SEB Immoinvest, sell out nutzen! (Seite 572)

[noonetu]

Trendfighter, du hast den Hebel nicht verstanden!!
Leider.

Mit Zahlen:
Fondsvermögen jetzt 6300Mio
Immobilienbestand (Wert): 5200Mio
Liquidität: 1300Mio
Kredite: 1200Mio.


cash jetzt: 1300Mio
Verkaufserlöse:
20% von 6300Mio (x=6300Mio)=1260Mio
20% von x zu 10% weniger: Erlös=1134Mio
20% von x zu 20% weniger: Erlös=1008Mio
20% von x zu 40% weniger: Erlös=756Mio
Summer Erlös=4158Mio plus Liqui (1300Mio) Minus Kredite (1200Mio) gleich 4258Mio Fondsvermögen

Anteile gibt es bei 54,39 € pro Anteil bei 6300Mio genau 115830116 Stück

Diese sind jetzt pro Stück nur noch 36,76€ wert!!!!

Nicht 44

[Trendfighter]

Zitat von noonetu: Im Halbjahresbericht steht es doch mit Zahlen drin! Die Kredite sind (natülich) so nicht im NAV drin aber mit Abhängigkeit: Immowert+ Liquidität -Kredite= Fondsvermögen
Anteilswert= Fondsvermögen/Anzahl Anteile.

Werden die restlichen Immos im Wert abgewertet, sinkt der NAV stärker als die Abwertung. Das nennt sich Hebel, ist hier bereits auch erklärt. Grund ist, dass die Kredite nicht mit kleiner werden, sondern vom restlichen kleineren Immovermögen ja voll bezahlt werden müssen.

Daher stimmt auch die Rechung NAV-cash also z.B jetzt 12€ gleich neuer NAV Kurs nach erster Auszahlungstranche nur wenn es keine einzige Immobilie (also der Durchschnitt aller natürlich) unter Buchwert gibt. Ansonsten sinkt der neue NAV.

Ja das sit klar!!!
Aber es gab hier Behauptungen bzw konnte teilweise der Eindruck entstehen das das Fremdkapital im Falle einer abwicklung im direkten Sinne zu einer Abwertung des NAV´s führt - dem ist NICHT so und das wollte ich klarstellen.

[noonetu]

Im Halbjahresbericht steht es doch mit Zahlen drin! Die Kredite sind (natülich) so nicht im NAV drin aber mit Abhängigkeit: Immowert+ Liquidität -Kredite= Fondsvermögen
Anteilswert= Fondsvermögen/Anzahl Anteile.

Werden die restlichen Immos im Wert abgewertet, sinkt der NAV stärker als die Abwertung. Das nennt sich Hebel, ist hier bereits auch erklärt. Grund ist, dass die Kredite nicht mit kleiner werden, sondern vom restlichen kleineren Immovermögen ja voll bezahlt werden müssen.

Daher stimmt auch die Rechung NAV-cash also z.B jetzt 12€ gleich neuer NAV Kurs nach erster Auszahlungstranche nur wenn es keine einzige Immobilie (also der Durchschnitt aller natürlich) unter Buchwert gibt. Ansonsten sinkt der neue NAV.

[Trendfighter]

Zitat von big_mac: Das heisst das Fremdkapital ist nicht im NAV enthalten.

was Net Asset Value ja auch heißt und daher kein Thema ist. Problematisch ist hingegen die gehebelte Änderung des NAVs bei Abwertungen.
wenn auch noch 5% allein an Vorfälligkeitsentschädigungen weggehen ist es allerdings schlimmer als gedacht

NEIN, die 5 % wären ein Extremwert, bei der jetzigen Lage sollte man ja nicht alles zu sehr schönrechnen!.........

Ausserdem ist es so das wir dann eben bei 42,xx landen wenn Du alles negative einrechnest.
Also immer cool bleiben.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.666.339 von Trendfighter am 30.01.12 08:53:22

Das heisst das Fremdkapital ist nicht im NAV enthalten.

was Net Asset Value ja auch heißt und daher kein Thema ist. Problematisch ist hingegen die gehebelte Änderung des NAVs bei Abwertungen.
wenn auch noch 5% allein an Vorfälligkeitsentschädigungen weggehen ist es allerdings schlimmer als gedacht

[Trendfighter]

Hallo Leute, mal cool down nd ne gute Woche!!!

Ich habe mich nochmals konkret bemüht zu Erfahren wie sich der NAV Kurs errechnet bezügl Fremdkapital.

Folgende Erklärung wurde mir gegeben:

Gesamtwerte Immobilien - Fremdkapital : Anzahl der Anteile
= NAV Kurs!!!

Das heisst das Fremdkapital ist nicht im NAV enthalten.

Sollte der SEB agewickelt werden, muss ma nevtl ca 5 % des NAV für Vorfälligkeitsentschädigungen und weitere Nebenkosten einkalkulieren, nicht jedoch einen gewissen % Satz für die Rückführung des Fremdkapitals einrechnen!!!!!

Dies nur nochmal für Leue die Angst haben das nahc Verkauf aller Immobilien das Fremdkapital an sich quasi noch vom Kurs abgezogen wird.


Im übrigen habe ich folgendes erfahren:

Die Hyänen liegen auf der Lauer, aber es wird gepokert was das Zeug hält!
Versicherungen haben weltweit ein Anlageproblem. Es wird zu einer starken Nachfrage nach Betongold kommen, weil Versicherungen Teilbeträge die Sie bislang in Staatsanleihen gesteckt haben anderweitig anlegen werden. z.B eben in Immos.

Der SEB und der CS kann es immer noch schaffen, auch wen die Chancen schlechter geworden sind.


Trotzdem hier mal ein mögliches Szenario bei Abwicklung:

NAV Kurs 54,xx
- 5 % Abwicklungskosten (worst case)

= 51,66

20% der Immobilien zum, knapp über oder knapp unter dem Marktwert
20% - 10 %
20% - 20 %
20% - 40 %
= durchschnittliche Abwertung von 17,5 % = ca 7,25 Euro

Bereits vorhandene Liquidität = gut 20%

= Ausschüttungsbetrag gesamt ca 44,40 €....


Das wäre für viele Anleger immer noch schmerzlich, inklusive für mich.

Zum jetzigen Zeitunkt halte ich jedoch die 35/36 für viel zu wenig.

Da müssten wirklich einige Extrem-Leichen im Keller sein, sprich etliche geschönte Gutachten etc....

[noonetu]

Stimmt, WarB brauchen wir nicht mehr ernst nehmen.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.665.703 von WarB am 29.01.12 22:10:05

Die Verantwortlichen der SEB tun alles dafür und auch wir sollten alles dafür tun, daß dies nicht geschieht.

Bei den SEB-Leuten verstehe ich die Motive, ebenso bei einzelnen Investierten.
Dem Interesse der Gesamtmenge der Investoren ist aber mit Liquidation am besten gedient.

Mc Donald's gehts übrigens ausgezeichnet, die Aktie markiert alle paar Wochen ein neues All Time High. Und sie rentiert höher als der SEB.

[WarB]

Zitat von Winzer2:

Zitat von WarB: ...

Ja, das sollte er,
es hat aber aus den genannten und bekannten Gründen nicht geklappt.

Im Mai 2012 muß er aber,
oder er wird abgewickelt.

Die Verantwortlichen der SEB tun alles dafür und auch wir sollten alles dafür tun, daß dies nicht geschieht.

Es sieht aber derzeit ganz gut aus...

http://www.mcdonalds.de/mein_burger/index.cfm#/galerie/detai…

WarB du mußt ja recht haben. Die Börse sieht es a auch so, oder ab ich etwas verwechselt????

WarB wie viel Honorar bekommst Du eigentlich von SEB??

Zusammenhang mit dem Börsenkurs wird im Frage-Antwort Katalog genau erklärt,
dürfte sogar für Dich verständlich sein !

[WarB]

Im Mai 2012 muß er aber,
oder er wird abgewickelt.

Die Verantwortlichen der SEB tun alles dafür

- sie haben massenhaft Großanleger in ihre Fonds gelassen
Sie wären ja auch blöd, würden Sie ihre fundamentale Teilhaber vergraulen.
Das sind doch diejenigen, die dafür verantwortlich sind, daß es überhaupt eine Chance auf Wiedereröffnung gibt !

- sie haben Vertrauen durch Verfehlen ihrer eigenen Ziele zerstört
Mag so sein. Wer keine Ziele setzt, der kann auch nichts erreichen !

- sie sind für Kleinanleger intransparent (Telefonkonferenzen nur für Institutionelle z.B. - Als Vorbild steht der Kanam Grund für mich..)
Also ich habe kürzlich einen Frage-Antwort Katalog auf der Homepage gefunden !

- sie sprechen schon über neue SEB Produkte und legen neue Immobilienfonds auf (Asien), was aus meiner Sicht weiter Vertrauen zerstört
Warum ? Für mich zerstört das kein Vertrauen !

- sie verkaufen schon seit vielen Wochen keine Immobilien mehr
Das Gegeteil steht auf der Homepage. Noch im Dezember wurden Objekte verkauft !

- sie schaffen es bis jetzt nicht sichtbar brauchbare Lobby-Arbeit zu leisten
Das weiß kein Kleinanleger, vor allem nicht Du !

- sie sind in ihrer Kommunikation inkonsequent. Von euphorisch ("die Hälfte des PP zu Buchwert sind veräusserbar!" "Die Vorbereitungen zur Wiedereröffnung laufen auf Hochtouren!" bis aktuell verschwiegen. Wirkt auf mich ebenfalls Vertrauen zerstörend
Siehe oben !

- sie haben schon einiges an Liquidität aufgebaut, was wohl positiv ist.
Meine Rede !

- mit dem Verkauf des PP, d.h. einer Immmobilie ist unter Umständen eine Wiedereröffnung möglich bzw. wahrscheinlich.
Stimmt. Aber mit dem Verkauf anderer Objekte stattdessen auch !

..so meine Sicht


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