Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 451)

[lucky27]

Zitat von Immo_Freund: Eine gekaufte ETW unterliegt grundsätzlich den gleichen Einflüssen (Fremdfinanzierung ja/nein; energetische Auflagen; vermietet oder Leerstand). Wenn die Aktienmärkte halbwegs funktionieren, dann wird eine Aktie auch nicht wertlos, die Substanz zum Inhalt hat.

Wie zum Beispiel bei Credit suisse. Hier wurde auch die Substanz zum Inhalt.

Und ja, sicher. Die Wohnungen wird es selbst bei einer Pleite schon noch geben. hat dann halt nur ein Anderer. 😜

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.529.011 von lucky27 am 22.03.23 12:54:18

Eine gekaufte ETW unterliegt grundsätzlich den gleichen Einflüssen (Fremdfinanzierung ja/nein; energetische Auflagen; vermietet oder Leerstand). Wenn die Aktienmärkte halbwegs funktionieren, dann wird eine Aktie auch nicht wertlos, die Substanz zum Inhalt hat.

[Immo_Freund]

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[lucky27]

Zitat von Immo_Freund: So ist es! Wer immer sich mit dem Gedanken trägt, eine ETW als Kapitalanlage zu erwerben, kann hier bei Vonovia für das gleiche Geld gleich 3 "ETW" bekommen. Der Kurs ist jetzt auf dem Niveau von 2014, obwohl danach noch 8 goldene Jahre für Immo-Investments kamen, die Vonovia auch genutzt hat. Jetzt plötzlich alles wertlos und ausradiert? Ich gehe davon aus, dass die Zinswende in Kürze kommt und vielleicht schon heute Abend durch Herrn Powell eingeläutet wird. Keiner verträgt mehr höhere Zinsen .... (siehe Bankenstabilität, Verschuldung Mittelmeer-Länder, etc.). Dann kann das alles auch schnell wieder nach oben drehen. Und dieselben "Analysten" rufen dann wieder ganz andere Kurse aus. Eigentlich sucht man mit Immo's eine ruhige, verlässliche und langfristige Kapitalanlage. Früher wurden diese Aktien neben den Versogern auch gerne als "Witwen- und Waisenpapiere" bezeichnet. Aber heute toben sich hier die Investmentbanker aus....

Schönes, nettes, Rechenbeispiel. nur leider völlig wertlos.

Kaufe ich mir eine. Eigentumswohnung als Wertanlage, so bleibt mir die Wohnung als Wert bestehen, unabhängig davon, ob ein Mieter mir die Wohnung verwüstet oder nicht. Von einer eventuellen Wertsteigerung abgesehen.

Eine Aktie bleibt eine Aktie. und kann auch komplett wertlos werden. letztlich bin ich immer auf mehr oder weniger schlaue Manager und viele weitere Faktoren angewiesen.

[gate4share]

DIe Schulden müssen zurück geführt werden. Wenn das durch Verkäufe geht, warum meldet man nicht endlich Verkäufe? Diese Preise im EInzelverkauf sind extrem hoch. Wenn zu diesen Preisen verkauft werden kann, ist das ein Gewinn für vonovia. Die Zinsen fallen immer höher aus in folgenden Jahren. Also muss man durch niedrigere Schulden die Zinszahlungen reduzieren.

[Zentaur]

Jo .. das sehe ich auch so und habe eben zu 17,81 eine erste Position ins Depot gelegt. Der Nettoinventarwert ist soweit unter dem aktuellen Kurs, dass es bei einer Zinswende sofort durch die Decke schießt. Mal hören, was Powell heute so von sich gibt. Die Shorstsellrate dürfte auch gewaltig sein und ein Shortsqueeze wäre dann die Initialzündung.

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.528.693 von IRRQ am 22.03.23 12:15:31

So ist es! Wer immer sich mit dem Gedanken trägt, eine ETW als Kapitalanlage zu erwerben, kann hier bei Vonovia für das gleiche Geld gleich 3 "ETW" bekommen. Der Kurs ist jetzt auf dem Niveau von 2014, obwohl danach noch 8 goldene Jahre für Immo-Investments kamen, die Vonovia auch genutzt hat. Jetzt plötzlich alles wertlos und ausradiert? Ich gehe davon aus, dass die Zinswende in Kürze kommt und vielleicht schon heute Abend durch Herrn Powell eingeläutet wird. Keiner verträgt mehr höhere Zinsen .... (siehe Bankenstabilität, Verschuldung Mittelmeer-Länder, etc.). Dann kann das alles auch schnell wieder nach oben drehen. Und dieselben "Analysten" rufen dann wieder ganz andere Kurse aus. Eigentlich sucht man mit Immo's eine ruhige, verlässliche und langfristige Kapitalanlage. Früher wurden diese Aktien neben den Versogern auch gerne als "Witwen- und Waisenpapiere" bezeichnet. Aber heute toben sich hier die Investmentbanker aus....

[IRRQ]

Vergleich: Kauf einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage vs Kauf einer Vonovia Aktie

Eigentumswohnung: Eine gut renovierte Eigentumswohnung in einer Großstadt kostet ca. das 30-fache der Nettojahresmiete. Kauft man für € 100.000 eine Eigentumswohnung bekommt man abzüglich der Transaktionskosten ca. 90.000 Immobilie und ca. €3.000 Nettokaltmiete. Also eine Rendite von maximal 3%. Nicht umlegbare Nebenkosten, Rücklagen für die Instandhaltung etc schmälern das Ergebnis weiter.  

Vonovia Aktie: Auch die Wohnungen von Vonovia sind mit dem bis zu 30-fachen der Jahresnettomiete bewertet. Allerdings notiert die Vonovia Aktie nur noch bei einem Drittel des Buchwertes. Das bedeutet, dass man für €100.000 Immobilien für ca. € 300.000 erwirbt. Dazu kommt, dass Vonovia auch mit Fremdkapital arbeitet. Bei einem "Loan to Value" Verhältnis von 45% ergibt sich ein Fremdkapital von € 135.000. Insgesamt erwibt man also mit einem Investment von €100.000 in Vonovia Aktien Immobilien im Wert von € 435.000. Daraus ergibt sich eine Nettokaltmiete von ca. €13.000. Also 13%: Sehr viel besser.

Das Risiko ist durch das Fremdkapital etwas höher. Wenn die Zinsen auf 10% steigen würden, würde die Nettokaltmiete gerade noch für die Zinszahlungen reichen. Das ist das Katastrophenszenario, dass im Moment wohl für die Vonovia gespielt wird. Warum eigentlich nur für Immobilienaktien?

Seht Ihr Fehler in meinen Überlegungen? Natürlich weiß, ich dass der Wertansatz der Immobilien im Moment umstritten ist. Und bei stark fallenden Immobilienpreisen, würden wohl die Kreditverträge neu verhandelt werden müssen. Das ist sicherlich die größte Sorge. Aber ist Sie realistisch? Wenn der Immobilierwert in dem Rechenbeispiel von 435.000 auf 270.000 fallen würde, hätte man ein Loan to value Verhältnis von 0,5. Auch das wäre von den Kreditbedingung meines Wissens noch gedeckt. Und das wäre ein Wertverlust von fast 40%.

[FoxSr]

Vonovia hat einen mismatch beim asset liability matching

Hallo Huta,

richtig! "...Da liegt mMn der Hund begraben. Vonovia muss nachweisen (und nicht nur behaupten, dass es möglich ist), dass man die Schulden auf diese Art nachhaltig reduzieren kann. Ich bin davon überzeugt, dass eine Meldung über den Verkauf von x Wohnungen aus dem zum Verkauf stehenden Portfolio die Märkte beruhigen wird. Leider hat der Vorstand durch die Dividendenhalbierung selber Zweifel daran gesät, dass man mit diesem Plan erfolgreich sein kann, denn wenn man bei den Immobilienverkäufen voran kommt, hätte man sich die Halbierung der Dividende, die ja nur einen verschwindend geringen Teil zur Lösung der Gesamtschuldenproblematik beitragen kann, sparen und auf Dividendenkontinuität setzen können - das Zeichen war mMn fatal und die Auswirkungen sehen wir jetzt.

Ich bin davon überzeugt, dass das vollkommen unnötig und unsinnig war und der Aktie schwer geschadet hat (q.e.d.) "

Das hat CEO Buch seit 1 Jahr ausgesessen :

auf der HV im April 2022 habe ich nach der offenen Refinanzierung für 2023 gefragt. Schaue Dir meine Antwort mit Nr. 6069 vom 18.3.2023 um 11 Uhr an dich an.
CEO Buch hat im Sommer 2022 und im Nov. 2022 immer noch Cluster seiner zu verkaufenden Wohnungen vorbereitet. Damals war die letzte Chance, zu einem "guten" Preis zu verkaufen, imo.
Jetzt sitzt Vonovia in der Zinsfalle. In der 2 1/2 stündigen PK ging es ab 1h 55 Minuten ans Eingemachte. Der Vorstand wird die Immobestände zum 30.6.2023 neu bewerten und wenn er nichts verkauft bekommt, in Q 3 seine Strategie anpassen.
Sorry, aber in der heutigen Zeit muß man schneller sein.
Dessen Dividendenziel mit 70% FFO im laufenden Jahre 2023 wird er wohl auch "anpassen" müssen.

Warum sinkt der Kurs heute unter 18 Euro ? CEO Buch und CFO Grosse sind getrennt auf Roadshows. Ich denke, daß den Investoren die Hinhaltetaktik überhaupt nicht gefällt.

Mach's gut

[neuflostein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.527.574 von rabajatis am 22.03.23 09:44:29

Zitat von rabajatis: Ich denke weiter, ds mein Erstkauf zu 33 Euro vor nur wenigen Monaten ein guter Kauf war und stocke meine Beteiligungshöhe am bestgeführten, sozial und ökologisch orientierten Deutschen Wohnkonzern Nummer 1 weiter auf. Die Börse ist aktuell auf einem Irrweg!

Dein Investment hat sich jetzt innerhalb eines Jahrs glatt halbiert und du fabulierst hier von einem "guten Kauf"? Es war ganz objektiv ein totaler Griff ins Klo und du disqualifizierst dich mit solchem Blödsinn noch weiter. Selbst wenn all deine optimistischen Thesen bezüglich Vonovia stimmen sollten, dann könntest du jetzt DOPPELT so viele Aktien kaufen mit dem gleichen Geld.

Gib doch einfach zu, daß die Pessimisten richtig lagen. Fehler einsehen, zugeben und besser machen...Die Vonovia wird vielleicht bald ein guter Kauf sein, aber bei 33 war es ein grottenschlechter Kauf.