Berliner Immobilienpreise (Citybezirke) steigen, steigen, steigen - 500 Beiträge pro Seite

[Knulp]

Zum Einstieg wird wie immer nicht geklingelt. Schon seit geraumer Zeit sind akzeptable Mietwohnungen unter 6,50 €uro netto/qm nicht mehr zu haben. Und die Nachfrage ist heftig.

Folge: In den letzten Monaten gingen Miethäuser zu stark gestiegenen Preise wie warme Semmeln über die Notarstheke.
Käufer sind hauptsächlich, fast ausschließlich, Ausländer.
Skandinavier, Iren, Engländer, Amis, Türken, Isländer!! und so fort.
Die immer noch extrem lächerlichen Preise sind inzwischen weltbekannt. Berlin stabilisiert sich in Prenzl. Bg., Mitte und auch in Teilen von Kreuzberg zum attraktiven hot spot der Kreativen in Europa. Zuerst kommen die Künstler, dann der richtige Kommerz. Nirgendwo in Europa kann man so billig und interessant wohnen wie in der Berliner City.

Wann springt der Funke auf die Preise der Eigentumswohnungen??

Wann kommen deutsche Banken aus ihrer extremen Angsthasenposition heraus?? Weil sie in den Neunzigern jeden Schwachsinn zu 110% finanziert haben und dafür viel Idiotengeld zahlen mußten, verweigen sie sich jetzt der Realität. Wahrscheinlich warten die Schlipsträger darauf,
das die BILD-Zeitung Immobilienkauf in Berlin empfiehlt.

Nun denn, trotz aller teilweise berechtigter Unkenrufe - Berlin hat seine Zukunft erst noch vor sich!

[AlterMann]

Die Angst der Banken ?

Nach meinen Beobachtungen werden z.Z. gewaltige Verluste vor sich her geschoben. Ich vermute mal, so lange nicht realisiert, sind die Bilanzen halbwegs ok.

Beispiel aus dem rl gefällig?
Zwangsversteigerung MFH
Verkehrswert: 260 tEuro
Zuschlag bei 130 tEuro
Beliehen lt. Grundbuch ~ 600 tEuro !!!

Und das ist keine Ausnahme sondern eher die Regel, es gibt noch härtere Fälle. Nur bei denen blocken die Banken den Zuschlag ab. Das Spiel können sie etliche Jahre laufen lassen. Entweder in der Hoffnung das die Preise steigen oder um die tatsächlichen Verluste zu verschleiern.

Schwer vorstellbar, das die Preise sich auf ein solches Niveau erholen, das die Banken da halbwegs sauber rauskommen.

Darum vermutlich die Panikreaktion wie z.B. selber erlebt "wir finanzieren grundsätzlich keine Plattenbauten" was rein logisch betrachtet totaler Dumfug ist.

[kohelet]

Zuschlag bei 130 tEuro
Beliehen lt. Grundbuch ~ 600 tEuro !

470 TEuro Miese!
Wer steht dafür ein?

[AlterMann]

Na da bleibt die Bank drauf sitzen, darum sind die ja jetzt so nervös.

[bert408]

vermiete für freund efh stadtrand magdeburg ruhige lage
120 qm wohnfläche mit garage klinker bj. 96

für 499.- euro + nk

bei interesse einfach mail an [e-mail]
oder hier bordmail

also es dürfen auch 2 häuser sein oder 3.....

[Knulp]

bert

Das Einzige, was mir zu Magdeburg einfällt ist, das dort die Fußkranken der Völkerwanderung hängengeblieben sind.
In widerlichen Papp-Einfamilienhäusern. Auch wenn Du noch einen Freund in Tutenhausen hast - hier gehts um die Hauptstadt !


Alter Mann

Trotz allem: Auch heute wollen/müssen die Banken ein Geschäft generieren, oder sie sollten sinnigerweise ihre
Hypothekenabteilungen gleich schließen. Spart Personalkosten. Dann machen eben andere Anbieter wie z.B. Versicherungen oder ausländische Banken das Geschäft.

Jedenfalls gehts in Berlin preistechnisch kontinuierlich nach oben, von niedrigstem Niveau kommend. Mit oder ohne
deutschen Banken. Die verhalten sich antizyklisch

[ro.elsa]

Ist auch meine Erfahrung, aber wie so oft, die meisten glaubens erst, wenn der Zug schon richtig rollt und sie rennen müssen. Bist Du ein ImmoProfi ? Gruß ro.elsa

[Rhondo]

Die Realität:
Leerstand, hohe Arbeitslosigkeit, Überschuldung, keine Wirtschaft, wer kann, haut ab nach Polen Gewerbemieten 2-3 Euro der Quadratmeter und das nur 7o km entfernt, keine Kaufkraft, nix geht wirklich vorran, siehe Flughafen und diese Träume vom Boom sind Träume aus den 90ern
nebenan hat ein Ire das Haus gekauft, der Arme wußte wohl nicht, wohin mit seinem Geld, alle 3 Gewerbemieter könne die laufenden Mietkosten nicht bezahlen, 2 sind schon so gut wie fertig, einer sucht was billigeres, welcome to Berlin!

[schlier]

Servus Rhondo,

das spannende an Berlin ist doch dass sowohl deineSchilderung von Berlin als auch die von Knulp richtig ist.
Berlin hat eben 1000 Gesichter. Und hier im Prenzelberg kann ich Knulp nur zustimmen.
In Berlin zählt wohl so stark wie in keiner anderen deutschen Großstadt Lage Lage Lage. Die Mieten für Wohnraum gehen von 2,5 € netto kalt bis 14 € netto kaltund das ganze liegt Lutlinie vielleicht 3 KM auseinander. Da werden sich noch viele Investoren von außerhalb die Finger verbrennen.
Servus

[keltone]

@


sehe s genauso wie du, wir sind gerade dabei ein paar wohnungen in berlin zu kaufen....haben eine 120qm wohng letzte woche gekauft...hast du empfehlungen oder gute erfahrungen mit welchen banken in berlin wegen der finanzierungen??

grüße

[keltone]

war an knulp bestimmt...und natürlich auch an alle anderen

[kohelet]

[posting]18.379.335 von AlterMann am 22.10.05 15:23:54[/posting]Na da bleibt die Bank drauf sitzen, darum sind die ja jetzt so nervös.

Da wäre ja mal interessant zu wissen, wieviel % der Immokredite in Berlin derart notleidend sind?

[Knulp]

Nun ? Viele werden es nun auch gemerkt haben. Meine Einschätzung Ende Oktober 05 war nicht so falsch. Im Gegenteil. Es geht voran.

Zum Jahreswechsel hatten die Notare viel zu tun und 2006
geht es weiter. Berlin ist auf dem sicher noch langem Weg,
aus der bis jetzt wirklich absurden Unterbewertung herauszukommen. Wenn im Februar erst noch per Gerichtsurteil die letzten Steine zur Errichtung des Großflughafens beiseite geräumt werden .......

[Blue Max]

#1

Schöne Lagen sind halt immer gefragt.

[Robert_Reichschwein]

@knulp: in 70 km Entfernung Gewerbemieten 2-3€/Quadratmeter?

Ich kann euch trockene Lagerfläche wenige Kilometer von der Autobahn Berlin-Hannover in grosser Halle(50x16m, 5 m Höhe) für 70 cent/Quadratmeter anbieten!

Schnäppchen!

[Knulp]

Robert, Du Reiches Schwein,

habe vielen Dank für Dein generöses Angebot, aber ich habe kein Bedarf. Umland interessiert nur um schön am See idyllisch zu wohnen, ansonsten läuft die Party in der Innenstadt. Auch in Zukunft. Die Peripherie Berlins wird abfallen, außer Zehlendorf, Potsdam. Kleinmachnow (die alte Nazisiedlung) ist überschätzt. Wenn der Großflughafen kommt, ich hoffe sehr, dann kannst Du mittelfristig den Süden vergessen. Vom Umland zum Wohnen hat der Norden enormes Potential, weil beste Verkehrsanbindung in die neue alte Mitte + Prenzl. Berg über die A11. Und richtiger Wald (Schorfheide!) und viel Wasser.

Mein Tip für die Innenstadt: Gewisse Teile von Kreuzberg !!! Noch sehr billig und wieder sehr beliebt bei den Zuzüglern. Auch für junge Leute ist es wieder en vogue in x-berg zu wohnen.

[Harry_Schotter]

@knulp

Ach Knulp, selbst unter den mehr als überteuerten Angeboten in "www.immobilienscout.de" findest du massenhaft mehr als aktzeptabele Angebote in den Berliner City-Arealen UNTER 6,50%. Und selbst direkt am bzw. im Pozdamer Platz/Sony-Center werden die Neubauwohnungen dort für 8 Euro bis 11 Euro angeboten. Und das sind, wohlgemerkt, ANGEBOTSPEISE!!! Wie es tatsächlich bei Mietabschluß ausssieht, ist dann wieder eine ganz andere Sache.


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Berlins Einwohnerzahl sinkt

Seit der Wende 45 000 Bewohner verloren - Studie zeichnet düsteres Bild der Geburtenentwicklung

Von K. Jahr-Weidauer

Berlin ist - was die Anzahl seiner Geburten angeht - ein kinderunfreundliches Land. In einer demographischen Rangliste der Bundesländer rangiert es auf einer Skala von 1 bis 5 mit einer Gesamtnote von 4,08 an vorletzter Stelle.

Das Berliner Institut für Bevölkerung und Entwicklung hat gestern die Studie "Die demografische Entwicklung der Nation" vorgestellt. Danach schneidet Baden-Württemberg mit der Note 3,12 am besten ab, Schlußlicht ist mit der Note 4,29 Sachsen-Anhalt. Statistisch gesehen brachte 2003 jede Berlinerin im Durchschnitt 1,16 Kinder zur Welt. Bundesweit sind es je Frau 1,36 Kinder.

Auf der Basis aktueller Zahlen und nach insgesamt 22 Indikatoren wie Kinderzahlen, Altersverteilung, Wanderungsbewegungen, Freizeitwert, Ausbildungsstand, Industriestatus usw. werden in der Studie die demographischen Entwicklungen dokumentiert und bewertet. Das Werk ist nach Bundesländern, Kreisen und kreisfreien Städten gegliedert. "Gegenüber fast 1,4 Millionen Geburten im Jahr 1964 haben wir bundesweit im vergangenen Jahr mit einem absoluten Negativrekord von 676 000 Geburten den niedrigsten Wert seit dem Kriegsjahr 1945 zu verzeichnen", sagte gestern Institutsdirektor und Mitautor der Studie, Reiner Klingholz. Die deutsche Bevölkerung schrumpfe schneller als bislang prognostiziert. In nur zwei Jahren sei die durchschnittliche Kinderzahl pro Frau um 0,7 Prozent auf jetzt 1,36 gefallen. "Dieser Rückgang ist, wenn er sich fortsetzt, dramatisch", sagte Klingholz.

Auch Berlin ist davon stark betroffen. Die Einwohnerzahl der Hauptstadt - rund 3 388 000 heute - wird nach der Studie in den nächsten 15 Jahren um weitere 80 000 Personen abnehmen. Seit der Wende verlor Berlin trotz Regierungsumzug, Firmenansiedlungen und Zuzügen bereits rund 45 000 Menschen. Die Zuzüge nach Berlin konnten demzufolge die Fortzüge und die Sterbefallüberschüsse nicht ausgleichen. Die Ursachen für diese Entwicklung sind vielfältiger Natur. Weniger Einwohner bei einer fortwährend hohen Arbeitslosigkeit in der Hauptstadt sowie die immer älter werdende Bevölkerung führen in Berlin zu sinkenden Steuereinnahmen, heißt es in der Studie. Hinzu tritt die wirtschaftliche Schwäche Berlins durch das Wegbrechen ganzer Industriebetriebe nach der Wende. Auch die extreme Haushaltsnotlage, so zeigen die Experten auf, trage Schuld an der Misere. Diese Faktoren seien nicht ohne Einfluß auf die Einwohnerentwicklung, stellen die Autoren fest. Noch Anfang der neunziger Jahre hätten Stadtplaner die mit Abstand größte Stadt Deutschlands zu einer Sechs-Millionen-Metropole heranwachsen sehen. Doch seit 1993 verliere die Stadt kontinuierlich Menschen. So hätten die Zahlen ergeben, daß ausgerechnet Prenzlauer Berg - jener Szenebezirk, der bisher als Kinderboomregion und als das Geburtshaus Deutschlands galt, - zu den kinderärmsten Regionen der Hauptstadt gezählt werden müsse. Tatsächlich lebten dort lediglich viele junge Frauen, die sich im besten Alter für den Nachwuchs befänden. "Und viele bekommen tatsächlich Kinder - am Prenzlauer Berg allerdings im Mittel nur etwa eins je Frau", heißt es in der Studie. Die Senatsverwaltungen für Wirtschaft, Soziales, Verkehr und Finanzen sehen die Zahlen bei weitem nicht so dramatisch. "Berlin kann ohne das Umland weder wirtschaftlich noch demographisch betrachtet werden. Es bildet eine Einheit. Und da sehen die Zahlen auch für die Zukunft weitaus positiver aus", sagt Christoph Lang, Sprecher der Wirtschaftsverwaltung.

Gleicher Auffassung sind auch die Wirtschaftsverbände oder beispielsweise die BVG. "Wir richten bei unseren Verkehrsplanungen schon seit langem unser Augenmerk auf die Bevölkerungsentwicklung im Umland", sagte BVG-Sprecherin Petra Reetz.

Aus der Berliner Morgenpost vom 16. März 2006


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Die Stadt ist seit den 90zigern grad mal um 45000 Einwohner geschrumpft, und schon liegt ihr gesamter Immobilienmarkt in Argonie. Was soll denn erst geschehen, wenn sie in Zukunft zusätzlich noch 80000 Einwohner und mehr verliert???

[Robert_Reichschwein]

@Knulp:Ein schöner sauberer Badesee ist von dem Gewerbegrundstück nur 1,5 km entfernt, rigsrum eine Mauer, 15000qm Grundfläche, sichere Mieteinnahmen(170€/Monat) durch Vermietung eines kleinen Teils und ein paar Wohnhäuser darf man sich auch gerne hinstellen, wird genehmigt.
entweder wird dat Janze ver(erb)pachtet oder meinetwegen auch verkauft, für 38000€, kostet also soviel wie eine Eigentumswohnung in Berlin, mit dem Unterschied, daß kein Wohngeld anfällt, nur Grundsteuer und daß man einige Häuser hinsetzen kann und auch die grosse Halle vermieten, ist nun wirklich nicht teuer.
Und die Richtung Hannover ist nun nicht die Schlechteste.

Ein Mieter wäre mir allerdings lieber, da ich eher von steigenden Preisen ausgehe.

Nur mal so als Denksanstoss.

[Harry_Schotter]

@Robert

Sichere Mieteinahmen? Aber doch nur solange, bis der Mieter in den Westen abhaut, oder? Und Wohnhäuser? Wer soll denn da wohnen? Fuchs und Wolf übernachten doch lieber naturnah direkt im Wald.......

[Knulp]

Jungs, Ihr solltet Euch wirklich nicht über Immobilien äußern, denn Ihr habt schlichtweg keine Ahnung. Was in der Zeitung steht ...

Im Berliner Innenstadtbereich explodieren (ich sagte "explodieren") seid ca. sechs Monaten die Preise. Nicht für 38.000 € -Immobilien, sondern solche mit zwei Nullen mehr. Bei den Notaren qualmen die Füllfederhalter.
Leider sind kaum Deutsche bei der Party dabei, die deutschen Banken rücken nach wie vor keine Kredite raus bzw. verstecken sich aus Angst vor eigenen Entscheidungen hinter ihren Gutachtern. Und die schnallen traditionell nichts, deshalb sind sie ja Gutachter.

Versucht doch mal ein Haus in Friedrichshain zu kaufen. Ist echt teuer geworden (relativ). Was die Demographie angeht: Berlin wird einer der Gewinner der Verödung der Provinz sein. Die Kids suchen ihr Glück in der großen leuchtenden Stadt. Nun hat Berlin auch noch grünes Licht für einen Großflughafen. Auf gehts !

[Harry_Schotter]

@Knulp

Ok, du hast Zugang zu Insiderquellen, oder wie? Dann rück` mal die Fakten raus. Behaupten kann man viel und Papier ist geduldig.

[schlier]

Servus,
um mal hier wieder ein bischen Schwung reinzubringen. Also hier im prenzelberg steigen die Mieten immer schön weiter.
Richtig schöne kleine dunkelkammern gehen für 6,5 € netto / kalt wech und die schönen altbauwohnungen für 7-9€. DG 10-12€. Und es scheint sich absolut stabil nach oben zu bewegen da das Angebot immer knapper wird. Es gibt auch nahzu null leerstand (außer gewerbe). Die Preise gehen für schöne wohnungen solide gegen 2000€ für edlere sachen sogar gegen 2500 bis in die spitze 3000€. Für mittelprächtige Buden muß man auch schon 1500€ / m² hinlegen.

Jemand erfahrung aus anderen Bezirken ??
Servus

[kohelet]

Wohnungsgesellschaften in Berlin senken Miete für Hartzler

Nur ein Umzug wurde angeordnet
Wohnkosten bei Empfängern von Hartz IV steigen an

Die vom Land Berlin finanzierten Wohnzuschüsse für die Bezieher von Arbeitslosengeld II explodieren - dennoch wurde erst ein Umzug wegen zu hoher Mietkosten angeordnet. Dies teilte Sozialsenatorin Heidi Knake-Werner (Linkspartei.PDS) am Dienstag mit.

Seit Anfang Januar überprüfen die Job-Center, ob die Bruttowarmmieten der ALG II-Empfänger innerhalb der Richtwerte liegen. Bei 5 404 Fällen wurden diese Werte überschritten, so Knake-Werner. Wegen etlicher Härtefälle - Alleinerziehende mit Kindern, Behinderte - wurden schließlich 2 654 Haushalte aufgefordert, ihre Miete zu reduzieren. Dies kann geschehen, indem Untermieter aufgenommen werden, der Betroffene selbst die Differenz bezahlt oder mit dem Vermieter über eine Reduzierung der Miete gesprochen wird.
Viele Wohnungsbaugesellschaften sind zu Mietnachlässen bereit, um die Bewohner zu halten. In zwölf Fällen sind die Betroffenen freiwillig umgezogen, nur in einem Fall wurde ein Umzug angeordnet. Wie es in anderen Komm unen aussieht, konnte Knake-Werner nicht sagen.

[….]

24.05.2006

Lokales - Seite 19

Westberlin: Leerstand bei Sozialwohnungen, da zu teuer

Highlights:

Wohnungsverband BBU
1) Leerstand Ostberlin sinkt von 8,7 ( 2000 ) auf 6,5% in 2005
1a) …. . .Grund: Abriss, steigende Nachfrage u. Verkauf
2) Leerstand Westberlin steigt von 3 ( 2000 ) auf 4,3% in 2005
2a). . . . . Grund: zu hohe Mieten bei Sozialwohnungen, 1 € über Mieten des freien Marktes
3) Steigend Nachfrage nach unsanierten Wohnungen
4) Nicht mehr alle Wohnungen werden modernisiert um die Mieten gering zu halten
5) Ostberlin: 72% voll modernisierte Wohnungen, 15% unsaniert, Rest teilsaniert
6) Westberlin: 40% voll modernisierte Wohnungen, 13% unsaniert, Rest teilsaniert
7) Betriebskosten sanken von 2,21 € pro Quadratmeter 1995 auf 2,03 € in 2005
. . . . Grund Wärmedämmung eingebaut
8) Widerstand gegen steigende Wasserpreise

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Auszug West
Wohnungsverband BBU warnt:

Sozialbauten oft zu teuer /

Häuser im Ostteil sind besser modernisiert


Das Wohnen in den westlichen Bezirken verliert immer mehr an Attraktivität, die östlichen Bezirke dagegen sind als Wohngegend wieder stärker gefragt. Das geht aus dem Jahresrückblick des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hervor, den BBU-Vorstandschef Ludwig Burkardt gestern vorstellte.
(1) Während der Anteil der leerstehenden Wohnungen in den östlichen Bezirken von 8,7 Prozent im Jahr 2000 auf 6,5 Prozent im vergangenen Jahr zurückging,
(2) stieg der Anteil der nicht vermieteten Wohnungen in den westlichen Bezirken im gleichen Zeitraum von drei auf 4,3 Prozent.
(1a) Der Rückgang des Leerstands in den östlichen Bezirken ist laut Burkardt auf den Abriss von Wohnungen, auf eine stärkere Nachfrage und auf den Verkauf von leerstehenden Wohnungen zurückzuführen. In den westlichen Bezirken stehen vor allem immer mehr Sozialwohnungen leer.
(2a)Grund dafür sei, dass die Mieten in den Sozialwohnungen bis zu einem Euro über den Quadratmetermieten des freien Marktes von 4,49 Euro liegen, sagte Burkardt. Teilweise reichten die Sozialmieten an 5,70 Euro heran. Diejenigen, für die die Sozialwohnungen errichtet worden seien, könnten sich heute oftmals die Wohnungen nicht mehr leisten, sagte Burkardt. Allein der Leerstand bei den ab 1972 erbauten Sozialwohnungen sei im vergangenen Jahr um knapp ein Drittel auf 4 200 Wohnungen angestiegen. Grund für die hohen Mieten im sozialen Wohnungsbau ist der Abbau von Fördergeldern durch das Land Berlin, der von den Eigentümern auf die Mieten draufgeschlagen werden konnte. Der BBU setzt sich dafür ein, die Mieten zu begrenzen.
(3) Haushalte mit geringen Einkommen weichen nach Angaben des BBU immer häufiger auf Wohnungen aus, die nicht saniert, aber dafür preisgünstig sind. Es gebe eine steigende Nachfrage nach den rund 97 000 unsanierten Wohnungen bei den 142 BBU-Mitglieds- unternehmen. Die Unternehmen stellen sich darauf ein.
(4) Es ist nach Angaben von Burkardt mittlerweile nicht mehr ihr Ziel, alle Wohnungen zu modernisieren, weil das auch die Mieten hochtreibt.

Bei der Sanierung hat der Osten den Westen längst überholt.
(5) (6) Während in den östlichen Bezirken mittlerweile 72 Prozent der Wohnungen voll modernisiert sind, haben in den westlichen Bezirken nur 40 Prozent der BBU-Wohnungen diesen Standard erreicht. 15 Prozent der Wohnungen in den westlichen Bezirken und 13 Prozent in den östlichen Bezirken sind unsaniert. Die übrigen Wohnungen sind jeweils teilweise saniert.

Modernisierungen wie der Einbau von Wärmedämmungen haben mit dazu geführt, dass die durchschnittlichen Betriebskosten für die Mieter in den vergangenen zehn Jahren trotz steigender Energiepreise leicht gesunken sind.
(7) Zahlten die Mieter der BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 1995 noch 2,21 Euro pro Quadratmeter, waren es im Jahr 2005 nur 2,03 Euro. Laut BBU können die künftigen Preiserhöhungen bei Strom und Wasser nicht mehr in vollem Umfang kompensiert werden.
(8) Widerspruchlos will der BBU den Preisauftrieb aber nicht hinnehmen. Burkardt kündigte an, im Kampf gegen steigende Wasserpreise vor das Oberverwaltungsgericht zu ziehen, um Einsicht in die Tarifkalkulation der Wasserbetriebe zu erstreiten. In erster Instanz war der BBU unterlegen.

Berliner Zeitung, 24.05.2006
Lokales - Seite 23

[casel]

Hallo!
Ich kann Knulp nur zustimmen, habe 2 Mietshäuser in Berlin, eins davon in Friedrichshain. Die Preise galoppieren davon, mittlerweile zahlt man sogar in Friedrichshain 15-fach für sanierte Häuser in guten Lagen! vor 2-3 Jahren gabs das für 10-11 fach. Ich htte mein Haus für 9,5 fach mit viel Leerstand und teilsaniert gekauft, inklusive aller Investionen dürfte ich schon über 50% Wertzuwachs erzielt haben, bin bei real knapp unter 10 fach trotz Kernsanierung
Und die Mieten steigen, ich habe bei meinen Leerstandswohnungen enormes Interesse, werden jetzt für deutlich über 6 Euro vermietet. Auch in den Randbezirken steigen wieder die Mieten und die Preise.
Noch ist die Gesamtentwicklung gesund, nicht zulketzt wegen der REIT-Fantasie!
Allerdings gibt es stellenweise echte Blasenbildungen, in Neukölln, Wedding usw. wird jetzt auch schon für 12-13 fach gekauft. Aber diese Bezirke haben shr schlechte Mieterstrukturen und sind voll mit Türken, wer kann, wandert dort weg. Da sind 12 fach einfach zu teuer, da man dort erhebliche Leerstandsrisiken hat.
Der Mrkt schießt hoch, es ist m.M. die Zinserhöhungshysterie, wo die Leute alle die schließende Zinsdifferenzschere sehen, allerdings ist die Differenz immer noch da!

[Harry_Schotter]

Wo gibt's denn in Friedrichhain gute Lagen? Wäre mir neu. Ganz F'hain ist doch eine geschlossen einfache Lage. Ok, es gibt Szenelagen, aber die sind ja nicht gleichbedeutend mit guten Lagen und ihren typischen Atributen gemäß dem Berliner Mietspiegel.

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[Harry_Schotter]

Skeptische Statistiker

In den USA werden die Warnungen vor der demographischen Entwicklungen in Deutschland und ihren negativen Folgen für den Immobilienmarkt immer lauter. Wie die WELT berichtete, hatte das Urban Land Institute kürzlich wegen der schrumpfenden Bevölkerungszahlen vor Investments in europäische und japanische Immobilien gewarnt. Inzwischen nimmt das Thema in der Finanzmarktberichterstattung jenseits des Atlantiks immer mehr Raum ein. Nicht zuletzt, weil das US-Census Bureau Deutschland bis 2050 einen Bevölkerungsrückgang auf 73,6 Mio. Einwohner prognostiziert. Das Statistische Bundesamt erwartet nur einen Rückgang auf 75 Mio. Einwohner. Die US-Statistiker führen Deutschland in der Rangliste der Länder mit dem höchsten Seniorenanteil an achter Stelle. Neben Japan sind dort nur europäische Staaten aufgeführt. Spitzenreiter ist Italien, wo fast jeder fünfte Einwohner 65 Jahre oder älter sei. rhai


Quelle: www.welt.de

[Harry_Schotter]

Deutsche Wohnungspreise bleiben stabil

Studie zeigt: Häuser sind im Ausland erst seit wenigen Jahren teurer

von Richard Haimann

Berlin - Deutsche Wohnimmobilien sind im internationalen Vergleich keineswegs so stark unterbewertet, wie kurzfristige Analysen glauben machen. Zudem scheint der Preisauftrieb durch die Nachfrage internationaler Investoren den Höhepunkt bereits überschritten zu haben. Das legt eine Studie von HSBC Trinkaus & Burkhardt nahe.

Die HSBC-Analysten Peter Barkow und Ireneus Stanislawek haben die Quadratmeterpreise bei den großen Transaktionen am deutschen Wohnungsmarkt der vergangenen Jahre genau untersucht. Resultat: Seit Juli vergangenen Jahres fallen die Preise. Damals zahlte der US-Opportunity Fund Fortress noch stattliche 877 Euro pro Quadratmeter bei der Übernahme der Nileg-Wohnungen. Beim Kauf der hannoverschen Baubecon im November 2005 war Cerberus ein Quadratmeter nur noch 729 Euro wert. Als Fortress im März die Dresdner Woba übernahm, lag der Preis bei 660 Euro pro Quadratmeter.

Ursache der Entwicklung ist der Zinsanstieg: Opportunity Funds finanzieren ihre Käufe bis zu 90 Prozent mit Krediten. Ihre Renditen erzielen sie aus der Differenz zwischen den Mieterträgen und den Kosten für Zins und Tilgung der Darlehen. Seit sich das Fremdkapital verteuert hat, müssen sich die Gesellschaften deshalb bei den Bieterverfahren zurückhalten. Bereits vor Monaten warnte Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research: "Das Fenster schließt sich langsam für Kommunen, die ihre Wohnungsgesellschaften zu Bestpreisen an Investoren veräußern wollen."

Auch für die künftige Entwicklung des deutschen Marktes ist das Analysten-Duo von HSBC nur vorsichtig optimistisch. Anders als zahlreiche andere Analysten, deren Prognosen nur auf der Preisentwicklung der letzten Jahre basieren, haben Barkow und Stanislawek viel tiefer im Datenfundus der Vergangenheit gewühlt. Ihr Ergebnis: "Über lange Jahre hinweg waren deutsche Wohnimmobilien deutlich teurer als vergleichbare Objekte im Ausland".

So betrug der Durchschnittspreis eines Eigenheims in Deutschland 1990 umgerechnet 150 000 Euro, in den USA waren es 100 000 Euro, in Großbritannien 80 000 Euro und in den Niederlanden gar nur 60 000 Euro. Bis 1995 stieg der Durchschnittspreis in Deutschland auf 180 000 Euro an - ein Plus von 20 Prozent. In den USA verteuerten sich die Objekte hingegen im selben Zeitraum nur um zehn Prozent, in Großbritannien um 12,5 Prozent.

Seither stagnieren die Preise im Westen der Republik, während sie im Osten fallen. In den anderen Ländern hingegen gab es seither kräftige Wertzuwächse. In Spanien legten die Preise um 233 Prozent zu, in Großbritannien um 200 Prozent, in den Niederlanden um 177 Prozent, in den USA um 100 Prozent. Teurer als in Westdeutschland sind Eigenheime im Ausland allerdings erst seit wenigen Jahren. Seit 1999 notieren niederländische Häuser höher als westdeutsche Objekte. Die Preise von spanischen, französischen und US-amerikanischen Eigenheimen konnten erst 2003 Bewertungen in den alten Bundesländern übertreffen.

Langfristig sehen Barkow und Stanislawek durchaus Perspektiven für den deutschen Wohnimmobilienmarkt - zumindest unter rationalen Gesichtspunkten. So verfügen die Deutschen inzwischen über ein höheres freiverfügbares Einkommen als andere Europäer. Zudem ist die Schuldenlast der deutschen Haushalte geringer. Zwei wichtige Voraussetzungen, die theoretisch zu einer höheren Nachfrage nach Wohneigentum führen könnten.

Artikel erschienen am Di, 30. Mai 2006


Quelle: www.welt.de

[casel]

#25, Harry Schotter:

Du hast Rrecht, wenn Du in den Plötz guckst, wird F-Hain durchgängig als einfache Lage bewertet. Der Kollwitzplatz wird jedoch aauch als einfache Lage bewertet! Das ist absurd und nicht nachvollziehbar und irritiert viele Nicht-Berliner!

Wo es gute Lagen in F-Hain gibt? z.B. südlich Landsberger Allee ab der Grenze zum Prenzlauer Berg bis Bersarinplatz, ist eine gute "Spießer-Ecke" von Friedrichshain, oder der Nordwesten an der Grenze zu Mitte. Begehrt ist auch das Samariterviertel.

Im Kommen ist auch das Gebiet um den Simon Dach Platz.

[K1K1]

Berliner Immobilien machen ausländische Anleger verrückt

Angelockt durch die großen Wohnungsverkäufe in Berlin haben nun auch kleinere Anleger aus zahlreichen Ländern den Berliner Wohnungsmarkt entdeckt.

Berlin - Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilien Verbandes Deutschland (IVD), der als Berliner Makler auf Mehrfamilienhäuser spezialisiert ist, berichtet: "Die großen Deals hatten international Signalwirkung. Es vergeht keine Woche, in der nicht Anleger aus Irland, Israel und insbesondere aus den skandinavischen Ländern ihr Interesse an Mehrfamilienhäusern in Berlin bekunden."

Die Nachfrage ausländischer Anleger übersteigt das Angebot deutlich. Schick empfiehlt Besitzern von Mehrfamilienhäusern: "Es lohnt sich, jetzt zu verkaufen, denn die Preise sind deutlich gestiegen." Besonders aktiv auf dem Berliner Markt sind Anleger aus Skandinavien - gefragt sind vermietete Eigentumswohnungen ebenso wie Mehrfamilienhäuser. Rene Ravn von der deutsch-dänischen Herkules-Gruppe berichtet von einer regelrechten "Berlin-Hype" in Dänemark: "Über Berlin wird in den dänischen Medien geradezu euphorisch berichtet. Berliner Immobilien erscheinen für dänische Investoren extrem günstig im Vergleich zu den Kaufpreisen, die in Dänemark bezahlt werden müssen."

In Dänemark sind die Preise für Wohnungen in den vergangenen Jahren oft im zweistelligen Bereich gestiegen. Die Renditen betragen häufig nur noch zwei Prozent. "Viele Dänen erwarten eine ähnliche Entwicklung auch in Berlin", so Ravn. Aus ihrer Sicht ist Berlin ein Schnäppchenparadies. Ravn kennt jedoch auch die andere Seite der Medaille: "Wir betreuen inzwischen schon zahlreiche Investoren, die bereits vor einigen Jahren Wohnimmobilien erworben und inzwischen mit Leerstand oder mit Vermietungsschwierigkeiten zu kämpfen haben."

Thorsten Schilling von der Feri Rating & Research kann die Berlin-Hype nicht verstehen. "In unserem Rating wird Berlin mit C gerade einmal durchschnittlich bewertet. Wohnimmobilien sind in vielen anderen Städten, beispielsweise in Hamburg und München, von der Risiko-Potential Struktur her deutlich attraktiver."
DW


Artikel erschienen am Do, 17. August 2006

[derwelsche]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.542.091 von K1K1 am 21.08.06 10:18:03

Antizyklisch handeln!

Wenn die deutschen Experten skeptisch sind und abraten, sollte man eigentlich kaufen was das Zeug hält.

Offensichtlich gibts auch im Wedding unterschiedlich beliebte Regionen. Meine ETW war in den letzten 24 Jahren nur 7 Monate nicht vermietet (davon 3 Monate wegen größerer Umbaumassnahmen).

Im dicksten crash hatte ich einen rechnerischen Wertverlust von 15%. Und das war ein Maklerangebot für einen interessierten Käufer.

Übrigens wurden in direkter Nachbarschaft gegen Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre Objekte bis zu 100% überbewertet und von den Banken beliehen. Selbst bei einem Eigenkapital von 50% der Kaufsumme wurden damals die Beleihungsrichtlinien noch um 20-30% überschritten. Soviel zu unseren Bankexperten.

[Harry_Schotter]

"....... Es vergeht keine Woche, in der nicht Anleger aus Irland, Israel und insbesondere aus den skandinavischen Ländern ihr Interesse an Mehrfamilienhäusern in Berlin bekunden."........"

Ach K1(Seuftz).....Zwischen: "Mal-in-den-Ausschnitt-kuckern" und "Heiraten" besteht ein riesengroßer Unterschied. Und bei "Interesse-bekunden" und "Kaufen" doch auch. Muss ich dir wohl nicht erklären, oder?


".........Berliner Immobilien erscheinen für dänische Investoren extrem günstig im Vergleich zu den Kaufpreisen, die in Dänemark bezahlt werden müssen............"


"Erscheinen" heißt eben NICHT "Sein". Was nützt mir ein niedriger Kaufpreis, wenn die Rendite nicht stimmt? In Timbuktu kannste 'ne Lehmhütte für 10 Dollar kaufen. Als Miete bekommste dafür im Jahr vielleicht 100 Liter Ziegenmilch, wenn überhaupt.

Die Rendite bedeutet bei Immobilien: Mietertag plus Wertsteigerung

In Dänemark ist der Mietertrag sehr gering, dafür sind, bzw. waren die Wertsteigerungen in den letzten Jahren beachtlich. In Berlin sind die jährliche Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Kaufpreisen attraktiv, dafür waren hingegen die Wertsteigerungen der Immobilien in den letzten Jahren aber wirklich unter aller Sau, oder?


Also von "Schnäppchen" sehe ich weder in "Hüh" noch in "Hott" was.


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[schlier]

Servus harry,

weiß grad nicht wen du da zitierst. Aber es ist nun mal die realität, dass ausländische investoren aktuell in berlin den markt für mehrfamilienhäuser extrem verengen und die preise nach oben treiben. Die schaun nicht nur sondern kaufen. Im Gegensatz zu den meisten deutschen investoren.
Also Deine Andeutungen dass Sinur die Nachfrage bekunden aber nicht kaufen ist ganz einfach falsch. Sie kaufen und das in rauen mengen und auch aus meiner sicht jeden scheiß der angeboten wird.
Da gehen mehrfamilienhäuser in neuköln zu 7 % bruttorendite über den tisch. Wieso ??? Keine ahnung.

Aber es ist eben so. Ich möchte da auch jetzt nichts reininterpretieren. Es ist eben die aktuelle Situation, dass man aktuell ein mehrfamilienhasu in scheiß lage für 7-9 % bruttorendite verkaufen kann das in den letzten 4-5 jahren keiner für 15 % angefasst hätte.
So ist der markt eben.

Servus

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.694.057 von schlier am 31.08.06 08:23:09

@Schlier

Ich zitiere Posting Nr.29 von K1.


Schlier bitte nenne mir/uns doch mal deine Quellen. Bist du Mitglied im Gutachterausschuß für Grundsückwerte in Berlin, oder ein Notar der hart dran an der Immobilienfront arbeitet, oder ein Makler für Mehrfamilienhäuser, oder ein Investor, der viel für sich oder für seine Kunden in Berlin investiert, oder ähnliches?

[casel]

hallo harry schotter,
schlier hat recht. ich kenn ihn persönlich. mein bruder ist immobilienmakler. außerdem habe ich selber 3 mietshäuser in berlin und bin daher nah am markt dran. als ich im juni das letzte mietshaus kaufte sagte der notar erstaunt bei der ausweisung zu mir, ach da ist ja zur abwechslung mal wieder ein deutscher/berliner. es wird gerade beurkundet wie wahnsinn. ok jetzt gerade ist sommerpause, da viele im urlaub sind. wird aber weitergehen!

[schlier]

Servus Harry,
Servus Tille ;-),

ja Harry ich sitz nu fast einmal die Woche beim Notar (Keine Mehrfamilienhäuser) und bekomme so doch einiges mit vom Berliner Markt. Des weiteren kenn ich auch den ein oder anderen Makler, Bankverwerter und Investor aus dem Ausland. Insofern spreche ich nur aus persönlicher Erfahrung. Also das was ich am eigenen leib erlebt habe. Ich weiß nicht ob du auch hier in berlin tätig bist. Kann es mir aber auf Grund deiner Äußerungen nicht vorstellen.
Servus

[Harry_Schotter]

@Schlier und Casel


Den Berliner Markt kenne ich (nur)über die Dokumentationen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Die zeichnen jede einzelne Transaktion in Berlin auf, die von Notaren getätigt worden sind und ziehen daraus ihre Rückschlüsse. Und zumindst was das Jahr 2005 angeht, sah es weder bei Eigentumswohnungen noch bei Mehrfamilienhäusern besonders rostig aus. Auch war die summarische Anzahl der verkauften MFH in der Hauptsadt nicht allzu berauschend gewesen. Also von einem sagenhaften Boom konnten die nicht berichten. Mag sein, dass dieses Jahr alles ganz anders gewesen ist. Ich kann es dann ja im Frühjahr 2007, in den dann neu herausgegebenen Marktberichten nachlesen, ob ihr mit euer Einschätzung richtig gelegen habt.


LINK: https://www.gutachterausschuss-berlin.de/gaaonline/

[schlier]

Servus harry,

du mußt einfach unsere postings etwas genauer lesen. In Berlin sind es nur ein paar Stadtteile die bei Wohnungen richtig gut laufen. Im rest ist nur eine leichte belebung zu spüren. Aber hier geht die Post ab. Bei MFH ist es allerdings flächendeckend über die ganze stadt. Und es gibt dazu auch schon daten vom ersten Halbjahr, mußt mal googel weiß nicht mehr wo die waren, woraus hervorging dass die Verkäufe um einen zweistelligen prozentsatz zugenommen haben.

Außerdem ist es ja keien einschätzung von uns.
Tillman und ich und viele weitere hier auf dem Markt können diese Bewegung ja monatlich an den Kontoständen nachvollziehen. Das ist recht real
Servus

[Harry_Schotter]

@Schlier


Ok, abgehakt.

Und, wie ist das so? Spielen eigentlich die Banken so im Allgemeinen mit? Finanzierst du zu 100%

Frage: Wie sieht es in Weissensee(Altbauviertel) aus? Hopp oder Top?



Thanx, Harry

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[casel]

Hallo,
die inländischen Banken werden auch langsam immer wagemütiger.
Meist sind es aber ausländische Käufer mit ausländischen Banken. Die finanzieren bei denen über 90%.
Im Markt steckt sehr, sehr viel Reit Fantasie drin.
selbst wenn diese nicht kommen, Fortress machts vor, siehe Gagfah Börsengang im Oktober. Fortress sind auch diejenigen, die die Dresdner Wohnungen erworben haben. Wenn die es schaffen mit den vergleichweise teuren Dresdner Plattenbauten über den Börsengang eine ansehliche Rendite zu erwirtschaften (was dann passiert ist unerheblich), dann war das noch lange nicht das Ende vom Boom in Berlin.

[casel]

Zur Frage: Überall ziehen die MfH-Preise an. Egal welcher Zustand. Auch in Weißensee, dort wurde mir vor einigen Monaten ein Haus vor der Nase weggekauft.
In Berlin gibts mehr Altbauviertel, als nur Weißensee. Wie kommst Du ausgerechnet auf diesen Bezirk?

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.738.970 von casel am 02.09.06 23:58:53

Kenn' dort ein MFH, dass in WS verkauft werden soll.

[casel]

Überall in Berlin werden MFHs verkauft und gekauft Bist Du daran interssiert?

[Harry_Schotter]

@casel

Ja, bin daran interessiert. So bis ca. 500000 Euro. Renovierungsbedürfig aber mit einen tadelosen Bausubstanz. Also ohne Wasser im Keller, feuchte schimmelige Wände und Hausschwamm im Dach, oä.

Ja, unter vorallem ohne Mondpreisallüren!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.799.761 von Harry_Schotter am 07.09.06 01:40:10

Tja, da bin ich ja mal gespannt, wann Harry da zum Zug kommt. Bitte sei so nett und berichte mal, was Du dann zu welchen Kursen bekommst.

[casel]

hallo harry_schotter,

das klingt vernünftig. wie groß ist das haus denn? sollst auch nicht das angebot verraten solang du es nicht hast! will nur wissen wie teuer es ist pro quadratmeter. würde dazu raten, auch auf die schnitte der wohnung zu achten, hier steht und fällt die höhe der erzielbaren mieten. habe vor kurzem ein ähnliches haus in lichtenberg gekauft für 269 euro auf den quadratmeter mit guten schnitten inkl. aller nebenkosten. fange grad mit der sanierung an.

[casel]

nun noch mal zur alten frage: weißensee hopp oder top?

würde sagen, weißensee ist in ordnung, zwar keine szenelage, aber auch keine miese lage wie nordneukölln etc.! die investoren, die sich da grad groß einkaufen, werden sich noch wundern!
bei deutsche grundstücksauktionen wurde ein haus in weißensee verkauft, das hatte richtig gute schnitte und war schön. hatte aber schwamm und dessen sanierung wäre zu teuer gewesen, hätte etwa nur 10-12 fach im optimalfall geschafft beim startgebot nach sanierung, da aber sanierungen dauern und mit mietausfällen verbiunden sind, wären es real eher 13-14 fach gewesen. aber mit schwamm ist das risiko zu hoch, auch ein schwammsaniertes haus hat deutlich weniger wert, da man den schwammbefall bei verkauf nicht verschweigen darf!
habs daher nicht weiter verfolgt und bin dann in lichtenberg fündig geworden und strebe 9-10 fach mit eigener sanierung an.
ich denke, mit weißensee kann man bei günstigen preisen und guter substanz wenig falsch machen. mehr als 300 euro pro m2 würde ich aber nicht bezahlen! es sei denn, es ist gute gewerbelage in der berliner straße wo man gute ladenmieten bekommt. viel erfolg!

[emc]

Kennt jemand den Bürgerpark in Berlin-Pankow (gute Wohngegend).

Folgendes Angebot: Wohnung in Neubau (im Altbaugebiet) 110m² für ca. 220k€. (+- 10k€ je nach Etage).

Könnte Objekt cash erwerben oder halt mit Kredit. Was wäre Euer Rat? Und wieviel Verhandlungsspielraum hat im Allgmeinen ein Makler (z.B. sollte ich unter 200k€ bieten?).

Wie hoch sollte die Instanthaltungsrücklage sein und was ist noch zu beachten.

Gruss aus Berlin,
emc

[casel]

Hallo,
ja der Bürgerpark ist eine ziemlich gute Gegend, dieser Park stand zur Auswahl für den Amtssitz des Bundespräsidenten.
Allerdings ist es keine Szenegegend die wirklich "in" ist wie Mitte oder Prenzlauer Berg.
Ich finde 2000 Euro pro Quadratmeter sehe teuer, damit schafft man nur eine Bruttomietrendite von etwa 5%. Es gibt da Besseres!
Altbauten sind auch nicht schlecht, eigentlich sogar besser, wenn sie vernünftig saniert sind. Topwohnungen zum Vermieten in wirklich guten Lagen wo man durchaus 8-10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bekommen kann sind etwa für 1600-1800 Euro pro Quadratmeter problemlos zu bekommen.
Ich würde für die og.g Wohnung nur 1500 Euro pro m2 bezahlen, das sind 165 k,darüber lohnt es sich nicht. Ob der Verkäufer das mitmacht, ist fraglich.
Pankow hat kurioserweise die höchsten Preise für Eigentumswohnungen in Berlin beim Verkauf. Allerdings wird dort im großen Stil an Eigennutzer verkauft. Als Kapitalanlage lohnt sich das nicht wirklich.
Die Frage ist, was willst Du mit der Wohnung?
Wenn vermieten, dnn ist es sinnvoll mit Kredit, da die Zinsen absetzbar, da sollte aber die Rendite und die Vermietbarkeit stimmen!
Viel Erfolg!

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.811.708 von emc am 24.10.06 08:47:21

so ein Preisniveau tut mir richtig weh ... wie casel ja schon sagte, unter Renditegesichtspunkten lohnt sich die Sache niemals

als Berliner kannst du dich doch auch mal im Umland umschauen ... zwar besteht dort ein gewisses Leerstandrisiko, aber die Preise liegen nur bei einem Bruchteil !