Mietrenditen? - 500 Beiträge pro Seite

[2fast4you]

Welche Mietrenditen sollte man für Wohnimmobilien erzielt. Klar so viel wie’s geht. Aber was sollte mindestens rauskommen?

[PizPalue]

[posting]18.354.525 von 2fast4you am 20.10.05 11:15:27[/posting]5 %!

[Blue Max]

Eine schwarze 0, und das fällt den meisten Vermietern zur Zeit schon schwer genug !

[derdieschnautzelangsamvollhat]

1,

In weniger guten Lagen kannste den Mietspiegel vergessen, wenn du vermieten willst.

Ein Bekannter versucht seit 15 Monaten 3 renovierte Wohnungen für 15% unter Mietspiegel zu vermieten. Keine Chance.

[Cavemen]

Das hängt hiervon ab:

Lage
Qualität
Investitionaufwand
Zinslage
Nachfrage
Gier

Von welcher Rendite sprichst du denn ?

Brutto / Netto / Mietausfallwagnis / nicht umlegbare NK ?

[big_mac]

[posting]18.354.946 von derdieschnautzelangsamvollhat am 20.10.05 11:38:00[/posting]In weniger guten Lagen sollte man nicht renovieren, sondern abnutzen bis zum Einsturz.

5% ist schnell über den Daumen ein gutes Maß in guter Lage, in schlechteren Lagen sollten viel MEHR % (aber weniger €) herauskommen, weil die Anschaffung deutlich billiger sein sollte.

[big_mac]

p.s.: ich gehe von Netto-Kaltmiete / Anschaffungspreis (zuzüglich Investitionen) aus.

[Wisser2]

Bei großen Objekten sollten Jahresmieteinnahmen mind.10%
des Kaufpreises betragen. Unter diesem Wert wird es für dich teuer.

[AlterMann]

Der Fragesteller kann eigentlich nur die Bruttorendite meinen, da die Netto- nun mal bei jedem völlig anders ist und somit als Maßstab völlig untauglich ist.

5% ist vieeeeeeeeeel zu wenig.

Das ergibt dann eine Nettorendite von 0-2% oder gar ein Minus - dann lieber Festgeld oder besser ne anständige Konkurbine.

[big_mac]

10% sollten bei gewerblichen Objekten gelegentlich erzielbar sein.

In erstklassiger Lage ist davon auszugehen, daß auch der Wert der Immobilie steigt, und diese Steigerung ist extra dazuzurechnen

[derdieschnautzelangsamvollhat]

big mäc,

nützt ihm aber nichts. Die Wohnungen hat er zu Boom-Zeiten gekauft.

Der Stadteil war vor 13 Jahren noch gut, mittlererweile durch Unternehmenschließungen und Massenentlassungen zum Hartz IV-Viertel heruntergekommen.

Die Wohnungen waren in der Zeit nicht mal zu 40% vermietet.

[AlterMann]

"Hartz IV-Viertel" ist doch gar nicht schlecht, da überweist das Amt doch pünktlichst die Miete. Seit dem 1.1.2005 auch gegen den Willen des Harzers!

[big_mac]

[posting]18.355.687 von derdieschnautzelangsamvollhat am 20.10.05 12:24:08[/posting]nun ja, wer zu Boom-Zeiten kauft, kauft teuer.
und wenn dann auch noch das Viertel verslumt

[2fast4you]

wohnung im mehrfamilienhaus, stadtmitte, sehrguter mieter

Netto-Kaltmiete / Anschaffungspreis sind knapp 7 prozent

wegen derzeit sehr günstiger kreditkonditionen eine fast doppelt so hohe eigenkapitalrendite

jetzt hat letzt einer der anderen eigentümer rumgenörgelt, wie schlecht das haus doch sei, reparaturbedürftig, schlechte lage und irgendwann habe ich überlegt, ob wir vom selben objekt reden. seine rendite sollte eigentlich noch weit über meiner liegen, da er vor etlichen jahren zu noch günstigeren gekauft hat. vielleicht hat der schlechtere kreditkonditionen aber das haus an sich ist in ordnung. für gewerbeimmobilien hätte ich irgendwas von 10-15% angenommen (hoch gegriffen) aber doch nicht für private.

[big_mac]

[posting]18.357.708 von 2fast4you am 20.10.05 15:11:21[/posting]15% gewerblich ?!?! Heilige Kuh ! wo ?? weil dann bin ich gleich dort !
selbst 10% sind gewerblich sehr, sehr gut - wenn es nachhaltig ist, also erstklassiger Mieter, sehr gute Lage und mind. 10 Jahre Vertragslaufzeit.

Wohnungen bringen weniger, allerdings ist durch mehrere Mieter das Risiko besser gestreut.

[Blue Max]

#15

Da braucht man sich nur mal umschauen, wieviele Bürotürme so leer stehen...

[big_mac]

[posting]18.359.148 von Blue Max am 20.10.05 16:40:54[/posting]leerstehend bringen sie aber keine 15%

[stockchecker2]

Hallo

bic_mac,

...leerstehend bringen sie aber keine 15%.

,sondern eher ca. -8%Rendite, denn die Finanzierung und die Nebenkosten laufen weiter.

Gruß

[FCO_Alpha]

Nähe München, auf dem Land, wird von einem intenat. Konzern möblierte Apartments eines Boardinghauses für Mitarbeter zum Verkauf angeboten. 1 Zimmer und 2 Zimmerwohnungen, so zw. 32 und 55m2. Dieses Boardinghaus ersetzt ein Hotel für neue Mitarbeiter, die sich am Standort nach einer neuen Wohnung umsehen. Mietdauer ist jeweils so ca. 1/2 Jahr. M2 für 2.790€
Das ganze mit Mietgarantie für 15 Jahre+ Steigerungen gem. Inflationsrate, dannach Verlängerungsoption auf 2x5 Jahre.
Nettomiete für 33m2 = 475€/Monat. Soll man da zuschlagen? Wo könnten Risiken sein?

[schlier]

Servus,

lass dir mal geneu erklären wer für den unterhalt der zimmer sorgt. wenn dass ein hotelersatz ist dann müssen die zimmer immer tip top sein und die "mieter" werden nicht gerade sorgfältig damit umgehen. Wenn du es möbliert vermietest ?? dann kann es sein, dass du enorm hohe unterhaltskosten hast. Lass dich da mal schlaumachen. Kenne einen Ähnlichen fall in stuggi da war es so. Wenn du alle 6 Monate streichen mußt und nen neuen boden verlegen dann kann das recht teuer werden. Lass dir einfach mal alle anfallenden nebenkosten die nicht umlegbar sind geben.
servus

[robbe_III]

Faustregel: In 7 Jahren sollte die Investition egalisiert sein

mfg
robbe

[FCO_Alpha]

Ja, die Apartments werden möbiliert vermietet.
Beispiel:
m2 = 33
Mieteinnahme Immobilie = 358€
Einnahme Mobiliar = 67€
Einnahme TG = 50€
Gesamteinnamhe = 475€

Kaufpreis Immo = 92,2T€
Kaufpreis Möbel = 8,5T€
Kaufpreis TG = 12,5T€
Gesamtkaufpreis = 113,2T€


Im Keller ist eine Gemeinschaftssaune. Von den (kleinen) Balkonen gibt es einen grandiosen Alpenblick. Lage ist nähe Starnberger See, so dass ich vermute, nach 7 Jahren hat sich das Apartment nicht vollständig armortisiert, um es mal vorsichtig auszudrücken....


Ein fester Hausmeister ist für das Boardinghaus eingestellt (wohnt in der Anlage)

Bin mir nicht sicher, aber der Hausmeister, der auch die Schlüssel vergibt, kümmert sich um die "Bezugsfähigkeit" der Apartments.
Da es sich überwiedgend um Wissenschaftler handeln wird, denke ich, dass geht nicht ganz so ab, wie z.b. in der Hotelsuite von AC/DC nach einem Konzert.

[schlier]

Servus,

8500 € für Möbel. Nu frag mal ein Schickes Hotel wie oft die Ihr mobiliar erneuern.

Auch wenn du es nur alle 3 Jahre Teilweise erneuerst (6000 €), Dann haben da ca. 20 verschiedene Mieter dring gahaust, wären dass aufs Jahr umgerechnet schon allein ca. 2000 € nur für neue Möbel. Ja das sind dann schon 4 - 5 Monatsmieten.

Ich denke nicht, dass ein Mitarbeiter in der Preiskategorie in abgewetzten und dreckigen Möbeln wohnen möchte. Daher mindestens alle 2 Jahre streichen und alle 3 Jare neuer Boden.

ich denke im blödsten falle könnten 50% deiner miete für die Instandhaltung daruf gehen.

Was will den die Verwaltung haben ?? (Kosten die due nicht umlegen kannst ???
Was hast du denn für laufende Nebenkosten ??

Servus

[AlterMann]

nach 7 Jahren hat sich das Apartment nicht vollständig armortisiert, um es mal vorsichtig auszudrücken...

Auch nach 100 Jahren nicht !

Wenn ich die Daten richtig deute sind das 5700,- Jahresmiete zu einem Kaufpreis von 113,2 + Kaufnebenkosten

Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von ~ 4,7%
- abzüglich Zinsen
- abzüglich AfA
- abzüglich Verwaltung
- abzüglich Rep.+Instandhaltung

= Verlust

Da fallen mir spannendere Sachen ein um Geld zu verbrennen.

[K1K1]

Ich denke mal AlterMann und Schlier haben schon deutlich gemacht, dass es schwer fällt zu erkennen, wie man als Käufer eines solchen Appartments eine gute Rendite erwirtschaften können soll (beim Verkäufer siehts’ natürlich anders aus ).

Ich will mal nur die Möbel herausziehen: Kaufpreis hierfür 8.500€ und monatliche Miete 67€. Das bedeutet, dass bei einem eigentlich eh viel zu geringen Abzinsungssatz von 5% die Cashflows dann dem Wert von 8.500€ entsprechen, wenn die Möbel 15(!) Jahre halten und kein einziger Cent zwischenzeitlich investiert wird. Wie wahrscheinlich dieses Szenario ist dürfte auf der Hand liegen...

Grüße K1

[FCO_Alpha]

Vielen Dank für eure Meinungen.
Was mich halt nur wundert sind 2 Sachen:

1. Warum wird das ganze jetzt nach 1/2 Jahr Nutzung überhaupt verkauft?
Hätte ja man auch schon von vorneherein so machen können.

2. Die Kaltmiete des Boardinghauses liegt bereits ca. 35% über dem Marktdurchschnitt hier in der Gegend!
Demnach müssten ja alle anderen Vermieter doof sein.

Im Expose wurden keine Angaben über Höhe des mtl. Hausgeldes bzw. Rücklagen gemacht.

[stockchecker2]

Hallo
FCO_Alpha,

wie
K1, AlterMann, Schlier und ich schrieb,

bei diesem Käse , sollen nur Dumme abgezockt werden.
Je mehr der Prospekt und die Augen der Anlageberater glänzen,
desto mehr ist das betreffende "Produkt Immobilie" der größte Dreck.

Das sollte man solchen Verkäufern schon ins Gesicht sagen.
So mache ich das halt per Telefon bei den ganzen Angeboten.
Nach dem Motto:
"Jeder bekommt das, was ihm zusteht."

Gruß

[Bodenseetracker]

Sollten ja!Was aber wenn man im Osten ein ganzes Vermögen verloren hat?Die verlustvorträge kann ich nicht nutzen,ein Verkauf um ca 1/5 des Einkaufspreises erachte ich nicht für siivoll.Vielleicht können sich meine Enkelkiner einmal freuen.

[stockchecker2]

Hallo

Bodenseetracker,

du hast halt einen großen Fehler gemacht, bist selbst daran schuld.
Immer lieber vorher länger nachdenken, sich nie einbilden, man wisse alles und man beherrsche das Thema.

Eine weit überdurchschnittliche Allgemeinbildung ist Grundvoraussetzung (Abi allein reicht leider gar nicht).
Prinzipiell absolut keine Ideologien und eigene Vorstellungen als Maßstab nehmen, sondern realistisch sein.
Niemals jede fremde Anschauung, die man liest oder hört, blind übernehmen, sondern kritisch hinterfragen ob das stimmen könnte.

Ich weiß, leider können das die meisten Leute nicht.

Gruß