Fair Value REIT (Seite 26)

[gate4share]

Vorteil oder Nachteil durch die Abschreibung ist sicher immer vom Einzelfall abhängig.

Habe von einem Mann gehört, der Zeit Lebens nur davon lebte und bisher sogar Millionär ist, imdem er heruntergekommende Häuser billig kaufte, und selber u.a. drin wohnte und die 10jährige Haltedauer damit verbrachte, dass er das Objekt reparierte und modernisierte - selber per eigener Hand.

In so einem Fall sind alle Instandhaltungsaufwendungen sofort mit den Erträgen oder auch Ertrgäen aus anderen Quellen verrechenbar, soweit sie nicht über einen bestimmten Anteil des Kaufpreises in den ersten Jahren hinaus gehen.
Gleichzeitig ist aber der Verkaufspreis nach mehr als 10 jährigen Haltedauer auch steuerfrei.

Derjenige bekommt dann seine Arbeitszeit, die er in die Werthaltigkeit des Hauses steckt steuerfrei ausgezahlt.

Also allgemein, ist es falsch, dass die 2%ige Abschreibung eine steuerliche Bevorzugung von Immobilien ist.
Unsicher bin ich mir allerdings , ob ein Abschreibungssatz von 4 % also in 25 Jahren voll abschreiben, gerechter ist, oder nicht doch, dann dabei für die meisten Objekte eine unrechtmässige Bevorzugung bei raus kommt.
Denn selbst wenn man nach 25 Jahren grössere Massnahmen vornehmen muss, so sind diese Aufwendungen ja in der Regel voll abschreibbar.
In den seltensten Fällen müssen solche Massnahmen dann aktiviert werden und auch abgeschrieben.

[gate4share]

Nach meinen Inforamtinen wurden gewerbliche Immobilien immer schon anders abgeschrieben. Bei Ladenlokalen geht man im allgemeinen von einer Lebensdauer von nicht mehr als 30 Jahren aus.

Nun, jetzt mal objektiv betrachtet sehe ich auch keinen Vorteil mehr in Immobilien.

Andererseits ist es so allgemeine Überzeugung, dass Immobilienwerte grundsätzlich steigen, und die Abschreibung nicht durch Wertverlust ausgegliechen wird!


Bei den Wohn- und Geschäftshäusern, die meine Familie vor 30 Jahren gebaut hat, gehe ich heute auch noch davon aus, dass diese das Wert sind, was sie damals bei Errichtung gekostet haben. Das passt dann auch mit der Miete und dem entsprechenden Quotienten!

[babbelino]

@Herbert

Die Verknüpfung der Dividendenausschüttung an den FFO ist im Falle Fair Value irreführend. Maßgeblich ist der HGB-Gewinn, der bei Fair Value aufgrund der dort anfallenden Abschreibungen sehr sehr ärmlich ist.

[Herbert H]

Im Gegensatz zu manch anderen Reits schüttet Fair Value Reit AG ja nur einen kleinen Teil des FFOs aus. Genau hier liegt aber der Reiz eines Reit. Wann wird sich das ändern?

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.562.329 von gate4share am 03.10.13 14:56:25

Naja, nimmt man mal die Ausnahmemärkte wie München aus der Betrachtung heraus, dann zeigt doch jede objektive Studie (und nicht das Marketing-Bla-Bla der Immobilien- und Finanzbranche), dass mit Wohnimmobilien in weiten Teilen Deutschland über einen langen Zeitraum nichts zu verdienen war. Angesichts der gesetzgeberischen Aktivitäten und der politischen Absichten der Parteien darf man auch getrost davon ausgehen, dass man von vermieteten Wohnimmobilien auch in der Zukunft mehr Ärger als Rendite erwarten darf. Dass diese Ansicht sich bei vielen Leuten nicht durchsetzt, hat neben dem erfolgreichen Marketing der Branche vor allem mit den aktuellen Niedrigstzinsen zu tun, die vielen Leuten die Sinne vernebeln.

Für die hier diskutierte Fair Value Reit AG geht es allerdings nicht um Wohnimmobilien, sondern vorwiegend um Zweckimmobilien. Bei Büro-, Praxis- oder sonstigen Zweckimmobilien ist es geradezu selbstmörderisch von einer 50-jährigen Nutzbarkeit einer einmal geschaffenen Einheit auszugehen. Ich kann genügend Beispiele nennen, in denen schon nach 20 bis 25 Jahren Investitionen nötig waren, die nicht weit von den Neubaukosten entfernt lagen, um eine ordentliche Vermietbarkeit aufrecht zu erhalten.

Erste Ansätze hin zu realistischeren Abschreibungssätzen gibt es ja. So empfiehlt der Berliner Senat eine Abschreibung bei Krankenhäuseren von 4 % (25 Jahre) und z. B. bei Pflegeheimen empfehlen alle großen Trägerverbände eine Abschreibung über 30 Jahre. Interessanterweise schließen sich die Finanzgerichte zunehmend diesen Auffassungen an und genehmigen kürzere Abschreibungsfristen. Das ändert aber leider nichts daran, dass die 50-jährige Abschreibungsfrist weiterhin den Standard darstellt. Wenn man dann hier im Board lesen muss, dass die 50-jährige Abschreibung auch noch eine steuerliche Bevorteilung der Immobilie darstellen soll, dann

[gate4share]

Zitat von Herbert H:

Zitat von gate4share: Wenn man sich aber so Immobilienunternehmen mal anschaut, zahlen die alle ohnehin wenig Steuern. Immobilien sind steuerlich schon stark bevorzugt. Egal wie der Abschluss einer AG, nach HGB oder den neuen Regelungen aussieht, man hat für die Steuerbilanz immer schon mind 2 % der Substanz ohne Grundstück als Abschreibung genutzt! Da hat man in der Regel ausreichend Abschreibungsvolumen um es mit Gewinne zu verrechnen.

Aha, Du denkst also, dass ein Mietobjekt (und zwar nur die Immobilie, nicht das Grundstück) heutzutage eine realistische Lebensdauer von mehr als 50 Jahren hat? Das bedeutet die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit von 2 % nämlich; dass man eine Immobilie über 50 Jahre nutzen und vermieten kann.

M. E. ist diese Abschreibungsdauer vollkommen unrealistisch. Von einer steuerlichen Bevorzugung kann daher auch keine Rede sein, eher ist das Gegenteil der Fall!

Fakt ist nun mal dass man heute in Deutschland immer noch Immobilien instand hält. Und auch laufend Modernisierungen macht.

Gutachter gehen von einer Lebensdauer von 70 bis 100 Jahren für ein Haus aus.
Sollten aber nach 30 Jahre grösseere Renovierungen und Instandhalungen vorgenommen sein worden und man hätte uunächst die Lebensdauer auf 80 geschätzt, dann würde man nach 30 Jahren und nach den Renovierungen wieder auf eine Lebensdauer von vielleicht 45 Jahren kommen.
Denn durch permaonten und massive Modernisierung und instandsetzung erhöht sich die Lebensdauer wieder.

Es ist auch heute die ganz grosse Ausnahme, dass man Häuser so am ende der Lebensdauer auflaufen lässt - obwohl das oft gesamtkostenmässig viel sinnvoller wäre.

Könnte mir aber vorstellen, dass jetzt im Zuge der energetischen Sanierungen sich mehr die Überzeugung durchsetzt, dass man niemals den Neubaustandard erreichen kann, und gleichwohl doch sehr hohe Kosten hat.

Grundsätzlich gehen viele davon aus, dass der Wert einer Immobilie auch wenn sie im Laufe an Lebenszeit abnimmt, sich erhöht! Die Grundstückspreise , die ja nicht abgeschrieben worden sind, haben sich auch stetig erhöht.

[Herbert H]

Zitat von gate4share: Wenn man sich aber so Immobilienunternehmen mal anschaut, zahlen die alle ohnehin wenig Steuern. Immobilien sind steuerlich schon stark bevorzugt. Egal wie der Abschluss einer AG, nach HGB oder den neuen Regelungen aussieht, man hat für die Steuerbilanz immer schon mind 2 % der Substanz ohne Grundstück als Abschreibung genutzt! Da hat man in der Regel ausreichend Abschreibungsvolumen um es mit Gewinne zu verrechnen.

Aha, Du denkst also, dass ein Mietobjekt (und zwar nur die Immobilie, nicht das Grundstück) heutzutage eine realistische Lebensdauer von mehr als 50 Jahren hat? Das bedeutet die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit von 2 % nämlich; dass man eine Immobilie über 50 Jahre nutzen und vermieten kann.

M. E. ist diese Abschreibungsdauer vollkommen unrealistisch. Von einer steuerlichen Bevorzugung kann daher auch keine Rede sein, eher ist das Gegenteil der Fall!

[gate4share]

eine Übernahme eines Reits ist wohl so nicht angedacht!

Man müsste das mal nachlesen, aber es gibt klare Vorgabe bis wieviel Prozent ein Aktionär halten darf. Und ich meine mich zu erinnern, dass bei 10% Maximalvolumen Schluss ist, also mehr darf man offiziell nicht halten.

Denn ein reit soll ja keine Steuersparfirma, für reiche Immobilieninvestoren sein, sondern eben die Vermeidung der Doppelversteuerung für kleine Anleger in Immobilien. Deshalb bleibt ein Reit zunächst steuerfrei und nur die Erträge muss der Anleger versteuern.

Wenn man sich aber so Immobilienunternehmen mal anschaut, zahlen die alle ohnehin wenig Steuern. Immobilien sind steuerlich schon stark bevorzugt. Egal wie der Abschluss einer AG, nach HGB oder den neuen Regelungen aussieht, man hat für die Steuerbilanz immer schon mind 2 % der Substanz ohne Grundstück als Abschreibung genutzt! Da hat man in der Regel ausreichend Abschreibungsvolumen um es mit Gewinne zu verrechnen.

Trotzdem, gerade wenn man wenig Zinszahlungen hat, wie hier auch, ist es sinnig, den Reitstatus zu behalten.

Also ich werde jetzt wohl hier, obwohl ich das schon mehrmals stark vorhatte investieren!

Meine andere Anlagen im Immobilienbereich haben mehr und mehr fast den NAV erreicht - da ist nicht mehr so viel Abstand.
Nur hier dieser Wert ist stark zurück geblieben und das bei doch sehr hohem Eigenkapital.


Nun das schleswigholsteinische Sparkassenportfolie konnte man damals en bloc günstig kaufen. Es ist sicher kein Schrott, aber so kleine Häuser für unter 1 Mio oder hier ein haus für wohl 200 tsd Euro, kann echt kein Renditebringeer sein, dafür sind die Verwaltungskosten doch viel zu hoch. Und wenn man das mit Gewinn verkaufen kann, dann ist das doch erst mal gut.

Klar dauerhaft muss man sehen, dass man wieder gute Anlagen findet.
Es gibt grundsätzlich schon Gewerbeobjekte mit mind 7% Bruttorendite zu kaufen!

Man hat jetzt 5 Mio cash, und vielleicht ist man ja schon dabei zu schauen ob man sich wieder irgendwo beteiligt. Evlt kann man auc hwieder Anteile der Fonds übernehmen, wo man schon investiert ist.

Richtig ist schon, dass 55% Eigenkapitalquote auf Dauer nicht sein muss. Gerade jetzt nicht, wo man so günstig sich langristig verschulden kann und gute Gewinne bei der Vermietung machen kann.

Mir wäre es wichtig man lässt endlich diese Zinssicherungsgeschichten.......man das ist immer wieder lästig.
Endweder macht man damit Verlust, dann heisst es, ist ja kein echter Verlust, weil es sich bis zum ende dann ausgleicht- was uach zum Teil stimmt. oder man macht Gewinn, den man dann feiert, aber eigentlich genauso nicht als Gewinn bleibt, sondern bis zum ende des Geschäft verläuft!

10 und evtl 15 jährige Darlehensverträge machen mit günstigen Zinssätzen und ein teil varibal lassen, für TIlgungen.

[OhneKompassDurchDieWueste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.554.701 von gate4share am 02.10.13 14:02:22

Dem stimme ich zu. Den wenig rentablen "Kleckerkram" verkaufen. Allerdings gab es hier Mieteinnahmen die auf Dauer wegfallen.

Aber dann?
Wo bleibt aus Aktionärssicht die Perspektive?
Dazu wurde sich nicht geäußert.

Und nur zu hoffen, daß irgendwer daher kommt und denkt "Oh, ein Unternehmen zum halben NAV! Das übernehme!" ist mir zu wage und -wenig.

Läßt sich ein Reit unter den gleichen Bedingungen wie ein "normales" Unternehmen übernehmen? Oder warten hier größere Hürden?

Viele Grüße OKDDW

[gate4share]

Und diese vielen klinene Häuschen in schleswig-holsteinischen Provinzstädten sind ohnehin kein Renditerenner. Das sind kleine Objekte mit einer (ehemaligen) Sparkassenfiliale und evtl 1 bis 2 Wohnungen. Oft kann man die ehemalige Sparkassenfiliale auch gar nicht mehr vermieten. Wer will denn welches Geschäft in einem 6 tauasend Seelendorf eröffnen?
Und die WOhnungen da, sind auch kein Renner.

Also je mehr man von diesen kleinen Dingern da verkaufen kann - mit Gewinn - umso besser.