INCITY IMMOBILIEN (Seite 30)

[Raymond_James]

Immobilienboom erfasst auch mittelgroße Städte, http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article120164893/Immo…

[Brokerjay]

erstmal sollten bei den abgeschlossenen Projekten in Frankfurt Gewinne nachgewiesen werden...

eine anleihe in dem Volumen bei der relativ niedrigen Marktkapitalisierung der Incity finde ich schon bemerkenswert... 10 % bei dem Risiko ebenfalls.?

[Raymond_James]

Zitat von DrWatch: ... Wir sollten froh sein, dass Incity sich in die Lage versetzt hat, den Geschäftsbetrieb zu refinanzieren

"EUR 20 Millionen ... in mehreren Tranchen" ... Lemberg und Co (Privatplatzierung) lassen die muskeln spielen !

[gate4share]

Wenn es für eine Anleihe mit 3jähriger Laufzeit, deren Sicherheit von der Bonität der INCity AG abhängt, 10 % Zinsen gibt, dann wird deutlich wie riskant und unsicher wohl das gesamte Geschäftsmodelll ist.

Hatte ja immer noch die Hoffnung, dass ich meine Einstiegskurse über 2 Euro mal wieder sehe, aber es sieht eher nicht so aus!

Obowhl ja die Immobilienwirtschaft boomt, schafft aber Incity, auch wo man schon Projekte finalisiert hatte, nicht, mit Gewinn zu wirtschaften.

[DrWatch]

sehe ich genau so. Wir sollten froh sein, dass incity sich in die Lage versetzt hat, den Geschäftsbetrieb zu refinanzieren. Anders als bei anderen Immobiliengesellschaften zeigt meines Erachtens der tatsächliche Baubeginn bei den Projekten, dass die Investitionen tatsächlich Erfolg haben können. Das war so nicht unbedingt zu erwarten, ich hätte vielmehr mit weiteren Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren gerechnet, was im schlimmsten Fall wie bei GWB Immobilien geendet hätte. Diese Gefahr sehe ich jetzt nicht mehr

Zitat von Raymond_James: unten #2173: (meine) annahmen zum projektgewinn:

nach aussage Frantzen soll Incity "20 bis 40 % vom Projektgewinn" erhalten, http://www.financial.de/news/agenturmeldungen/dj-der-aktiona…

projektgewinn = (geschätzt) 15% der gesamtinvestitionskosten bei 2jähriger projektdauer

gesamtinvestitionskosten:
abschlossene und laufende projekte: geschätzt €100mio
http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…
+ pipeline (finanziert durch €20mio aktionärsanleihe): 100mio, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-beschliesst-di…
= €200mio

ergebnis:

gesamtinvestitionskosten von €200mio könnten €30mio projektgewinn (=15%) abwerfen
--> Incity-anteil am projektgewinn (geschätzt 33%) = €10mio = €5mio p.a. = €0,40 je aktie

[Raymond_James]

unten #2173: (meine) annahmen zum projektgewinn:

nach aussage Frantzen soll Incity "20 bis 40 % vom Projektgewinn" erhalten, http://www.financial.de/news/agenturmeldungen/dj-der-aktiona…

projektgewinn = (geschätzt) 15% der gesamtinvestitionskosten bei 2jähriger projektdauer

gesamtinvestitionskosten:
abschlossene und laufende projekte: geschätzt €100mio
http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…
+ pipeline (finanziert durch €20mio aktionärsanleihe): 100mio, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-beschliesst-di…
= €200mio

ergebnis:

gesamtinvestitionskosten von €200mio könnten €30mio projektgewinn (=15%) abwerfen
--> Incity-anteil am projektgewinn (geschätzt 33%) = €10mio = €5mio p.a. = €0,40 je aktie

[Fullhouse1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.437.533 von 50Hz am 12.09.13 17:11:54

20% Gewinn auf das eingesetzte Kapital sollte drin sein....

In welcher Zeit bringt man ein Projekt komplett zum Abschluss?
Ich würde von 1,5 bis 2 Jahren ausgehen.
Man wird 10%/a Zins bezahlen. Es bleibt ausser dem Risiko kaum
etwas für die Firma übrig.
Incity ist nichts anderes als eine weitere Milchkuh, an der sich
zweifelhafte Grossaktionäre auf Kosten der anderen Gesellschafter
schadlos halten.

[50Hz]

Fakt ist, die neuen Projekte (Prüfung im Bereich 200 Mill) müssen kreditfinanziert angeschoben werden, weil in den letzten Jahren keine Gewinne von Incity AG gemacht wurden. Aber nur in diesem Wachstum mit den neuen Projekten wird die Chance für Gewinne auch für uns Aktionäre liegen.20%Gewinn auf das eingesetzte Kapital sollte drin sein für einen Projektentwickler.Ob man natürlich die Premiumprojekte in dem Umfang am Markt abbekommt und auch wirklich gewinnbringend umsetzt und weiter wachsen kann, ist abzuwarten.Zahlen und Fakten zum Nachrechnen müssen ja veröffentlicht werden. Wenn nur der Anleihegläubiger verdient, wird es Zeit zu verkaufen, dann bezahlen die Aktionäre nur den laufenden Laden.Gruß

[DJHLS]

Und nun stößt sich ein gewisser Gesellschafter auf Kosten der übrigen Aktionäre gesund: Das Gesellschafterdarlehen hat eine Laufzeit 3 Jahre, Kupon 10%, s. http://www.fixed-income.org/index.php?id=30

Während also die Eigenkapitalgeber immer auf's nächste Jahr vertröstet werden, bis es mal einen positiven Jahresabschluß gibt und die Perspektive für eine Dividende in ungewisser Zukunft liegt, wird hier dem Gesellschafter 10% auf's Fremdkapital zugeschanzt.

Finanziert ist es mit dem Geld der Aktionäre und es schmälert deren Aussicht auf eine Dividende.

[DJHLS]

Zitat von DrWatch: Die Halbjahreszahlen sollen in diesem Monat kommen.
Dort erwarte ich den Bericht über Erlöse aus den Projekten Opernblick, Wohnkreis Dornbusch, Oberursel Weißkirchen und Villa Noblesse.
Das Gesamtjahr 2013 wurde am 11.07.2013 in der Rede des Vorstandsvorsitzenden auf der HV ausgeglichen erwartet.
Aufgrund der Neubauten und der Baustarts am 12.08.2013 sind Anlaufkosten zu erwarten, die insgesamt eine schwarze Null für das Gesamtjahr 2013 erwarten lassen (Vorjahr Verlust 3,5 Mio Euro).
Auch 2014 wird wohl ausgeglichen enden.
Ab 2015 ist eine erste Dividende wohl nicht ausgeschlossen, wenn man in der Rede anlässlich der HV am 11.07.2013 zwischen den Zeilen liest.
Incity wird sicherlich im Halbjahresbericht über die fortschreitende Refinanzierung des Geschäftsbetriebs ein Wort verlieren.
Fazit: Geduld ist gefragt, im Moment wollen immer noch zu 1,35 Euro ein paar ungeduldige Anleger raus, ich hoffe, die rechnen nicht schon für 2013 mit Wunderzahlen, aber mal sehen was passiert, wenn die weg sind.

Die Möhre eines ausgeglichenen Geschäftsjahres und von Gewinnen in den darauffolgenden Jahren erzählt Incity jedes Jahr. Angesichts der Realität von Verlusten Jahr um Jahr glauben immer weniger daran.