Immopreise bei Hyperinflation - 500 Beiträge pro Seite

[nett]

Wie werden sich wohl die Immobilienpreise oder -werte entwickeln im Falle einer Hyperinflation.

Ich stelle mir einmal vor, daß in den nächsten Jahren eine stark steigende Inflation am Schluß in eine Währungsreform mündet.

Wie werden sich dann die Preise und tats. Werte i.S. von notwendiger Arbeit um eine Immobilie zu kaufen, in Deutschland entwickeln?

Für steigende Preise sprechen natürlich die höheren Herstellungspreise. Da aber in weiten Teilen Deutschlands genug Wohnraum zur Verfügung steht, bin ich mir nicht so sicher, ob sich das auch entsprechend auswirken würde.

Nach einer Hyperinflation wären ja alle Ersparnisse/Renten/Pensionen der Bürger entwertet und keiner hätte mehr Geld mit dem er Nachfrage nach Immobilien ausüben könnte. Daher meine ich, daß eigentlich auch die Immopreise an Wert verlieren sollten, auch wenn die Preise nominal steigen sollten.

Wer hat darüber mal nachgedacht oder hat solche Infos?

[BarnyXXL]

[posting]19.961.682 von nett am 30.01.06 17:48:27[/posting]Nicht umsonst gilt, dass man bei Inflation oder Hyperinflation in Sachwerte flüchtet. Denn diese werden ihren (relativen) Wert, nicht ihren Preis, behalten.

Auf die Immobilien bezogen bedeutet dies, dass Menschen, die vor einer Währungsreform 1/3 bis 1/2 ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben, dies auch nachher wieder tun.

Der Vermieter wird also, nach einer Anpassungsphase, relativ zum Einkommen den gleichen Ertrag haben wie vorher, die Immobilie sicherlich auch einen etwa gleichen relativen Wert.

In der Währungsreform verlierst du mit Sachwerten fast nichts, mit Papiergeld verlierst du den größten Teil.

[Blue Max]

#1

Ob Inflation, Hyperinflation oder Stagnation: als Eigenheimbesitzer zahlst Du zumindest keine Miete.

Da kann Dir der virtuelle Preis für Dein Eigenheim, dass Du sowieso nicht zu Verkaufen beabsichtigst, schnurzpiepegal sein.

Und das beste an der Inflation ist, das gleichzeitig dank der Inflation Deine Hypothekschulden immer weniger wert werden !

[nett]

Nun, dann sollten aber Edelmetalle doch das bessere Investment sein. Denn mit einem Haus erhalte ich nur den relativen Wert!
Wenn die Währung abwertet, dann erhalte ich mit Edelmetall den Wert absolut!

[Blue Max]

#4

Für den Kauf von Edelmetallen gibt Dir aber keine Bank einen relativ günstigen langfristigen Kredit, sprich Hypothek.

[obus]

[posting]19.961.682 von nett am 30.01.06 17:48:27[/posting]Die werden sinken, weil es genügend Papiergeld zum
tapezieren,
verputzen,
verheizen

gibt

alles wirkt kostendämpfend auf die Erstellungskosten und Betriebskosten der Immos.

[Robert_Reichschwein]

Das im Falle der Hyperinflation die Energiekosten ebenfalls steigen werden halte ich für sicher.

Momentan ist die Inflation ja vor allem durch die steigenden Energiepreise bedingt.

Somit hat auch Land(potentielle Anbaufläche für energiehaltige Pflanzen) und auch Häuser (energiehaltiges Bauholz) immer einen Wert.

Und Steine ebenfalls, denn man kann sie zum Bauen verwenden.

Und trockene Wohnhöhlen werden auch immer einen Wert haben.

Umsomehr, wenn sie mit einer Wasserleitung ausgestattet sind.

Bei Immobilien der begrenzende Faktor ist die Besteuerung.

Nur glaube ich, dass die Miete immer mehr als die Steuer sein wird, wenn man nicht Riesenfehler macht.

Beides wird in der Inflation ebenfalls steigen.

Fazit: Immobilien steigen in der Inflation ebenfalls an Wert, allerdings zeitverzögert.

In Deutschland ist übrigens der Goldstandard(`Goldmark 1914`) ein meines Erachtens gutes Bewertungskriterium.

Eine Goldmark 1914 entspricht ungefähr einem Gramm Feingold.

[Kurumba]

ich verstehe die staatlichen investitionen in die solartehnologie nicht, wenn die energiepreise sowieso steigen -kann mir das mal einer erklären?

[AlterMann]

Wenn mann MFH mit >80% fremdfinanziert und die Zinsen >10 Jahre festschreibt, macht man durch Hyperinflation ein Supergeschäft!

Die Fremdfinanzierung löst sich duch die Inflation in Erdnüsse auf und übrig bleibt eine schuldenfreie Immobilie.

Das sind dann die Kriegs... äh Inflationsgewinner.

*muß los, schnell noch paar Kredite aufnehmen*

[durran]

ob das mit den krediten so klug ist in einer hyperfinflation wage ich zu bezweifeln.

und würde mich darauf auch nicht verlassen.

denn die zinsen werden auch steigen - bzw. der immobilienwert möglicherweise sinken.
in dem fall ist das haus untersichert - die bank kann kündigen . und dann schließt du einen neuen kredit ab aber dann mit 30 % zinsen oder 100 %

und wenn die bank pleite geht - dann bleibt der kredit ebenfalls bestehen.

zu denken das man mit einem monatsgehalt dann die hypothek ablösen kann - das kann man vergessen.

ansonsten - schuldenfreie sachwerte sind immer gut - ebenso wie edelmetalle.

ich habe keine zweifel das wir die nächsten jahre starke ifnlationstendenzen sehen werden.

[Blue Max]

#10

Die Zinsen werden nicht steigen, wenn man die Zinsbindung der Hypothek langfristig, also auf zb 20 oder 30 Jahre, festgesetzt hat. Wenn andere Kreditnehmer dann für neue Kredite hohe Zinsen abdrücken müssen, kann einem das dann egal sein.

"...und wenn die Bank pleite geht..."

Ist doch dann allein deren Problem, die wollen doch Geld vom Kreditnehmer und nicht andersherum.

[christopherm]

ich verstehe die staatlichen investitionen in die solartechnologie nicht, wenn die energiepreise sowieso steigen -kann mir das mal einer erklären?

Klientelwirtschaft - Du sollst ja auch nicht das Warum und Wieso verstehen sodern zahlen, keine grossen Fragen stellen und das Gefuehl haben, etwas fuer die Umwelt zu tun .

Ansonsten gilt wie so oft: follow the money!

[YAchse]

Daß im falle einer hyperinflation immo-kredite besonders günstig zurückgezahlt werden können, ist nur eine behauptung. Viel wahrscheinlicher ist, daß im falle einer währungsreform die immo-kredite auf realistische werte der neuen währung umgestellt werden, das werden die banken auf jeden fall versuchen, dann hat eher der schuldner ein problem als die bank. Die rechtliche Grundlage ist auch so fernliegend nicht, es könnte das BGB-instrument des `wegfalls der geschäftsgrundlage` bemüht werden, denn die bank konnte ja bei vertragsabschluß nicht voraussehen, daß solche schlimmen sachen passieren , dann kommt die neufassung des grundschuldvertrages.

[Erich Honecker]

[posting]19.961.682 von nett am 30.01.06 17:48:27[/posting]...schon mal drüber nachgedacht ist gut...!! Ich denke an nichts anderes wie eine Hyperibflation .....

Dafür spricht......

1.....die marode Rentenkasse welche in balde kolapieren wird
2....die immense Staatsverschuldung hierzulande
3. ......der Energiekollaps ( wird meines erachtens der Auslöser einer neuen Weltwirtschaftskrise )

Dagegen spricht.....
1. Der Euroverbund......man wird alles aber auch alles tun um einen Währungskollaps (Hyperinflation ) zu verhindern

Das wäre dann 3 : 1......

Aber so einfach wird es auch für immo Besitzer nicht. Bedenke die vielen in Not geratenen Mieter (Mietausfall) und die nervösen Banken......Jetzt könnte man sagen man muß halt cash halten für sowas...aber bei einer Inflation ist das ja auch weg.
Ich bin mir trotzdem sicher dein Szenario noch zu erleben......
Wenn die Not am Größten ist wäre dies nämlich ein verlockendes Mittel für einen neuanfang...

E.H.

[Blue Max]

#13

Wenn es so schlimm in D bzw der EU kommen sollte, dass sogar die komplette Euro-Währung zusammenbricht, dann ist das mit den Immo-Krediten wohl noch das geringste Problem.

#14

Deshalb sage ich ja auch, dass Immos sich vor allem (wenn nicht sogar ausschliesslich) lohnen, wenn man selbst darin wohnt.

Egal wie die Inflation sich entwickelt, ein Eigenheimbesitzer zahlt zumindest schon mal keine Miete. Also das Risiko explodiereder Mietpreise ist damit schon mal ausgeschlossen.

Gegen eine "Hyperinflation" spircht aber auch, dass andere Staaten in der EU besser regiert werden als zB D und dort die Wirtschaft wächst, es kaum Arbeitslose und kaum Schulden gibt. Und die Regierungen dieser Staaten werden schon noch massiv Druck auf diejenigen Staaten ausüben, die sich eine massive Staatsverschuldung erlauben.

Und drastische Reformen an der Rentenkasse haben andere Staaten in der EU in den letzten Jahren auch hinbekommen, warum sollte das nicht auch in D funktionieren ?!

[naked]

"Gegen eine " Hyperinflation" spircht aber auch, dass andere Staaten in der EU besser regiert werden als zB D und dort die Wirtschaft wächst, es kaum Arbeitslose und kaum Schulden gibt."

kannst du mal beispiele nennen, von ländern die den euro haben ?

"Und die Regierungen dieser Staaten werden schon noch massiv Druck auf diejenigen Staaten ausüben, die sich eine massive Staatsverschuldung erlauben."

etwa so massiven druck wie bisher ?

"Und drastische Reformen an der Rentenkasse haben andere Staaten in der EU in den letzten Jahren auch hinbekommen, warum sollte das nicht auch in D funktionieren ?!"

wenn es so einfach ist wieso ist dann bisher noch nichts passiert ?

[Blue Max]

#16

"...kannst du mal beispiele nennen, von ländern die den euro haben ?
..."

Irland, Holland, Belgien, Oesterreich...

"...wenn es so einfach ist wieso ist dann bisher noch nichts passiert ? ..."

Unfähige Politiker, mangelnder politischer Wille, zu starke Gewerkschaften, zu unflexible Bevölkerung, zu viel Einfluss älterer Wähler, Angst der Politiker vor den Wählern, Angst vor Veränderungen und Reformen, Staatsgläubigkeit der Bürger usw...vermutlich ein bischen von allem.

[Blue Max]

#16

Oder schau halt einfach mal in einen meiner Lieblingsthreads: Thread: Niederlande, Schweden, Norwegen, Dänemark und andere - Teil 2

[novalis1]

#13,
das vermute ich auch. Die Banken werden sich nicht so schnell enteiern lassen und die Staatsgewalt für sich einspannen. Für den Schuldner kommt es dann darauf an, den richtigen Zeitpunkt für die Rückzahlung zu erwischen (möglichst dicker Batzen Sondertilgung), noch während die Inflation galoppiert, aber VOR den staatlichen Eingriffen.

Weiterhin ist bei der Währungsumstellung mit einer Zwangshypothek auf sämtliche (!) Immobilien zu rechnen. Das staatliche Gewaltmonopol darf man niemals unterschätzen, und irgendwo muß das neue Geld schließlich gedeckt sein. Alles schon mal dagewesen (Rentenmark 1924)!

Mit inflationären Grüßen,
Novalis

[naked]

#18

schöner thread

#19

der staat hat doch in solch einem fall selber interesse daran das schulden bedeutungslos werden. das ist doch auch der wichtigste sinn einer hyperinflation.

[Antoniopreto]

YAchse
Bei stabiler Währung kann es auch keine Währungsreform mir dir nichts geben.Es muss meiner Meinung nach zuerst zu einer Inflation kommen.Eine Währungsreform braucht auch seine Zeit.Geht nicht von heute auf morgen.Sollte es zu einer Währungsreform kommen wird das Ende der EU besiegelt da es unterschiedliche Meinungen zwischen den 27 oder noch mehr Mitgliederstaaten geben wird.Die schieben doch jetzt schon ein dem anderen die Schuld in die Schuhe.Wir brauchen auch gar keine Hyperinflation.200-300% Inflation reichen schon das Häuschen schnell auszubezahlen.

[hossinger]

Da Hyperinflation in Entstehung, Verlauf und Auslauf, eindeutigen Marktregeln unterworfen ist, lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit.

Inflation heißt Wertverlust, dh für Immobilien ALLES verliert seinen Wert -das Haus, die Zinsen/Tilgung, die Mieteinnahme. Kurzfristig verlieren alle, denn was bringt ein schnell abbezahltes Haus, das nichts mehr wert ist und niemand entsprechende Miete bezahlen kann?

NUR wenn sich die Lage wieder "normalisiert" gewinnen Kreditnehmer mit einer idealen Kreditvertragskonstellation (hohe Tilgung in Inflationsphase) oder Leute die "feste Währungen" zBsp. Devisen oder Gold zum Ankauf von Immobilien in der Depression nutzen.

Ausnahmen sind auch zu bedenken! In Argentinien gibt es einen offenen Staatsbankrott, Kontosperrungen, Hyperinflation etc. etc. ABER der Wert von landwirtschaftlichen Anlage und Grundstücken blieb (in $ relativ stabil) weil eben auch die erzeugten Güter (Fleich, Getreide etc.) zu Weltmarktkonditionen in $ verkauft werden konnten.

[kickaha]

@ naked
viel grüße, lang nichts mehr von Dir gelesen.

@ hossinger
nach meinen Informationen sind bei der Abwertung in Argentinien auch die Liegenschaften um ca. 50% im Wert gefallen. Wenn Du andere Info`s hast, wäre es nett, wenn Du mir die Quellen nennen könntest.

Aktuell gibt`s in Argentinien Ländereien in der Größe des Saarlandes (ca. 100000 ha) für ca. 300-400 TEUR zu kaufen. Also der ha für ca. 4 €.

@ Max Blue
wer hat die irische Gesundung finanziert und wie lange noch?

Die Kündigung der Darlehen durch Bewertungskorrektur haben auch schon einige Anleger in Neufünfland erfahren.

... die Ablaufleistung Ihrer Finanzierungsversicherung ist nun wieder genauso hoch, wie der Immobilienwert. Leider fehlen bei beidem nun ca. 50% der Kreditbesicherung. Bitte stellen Sie deshalb bis zum... zusätzliche Sicherheiten in Höhe von ..... zur Verfügnug, ansonsten müssen wir Ihre Darlehen leider kündigen und die Konditionen nachverhandeln.

Gruß Kickaha

[tropezon]

Hallo kickaha ,

Aktuell gibt`s in Argentinien Ländereien in der Größe des Saarlandes (ca. 100000 ha) für ca. 300-400 TEUR zu kaufen. Also der ha für ca. 4 €.

Bist Du so freundlich und gibst mir die Adresse Deiner Angebote. Ich bin sehr interessiert und bezahle auch gerne eine Provision. Aber bitte kein Grundstück in Patagonien mir Gletscher Anschluss.

Hossinger ,

Inflation heißt NICHT Wertverlust, sondern Geldentwertung. Somit verlieren Gegenstände, in unserem Fall Immobilien, nicht an Wert. Ganz im Gegenteil, je höher die Inflation umso Wertvoller sind sie. Und im Falle hoher Inflation ist die größte Dummheit, eine höhere Tilgung. Je weniger man tilgt umso größer wird der Wertverlust der Resttilgung.

Aber ich kann euch beruhigen, es wird in Europa keine Hyperinflation geben, nicht mal wenn die USA in 5 bis 10 Jahre Zahlungsunfähigkeit anmelden muss ( nach Einführung der Ölbörse in Teheran ).

Angenehme Träume

Tropezon

[Antoniopreto]

tropezon
``Aber ich kann euch beruhigen, es wird in Europa keine Hyperinflation geben, nicht mal wenn die USA in 5 bis 10 Jahre Zahlungsunfähigkeit anmelden muss ( nach Einführung der Ölbörse in Teheran ).```


Da bin ich aber ganz anderer Meinung.USA ist immer noch Weltmacht und wird es auch die nächsten sagen wir mal 50 Jahre bleiben..Europa ist nur ein Mitläufer.

[hossinger]

#tropezon
Mir ist die "Lehrmeinung" der Inflation durchaus bewusst. Vielleicht sollte ich meine Meinung mit den diversen Bewertungsmodellen für Immos erläutern. DU hast recht, wenn man den "Herstellungswert" (Bilanz) ansetzt.

NUR ich berufe mich auf den Ertragswert plus, in etwa vergleichbar mit dem discounted-cash-flow-Verfahren. DA interessieren nur die laufenden Erträge/Kosten. Und wie sieht da die Rechnung bei einem vermieteten MFH denn aus:

1. Die Banken haben Sonderkündigungsrechte, dh von mittelfristig Minihypothekenzinsen bei überraschend hoher Inflation auszugehen ist per se schon irreal.

2. Die Mieterträge kann man, ohne Gesetzesnovellierung, nur in engen %-Steigerungen anheben, also freuen sich die MIETER.

3. Die Abschreibungen, sofern der Fixwert bei hoher Inflation noch relevant ist, werden eine steuerlich vernachlässigbare Position.

Nochmal zu Argentinien: Ich sagte die Preise für Landwirtschaften etc. blieb relativ stabil. Da es natürlich SEHR viele Konkurse in dem Bereich gab und die allgemeine Krisenstimmung auch keine internationalen Investoren anzog und parallel noch Osteuropa auf den "freien Ackerfächenmarkt" kam, sind die Preis schon gefallen, ABER bei weitem nicht so wie Wohn-, oder Gewerbeimmos. Zudem haben sie sich auch schneller wieder erholt und liegen nun teilweise wieder über dem Stand vorher (jeweils in $, übrigens über dem m²-Preis von Neufünfland bei gleicher Bodenklasse - komische Welt!

[kickaha]

Trop,

du hast BM.

Viele Grüße

[kickaha]

@Hossinger

das Problem ist, dass Du in Neufünfland keine Flächen in der Größenordnung von mehreren 1000 ha kaufen kannst.

Gruß Kickaha

[tropezon]

Hallo kickaha,

Danke für die BM. Habe einige Probleme mit meinem „Haupt“ PC. Muss erst dieser wieder in Ordnung bringen. Also ausführliche Antwort frühestens am Wochenende.

Hossinger,

Ich verstehe Dein Einwand. Da ich Immobilien in der Hauptsache nur als Eigennutz betrachte – und bewerte – sind unsere Argumente zu differenzieren.

Und trotzdem ist eine etwas höhere Inflation für Beide kein Nachteil – und schon gar nicht wenn Kredite unter oder mit der Inflation an Wert verlieren-.
Ich denke, dass

1) Sonderkündigungsrechte nur in extrem Fälle ausgeübt werden können
2) Die engen Mietsteigerungen bei hoher Inflation ihr recht verlieren und eine Gesetzesnovellierung mit sich bringen werden.

Zu Südamerika.
Ich kann sicher nicht soviel wie andere dazu beitragen, nur eins weiß ich mit Sicherheit: auch die früheren Investoren haben kein Geld verloren, ganz im Gegenteil. Ich habe mitte bis ende der 80iger Jahre ( 1985-88 ) mit dem Gedanken gespielt nach Uruguay-Paraguay, etc auszuwandern. Die Preisen für Haziendas lagen damals bei 1 Pfennig pro m² - 100 DM oder 50 € pro Hektar -. Heute liegen sie im Durchschnitt zwischen 300 und 500 € pro Hektar, von 150€ bis gut 1.000€ je nach Lage.

Also, so schlecht war das Kaufen auch nicht.

Antoniopreto,

jeder darf seine eigene Meinung haben und ich werde garantiert nicht versuchen, Deine zu ändern. Aber viele Menschen wissen – und darunter sehr hoch qualifizierte, dass die USA seit langem Pleite sind und nur noch so lange es offiziell verheimlichen können, wie das Erdöl in Dollars bezahlt werden MUSS.
Der Angriff auf Irak hatte als Hauptgrund die Tatsache, dass S. Hussein seit 2000 das Öl in Euros berechnet hat. Sein Vorstoß hätte Schule gemacht und die HEGEMONIE DER Amerikaner DEFINITIV VERHINDERT; Deswegen musste ER weg. Jetzt wollen die Iraner nicht nur ihr Öl in Euros und andere Währungen – Yen- Yuan- berechnen, sondern noch eine Ölbörse aufmachen in der auch Terminkontrakte und andere Derivate gehandelt und gehedgt werden sollen.
Das Resultat wird sein, dass die Welt zwischen 1.000 und 2000 MILLLIARDEN Dollars JÄHRLICH weniger als Reserve halten muss.

Ergo
Amerikas ( USA ) Untergang.

Viele Grüße aus dem schönen Süden

Tropezon

[tropezon]

Noch ein Nachtrag weil ich gerade bei Phoenix eine Sendung über die Währungsreform ( 1947) anschaue. Sobald die Währungsreform abgeschlossen war und alle wieder „ neues und sicheres“ Geld hatten, war plötzlich wieder Ware da und alles zu kaufen.

Auch dieses Beispiel zeigt ( für die Jüngeren die es nicht wissen ), dass bei hoher Inflation und Unsicherheit im Währungsbereich, das Geld automatisch in Sachwerte flieht und da in erster Linie in „ Grund und Boden“ mit oder ohne Häuser.
Und die darauf folgende Rentenreform ( 1957) die kommt nie wieder, denn wenn Reform in diesem Bereich, schon eher nach unten als nach oben.

Was für ein ruhiges Gefühl, wenn man in den eigenen 4 Wände wohnt.

Soviel für die Anhänger einer Hyperinflation.

Grüße

tropezon

[Blue Max]

#22

Die eigenen 4 Wände verlieren nie ihren Wert.

Denn man spart immer 100 % der Miete, egal wie hoch der virtuelle Verkaufspreis gerade am Markt bewertet wird.

[kickaha]

@Blue Max

ich teile Dein Meinung nicht.

Du sparst niemals 100% der Miete, weil in der Miete ein beträchtlicher Anteil Abnutzung enthalten ist. Den Aufwand trägst Du als Eigentümer auch.

Und um es vorweg zu nehmen : wenn Du als Eigentümer die ständige Instandhaltung unterlässt (weil Du beispielsweise kein Geld mehr dafür hast) und die Liegenschaft abwohnst, dann ist halt hinterher der Verkaufspreis (oder welchen Wert Du auch immer einsetzten möchtest) niederer.

Der Werteverzehr ist auf jeden Fall da, auch wenn er zu einem anderen Zeitpunkt oder in einer anderen Form realisiert wird.

@ Trop
als Sachwert nehme ich lieber Gold und Silber, die kann ich im Zweifelsfall in die Tasche stecken und mitnehmen .

Viele Grüße


Kickaha

[Blue Max]

#32

Bei einer Hyperinflation werden aber vermutlich auch viele der Handwerker verarmen. Da Geld dann nichts mehr wert ist, machen die dann die Reparaturen "für ein Appel und ein Ei"...

[tropezon]

Kickaha,

Gold ja, Diamanten ebenfalls, aber Silber? Ich weiß nicht wie groß Deine Taschen sind, aber ich bräuchte dafür schon ein großer LKW.

Alle

Auch wenn man die Miete nicht zu 100% sparen kann, vielleicht sind es nur 90 oder 80%, lohnt es sich allemal. Es wird oft von Instandhaltung gesprochen. Ja sicher, Unterhalt muss sein, aber wofür haben wir 2 Hände?
Und der Einwand von BlueMax, #33, hat schon was für sich. Hyperinflation und Vollbeschäftigung passen garantiert nicht zusammen.

Das Thema hier heißt: Immopreise bei Hyperinflation. Wie sieht es aus bei: Miete bei Hyperinflation?

Ich habe vor einiger Zeit im „ Spanien Immothread“ eine Grafik über Miete reingestellt. Hier noch mal zur Erinnerung:

Die Grafik zeigt die Höhe der Mietzahlungen bei einer angenommenen Mietsteigerung von 2 % p.a.




Bei 4% Inflation werden es noch viel, viel mehr und bei 10 % ( Hyperinflation oder ist das zu wenig?) kommen wir auf Mietzahlungen innerhalb von 30 Jahre auf weit über 2.000.000 €.

Dabei fällt mir ein Spruch wieder ein, der im Nebenthread geschrieben wurde:
Er will keine Hypothekenraten bezahlen bis er in die Kiste kommt. Aber MIETE muss er!! Was für eine Idiotie.

Das muss man sich mal in Ruhe überlegen, umso mehr wenn man an eine Hyperinflation glaubt.

Grüße

Tropezon

[Blue Max]

#34

Ums mit Kostolany zu sagen:

"Nirgends gibt es so viele Dumme wie an der Börse"

und viele davon wohnen ihr Leben lang zur Miete.


Ausserdem:

Wenn wir dann alle wegen einer Hyperinflation unsere Jobs verlieren, haben wir dann alle 24 Stunden am Tag Zeit um unsere Häuschen gemütlich selber zu reparieren.

[Juliusturm]

Bei der Betrachtung der Immobilienwerte wird von vielen immer die staatliche Reaktion auf die Inflation vergessen. Sowohl 1924 (Rentenmark) wie auch 1948 (Lastenausgleich) wurden zu verzinsende und zu tilgende Hypotheken den Eigentümern von Wohn- und Geschäftsimmobilien auferlegt, an meinem Wohnort (Dorf, niedersächsischer Zonenrand) lag diese Belastung 1948 in Verbindung mit den staatlichen Nutzungsbeschränkungen (Wohnraumzwangsbewirtschaftung) bei etwa 80% des erzielbaren Veräußerungserlöses.
Das Wohnen im Eigentum war gerade zu dieser Zeit deutlich teurer und mit mehr Arbeit verbunden als die Nutzung von zugewiesenen Wohnflächen über Miete.

[kickaha]

@BlueMax
Also ich weis nicht wie das bei Dir ist, aber ich bin Kaufmann und es gibt bestimmt Dinge, die ich an einem Haus nie selber reparieren würde. Beispielsweise die Gasheizung . Und selbst wenn Du selber reparieren kannst musst Du in der Hyperinflation auch das Material zu Hyperpreisen kaufen, oder?

@Trop

in Deutschland gibt es Mietgesetze, die eine Erhöhung von mehr als 20% in 3 Jahren nicht zulassen. Wenn Du 10% Inflation hättest, beträgt die kumulierte Inflation in 3 Jahren 33,1%, während die Miete maximal um 20% ansteigen kann. Der Maximalanstieg ist angezinst auf 6,3% p.a. gesetzlich begrenzt. Du siehst, selbst bei Hyperinfaltion ist der Mieter dahingehend gedeckelt, dass er nur max. 6,3% Mietsteigerung p.a. abbekommen kann.

Ausserdem setzt diese Betrachtung voraus, dass Vermieter grundsätzlich gleichmässig Miete erhöhen. Insbesondere bei langlaufenden Mietverhältnissen ist aber bekannt, dass die Mietsteigerungen in der Vergangenheit bei deutlich unter 2% gelegen haben (zwischen 1,3 und 1,4% p.a.).

Und weitere Voraussetzugen für Mieterhöhungen gibt`s ja auch noch.

Mir ist keine Gesetzesquelle bekannt, dass hiervon im Falle einer Hyperinflation abgewichen werden kann oder darf und Dir?

Und nach der neuesten Gesetzesauslegung ein Alteigentümer auch über den Verkauf hinaus in der Haftung belässt, auch wenn er keinen Einfluss mehr auf die Liegenschaft hat.


Zu deiner Rechnung:

Ich finde es nicht besonders aufschlußreich, solche Zahlen zu postulieren. Dabei wird nämlich übersehen, wieviel Immobilie der Eigennutzer für das selbe Geld bekommen würde.

Um eine Liegenschaft (80m²-100m²) zu kaufen, für die ich 500 € Miete bezahle, muss ich hier in der Region 200 T€ aufwenden. Die anfänglichen Kreditkosten betragen bei 4,5% Zins auf 10 Jahre (danach 10 Jahre 6%, 10 Jahre 6,5 und für die restlichen 8 Jahre 7% = Finanzierungsdauer 38 Jahre )und einer anfänglichen Annuität von 1,5% 1000 € p.Monat. Der Käufer benötigt 38 Jahre bei gleichbleibendem Aufwand (ohne Instandhaltung, Reparaturen, etc.) und bedient seine Bank mit 467000 €,

Anders ausgedrück: mit einem Aufwand von 500 € p.m. kannst Du nur eine sehr kleine Wohnung finanzieren und die kostet keine 500 € Miete sondern beispielsweise 300 €.

Wenn der Mieter, um zu dem ersten Beispiel zurückzukommen, nur 300 € der 500 € Differenz konsequent , in, ich nehme jetzt als Vergleich einfach mal den Templeton Growth Fonds, anspart, dann hätte er nach 30 Jahren gute Chancen ein frei verfügbares Kapital von 700-900 T€ zu haben. Den 38 Jahreswert will ich hier gar nicht hinschreiben, dass sieht unanständig aus.

In dem Anlagezeitraum gab es übrigens Phasen in denen die Zinsen auf über 13% gestiegen sind.

Viele Grüße


Kickaha

[tropezon]

Juliusturm,

Bitte, kompliziere nicht die Sache mit unvollständigen Aussagen. Bei dem Lastenausgleich 1948 wurde sehr wohl differenziert zwischen von Kriegssachschäden nicht betroffenen Grundstücken und den von Kriegssachschäden betroffenen Grundstücken.

Dass es Sonderregellungen gab für die Mieten liegt ja auf der Hand. Wie viel Wohnungen gab es denn noch nach dem Krieg, die überhaupt das Prädikat „ Bewohnbar“ noch verdienten????

Also bleib bei der Sache, wir sprechen HIER von Hyperinflation und nicht vom 3ten Weltkrieg.

Grüße aus Spanien, blauer Himmel und 20 Grad im Schatten.

Tropezon

[tropezon]

Lieber Kickaha,

Deine Berechnungen in aller Ehre, aber so kompliziert muss man es doch heutzutage nicht machen.
1) Du erwähnst Zinssätze bis zu 38 Jahre. Weißt Du aber schon was Morgen geschehen kann?
2) Du erwähnst eine Miete von 300€. Wo kann das sein? Kurz vor der polnische Grenze? Mein ex- Frau wohnt in Baden-Württemberg und bezahlt 500€ für knappe 50m²!!!
3) Das jetzige Mietgesetzt ist für NORMALZEITEN geschaffen. Wir sprechen hier aber über Hyperinflation und es ist jedem bekannt wie SCHNELL ein bestehendes Gesetz geändert werden kann.
4) Du erwähnst den einzigen Fond der über Jahre am meisten verdient hat. Was passiert bei den Leuten die andere Fonds geschrieben haben, die heute schon, nur noch 10% dessen Wert sind, was sie einbezahlt haben???

Und glaub mir eins, auch wenn manche oder viele Leute sagen: es wiederholt sich alles, gibt es einiges, dass nie wieder kommt. Die Zukunft ist NICHT das Spiegelbild der Vergangenheit.

Und was die Reparaturen, Erweiterungen oder Verbesserung am Haus betreffen, als ich mein letztes ( jetziges) Haus gekauft habe, konnte ich auch noch nicht sehr viel ( ich war auch Kaufmann) Heute kann ich (fast) alles, inklusiv Gasleitungen legen, trennen, erneuern und löten. Wände abreißen und versetzen, Dach decken, das ganze Haus verkabbeln und an den Stromleitungen herum pfuschen, etc.... und den Nachbarn helfen, wenn diese 2 linke Hände haben.

Das schöne am Leben ist: Man(n) lernt nie aus.

Grüße

Tropezon

[kickaha]

Hallo Trop,

es macht mir immer wieder Spaß, mich mit Deinen Aussagen auseinander zu setzten.

Ich gebe Dir 100% recht, wenn Du sagt das die Zukunft nicht das Spiegelbild der Vergangenheit ist.

1) Ich habe aber eigentlich nur versucht, rein hypothetisch, die geposteten Mietsummen in einen Rahmen zu setzen.

2) Es ist meiner Meinung nach nicht sachdienlich hinzugehen und zu sagen, was aus 500 € Miete wird, wenn das nicht in Relation zum Kaufpreis und den Finanzierungskosten einer aktuell vergleichbaren gekauften Wohnung gesetzt wird. (Aktuelle Daten aus dem Großraum Stuttgart: 95m² EG 550€ Kaltmiete; 101m² Wohnung 195 T€ Kauf (inkl. der üblichen Nebenkosten also mindesten 205 T€). Messen ohne Masstab ergibt keinen Sinn.

3) Die Jungs machen aber nicht nur dass, nein, sie führen Ihre Berechnungen auch noch genau so aus, wie Du mir vorhälst: Es werden Mietsteigerungen von 2% auf 30 Jahre unterstellt. Insbesondere wenn man(n) weis, dass bei langjährigen Mietverträgen deutlich niederere Preissteigerungen vorliegen (ca. 1,2% über die letzte 30 Jahre) auch nicht gerade vertrauenserweckend und aussagekräftig. Ob das also besser oder schlechter ist, wie mein Versuch eine Musterfinanzierung über 38 Jahre darzustellen und die Zahlen/Relation in Zweifel zu ziehen?

Ich bin übrigens nur deshalb so kritisch weil ich, genau wie Du, nicht glaube das sich die Vergangenheit wiederholt.

4) Was veranlasst Dich dazu zu glauben, das die Preise steigen werden (bei einer Hyperinfaltion)? Warum sollen die Preise überhaupt steigen? Viele sterben weg (sorry) und wenige kommen nach. Wenn ich den Wohnungsmonitor von BW über die letzten Jahre anschaue, dann tut sich hier nicht mehr viel (gibt`s bei der Landesbank im Download). Der Wohungsbestand stagniert bei ca. 4,7 - 4,8 Mio. Wohnungen. Aber trotz angeblichen stätigem Zuzug stagnieren die Preise oder fallen. Der Markt ist gesättigt. Das ist kein rein deutsches Problem, das szieht sich durch die Ganze EU. Ich Jahr 2030, wenn ich etwas über 60 Jahre alt bin stelle ich mit meinen Altersgenossen europaweit zwischen58,5 und 62% der Gesamtbevölkerung. Danach geht`s erst richtig abwärts. Dafür haben unsere Enkel dann wieder viel Platz .

5) Und klar ist doch auch, dass ich bei einem Vergleich mit einem Aktienfonds einen Klassiker wähle. Ich hätte auch den Pioneer nehmen können, oder den Akkumula oder den DWS Investa. Warum soll ich was schlechtes zugrunde legen. Bei den geschönten Immobetrachtungen wird ja auch nicht die Hütte hinter den 7 Bergen bei den 7 Zwergen genommen, die heute noch genauso viel kostet als vor 50 Jahren. Frag mal die Immobilienbesitzer an ehemaligen Bundeswehrstandorten, was ihre Liegenschaften heute wert sind nachdem die ganzenKasernen geschlossen wurden und was sie vor 20 Jahren wert waren.

Viele Grüße

Kickaha

[tropezon]

Hallo Kickaha,

es macht mir immer wieder Spaß, mich mit Deinen Aussagen auseinander zu setzten.

Und ich hoffe, dass es auch so bleibt. Du kennst sicher die Maxime:
wenn 2 immer der gleichen Meinung sind, wird auf die Dauer einer überflüssig.

Bei Deinem 2) und 3) muss ich ein MEA CULPA machen. Ich habe nicht an die deutsche Sicht gedacht. Es stimmt wohl – und da hast Du vollkommen Recht -, dass in Deutschland das Ganze seit langer Zeit stagniert. Ich bin gedanklich ganz in Spanien. Also mein Fehler.

Bei 4) könnte es auch so sein. Ich denke aber, dass der Grund des Stagnierens im Wohnungsbestand ( BW oder Deutschland) darauf zurück zuführen ist, dass die Menschen Angst um ihren Arbeitsplatz haben und das Geld horten, sofern sie welches haben.

Und 5) kann ich Dir auch nicht wiedersprechen. Ich hätte auch den Besten als Vergleich heran gezogen.

Nur dieser Satz überrascht mich ein wenig:

4) Was veranlasst Dich dazu zu glauben, das die Preise steigen werden (bei einer Hyperinfaltion)?

Bei einer Hyperinflation führt kein Weg an einer, zum Teil kräftigen, Preiserhöhung vorbei – sonst hätten wir ja keine Inflation -Und diese wird sich nicht auf Lebensmittel oder anderen täglichen Bedarf beschränken. Sie wird automatisch die entsprechenden Lohnerhöhungen mitziehen – dadurch auch die Baukosten beeinflussen -, die Zinsen werden wieder in Astronomische Höhen klettern und der Teufelskreis der Geldentwertung ( gut für Schulden ) kann nur mit einem – dem - bekannten dramatischen Schnitt beendet werden. Aber bevor dieser Schritt unvermeidlich wird, sollte jeder kluge Mensch sein Geld in Sachwerte untergebracht haben. Sonst wehe dem.....Denke an den deutschen Spruch:

trinke und esse so lang´s dir schmeckt
schon 2 mal in uns das Geld verreckt.

Aber wie schon erwähnt, ich glaube nicht ( noch nicht) an eine Hyperinflation, vielleicht an eine schleichende (mäßige).

Qui vivra, verra

Gute Nacht

Tropezon

[kickaha]

@ Trop,

ich weis ja, dass Du und Rio bei Spanien eine unterschiedliche Betrachtungsweise hast. Ich denke, die Märkte reagieren mittel-/langfristig, wie immer, auf Angebot und Nachfrage. Und wenn ich mir speziell Spanien so anschaue, dann kann ich mich des Gefühls (rein subjektiv) nicht erwehren, das ein großer Teil der Preistreiberei nichts anderes als wilde Spekulation (gewesen) ist. Und wie lange wird der Markt dort noch durchs Schwarzgeldgeschäft getragen, wenn die Spanier an die deutschen Behörden melden? Aber das nur am rande, das gehört sicher in den anderen Thread.

Wie passt Deiner Meinung nach die Entwicklung der argentinischen Preise in Peso in das Hyperinflationsmodell. Die Immopreise haben dort während der durch die Staatskrise getriebenen Inflation um bis zu 50% korrigiert? Die Hyperinflationstheorie hat dort definitiv nicht wie erwartet funktioniert.

Also das Ek in Gold investieren und den Kredit dann bei Fälligkeit mit einem Bruchteil des Goldes entschulden.


Viele Grüße


Kickaha

4-6 Grad leichter Regen.

[tropezon]

Kickaha,

Ich bin nicht der richtige Gesprächspartner was Argentinien betrifft. Habe die Entwicklung nicht verfolgt. Wenn ich mich Heute in den Provinzen Buenos Aires – Rosario – Santa Fe umschaue, stoße ich auf Offerten die zwischen 300 und 5000$ pro Hektar verlangen. Falls die Grundpreise in den Jahren 1985 –88 ähnlich waren wie im Paraguay – Uruguay ( damals 1 Pfennig pro m² = 50€/ Hektar ) scheint auch Argentinien diesbezüglich mächtig angezogen haben.
Aber noch mal, ich habe keine Ahnung ob es tatsächlich so ist.

Also das Ek in Gold investieren und den Kredit dann bei Fälligkeit mit einem Bruchteil des Goldes entschulden.

Richtig für die, die daran glauben, Schulden machen, abwarten und hoffen, dass die Inflation wirklich HYPER wird.

Und wie lange wird der Markt dort noch durchs Schwarzgeldgeschäft getragen,

Das ist eine Metapher, und noch eine falsche dazu. Wenn es nämlich so wäre, warum diese Hunderten von Milliarden an Kredite, ich glaube jetzt schon 700 an der Zahl. Es liegt eher daran, dass die Nachfrage entsprechend war. Irgendwann wird es sich beruhigen, aber daraus gleich ein Crash machen??

Grüße

Tropezon