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[Leiness]

Achtung bei Vivacon. Folgender Beitrag sollte nicht unterschätzt werden. I.d.R. bestätigen sich diese Gerüchte dann in den nächsten Monaten.

Gerlach über Vivacon: "Gier frisst Hirn"

Die Auseinandersetzung zwischen Heinz Gerlach, Herausgeber des Research-Dienstes "Direkter Anlegerschutz", und der von ihm kritisierten Vivacon AG, geht weiter. Gerlach hatte dem Kölner Immobilienunternehmen gestern (24.11.05) vorgeworfen, "aus hohen Verlusten hohe Gewinne zu machen". Die Gesellschaft sieht sich deswegen in "ein negatives Licht" gestellt. Vivacon hat auf die schweren Vorwürfe des Anlegerschützers Heinz Gerlach mit einer Pressemitteilung reagiert. In der gestern veröffentlichten Stellungnahme des Unternehmens werden die einzelnen Aussagen als "irreführend"bezeichnet. Eine "rechtliche Reaktion" werde "gegenwärtig von den Beratern der Gesellschaft vorbereitet".

Kern der Auseinandersetzung ist die unterschiedliche Interpretation von Vorgängen rund um den DWF 1 Wohnungsprivatisierungsfonds. Heinz Gerlach sieht im Rückzug des Fonds, der ein Platzierungsvolumen von 16,37 Millionen Euro haben sollte, bei einem Platzierungsstand von "gerade mal 2,5 Millionen Euro" einen "absoluten Platzierungsflop". Vivacon hingegen führt die hohe "Nachfrage nach Wohnungsbeständen seitens institutioneller Investoren im deutschen Markt" als Grund an, warum die "Immobilien im Rahmen eines größeren Paketverkaufs direkt an einen ausländischen Investor" verkauft worden seien. Gerlach fordert eine Offenlegung dieses Verkaufs.

Vivacon weist darüber hinaus in der Pressemitteilung darauf hin, dass Heinz Gerlach als Berater für den DWF 1-Fonds tätig gewesen sei, nach dem Verkauf des Immobilienbestandes aber für eine Fortführung des Beratermandats von Gerlach "keine Notwendigkeit" mehr bestanden habe. Gerlach stellt dazu klar: "Ich habe auf Wunsch der ... FG Finanz AG, Heilbronn, Mitte vergangenen Jahres an der Basiskonzeption des DWF 1 mitgewirkt." Da der zentrale wirtschaftliche Teil der von ihm vorgeschlagenen Fondsstruktur aber bei der endgültigen Konzeption nicht umgesetzt worden sei, habe er an die FG Finanz AG die Mail geschrieben:

"Hallo Herr Schaaf, damit ist der Fonds für jeden seriösen Vertrieb unplatzierbar. Gier frisst Hirn. Leider. Hätte ein guter Fonds werden können."

Zu einem ähnlichen Urteil sei auch die Zeitschrift Finanztest gekommen. Dort sei die Anlage wie folgt gekennzeichnet worden: "NUR FÜR OPTIMISTEN - Erstmals sollen sich Anleger mit ihrem Geld an der Privatisierung von Wohnungen beteiligen. Doch das Geschäft ist für die Fondsanleger riskant, und die Renditechancen sind vergleichsweise mager."

Gerlach wirft Vivacon weiterhin vor, in der Stellungnahme nicht zu erklären, warum die von ihm als "Verschwinden" bezeichnete Rücknahme des Platzierungsangebots nicht in der Presse kommuniziert worden sei. In der Presseerklärung von Vivacon findet sich dazu keine Passage. Gerlach hält das Verhalten des Kölner Immobilienunternehmens für eine "schamlose `Verscheißerung` der Aktionäre und der Banken".

Ein weiteres Streitobjekt stellen die Aktientransaktionen der Gründungsgesellschafter der Vivacon AG dar. Dazu stellt das Unternehmen fest, dass "es sich hierbei um die ersten großen Verkäufe handelte, die nachdem die Gesellschaft im Dezember 2001 an den öffentlichen Kapitalmarkt gegangen ist, erfolgten". Sie seien ordnungsgemäß als "Director’s Dealing" veröffentlicht worden. Gerlach schreibt dazu: "Ich gehe jedoch davon aus, dass die Erlöse aus den Paketverkäufen ... um ein Vielfaches über das von den Herren über die bisherige Laufzeit ihrer Engagements investiertes Kapital" hinausgehen.

Der Kauf der Bast-Bau-Erbbaurechtgrundstücke durch Vivacon im ersten Halbjahr 2005 wird von Gerlach ebenfalls kritisiert. Die Höherbewertungen habe einen hohen operativen Verlust zu hohen (Buch-)Gewinnen `umgewandelt`". Das Unternehmen erklärt dazu: Die ferner angesprochene Bewertung von Erbbaugrundstücken im Besitz der Vivacon AG erfolgt standardmäßig auf Basis der abdiskontierten Erbbauzinscashflows bei einem Diskontierungszinssatz von 5%. Sie steht im Einklang mit IAS-40.“

Vivacon gehe, so Gerlach weiter, auch über den von "Direkter Anlegerschutz" aufgezeigten drastischen Umsatzeinbruch im Kerngeschäft des Unternehmens hinweg, genau wie über den "wahrscheinlich schwersten Vorhalt" des Vivacon-Beteiligungsangebots Familien Wohnspar e.G.

Quellen: Vivacon, Direkter Anlegerschutz

[Leiness]

Scheinbar scheinen die ersten zu kapieren, dass Vivacon hoffnungslos überbewertet ist. Kurs aktuell 33€.

Im Jan. steht Vivacon wieder bei 22€. Wartet es ab... Und dann werden auch die Analysten wieder aufwachen und realistischere Kursziel ausrufen.

[Leiness]

Vivacon wäre m.E. eine ideale Ziel-Gesellschaft für F. Homm. Die könnte er bis in den Bereich von 18-20€ shorten... und der Wert wäre immer noch gut bezahlt.

[Woodly2712]

Kurs aktuell + 1,25


Die ganze Aufregung verstehe ich nicht so ganz, schließlich ist das Geschäftsmodell von Vivacon doch mittlerweile allen bekannt. Oder vielleicht auch nicht??

Für mich sieht es immer wieder so aus, als ob es auf der ganzen Welt nur 2 Menschen gibt welche die Bilanzen von Vivacon richtig interpretieren und lesen können. Einer davon ist der " Anlegerschützer" , der Anleger vermutlich vor weiteren Kursgewinnen schützen will. Wäre ja auch zu schlimm, wenn wir mit oder ohne MDAX-Aufnahme im nächsten Jahr plötzlich Kurse über 40 Euro haben. Nicht auszudenken!

Und wie dumm der kanadische Pensionsfonds ist! Vertraut doch tatsächlich 1 Milliarede (egal ob Euro oder Dollar) einem Unternehmen an das mogelt! Unfassbar! Ja können die keine Bilanzen lesen? Oder ist vielleicht doch vorstellbar, daß man sich auch in Nordamerika damit beschäftigt, wem man sein erspartes anvertraut? Glaubt das jemand ernsthaft???

Ach ja - und die Verkäufe von Leffin und Kameraden.
Haben diese Verkäufe bislang irgendeinem Aktionär geschadet?
Gibt es Stand heute auch nur einen einzigen Aktionär, der mehr als 1-2% Verluste mit Vivacon hat?
Die Antwort erspare ich mir und euch.

Vielmehr sollte man Leffin und den anderen dankbar sein, daß in den letzten Monaten so viele Aktien (zu Spottpreisen!) verkauft wurden. Ohne diese Verkäufe wäre Vivacon wohl nur schwer in den SDAX gekommen. Dank immer größer werdendem Freefloat stehen wir vor der großen Chance im März 2006 die Tür zum MDAX aufzustoßen.

[Leiness]

[posting]18.979.648 von Woodly2712 am 25.11.05 14:09:11[/posting]wir werden sehen, wer in einigen Monaten recht gehabt hat. Als Immobiliengesellschaft ist Vivacon jedenfalls aktuell viel zu teuer.

[Leiness]

... und das Geschäftsmodell ist für den Käufer eher schlecht. Erbbaurechte lohnen sich i.d.R. nur für den Erbbaurechtsgeber. Aber das werden die Käufer auch noch merken. Insbesondere dann, wenn die Inflationsraten wieder ansteigen und dementsprechend die Erbbauzinsenzahlungen steigen.

[Leiness]

Schon unter 30€!!! Na, das ging ja schnell... Mal schauen, wann mein Kursziel von 22€ erreicht wird.

[Woodly2712]

http://boerse.ard.de/content.jsp?go=meldung&key=dokument_135…


29.11.2005 16:53

Verunsicherung bei Vivacon hält an
von Mark Ehren

Die Aktie des Immobilienunternehmens Vivacon bricht am Dienstag weiter ein. Was an den Vorwürfen gegen Vivacon dran ist, hat boerse.ARD.de untersucht.


Vivacon-Finanzvorstand Michael Jung lässt kein gutes Haar an Unternehmensberater Heinz Gerlach, Inhaber und Herausgeber des Informationsdienstes "Direkter Anlegerschutz". Dieser hatte in der vergangenen Woche schwere Vorwürfe gegen das Kölner Unternehmen erhoben. "Schauen Sie mal im Internet, was sie alles über den Herrn finden", so Jung zu boerse.ARD.de. Und um seiner Bemerkung Nachdruck zu verleihen, schickte er auch gleich eine Mail mit negativen Berichten über Gerlach mit.

Damit konfrontiert, wird Gerlach deutlich. "Wer viel ermittelt, wird auch viel diffamiert. Ich bin der am meisten verunglimpfte Mensch in Deutschland. Jeder Vorwurf, der gegen mich erhoben wurde, wurde auch entkräftet. Es spricht nicht für Vivacon, wenn man zu solchen Mitteln greifen muss."

Gerlach kritisiert vor allem zwei Transaktionen, die Vivacon im ersten und zweiten Quartal durchgeführt hatte. In diesem Zeitraum kaufte Vivacon jeweils ein Erbbaugrundstücksportfolio vom Insolvenzverwalter der Bast Bau GmbH. Im Anschluss wurden die Erbaurechte in der Bilanz um elf Millionen Euro aufgewertet. Die Folge: Statt eines Verlusts konnte Vivacon einen Gewinn ausweisen.

"Sehr gutes Geschäft"
Vivacon-Finanzchef Chef Jung versteht die Aufregung um die Bilanzierung nicht. Den höheren Wertansatz von elf Millionen Euro für das Erbbaugrundstücksportfolio erklärt Jung mit dem günstigen Kaufpreis. Der in die Vivacon-Bilanz eingestellte Wert entspreche den gängigen Marktpreisen. "Wir waren der erste Bieter, der dem Insolvenzverwalter über den Weg gelaufen ist. Mit dem Kauf haben wir ein sehr gutes Geschäft gemacht", so Jung.

Auch von Gerlachs Vorwurf, Vivacons Immobilienfonds "DWF Deutscher Wohnungsprivatisierungs Fonds Nr.1" (DWF 1) habe bis Juni nur zu 15 Prozent platziert werden können, will Jung nichts wissen. "Dieser Vorwurf ist falsch", sagt Jung. Zwar habe man diesen Fonds, anders als ursprünglich geplant nicht an Privatanleger, sondern auf einen Schlag an einen australischen Großinvestor verkauft. Doch der Schritt sei positiv. Denn dadurch habe man die zehnprozentige Verkaufsprovision für die eingeschalteten Finanzvermittler gespart.

Vivacon-Aktie stürzt ab
Jungs Engagement, seine Sicht der Dinge darzustellen, ist verständlich. Denn der Bericht von Gerlach verfehlte seine Wirkung nicht. Nachdem die Vivacon-Aktie noch am Freitag ein Allzeithoch bei 33,79 Euro erreicht hatte, ging sie zunächst am Montag auf Talfahrt, die sich auch am Dienstag fortsetzte. Der Tiefststand lag bei 25,85 Euro.

Das Geschäftsmodell ist von Vivacon ungewöhnlich und daher erklärungsbedürftig. Das Unternehmen kauft überwiegend denkmalgeschützte Objekte der öffentlichen Hand, von Wohnungsbaugesellschaften oder von Industrieunternehmen. Nach der Sanierung und Modernisierung werden die Objekte weiterveräußert. Doch bleibt Vivacon dabei weiter als Eigentümer mit an Bord. Denn verkauft wird nur der Wohnraum. Die Grundstücke bleiben im Besitz von Vivacon und werden in Erbpacht an die Eigentümer der Wohnungen "vermietet". Das Erbbaurecht gibt dem Käufer das Recht, die Wohnung oder das Haus nach Aussagen von Jung für 99 Jahre oder gar 199 Jahre zu nutzen. Die Finanzierung ist daher billiger als bei einem "normalen Immobilienkauf".

Geschäft wandelt sich
Dabei hat sich das Geschäftsmodell laut Jung in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Früher vermarktete Vivacon in erster Linie Wohnungen an Privatinvestoren. Dieses Geschäft läuft tatsächlich schleppend. Die Verkaufserlöse sanken in den ersten neun Monaten von 27,7 auf 20,5 Millionen im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Doch Jung weißt darauf hin, dass die Musik nun beim Verkauf von Wohnungspaketen an Großinvestoren spielt. Seit Anfang Juli kaufte Vivacon mehr als 8.000 Wohnungen, die nun vermarktet werden sollen. Erst in der vergangenen Woche gingen 2.658 Wohnungen für knapp 100 Millionen Euro auf einen Schlag an einen Großinvestor.

10.000 Wohnungen sind das Ziel
Weitere Großverkäufe sollen folgen. "Unser Ziel ist es bis zum Jahresende rund 10.000 Wohnungen zu vermarkten", sagt Jung. "Das wäre eine erhebliche Steigerung gegenüber 2003 und 2004, als nur 600 bzw. 1.800 Einheiten verkauft werden konnten."

Um die hohen Ziele zu erreichen, müssen also noch bis Jahresende weitere große Abschlüsse folgen. Denn in den ersten neun Monaten konnte Vivacon noch keine nennenswerten Verkäufe melden. Das Zahlenwerk für die ersten drei Quartale wäre damit mangels großer Verkäufe praktisch nicht aussagekräftig. "Bereits in den Jahren zuvor haben wir alle großen Deals im vierten Quartal abgeschlossen", so Jung.

Um Gewissheit zu erlangen müssen sich die Anleger also noch einige Zeit gedulden. Informationen zum Jahresabschluss 2005 wird es laut der Website des Unternehmens erst am 20. Februar kommenden Jahres geben. Bis dahin bleibt die Vivacon-Aktie eine Frage des Vertrauens.

[Leiness]

Aktuell: 25€!!! Mein Kursziel von 22€ kommt langsam immer näher...

[Woodly2712]

MDAX Ranking per 30.11.2005
Quelle:
http://www3.deutsche-boerse.com/INTERNET/IP/ip_stats.nsf/(KI…


Rang Marktkapitalisierung: 45
Rang Vormonat: 53

Rang Umsatz: 35
Rang Vormonat: 41

[Leiness]

Kann Vivacon Immobilien zweimal verkaufen?

Über die anhaltende und immer wieder erneuerte Kritik von Heinz Gerlach hat wallstreet:online immer wieder berichtet. Jetzt hat auch das Magazin Euro das Unternehmen erneut beleuchtet - und kritisiert, dass es bei Vivacon an Transparenz mangele.

Im Artikel in der Januarausgabe 2006, die bereits am 12.12. erschienen ist, stellt das Magazin die Frage: "Kann man eine Immobilie zweimal hintereinander verkaufen?" Streitpunkt zwischen Vivacon und Heinz Gerlach, der den Newsletter "Direkter Anlegerschutz" herausgibt und regelmäßig auf seiner Homepage http://www.anlegerschutzauskunft.de veröffentlicht, ist unter anderem eine unterschiedliche Bewertung eines Verkaufsvorgangs von 600 Wohnungen in einer Berliner Wohnanlage. Diese sei zunächst Privatanlegern in einem Fonds angeboten worden. Er sei aber nur auf "wenig Interesse" gestoßen und habe daher zum 30. Juni den Vertrieb "ohne gültigen Verkaufsprospekt für die Zeit nach dem 1. Juli einstellen" müssen. Jetzt seien die Wohnungen in einem Portfolio gelandet, "das eine britische Pensionskasse Ende September" erworben habe. Die Rücknahme des Vertriebs habe das Unternehmen aber nicht gemeldet. Weiter heißt es in dem Text: "Auch mit anderen Informationen über den Geschäftsverlauf nimmt es Vivacon nicht so genau."

Damit meint das Blatt eine Unternehmensmeldung, dass 4600 Wohnungen gekauft worden seien. 1100 davon sollen wieder zurückgegeben worden sein. Dies habe das Unternehmen aber nicht gemeldet. Für einen neuen Deal, den Verkauf von 5236 Wohnungen, habe das Unternehmen "die Investmentbank CSFB mit der Suche nach einem neuen Käufer beauftragt". Euru fragt: "Hatte der Partner in Übersee kein Interesse?"

Vivacon hat anders als zuvor, etwa Ende November bei den Anwürfen von Gerlach, noch keine Stellungnahme auf der Unternehmenshomepage veröffentlicht.