ernsthaftes WCM Diskussionsforum (Seite 207)

[halodri99]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.337.062 von gate4share am 03.05.16 19:15:10

und um es noch deutlicher zu machen:
Es fallen auch keine Grundbuch- und Notarkosten in diesem FAll an. Der Eigentümer des Immobilie ändert sich durch den Verkauf des Portfolios nicht.

[htw7448]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.337.062 von gate4share am 03.05.16 19:15:10

@gate: nochmal ganz langsam zum mitschreiben. Vergiss den Grunderwerbssteuermüll doch endlich mal. WCM erwirbt regelmäßig 94,9% Anteile an Immobilienportfolios. Damit fällt die Grunderwerbssteuer nicht an!

Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt!

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.337.062 von gate4share am 03.05.16 19:15:10

Da kann man sich freuen, als WCM AG Aktionär, dass WCM dann Verkäufer gefunden hat, die ihre Immoblien min 10 bis 15 % unter dem Marktwert verkauft haben.
Solche Verkäufer würde ich auch gern finden, wenn der Vorstand solche Verkäufer ausspüren kann, dann ist er wirklich sein Geld wert!

Über das Lob wird sich Stavros aber freuen

Und ein dickes Lob von mir, daß er Käufer gefunden hat, die den Marktwert ( 10-15 % über EK ) bezahlt haben und uns WCM-Aktionären einen netten (Zusatz)Gewinn von 1,6 Mio beschert haben.

Dank an Stavros

Grüßle

Fozzybaer

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.335.715 von Paral am 03.05.16 16:52:01

Zitat von Paral: Prinzipiell hast Du recht, Du vergleichst aber ausschüttendes Unternehmen mit derzeit noch Thesarierendem.

Wenn die Mieteinnahmen abzüglich Kosten als Dividende ausgeschüttet wird, ist der NAV eine art Obergrenze.
Solange die Mieteinnahmen für die Finanzierung weiterer Immos beitragen, ist die Erwartung, dass der NAV steigt. Die Börse handelt die Erwartung. Daher ist ein höherer Kurs, als der NAV vorgibt, durchaus zu erwarten. 10-20% könnte eine Spanne sein,. womit wir auf die 3,15 kommen.

Also nächstes Jahr sind wir so weit, dass der NAV an Bedeutung als Obergrenze gewinnt.

Sorry, müsste es nicht genau umgekehrt sein? Also eine AG, die keine Dividende ausschüttet sollte ehr höher bewertet werden, als eine die eine Dividende ausschüttet?
Klar, wenn man nicht ausschüttet, erhöht sich folgend der NAV.

Aber bei WCM hat man ja in 2015 kaum etwas durch die Mieten verdient, der Grossteil das dargestellten Gewinns stammt aus Hochschreibungen.

Also man hat in 2015 Immobilien gekauft, musste auf die Ankaufspreise 3 % bis 6,5 % Grunderwerbssteuer zahlen, evtl hat man auch mal unter 95 % gekauft, dann keine Grunderwerbssteuer dann nur ca 1 bis 2 % Notar und Grundbuchkosten und evtl Makler- und Vermittlungsvergütungen (Courtage).
Und zusätzlich zu diesen Kosten hat man auch noch Zuschreibungen vorgenommen.
Da kann man sich freuen, als WCM AG Aktionär, dass WCM dann Verkäufer gefunden hat, die ihre Immoblien min 10 bis 15 % unter dem Marktwert verkauft haben.

Solche Verkäufer würde ich auch gern finden, wenn der Vorstand solche Verkäufer ausspüren kann, dann ist er wirklich sein Geld wert!

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.334.458 von Aktienprofiteur am 03.05.16 14:48:49

Prinzipiell hast Du recht, Du vergleichst aber ausschüttendes Unternehmen mit derzeit noch Thesarierendem.

Wenn die Mieteinnahmen abzüglich Kosten als Dividende ausgeschüttet wird, ist der NAV eine art Obergrenze.
Solange die Mieteinnahmen für die Finanzierung weiterer Immos beitragen, ist die Erwartung, dass der NAV steigt. Die Börse handelt die Erwartung. Daher ist ein höherer Kurs, als der NAV vorgibt, durchaus zu erwarten. 10-20% könnte eine Spanne sein,. womit wir auf die 3,15 kommen.

Also nächstes Jahr sind wir so weit, dass der NAV an Bedeutung als Obergrenze gewinnt.

[Himbeergeist]

@Aktienprofiteur den 'Aufschlag' gibts nur weil man vom zügigen Ausbau auf die Bestandsmilliarde ausgeht. Es wäre an der Zeit, dass man wieder ein paar Objekte dafür benennen könnte.

[Aktienprofiteur]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.333.822 von gate4share am 03.05.16 13:42:33

Ich teile die Auffassung, dass WCM als Gewerbeimmobilien einen sehr hohen Aufschlag auf den NAV hat und daher die Aktie aktuelle eher als teuer einzustufen ist. Die Hamborner REIT z.B. hat eine deutlich kleineren Aufschlag auf den NAV und ist zudem seit Jahren ein zuverlässiger Dividendenzahler. Und noch eins zur Erinnerung: Aufschläge auf den NAV von Gewerbeimobiliengesellschaften gab es in der Vergangenheit sehr selten. Die längste Ausnahme war die Zeit 2007/2008, die sich dann aber relativ schnell wieder "normalisierte".
Deshalb glaube ich nicht, dass die Kursbäume bei WCM in den Himmel wachsen. Und das aktuelle Kursziel von Berenberg liegt mit 3,15 € ja auch nur geringfügig über dem aktuellen Kurs.

[gate4share]

Selbst wenn man dem Vorstand , der ganzen AG vertrauen würde - was ich ehr nicht kann - dann wäre immer noch die WCM zu teuer. So massiv über NAV ist normalerweise in diesem Umfeld, wie andere Immobilien AGs notieren, nicht zu rechtfertigen.

Wir müssen sehen, jeder könnte man dem Geld auch wieder diesen Immobilienbestand zusammen kaufen, und hätte dann nur 2,38 je Aktie ausgegeben, evtl noch weniger, weil ja WCM schon Hochschreibungen vorgenommen hat.

Ich weiss, über viele Jahre, ja Jahrzehnte wurde an der Börse für Immobilienunternehmen mehr als der NAV gezahlt. Es mag je nach Unternehmen und Führung auch ein Aufschlag für die Führung, für die jahrelangen Bestände und eben die gesamte Firmeninfrastruktur berechtigt sein. Auch wenn evtl besondere Wertsteigerungen zu erwarten wären, was ja hier nicht in besonderen Masse, sondern nur normal der Fall ist, könnte man dafür eben mehr bezahlen als den NAV.

Doch dieser Aufschlag kann keinesfalls mehr als 10 bis 15 % betragen - bei 20 % halte ich es für klar übertrieben, gerade bei durchschnittlich guten gewerblichen Immobiilen.

Gleichzeitig gibt es an der Börse noch ImmobilienAGs zu kaufen, die noch etwas unter dem NAV notieren. Es kann grundsätzlich sein, dass der NAV bei einzelnen AGs auch mal falsch ist. Also man den zu hoch festgesetzt hat ,weil man Abschreibungen auf Preisrückgänge nciht vorgenommen hat, oder zu hohe Aufwertungen vornahm.
Das muss man dann selber herausfinden. So gewisse Kennzahlen, Miete je qm - Faktor Miete und Bewertung der Immobilen etc, können da Hilfen sein, um die Werthaltigkeit des NAV nach zu vollziehen.

Also ich meine ganz klar, wegen dem Unterschied von NAV und Kurs ,ist WCM schon sehr gut bezahlt und ich würde aktuell ehr mal mit Kursrückgängen rechnen als Steigerungen.

Eigene Meinung, alles nach bestem Wissen und Gewissen, keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. ohne Gewähr!

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.330.741 von Knacki65 am 03.05.16 08:52:25

Danke - 3 kleine Immos, Gesamt VK 7,8 Mio - strategisch ist aber die Werft auch nicht, die haben sie aber noch an der Backe...
Ausblick ist nur auf Basis des aktuellen Stands, Efremidis macht's wieder GANZ spannend


Immerhin haben sie mit dem Verkauf der 3 kleinen Immos etwas ( ) GEWINN erzielt.
Und mit der Werft ? Da weiß der Kreis um Karl vermutlich mehr als wir; und die ziehen mit an den Fäden
In Bremerhaven tut sich was, immerhin pumpt Bremen zur Zeit ca 200 MIO in die Förderung der Region und das Offshore-Terminal ist anscheinend am laufen, hängt zur Zeit nur noch etwas am " Hamsterproblem ".
Gucksch du mal hier:

http://www.bremenports.de/145_1

Und das mit dem Betreiber ist ( glaub ich ) zwischenzeitlich gelöst, find den Artikel nur auf die Schnelle nicht, aber ich schau noch mal.

Grüßle

Fozzybaer

[Knacki65]

Also sehe ich das richtig, dass diverse Käufe und Verkäufe keine kursbeeinflussende Faktoren sind? Ich muss mal den Dealer wechseln, das Zeug hilft nix....