ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 47)

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Antwort auf Beitrag Nr.: 71.474.351 von straßenköter am 02.05.22 15:27:44

Ich denke, diese Meldung bezieht sich auf die Adler Group (vgl. ISIN) und der Name des Emittenten wurde falsch angegeben.

[straßenköter]

Gibt es aktuelle Meldung zu Sortpositionen bei der ARE. Im Bundesanzeiger ist dies die letzte, die ich finden kann:

Gladstone Capital Management LLP
LondonMitteilung von Netto-Leerverkaufspositionen
Zu folgendem Emittenten wird vom oben genannten Positionsinhaber eine Netto-Leerverkaufsposition gehalten:ADLER Real Estate Aktiengesellschaft ISIN: LU1250154413
Datum der Position: 01.04.2022
Prozentsatz des ausgegebenen Aktienkapitals: 1,57 %

Wie schließt man denn bei der geringen Liquidität so eine verhältnismäßig große Position?

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.470.016 von deepvalue am 02.05.22 08:11:23

Wobei ich übrigens davon ausgehe, dass Adler Group und damit auch Adler Real Estate überleben. Ich habe große Teile des Wochenendes damit verbracht, die Berichte zu lesen und auszuwerten.
Entscheidend wird die Liquidität sein, da das Eigenkapital noch o.k. ist und auch durch die von KPMG geforderten und noch nicht durchgeführten Abwertungen nicht aufgefressen werden wird.
Hierbei kommt Adler zu Gute, dass anscheinend nur die Banken die Möglichkeit haben, die Kredite aufgrund der Versagung zu kündigen. Per 31.12. bestanden im Konzern Bankschulden von 2,1 oder 2,2 Mrd. Euro. Dem stehen gegenüber die Liquidität in Höhe von 556 Mio. Euro und die Veräußerungserlöse in Höhe von 1 Mrd. aus dem KKR Deal bei ARE abzügl. 400 Mio. Euro für die Rückzahlung der ARE Anleihe. Es verbleiben also ca. 1,15 Mrd. Liquidität vs. 2,1 Mrd. Bankschulden per 31.12., bzw. falls die auf die KKR entfallenden Bankschulden in Höhe von mir geschätzt 300 Mio. Euro abgezogen werden: 0,85 Mio. Euro Liquidität vs. 1,8 Mrd. Bankschulden. Falls die Bankschulden bei BCP in Höhe von 602 Mio. abgezogen werden (das Vermögen dort ist sehr viel Höhe als die Schulden), bestehen ex BCP 0,75 Mio. Liquidität (111 Mio. Liquidität waren bei BCP) und 1,2 Mrd. Bankschulden. Ich denke auf dieser Basis sollte sich eine Lösung ergeben, insbesondere da das Geschäft per se (ohne Projektentwicklung, die anscheinend stillsteht) cash positiv ist und genügend Assets bestehen, die verkauft werden (können). Falls BCP für 500 Mio. verkauft werden würde, könnten alle Bankschulden getilgt werden.
Klar ist allerdings das Adler aktuell keine Projektentwicklung machen kann. Ich erwarte daher auch eine Rückkehr der Adler zu den Wurzeln als Ado, d.h. Verkauf der Projekte und aller Wohnungen außerhalb Berlins. Einen Verkauf aller Wohnungen an den Senat und Konzentration auf das Projektentwicklungsgeschäft halte ich aufgrund des Brain Drains nach der Trennung von Gröner für unsinnig.

Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.469.362 von honigbaer am 01.05.22 22:50:17

Du gehst davon aus, das alle Verkäufe abgewickelt werden. Aus aktueller Sicht halte ich das für ziemlich unwahrscheinlich. LEG hat nur eine Option zum Kauf der BCP Aktien zu einem Preis von 10% über NRV für 765 Mio. Euro. Das Management hat aber die kurzfristige Ausübung auf dem letzten Call ausgeschlossen. Hintergrund ist die aktuell schlechte Refinanzierungssituation (Kapitalerhöhungen sind bei Immobiliengesellschaften nur mit erheblichen Abschlägen möglich, da die Firmen selbst mit sehr hohen Abschlägen an den Börsen notieren, siehe Kursentwicklung LEG und Vonovia seit Anfang des Jahres). Ich gehe daher davon aus, dass ein Verkauf zu dem vereinbarten Kurs innerhalb der Optionsperiode bis Ende September nicht passieren wird (wenn dann zu max. 500 Mio).
Inwieweit die Forderungen aus den anderen Verkäufen eintreibbar sind, bin ich ziemlich skeptisch angesichts der Erfahrungen bei Adler

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.469.002 von deepvalue am 01.05.22 21:11:58

Hört sich alles etwas kompliziert an.
Was spricht gegen eine Rechnung mit den Zahlen aus der Konzernbilanz 2,968 Mrd - 865 Mio = 2,103 Mrd zu veräußerndes Vermögen.

Diesem Zufluss stehen gegenüber 2,023 Mrd langfristige Verbindlichkeiten, die getilgt werden können.

Verbleiben 793 Mio kurzfristiges Vermögen (derzeit dann überwiegend Forderungen an Adler Group), das 551 Mio kurzfristigen Schulden gegenüber steht. Also per Saldo 242 Mio Überschuss.

Der Rest der Bilanz wäre dann das langfristige Vermögen einerseits und das Eigenkapital andererseits.

Die 551 Mio beinhalten die 400 Mio der im April 22 zurückgezahlten Anleihe. Was dafür verwendet wurde, steht nicht für Tilgung langfristiger Schulden zur Verfügung. Aber insgesamt ändert das die Rechnung nicht, ob nun mit der Anleiherückzahlung langfristige oder kurzfristige Schulden getilgt wurden.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.468.231 von honigbaer am 01.05.22 17:47:23

Zitat von honigbaer: Ich fürchte bei der SdK bleibt auch die nüchterne Analyse etwas auf der Strecke, wenn man Fraser Perring eine Bühne bietet. Wobei der Hinweis auf Kirstens Verbindung zu Vivion natürlich interessant ist.

Schaut man sich die nun veröffentlichten Zahlen an, dann steht bei Adler Real Estate, wenn man die geplanten und weitgehend vollzogenen Verkäufe herausrechnet, dem Eigenkapital (1,712 Mrd + 431 Mio Drittanteile, zusammen 2,144 Mrd) in etwa das Immobilienvermögen mit 1,662 Mrd Bilanzansatz und etwas sonstiges Vermögen gegenüber, ansonsten wäre Adler Real Estate letztlich in etwa ohne Nettoverschuldung. Also perspektivisch annähernd 100% Eigenkapitalquote.

Die ganze Adler Group würde nach Abwicklung der Verkäufe Anlageimmobilien mit 7,113 Mrd Bilanzansatz halten, aber dem würde eine ganz erhebliche Nettoverschuldung gegenüber stehen.
Aktuelle Eigenkapitalquote unter 30%.

Recht ungleiche Verhältnisse.

Das Problem ist, dass der Veräußerungserlös aus den Verkäufen bereits weitgehend ausgegeben wurde.
Zunächst wurde das Darlehen an die Group getilgt (163 Mio. Euro per 30.9.2021)
Dann wurden am 6.12.2021 eine Anleihe getilgt (170 Mio. Euro lt. Präsentation für Q3).
Zusätzlich gab es die beiden Darlehen an die Group (265 Mio. per 29.12.2021 plus 265 Mio. Euro per 30.März 2021). Der Group sind damit fast 700 Mio. zugeflossen.
Auch wurden im April eine Anleihe über 400 Mio. Euro zurückgezahlt.
Insgesamt flossen so m.E. nahezu alle Erlöse aus den Verkäufen an Gläubiger oder die Group ab.
Es dürften m.E. noch unter 100 Mio. von KKR nach dem 30.3.2022 an ARE fließen.
Auch sind im Rahmen des Verkaufs an KKR sicherlich auch Bankverbindlichkeiten abgelöst worden. Allerdings bestehen m.E. immer noch Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von 1,1 Mrd. Euro. Ich schätze, das darüber hinaus die verbleibenden Wohnungen mit 300 bis 400 Mio. Euro Bankschulden belastet sind.
Da bei einem Verkauf der verbleibenden BCP Aktien ein Preis von lediglich 765 Mio. Euro vereinbart wurde (realistisch wären bei den heutigen Marktbedingungen eher 500 Mio. Euro) hat ARE selbst bei einem Verkauf de Facto Nettofinanzschulden von 0,8 bis 1 Mrd. Euro bei Mietimmobilien im offiziellen Wert von 1,66 Mrd. Euro (realistisch m.E. eher 1,3 bis 1,4 Mrd.). Hinzu kommen die 530 Mio. Darlehen an Group plus Beteiligungen und Zahlungsansprüche, wobei ich hier sehr vorsichtig wäre. Abzuziehen wären Risiken aus früheren Verkäufen (wurden Accentro und Caesar wirklich verkauft oder gibt es da Risiken a la Gerresheim?) und möglicherweise den ADO Transaktionen. Auch ist unklar, wie hoch die Steuerzahlungen für die Verkäufe an LEG und KKR sind (es handelte sich ja doch um Asset deals, wodurch der NAV sich deutlich reduziert hat und nicht sehr deutlich oberhalb des Equity Values liegen dürfte). Insoweit ist ARE leider zu einer Wette auf die Group geworden.

P.S. ich hatte übrigens im ersten Überschwang einen Kauf der BCP-Aktien durch LEG erwartet, damit LEG nicht die 328 Mio Kaufpreis für die Minderheitsbeteiligung verliert. Allerdings wäre es für LEG wohl billiger, die Beteiligung voll abzuschreiben, da die Werte für Börsennotierte Immobilienfirmen so stark gefallen sind. Auch würde der Markt aktuell einen so großen Kauf (dann auch noch überteuert) hassen.

Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.

[deepvalue]

Ich sehe es auch als sehr grenzwertig an (eine strafrechtliche Würdigung erspare ich mir hier), dass der Vorstand der ARE über 500 Mio. Euro an die Group ohne jede Sicherheit vergeben hat, als die Group bereits ein Junk Bond Rating hatte (B- ist auch ein eher schlechtes Junk Bond Rating). Keine Bank hätte das zu den Konditionen machen dürfen.

Am liebsten würde ich bereits heute klagen. Ich habe mir aber vorgenommen, falls die Group und/oder ARE pleite gehen, soweit rechtlich möglich einen eigenen Vollstreckungsbefehl gegen die Vorstände und Aufsichtsratsmitglieder zu erwirken und diesen auch deliktisch zu machen. Da das ganze deliktisch sein dürfte, werde/würde ich regelmäßig über die nächsten 30 Jahre in Vollstreckung gehen. Den Spaß gönne ich mir (da mein Investment für meine Verhältnisse etwas höher ist, werden die Herrschaften das auch nicht so schnell ablösen können).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[straßenköter]

Das Problem ist nur, dass eine Strukturmaßnahme bis zur Eintragung auch gut 6 Monate Zeit bedarf.

[besuchercm]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.468.258 von straßenköter am 01.05.22 17:56:07

Bei einem free float von 3,28 % wäre die Komplettübernahme auch relativ günstig.

[straßenköter]

Genau aus diesem Grund macht meines Erachtens eine Komplettübernabme Sinn. Die Alternative, weitere Darlehen an die Mutter zu geben, würde ich als AR der ARE niemals bewilligen. Da hätte ich Angst, dass mir das später auf die Füße fällt.