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Pflegeimmobilie als Kapitalanlage



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Hallo,
kann mir jemand was zum Thema Investition in Pflegeimmobilien sagen? Auf was muss ich achten? Welche Vor / Nachteile gegenüber konventionellen Immobilienanlagen gibt es?

Hat schon jemand Erfahrungen damit gemacht?
Da gibt es einige Punkte.

Der wichtigste ist mit Abstand der Betreiber. Daneben Dauer Mietvertrag, Indexierung Mietvertrag..., Qualität des Verwalters.

Projektentwicklung würde ich nicht machen, eher junge Heime, welche bereits wenige Jahre in Betrieb sind. Betriebswirtschaftliche Daten des Betreibers sind ein Muss...

Dann gibt es noch ungefähr 20 weitere wichtige Punkte, ;) wenn Du willst mail mir deine Telefonnummer per BM und wir telefonieren mal. Ansonsten good luck mit deiner Entscheidung.
Du bist nicht der erste mit der Idee hier zu investieren, erst vor kurzem hatte schon jemand die Idee dazu:
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1171105-1-10/pfle…
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1193255-1-10/pfle…

Evtl. auch mal lesenswert und als Anregung.
Hi Aktienklaus, hier geht es um eine Direktimmobilie nicht um einen Pflegeimmofonds. Gibt da einige Unterschiede, wobei beides seinen Charme hat, viele bevorzugen jedoch das Direktinvestment, um nicht von der KG abhängig zu sein...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.774.915 von Jo1 am 06.04.14 13:26:36Ahh okay, alles klar. Danke für die Aufklärung!
Vermieter versprechen mit Pflegeimmobilien eine Rendite 4-5,5%.

Die Pflegeheime sind von staatliche Zuschusse abhängig.
Steigende Personalkosten und bald kommende Pflegereform - können die Betreiber solche Renditen auf Dauer garantieren?
Zitat von investor2014: Vermieter versprechen mit Pflegeimmobilien eine Rendite 4-5,5%.

Die Pflegeheime sind von staatliche Zuschusse abhängig.
Steigende Personalkosten und bald kommende Pflegereform - können die Betreiber solche Renditen auf Dauer garantieren?


Ein Pflegeheim ist eine Zweckimmobilie mit relativ kurzer Lebensdauer und einer hohen Abhängigkeit von politischen Rahmenbedingungen. Für 4 bis 5,5 % sollte man ein solches Anlageobjekt nicht in Betracht ziehen ...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.774.613 von investor2014 am 06.04.14 11:58:40@investor2014:

Den grössten Vorteil sehe ich darin, dass du halt genau sagen kannst, da fängt mein Eigentum an, da hört es auf. Bei einen Fonds bist du halt mit einem bestimmten Prozentsatz an der Gesellschaft beteiligt, der das Pflegeheim gehört. Und beim Fonds musst du dich mit mehr oder weniger vielen Gesellschaftern auseinandersetzen. Aber das musst du bei Pflegeapp´s auch, da sind es halt die EIgentümer.

Dieser Tage habe ich einen recht anschaulichen Vergleich reinbekommen, der erfreulich neutral darlegt, warum Pflegeapp´s wohl doch nicht das Gelbe vom Ei sind. Ich jedenfalls habe daraufhin beschlossen, bei meinen Fonds zu bleiben. Bin da selbst Anleger (beruflich mache ich EDV und Netzwerke). Aber guckst du selbst, hoffe ich konnte helfen:

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Aktuell sind "Pflegeappartements" groß in Mode.
Bei uns nicht! Warum?

Die ähneln Eigentumswohnungen, der Verkauf geschieht auch ähnlich. Eine Anzahl von Kunden hatte uns konkret danach gefragt, wollte bei uns kaufen.
Ganz ehrlich: Anfangs waren wir durchaus interessiert. Und Angebote zum Mitvertrieb bekommen wir auch laufend.

ABER:

Der Käufer gehört lt. WEG zwangsweise zur Eigentümergemeinschaft. Man kauft nicht "nur" Eigentumswohnungen, wie viele meinen. Sondern kleinteilige Spezialimmobilien. Ohne Zweitmarkt. Mit wesentlich mehr - und höchst komplizierten - Vorschriften als bei Wohnungen. Mit immer wieder mal neuen Auflagen durch die Behörden. Brandschutz ist da nur eines der beliebten - und teuren - Themen. Von vielen.

Die Kosten daraus erreichen rasch ein paar Hunderttausend Euro und mehr, können aber oft nur teilweise dem Betreiber weiterbelastet werden. Der meist erhebliche Rest bleibt dann an den Eigentümern hängen. Zwar "nur" quotal. Aber nach oben dennoch unbegrenzt! Und auch steuerlich warten reichlich Fallstricke.

Marktänderungen: Immer wieder machen sich ändernde Marktbedingungen es nötig, Grundrisse und ganze Aufteilungen von Pflegezimmern zu ändern. Um konkurrenzfähig zu bleiben oder um neuen Vorschriften zu genügen. Keine so große Sache, wenn der Betreiber ein ganzes Haus – von einem Eigentümer – als Einheit mietet und die entsprechenden Freiheiten hat. Bei Pflegeappartements jedoch hat jedes Zimmer einen anderen Eigentümer. Ändert man auch nur einen Grundriß, greift man unmittelbar ins Eigentum eines anderen ein. Was der erst einmal genehmigen muß. In notarieller Form. Immerhin sind die einzelnen Zimmer bis ins Detail in der Teilungserklärung (Notarurkunde!) festgelegt. Was aber, wenn gleich mehrere Eigentümer Änderungen genehmigen müßten? Spätestens dann wird es der Betreiber wohl einfach lassen. Weil es einfacher sein dürfte, einen Sack Flöhe zu hüten. Die dann wohl mangelnde Rentabilität dürfte er damit kompensieren, daß er einfach weniger Miete zahlt.

Betreiberausfall: Noch schlimmer ist nur ein schlechter Betreiber. Beides passiert aber hin und wieder. Auch bei Pflegeappartements. Wo findet man schnell Ersatz? Ist überhaupt jemand zuständig? Vor allem: Wer ist Fachmann genug, um neue Betreiber auszuwählen UND bei Vertragsverhandlungen nicht über den Tisch gezogen zu werden? Auch bei IMMAC-Fonds sind schon Betreiber ausgefallen. Doch da kann man damit umgehen: Noch nie mußte ein IMMAC-Fonds auch nur auf eine Monatsmiete verzichten!

Kaufpreise: Laut uns vorliegenden Dokumentationen (u.a. "kapital-markt intern") werden Pflegeappartements gerne zum 20-fachen der Jahresmiete - erheblich überteuert - verkauft. "k-mi" hat diese überhöhten Preise mehrfach angeprangert. Immer mit dem Hinweis auf Fondsgesellschaften, die auch Neubauten nur zum 13-fachen einkaufen. Zitat: "Da uns die Mietrendite zu gering ist, sollten Anleger, die an Pflegeheimen interessiert sind, u.E. eher geschlossene Fonds von renommierten Anbietern in Erwägung ziehen."

Nun wissen Sie, warum wir uns von "Pflegeappartements" fernhalten. Gerade wegen hervorragender Aussichten im Pflegemarkt sind - und bleiben - wir lieber IMMAC-Fans. Da weiß man, was man hat. Und diese Ausführungen sind keine Konkurrentenschelte! Wir nennen deshalb bewußt keine näheren Details. Es ist Ihre Entscheidung, wie Sie investieren. Wir wollen helfen, daß Sie vorher wissen, worauf Sie sich einlassen.

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Den Artikel habe ich noch gefunden, hat mich erst recht nachdenklich gemacht (http://klingsoehr.com/_de/profil/ einfach ein wenig runterscrollen, bezihet sich auf einen Artikel in der Immobilien Zeitung, da habe ich aber kein Abo):

14. März 2014
Handelsblatt berichtet über Aufteilergeschäft bei Pflegeimmobilien

Das Handelsblatt berichtet am 14.3.2014, der Kauf einzelner Pflegeapartments gewinne am Pflegeimmobilienmarkt an Bedeutung. „Wie bei der Wohnungsprivatisierung teilen die Anbieter Pflegeheime in einzelne Pflegeapartments auf und verkaufen diese zuzüglich eines Anteils am Gemeinschaftseigentum an Kapitalanleger", erläutert Stefan Klingsöhr das Unternehmenskonzept. Das Investment sei jedoch nicht ohne Risiko. „Anlegern muss klar sein, dass das Investment weit komplexer und dadurch auch riskanter ist als ein reines Wohnimmobilieninvestment", warnt Klingsöhr. Dass das Aufteilergeschäft so stark zugenommen habe, hänge mit den erzielbaren Kaufpreisen zusammen, schreibt das Handelsblatt weiter. Während Großinvestoren wie Versicherungen und Fondsgesellschaften meist höchstens das 13,5-fache der Jahresmiete zu zahlen bereit seien, legten die Aufteiler bis zum 15-fachen hin. Für private Anleger gebe es derzeit keinen anderen Weg, am Pflegeheimboom zu partizipieren. Es sei derzeit kein einziger geschlossener Fonds für Pflegeimmobilien im Vertrieb.


13. Februar 2014
Gefährliches Aufteilergeschäft bei Pflegeimmobilien

Stefan Klingsöhr spricht sich in einem Gastbeitrag in der Immobilien Zeitung vom 13. Februar 2014 entschieden gegen das Aufteilergeschäft bei Pflegeheimen aus, das derzeit von einigen Anbietern als neue Form des Pflegeimmobilieninvestments für Privatanleger propagiert werde: „Meiner Beobachtung nach entstehen durch das Aufteilergeschäft bei Pflegeimmobilien Eigentümergemeinschaften, deren Mitglieder keinerlei Wissen über die Komplexität dieser Immobilien haben – ein großes Risiko", schreibt Klingsöhr in seinem Beitrag. Statt des versprochenen Apartments – also einer Wohnung – würden Anleger tatsächlich ein Teileigentum an einer Spezialimmobilie sowie einen großen Teil Gemeinschaftsflächen erwerben. Mit einem vergleichsweise sicheren und einfachen Wohnungsinvestment habe das nur wenig zu tun, so Klingsöhr. Nicht nur bei der Komplexität des Investments, auch insbesondere beim Thema Instandhaltung werde das Risiko deutlich.
Die Beweggründe der Artikel sind erklärbar.
Hier der Link zum Profil der Klingsöhr.

http://klingsoehr.com/_de/assetklassen/health-care/

Wichtig ist das im Kaufvertrag die genauen Eigentumsanteile benannt sind (Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum).
Weiter muss der Einzelmietvertrag mit den Betreiber genau durchleuchtet werden.
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