DEUTSCHE WOHNEN Rebound? (Seite 18)

[aberok]

Und noch was. Ja, auf eine Übernahme der Restaktien durch die Vonovia braucht man wirklich nicht innerhalb der nächsten 10 Jahre spekulieren. Ein Beherrschungsvertrag wurde jedoch nur für 3 Jahre ausgeschlossen. Und da ist bald schon 1 Jahr vorbei. Wenn ein solcher Beherrschungsvertrag in evtl. 2 Jahren abgeschlossen wird, dann muss den Minderheitsaktionären eine Garantiedividende angeboten werden.

[aberok]

Klar fehlen viele Faktoren vor allem für institutionelle Anleger:
- niedrige Liquidität der Aktie
- keine Dividende
- Evtl. MDAX Rauswurf, falls die Aktie noch weiter fällt (bisher sind noch andere Titel niedriger im MDAX Ranking)

Aber: Dt. Wohnen schwimmt ja quasi im Geld
Am 4.1.22: 1.6 Mrd EUR an Vonovia verliehen (Erlöse aus dem Verkauf eigener Aktien im Rahmen der Übernahme)
- 1.6 Mrd Eur aus Erlösen des Verkaufs von 10.000 Wohnungen an Berlin (Januar 2022 also nicht im GB Ende 2021)
- evtl. 1.6 Mrd EUR aus Verkauf des Pflegebusiness

Ende 2021 ein LTV von lediglich 28,6%, da die Wandelanleihen im Rahmen der Übernahme gewandelt wurden. Dazu bleiben ca. 400 Mio Eur/Jahr im Unternehmen, da keine Dividende ausgeschüttet wird. Beim Tempo ist die Dt. Wohnen bald schuldenfrei

Bei dem Tempo

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.279.877 von Bastor am 05.04.22 09:10:01

Zitat von Bastor: Für mich klarer Kauf! Laut GB von 2021 lag der NAV (= NTA) bei 54,39 EUR
pro Aktie. Das entspricht umgerechnet für die Immobilien im Bestand einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis 2.899 EUR pro qm. Gem. Kepler Research wird
der NTA per Ende 2022 auf 59,19 geschätzt, der NRV gar 65,68 Euro pro Aktie.
Das entspricht umgerechnet für die Immobilien im Bestand einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis 3.155 EUR pro qm per Ende 2022.
Gängige Portale wie Immoscout24 aber auch andere Maklerportale sehen die
Quadratmeterpreis in Berlin aber weitaus höher. Per Ende 2022 darauf
basierend bei ca. 4.500 bis 5.000 EUR pro qm.
Hinzu kommt, dass man die Aktie derzeit bei 30,60 Euro kaufen kann, also mit
48,3% Abschlag zum NTA ! Umgerechnet auf den Quadratmeterpreis (auch wenn es
mathematisch nicht ganz korrekt ist, da die Schulden noch eine Rolle
spielen) ergibt das einen Einstandspreis pro qm von ca. 1.630 Euro !
M.E. setzen die Gutachten die Immobilienwerte deutlich zu niedrig an, gerade
in Berlin. Veräußerungen von Beständen an das Land Berlin finden regelmäßig
deutlich über diesen Werten statt. Auch weiß ich, dass Gutachter den Wohnungswert stets konservativ ansetzen. Ich habe ein Gutachten aus Berlin gesehen, wo der Preis mit 3.725 pro qm festgesetzt wurde, aber etwas später für 6.200 (!) pro qm verkauft wurde in einer mittelguten Lage im Prenzlauer Berg. D.h. ich bin der Meinung, dass der NAV auch noch zu niedrig angesetzt ist. Liegt auch daran dass die Preise in Berlin sehr stark steigen und der Markt komplex und vielschichtig ist. Jetzt entsteht noch zusätzliche deutliche Wohnraumknappheit durch den Flüchtlingsstrom aus der Ukraine.

Dein Fehler ist, dass DW Berlin nicht mit dem Immo-Markt Berlin gleichzusetzen ist. In der Q3-Präsentation gibt es einen Überblick. Buchwert DW Berlin müsste +25% steigen um auf Berlin-Niveau zu kommen. Die Miete müsste um +53% steigen um auf Berlin-Niveau zu kommen. Und die Miete kann DW die nächsten Jahre dank freiwilligen Deckel kaum steigern. Und +1-2% bei 7% Inflation ist schlecht. Dazu scheinen sie grüne Visionen zu haben und die sind ja immer teuer.

[Blauer-Investor]

Die Fantasie auf steigende Kurse ist durch die Übernahme mehr oder weniger raus, nun wurde auch die Dividende dauerhaft gestrichen. Es ist außerdem gerade auch fraglich, ob und wann Vonovia die restlichen Aktien kaufen wird, das kann sich wohl wg. den steuerlichen Punkten auf bis zu 10 Jahre ziehen, sehe deswegen derzeit wenig Spielraum für steigende Kurse, aber lasse mich gerne überraschen.

[Bastor]

Für mich klarer Kauf! Laut GB von 2021 lag der NAV (= NTA) bei 54,39 EUR
pro Aktie. Das entspricht umgerechnet für die Immobilien im Bestand einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis 2.899 EUR pro qm. Gem. Kepler Research wird
der NTA per Ende 2022 auf 59,19 geschätzt, der NRV gar 65,68 Euro pro Aktie.
Das entspricht umgerechnet für die Immobilien im Bestand einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis 3.155 EUR pro qm per Ende 2022.
Gängige Portale wie Immoscout24 aber auch andere Maklerportale sehen die
Quadratmeterpreis in Berlin aber weitaus höher. Per Ende 2022 darauf
basierend bei ca. 4.500 bis 5.000 EUR pro qm.
Hinzu kommt, dass man die Aktie derzeit bei 30,60 Euro kaufen kann, also mit
48,3% Abschlag zum NTA ! Umgerechnet auf den Quadratmeterpreis (auch wenn es
mathematisch nicht ganz korrekt ist, da die Schulden noch eine Rolle
spielen) ergibt das einen Einstandspreis pro qm von ca. 1.630 Euro !
M.E. setzen die Gutachten die Immobilienwerte deutlich zu niedrig an, gerade
in Berlin. Veräußerungen von Beständen an das Land Berlin finden regelmäßig
deutlich über diesen Werten statt. Auch weiß ich, dass Gutachter den Wohnungswert stets konservativ ansetzen. Ich habe ein Gutachten aus Berlin gesehen, wo der Preis mit 3.725 pro qm festgesetzt wurde, aber etwas später für 6.200 (!) pro qm verkauft wurde in einer mittelguten Lage im Prenzlauer Berg. D.h. ich bin der Meinung, dass der NAV auch noch zu niedrig angesetzt ist. Liegt auch daran dass die Preise in Berlin sehr stark steigen und der Markt komplex und vielschichtig ist. Jetzt entsteht noch zusätzliche deutliche Wohnraumknappheit durch den Flüchtlingsstrom aus der Ukraine.

[aberok]

Ziemlich ruhig geworden hier. Aber bei dem jetzigen Kursniveau der Dt. Wohnen und dem weitaus grösseren NTA Abschlag im Vgl zu Vonovia und LEG, überlege auch ich mir so langsam, ob es interessant wird Dt. Wohnen zu kaufen. Hatte bisher ja immer dagegen argumentiert.

NTA Abschlag
Dt. Wohnen 44%
Vonovia 32%
LEG 29%

Wie angekündigt, keine Dividende von Dt. Wohnen. Vermute mal, dass Dt. Wohnen auch bald das Pflegebusiness verkauft. Aber wenn Sie dann wieder Milliarden zu 0.6% an Vonovia verleihen, dann ist den Dt. Wohnen Aktionären auch nicht geholfen. Vllt kauft Dt. Wohnen ja ein paar Aktien zurück (aber zusammen mit dem Anteil der Vonovia sollten sie auch nicht auf >90% kommen)?
Buchwert der Dt. Wohnen Immos ist 2899 EUR/qm.
NDV bei über 40 EUR.
Der LTV viel tiefer als bei den Peers, da ja alle Wandelanleihen im Rahmen der Übernahme in Aktien gewandelt wurden. Also weniger Zinssorgen.

Also implizit kann man da schon recht günstig Immobilien kaufen, Frage ist aber, wie es tatsächlich weiter gehen könnte bevor die 10 Jahre rum sind (zwecks Grunderwerbsteuer)?

[aberok]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.936.675 von supialexi2 am 24.02.22 16:52:20

Zitat von supialexi2: Gibt es irgendwo eine Veröffentlichung des aktuellen Preises den VOnovia für die Aktien zahlt?

Was meinst Du? Vonvia kauft aktuell keine DWNI Aktien

[supialexi2]

Gibt es irgendwo eine Veröffentlichung des aktuellen Preises den VOnovia für die Aktien zahlt?

[B0baFett]

Ein BuG beinhaltet als Komponente neben der jährlichen Ausgleichszahlung immer auch ein permanentes Abfindungsangebot (dass sich pro Jahr um 5% über Einlagensatz abzüglich Ausgleichszahlung erhöht) und über dessen Höhe genau wie die der Ausgleichszahlung dann in der Spruchstelle über zwei Instanzen gestritten wird.

Wenn Vonovia jetzt schon 87% hat, kann es durchaus sein, dass sie auf dieses Angebot zusätzliche 3% oder mehr angedient bekommen - insbesondere, wenn vor dem OLG der Abfindungspreis nachgebessert wird bzw. der Börsenkurs fällt, vergleiche z.B. WIN oder MAN.
Von daher ist auch ein BuG problematisch vor dem Hintergrund der erwähnten Steuerproblematik sofern diese tatsächlich entscheidend ist aus der Sicht von Vonovia.

Trotzdem ist die Aktie hier im Sektorvergleich sehr billig und 10 Jahre vergehen zumindest schneller als die durchschnittliche Squeeze Out Spruchstelle dauert. Der NAV wird in dieser Zeit steigen, außer man glaubt, dass der DW Bestand im Wert sinken wird. Ich glaube das nicht, egal was die Lokalpolitik versuchen wird. Lebe selbst in Berlin, es wird hier keinen Immocrash geben, die Nachfrage nach Wohnimmos wird nicht richtig sinken.

[aberok]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.761.986 von Andrija am 07.02.22 11:29:24

Wieso 2,3%. Der Link zeigt doch 12,3% und umgekehrt die Frage, wieso sollte Vonovia 87% haben und nichts davon haben. Ich finde es sowieso unpassend den Schutz der Minderheitsaktionäre hier einzufordern. Vonovia kündigte ja an, dass keine Dividende gezahlt wird und dass es keinen Beherrschungsvertrag in nächster Zeit geben wird. Ausserdem wird der Schutz der Minderheit ja teils durch Hedge Fonds Strategien ausgenutzt (Hedge Fonds sind ja nun wahrlich keine schützenswerten Kleinaktionäre). Deshalb ging ja der 2. Übernahmeversuch mit knapp 47% unter, weil die Hedgefonds auf den Beherrschungsvertrag spekuliert haben, bei dem ihnen eine 5% Dividende garantiert gewesen wäre. Wenn die HFs sich also mit <5% finanzieren + viel Hebel dann ist das eine super rentable Strategie im deutschen Übernahmerecht.