ehemalige Adelspalais Dalberger Hof in etwa 50 Maisonette- und Loft-Wohnungen rund um einen barocken Innenpark um. Oder wir bauen Am Clarenbach in der Bestlage Kölns neue hochwertige Eigentumswohnungen. Ein weiteres Projekt ist das ehemalige Priesterseminarhaus Marianum in Neuss, das einmal 70 Wohnungen beherbergen wird.

Im Ruhrgebiet allerdings sind wir mit nur einem Projekt vertreten. Im Jahr 2006 haben wir das ehemalige Stadtbad in Mülheim an der Ruhr erworben. Das Gebäude aus der Belle Epoque steht unter Denkmalschutz und liegt direkt am Ufer der Ruhr. Durch Revitalisierung der historischen Bausubstanz werden aus dem ehemaligen Schwimmbad 41 hochwertige Eigentumswohnungen.

Zusätzlich entsteht ein Erweiterungsbau, der Platz für weitere 24 Wohnungen bietet. Die Lage direkt an den Ufern der Ruhr, die Nähe zur Innenstadt sowie das nahe Gelände der Bundesgartenschau sind weitere positive Aspekte des Palais am Stadtkai.

Geplant sind zudem ein Yachthafen sowie eine Flaniermeile, die im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts Ruhrbania entstehen sollen. Und die Nachfrage nach einem solches Projekt im Ruhrgebiet? Sie hat uns begeistert: Innerhalb kurzer Zeit konnten alle Wohneinheiten im Altbau veräußert werden. Auch für die Wohnungen im angegliederten Neubau verzeichnen wir starkes Interesse.

Nicht zuletzt aufgrund dieser Resonanz würden wir unser Engagement in der Ruhr-Region mit dem Angebot weiterer hochwertiger Wohnangebote gerne ausbauen, beispielsweise in Essen. Wir könnten uns vorstellen, hier neben der Revitalisierung von Baudenkmälern auch unsere neue Produktlinie LivingDomicil anzubieten. das sind komplett eingerichtete Serviced Apartments mit verschiedenen Dienstleistungsangeboten und einem Wellnessbereich. Zielgruppe sind vor allem Manager, die projektbezogen arbeiten und eine solche Wohnform dem Vier- oder Fünf-Sterne-Hotel vorziehen. Und wir sind überzeugt, dass Essen ein idealer Standort für dieses Angebot ist, denn die Stadt ist Sitz zahlreicher internationaler Unternehmen.

"Unsere Suche nach geeigneten Objekten war wenig erfolgreich"

Allein: Unsere Suche nach geeigneten Objekten - idealerweise zur Revitalisierung verfügbare größere Baudenkmäler aus öffentlicher Hand - war bislang nur wenig erfolgreich. Unser Projekt Palais am Stadtkai in Mülheim zeigt jedoch beispielhaft, wie stark die Nachfrage nach neu auf den Markt kommenden hochwertigen Wohnungsangeboten auch in der Ruhr-Region ist. Das Potenzial hierfür ist auf jeden Fall vorhanden. Doch erfordert der Ausweis entsprechender Projekte auch planerischen Mut und gewisse Größenordnungen.

So bringt etwa die isolierte Umwidmung eines einzelnen denkmalgeschützten Gebäudes wenig, wenn die Stadtplanung das umliegende Gelände nicht mit in eine wirkliche "Revitalisierung" einbezieht - in Mülheim ist dies durch die Umgestaltung der Ruhrpromenade und den Hafenausbau der Fall.

Von interessierter Seite wird schnell der Vorwurf lanciert, durch derartige Projekte würde die "Upper Class" zulasten nicht so einkommensstarker Bewohner in den Städten bedient. Ähnliche Argumente sind bisweilen auch zu hören, wenn innerstädtisch gelegene ehemalige Industrieareale zu hochwertigem Wohnraum umgewidmet werden sollen. Dabei bieten gerade solche großflächigen Maßnahmen - auch und besonders im Ruhrgebiet - Chancen, Städten wirklich einen neuen Anstrich zu geben.

Und geschichtliche Dokumente und Wurzeln können hierbei gezielt einbezogen werden. Die Vivacon erarbeitet so beispielsweise aktuell im badenwürttembergischen Kornwestheim gemeinsam mit der Kommune für das ehemalige Fabrikareal des Unternehmens Salamander ein Nutzungskonzept, das Wohnen, Handel und Gewerbe miteinander vereint. Dabei erhalten wir die unter Denkmalschutz stehende Bausubstanz der ehemaligen Fabrikhallen.

"Geschichtliche Dokumente können einbezogen werden"

Auch zunächst wenig spektakuläre öffentliche Bauten können schließlich Erstaunliches zur Schaffung von hochwertigem neuen Wohnraum hergeben. In Düsseldorf haben wir beispielsweise bei unserem Projekt Wilde 13 aus einem ehemaligen Straßenbahndepot Wohnungen und Townhouses entwickelt - und somit ein besonderes Wohnumfeld geschaffen. Ebenfalls zu neuem Leben erwecken wir derzeit in Berlin neun denkmalgeschützte Britzer Parkvillen, die im 19. Jahrhundert als Krankenhaus erbaut wurden und bald Platz für knapp 80 moderne Eigentumswohnungen bieten werden.

Die Ruhr-Region verfügt insbesondere über knapp 600 km Kanal- und Flussufer, die für hochwertige Wohnungen gute Standorte sind. Neben unserem Projekt Palais am Stadtkai in Mülheim zeigt dies etwa auch der Duisburger Innenhafen. Beispiele gibt es also - nur muss der Weg durch vorurteilsfreie Zusammenarbeit zwischen Kommunen und Projektentwicklern stärker beschritten werden. (thk)
Kasten: Der Autor: Michael Ries gehört seit 2005 dem Vorstand der Vivacon an und
verantwortet dort den Vertrieb.

(c) Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH

[Latinl]

Ad hoc: PATRIZIA Immobilien AG
08:02 11.11.08

Ad-hoc-Meldung nach §15 WpHG

Quartalsergebnis

PATRIZIA Immobilien AG erwirtschaftet im 3. Quartal ein bereinigtes operatives Ergebnis vor Steuern von 9,2 Mio. Euro

Ad-hoc-Meldung übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Meldung ist der Emittent verantwortlich.

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Ad-hoc-Meldung nach § 15 WpHG –

PATRIZIA erwirtschaftet im 3. Quartal 2008 ein bereinigtes operatives
Ergebnis vor Steuern von 9,2 Mio. Euro

- Marktbewertung der Zinssicherungsgeschäfte beeinflusst Ergebnis in Höhe
von -10,0 Mio. Euro negativ

- Das nach IFRS ausgewiesene Ergebnis vor Steuern beträgt somit nach neun
Monaten 1,8 Mio. Euro

- Blockverkäufe etablieren sich zu einen ertragsstarken Vertriebskanal

Augsburg, 11. November 2008: Die PATRIZIA Immobilien AG (ISIN DE000PAT1AG3)
hat in den ersten neun Monaten 2008 einen Periodenüberschuss nach Steuern
gemäß IFRS von 1,3 Mio. Euro erwirtschaftet, im 3. Quartal jedoch einen
Periodenverlust von -0,6 Mio. Euro zu verzeichnen. Das Ergebnis des 3.
Quartals wurde durch die aktualisierte Marktbewertung der
Zinssicherungsinstrumente in Höhe von -10,0 Mio. Euro negativ beeinflusst.
Das um alle nicht liquiditätswirksamen Einflüsse bereinigte operative
Vorsteuerergebnis der ersten neun Monate 2008, das EBT (adjusted), betrug
7,2 Mio. Euro.

Somit konnte die Gesellschaft in den ersten drei Quartalen 2008
schrittweise die operative Leistungsstärke wieder erhöhen und zunehmend
wieder positive liquide Erträge aus dem operativen Geschäft erzielen. War
das operative Ergebnis des 1. Quartals bereinigt um alle nicht liquiden
Sondereffekte mit -2,3 Mio. Euro noch negativ, so wurde im 2. Quartal ein
leicht positives EBT (adjusted) von 0,2 Mio. Euro erzielt. Trotz des
anhaltend schwierigen Marktumfeldes betrug das operative EBT (adjusted) im
3. Quartal bereits 9,2 Mio. Euro.

Der Umsatz ging trotz des Blockverkaufs Dresden Altmartkarree 1 im
Quartalsvergleich auf 41,4 Mio. Euro zurück. Weil dieses Projekt im
Anlagevermögen unter 'Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien'
bilanziert wurde, wird der Kaufpreis in Höhe von 70,0 Mio. Euro nicht als
Umsatz, sondern der Gewinn aus dem Abgang des Anlagevermögens unter der
Position 'Erträge aus dem Abverkauf von als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien' ausgewiesen. Der Umsatz der ersten drei Quartale 2008 betrug
139,7 Mio. Euro und liegt damit deutlich über Vorjahr (99,8 Mio. Euro). Die
Mieteinnahmen von 18,5 Mio. Euro decken weiterhin die Zinsaufwendungen für
Bankverbindlichkeiten von -17,7 Mio. Euro.

Auf der Nachfrageseite spüren wir eine zunehmende Zurückhaltung der
Investitionsbereitschaft privater Wohnungskäufer. Die Anzahl privatisierter
Einheiten ging von Juli bis September auf 83 Einheiten zurück (2. Quartal:
103 Einheiten). In den ersten drei Quartalen konnten insgesamt 330
Einheiten privatisiert werden. Der durchschnittlich erzielte
Quadratmeterpreis im Einzelverkauf von 2.230 Euro blieb im Vergleich zu den
realisierten Quadratmeterpreisen des Vorquartals auf hohem Niveau konstant.
Dem Gegenüber etablieren sich die Blockverkäufe zunehmend als
ertragsstarker Vertriebskanal: In den ersten neun Monaten 2008 ist es uns
gelungen, vier Blockverkäufe mit insgesamt 518 Wohn- und Gewerbeeinheiten
zu beurkunden.

Durch die Mittelzuflüsse aus den Immobilienverkäufen konnten wir unsere
Darlehenstilgung weiter vorantreiben. Die Eigenkapitalquote im Konzern
verbesserte sich leicht auf 21,7 %. Zum 30. September 2008 beliefen sich
die Bankdarlehen insgesamt auf 1.189,1 Mio. Euro und konnten somit im
Vergleich zum 31. Dezember 2007 um 72,9 Mio. Euro reduziert werden. Die
Bankdarlehen mit einer Laufzeit unter zwölf Monaten betrugen zum Ende des
3. Quartals 2008 598 Mio. Euro. Diese wurden trotz der Finanzmarktkrise im
Laufe des Quartals in Höhe von rund 530 Mio. Euro bis 31. März 2009
prolongiert, eine zweite Tranche von rund 50 Mio. Euro bis 30. Juni 2009.

Vor dem Hintergrund der Entwicklungen der Finanzmarktkrise in den letzten
Wochen sowie der bestehenden Unsicherheit auf der Investorenseite gehen wir
für das 4. Quartal 2008 entgegen der üblichen Saisonalität nicht von einer
Belebung des Transaktionsgeschäftes aus. Ob und in welchem Zeitrahmen
bereits in Verhandlung befindliche Blockverkäufe realisiert werden, können
wir derzeit nur schwer einschätzen. Zum jetzigen Zeitpunkt gehen wir davon
aus, dass unsere Prognose für 2008 mit einem operativen Ergebnis vor
Steuern von 25 bis 30 Mio. Euro nicht zu erreichen sein wird. Wir können
heute noch nicht absehen, in welchem Umfang unsere Prognose für ein
positives liquides Ergebnis angepasst werden muss. Sollte die allgemeine
Unsicherheit der Investoren wieder abnehmen, gehen wir hingegen von einer
raschen Erholung des Transaktionsmarktes für kleine, hochwertige
Wohnimmobilienportfolien aus.

Der vollständige Zwischenbericht für das 3. Quartal 2008 kann unter
www.patrizia.ag eingesehen werden.

Kennzahlen 3. Quartal 2008 im Überblick:

3. Quartal 2008 3. Quartal 2007
(in TEUR)
Umsatz 41.410 41.387
EBITDA 26.556 77.651
EBIT 26.416 77.458
EBIT (bereinigt) 26.416 10.433
EBT -811 53.998
EBT (bereinigt) 9.229 -6.557

Der Vorstand

Augsburg, 11. November 2008
PATRIZIA Immobilien AG
PATRIZIA Bürohaus
Fuggerstraße 26
D – 86150 Augsburg

Zulassung: Amtlicher Markt Frankfurt am Main (Prime Standard)
ISIN: DE000PAT1AG3
WKN: PAT1AG

Kontakt
Investor Relations
Claudia Kellert
Tel.: [phone]
Fax: [phone]
[e-mail]

[Checkone]

...tja - so richtig positiv überrascht hat ja bisher noch keine Immo-Firma. Eher Bestätigung der Probleme. Mal sehn was Viva und IVG bringen...

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.901.889 von lathander am 10.11.08 13:56:20

Toran:
Ich verstehe Deine Argumentation, die Frage der Fragen ist aber, wofür die Gutachten gemacht wurden und was begutachtet wurde: Der Wert der unbelasteten Grundstücke (Sicherheit für den Erbpachtcashflow) oder der Wert der Erbpachtcashflows (bilanzieller Wert der Grundstücke)

Das ist jetzt geklärt, die IR hat geantwortet (Frage war, ob es sich auf die unbelasteten Grundstücke oder den Wert der Cashflows bezieht):

Vielen Dank für Ihre e-mail Anfrage. Das Gutachten bezieht sich auf den Wert der Erbbaugrundstücke, die den Erbbauzins generieren.

Mit freundlichem Gruß
Sven Annutsch

lathander:
Laut SES Research hat der Wertgutachter die Grundstücke mit dem 36-Fachen des Zinsstroms bewertet. Wäre dies der Wert des unbelasteten Grundstücks, hätte Vivacon mit seiner Verpachtung ein sehr schlechtes Geschäft gemacht, da die Verzinsung des verpachteten Grundstücks gegenüber seinem vorherigen (unbelasteten) Wert nur 2,77% betrüge.

2,77% sicher und inflationsgeschützt ist ja nicht so schlecht...

[idealer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.908.739 von Checkone am 11.11.08 09:47:34

na die zahlen der deutschen euroshop sind net schlecht
die haben die gewinnprognose sogar leicht erhöht

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.908.826 von Toran am 11.11.08 09:56:50

Vielen Dank für Ihre e-mail Anfrage. Das Gutachten bezieht sich auf den Wert der Erbbaugrundstücke, die den Erbbauzins generieren.

Ist das nicht genau das, was wir schon wussten? Die Frage war doch irgendwie mehr, auf welche Art dieser Wert bestimmt wird...

2,77% sicher und inflationsgeschützt ist ja nicht so schlecht...

Für ein Unternehmen, das auf sein Gesamtkapital wesentlich höhere Rendite als Pfandbriefniveau erzielen muss (schon allein um Fremd- und Eigenkapitalkosten zu decken), ist das kein toller Wert.

Die eigentliche Rendite liegt ja auch nicht im gezahlten Zins, sondern in der Höherschreibung der Grundstückswerte. Der Handelswert des unverpachteten Grundstücks muss, damit das Geschäftsmodell funktioniert, niedriger sein als 24,7 mal Erbbauzins (denn darauf schreibt Vivacon hoch). Es ist, glaube ich, gerne die Rede von einem Faktor 16 oder 18.

Vivacon verwendet für ihre DCF-Rechnung im Geschäftsbericht 4,05%. Das entspricht dem Faktor 24,7. Wenn ich den darin enthaltenen Risikozuschlag von 1,25% auf 0% setze, also mit 2,8% rechne, erhalte ich den Faktor 36. Ich denke, dass der Wertgutachter in etwa so gerechnet hat.

Viele Grüße,
Sebastian

[Krueppl]

Soweit ich das mitbekommen habe, haben die Beispielsweise 2005 von einem Insolvenzverwalter die Erbbaurechte mit einem Multiplikator von 16 gekauft;

Der Risikozuschlag ist meiner Meinung nach eine halbwegs solide Versicherung; Zu 36 werden die denke ich die Erbbaurechte - eher nicht los.

Was mir nicht gefällt ist die Möglichkeit des "Earnings Smoothings"; Die spielen immer mal wieder am Risikozuschlag rum und können dadurch wunderbar Ihre Gewinne glätten;

Daher bin ich mir auch sicher, dass sie die 60 Mio Gewinn machen; Spätestens wenn der Risikozuschlag um 250 Basispunkte sinkt ist das kein Problem.

Langfristig waren/sind 2 Dinge wichtig, 1)dass der Portfolioverkauf wieder in Gang kommt und 2) funktionierende Verbriefungen;

Das die Aktie nach der Verbriefung nicht stärker reagiert hat wundert mich wirklich sehr.

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.909.702 von Krueppl am 11.11.08 11:25:24

Daher bin ich mir auch sicher, dass sie die 60 Mio Gewinn machen; Spätestens wenn der Risikozuschlag um 250 Basispunkte sinkt ist das kein Problem.

So viel Risiko schlagen sie doch gar nicht zu . Der Risikozuschlag ist ja nur 1,25%.

D.h. sie können sich maximal von Faktor 24,7 auf 36 hochschummeln. Bei den ca. 350 Mio Buchwert per 31.12.2007 wären das immerhin 160 Mio. Wenn sie den Risikozuschlag um 0,1% senken (mehr können sie echt nicht guten Gewissens verkaufen, denke ich), holen sie immerhin noch 8,86 Mio Bewertungsgewinn heraus...

Viele Grüße,
Sebastian

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.909.702 von Krueppl am 11.11.08 11:25:24

Portfoliohandel wird es bei Vivacon nicht mehr geben. Man verfolgt seit geraumer Zeit eine völlig andere Strategie.

[idealer]

warum soll es kein portfoliohandel mehr geben?
sobald sich wieder käufer finden und die konditionen stimmen mischen die auch wieder im portfolioverkauf mit.
die einkaufspreise und die zinsen sind viel zu günstig als das mann davon die finger lässt.

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.910.078 von idealer am 11.11.08 12:03:59

Die Zeiten in denen sich eine ansehnliche Marge zzgl. Erbbaurecht erzielen liess sind vorbei und so einen Run auf deutsche Immobilien wird es vorerst nicht mehr geben. Viele Investoren haben sich hier blutige Nasen geholt und setzen sich erst jetzt ernsthaft mit der angekauften Qualität auseinander bzw. erkennen, dass beispielsweise Leerstände nicht ohne klares Konzept und zusätzliche Investitionen abzubauen sind.
Insofern macht es auch aus Sicht von Vivacon wenig Sinn, sich Immobilien auf Halde zu legen, um diese letztlich im Erbbaurecht weiterzuplatzieren. Vielmehr wird Vivacon bei entsprechender Nachfrage geeignete Immobilienbestände identifizieren, diese in entsprechende Gesellschaften des Investors erwerben und anschliessend Grund und Boden von den Gebäuden rechtlich trennen, um Erbbaurechte zu bestellen.

[Krueppl]

Ups ich meinte natürlich 25 Basispunkte ;-D

Und von wegen kein Portfoliohandel...

Das ist Schwachsinn; Nur durch den Ankauf von Erbbaurechts-Cashflows kann man sich nicht längerfristig über Wasser halten; Der Portfolioverkauf war - und wird auch in Zukunft das Hauptinstrument der Errbbaurechts-generierung sein/bleiben.

[Krueppl]

Die Veräußerung auf "Auftrag" halte ich auch nicht für aussichtsreich. Warum sollte ein Investor Vivacon in die Kauftransaktion zwischenschalten...

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.910.273 von Krueppl am 11.11.08 12:31:50

Da irrst Du Dich, glaub es mir.

[erfg]

http://www.giessener-allgemeine.de/Home/Stadt/Uebersicht/Wei…

[Krueppl]

Die Qualität der Earnings leidet durch die Umstellung des Geschäftsmodells aber deutlich;

Hat Vivacon vorher Gewinn aus dem Immobilien/Portfolioverkauf und der Höherbewertung der Erbbaurechte gemacht kommt der Gewinn dieses Jahr wahrscheinlich nur durch die Höherbewertung.

Es kann nicht im Sinne eine "langfristigen Geschäftsstrategie" sein ein "Cashless-Growth-King" zu sein.

Spätestens wenn sie irgendwann nicht mehr zum Multiplikator von 16 einkaufen können sieht es dann mit wiederkehrenden Gewinnen mau aus.

Der Portfoliohandel hingegen - bei dem ja auch Erbbaurechte generiert werden - bietet da ein viel größeres Potential.



Für die Krise nehme ich die Änderung der Qualität der Earnings gerne in Kauf; Langfristig sinnvoll ist diese Entwicklung sicher nicht...

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.909.637 von lathander am 11.11.08 11:19:59

Der Handelswert des unverpachteten Grundstücks muss, damit das Geschäftsmodell funktioniert, niedriger sein als 24,7 mal Erbbauzins.

Der Einkaufspreis muss niedriger sein, nicht unbedingt der Wert...

Aber zur eigentlichen Sache:

Die Frage war doch irgendwie mehr, auf welche Art dieser Wert bestimmt wird...

Die Frage war meines Erachtens, ob sich das 36er Multiple Gutachten auf den Wert der Cashflows oder den Wert der unbelasteten Grundstücke bezieht.

Meine Frage hatte ich so formuliert:

Nun zur Frage: Gehe ich recht in der Annahme, dass sich das angesprochene Wertgutachten (gemäß der 58% Angabe ca. 155 Mio) auf den Wert der Erbbau-freien Grundstücke (welche als Sicherheit für die Erbbauzinsansprüche dienen) bezieht und nicht auf den Wert der Erbbauzinsansprüche selbst, den Vivacon mit einem Multiple von 24,7 bilanziert?

Wenn die IR das mit "Das Gutachten bezieht sich auf den Wert der Erbbaugrundstücke, die den Erbbauzins generieren." beantwortet, ist für mich eindeutig, dass sich das Gutachten auf den Wert der Erbbau-freien Grundstücke bezieht, also den Grad der Versicherung der Cashflows, nicht aber den Wert der Cashflows selber, angibt. Zur Frage wie der Wert bestimmt wird, werden sich die Gutachter die Größe und Lage der Grundstücke angesehen haben und einen marktüblichen Durchschnittspreis angesetzt haben.

Für mich ist damit klar: Vergesst die 155 Mio oder das 36er Multiple wenn es um die Bewertung der Cashflows in der Vivacon-Bilanz geht. Trotzdem: die 24,7er Bewertung finde ich hinreichend konservativ. 4% inflationsgeschützte Rendite die gegen Ausfall fast in doppelter Höhe durch Grundstückswerte geschützt sind sind nicht zu stark hochgeschrieben. Und darum ging es ja zu Beginn der Diskussion.

[Krueppl]

Tolle Recherche!

gute Zusammenfassung!

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.910.524 von Toran am 11.11.08 13:05:06

Nun zur Frage: Gehe ich recht in der Annahme, dass sich das angesprochene Wertgutachten (gemäß der 58% Angabe ca. 155 Mio) auf den Wert der Erbbau-freien Grundstücke (welche als Sicherheit für die Erbbauzinsansprüche dienen) bezieht und nicht auf den Wert der Erbbauzinsansprüche selbst, den Vivacon mit einem Multiple von 24,7 bilanziert?

Wenn die IR das mit "Das Gutachten bezieht sich auf den Wert der Erbbaugrundstücke, die den Erbbauzins generieren." beantwortet, [...]

...dann hat die IR vielleicht auch nicht ganz verstanden, worauf du mit der Frage hinauswolltest. Schließlich schreiben sie auch nicht "Wert der erbbaufreien Grundstücke", sondern "Wert der Erbbaugrundstücke" in der Antwort.

Ich weiß ehrlich gesagt nicht, warum man meinen sollte, dass der Wert eines unbelasteten Grundstücks gemeint sei. Darauf deutet doch eigentlich nichts hin...? Es wäre das erste Mal, dass jemand eine solche Zahl ins Spiel brächte.

Als Besicherung der Beleihung den Wert der Erbbaugrundstücke anzugeben, erscheint mir völlig normal. Dass dieser Wert wiederum aus Zahlungsströmen herrührt, die wiederum besichert sind, ...ok. Aber es ist einerseits an dieser Stelle eher weniger naheliegend, ohne weitere Erklärung diese "Besicherung zweiter Stufe" anzugeben; andererseits dient nicht nur das heimfallende Grundstück, sondern auch die Immobilie darauf der Sicherheit des Erbpachtgebers.

Viele Grüße,
Sebastian

[V-12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.910.472 von erfg am 11.11.08 12:59:01

Ziel bei einenm möglichen Erwerb ist hier die Revitalisierung und Privatisierung im Erbbaurecht.

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.910.677 von lathander am 11.11.08 13:22:23

...dann hat die IR vielleicht auch nicht ganz verstanden, worauf du mit der Frage hinauswolltest. Schließlich schreiben sie auch nicht "Wert der erbbaufreien Grundstücke", sondern "Wert der Erbbaugrundstücke" in der Antwort.

Ich weiß ehrlich gesagt nicht, warum man meinen sollte, dass der Wert eines unbelasteten Grundstücks gemeint sei.

Weil der demonstriert, wie hoch besichert der Cashflow und wie ausfallsicher daher die Anleihe ist.

Seis drum. Schreib die IR selbst an und frag nochmal noch expliziter nach. Alles andere ist doch letztlich ergebnisloses Rumdeuteln, egal in welche Richtung man tendiert...

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.911.055 von Toran am 11.11.08 14:05:30

> Ich weiß ehrlich gesagt nicht, warum man meinen sollte, dass der Wert eines unbelasteten Grundstücks gemeint sei.

Weil der demonstriert, wie hoch besichert der Cashflow und wie ausfallsicher daher die Anleihe ist.

Das wäre womöglich ein Grund für den Verfasser der Meldung, ihn hinzuschreiben.

Ich meinte allerdings, es gibt mangels Hinweise auf etwas anderes keinen Grund für mich als Leser anzunehmen, dass mit den 155 Mio etwas anderes als der Wert der Erbbaugrundstücke gemeint sei. Da ist ja keine Rede von hypothetischen unbelasteten Grundstücken nach einem Heimfall.

Viele Grüße,
Sebastian

[zasselo]

gute stärke von vivacon heute, freu mich schon auf DO

[erfg]

11.11.2008 15:47

Vivacon buy (Sal. Oppenheim jr. & Cie. KGaA)Köln (aktiencheck.de AG) - Thomas Rothäusler, Analyst von Sal. Oppenheim, stuft die Aktie von Vivacon (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) unverändert mit "buy" ein.

Die Ankündigung, Erbbauzinsansprüche zu platzieren, sei angesichts des schwierigen Umfelds für ein solches Geschäft eine positive Überraschung gewesen.

Das Geschäft ermögliche es Vivacon, die Verschuldung zurückzufahren und weitere Erbbaurecht-Portfolios zu erwerben. Am Fair Value von 19 EUR werde festgehalten.

Vor diesem Hintergrund bekräftigen die Analysten von Sal. Oppenheim ihre Kaufempfehlung für die Aktie von Vivacon. (Analyse vom 10.11.08) (10.11.2008/ac/a/nw)
Offenlegungstatbestand nach WpHG §34b: Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen handeln regelmäßig in Aktien des analysierten Unternehmens. Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen gehörte einem Konsortium an, das die innerhalb von fünf Jahren zeitlich letzte Emission von Wertpapieren der Gesellschaft übernommen hat. Weitere möglichen Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.

Analyse-Datum: 10.11.2008

[idealer]

ich glaub das hier vergessen wird das die viva mittlerweile für ca 400 mio hochwertige projekte entwickelt baut und auch gut abverkauft.
und zum thema portfolioverkauf bietet viva ein fullservice an.
dh wenn es demnächst wieder grössere verkäufe gibt ist die viva erste adresse.
alles in allem wird sie aus der krise gestärkter herausgehen als viel mitbewerber,da bin ich mir ganz sicher

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.911.844 von lathander am 11.11.08 15:26:59

etwas anderes als der Wert der Erbbaugrundstücke gemeint sei

Was doch wieder die Frage aufwirft, was Du unter Erbbaugrundstück verstehst:

a) den Cashflow den das auf 100 Jahre verpachtete Grundstück in diesen 100 Jahren generiert
b) das Grundstückes nach Ablaufen des Pachtvertrages bzw. dessen Wert abdiskontiert auf die Restlaufzeit des Pachtvertrages.
c) a) + b)
d) das Grundstückes ohne Erbpachtvertrag, was interessant wird, wenn der Pachtvertrag vorzeitig endet, weil die Erbpacht nicht mehr bezahlt wird / werden kann
e) ...

Meine Interpretation: In der Bilanz von Vivacon steht a), das Gutachten bezog sich auf d).
Ich wüsste nicht, warum man a) meinen sollte, wenn man von Erbpachtgrundstücken redet.

[Krueppl]

Ich denke dass sich das Gutachten auf A und D bezieht. A als hauptsächliche Besicherung D als "zusätzliche" Besicherung;

Aber Du hast eine echt gute Frage aufgeworfen; Ich denk auch schon die ganze Zeit drüber nach

[Latinl]

US-Regierung mit Hilfsprogramm für US-Hausbesitzer
11.11.2008 | 20:45 Uhr | New York (BoerseGo.de) – Um die Zahl der Haus

Zwangsversteigerungen in den US zu reduzieren und in Finanznöten geratenen Hausbesitzern mehr unter die Arme zu greifen, plant die US-Regierung in Kooperation mit der US-Baufinanzierungsbehörde (FHFA) die Modifizierung tausender bestehender Hypotheken. Das Hilfsprogramm sieht vor, dass die beiden Hypothekenfinanzierungsriesen Fannie Mae und Freddie Mac sowie andere Hypothekeninstitute die Konditionen für bereits fällige Hypothekenzahlungen umändern, wonach die monatlichen Zahlungen die Höchstgrenze von 38 Prozent des jeweiligen Einkommens des Hypothekenschuldners nicht übersteigen dürfen. Zusätzlich sieht die Reform Zinssenkungen, Zahlungsaufschübe und eine Ausdehnung der Zahlungsfälligkeit bis auf 40 Jahre vor.

BlackRock: Bear Stearns Hypothekenpaket mehr wert als erwartet
11.11.2008 | 20:18 Uhr | New York (BoerseGo.de) – Der US

Vermögensverwalter BlackRock teilt mit, das das von der US-Regierung gestützte Hypothekenpaket der einstiegen US-Investmentbank Bear Stearns in Höhe von 30 Milliarden Dollar mehr Cash Flow generiert als es die aktuellen Marktpreise indizieren. Die Ankündigung wird von den Anlegern positiv aufgenommen, die US-Indizes erholen sich aktuell deutlich von ihren Tiefständen.

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.912.968 von Toran am 11.11.08 17:12:55

Was doch wieder die Frage aufwirft, was Du unter Erbbaugrundstück verstehst

Unter Erbbaugrundstück verstehen ich und Vivacon in ihrem Geschäftsbericht und überall sonst ein Stück Land, zu dem im Grundbuch ein Erbbaurecht eingetragen ist. Sonst wäre es ja kein ERBBAUgrundstück. Wenn ich, ohne etwas dazuzusagen, vom WERT eines Erbbaugrundstücks spreche, meine ich den Wert dieses Dings, nicht den eines anderen. Oder?

Grüße,
Sebastian

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.912.968 von Toran am 11.11.08 17:12:55

Ich wüsste nicht, warum man a) meinen sollte, wenn man von Erbpachtgrundstücken redet.

Man meint ja auch nicht a), sondern man meint das Ding, das einem wirklich gehört. Das ist ein Grundstück mit einer Erbpacht darauf. Ein Erbpachtgrundstück.

Der WERT dieses Dings wird lediglich, da er ansonsten schwer zu bestimmen ist, über die Cashflows geschätzt, die von ihm ausgehen.

Nichtsdestotrotz ist es das selbstverständlich das Erbbaugrundstück, für dessen Wert Vivacon einen Schätzwert ansetzt (und für das der Gutachter zu einem höheren Schätzwert kommt).

Grüße,
Sebastian

[idealer]

wäre schön wenn ihr akademiker mal mit eurem intelektuellen geschwafel aufhört.
wenn der gutachter sagt die erbbaurechte sind das 36 fache wert ,meint er sicherlich auch den WERT DIESES PRODUKTS , ob das die jährlichen erbauzinsen sind oder der wert der grundstücke ist mir scheissegal.

wichtig ist das die viva morgen gute zahlen bringt und endlich mal ne reaktion nach oben zeigt

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.916.031 von lathander am 11.11.08 21:30:17

Nichtsdestotrotz ist es das selbstverständlich das Erbbaugrundstück, für dessen Wert Vivacon einen Schätzwert ansetzt (und für das der Gutachter zu einem höheren Schätzwert kommt).

Der Punkt ist doch ein anderer. Das Grundstück ist für 100 Jahre fest verpachtet. Hat Vivacon einen guten oder schlechten Pachtzins verhandelt? Das ist die alles entscheidende Frage. Und für die wiederum ist es ziemlich bedeutsam, ob das höhere Gutachten die Cashflows oder den inhärenten Grundstückswert geschätzt hat. Oder - mit Deinen Worten - ob es den Wert des Grundstücks über die generierten Cashflows oder den derzeitigen Marktwert eines vergleichbaren unverpachteten Grundstückes geschätzt hat.

@idealer: Der Gutachter hat aber nicht gesagt, dass die Erbbaurechte das 36fache wert sind. Es sollte Dir besser nicht egal sein, ob das 36fache sich auf die Erbbauzinsen oder den Wert der Grundstücke bezieht. Vom Wert der Grundstücke sieht Vivacon nämlich erst in 100 Jahren oder bei Insolvenz der Pächter wieder was. Bis dahin ist allein der Wert der Erbbauzinsen für Vivacon (und damit den Aktienkurs) von Bedeutung.

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.921.002 von Toran am 12.11.08 09:39:10

Oder - mit Deinen Worten - ob es den Wert des Grundstücks über die generierten Cashflows oder den derzeitigen Marktwert eines vergleichbaren unverpachteten Grundstückes geschätzt hat.

Und da ein "vergleichbares unverpachtetes" Grundstück mit einem langfristig verpachteten absolut nicht vergleichbar ist, fällt letztere Methode weg. Wenn, dann müsste der Marktwert des langfristig verpachteten Grundstücks angesetzt werden. Da ein solcher mangels breitem Markt schwer zu ermitteln ist, setzt Vivacon nach IAS 40 ein Schätzverfahren ein (Geschäftsbericht 2007, S. 85ff). Die Gutachter werden wohl etwas ähnliches tun müssen (interessanterweise entspricht Faktor 36 genau der Vivacon-Diskontierung abzüglich Risikozuschlag), oder sie konsultieren den engen Markt für Erbpachtgrundstücke. Der unverpachtete Marktwert kann maximal mit einem kleinen Bruchteil einfließen (nach DCF mit etwa 2% seines zukünftigen Wertes, der aus dem heutigen Markt schwer zu schätzen sein wird. Und womöglich in der Gewichtung der geringen Wahrscheinlichkeit deines erwähnten Heimfalls).

Einfach den Wert eines unverpachteten Grundstücks anzusetzen wäre grob fahrlässig, schließlich wäre ein solcher Wert frühestens in 100 Jahren realisierbar.

Viele Grüße,
Sebastian

[erfg]

http://www.presseportal.de/pm/42483/1300214/vivacon_ag

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.921.487 von lathander am 12.11.08 10:12:10

Einfach den Wert eines unverpachteten Grundstücks anzusetzen wäre grob fahrlässig

Nicht wenn es darum geht herauszufinden, in welcher Höhe die Erbpachtzinsen besichert sind...

Grundstück sichert Erbpachtzinsen, Erbpachtzinsen sichern Anleihe.

Um die Anleihe ging es. Die Zinsen für die Anleihe sind bekannt, die Erbpachtzinsen sind auch bekannt. Da die Erbpachtzinsen steigen, können mit denen die Anleihezinsen bis in alle Ewigkeit bedient werden solange die Erbpachtzinsen nicht ausfallen. Die einzige Unsicherheit, die in diesem Zusammenhang also ein Gutachten erfordert, ist die Höhe der Ausfallabsicherung der Erbpachtzinsen durch die Grundstückswerte ohne Verpachtung. Dafür ist der Wert des unverpachteten Grundstückes erforderlich.

Das wurde aber alles schon durchgekaut. Wir drehen uns hier im Kreis und gelangen zu keinerlei neuen Erkenntnissen. Ich stell die Diskussion meinerseits also jetzt ein bis weitere Fakten bekannt werden.

...dann muss sich idealer auch nicht mehr in großen leeren Postings über "intellektuelles Geschwafel" aufregen.

[superman]

FITCH ASSIGNS GERMAN GROUND LEASE FINANCE III S.A. FINAL 'AAA'
RATINGS

Fitch Ratings-London/Frankfurt-12 November 2008: Fitch Ratings
has assigned final 'AAA' ratings to German Ground Lease Finance
III S.A.'s floating-rate notes due 2015 as follows:

EUR87,000,000 class A1 secured floating-rate notes (ISIN
XS0390304110): 'AAA'; Outlook Stable

EUR3,000,000 class B1 secured floating-rate notes (ISIN
XS0390304979): 'AAA'; Outlook Stable



The ratings reflect the characteristics of the reference
portfolio and the integrity of the legal and financial
structures. The ratings also address the timely payment of
interest on the notes and the ultimate repayment of principal
by final legal maturity in November 2018. The notes mature in
2015, but the ultimate repayment of principal and legal
maturity extends until 2018.

This transaction is the third securitisation of ground rent
cash flows originated by Vivacon AG. The cash flows are derived
from the freehold interest in a portfolio of 7,743 residential
and 210 commercial units located in Germany. The total current
market value of the freehold rights, as determined on the basis
of an actuarial analysis carried out by Oliver Wyman, is
EUR154.5m.

The structure benefits from interest rate and inflation hedging
arrangements that mitigate both volatility and potential
shortfalls in cash flows. It also benefits from a EUR3.25m cash
reserve and a EUR8.2m liquidity facility, which are available
to cover any shortfalls in senior expenses and interest due on
the notes.

Contact: Stefan Baatz, London, Tel: [phone]; Uli
Maute, Frankfurt, Tel: [phone].

Media Relations: Julian Dennison, London, Tel: [phone]
7480, Email: [e-mail]; Christian
Giesen, Frankfurt, Tel: + 49 (0) 69 7680 762 32, Email:
[e-mail].

Fitch's rating definitions and the terms of use of such ratings
are available on the agency's public site,
www.fitchratings.com. Published ratings, criteria and
methodologies are available from this site, at all times.
Fitch's code of conduct, confidentiality, conflicts of
interest, affiliate firewall, compliance and other relevant
policies and procedures are also available from the 'Code of
Conduct' section of this site.

[Krueppl]

The total current
market value of the freehold rights, as determined on the basis
of an actuarial analysis carried out by Oliver Wyman, is
EUR154.5m.

Na dann ist das doch geklärt

[Checkone]

aus dem Link von Erfg.: Interessant hierbei vor allem, dass sich Das Volumen im Bereicht Development mittlerweile auf über 500 Mill. beläuft. Das waren neulich noch über 400, oder?! Bei Viva gehts offensichtlich nicht nur um Erbbaurechte...

Vivacon AG mit neuem Headquarter im Kölner Rheinauhafen
Innovatives Gestaltungs-Konzept wird erstmalig im neuen Firmensitz umgesetzt
PreviewDetailsSpeichern Das neue Headquarter der Vivacon AG im Kölner Rheinauhafen (Visualisierung). ... Das neue Headquarter der Vivacon AG im Kölner Rheinauhafen (Visualisierung). Die Verwendung dieses Bildes ist für redaktionelle Zwecke honorarfrei. Abdruck bitte unter Quellenangabe: "obs/Vivacon AG"
Das neue Headquarter der Vivacon AG im Kölner Rheinauhafen (Visualisierung). ...

Köln (ots) - Zwischen Olympia-Museum und neuem Yachthafen in Köln hat die Vivacon AG ihren neuen Firmensitz. Das 7.686 Quadratmeter große Gebäude mit Tiefgarage bietet Neuartiges dabei nicht nur rund 120 Vivacon-Mitarbeitern, die bisher in Köln verteilt an drei verschiedenen Standorten tätig waren. "Unser in 18 Monaten erstelltes Headquarter soll generell neue Maßstäbe zur Gestaltung gewerblicher Immobilien setzen", formuliert Michael Jung, Sprecher des Vorstandes der Vivacon AG, den Anspruch.

Neben dem Energiekonzept (Querluftinduktionstechnik) und außergewöhnlichen Raumzuschnitten ist dies besonders durch das Design der Büroräume der Fall: Denn die Vivacon ist bundesweit exklusiver Partner des Designers Philippe Starck. Unter dem Label "yoo Deutschland" werden in Kooperation mit ihm bereits seit Jahren hochwertigste Eigentumswohnungen in Spitzenlagen deutscher Metropolen errichtet, gegenwärtig etwa in Berlin am Spreeufer neben der Friedrichstraße.

Im Außenbereich des neuen sechsgeschossigen Bürohauses setzen Glasfassaden, die in farbigen Sichtbeton eingelassen sind, Akzente. Zudem erlauben Staffelgeschosse mit Panoramaterrassen Blick auf den Kölner Dom. Die Büroeinheiten mit Mindestgrößen von je 250 Quadratmetern lassen sich flexibel aufteilen. In Teilen des Erdgeschosses sowie des ersten Obergeschosses wird zudem in Kürze die King Kamehameha AG ein hochwertiges Gastro-Angebot präsentieren. "Wie mit unseren yoo-Projekten im Wohnungsbereich wollen wir künftig auch für Bürohäuser außergewöhnliche Innenraumgestaltung und Designwelten anbieten", erklärt Michael Ries, Vorstand Bereich Development der Vivacon. So zeichnete die Vivacon AG sowohl für die Konzeption als auch den Bau des neuen Gebäudes im Kölner Rheinauhafen verantwortlich. Gekauft wurde es von der AXA als Investor. Die offiziellen Einweihungsfeierlichkeiten sollen Anfang 2009 stattfinden. Die im SDAX notierte Vivacon AG ist Investment- und Asset Manager für Wohnimmobilienbestände und bietet innovative Erbbaurechtskonzepte im wohnwirtschaftlichen, gewerblichen und kommunalen Sektor. Über ihre Tochtergesellschaft Curanis betreut sie mehr als 58.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Wert von EUR 4,5 Mrd. Marktführer ist die Vivacon in Deutschland zudem bei Revitalisierung und Verkauf denkmalgeschützter Immobilien. Zusätzlich vertreibt sie bundesweit exklusiv unter der Marke "yoo Deutschland" von Designer Philippe Starck konzeptionierte Eigentumswohnungen und bietet daneben auch Neubau-Eigentumswohnungen in Top-Lagen deutscher Metropolen an. Hochrentable Full-Service-Apartments unter dem Label "LivingDomicil" für Manager und "MyStudio" für Studenten runden das Produktangebot ab. Insgesamt entwickelt der Development-Bereich der Vivacon gegenwärtig ein Projektvolumen von mehr als einer halben Milliarde Euro.

[Checkone]

...naja - n bischen komisch siehts ja aus, das neue Konzept...

[a2karlsruhe]

Vivacon mit neuem Firmensitz im Kölner Rheinauhafen

12.11.2008
aktiencheck.de

Köln (aktiencheck.de AG) - Die Vivacon AG (ISIN DE0006048911 / WKN 604891), ein Investment- und Asset Manager für Wohnimmobilienbestände, gab am Mittwoch bekannt, dass sie zwischen Olympia-Museum und neuem Yachthafen in Köln ihren neuen Firmensitz hat.

Den Angaben zufolge bietet das 7.686 Quadratmeter große Gebäude mit Tiefgarage Neuartiges dabei nicht nur rund 120 Vivacon-Mitarbeitern, die bisher in Köln verteilt an drei verschiedenen Standorten tätig waren. "Unser in 18 Monaten erstelltes Headquarter soll generell neue Maßstäbe zur Gestaltung gewerblicher Immobilien setzen", formuliert Vorstandssprecher Michael Jung den Anspruch.

Die Vivacon AG zeichnete sowohl für die Konzeption als auch den Bau des neuen Gebäudes im Kölner Rheinauhafen verantwortlich. Gekauft wurde es von der AXA als Investor. Die offiziellen Einweihungsfeierlichkeiten sollen Anfang 2009 stattfinden.

Die Aktie von Vivacon legt aktuell um 1,90 Prozent auf 4,82 Euro zu. (12.11.2008/ac/n/nw)

[Checkone]

Wann kommen eigentlich morgen die Zahlen? Vorbörslich?

[superman]

Manchmal auch noch spät abends...vielleicht noch heute....

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.927.490 von superman am 12.11.08 17:28:24

...ah - spontis also. Na gut.

[superman]

Also nochmal zu den Schätzungen Dresdner: Q3 / Gesamt 9 Monate

Revenues: 40.4 / 118.9

Retail Clients: 23.1 / 61

Portfolio Trading: 0.2 / 1

Rental Income: 8.9 / 30.1

Leasehold Payments 3.4 / 10.2

Asset Management Curanis: 4.8 / 16.6

Total Activities: 60.7 / 175.1

EBIT: 19.1 / 39.8

Pre-Tax (EBT) 11.6 / 13.3

Net income 10.2 / 11.36

[superman]

9-Monats-Ergebnis der IVG von Belastungen aus Immobilienmärkten gekennzeichnet, Kavernentransaktion mit positivem Effekt
Bonn, 13.11.2008
EBIT adjusted 228,7 Mio. Euro (Q3 2007: 399,1 Mio. Euro)
Konzernergebnis 34,1 Mio. Euro (Q3 2007: 261,9 Mio. Euro)
Prognose unter Berücksichtigung unrealisierter Marktwertänderungen und Kavernentransaktion: EBIT adjusted zwischen 300 und 320 Mio. Euro, Konzernergebnis zwischen 50 und 70 Mio. Euro erwartet
Die Entwicklung an den Finanzmärkten und deren Auswirkung auf die europäischen Immobilienmärkte prägen das Zwischenergebnis der IVG nach neun Monaten des Jahres 2008. Insbesondere nicht zahlungswirksame Belastungen aus der Bewertung von Immobilien sind für eine Verringerung der Gesamtleistung und deutlich rückläufige Ergebnisse verantwortlich. Die Gesamtleistung des Konzerns sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13,4 % von 893,1 Mio. Euro auf 773,6 Mio. Euro. Das EBIT ging gegenüber den ersten neun Monaten 2007 um 34,3 % von 384,2 Mio. Euro auf 252,5 Mio. Euro zurück. Das bereinigte EBIT (sog. EBIT adjusted) reduzierte sich um 42,7 % von 399,1 Mio. Euro auf 228,7 Mio. Euro. Das Konzernergebnis lag nach neun Monaten mit 34,1 Mio. Euro um 87,0 % unter den 261,9 Mio. Euro des Vorjahreszeitraums. Für das 3. Quartal 2008 wurde ein negatives Konzernergebnis von 17,0 Mio. Euro ausgewiesen. Der NAV, der Nettovermögenswert, sank gegenüber dem Stichtag 31.12.2007 in den ersten neun Monaten 2008 um 18,7 % von 29,03 Euro auf 23,59 Euro je IVG-Aktie. Dabei wurde die Berechnungsmethode auf Grund der derzeitigen schwierigen Verhältnisse an den Finanz- und Immobilienmärkten angepasst. Nach bisheriger Berechnungsmethode liegt der NAV bei 26,71 Euro je Aktie.

Zu den Geschäftsbereichen im Einzelnen

IVG Investment
In den ersten neun Monaten lag die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Investment bei -2,4 Mio. Euro und damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 327,4 Mio. Euro. Maßgeblich für diese Entwicklung waren angesichts sich weiter verschlechternder Immobilienmärkte hohe negative nicht zahlungswirksame unrealisierte Marktwertänderungen von 319,1 Mio. Euro, davon entfielen 150,8 Mio. Euro auf das dritte Quartal. In den ersten neun Monaten des Vorjahres wurden demgegenüber positive Marktwertänderungen von 83,4 Mio. Euro erzielt.

Die Nettomieten stiegen gegenüber den ersten neun Monaten 2007 um 54,8 % auf 241,4 Mio. Euro. Dieser Anstieg ist wesentlich durch den Zugang von Portfolien (u.a. Allianz, Pegasus, Alster, Düsseldorf Plus) begründet. Im Like-for-like-Vergleich lagen die Mieten im Vergleich 30.09.2008 zu 30.09.2007 um 2,7 % über den Mieten des Vorjahres.

Insgesamt verzeichnete der Geschäftsbereich IVG Investment in den ersten neun Monaten verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ein deutlich geringeres EBIT. Es ging von 211,6 Mio. Euro auf -102,9 Mio. Euro zurück. Das EBIT adjusted lag bei -124,6 Mio. Euro nach 230,4 Mio. Euro im Vergleichszeitraum. Die NOI-Rendite lag mit 4,6 % auf der gleichen Höhe wie im Vorquartal. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios des Geschäftsbereichs sank hingegen im gleichen Zeitraum von 5,8 auf 5,7 Mrd. Euro. Dieser Rückgang beruht auf Verkäufen und negativen unrealisierten Marktwertänderungen.

Der Geschäftsbereich IVG Investment wird sich weiterhin auf die Optimierung der Strukturen und die Verbesserung der Renditen konzentrieren. Hierzu sollen verstärkt nicht strategiekonforme Immobilien und Immobilien, deren Wertschöpfungspotenziale weitgehend gehoben sind, veräußert werden. Geeignete Objekte können auch in Fonds oder Joint Ventures eingebracht werden. Zur Realisierung dieses Programms, das für 2008 insgesamt ein Zielvolumen von 500 Mio. Euro zur Verringerung der Verschuldung hat, bedarf es weiterer Verkäufe von rund 350 Mio. Euro bis Ende 2008. Die Verkäufe hängen auch von der Finanzierungsbereitschaft der Banken potentieller Investoren ab. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sich das Verkaufsprogramm teilweise in das Geschäftsjahr 2009 verschiebt.

In Deutschland sind die strategiekonformen Immobilien bislang als „REIT-Portfolio“ zusammengefasst. Hierbei handelt es sich um Büroimmobilien mit einem Verkehrswert von 3,4 Mrd. Euro. Die aktuelle Kapitalmarktsituation schließt einen Börsengang des IVG REIT in der gegenwärtigen Form aus. Daher wird der IPO des REIT-Portfolios in dieser Form derzeit nicht weiterverfolgt.

IVG Funds
Die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Funds stieg in den ersten neun Monaten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14,7 % auf 143,5 Mio. Euro (Vorjahreszeitraum: 125,1 Mio. Euro). Dies beruht im Wesentlichen auf deutlich höheren Nettomieten und Bestandsveränderungen.

Die Umsätze aus Transaktionen von Immobilien sowie aus der Konzeption und dem Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds (Transaktionen, Konzeption und Vertrieb) waren hingegen deutlich niedriger als im Vergleichszeitraum; in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 betrugen sie 10,5 Mio. Euro, da sie aus den für 2008 konzipierten Fonds vornehmlich im letzten Quartal anfallen werden.

Das EBIT verringerte sich in den ersten drei Quartalen 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 25,7 % von 59,6 Mio. Euro auf 44,3 Mio. Euro. Das EBIT adjusted ging um 44,8 % von 45,5 Mio. Euro auf 25,1 Mio. Euro zurück. Hervorzuheben ist der Platzierungserfolg des EuroSelect 16 „The Square“. Das Eigenkapital des geschlossenen Fonds mit einer luxemburger Immobilie in Höhe von 240 Mio. Euro wurde im dritten Quartal in wenigen Wochen fast vollständig vertrieben. Die Umsätze daraus werden allerdings erst im 4. Quartal abgerechnet. Im Bereich der institutionellen Fonds konnten die Assets under Management durch Ankäufe von mehr als 750 Mio. Euro erhöht werden. Mit dem Start des Kavernenfonds werden sich die Assets under Management weiter erhöhen und die Produktpalette nachhaltig ausgebaut. Zum Ende des dritten Quartals lagen die Assets under Management bei 14,3 Mrd. Euro.

IVG Development
Die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Development erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 320,7 Mio. Euro auf 350,7 Mio. Euro, dies entspricht einer Steigerung von 9,4 %. Ursächlich dafür war in erster Linie mit 230,1 Mio. Euro das weitere Anwachsen der Bestandsveränderungen um 2,9 % (Vorjahreszeitraum: 223,6 Mio. Euro). Im Bereich IVG Development wurde plangemäß ein Verkaufsvolumen von 279,3 Mio. Euro erreicht.

Die Vermietungsleistung des Geschäftsbereichs – gemessen an den neu abgeschlossenen Mietverträgen – entwickelte sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 positiv. Sie stieg auf 67.400 m² nach 36.700 m² im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der wirtschaftliche Vermietungsgrad für die Developmentpipeline blieb stabil. Für die gesamte Pipeline liegt der Vermietungsgrad Ende September bei 43,2 % (Ende 2007: 42,5 %, Ende Juni 2008: 45,7 %). Der Vermietungsgrad für die 2008 zur Abrechnung vorgesehenen Projekte ist weiter gewachsen – auf nunmehr 96,2 % (Ende 2007: 74,9 %, Ende Juni 2008: 88,1 %).

Das EBIT stieg im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2007 von 65,4 Mio. Euro auf 76,2 Mio. Euro und damit um 16,5 %. Das EBIT adjusted des Geschäftsbereichs erreichte 92,3 Mio. Euro nach 75,1 Mio. Euro im Vergleichszeitraum 2007. Wesentliche Ergebnistreiber sind neben den unrealisierten Marktwertänderungen (32,3 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum) die abgerechneten Projektverkäufe. Die drei IVG Büroprojekte in Düsseldorf, Helsinki und Paris waren überaus erfolgreich: Der Trading Profit lag im Durchschnitt bei 45 % und damit deutlich über den Planungen.

Die Projektpipeline lag Ende des dritten Quartals im Vergleich zum Halbjahr unverändert bei einem Volumen von 2,5 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 2,4 Mrd. Euro ist das eine moderate Steigerung von 5,3 %. Von der Pipeline waren Ende des dritten Quartals 926 Mio. Euro (nach 870 Mio. Euro am Ende des ersten Halbjahres) investiert. Die kurzfristige Projektpipeline hat ein Volumen von 1,5 Mrd. Euro; dabei handelt es sich um Projekte mit konkreten vertraglichen Verpflichtungen, die in den Jahren 2008 bis 2010 realisiert werden.

Die gesamte Projektpipeline wird sich durch die geplanten Verkäufe bis Ende 2008 auf eine Größenordnung von 2,4 Mrd. Euro reduzieren. Damit wird der weitere Abbau der Pipeline eingeleitet. Zusätzlich prüfen wir derzeit alle Möglichkeiten, die Developmentpipeline zu reduzieren.

IVG Caverns
Der Geschäftsbereich IVG Caverns konnte die Gesamtleistung in den ersten neun Monaten 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln. Sie stieg von 110,8 Mio. Euro auf 280,0 Mio. Euro. Dieser starke Anstieg ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der unrealisierten Marktwertänderungen der Investment Property zurückzuführen. Diese betrugen in den ersten neun Monaten 224,2 Mio. Euro. Dies berücksichtigt den Wechsel der Bewertung mittels Discounted Cashflow-Verfahren zum Vergleichswertver-fahren (+143,6 Mio. Euro) durch den Gutachter BDO aufgrund der Kavernentransaktion sowie die Wertsteigerung im ersten Halbjahr 2008 von 80,6 Mio. Euro. Die Hochschreibung um 143,6 Mio. Euro wird im vierten Quartal zu einem geringeren Buchgewinn aus der Kavernenfondstransaktion führen. Das EBIT konnte im Vergleich zum Vorjahr von 98,0 Mio. Euro auf 251,7 Mio. Euro und das EBIT adjusted von 98,7 Mio. Euro auf 252,7 Mio. Euro um jeweils mehr als 100 % erhöht werden.

Der Ausbau des Kavernenfeldes in Etzel schreitet planmäßig voran. Aktuell werden 20 Kavernen gesolt. Die erste Neubaukaverne wird im ersten Halbjahr 2009 fertiggestellt. Danach ist bis zum Jahr 2022 die Fertigstellung von durchschnittlich sieben Kavernen pro Jahr geplant.

Kavernentransaktion

Die Transaktion wird im November abgeschlossen. 40 Bestandskavernen werden an den Fonds übertragen. IVG erzielt aus der Transaktion bis 2014 einen Verkaufserlös von nominal 1,7 Mrd. Euro, davon entfallen 836 Mio. Euro auf die 40 Bestandskavernen. Der restliche Kaufpreis fließt in den Jahren 2009 bis 2014 sukzessive mit Fertigstellung und Übertragung der Kavernen auf den Fonds zu. Durch eine optimierte Strukturierung der Transaktion kann die Steuerbelastung minimiert werden.

Aus der Transaktion wird sich für 2008 ein Ergebnis vor Ertragsteuern von 273 Mio. Euro, ein Konzernergebnisbeitrag von 236 Mio. Euro und ein Cash-Zufluss von 598 Mio. Euro ergeben. Durch den Verkaufsprozess wurden Marktwerte etabliert, die in die externe Wertermittlung der Kavernen zum dritten Quartal einfließen, sodass 143,6 Mio. Euro des Transaktionsergebnisbeitrags bereits als unrealisierte Marktwertänderungen im Ergebnis des dritten Quartals enthalten sind.

Solide Finanzierung

Zum 30.09.2008 verfügt IVG über freie Kreditlinien im Volumen von 1,25 Mrd. Euro. Die freien Kreditlinien haben eine Laufzeit zwischen vier Monaten und sechs Jahren. Alle in den abgelaufenen neun Monaten des Geschäftsjahres zur Verlängerung anstehenden Kreditlinien konnten erfolgreich prolongiert werden. Darüber hinaus wurde ein Volumen von 0,78 Mrd. Euro an neuen Kreditlinien vereinbart. Dies bestätigt die Fähigkeit der IVG, auch im aktuellen Finanzmarktumfeld laufend Finanzierungen zu attraktiven Konditionen zu kontrahieren.

Ausblick

Die Ergebnisprognose für das Gesamtjahr 2008 ist um eine Prognose des operativen Geschäftes erweitert worden, die zwei Effekte sowohl auf Konzernebene als auch in den Geschäftsbereichen eliminiert. Das sind zum einen die unrealisierten nicht zahlungswirksamen Marktwertänderungen des Geschäftsbereichs IVG Investment von insgesamt -400 Mio. Euro bis -420 Mio. Euro und zum anderen die Effekte des Teilverkaufs des Kavernengeschäfts (273 Mio. Euro), um die die entsprechenden Gesamtleistungs- und EBIT adjusted-Prognosen angepasst wurden. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden auch die Halbjahresprognosewerte angepasst.

Für den IVG Konzern erwarten wir für 2008 aus operativer Sicht eine Gesamtleistung (bereinigt um unrealisierte Marktwertänderungen des Geschäftsbereichs IVG Investment und Effekte des Kavernenteilverkaufs) zwischen 1,2 Mrd. Euro und 1,3 Mrd. Euro (Prognose Halbjahr 2008: 1,3 Mrd. Euro bis 1,4 Mrd. Euro). Das bereinigte EBIT adjusted sollte in einer Größenordnung zwischen 430 Mio. Euro und 460 Mio. Euro liegen und damit unverändert zur Halbjahresprognose. (Prognose Halbjahr 2008: 430 Mio. Euro bis 460 Mio. Euro). Nach Abzug des erwarteten Finanzergebnisses und der bereinigten Ertragsteuern ergibt sich ein Konzernergebnis aus der operativen Tätigkeit zwischen 160 Mio. Euro und 170 Mio. Euro.

Unter Berücksichtigung der erwarteten, nicht zahlungswirksamen, unrealisierten Marktwertänderungen des Geschäftsbereichs IVG Investment und Effekten aus dem Teilverkauf des Kavernengeschäfts sollte die Gesamtleistung des Geschäftsjahres 2008 bei 1,1 Mrd. Euro bis 1,2 Mrd. Euro (Prognose Halbjahr 2008: 1,2 Mrd. Euro bis 1,3 Mrd. Euro) liegen. Für das EBIT adjusted wird ein Wert zwischen 300 Mio. Euro und 320 Mio. Euro (Prognose Halbjahr 2008: 270 Mio. Euro bis 300 Mio. Euro) erwartet. Das Konzernergebnis sollte unter Berücksichtigung aller genannten Effekte in einer Spanne von 50 Mio. Euro bis 70 Mio. Euro liegen.

Vor dem Hintergrund der immer noch nicht abgeklungenen Finanzmarktkrise sehen wir uns derzeit nicht in der Lage, eine konkrete Aussage zur Höhe der Dividende für das Jahr 2008 zu tätigen. Über den Dividendenvorschlag für das Jahr 2008 wird im Frühjahr 2009 nach Vorliegen der Jahresabschlüsse entschieden.


Ergebnisse der ersten neun Monate des Jahres 2008

9M/08
in Mio. Euro 9M/07
in Mio. Euro Veränderung
in %
Umsatzerlöse 450,0 365,6 23,1
Gesamtleistung 773,6 893,1 -13,4
EBIT 252,5 384,2 -34,3
Konzernergebnis
nach Steuern 34,1 261,9 -87
Unverwässertes Ergebnis
je Aktie (in Euro) 0,12 2,06 -94,2
Verwässertes Ergebnis
je Aktie (in Euro) 0,13 1,98 -93,4

IVG Immobilien AG
IVG Immobilien AG ist eine der großen europäischen Immobiliengesellschaften mit einem betreuten Vermögen von über € 20 Mrd. in den Geschäftsbereichen IVG Investment, IVG Funds, IVG Development und IVG Caverns. Der Investitionsschwerpunkt liegt auf Büroimmobilien an ausgewählten europäischen Top-Standorten. IVG nutzt das Standortnetz erfolgreich, um von den Marktchancen in den Regionen zu profitieren und attraktive Renditen für ihre Investoren zu generieren.

Presse-Kontakt
Dr. Knut Hansen
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Fax [phone]
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[superman]

Sonstiges/9-Monatsbericht

euro adhoc: Ad hoc-Meldung nach Para. 15 WpHG / Vivacon AG / Sonstiges / Vivacon
AG steigert EBIT um 230% auf EUR 67,2 Mio. und Nettoergebnis um 108% auf EUR
34,7 Mio. in Q3 2008

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Ad-hoc-Mitteilung uebermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel einer
europaweiten Verbreitung. Fuer den Inhalt ist der Emittent verantwortlich.
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Eintrittsdatum: 13.11.2008

Die Vivacon AG (ISIN DE0006048911) erzielte im dritten Quartal einen Umsatz von
EUR 47,6 Mio., nach EUR 60,3 Mio. im Vorjahresquartal. Das EBIT verbesserte sich
um 230% auf EUR 67,2 Mio. im dritten Quartal 2008 (Q3 2007: EUR 20,4 Mio.) und
das Vorsteuerergebnis erreichte EUR 50,5 Mio. nach EUR 11,6 Mio. im
Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Marktbewertung der Sicherungsinstrumente
(Inflations- und Zinsswaps) hat das Vorsteuerergebnis mit insgesamt EUR -6,1
Mio. negativ beeinflusst (Q3 2007: EUR -2,5 Mio.). Der Konzerngewinn erreichte
EUR 34,7 Mio. gegenueber EUR 16,7 Mio. in Q3 2007.

Der Erwerb weiterer Erbbaurechtscashflows mit einem jaehrlichen Erbbauzins von
insgesamt EUR 3,0 Mio. und insbesondere die positiven Ergebnisauswirkungen
aufgrund des gesunkenen Realzinsniveaus haben zur Ergebnisverbesserung
beigetragen. Darueber hinaus hat das Privatkundensegment mit einem Umsatzplus
von 43% zum soliden Wachstum des Konzernumsatzes in den ersten neun Monaten
beigetragen.

Die Zahlen fuer die ersten neun Monaten sind im Einzelnen wie folgt: Der Umsatz
betrug EUR 126,1 Mio. (9M 2007: EUR 117,8 Mio.), das EBIT lag bei EUR 87,1 Mio.
(9M 2007: EUR 39,2 Mio.), Vorsteuerergebnis erreichte EUR 52,3 Mio. (9M 2007:
EUR 33,2 Mio.) und der Konzerngewinn betrug EUR 34,7 Mio. gegenueber EUR 31,7
Mio. in 9M 2007.

Das unverwaesserte Ergebnis pro Aktie belief sich in 9M 2008 auf EUR 1,75 nach
EUR 1,63 in 9M 2007. Zum 30. September 2008 belief sich der Auftragsbestand auf
EUR 57,9 Mio. gegenueber EUR 117,7 Mio zum 30. September 2007.

Die Vivacon befindet sich in verschiedenen Verhandlungen ueber Ankaeufe neuer
Erbbauzinsportfolien sowie Verkaeufe von Immobilienportfolien aus dem aktuellen
Bestand. Der deutsche Immobilienmarkt ist momentan aufgrund der internationalen
Finanzkrise von deutlich verlaengerten Verhandlungszeitraeumen und einem starken
Rueckgang von Portfoliotransaktionen gepraegt. Vor dem Hintergrund des
schwierigen Marktumfeldes und der Unsicherheit ueber die Zeitpunkte weiterer
Abschluesse, haelt der Vorstand die urspruenglich kommunizierte
Gesamtjahresprognose in Hoehe von EUR 60 Mio. nicht mehr aufrecht.


Rueckfragehinweis:
Sven Annutsch
Leiter Investor Relations & Corporate Finance
Tel: + 49 221 / 1305621 630
[e-mail]

Ende der Mitteilung euro adhoc
--------------------------------------------------------------------------------

Emittent: Vivacon AG
Im Zollhafen 2-4
D-50678 Koeln
Telefon: [phone]-782
FAX: [phone]-952
Email: [e-mail]
WWW: http://www.vivacon.de
Branche: Immobilien
ISIN: DE0006048911
Indizes: SDAX, CDAX, Classic All Share, Prime All Share, DAX International 100
Boersen: Regulierter Markt/Prime Standard: Boerse Frankfurt, Freiverkehr:
Boerse Berlin, Boerse Hamburg, Boerse Stuttgart, Boerse Duesseldorf,
Regulierter Markt: Boerse Muenchen
Sprache: Deutsch

Provider ID: 0ADH0157
-0- Nov/13/2008 7:13 GMT

[zasselo]

wow

[superman]

Wirklich echte Hammerquartalszahlen. Mit der Rücknahme der Jahresprognose kann man glaube ich leben

[zasselo]

Das unverwaesserte Ergebnis pro Aktie belief sich in 9M 2008 auf EUR 1,75

...und das bei einem Aktienkurs von unter 5 Euro

[bzgl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.044 von superman am 13.11.08 08:22:04

Nee, damit kann man nicht leben, man kann nicht noch vor einem Monat sagen, dass die Jahresprognose erreicht wird und nun sagen, man weiß es nicht.

[zoi2002]

Der letzte Satz kann uns in der Suppe spucken! An sich sehe ich wirklich gute Zahlen...aber der Markt wird es zeigen....vorbörslich?

[zasselo]

nach 9M liegt der Konzerngewinn bei 34,7Mio also werden sie wohl 35-50 erreichen oder?

Sie musste heute verkünden, dass Sie eventuell die 60 nicht erreichen, aber es wird nur knapp verpasst werden ... bzw je nach noch weiteren Transaktionen schaffen sie es ja vielleicht doch?

[bzgl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.071 von zoi2002 am 13.11.08 08:28:08

Ich tippe mal darauf, dass es heute einige Ausschläge in beide Richtungen gibt und am Ende plus / minus 0 geschlossen wird. Denn der letzte Satz bestätigt die eingespeisten Befürchtungen.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.086 von zasselo am 13.11.08 08:29:43

...ja - richtig gute Zahlen!!!

Aber das Haar in der Suppe ist fett!!

Naja - mal sehn, was der Markt dazu sagt. Im Endeffekt ist bei nem KGV von 1,x derzeit ein Verlust auf Jahresbasis eingepreist, wenn ihr mich fragt.

[zasselo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.059 von bzgl am 13.11.08 08:25:15

schau die mal CRE an und dann reden wir weiter ... Viva hat es geschafft plus zu machen und das allein ist schon "meisterlich" ... an die 60 Mio hat keiner geglaubt, sonst hätten wir noch einen Kurs von 15-20 Euro ...

[Latinl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.086 von zasselo am 13.11.08 08:29:43

nach 9M liegt der Konzerngewinn bei 34,7Mio also werden sie wohl 35-50 erreichen oder?

finde die Zahlen im Vergleich anderer Immos auch Ok

Die Frage ist :
- wie entwickeln sich die Zinsswaps... ( Leitzins geht ja runter, vermuitlich weiter negativ)
- wieviele Erbaupakete platzieren Sie
- MAchen Sie noch den ein oder anderen guten Deal....

Marktkapa. ist nach wie vor lächerlich...

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.124 von Latinl am 13.11.08 08:35:54

Woher hast du die 35-50

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.102 von Checkone am 13.11.08 08:32:34

Woher rechnet man ein KGV von 1,x

[zasselo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.124 von Latinl am 13.11.08 08:35:54

@1erhart
35-50 war meine prognose

@all
ich denke mit dem investment hier und nach diesen zahlen muss man keine angst vorm jahresendergebnis haben, viva muss sich vor niemanden verstecken, ihr modell scheint zu funktionieren ... auch in diesen schwierigen zeiten (vgl. CRE, IVG)

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.059 von bzgl am 13.11.08 08:25:15

Nee, damit kann man nicht leben, man kann nicht noch vor einem Monat sagen, dass die Jahresprognose erreicht wird und nun sagen, man weiß es nicht.


Du hast doch wohl einen an der Waffel... mit diesem Dämlack-Gequatsche qualifizierst du dich höchstens als ANALyst. Zu was Anständigem reicht's leider nicht.

Immer unzufrieden, selbst wenn in schwerster Finanzkrise Multimillionengewinne erzielt werden... wegen gierigen Leuten wie dir, ist diese Krise bzw. Blase überhaupt erst entstanden - darüber solltest du mal ne Sekunde nachdenken!

[bzgl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.184 von Benson1 am 13.11.08 08:44:39

Nein falsch, die ist durch Leute entstanden, die nur das sehen, was sie sehen wollen...

[zoi2002]

Jetzt macht mal alle halblang sondern lasst uns gemeinsam nachdenken..wer ist sehr gut im controlling der soll mal kurz die zahlen berechnen und sie reinstellen..
bei 35 mill. haben wir immer noch ein KGV von 3-4 und ein Gewinn von 1,20 euro ähh bei einem Kurs von 4,60!! hmmm..also ich sehe da nichts negatives

[zasselo]

Ich denke bei diesen Zahlen kommen in kürze Kurszielanpassungen der tollen Analysten

Hier nochmals der Vergleich Schätzungen Dresdner_Schätzung und Ist-Wert

Dresdner: Schätzung 9 Monate / Viva 9M
EBIT: 39.8 / 87.1
Pre-Tax (EBT) 13.3 / 52.3
Net income 11.36 / 34.7

Noch Fragen?
Ich habe eine:
Wie hoch wird der Jahresgewinn sein? Eigentlich ist doch Q4 traditionell das beste Q, aber Viva rechnet wohl wie immer "zu" vorsichtig? So dass Sie verkünden nicht an den 60Mio festzuhalten.

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.250 von zasselo am 13.11.08 08:53:40

Versteht irgendjemand, warum bei einem 9M-Gewinn von 1,75 Euro/Aktie und einem Kurs von 4,65 Euro die Aktie nicht steigt?

Sind wir hier mittlerweile in einem Irrenhaus oder ist das noch Börse?

[zoi2002]

Na ja wenn kein Fonds einsteigt da wird es auch kaum hochgehen aber z.zt. dürfen Fonds nicht kleinere Werte kaufen...

[zasselo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.441 von Benson1 am 13.11.08 09:18:58

Nach den schlechten Zahlen von CRE und IVG hatte ich schon Angst um Viva aber nach den heutigen Zahlen bin ich völlig entspannt.
Ich hätte auch ein wenig mehr vom Kurs heute früh erwartet aber vielleicht kommt es noch, aber auf jeden Fall die nächsten Tage, Wochen und Monate sollten deutlich positiv für uns sein.

[bzgl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.441 von Benson1 am 13.11.08 09:18:58

Ja, verstehe ich und das war zu erwarten, wie gesagt, nicht nur das sehen, was man sehen möchte, das könnte helfen.

(Was aber nichts daran ändert, dass ich Vivacon eher noch weiter aufstocken werde)

[Stock_Stevie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.184 von Benson1 am 13.11.08 08:44:39

Warst du nicht einer derjenigen, der bei 12 Euro zum Einstieg geblasen hat und sich nicht gewundert hat, dass der Vorstand zu 14 Euro 500k Aktien verkauft hat?!?!?

Ich denke mittlerweile ist jedem klar wieso, oder!?!?

Und mal eben so am Ende zu sagen, dass prognostizierte Gesamtjahresergebnis koenne nicht aufrecht gehalten werden, finde ich gelinde gesagt eine Unverschaemtheit...

Naja...der Kurs spiegelt es wieder...das beste war vor einem Jahr verkaufen und die Herren Professoren ihre Erklaerungen geben lassen...wie heisst es so schoen?!?!?

"Boerse ist keine Einbahnstrasse!"

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.532 von bzgl am 13.11.08 09:27:13

Was ich sehe, sind harte Zahlen und Fakten, die - wenn sie nicht frei erfunden sind - zu einer fairen und konservativen Bewertung von ca. 20 Euro führen müßte (bei KGV 9-10).

Alle anderen Aussagen ("nicht nur sehen, was man sehen will" & Co) sind wachsweiche Andeutungen, psychologische Spielchen und Manipulationsversuche...

[zoi2002]

51.000 auf ASK ..da wollen manche doch raus

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.197 von bzgl am 13.11.08 08:46:46

Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 35.935.184 von Benson1 am 13.11.08 08:44:39:
Nein falsch, die ist durch Leute entstanden, die nur das sehen, was sie sehen wollen...

Hehe, den Nagel auf den Kopf getroffen!

[V-12]

Gemessen an den der Finanzkrise geschuldeten " Umbaumassnahmen " innerhalb des Unternehmens sind die Zahlen aus meiner Sicht sensationell gut.

[Krueppl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.627 von Benson1 am 13.11.08 09:36:00

Jungs es wäre nicht schlecht wenn Ihr mal den Bericht und nicht nur die Ad Hoc lesen würdet:

Was für eine SCHEIße

Dieses führte sowohl zu nichtzahlungswirksamen Bewertungsverlusten
aus Zins- und Inflationssicherungsvereinbarungen in Höhe von EUR 11,3 Mio. als auch im Ergebnis zur Notwendigkeit einer Anpassung des Diskontierungsfaktors auf 3,75%, was eine Erhöhung des Bewertungsfaktors auf die nominalen Erbbauzinsen von
24,7 auf 26,7 bedeutet. Hieraus resultiert ein Bewertungsgewinn in Höhe von EUR 37,3 Mio.

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.722 von zoi2002 am 13.11.08 09:47:36

So offensichtlich will garantiert niemand raus... das ist ne Fake-Order, um den Kurs unten zu halten.

Operativ wird hier gut gearbeitet, aber ich habe schon oft gesagt, dass das Management Dreck am Stecken hat und sich auf Kosten der Aktionäre bereichert und sich an manipulativen Spielchen beteiligt!

Dieser Herbrand ist ein ganz halbseidener Bursche (Großverkäufe kurz vor dem Kurssturz!)... ich denke, hier liegt der Hund begraben. Jetzt kann sich jeder selbst überlegen, ob er diese Spielchen toleriert und wartet bis das Teil von den Insidern wieder nach oben gepusht wird oder ob er das Handtuch wirft. Man weiß leider nie, wann diese Verbrecher den Hals voll haben.

Wenn ich Staatsanwalt wäre, ich würde mich so richtig um dieses Klientel kümmern. Es wäre die ultimative Lebensaufgabe für mich, diese ganzen Abzocker-Zecken in den Kapitalmärkten hinter Gitter zu bringen. Leider den falschen Beruf gewählt...

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.799 von Krueppl am 13.11.08 09:55:33

Krueppl - Kannst du das ein wenig näher erklären habe da nicht so den Durchblick

ist das gut oder schlecht?

[cure]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.805 von Benson1 am 13.11.08 09:55:51

Hieraus resultiert ein Bewertungsgewinn in Höhe von EUR 37,3 Mio.

alles klar ..

[Stock_Stevie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.627 von Benson1 am 13.11.08 09:36:00

Alle anderen Aussagen ("nicht nur sehen, was man sehen will" & Co) sind wachsweiche Andeutungen, psychologische Spielchen und Manipulationsversuche...


Sind nicht 90 % an der Boerse Psychologie?!?!?!

Wer gewisse Regeln befolgt kann hier mit dreifacher Aktienmenge unten wieder einsteigen...das haben wohl die "grossen" auch getan bzw. werden es noch tun...der "Kleinanleger" der vor 1-2 Jahren gekauft hat, fuer den wird Vivacon wohl erstmal lange Zeit ein Verlust bleiben...

[Krueppl]

Das ist GIGA schlecht!

Wir hatten hier schon oft Disskussionen wie der Bewertungsfaktor sein sollte; Und 24.7 wurde als schon ordentlich angenommen;
Jetzt setzen die den sogar noch fett hoch;

Ohne die Steigerung wäre das Ergebnis um 37 Mio€ kleiner gewesen !sic!

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.805 von Benson1 am 13.11.08 09:55:51

Fakeorder die 10 Prozent höher als der aktuelle Kurs ist. Lass dich doch nicht auslachen.

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.937 von Krueppl am 13.11.08 10:08:56

Wir hatten hier schon oft Disskussionen wie der Bewertungsfaktor sein sollte; Und 24.7 wurde als schon ordentlich angenommen;
Jetzt setzen die den sogar noch fett hoch;

Ohne die Steigerung wäre das Ergebnis um 37 Mio€ kleiner gewesen !

Das stimmt nicht komplett, wenn man die gegenlaufenden Inflationssicherungsvereinbarungen betrachtet. Aber wie es scheint machen die nur 1/3 aus, so dass 20 Mio des Bewertungsgewinns verbleiben.

Vivacon setzt den auch nicht ganz freiwillig hoch, schließlich gehen in den Bewertungsfaktor Inflationserwartungen ein, die sie dem Markt entnehmen und die hier der ausschlaggebende Punkt waren.

Schon schlecht, dass die Bewertung ein derartiger Spielball ist. Vermutlich schaut es nächstes Quartal mit der Inflationserwartung wieder ganz anders aus, dann steigen die Inflationssicherungsinstrumente, aber die Erbbaugrundstücke fallen wieder :-/.

Grüße,
Sebastian

[Krueppl]

Das Problem ist der Spread zwischen Inflation und Hypothekenzinsen; Da hatte ich letztes Jahr schonmal drauf hingewiesen;

Wenn sich die Lage wieder beruhigt und die "unnormal" niedrigen Spreads für sichere Anlagen sich wieder etwas ausweitet werden wahrscheinlich 40 Mio. € Bewertungsverlust anfallen;

Obwohl ich mir sicher bin, dass Vivacon dann einfach den Risikozuschlag senkt...

Und dieses Gehabe gefällt mir überhaupt nicht "Earnings-Smoothing"

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.071 von lathander am 13.11.08 10:22:09

Eigentlich müsste Vivacon den Anstieg des Inflationsniveaus mit einer Erhöhung des Risikoaufschlags im Diskontsatz ausgleichen. Schließlich schreiben sie selbst, dass die Stabilität des Bewertungsansatzes aufgrund der derzeitigen Schwankungen nicht sehr gut ist und weitere Berichtigungen anstehen könnten.

Dann könnten sie, wenn sich die höhere Inflationserwartung stabilisiert, den Risikoaufschlag langsam wieder absenken, oder wenn sich die Inflationserwartung schnell wieder zurückentwickelt, zum alten Zustand zurückkehren.

Grüße,
Sebastian

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.125 von Krueppl am 13.11.08 10:27:18

Und dieses Gehabe gefällt mir überhaupt nicht "Earnings-Smoothing"

Aber das machen sie ja jetzt gerade wiederum nicht. Sie belassen den Risikozuschlag, wo er ist, statt mit ihm die außerordentlichen Bewertungszuwächse "wegzusmoothen". Würden sie das Smoothing wohlbegründet und in beide Richtungen einsetzen, um starke kurzfristige Schwankungen der langfristig angewendeten Bewertungsfaktoren abzumildern, wäre das ja womöglich ok...

Grüße,
Sebastian

[Benson1]

Bei mir geht der Q3-Bericht als pdf nicht auf... "Datei beschädigt"

Hat noch jemand das Problem?

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.935.871 von zoi2002 am 13.11.08 10:03:08

Die haben in der Bilanz ihre Erbbaurechte einfach hochgeschrieben und damit 37,3 Mio "Luftgewinn" erzeugt. Man kann sich jetzt lang und breit darüber streiten, ob das angemessen ist oder nicht. Im Prinzip ist es ok, dass sie die Bewertung hochsetzen, wenn der Realzins (auf Grund hoher Inflation) sinkt. Bloß, wenn der Realzins irgendwann mal wieder steigt müssten die die Bewertung wieder runtersetzen. Dann würden entsprechende Buchverluste entstehen.

Wie Krueppl schon sagte: Das Hochsetzen der Bewertungen ist kein operatives Geldverdienen sondern letztlich ein Buchhaltertrick. Ohne den Trick wäre das Ergebnis 37 Mio. geringer ausgefallen und damit endlos weit von den anvisierten 60 Mio. Gewinn für das Jahr. Darum gibts auch keine positive Kursreaktion auf die Zahlen.

[superman]

Vivacon
More ground lease portfolios acquired but guidance waived
VIVIACON's 9M-figures have been significantly above our estimates which
is due to a further acquisition of a ground lease portfolio of €3.0m. We
appreciate that the company is moving closer to its FY-acquisition targets
of €10m but we do not expect that VIVACON will reach it at the end.
FY-guidance has been waived as a number of deals are pending.
Vivacon forecasts
Vivacon (€m) (IAS) 9M E 9 M A
P&L
Revenues 118.9 126.1
Total activities 175.1 244.0
EBIT 39.8 87.1
Pre-tax profit (EBT) 13.3 52.3
Net income before minorities 11.36 34.7
Source: Company data, Dresdner Kleinwort Research estimates
We had not expected that VIVACON has acquired a further portfolio of ground
leases of €3.0m which has boosted the valuation result to €86m and so as a
consequence also EBIT. However, the company indicated to be involved in
many deals but the closing is unsure. So the guidance of €60m will not be
reached.
We are concerned regarding the decrease of the order backlog within the retail
business from €117.7m per September 2007 to €57.9m per September 2008. So
far the segment of high-end apartments has been relatively immune against the
general downturn.
From the conference call today at 10:00am CET we expect a statement on
further deals as well as at least a new profit range.
Target price based on EVA valuation, peer-group comparison and return on
equity.
Online research:
www.dresdnerkleinwort.com/research
Bloomberg:
DKIB1<GO>
Please refer to the Disclosure Appendix for all relevant disclosures and our
disclaimer. In respect of any compendium report covering six or more
companies, all relevant disclosures are available on our website
www.dresdnerkleinwort.com/research/disclosures or by contacting the Dresdner
Kleinwort Research Department at the address below.
Dresdner Bank AG London Branch, authorised by the German Federal Financial Supervisory Authority and authorised and subject to limited
regulation by the Financial Services Authority. Details about the extent of our authorisation and regulation by the Financial Services Authority
are available from us on request. Dresdner Bank AG London Branch is a Member Firm of the London Stock Exchange. Registered in England
and Wales No FC007638. Located at: 30 Gresham Street, London EC2V 7PG. Telex: 885540 DRES BK G. Incorporated in Germany with
limited liability. A Member of the Dresdner Bank Group.

[zasselo]

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag 67,2 Millionen Euro.

Wenn man die 37 Mio Bewertungsgewinn abzieht verbleiben 30 Mio vor Steuern übrig und somit 17-18 Mio nach Steuern?

[zoi2002]

Vivacon zieht Gewinnprognose zurück

Köln (BoerseGo.de) - Das Immobilienunternehmen Vivacon AG (News/Aktienkurs) hat seine Ergebnisprognose für das Gesamtjahr 2008 zurückgezogen. Vor dem Hintergrund des schwierigen Marktumfeldes und der Unsicherheit über die Zeitpunkte weiterer Verkaufsabschlüsse halte man die bisherige Prognose von einem Konzernergebnis in Höhe von 60 Millionen Euro nicht mehr aufrecht, teilte das Unternehmen am Donnerstag mit. Der deutsche Immobilienmarkt sei aufgrund der internationalen Finanzkrise von deutlich verlängerten Verhandlungszeiträumen und einem starken Rückgang von Portfoliotransaktionen geprägt, so das Unternehmen.

Im dritten Quartal des laufenden Jahres sanken die Umsatzerlöse im Vergleich mit dem entsprechenden Quartal des Vorjahres von 60,3 Millionen Euro auf 47,6 Millionen Euro. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) konnte sich hingegen mehr als verdreifachen und von 20,4 Millionen Euro auf 67,2 Millionen Euro klettern. Der Konzerngewinn erreichte 34,7 Millionen Euro gegenüber 16,7 Millionen Euro im dritten Quartal 2007.

Der Erwerb weiterer Erbbaurechtscashflows mit einem jährlichen Erbbauzins von insgesamt 3,0 Millionen Euro und insbesondere die positiven Ergebnisauswirkungen aufgrund des gesunkenen Realzinsniveaus hätten zur Ergebnisverbesserung beigetragen, so das Unternehmen.

[zoi2002]

10:00 ist Konferenz..vielleicht wissen wir hier ein bisschen mehr aber wenn ich das richtig verstehe geben die 37 mill. an obwohl sie die gar nicht erwirtschaft haben? sorry aber ich tue mich ein wenig schwer dies in richtigen bahnen zu legen..aber danke für die erklärungen

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.214 von superman am 13.11.08 10:37:22

We had not expected that VIVACON has acquired a further portfolio of ground leases of €3.0m which has boosted the valuation result to €86m and so as a consequence also EBIT.

Sagt mal, die schreiben nicht im Ernst, dass die Akquisition des 3 Mio Erbbauportfolios (statt der Senkung des Diskontierungsfaktors) die Bewertungsergebnisse auf 86 Mio gehoben hat oder? *kopfschüttel*

[Krueppl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.196 von Toran am 13.11.08 10:34:59

ie haben in der Bilanz ihre Erbbaurechte einfach hochgeschrieben und damit 37,3 Mio "Luftgewinn" erzeugt. Man kann sich jetzt lang und breit darüber streiten, ob das angemessen ist oder nicht. Im Prinzip ist es ok, dass sie die Bewertung hochsetzen, wenn der Realzins (auf Grund hoher Inflation) sinkt. Bloß, wenn der Realzins irgendwann mal wieder steigt müssten die die Bewertung wieder runtersetzen. Dann würden entsprechende Buchverluste entstehen.


Der Realzins ist an sich der Hypothekenzins - Inflationserwartung;

Dieses Verhältnis ist unabhängig von der Höhe der Inflation; Da aber im Moment eine Sondersituation ist - und die Inflation gestiegen - die Hypothekenzinsen auf Grund großer Nachfrage nach "echten" AAA-Papieren nicht mitgestiegen sind, ist der Spread (Realzins) größer geworden;

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.370 von Krueppl am 13.11.08 10:54:58

ist der Spread (Realzins) größer geworden;

Kleiner!

[lathander]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.370 von Krueppl am 13.11.08 10:54:58

Da aber im Moment eine Sondersituation ist

Deshalb verstehe ich nicht, warum sie nicht den Risikozuschlag wenigstens ein bisschen anheben. Von einem einmaligen Bewertungsgewinn, dem demnächst ein -verlust entgegensteht, haben sie ja auch nichts. Oder ist ihr Bewertungsmodell so streng, dass es erfordert, das Marktdurcheinander auszureiten? Vermutlich.

Grüße,
Sebastian

[Krueppl]

Du hast Recht Sorry - Kleiner

Ich denke sie hatten Schiss, dass sie Ihre 10.000x wiederholte Gewinnprognose so dicke verfehlen - wie es mit einem Diskont von 4.05% der Fall gewesen wäre;

[Krueppl]

Ach ja der Risikozuschlag ist gleich geblieben; Investorenpräsentation

[Krueppl]

Sooo ich habe mir nochmal den Zerschlagungswert durchgerechnet;
Das ganze ist mit dem "alten" Multiplikator von 24.7, da ich glaube, dass sie den Risikozuschlag hätten hochsetzen können;

Die Bilanzwerte sind jeweils mit Abschlägen versehen, die man bei einer Zerschlagung vielleicht erreichen könnte:

Dann ergibt sich aus der Bilanz folgende Werte:

Immaterielle: 21 Mio (50%)= 10,5
Erbbaurechte: 503 (91,5% (24.7) = 465
BuG: 5 Mio: (0%) = 0

Beteiligungen = 13.2 (50%)= 6.6

Forderungen= 19.5 (60%) 11,7
Grundstücke = 369 (95%) = 350

"sonstiges" =138 (0-75%)= 100
Kasse 115 Mio = 100% = 115 Mio


Macht einen Zerschlagungswert von 1065 Mio €
Demgegenüber stehen 919 Mio€ Schulden die mit 100% angesetzt werden;

Zerschlagungswert = 1065-919 ~146 Mio€ vs. EK= 270 Mio€
Marktwert = 91 Mio€

Solange die Aktie unter 7-8 € notiert halte ich sie mit Sicherheit; Ist im Moment tot mehr wert als lebendig;

[zoi2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.490 von Krueppl am 13.11.08 11:10:16

und wie war die Präsentation? Krueppl jetzt schreib doch 2-3 Sätze!

[Krueppl]

Zoi Du bist schon länger dabei; Mach Dir mal ein bisschen Arbeit und versuch das Geschäftsmodell zu verstehen;

Die Präsentation findest Du hier:
http://www.vivacon.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&file=…

[zoi2002]

Ich sehe nirgends Nachteile muss ich ehrlich zugestehen...

[Krueppl]

Wenn der Diskontfaktor "normal" weiterberechnet worden wäre (mit 24,7), dann hätte Vivacon vielleicht gerade eine schwarze Null geschafft;

Die 60 Mio sind weit weit weit in die Ferne gerückt; Wenn sich die Situation wieder normalisiert und der Diskontfaktor wieder sinkt dann werden irgendwann die Erbbaurechte wieder mit 24.7 bewertet. Das führt dann dazu, dass rund 40 Mio€ Buchverlust auftreten;

k.A. Aber wenn Du in 2009 auch mit 60 Mio€ Gewinn gerechnet hast, dann soltest Du den Gewinn um die 40 Mio bereinigen,

DAS ist ein Nachteil

[superman]

@Krueppl: Ich sehe das etwas anders. Natürlich kann man sich an dem Bewertungsmodell stören und es als unbefriedigender empfinden als einen klaren Ertrag aus Einkauf und Verkauf mit Cash auf der Hand. Trotzdem würde ich nochmal auf Seite 6 rechtes Schaubild verweisen. Da sieht man, daß Vivacon noch nie so konservativ bilanziert hat wie jetzt zur aktuellen Marktgegebenheit. Das muß man schon auch einmal erwähnen. Vivacon hat erheblichen Puffer selbst wenn sich die Situation rumdrehen würde - siehe auch diese Graphik und Bewertungen vorher. Wichtig sind für mich weitere Ankäufe und weitere Verbriefungen. Ein bisschen öffnet sich im Moment der Verbriefungsmarkt im vergleich zu noch letzter Woche.Bekommen doch einige Anfragen mehr jetzt von Investoren. Man muss jetzt zwar 30-40 Stellen vielleicht mehr draufschreiben wie noch vor 6 Monaten - aber langsam geht auf diesen Levels auch wieder was. Da Vivacon auch kein großartiges Refiproblem stemmen muss kann man hier völlig relaxed sein - auch wenn der kurs halt da ist wo er im Moment rumgurkt.

[Krueppl]

Nur weil Vivacon hinschreibt, dass die Multiples bei 50, 60 oder 70 sind heisst das nicht, dass es so ist;

Ich störe mich auch nicht an der Bewertung der Erbbaurechte, die kann ja jeder so "berechnen" wie es seiner eigenen Sicherheitsmarge entspricht;

Wo ich mich drüber aufrege ist die absolut beschissene Kommunikation;

1 wird das ganze Jahr Gebetsmühlenartig wiederholt, dass 60 Mio Gewinn gemacht werden;

2)Dann kommt ein Q3 Bericht in dem alleine durch Zuschreibung (68 Mio) mehr Gewinn als Umsatz (47) gemacht wird; Wenn der Zinsspread so krass absinkt, dann hätten sie den Risikozuschlag erhöhen müssen, da sich der Spread wieder einrenken wird.

Stattdessen weisen sie lieber jetzt Gewinn aus - und wissen, dass entweder in Zukunft ein fetter Bewertungsverlust anfällt - oder wiedermal (was ich eher glaube) am Risikozins gespielt wird.

Ich hätte mit einem Verlust (schwarzen Null was es real ist) und einer ordentlichen Kommunikation wesentlich besser leben können als mit so einer Augenwischerei!

Es ist nicht das Ergebnis (was in diesen Zeiten trotzdem in Ordnung ist) sondern die schreckliche Kommunikation.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.938.248 von Krueppl am 13.11.08 14:35:33

Man kann nur sagen wenn man aus 1 Euro Umsatz 1,50 Euro Gewinn erzielt ist doch bombastisch oder

Oder als nach den Q2-Zahlen noch der Zusatz kam. Die 60 Mio Gewinn sind auch ohne einen grossen Verkauf zu erreichen anstatt da schon etwas abzuschwächen. Und wenn alle ehrlich sind war doch jedem klar dass die 60 gar nicht machbar sind.

[superman]

@Krueppl:

Was die 60 Mio€ Gewinn angeht. Er wurde für den Moment zurückgezogen - es heisst aber nicht, dass er nicht stattfinden kann - niemand weiss im Moment ob die Investoren jetzt noch das Go geben oder nicht im November/Dezember - das ist auch wirklich jeden Tag neu.Der Risikoschlag ist eh hoch und wurde belassen - die Anpassung war für die MArktentwicklung "moderat" und erhöht den Puffer weiter - auch wenn der Markt dreht. Fakt ist, dass die Konstellation so ist und Vivacon noch hätte deutlich tiefer gehen können bei gleichem Risikozuschlag. In beiden Dingen haben sie jetzt im Moment Puffer und das finde ich durchaus konservativ. Ich finde das durchaus transparent. Also da spielen die Mehrheit der Firmen ganz anders mit Reserven in positiven wie negativen Sinnen - da habe ich einen ganz guten Einblick. Da ist Vivacon ein musterknabe an Transparenz.Ich finde die Kommunikation ist ok von Vivacon

[Krueppl]

Naja wenn sie nicht das Bewertungsmodell von 24.7 auf über 26 angehoben hätten, dann wäre !nichts! rausgekommen;

Sie werden die Erbbaurechte nicht zum Multiple von 26 los; Hypothekenpfandbriefe notieren ja teilweise schon wie wild. Wie willst Du dann eine Verbriefungsrendite von 3.75% "rechtfertigen";

Wie gesagt - ich rege mich nicht über das Ergebnis an sich - sondern über die Kommunikation auf...

[raicro]

Ist die jüngste Verbriefungsaktion eigentlich erfolgreich gewesen ? Es hieß doch nur, sie sei "platziert".

Wurde denn alles gezeichnet ?

[superman]

Die zugrundeliegenden Werte der Grafik von seite 6 haben sich übrigens auf aktuellen Werten weiter entspannt. Hatten wir in der linken Grafik noch Realzins ca. 1 Ende September 2008 liegen wir auf den europaeischen Inflationsschätzungen für diese Woche bei Realzins 0.85% auf die Grafik bezogen.

[superman]

Ja - ist die

XS0390304110

und XS 0390304979

Beide Notiz Börse Dublin - 50.000 Stückelung und Floater

[superman]

Wir sprechen hier aber schon von Realzinsen....

[Checkone]

...tja - in jedem Falle nimmt die Börse die Zahlen eher skeptisch auf. Seine Gewinne aus Bewertungsaufschlägen zu generieren ist halt grad nicht so en vouge.

Der sich verringernde Backlog ist auch keine good News.

Und last but not least die 10 Mill. Erbbaucashflows, die dieses Jahr gekauft werden sollten, können wohl dieses Jahr nicht mehr geschafft werden.



...schade - hab mir mehr erwartet.

[fishbrok]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.938.066 von Krueppl am 13.11.08 14:14:58

Wäre der Diskontfaktor weiterberechnet worden, wäre die erfolgsab-
hängige Vergütung der Vorstandsmitglieder, bedingt durch den geringeren Gewinn, deutlich niedriger bzw. ganz ausgefallen.

Auf der HV wurde über die gestaffelte Zusatzvergütung (nach Höhe
des Gewinns) der "Verantwortlichen" gesprochen. Details habe ich
nicht mehr parat, aber dies stimmt mich schon sehr nachdenklich!!!

[1erhart]

Ihr könnt da rumreden und rumrechnen und rumschreiben wie ihr wollt. Der Kursverlauf heute spricht Bände.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.939.347 von 1erhart am 13.11.08 16:27:59

So ist es.

-6% nach Zahlen. Und das auf diesem niedrigen Niveau. Klarer gehts nicht.

Da kann man nur hoffen, dass Viva demnächst noch was abschließt, sonst gibts ne lange Dümpelphase - evtl. sogar neue Tiefststände. So weit isse ja nicht mehr weg, die 4...

[Chewix]

Vivacon AG steigert EBIT um 230 Prozent, für mich ein klarer Kauf bei dem KGV mit Ziel 6-7 Euro

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.938.955 von fishbrok am 13.11.08 15:49:33

Sehr gut recherchiert, Fishbrok...

Der Fisch stinkt vom Kopf! Herbrand und Leffin sind üble Abzocker, die sich auf Kosten der Aktionäre bereichern und dafür die Finanzkrise nutzen. Der Kursverlauf läßt sich ja wunderbar auf den allgemeinen Markt schieben...


Ziel ist wahscheinlich dieses Jahr wieder eine fette Gewinn-Vergütung abzukassieren (auf Basis Hochschreibungen), die dann zu möglichst biligen Kursen in Aktien investiert werden kann... (deshalb Gewinnprognose-Senkung in letzter Minute, nachdem monatelang die 60 Mio bestätigt wurde).


So zerstört man Vertrauen, sorgt für Kursverfall und kann billig einkaufen - mit dem Geld der Aktionäre!

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.939.347 von 1erhart am 13.11.08 16:27:59

Der Kursverlauf heute spricht Bände.

Innerhalb einer Woche von 5,80 auf 4,30 ==> -25%
Das ist schon knackig was heuer an den Börsen abgeht.

Apropos 1erhart: Hast Du schon wieder verkauft oder bist Du noch drin?

1erhart, 8.11.: "Bin im übrigen seit gestern wieder investiert. EK zu 4,89"

[aldianer27]

aufpassen gleich fallen die 4€.unter 3€ fasse ich das Teil nicht mehr an.gruß Marco

[aldianer27]

sorry verschrieben meinte über 3€ wird nicht mehr gekauft.

[GMBH]

ok, sieht nicht gut aus.

Was gibt es zur Dividende zu sagen?

Werden die bezahlt...aus der Werthochschreibung?

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.939.807 von Toran am 13.11.08 17:16:16

Nein ich habe am Dienstag verkauft.

[superman]

Vivacon ist sicher nach seiner Verbiefung (und vor HV werden weitere folgen) in der Lage auch Dividende zu zahlen. Auf aktuellem Niveau plädiere ich dann aber für die rund 8-10 Mio€ die maximale Anzahl - nämlich 10% des Grundkapitals zurückzukaufen. Das ist sicherlich jetzt sinnvoll und würde ich so beantragen.

[superman]

Dann wäre der Kursverfall für die Aktionäre unterm Strich sogar ein Segen...für die mit mittelfrsitigem View....

[superman]

Ups...4.88 bezhalt FFM? Was ist das jetzt?

[idealer]

ok, die hochschreibung ist entäuschend aber seht euch mal den ausblick an:
Zinsen werden die nächsten 6 monate noch drastisch gesenkt weil wir ganz sicher in eine rezession kommen und die inflation auch stark zurückgeht.
d.h. immobilien werden billiger zu finanzieren sein bei steigender mietrendite
dasselbe hatten wir vor 3 jahren schon einmal und da war die viva noch ne schöne nummer kleiner.
wenn die kreditklemme sich löst und wieder portfolios verkauft werden geht hier die post ab.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.940.194 von superman am 13.11.08 17:57:08

Der muss sich wohl beim Limit vertippt haben anders kann man es nicht verstehen. Habe mich auch gerade gewundert als ich es gesehen habe dass in FFM 2000 zu 4,88 weggingen nachdem der Kurs 3 Minuten vorher noch bei 4,38 als letzter Umsatz war.

[mijuda]

Vivacon AG steigert EBIT um 230% auf EUR 67,2 Mio. und Nettoergebnis um 108% auf EUR 34,7 Mio. in Q3 2008

Köln, 13. November 2008. Die Vivacon AG (ISIN DE0006048911) erzielte im dritten Quartal einen Umsatz von EUR 47,6 Mio., nach EUR 60,3 Mio. im Vorjahresquartal. Das EBIT verbesserte sich um 230% auf EUR 67,2 Mio. im dritten Quartal 2008 (Q3 2007: EUR 20,4 Mio.) und das Vorsteuerergebnis erreichte EUR 50,5 Mio. nach EUR 11,6 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Marktbewertung der Sicherungsinstrumente (Inflations- und Zinsswaps) hat das Vorsteuerergebnis mit insgesamt EUR -6,1 Mio. negativ beeinflusst (Q3 2007: EUR -2,5 Mio.). Der Konzerngewinn erreichte EUR 34,7 Mio. gegenüber EUR 16,7 Mio. in Q3 2007.

Der Erwerb weiterer Erbbaurechtscashflows mit einem jährlichen Erbbauzins von insgesamt EUR 3,0 Mio. und insbesondere die positiven Ergebnisauswirkungen aufgrund des gesunkenen Realzinsniveaus haben zur Ergebnisverbesserung beigetragen. Darüber hinaus hat das Privatkundensegment mit einem Umsatzplus von 43% zum soliden Wachstum des Konzernumsatzes in den ersten neun Monaten beigetragen.

Die Zahlen für die ersten neun Monaten sind im Einzelnen wie folgt: Der Umsatz betrug EUR 126,1 Mio. (9M 2007: EUR 117,8 Mio.), das EBIT lag bei EUR 87,1 Mio. (9M 2007: EUR 39,2 Mio.), Vorsteuerergebnis erreichte EUR 52,3 Mio. (9M 2007: EUR 33,2 Mio.) und der Konzerngewinn betrug EUR 34,7 Mio. gegenüber EUR 31,7 Mio. in 9M 2007. Das unverwässerte Ergebnis pro Aktie belief sich in 9M 2008 auf EUR 1,75 nach EUR 1,63 in 9M 2007. Zum 30. September 2008 belief sich der Auftragsbestand auf EUR 57,9 Mio. gegenüber EUR 117,7 Mio zum 30. September 2007. Die Vivacon befindet sich in verschiedenen Verhandlungen über Ankäufe neuer Erbbauzinsportfolien sowie Verkäufe von Immobilienportfolien aus dem aktuellen Bestand. Der deutsche Immobilienmarkt ist momentan aufgrund der internationalen Finanzkrise von deutlich verlängerten Verhandlungszeiträumen und einem starken Rückgang von Portfoliotransaktionen geprägt. Vor dem Hintergrund des schwierigen Marktumfeldes und der Unsicherheit über die Zeitpunkte weiterer Abschlüsse, hält der Vorstand die ursprünglich kommunizierte Gesamtjahresprognose in Höhe von EUR 60 Mio. nicht mehr aufrecht.

OK die 60 Mio werden wohl nicht erreicht.Ansonsten siehts es doch nicht wirklich schlecht aus.

Meine Meinung.

[mijuda]

ach ja.
Quelle Onvista.de

[superman]

Im Moment ist es doch so. Jeder Bürger beleuchtet nur noch alles von der negativen Seite weil jetzt die Panik angekommen ist. Die Aktionäre genauso. Wo früher das Gute gesucht wurde wird jetzt das Schlechte gesucht. Der gesamte Markt ist im Moment völlig verrückt - nur einmal in die extreme andere Richtung. Nehmen wir die IVG. Seit Wochen wird der Wert als pleite gehandelt. Hmmm. Was war heute zu lesen? Klar hat der neue Vorstand mal kräftig abgewertet auf noch immerhin 22 NAV/Aktie als Start für sich. Kreditlinien gibts reichlich weit über 1 MRD€ und sogar neue. Refi weiter bei 5.2%. Schuldenabbau weit über 1 Mrd€, was fast den gesamten zu finanzierenden kurzen Schulden gleichkommt. Die Mietrenditen erhöhen sich im Zuge der Abschreibung. Nichts - gar nichts - tritt ein was der Markt im Moment erwartet hat oder annährend handelt. Zu Vivacon. Wir haben jetzt einen deutlich erhöhten Buchwert/Aktie 13.57€ mit weiter erheblichsten Reserven. Das zu refinanzierende Volumen liegt glaube ich in 2009 bei 40 Mio - sorry - das macht Vivacon aus der Hüfte. Und Vivacon verfügt über genug Power aus Linien und Cash um jederzeit rentabel zuzuschlagen und weitere lukrative Geschäfte an Land zu ziehen. Das Umfeld bleibt dafür ja durchaus positiv, wennglich die Aktionäre im Moment aus hohen Beiträgen der anderen Bereiche Verzichten müssen. Aber alles hat seine Zeit - und Vivacon hat seine Säulen die aktivierbar sind.Egal wie man die Zahlen heute deutet - Vivacon hat gezeigt wieviel inneres Potential in ihm schlummert und man sollte einfach doch zur Kenntnis was wir handeln und was Fakt ist. Der Markt ist so drauf, dass er Wochen und vielleicht Monate braucht um irgendwie wieder zu funktionieren. Dazu sind die Wunden zu gross. Als Aktionär rufe ich jetzt allerdings alle Mitaktionäre auf - dass wir uns bei Vivacon stark machen für ein Aktienrückkaufprogramm in 2009. Es muß nicht gleich sein - wenn der Kurs von selbst steigt solls auch recht sein. Aber mit einer oder mehreren weiteren Verbriefungen in 2009 sollte das Geld für einen 10% Aktienrückkauf eingesetzt werden.Und das statt einer Dividende.Habe immer gesagt, daß Vivacon die Verbriefung 2008 durchbekommt und wurde dafür wochenlang angegriffen. Heute höre ich nichts mehr. Man muß aus dieser Krise etwas Gutes machen. Vivacon hat die Krise durchaus geschickt für seine neue Politik genutzt - wenns auch nich nicht richtig angekommen ist. Auch Curanis war extrem clever. Zu einem Aktienrückkauf bietet sich auch der Erwerb einer anderen Immofirma an, die mit deutlichen Discounts gehandelt wird. Auch hier hätte Vivacon bei weiteren Verbriefungen jede Menge Munition.

[Krueppl]

Du hast ja Recht;

Aber zum Buchwert von Vivacon;

Ohne Veränderung des Multiplikators - hätte sich überhaupt nichts geändert;

(Was natürlich in diesen Zeiten nicht so schlecht ist)

[superman]

@Krueppl: Hätten sie ihn nicht verändert wäre die Substanz zusätzlich versteckt gewesen - das ändert 0 am Gesamtbild.

[superman]

+457 Punkte der Dow - Bitte alles einsteigen - wir fahren ab....

[Krueppl]

Hmmm naja;

Ich rechne persönlich mit einem 22er Multiplikator; 4.5% Realzins für Erbbaurechte halte ich für "ausreichend" sicher;

Daher wirst Du meine Sicht verstehen, dass sich im letzten halben Jahr nichts bewegt hat

[idealer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.942.387 von Krueppl am 13.11.08 21:32:49

das ist es ja,
in diesen zeiten werten andere immo ag´s ab und fahren millionen verluste ein und die viva wertet hoch und das immer noch konservativ
muss mann sich mal auf der zunge zergehen lassen.....

[obebo]

Mit den 60 Mio. Gewinn hatte ich eigentlich eh nicht gerechnet, aber die Art und Weise, nun PLÖTZLICH die eigenene Gewinnziele in Frage zu stellen, eine völlig absurde EBIT-Rechnung mit höherem Gewinn als Umsatz zu präsentieren und aktuelle Gewinne lediglich über Neubewertungen zu schaffen, bestätigt für mich, dass Vivacon nicht an vertrauensbildenden Maßnahmen gegenüber den Aktionären interessiert ist.

Den heutigen Quartalsbericht zog ich kurz durch, stellte ein absolut gestiegenes Eigenkapital fest, jedoch bei einem proportional noch stärker gestiegenen Verschuldungsgrad. Gegenüber Ende 2007 stieg das EK um 30 Mio. auf 268 Mio. EUR, die langfristigen Verbindlichkeiten allerdings um 45 auf 395 Mio. und die kurzfristigen um 151 auf 524 Mio. EUR. So sank die Eigenkapitalquote letztlich von 25% (Ende 2007) auf knapp 22,3% und verblieb damit auf dem niedrigen Niveau des 2. Quartals. Eine sinkende EK-Quote erleichtert natürlich die Ausweisung eines höheren EBITs, reduziert jedoch nicht die Abhängigkeiten von ihren Gläubigern.

Außerdem eröffneten sich mir ein paar Fragen, die vielleicht jemand aus dem Thread beantworten kann. Unter welchem Punkt sind eigentlich die Baukosten für die Entwicklungsprojekte gelistet, sind es die "Forderungen aus Fertigungsaufträgen"? Und warum sanken die bauvorbereitenden Kosten (und Kosten für unfertige Leistungen) von 1,5 Mio. (Ende 2007) auf 290.000 EUR. Beziehen sich diese Zahlen auf alle von Vivacon entwickelten Objekte? Falls es sich auf alle beziehen würde, wie geht das mit der steigenden Anzahl noch nicht fertiggestellter Immobilienobjekte zusammen, die sie dieses Jahr auf den Markt warfen? War dort überwiegend alles schon bis Ende 2007 "vorbereitet"? Und wie sieht es in diesem Fall mit zukünftigen Projekten aus, wenn derzeit kaum was in "bauvorbereitende Kosten" bilanziert ist?

[superman]

@Krueppl:Bei einem Realzins zwischen 0,8% und 1% ist auch 3.75% für Erbbauzins konservativ. Ich denke man kann das noch ewig diskutieren ob man es noch konservativer haben will. Fakt ist Vivacon hat allein die innere Substanz von 13,5€ + x zur Zeit. Wenn ich mir die Verbriefung anschau ist die ja jetzt sagt ich mal grob Swap+150 + 0.9% Realzins zur Zeit. Macht 2.4%. Haben wir wieder diesen Risikopuffer von 1.35 zur 3.75%.

[superman]

Ein weiterer ganz wichtiger Punkt. In der Bilanz sind ja auch die Aufwendungen für die Erbbaurechte in Form von Krediten z.B. verbucht. Bei einem Liquizufluss kann Vivacon höhere Zinsen aus seinen Kreditverpflichtungen gegen tiefere Belastungen aus der Verbriefung tauschen, was wiederum einem zusätzlichen Risikopuffer beinhaltet.
Im Prinzip entstehen bei einer Verbriefung zwei Effekte. Der Zahlungsfluss ist höher wie angesetzt und man kann in einem 2. Schritt z.B. die effektiven Zinsbelastungen aus Zahlungsverpflichtungen runterdrücken.

[zoi2002]

Guten Morgen

Wir haben jetzt x-mal die Erbbauzinsen, Bilanzen, Verbindlichkeiten durchgespielt...der Markt hat recht..schauen wir ob es eine Bewegung nach oben gibt...wenn nicht dann ist es Fakt das sich viele von der Aktie trennen oder ihre short Positionen weiter aufbauen...geht die Aktie unter 4 und unter 3,77 (letztes Tief) sehen wir die 1,xx wie bei Colonia..

[superman]

Nicht böse sein - aber der Markt hat Recht ist do ziemlich der dümmste Spruch an der Börse - als Beispiel sollen nur die Kurse während der Internetblase dienen.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.944.055 von zoi2002 am 14.11.08 07:52:13

Also ich finde diese fudamentalen Erwägungen schon interessant.

Aber noch interessanter finde ich, wie heute der Kurs heute auf die Euphorie an der Wall-Street reagiert. Da kann man dann nochmal n bischen besser einschätzen, wie nachhaltig schlecht die Zahlen aufgenommen wurden. Oder obs "nur" ein "sell on moderat news" in schlechten Zeiten war.

Wenngleich die Kursreaktion eindeutig war gestern. Will sagen, es fällt mir schwer an die 10 zu glauben in nächster Zeit.

[superman]

PRESS RELEASE
The Hague, 14 November 2008
Corporate Communications
T [phone]
E info@ni bc .com
www.nibc.com
NIBC Bank reports solid financial position in very challenging
market circumstances
• Profit after tax from continuing operations amounts to EUR 155 million in the first nine months of 2008, a
decrease of 24% compared to the same period last year; Q3 profit after tax from continuing operations
amounts to EUR 45 million
• Net profit attributable to parent shareholder is EUR 153 million in the first nine months of 2008, an increase of
135% compared to the same period last year, when we took a loss on discontinued operations of EUR 139
million
• Tier-1 ratio at a comfortable level of 15.3%, core Tier-1 ratio at 12.8% and BIS-ratio at 17.5%
• Funding diversification continues with successful launch of NIBC Direct, NIBC’s online retail savings initiative
• NIBC decided to align the valuation of its portfolio with market practice after the International Accounting
Standards Board issued and the European Union adopted amendments to reclassify certain portfolios. These
reclassifications have a positive effect of EUR 42 million on net profit
• Q3 environment complex and difficult with Merchant Banking activities under pressure; successful Q3
business activities include investment management and financing transactions
Jeroen Drost, Chief Executive Officer of NIBC
"Market conditions deteriorated further in the third quarter. Although we report a positive result in the first nine months and
we were able to arrange important client transactions, our Merchant Banking activities came under pressure in the third
quarter. We are pleased that already at an early stage, in the first half of 2007, we recognised and solved our US
exposure, enabling us to de-risk our balance sheet and improve our capitalisation to a healthy Tier-1 ratio of 15.3%. With
our decisive actions, we have created a solid foundation and a clearly-defined strategy to help us weather the current
downturn. Our sound liquidity position is the result of our prudent funding strategy over many years and our early action in
anticipation of current market circumstances. "
NIBC Bank key figures
In EUR millions Nine months +/- Q3 Q2 +/- Q3 +/-
2008 2007 2008 2008 2007
Profit after tax from continuing operations 155 205 -24% 45 60 -25% 70 -35%
Net profit attributable to parent shareholder 153 65 135% 45 59 -25% 71 -37%
Efficiency ratio 42% 44% 48% 38% 50%
Return on net asset value (after tax) 14% 19% 12% 17% 20%
Note: small differences are possible in the tables due to rounding

[Chewix]

Gegen Wochenende zieht VIA an, denke dass heute 4,80/4,90 drin sind

[NoamX]

Mit Investitionen an der Börse kann man nur Geld verdienen, wenn man selbst Recht hat, der Markt irrt, und sich später korrigiert.

[Checkone]

"Die Börse hat immer recht" gilt für die, die Geld verdienen wollen an der Börse. Die müssen zusätzlich zu den Fundamentladaten das Marktumfeld einschätzen, die derzeitige Psychologie im Markt, die wirtschaftliche Entwicklung etc. Und nach diesen Erwägungen kaufen/verkaufen oder short gehen.

Hier gilt es den Kursverlauf vorherzusagen, nicht die fundamentale Entwicklung der Firma. Die spielt nur bedingt eine Rolle in dem Spiel. Und davon abgesehen ist die Entwicklung von Vivacon auch nicht das, was man einen Stern in der dunklen Nacht nennen kann. Ich sehe das eher wie Krueppl.

Wer zu neue Markt Zeiten die Euphorie erkannt hat und gekauft hat, hat ne Menge Geld verdienen können. Egal obs Schrott war, was er gekauft hat. Wenn der dann noch das Platzen der Blase erkannt hat und dann short gegangen ist, oder Puts gekauft hat, dann hat ers richtig gemacht. Den zweiten Teil haben sicherlich die Wenigsten hingekriegt.

Also - summa summarum: die Zahlen waren für diese Zeit, unter diesen Umständen, in Verbindung mit den Erwartungen die an Viva gestellt wurden, schlecht. Und wenn man das nicht rechtzeitig erkannt hat und immernoch drin ist, dann bleibt halt nix Anderes übrig als zu sagen: "Die Börse hat immer recht", die bittere Pille zu schlucken und hoffentlich was dazu gelernt haben.

...ich bin übrigens auch noch drin...

[superman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.944.718 von NoamX am 14.11.08 09:30:55

100% Zustimmung!

[Benson1]

Hier wird ohne Pause abgeladen und das ASK ist zugemüllt bis zum geht nicht mehr...


Ich sage es weiterhin: DER FISCH STINKT VOM KOPF!

Herbrand und Leffin sind Abzocker, die hinter Gitter gehören!

[Chewix]

Bin eingestiegen zu 4,20

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.944.833 von Checkone am 14.11.08 09:41:32

Dann hoffe ich für dich dass du etwas gelernt hast.

Und GUT SCHLUCK

[Chewix]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.945.098 von Chewix am 14.11.08 10:09:17

4,22 long

[Toran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.945.071 von Benson1 am 14.11.08 10:06:25

Hier wird ohne Pause abgeladen und das ASK ist zugemüllt bis zum geht nicht mehr...
Ich sage es weiterhin: DER FISCH STINKT VOM KOPF!
Herbrand und Leffin sind Abzocker, die hinter Gitter gehören!

In jedem Thread der gleiche Müll. Ich kann gar nicht sagen, wie mir das auf den Zeiger geht. Tritt der SDK bei, verklag den Vorstand, stänker bei der Bafin, stimm bei der HV gegen die Entlastung, reich Gegenvorschläge für die HV ein, ... kurz: mach was wenn Du willst.

Aber bitte hör auf mit diesem nichtssagenden verschwörungstheoretischem Müll in den diversen Threads! Der hilft niemandem weiter, Dir am allerwenigsten.

[superman]

Sehr geehrter Herr Annutsch,

leider hat der Markt auf die Quartalszahlen nicht positiv reagiert, da man sie als buchungstechnische Maßnahme verstanden hat. Für ihre Bewertungen gibt es für mich gute nachvollziehbare Gründe und auch die Substanz ihres Unternehmens erschliesst sich mir durchaus, Ich sehe hier in der Zwischenzeit eine eklatante Kluft. Daher würde ich es sehr begrüssen, wenn Vivacon in Zukunft auch das Thema Aktienrückkauf ernsthaft in seine Strategie miteinbindet. Ich denke die Liquidität - eventuell auch aus weiteren Verbriefungen - müsste da sein um die gesetzlich möglichen 10% der Anteile aufzukaufen. Hier wären dann die Aktionäre wenigstens im Nachhinein Profiteure des Kursrückgangs. Auch sollte dieses Instrument einer Dividendenausschüttung vorgezogen werden. Weiter eine erfolgreiche Arbeit und viel Glück!



Mit freundlichen Grüßen

[superman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.945.071 von Benson1 am 14.11.08 10:06:25

Benson - Deine Mails sind unter aller Kritik. Glaub mir - Herr Leffin ist in betrögen gerechnet der größte Verlierer im Moment. Vielleicht denkst Du einmal 5 Sekunden vor Deinen Mails

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.945.337 von superman am 14.11.08 10:32:49

...wie immer gut formuliert, schlüssig und fundiert. Ich denke, ich werde demnächst eine Mail ähnlichen Inhalts abschicken.

[superman]

Würde mich freuen, wenn mehr Aktionäre dieser Aktion folgen würden

[Benson1]

Es gibt einfach immer noch zu viele Träumer und Börsen-Sozialromantiker, die glauben der Kurs wird immer nur vom "Markt" gemacht... gerade bei Small-Caps ist dies heute zu einem großen Prozensatz leider nicht mehr der Fall.

Da werden die niedrigen Handelvolumina von den Insidern schamlos ausgenutzt um Kasse zu machen.


Ein Leffin oder ein Herbrand als Großaktionäre verlieren in so einer Phase ÜBERHAUPT NICHTS! Alles nur auf dem Papier... Buchgeld - das interessiert die nicht die Bohne!


Die haben für Vivacon, dass sie als IHR eigenes Unternehmen ansehen, obwohl die Mehrheit schon lange ganz vielen anderen Aktionären gehört, einen sehr sehr langen Zeit- und Planungshorizont! 10, 20 oder mehr Jahre...

Für die ist nur wichtig, dass Vivacon operativ gut dasteht, dass kein Insolvenzrisiko besteht - kurz, dass die Geschäft gut laufen.
Wenn das gesichert ist, ist langfristig auch ihr Aktien-Depit gesichert...


Das beste was ihnen dann aber passieren kann - selbst wenn die Firma gut läuft - sind sehr stark schwankende Kurse! Im Frühjahr 2008 noch 18 Euro - jetzt 4,20 Euro.... irgenwann wieder 20 Euro.


So können diese Herren Unmengen von Geld verdienen - und da sie Insider sind und den Kurs selbst mitbeeinflussen, sogar nahezu risikolos. Aber leider auf Kosten vieler uninformierter Anleger!

Hernbrand hat für 7 Mio Euro Aktien zu 14 Euro verkauft. Kurs danach ging es steil bergab... wer glaubt wohl daran, dass da kein Zusammenhang besteht!?

Wenn Herbrand z.B. jetzt zu Durchschnittskursen von 5-6 Euro seine 400.000 Aktien zurückkaufen kann, dann hat er alleine 5 Mio Euro verdient, wenn Vivacon zurück auf 14 Euro geht. Er weiß, dass das irgendwann mit Sicherheit der Fall sein wird... und er hat selbst allergrößten Einfluss darauf, weil die Handelsvolumina gering sind und der Kurs sehr leicht nach oben und unten manipulierbar ist.


So verdienen diese "Herrschaften" Multi-Millionen ohne Risiko, aber auf Kosten von Kleinanlegern, die ausgestoppt werden oder das vertrauen verlieren und zu Niedrigstkursen verkaufen. Der normale Anleger hat eben weder die nötigen Insider-Informationen, noch denselben Zeithorizont in seinem Anlageverhalten wie ein Leffin oder ein Herbrand.

Kurz: diese Typen sind Strolche, sonst nichts!

[Toran]

Mal zwei andere kleine Fragen (nicht die Erbbauzinsbewertung betreffend). Kann mir jemand die Posten 3 und 5b aus der Gewinn und Verlustrechnung erklären?
http://www.vivacon.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&file=…

3. Nettogewinn aus der Bewertung als Finanzinvestition gehaltener Immobilien zum beizulegenden Wert: 68 Mio.

5b. Aufwendungen für bezogene Leistungen, Verkauf von Grundstücken: -42 Mio.

Wo kommen die 68 Mio. Bewertungsgewinn her?

Was versteckt sich hinter den 42 Mio. Aufwendungen? Da deutlich weniger Grundstücke verkauft wurden als in im letzten Jahr hätte ich erwartet, dass sich der Aufwand in diesem Zusammenhang rückläufig entwickelt. Er hat sich aber im Vergleich zu 2007 verdoppelt.

Im Quartalsbericht finde ich keine Informationen hierzu. Überhaupt haben sie den sehr knapp gehalten finde ich.

[Checkone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.945.508 von Benson1 am 14.11.08 10:51:57

Hey Benson, du solltest zukünftig nur noch in Aktien investieren, wenn du Management und Aktionärsstruktur vertraust. Ich denke, das wird dein Herzinfarktrisiko wesentlich herabsetzen. Es ist ja wirklich immer dasselbe von dir. Bei mehr als nur einem Wert.

Wenn das Management die Marktentwicklung besser vorhergesehen hat als andere, dann darum, weil sie sich besser auskennen. Absehbar wars für die Anderen auch - die wolltens nur nicht wahrhaben. Denn die Kredit- und Immokrise gibts nicht erst seit 2 Monaten. Und Top Secret war sie auch nicht.

[Benson1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.945.648 von Checkone am 14.11.08 11:09:12

Das "Management" vieler Small-Caps sieht nicht nur die Marktentwicklung früher voraus als der normale Kleinanleger, sondern das schlimme ist, dass sie den Markttrend dann auch noch mit illegalen Mitteln in zu ihren Gunsten verstärken.

Vorher wird aber noch mit geschönten Zahlen und Prognosen die Masse zu Höchstkursen in die Aktie gelockt, um selbst teuer abladen zu können.


Immer das gleiche Spiel - vor dem Neuen Markt, im Neuen Markt und nach dem neuen Markt - die Methode bleibt immer die Gleiche, nur wird es von Jahr zu Jahr schamloser und schlimmer!


Die Konsequenz wäre wirklich die, nicht mehr in Small-Caps und teilweise sogar Mid-Caps zu investieren und dem Geschwätz der Vorstände nicht mehr zu trauen. Oder einfach immer genau das Gegenteil zu tun, von dem was dem Anschein nach wirtschaftlich rational wäre! Lügen, Lügen, Lügen und Betrug - das ist Börse!