WCM - Versuch der Bewertung der UFZ-Studie - 500 Beiträge pro Seite

[Art Bechstein]

Hai Leute

Die Studie ist vom gesamten Ductus darauf ausgelegt, der WCM Schaden zuzufügen. Insbesondere die scheinbare Großzügigkeit, bei den Bewertungsmethoden bzw. Multiplikatoren im Zweifel den für WCM günstigeren zu wählen, suggeriert Seriösität.
Die Autoren lassen in jedem Zweifel methodische Fachkompetenz erkennen und bewerten m.E. bewusst falsch. Dazu kommt dieser Mix au populistischer Parallenzieherei (MLP) und dem üblichen Schwachpunkt der Intransparenz, den ich durchaus geneigt bin, einige Schritte mitzugehen.

Zur Bewertung:

1) Immobilienportfolio

ein Ansatz auf Basis des EBITDA oder EBIT ist vollkommen unüblich in der Branche und führt zu vollkommen falschen Ergebnissen. Die WCM verfügt über rd. 3,4 Mio. qm Nutzfläche überwiegend Wohnfläche und generiert eine durchschnittliche Miete pro Monat und qm von 4,35 Euro.

4,35 Euro x 12 = 52,2 Euro Miete/Jahr x Faktor 13 (üblich durchaus höhere) = 678,6 Euro/qm

Dieser Ansatz ist insofern praxiserprobt, da Ende 2000 ein durchaus repräsentativer Bestand mit 4.000 Wohneinheiten zu eben diesem Preis veräußert wurde.

678,6 Euro x 3,4 Mio. qm = 2,307 Mrd. Euro für den Immobestand

2) Beteiligungen

Dem Ansatz der großen börsennotierten Beteiligungen zu aktuellen Marktpreisen kann man als Untergrenze zunächst folgen, allerdings wurden wichtige Beteiligungen, wie z.B. Maternus (30 Mio. Euro), HBAG (15 Mio. Euro), DREAG (30 Mio. Euro) u.v.a.m. gar nicht berücksichtigt. Das liegt aber daran, dass z.T. werthaltige Beteiligungen in kleinen (geringes EK) GmbH (z.B. Getreideheber GmbH) oder AGs versteckt werden, was sicherlich ein Vorwurf an die WCM sein muß. Ich will mich hier zu keiner Gesamt-Schätzung hinreißen lassen und addiere nur mal grob diejenigen, die ich kenne und komme statt auf 10 Mio. Euro auf ca. 150 Mio. Euro

Beteiligungen = 1,983 Mrd. Euro

Allerdings ist zu sagen, dass Preis (Aktienkurs) und Wert ( konkrete Zahlungsbereitschaft) oft auseinanderfallen können, was bei den derzeit z.T. irrationalen Kursrrückgängen offensichtlich der Fall ist.

Würde man auch hier die NAVs auf Verkehrswertbasis bestimmen, würden bestimmt andere Werte ans Licht kommen, was aber leider nicht transportiert wird von der WCM-Geschäftsführung.

3) Nettoverbindlichkeiten

Sehe ich in der Bilanz (je nach Ansatz) um 200 Mio. niedriger (ca. 50% der Vorräte)

Nettoverbindlichkeiten = 1,72 Mrd. Euro

Gesamt-NAV = 2,307 Mrd. + 1,983 Mrd. – 1,72 Mrd. = 2,57 Mrd. Euro

Dividiert durch 288,85 Mio. Aktien = 8,90 Euro / Aktie

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Im Verhältnis zum Buchwert/Aktie von 5,65 Euro sind die stillen Reserven 57,5 % Aufschlag zum Buchwert, was insbesondere durch den günstigen Erwerb der Immobilienportfolios begründet ist, die zudem steuerfrei veräußert werden können, was man schließlich auch nicht vergessen darf.


Die EK-Quote ist mit 33,4% sehr gut und die WCM, der operative Cash-Flow ist positiv und die Liquidität scheint mir gegeben zu sein, zumal der Geschäftsbetrieb der WCM nicht so hohe Kosten verursacht.

Wie gesagt, die Phantasie bei WCM liegt in der Veräußerung der Beteiligungen. Allerdings ist man seitens WCM hier sehr strikt und orientiert sich ungern an den gegenwärtigen Aktienkursen, die ja, wie wir gestern gelernt haben, scheinbar beliebig manipulierbar sind.

Ciao

Art

[Spindocter]

Glückwunsch,
dein Posting ist das W.O-Highlight des Monats Juni.
Das ist durchaus nicht sarkastisch gemeint.

Dank für deine Mühe.

Spindocter

[goldmine]

@Art

Buchwert /Aktie:

bitte ohne Anteil Konzernfremder (€ 312 Mio), dann nur noch € 4,56.

Wiehoch der Verlust aus Beteiligungen aufgrund niedriger Börsenkurse ist, wissen wir leider (oder zum Glück) nicht.

CU, goldmine

[Lefuetztup]

@ Art Bechstein!

Na dann versuche einmal den Immobestand für 2,307 Mrd. Euro zu verkaufen!

Wahrscheinlich existieren langfristige Mietverträge! Wer zahlt dann noch 678,6 Euro per qm ???? Ich würde es nicht!!!

Gruß, Lefuetztup

[goldjunge2000]

hallo,

art kommt bei seiner berechnung auf 2,3 mrd.€, die weitgehend mit der zahl im anlagespiegel überein.
allerdings enthält die berechnung von art nicht die grundstücke der allboden ag, die grundstücke der wcm, immerhin 700.000 m² hält. hinzu kommen noch grundstücke der anderen gesellschaften. nicht zu vergessen die immobilien der ivg.
auch darf nicht vergessen werden, dass die wcm ihre wohnungen nicht als pakete verkaufen will, sondern nach möglichkeit einzeln an die mieter veräußern möchte, so ca. 1-2 % jedes jahr. hier lässt sich ein deutlich höherer preis erzielen als die ca. 680 € pro m².
auch sollten wir nicht vergessen, dass die mietpreisbindung
der öffentlich geförderten wohnungen nach und nach ausläuft, somit lassen sich, entsprechende marktlage vorausgesetzt, langfristig auch höhere mieten als zur zeit erzielen.
in der segmentsberichterstattung gibt die wcm das vermögen der immobiliensparte mit rund 3 mrd € an. dieser wert ist eher anzusetzen als die von art errechneten 2,3 mrd €.


gruss

goldjunge

[Art Bechstein]

@ goldmine

hast recht; war wohl zu schnell heute...

@ Lefuetztup

die alte Streitfrage, aber überleg doch mal..

ein Durchschnittsmieter zahlt 4,35 Euro/qm Miete x 12 = 52,2 Euro Miete/p.a.

Jetzt überleg mal, er kauft die Wohnung (zum 13-fachen) und finanziert mit 5,5% + 1% Tilgung = 6,3%

0,065 x 678,6 Euro/ 12 Monate = 3,68 Euro/qm mtl. Belastung inkl. Tilgung und ohne Eigenheimzulage und Eigenanteil.

Da würde ich mir keine Sorgen machen, denn da ist ne Menge Luft für Zwischenhändler i.V.m. Sanierungen. Im Schnitt zahlste hier in West-Berlin (Großteil der Bestände) um die 1.300 - 2.000 Euro in der Einzelverwertung...und die Gehag Bestände sind gar nicht mal so schlecht und wie gesagt, der Deal Ende 2000 ist real mit gigantischem Gewinn für die WCM (glaube 88 Mio. Euro).

Ciao

Art

[Art Bechstein]

@ goldjunge

ich glaube, die IVG-Immobilien sind in der Finanzbeteiligung IVG enthalten...das meinte ich ja vorhin mit Marktpreis und NAV der Beteiligungen.

Art

[Lefuetztup]

@ Art Bechstein!

Klar, Wohnungen sind weit substanzhaltiger als das Portfolio des Suppenkaspers Knorr. In etwa 35 Jahren tut trotzdem der Abräumbagger seine Pflicht.
Was etwa 19 Euro pro Jahr ergibt. (678/35) Zieht man diese von den 52,2 Euro ab, dann verbleiben 33. Dividiert durch 12 ergibt etwa 2,7 Euro pro qm und Monat. Käufer, die 3,7 Euro pro qm und Monat tilgen, sind also auch die Blöden.

Gruß, Lefuetztup

[Art Bechstein]

@ Lefuetztup

dann wundert es mich, dass in Deutschland überhaupt noch Wohnungen verkauft werden, die älter als 10 Jahre sind...bzw. ist das die Erklärung für die geringe Eigentumsquote in D. Du scheinst den Bestand der WCM nicht gut zu kennen..ich habe das Gefühl, Du denkst immer daran, dass die so Plattenbauten im Bestand haben, was aber nicht der Fall ist.

Trotzdem kurz zu Deinem Szenario: Nach 35 Jahren wäre die Wohnung eh voll abgezahlt (bei höherem Zins sogar noch schneller), d.h. Du wärst als Käufer schuldenfrei. Dann haste aber 35 Jahre inkl. Tilgung weniger gezahlt, als die Miete, die sich ja auch mal erhöhen kann (bei der theoretischen Bewertung mit 678,6 Euro KP). Selbst wenn sie die Bude dann abreißen, biste immer noch Miteigentümer an einem Grundstück...

Ciao

Art

[Eichels.Gehilfe]

@ Art

Moin Art,

endlich mal wieder ein vernünftiger Beitrag. Viele Beiträge von angeblichen WCM-Experten gingen und gehen mächtig auf die Nerven.

Gruß aus der

Freie und Hansestadt HH

[substanzfinder]

Frage an Art und alle anderen,

wenn zum 30.6. die Cobk.-Aktien bei 16 Euro stehen würden und WCM
bei 19 Euro gekauft hätte: Müßte WCM insoweit dann eine Teilwertab-
schreibung auf den Börsenwert vornehmen???

Anschließende Frage: Wenn der Kurs zum 30.9. bei 20 Euro stehen würde,
könnte dann wieder auf die ursprünglichen Anschaffungskosten von 19 Euro
nach oben der Wert angesetzt werden???

Bilanzstichtag ist ja der 31.12. Mir ist nicht klar, wie sich Veränderungen
bei börsennotierten Beteiligungen während des JAhres auswirken?

Ich bitte um Eure Hilfe und Erläuterung! Vielen Dank!!!

[joati]

@substanzfinder

Laut HGB gilt für die Aktivseite das Niederstwertprinzip. Als Obergrenze gelten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Für das Umlaufvermögen gilt das strenge Niederstwertprinzip. Ist der Börsen- oder Marktpreis am Stichtag geringer als der Anschaffungspreis, muss der niedrigere Wert angesetzt werden.

Allerdings weiß ich nicht, ob eine Aktie die unter Anschaffungskosten bilanziert wurde, im nächsten Jahr wieder in Höhe der Anschaffungskosten bilanziert werden darf.

Grüße
joati

[substanzfinder]

Ich versuche noch einmal meine Frage zu präzisieren:

Ist WCM für die Anteile an der Cobk., die als Wertpapiere im Analage-
vermögen bilanziert werden, verpflichtet, zum 30.6., d.h. während des
Geschäftsjahres im Rahmen der Zwischenbilanz, eine Teilwertabschreibung auf
den niedrigeren Börsenwert vorzunehmen????

Wenn ja: Kann WCM zum Geschäftsjahresende 31.12.2002 ggf. wieder eine "Wertauf-
schreibung" auf den ursprünglichen Wert der AK vornehmen, wenn sich der Börsenwert
bis dahin wieder erholt hat???


Gibt es keine Bilanzexperten, die mir/uns hier weiterhelfen können??? Vielen Dank
schon einmal!

[sarah96]

Das Steuerrecht spricht eine klare Sprache: In der Steuerbilanz darf nur noch bei einer dauerhaften, langfristigen Wertminderung abgeschrieben werden. Das wird bei der Coba momentan kein WP akzeptieren. Hier darf also nicht abgeschrieben werden.

Laut HGB hat die WCM im Anlagevermögen ein Wahlrecht. Da darf sie weitgehend selbst definieren, ob eine Wertminderung dauerhaft ist oder nicht. Im Falle einer Abschreibung, ist m.e. keine Wertaufholung vorgeschrieben aber möglich. Die Handelsbilanz hat insgesamt aber eh nur eher kosmetischen Charakter. Reale Dinge wie etwa Steuerzahlungen oder Kreditentscheidungen oder NAV etc. werden davon kaum beeinflusst.

Nach IAS müsste m.e. abgeschrieben werden. Aber soweit sind wir ja bei WCM noch nicht.

Grüße, sarah

[joati]

@substanzfinder
@sarah96

Die Commerzbankaktien stehen im Anlagevermögen (Siehe GB 2001 Seite 66). Somit besteht das von sarah96 beschriebene Wahlrecht.

Mir ist noch eine andere Kleinigkeit aufgefallen Im selben Absatz steht, dass 267 Mio. EUR an Wertpapieren vom Umlaufvermögen (Strenges Niederstwertprinzip) in das Anlagevermögen umgebucht wurden.

Als Begründung ist die Änderung des Anlagehorizontes genannt. Andererseits könnten hier auch Kursverluste verbucht wurden sein.

@art

Warum nur 1,7 Mrd. Schulden. Im Quartalsbericht 01/2001 sind 2,3 Mrd. Bankverbindlichkeiten + 0,5 Mrd. sonstige ausgewiesen.

Grüße
Joati

[Art Bechstein]

@ joati

bei der Größe handelt es sich um Nettoverbindlichkeiten. Du hast die Bruttoverbindlichkeiten gemeint.

Art

[pilzesucher]

hab gerade mal bei WCM angerufen, die sprachen von 2,8 Mrd (weger der rel. hohen Eigenkapitaldecke aber kein Problem)Schulden. Ein Rückkaufprogramm könnte erst in 10 Tagen starten, aber die wollen gar nicht, wäre zu teuer und könnte falsch interpretiert werden???!!!

[joati]

@art

kannst Du das mit den Nettoschulden verdeutlichen.

[Art Bechstein]

naja, es geht ja darum, eine Substanzbewertung der WCM vorzunehmen, d.h. Du bewertest zunächst die Aktiva im Anlagevermögen mit Verkehrswerten (z.T. auch das UV).

Es gibt aber auf der Aktiv-Seite weitere Vermögenswerte, wie z.B. Vorräte, Forderungen, Ausleihungen und Cash, die verrechnet werden müssen mit den Verbindlichkeiten, die sich ihrerseits aus verschiedenen Positionen zusammensetzen (Bankverbindlichkeiten, ggü. verb. Unternehmen...).

Im Prinzip ist der NAV ja nichts anderes, als das EK (Buchwert) + stille Reserven. EK ist demnach der Saldo aus Aktivseite einerseits und Rückstellungen + Verbindlichkeiten andererseits. Man könnte jetzt auch die stillen Reserven gesondert berechnen und dem EK zuschlagen, aber ich fand es wie oben gamcht einfacher.

Ciao

Art

[sarah96]

Posting #15,

umbuchungen vom Umlauf- ins Anlagevermögen haben praktisch immer die gleiche Motivation. Abschreibungen vermeiden. Quasi sicher, dass das auch bei WCM der Fall ist. Die Begründung mit dem "geänderten Anlagehorizont" ist wohl eindeutig. Man weis halt nur nicht ob´s um Peanuts oder echte Größenordnungen geht.

Grüße, sarah

[joati]

O.K.

[unicum]

Die selbe Bilanzierungspolitik betrieb in der selben Sache im Übrigen auch der WCM-Trabant GIVAG AG in seinem Jahresabschluß 2001.

[zwrecht]

ohne die Umbuchung müßte zum Bilanzstichtag auf den niedrigen Teilwert ZWINGEND abgeschrieben werden..... als Anlagevermögen nur wenn von Dauer......(Steuerrecht).... ; als wird sich aus dem Commerzbkanteil wohl kein Verlust ergeben....(oder nur soviel man will oder braucht !)....