Walton Landbanking Erfahrungen? - 500 Beiträge pro Seite

[wieselhaar]

Hallo,
habe mir gerade mal den Prospekt von der Firma Walton International angeschaut. Es geht um den Kauf von nicht baureifen Grundstücken in Kanada, deren Erschließung mit anschließendem Weiterverkauf zu einem Vielfachen.
Eigentlich wollte ich den Prospekt gleich weglegen, da die Mittelverwendung folgendes vorsieht
- ca. 6 Mio.EUR für die Grundstücke (ursprünglicher Kaufpreis) und
- ca. 15 Mio.EUR für den Kauf eines sogenannten "Erschließungskonzeptes" (von Walton). Beim genaueren Lesen kauft man anscheinend für 15 Mio.EUR einfach deren know-how ein, da steckt nichts "Materielles" dahinter. Da kriegt Walton ca. das 2,5 fache des Grundstückspreises quasi für "nichts"
Auf den 2-ten Blick scheint es sich bei Walton um eine recht renommierte Firma zu handeln, die das Landbanking bereits länger macht. Hat jemand von euch Erfahrungen z.B. mit früheren Fonds gemacht?
Freue mich auf jeden Input
wieselhaar

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.718.639 von wieselhaar am 06.01.07 15:54:00

Erfahrungen konnte in BRD ja bisher niemand sammeln, lediglich in Kanada oder Asien haben bisher Anleger in Walton investiert. Ich habe mich jetzt seit fast 3 Monaten intensiver mit Walton auseinandergesetzt und wir vertreiben inzwischen den Fonds.

Positiv hat mich vor allem der Werdegang der Firma und das absolut positive Feedback der Anleger in Nordamerika und Asien gestimmt. Habe mich auch in Berlin noch mal vor Ort in deren Büro schlau gemacht. Die Leistungsbilanz ist sehr gut, allerdings in BRD noch nicht testiert.

Walton ist in seinem Bereich Marktführer und seit über 20 Jahren erfolgreich in diesem Segment tätig, seit ca. 8 Jahren im eher kurzfristigem Anlagebereich um die 5 Jahre, vorher mit langfristigem Horizont. Am 16.01 ist in Hamburg eine Auftaktveranstaltung mit Doherty dem CEO aus Kanada. Werde allerdings nicht da sein, da ich im Urlaub weile, aber 2 Kollegen gehen hoch.

Das einzige was aus meine Sicht gegen Walton spricht, sind die doch ehrgeizigen Weichkosten.

Allerdings werden die dadurch relativiert, daß der Fonds trotzdem ohne Fremdkapital auskommt und somit wieder etwas konservativer zu sehen ist. Man ist hier einfach am Anfang der Wertschöpfungskette wo die höchsten Multiplikatoren eingefahren werden.

Und zu den oben angesprochenen 15 Mio wo "nichts dahintersteckt". Hierzu sollte man sagen, daß Walton nur ungefähr jedes 15te geprüfte Objekt realisiert und die Due Dilligence über 2 Jahre in Anspruch nimmt. Da steckt schon gewaltig Arbeit dahinter (Über 400 Mitarbeiter). Zudem ist der Einstiegspreis des relevanten Grundstücks eher am unteren Ende der letzten Jahre zu sehen, im Vergleich zu zueltzt realiserten (verkauften) Objekten. Übrigens wird das genau angrenzende Nachbargrundstück in Asien angeboten, wo seit langem mit großem Erfolg für Anleger verkauft wird.

Positiv:
- Hohe Renditechancen
- Marktführer mit absolutem Know-How
- Hervorragnede Leistungsbilanz (worst case 8% p.a. IRR)
- Mal ne andere Währung (CAD)
- niedrige Einstiegshürde mit 10.000 CAD (ca. 6.500 Euro) wird sich wohl ändern beim 2ten Fonds.
- langjährige Marktpräsenz
- kein Fremdkapital
- kurze Laufzeit mit 5 Jahren geplant

negativ:

- hohe Kosten
- Leistungsbilanz in BRD noch nicht testiert
- Ersttäter in BRD/Europa, Österreich und Benelux sind wohl geplant

Für Fragen bin ich gerne offen, bei uns muss ich sagen sowohl Kunden wie auch meine Kollegen nehmen es gut an.

Gruß vom Bodensee

[Jo1]

Vielleicht noch als Nachtrag, Einkünfte unterliegen dem Progressionsvorbehalt und die "Zielrendite" ist eine Verdopplung auf 5 Jahre, also so um die 14 % p.a.

Wurde bisher immer ziemlich genau erreicht, wenn auch die Laufzeiten zwischen 3-7 Jahren geschwankt haben.

[wieselhaar]

Hallo jo1
danke für die Antwort. Sehe die positiven Seiten (Kanada etc)
Mein Grundproblem liegt in den 14% p.a. ich versuche es mal herzuleiten
- ca. 6 Mio. CAD kostet das Grundstück (laut Prospekt im April 2006)
- ca. 15 Mio CAD will Walton noch haben für den Weiterverkauf an den Fonds (das ist schon mal das 2,5 fache)
der "Wert" des Grundstückes am Start des Fonds ist also ca. 21 Mio. CAD (ohne sonstige Kosten)
Wenn ich da noch 14% p.a. 5 Jahre lang draufrechne komme ich auf das 1,92 fache von 21. Mio. CAD also einen Verkaufswert der Grundstücke von ca. 40 Mio. CAD.
Das wäre das 6,5 fache der Einstandskosten von 6 Mio. CAD.
Das erscheint mir unrealistisch????
Aus der Leistungsbilanz auf der Homepage werde ich auch nicht richtig schlau da stehen Zinssätze von im Schnitt 15,35 p.a. aber die Berechnungsbasis ist seeeehr komisch formuliert und für mich nicht nachvollziehbar???
Gruss
wieselhaar

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.783.918 von wieselhaar am 09.01.07 08:34:14

denke man muss sich einfach im klaren drüber sein, welche Leistungen Walton hier erbringt. Es wird ein Stück Acker/Wald eingekauft und abgeliefert wird ein fertiger Plan für eine Kompletterschließung mit sämtlichen Infrastrukturen. Die entwickeln im Prinzip eine komplette Stadt. Dieser Prozeß dauert 2-3 Jahre und es sitzen mehrere hundert Leute daran. Diese Kosten würde ich absolut als Anschaffungskosten sehen.

Zudem ist der Einstandspreis beim aktuellen Objekt deutlich tiefer (glaube um die 40%) als bei den Objekten der letzten Jahren, wobei auch die Lage schlechter ist. Wir liegen glaube ich bei um die 43.000 CAD (Kaufpreis + Erschließungskonzept + Weichkosten) pro acre, incl. Weichkosten. Die letzten Objekte in der Nähe von Calgary wurden um die 80.000 von den Anlegern eingekauft und um die 130.000 - 140.000 verkauft. (Zeitraum 3-4 jahre)

Das darf man nicht mit europäischen Maßstäben sehen, alleine Punkte wie Strom- und Wasserversorgung stellen kanadische Planer vor völlig andere Herausforderungen wie deutsche.

Zudem sieh dir mal an, was der Bauer Huber für seine Äcker von der Gemeinde bekommt und was die dann vom Bauherren für die Grundstücke verlangt. Ohne jegliche Leistungen ausser nen Abwassergraben.

Gruß vom Bodensee