Immo-Aktien künftig noch attraktiver - 500 Beiträge pro Seite

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Quelle: www.welt.de/daten/2000/01/14/0114ia146935.htx

"Vielen Dank, Herr Eichel!"

Immobilien-Aktiengesellschaften sind begeistert über die Unternehmenssteuerreform

Von Rainer Zitelmann
Berlin - "Vielen Dank, Herr Eichel!" - so reagiert Rainer Behne, Vorstandsvorsitzender der HBAG Real Estate AG auf die Pläne zur Unternehmenssteuer-Reform: "Eichels Reform begünstigt Immobilien-AGs gegenüber offenen Immobilienfonds oder dem direkten Halten von Immobilien. Damit wird die Immobilien-AG noch attraktiver. Insgesamt wird die Reform dazu führen, dass Aktiengesellschaften verstärkt thesaurieren und damit keine oder nur minimale Dividenden ausschütten."
Die HBAG ist eine Holding und hält die Immobilien über Beteiligungsgesellschaften. Diese Beteiligungsgesellschaften der HBAG halten ihre Immobilien bereits über individuelle Objektgesellschaften. "Damit können wir beim Verkauf dieser Gesellschaften die Gewinne voraussichtlich künftig steuerfrei in den jeweiligen Objektgesellschaften vereinnahmen."
Da bei dieser Konstruktion auch die Zahlung von Gewerbesteuer vermieden werde, betrage die Maximalbesteuerung 25 Prozent. "Die Aktien steigen im Wert und Anleger können diese dann außerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei veräußern."
Lutz R. Ristow, Vorstandsvorsitzender der RSE Grundbesitz und Beteiligungs-AG spricht von einem "endgültigen Durchbruch für Immobilien-AGs". Die steuerfreie Veräußerung von Immobilienbeständen, die in Kapitalgesellschaften gehalten werden, führe im Fall einer Gewinnthesaurierung zu einer Erhöhung der Eigenmittel und damit zu einer Stärkung der Investitionskraft.
"Dies hat eine Verbesserung des Ratings durch die Kreditgeber zur Folge, die sich letzten Endes auch auf die Risikoprämie, also die Höhe der zu vereinbarenden Marge, niederschlägt. Damit sinkt die Zinsbelastung durch das Fremdkapital. Die Folge ist eine Gewinnsteigerung mit Auswirkung auf den Börsenkurs." Natürlich sei durch die Erhöhung der Eigenmittel proportional auch eine höhere Fremdverschuldung denkbar, was eine Ausweitung des Investitionsvolumens ermögliche.
Für das Jahr 2000 erwartet Ristow eine abwartende Haltung. Da die Steueränderung erst im Jahre 2001 in Kraft treten wird, sei damit zu rechnen, dass bis zu diesem Zeitpunkt im Inland das Transaktionsvolumen zurück gehe. "Gesellschaften, die Immobilien halten, werden die Steueränderung abwarten, um dann steuerfrei zu veräußern." Nach dem in Kraft treten der Gesetzesänderung werde sich der inländische Transaktionsstau auflösen und eine deutliche Erhöhung von dann steuerfreien Verkäufen von Immobilienkapitalgesellschaften im Inland stattfinden.
Auch Udo Scheffel Vorstandsvorsitzender der Bayerischen Immobilien AG spricht von einer "eminenten Bedeutung" der geplanten Änderung von § 8b KStG: "Bei der Realisierung der Steuerreform wird es sowohl den Fonds möglich sein, in die Rechtsform der AG überzugehen, als auch großen Industriekonzernen ermöglicht, ohne steuerliche Nachteile ihre Nicht-Kernaktivitäten in Form von Immobilien-Tochtergesellschaften an die Börse zu bringen. Damit würde das Thema Immobilien-AG erst die richtige Dynamik entwickeln."
Von Vorteil sei auch, dass sich bestehende Immo-AGs, die aufgrund ihrer Herkunft häufig Nicht-Immobilien-Aktivitäten in ihrem Portfolio haben (weil sie ursprünglich einmal aus Brauerei- oder Bergbau-Aktivitäten entstanden sind), ohne steuerliche Nachteile von solchen Aktivitäten trennen können. Dies erlaube dann eine stärkere Konzentration auf das eigentliche Kerngeschäft.
Die Dimag Industriebau-AG (Doblinger Unternehmensgruppe) erwartet, dass die Neufassung von § 8b der Immobilie "eine bisher unbekannte Mobilität verleihen wird". "Im Bereich von Gewerbeimmobilien", so die Dimag, "sehen wir die Möglichkeiten, einzelne Objekte als Teilbetrieb darzustellen oder ‚aufzubereiten`, welche gemäß § 20 Abs.1 UmwStG zum Buchwert in eine Kapitalgesellschaft eingebracht werden können."
Erleichtert sind viele Immo-AGs, weil auch im Falle der - immer wieder diskutierten - Abschaffung von § 6b EStG nunmehr eine attraktive Alternative gegeben sei. Paragraf 6b erlaubt es, langfristige Veräußerungsgewinne in eine steuerfreie Reinvestitionsrücklage einzustellen, um damit Ersatzinvestitionen zu tätigen. Diese Möglichkeit wurde bislang von Immobilien-Gesellschaften genutzt, um die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen zu vermeiden.
"Wenn die Veräußerung von grundbesitzenden Tochtergesellschaften nach § 8b des KStG steuerfrei erfolgen kann", so Klaus Thannhuber, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Beamtenvorsorge Immobilienholding AG, "dann stellt sich die Immobilien AG damit wesentlich besser als über eine § 6b-Rücklage. Das Risiko von Rückstellungen für latente Steuern stellt keine Bedrohung mehr dar." Zum Hintergrund: Der Pferdefuß bei 6b-Rücklagen ist, dass bei einer Ersatzinvestition die Rücklage von den Anschaffungskosten abgezogen werden muss, was die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung reduziert und einen späteren Veräußerungsgewinn erhöht.
Auch die Ausschüttungspolitik von Immo-AGs werde durch die Pläne der Bundesregierung beeinflusst, so Thannhuber. "Bei den geplanten niedrigen Steuersätzen für thesaurierte Gewinne ergibt ein Schüttaus-Holzurück-Verfahren keinen Sinn mehr. Thesaurierte Gewinne werden besser über Berichtigungsaktien an die Aktionäre weitergegeben."
John von Freyend, Vorstandsvorsitzender der IVG Holding AG, sieht interessante Perspektiven vor allem bei der Projektentwicklung im eigenen Bestand. Hier unterliegt der Veräußerungsgewinn bisher stets der Besteuerung, da das 6b-Verfahren nur angewandt werden kann, wenn die Immobilie mindestens sechs Jahre lang gehalten wird. "Im Bereich der Projektentwicklung dürfte daher die neue Regelung statt einem Objektverkauf eher den Verkauf der ganzen Projektentwicklungsgesellschaft fördern."
Insgesamt, so von Freyend "dürfte ein neuer § 8b KStG den Trend verstärken, dass Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche intensiver über ihren Immobilienbestand nachdenken. Wurde ein Verkauf aus steuerlichen Gründen bisher nicht in Erwägung gezogen, so ist nun möglicherweise eine steuerfreie Realisierung stiller Reserven aus Immobilien möglich."
Kai-Michael Dudda. Vorstand der Bau-Verein zu Hamburg AG, sieht in der geplanten Änderung des § 8b KStG "eine Verstärkung unseres Wettbewerbsvorteils gegenüber solchen Marktteilnehmern, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen keine Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erwerben können bzw. nicht in der Lage sind, Anteilserwerbe zu finanzieren. Insbesondere Privatinvestoren haben Schwierigkeiten, Anteile an Objektgesellschaften durch Banken zu finanzieren." Die Reform des § 8b werde im Ergebnis zu einer weiteren Konzentration des Marktes für Immobilienbestände führen.
Die Stellungnahmen der Immo-AGs im Wortlaut:
http://www.welt.de/immobilien/dokumentation/

Euer RSE_Investor

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Sehr richtig. Hier der Originalwortlaut:

Die Stellungnahme der Immobilien-AGs im Wortlaut

1. Stellungnahme Dr. John von Freyend, Vorsitzender des Vorstandes der IVG Holding AG zur geplanten Neufassung des § 8 b KStG:
In einer ersten Bewertung im Kontext von Immobilien muss man hinsichtlich der Wirkung des geplanten neuen § 8 b KStG differenzieren. Im Bereich des reinen Portfolio-Managements war schon bisher ein Verkauf einzelner Objekte bei anschließender Reinvestition über den § 6 b EStG steuerneutral darstellbar. Solange es also den § 6 b EStG gibt, muss von der Praxis des Verkaufs einzelner Objekte (“Asset deal”) nicht abgewichen werden. Erst wenn § 6 b EStG nicht mehr greifen sollte, ist über den Verkauf ganzer, entsprechend zugeschnittener Gesellschaften nachzudenken (“Share deal”).

Anders ist die Situation bei der Projektentwicklung im eigenen Bestand: hier ist der § 6 b EStG in der Regel wegen zu geringer Haltedauer nicht anwendbar, d.h. der Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung. Im Bereich der Projektentwicklung dürfte daher die neue Regelung, wenn sie in Kraft tritt, statt einem Objektverkauf eher den Verkauf der ganzen Projektentwicklungsgesellschaft fördern. Einen Wechsel vom Asset Deal zum Share Deal muss allerdings auch die Käuferseite mitmachen. Ob dies – gerade bei grenzüberschreitenden Transaktionen – immer gelingt, wäre abzuwarten.

Insgesamt dürfte ein neuer § 8 b KStG den Trend verstärken, dass Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche intensiver über ihren Immobilienbestand nachdenken. Wurde ein Verkauf aus steuerlichen Gründen bisher nicht in Erwägung gezogen, so ist nun möglicherweise die steuerfreie Realisierung stiller Reserven aus Immobilien möglich. Diese Entwicklung – Teil des Themas “Corporate Real Estate Management” – kommt zweifelsfrei den Immobilien-AGs zugute.


2. Stellungnahme Dr. Lutz R. Ristow – Vorsitzender des Vorstandes RSE Grundbesitz und Betelligungs-AG

Aus unserer Sicht ist die Unternehmenssteuerreform wenn sie in dieser Form Gesetz wird – der endgültige Durchbruch für Immobilien-AGs. Das in Deutschland noch junge Medium der Immobilien-Aktie wird durch diese steuerlichen Verbesserungen weiter an Attraktivität und Flexibilität gewinnen, mit entsprechender Auswirkung auf den Börsenkurs.

Für die RSE AG ergeben sich folgende konkreten Vorteile:

Die steuerfreie Veräußerung von Irnmobilienbeständen, die in Kapitalgesellschaften gehalten werden, führt im Fall einer Gewinnthesaurierung zu einer Erhöhung der Eigenmittel und damit zu einer Stärkung der Investitionskraft. Sie fördert das Transaktionsvolumen. Die Kapitalallokation kann dort erfolgen, wo sie für den Aktionär am erfolgversprechensten ist. Das steigert den Ertrag und erhöht die Mobilität der Immobilie.

Die Steuerreform hat zusätzlich zu den von Ihnen bereits publizierten Punkten zwei weitere positive Effekte auf Immobilien-AGs:

1. Bei gleichbleibendem Investilionsvolumen verändert sich die Relation Eigenmittel/Fremdmittel aufgrund der Gewinnthesaurierung und führt zu einer verbesserten EK-Quote. Dies hat eine Verbesserung des Ratings durch die Kreditgeber zur Folge, die sich letzten Endes auch auf die Risikoprämie, also die Höhe der zu vereinbarenden Marge, niederschlägt. Damit sinkt die Zinsbelastung durch das Fremdkapital. Die Folge ist eine Gewinnsteigerung mit Auswirkung auf den Börsenkurs.

2. Die zweite Alternative ist eine Ausweitung des Investitionsvolumens. Durch die Erhöhung der Eigenmittel ist eine proportional höhere Fremdverschuldung möglich. Mithin erweitert sich der Handlungsspielraum für die Immobilien-AG.

Beide positive Effekte ergeben sich zwar alternativ, führen aber in jedem Fall zu einer Verbesserung der Position der Immobilien-AG mit entsprechender Auswirkung auf den Börsenkurs!

Da die Steueränderungen in 2001 in Kraft treten werden, ist aus unserer Sicht damit zu rechnen, dass bis zu. diesem Zeitpunkt im Inland das Transaktionsvolumen zurückgeht. Gesellschaften, die Immobilien halten, werden die Steueränderung abwarten, um dann steuerfrei zu veräußern. Während des Zeitraums bis Inkrafttreten der Gesetzesänderung könnte es zu einem Angebotsengpass in Deutschland kommen und der Blick würde vorübergehend auf die ausländischen Immobilienmärkte gelenkt werden, in denen die EURO-Immobilienaktie RSE besonders gut plaziert ist. Aufgrund unserer bisherigen Strategie kennen wir die Märkte, beherrschen sie durch unsere strategischen Partnerschaften und können das Jahr 2000 voll nutzen. In Konsequenz haben wir bereits zum Jahresende 1999 für rd. DM 250 Mio. ein Informations- und Technologiezentrum in Brüssel erworben.

Nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung dürfte sich der inländische “Transaktionsstau” auflösen und eine signifikante Erhöhung von dann steuerfreien Verkäufen von Immobilienkapitalgesellschaften im Inland stattfinden. Der Markt wird in diesem Zeitraum an Dynamik gewinnen.

Angesichts der Aktualität des Themas stehen unsere Aussagen unter dem Vorbehalt einer weiteren Prüfung der Auswirkungen der angesprochenen Gesetzesänderung.


3. Stellungnahme Dr. Rainer Behne Vorstandsvorsitzender HBAG REAL ESTATE AG

Vielen Dank, Herr Eichel!

Bei unserem Holding-Modell erzielen wir darüber hinaus bereits jetzt weitgehend gewerbesteuerfreie Erträge, so dass wir künftig – neben der von Herrn Eggers angesprochenen “Null-Lösung” bei Verkäufen – sogar laufende Einnahmen (bei Thesaurierung) mit maximal 25 Prozent versteuern müssen.

Zu Ihrer Information möchten wir Ihnen mitteilen, dass die HBAG eine reine Holding-Funktion hat und die Immobilien über Beteiligungsgesellschaften mit Themen- oder regionaler Spezifizierung hält. So gibt es neben der Deutschen Real Estate Aktiengesellschaft (Anteil HBAG 50,1 Prozent) noch eine AG für spanische und tschechische Immobilien. Developments werden seit der Integrierung der Roland Ernst Gruppe ab 1. Januar 2000 über die Adler Real Estate Aktiengesellschaft (Anteil HBAG 50,3 Prozent) abgewickelt. Alle oben zitierten Beteiligungsgesellschaften der HBAG halten ihre Immobilien bereits über individuelle Objektgesellschaften. Damit können wir bei Verkauf dieser Gesellschaften die Gewinne voraussichtlichkünftig steuerfrei in den jeweiligen Obergesellschaften vereinnahmen. Da wir bei dieser Konstruktion auch die Zahlung von Gewerbesteuer vermeiden, erzielen die Obergesellschaften, wie z.B. die Deutsche Real Estate AG, ausschließlich Einnahmen aus Beteiligungen, die auf dem Level der Deutschen Real Estate AG auch nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Bei der von der Bundesregierung vorgesehenen Versteuerung von Thesaurierten Gewinnen mit 25 Prozent wird dieses damit die Maximalbesteuerung der Deutsche Real Estate AG sein. Die Aktien steigen im Wert und Anleger können ihre Aktien außerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei veräußern.

Eichels Reform begünstigt damit Immobilien-Aktien-Gesellschaften gegenüber offenen Immobilienfonds oder dem direkten Halten von Immobilien. Damit wird die Immobilienanlage-Aktiengesellschaft noch attraktiver. Insgesamt wird die Reform dazu führen, dass Aktiengesellschaften verstärkt thesaurieren und damit keine oder nur minimale Dividenden ausschütten werden.


4. Stellungnahme Kai-Michael Dudda, Mitglied des Vorstandes der Bau-Verein zu Hamburg AG

Wir sehen in der angestrebten Änderung des § 8 b KStG eine Verstärkung unseres Wettbewerbsvorteils gegenüber solchen Marktteilnehmern, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen keine Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erwwerben können bzw. nicht in der Lage sind, Anteilserwerbe zu finanzieren. Insbesondere Privatinvestoren haben Schwierigkeiten, Anteile an Objektgesellschaften durch Banken zu finanzieren. Die angestrebte Regelung des § 8 b KStG wird im Ergebnis zu einer weiteren Konzentration des Marktes für Immobilienbestände führen.


5. Stellungnahme Dr. Udo Scheffel Vorstandsvorsitzender der Bayerische Immobilien AG

Leider sind viele Details der geplanten Unternehmenssteuerreform – insbesondere die Änderung § 8 b Körperschaftssteuergesetz – noch nicht bekannt. Ob das, was von Bundeskanzler Schröder und Finanzminister Eichel vor Weihnachten verkündet wurde auch wirklich so Gesetz wird, bleibt abzuwarten. Wir können alle nur hoffen, dass den Politikern der Mut und die Weitsicht im Gesetzgebungsverfahren nicht abhanden kommen.

Für das Thema Immobilienaktiengesellschaft wäre die geplante Änderung von eminenter Bedeutung. Zwei Gesichtspunkte scheinen mir dabei in der bisherigen Diskussion noch nicht ausreichend gewürdigt worden zu sein:

1. Viele Immobilienaktiengesellschaften haben aufgrund ihrer Herkunft (Immobilienaktiengesellschaften sind häufig aus Brauerei-, Bergbau-, Textil- oder ähnlichen Aktivitäten entstanden) Nicht-Immobilienaktivitäten in ihrem Portfolio (Harpen hat zum Beispiel auch Aktivitäten im Bereich Umwelt, IVG hat Aktivitäten im Bereich Speditionen). Die Investoren, insbesondere die internationalen Großanleger, schätzen aber eine Konzentration auf die Kernkompetenzen. Zukünftig wird es bei Realisierung der Steuerreform möglich sein, dass sich die Immobilienaktiengesellschaften von Nicht-Immobilienaktivitäten ohne steuerliche Nachteile trennen. Sie können sich dann auf ihr eigentliches Geschäft konzentrieren.

2. Wir haben heute in der Bundesrepublik noch viel zu wenige Immobiliengesellschaften. Selbst die im DIMAX vertretenen rund 55 Immobilien-AGs sind, verglichen mit anderen Marktsegmenten und dem gesamten Börsensegment, von nur geringer Bedeutung. Bei Realisierung der Steuerreform wird es aber sowohl den Fonds möglich sein in die Rechtsform der AG überzugehen, als auch großen Industriekonzernen ermöglicht, ohne steuerliche Nachteile ihre Nicht-Kernaktivitäten in Form von Immobilien-Tochtergesellschaften (zum Beispiel Viterra, Krupp-Thyssen-Immobilien GmbH, Siemens Immobilien Management usw.) an die Börse zu bringen. Damit würde das Thema Immobilien-AG erst die richtige Dynamik entwickeln.


6. Stellungnahme Wolfram Seiffert und Dr. Peter Renger, DIMAG Industriebau AG

1. Die Neufassung des § 8 b KStG wird der Immobilie eine bisher unbekannte Mobilität verleihen.

2. Unter Zugrundelegung der Vorschriften des Umwandlungssteuergesetzes wird es möglich sein, steuerneutral Objektgesellschaften in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft zu realisieren.

3. Im Bereich von Gewerbeimmobilien sehen wir Möglichkeiten, einzelne Objekte als Teilbetrieb darzustellen oder “aufzubereiten”, welches gemäß § 20 Abs. 1 UmwStG zum Buchwert in eine Kapitalgesellschaft eingebracht werden kann.

4. Die Veräußerung der Anteile an dieser Tochter-Kapitalgesellschaft ist dann unter den Voraussetzungen des § 8 b KStG n. F. steuerfrei möglich.

5. Sollte es sich bei dem Einbringenden um eine Personengesellschaft handeln, so ist § 21 UmwStG (einbringungsgeborene Anteile) zu berücksichtigen. Es wäre demnach vor Veräußerung der Anteile eine Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft vorzunehmen oder, was künftig ebenfalls möglich sein soll, die Personengesellschaft müsste zur Besteuerung als Kapitalgesellschaft optieren.

6. Zu beachten ist, dass seit dem 01.01.2000 bereits die Übertragung von 95 Prozent der Anteile an einer Kapitalgesellschaft Grunderwerbssteuer gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG auslöst.

7. Sofern man dem § 2 b EStG etwas positives abgewinnen möchte, dann insbesondere den Aspekt, dass die Rendite einer Immobilie wieder eine höhere Bedeutung erlangt. Eine einzelne Gewerbeimmobilie mit einer vernünftigen Rendite als Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft ohne Gewerbesteuerbelastung (erweitere Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) wird künftig ein hervorragendes Produkt für die Immobilienbranche sein.

8. Im Einzelfall kann es dazu führen, durch steuerfreie Hebung stiller Reserven aus Immobilien-Altbeständen, die Kapitalstruktur eines Unternehmens deutlich zu verbessern. Dies wäre möglich durch Buchwertübertragung des Immobilienbestands auf eine Tochter-Kapitalgesellschaft gemäß § 20 UmwStG (Voraussetzung: Teilbetrieb) und anschließende steuerfreie Veräußerung der Gesellschaftsanteile an ein nicht konsolidierungspflichtiges Unternehmen der Unternehmensgruppe.


7. Stellungnahme von Klaus D. Thannhuber, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Beamtenvorsorge Immobilienholding AG

Auswirkungen der geplanten Unternehmenssteuerreform auf Immobilien-Aktiengesellschaften, insbesondere börsennotierte PublikumsGrundbesitzfonds:

Als steuerlich optimierte Konzernstruktur einer Bestandshalter-Immobilien-AG (Grundbesitzfonds) gilt bisher die börsennotierte Immobilienholding in der Rechtsform einer AG, die ihre Anlageimmobilien über Grundbesitzverwaltungs-Tochtergesellschaften in der Rechtsform von Kommanditgesellschaften hält (vermögensverwaltende Kommanditgesellschaften mit Einkünften aus Vermitung und Verpachtung). Die Deutsche Beamtenvorsorge Immobilien Holdung AG (DBVI AG) praktiziert dieses Model erfolgreich seit zehn Jahren.

Bei diesem Konzernaufbau wird die Immobilienholding wie ein Privatanleger in Immobilien gestellt:

a) Sie kann Verlustvorträge aus der Investitionsphase auf der Ebene der AG nutzen.

b) Sie kann die Gewerbesteuerpräferenz für Grundbesitzverwaltungen nutzen.

c) Sie kann Veräußerungsgewinne bei Beachtung der entsprechenden Fristen über eine sogenannte 6b-Rücklage steuerlich neutralisieren.

Nach dem Auslaufen der Sonder-AfA Ost spielen Verlustvorträge aus den Tochtergesellschaften allerdings keine dominierende Rolle mehr und die Institution des § 6b EStG ist bei den Überlegungen zur Steuerreform mehrfach in die Diskussion geraten. Da lassen die Pläne der rot-grünen Bundesregierung zur Unternehmenssteuerreform aufhorchen.

Werden nämlich die bisher bekannt gewordenen Vorstellungen Wirklichkeit, dann wird dies nicht nur die Struktur von Bestandhalter-Immobilienaktiengesellschaften wesentlich beeinflussen. Wenn die Veräußerung von grundbesitzverwaltenden Tochtergesellschaften nach § 8b des KöStG steuerfrei erfolgen kann, dann stellt sich die Immobilien AG damit wesentlich besser als über eine § 6b-Rücklage. Das Risiko von Rückstellungen für latente Steuern stellt keine Bedrohung mehr dar.

Aber auch die Ausschüttungspolitik von Immobilien-Aktiengesellschaften wird von den Plänen der Bundesregierung tangiert. Bei den geplanten niedrigen Steuersätzen für thesaurierte Gewinne ergibt ein Schüttaus-Holzurück-Verfahren keinen Sinn mehr. Thesaurierte Gewinne werden besser über Berichtigungsaktien an die Aktionäre weitergegeben, die im Privatvermögen nach einer Haltedauer von einem Jahr steuerfrei veräußert werden können, da bei Aktien nicht die lange Spekulationsfrist für Immobilien beachtet werden muss.

Mit diesen Vorteilen ausgestattet, wird sich die Bestandshalter-Immobilie-Aktiengesellschaft (der börsennotierte Grundbesitzfonds) auf den Siegeszug begeben. Die täglich verfügbare Immobilienanlage ohne Verschuldung und Verwaltungsaufwand bei geringen Transaktionskosten, maßgeschneidert für jeden Geldbeutel, wird damit zum ernst zu nehmenden Konkurrenten für jede andere Form der Immobilienanlage.

[hinweis]

Mittwoch, 19. Januar 2000, 07:41 Uhr


HINTERGRUND: Steuerpläne wecken bei börsennotierten Immobilienfirmen Euphorie

-- Von Eckart Gienke, dpa --

Hamburg (dpa) - Die Steuerpläne der Bundesregierung haben nicht nur bei Banken und Versicherungen, sondern auch bei den rund 50 börsennotierten Immobilienfirmen in Deutschland Euphorie ausgelöst. "Vielen Dank, Herr Eichel", kommentiert Rainer Behne, Vorstandschef der HBAG Real Estate AG (Frankfurt: 633702.F - Nachrichten) HRE2.FSE> in Hamburg, das Steuerkonzept der Bundesregierung. Werden die Pläne Gesetz, so dürfen Kapitalgesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen ihre Immobilien steuerfrei verkaufen. "Das wäre der endgültige Durchbruch für Immobilien-AG in Deutschland", sagt Lutz R. Ristow, Chef der Hamburger RSE Grundbesitz- und Beteiligungs-AG .

Große Immobilienbestände werden von Unternehmen wie VEBA (Frankfurt: 761440.F - Nachrichten) und ThyssenKrupp gehalten, von der Deutschen Telekom , von Staatsbetrieben wie der Deutschen Bahn und der Post oder gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften. "Hier gibt es einen eindeutigen Trend zu Ausgliederung und Weiterverkauf an professionell geführte Immobilienbewirtschafter», sagt der Analyst Hans Hartmann von Dresdner Kleinwort Benson in Frankfurt. Unternehmen wollen sich auf ihre Kerngeschäfte konzentrieren, Länder und Kommunen brauchen angesichts ihrer Finanznot Geld in der Kasse.

Bislang bremsten oft steuerliche Überlegungen den Verkauf von Immobilien. "Nun wird der Immobilie eine bisher unbekannte Mobilität verliehen", heißt es bei der Dimag Industriebau AG. Damit steht der gesamte Immobilienmarkt ebenso wie die Immobilien-AG vor einem Aufschwung, der im nächsten Jahr richtig einsetzen dürfte, wenn die neuen gesetzlichen Regelungen greifen.

Analysten und Anlageberater hoffen, dass wie in anderen Ländern die Immo-AG als Geldanlage entdeckt wird. "Wir haben heute noch viel zu wenige Immobiliengesellschaften", sagt Udo Scheffel von der Bayerischen Immobilien-AG in München. "Aber der Markt wird breiter", ergänzt Analyst Hartmann. Gerade haben Commerzbank (Frankfurt: 803200.F - Nachrichten) und ThyssenKrupp eine gemeinsame Immobilienges ellschaft gegründet, die mittelfristig an die Börse soll.

Immobilien-AG bieten nach Hartmanns Worten eine Reihe von Vorteilen für den Anleger, verglichen mit offenen oder geschlossenen Immobilienfonds und dem Kauf eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes. Für den Kauf von Aktien benötigt der Anleger weniger Kapital, er kann nach einem Jahr steuerfrei Gewinne realisieren und ist flexibler. Zudem war zumindest in den vergangenen drei Jahren die Anlage in Immobilienaktien deutlich renditestärker als in -fonds, die oft kaum mehr als ein Sparbuch abwerfen. Die Kurse vieler Aktien haben sich vervielfacht. "Das muss aber nicht so weitergehen", warnt Hartmann. Für die Altersvorsorge in Deutschland führen Aktien von Immobilienunternehmen ein Schattendasein im Vergleich zu den USA, wo die "REITs" (Real Estate Investment Trusts) eine große Bedeutung haben.

Sowohl professionelle wie private Anleger haben nur wenig Auswahl, wenn sie sich über die Börse an Immobilienfirmen beteiligen wollen. Im Deutschen Immobilienaktien-Index (Dimax), der von der Stuttgarter Privatbank Ellwanger & Geiger berechnet wird, machen die drei Schwergewichte WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG (Hamburg) , RSE und IVG Holding AG (Frankfurt: 620570.F - Nachrichten) (Bonn) allein knapp 58 Prozent aus, und das bei mehr als 50 Werten. Die restlichen AG haben kaum Streubesitz oder sind sehr klein, so dass sie für institutionelle Anleger nicht in Frage kommen.

Mit WCM, RSE, der HBAG Real Estate, der Deutschen Real Estate und dem Bau-Verein (Frankfurt: 517900.F - Nachrichten) zu Hamburg hat sich Hamburg zur deutschen Hochburg für Immobiliengesellschaften entwickelt. Die größte Gesellschaft WCM wird bald die RSE mehrheitlich übernehmen und ist auch an der IVG mit 14 Prozent beteiligt. Dahinter steht der Kaufmann Karl Ehlerding, der mit seiner WCM sowie einigen Geschäftsfreunden auch bei Gesellschaften außerhalb der Immobilienbranche als Aufkäufer aktiv ist./gi/ro/DP