DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 135)

[Einstein]

***Luft nun raus*** RESEARCH/Metzler erhöht DEFAMA-Ziel auf 23 (22,20) EUR
Gibt es eigentlich Überlegungen hier was passiert wenn die Zinsen nachhaltig steigen?

[supialexi2]

Zur Finanzierung:

Wirkt hier klar, dass Defama, schon grundsätzlich eine höhere Verschuldung gegenüber anderen hat. Damit ist man auch ganz weit weg ein Reit zu sein, wo wohl min 45 % Eigenkapital notwendig sind.
Weniger Verschuldung würde aber bedeuten, wenigen Objekte und somit weniger Einnahmen und weniger Miete. Alternativ ginge noch mehr Eigenkapital einwerben, was aber wohl auch kein Aktionär will, weil man damit dann auch den Ertrag je Aktie deutlich nach unten führen würde.

Also so ist es wohl gut und richtig. Die Adler Real Estate hat auch früher so gehandelt. Man ist ja da mit sehr wenig Kapital angefangen, war ja anfangs hauptsächlich Baulandverkäufer und hatte überall sehr gemischt mal investiert, aber auch mal die Einlage komplett verloren. Bis man dann den Entschluss fasste, ist wohl glaube so 4 bis 6 Jahre her, jetzt im nachhinein, wohl genau zum richtigen moment, einer von Deutschland grossen Wohnungsbestandhalter zu werden. Es wurde damals nciht kommunizierte, glaube aber, dass man damals wohl immer schon Leute hatte, die , die KEs jeweils gern gezeichnet haben und auch das Geld hatten.
Am anfang war man mit kleinen Käufen, mal 59 Wohnungen, mal 120 Wohnungen etc dabei, und den Albestand machte man nach und nach zu cash.
Und natürlich bilanzierte nach nicht nach HGB, ergo konnte man ständig (bei Werterhöhungen) Zuschreibungen vornehmen und musste keine jährlichen Abschreibungen berücksichtigen.

Dann kaufte man immer mehr zu, mal auch kleinere und mittlere Bestandshalter, und grössere Posten. Es gab wohl auch Fälle wo man nur um 10 % Eigenkaptial hatte, Aber keine Sorge bald nach Kauf erhöhte sich der Wert des gekauften Wohnungen stark, so, dass auch schnell die Eigenkapitalquote sich erhöhte, teilweise sogar mehr als das investierte Eigenkapital.
Später kaufte man auch andere AGs und man wurde immer grösser und grösser und auch profitabler.
Für mich selber war es ein Paradebeispiel wie schlecht mal als Aktionär handeln kann.
Hatte was um 80 cent gekauft und um 44cent verkauft und dann viel später was um 50 cent wieder gekauft und mit guten Gewinn um 1,10 verkaute und dann grösser Bestände zwischen 0,80 und 1,80 gekauft, die ich um 4 bis 7 EUro wieder zu geld machte und später bei höheren kursen wieder gekauft habe. Habe durchaus gute Gewinne gemacht , aber aber auch wohl 10.000de zu wenig Gewinn gemacht, weil jeweils wichtige Kurssteigerungen nicht mitmachte.

Glaube aus kleinen Anfängen, eine grosse und guten Gewinn erzielende AG zu machen, geht nur mit einer anfangs hohen Verschuldung. Die alternative immer klein zu bleiben , ist nicht sinnvoll. Dazu kommt wohl auch, dass grundsätzlich die Börse will, dass Unternehmen wachsen auch manchmal unabhängig vom Gewinn.
Viele Startups haben noch nie Gewinn gemacht und immer nur Geld eingesammel und wurden trotz Verlusten mit Mrd an Geschäftsvermögen bewertet. Defema ist was ganz anderes, man ist auch sehr viel sicherer aufgestellt in einem über Jahrhunderte gewachsenen Marktsegment, und wo man immer schon gute Gewinn machen konnte, und sowieso theoretisch üblich sind. Es geht eigentlich nur darum die gewinnträchtigesten Objekte zu finden und es am besten zu führen.

[supialexi2]

Definition - und Erklärung des Management-Begriffs "CAPEX":

Der Begriff Capex, 'Capital Expenditure', zu Deutsch: Investitionsausgaben findet im Bereich des internen Rechnungswesens Anwendung. Damit werden die Investitionsausgaben eines Unternehmens, die bei der Anschaffung längerfristiger Aktiva entstehen, bezeichnet. (z.B. Maschinen, Gebäude, Fahrzeuge oder IT-Systeme)

Tauchte sooft auf und ich wusste es nicht genau, immer diese neumodischen englischen Worte, für alt bekannte Vorgänge.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.236.564 von philojoephus am 27.02.21 23:04:00

Zitat von philojoephus: @95%Trader

vielen Dank für diesen wirklich sehr gelungenen Beitrag.

@supialexi

>> Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist. Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich
>> Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz
>> sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden. Ärgert
>> mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.
Diese Einsicht in allen Ehren. Aber bitte, bitte, bitte auch mal Konsequenzen daraus ziehen und wirklich über jeden Beitrag mindestens eine Nacht schlafen und dann nochmal lesen/überarbeiten bevor Du ihn einstellst. Ich bin mir sicher, dass das die Qualität Deiner Beträge weiter verbessern und diesem Board enorm helfen würde. Wie ich Dir schon öfters privat geschrieben habe, mache ich es meistens auch so.

>> Nochmals, ich sage das was ich als richtig und korrekt ansehe.
Es wäre sehr hilfreich, wenn Du deutlich mehr Energie darauf verwenden würdest zu prüfen, ob das was Du als korrekt ansiehst, auch korrekt ist. Bitte checke die Sachen genau, bevor Du irgendetwas antwortest/einstellst. Schreibe nicht "ich glaube...", "es ist wohl..." etc., sondern belege (zumindest für Dich selbst), warum Du etwas glaubst. Vor allem dann, wenn es von anderen Boardteilnehmern, die Du als kundige Schreiber kennst, in Frage gestellt wird. Keine Frage, hast Du auch öfters Recht. Aber mindestens genauso oft liegst Du leider daneben und merkst es irgendwann sogar selbst. Nur ist es extrem nervig, wenn Du erst einmal mit aller Vehemenz darauf beharrst und es zehn relativ nutzlose Beiträge braucht, dass richtig zu stellen. Dadurch vermüllt dieses und andere Boards wirklich regelrecht.

Grundsätzlich habe ich in noch keinem Forum so qualitative hochwertige Beiträge wie von dir gelesen. Das kann ich auch gern zugeben, obwohl mir dieses Posting nicht gefallen hat.
Grundsätzlich habe ich kein Problem damit zuzugeben, wenn ich mich mal geirrt habe, oder mich nicht korrekt verhalten habe, aber hier scheint man ja darauf zu lausern, sowas zu hören, damit die Boshaftigkeit noch berechtigter zu sein scheint.

Natürlich geht es in der Hektik in der manches mal so ein thread verläuft nicht, dass man mit jedem Posting einen Tag wartet. Es hätte den Vorteil, dass oftmals nur wirklich überlegtes dann gepostet wird.
Aber dann sind solche Auseinandersetzungen , die viele Gegenpostings an einem Tag haben, gar nicht möglich. Das ich nun hier mich auf eine Auseinandersetzung handelte, die wie ich selber sagte, nicht sinnvoll war, bekräftigt nur meine Aussage, dass negative Aussagen von einem selber , nur boshaft in nicht vorstellbarer Weise missbraucht werden.

Sicherlich mag es mal sinnvoll gewesen sein, etwas genauer zu Fakten anzusehen. Sehe mich dann aber durchaus mit dem Durchschnittsuser auf einer Ebene, der schnell was meint, ohne alles zu wissen.
Also ich habe eigentlich alles was von Defama selber mitgeteilt wurde, was hier steht etc, gelesen, teilweise mehrfach, dennoch habe ich auch sicher mal was vergessen; sicher weiss ich bisweilen, dass bestimmte Sachen wohl nie gesagt wurden.
Ich sehe es nicht als Bringschuld eines Aktionärs an, und als User hier schon mal erst recht nicht, dass man direkt bei defama anfragt. Habe zwar gehört, dass wohl einige häufiger sogar mit dem Vorstand selber telefonisch Kontakt hatten, aber das ist nicht eine Sache , die sein müsste.

Es hat etwas von Lächerlichkeit, wie ich mal sagte, dass ich extra nicht zu HVs ginge, weil nach dem Besuch 3 HV ich sofort und für Monate meinte, ich müsse hauptsächlich und fast ausschliesslich diese Aktien kaufen. Es war meine ehrlich Überzeugung, dass er da sehr lief, alles perfekt ist, und hier müsse ich einsteigen. Ich weiss nicht, ob mir dadurch evtl andere sinnvolle Spekulationen verloren gingen, aber es kann nicht gut sein, wenn man sich so sehr beeinflussen lässt. Es kann auch mein ureigenes Problem sein und wohl alle anderen, sich eine HV anhören können, ohne dieses zuviel an Zustimmung zu empfinden haben.

Etwas wichtiges habe ich hieraus gelernt, was ich lieber nicht erfahren hätte. Eben das es dumm und gegen die eigenen Interessen ist, selber erkannte Fehler zuzugeben. Einige fühlen sich dazu hingeführt auch zu kritisiesen, obwohl nach meiner Überzeugung, der Ursprung ganz woanders lag.

Wünsche allen eine glückliche Hand bei der Spekulation, aber auch bei der Anlage mittels Aktien.

[Dax-Killer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.236.717 von philojoephus am 27.02.21 23:51:33

Vielen Dank für den außergewöhnlichen Beitrag, philojoephus!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.236.564 von philojoephus am 27.02.21 23:04:00

Auch von mir vielen Dank Joe. Insbesondere für die ausführliche Zusammenschrift.

Auch wenn du mich nicht ansprichst, werde ich es mir auch zu Herzen nehmen, zukünftig auf Schlagabtäusche zu verzichten (wie bspw bei der Abschreibung/Steuer, wo ich de facto falsch lag) und mich stattdessen auf fokussierte Einzelbeiträge ohne „Ping-Pong“ beschränken.

Viele Grüße
LongTermForever

[philojoephus]

DeFaMa Confernce Call für das Geschäftsjahr 2020 am 25.02.2021

Meine Notizen vom Call der vorläufigen Geschäftszahlen 2020.

Die Powerpoint-Präsentation befindet sich hier: https://defama.de/wp-content/uploads/2021/02/DEFAMA-Praesent…
Und der Audio Mitschnitt hier: https://defama.de/wp-content/uploads/2021/02/2021-02-25_DEFA…


Equity Story
- Wir kaufen zum langfristigen Bestandsaufbau etablierte Fachmarkt-und-Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als Ankermietern, in der Regel ohne großen Leerstand oder Investitionsbedarf, meistens im Bereich zwischen 1 und 5 Mio. € Kaufpreis;
- Aufgrund der Kaufkriterien landen wir fast automatisch in kleinen bis mittelgroßen Städten in Nord-und Ostdeutschland;
- Wir verfolgen eine klare Buy-and-Hold Strategie

Aktuelles Portfolio - Objekte
- Derzeit sind 43 Immobilien im Portfolio, die zu 96,3 % vermietet sind;
- Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei 5 Jahren;
- 80 % unserer Mieterträge erwirtschaften wir mit bonitätsstarken Filialisten;
- Nur ein Mietvertrag macht über 5 % der Mieterträge aus; alle anderen Mietverträge haben einen geringeren Anteil; die Top-10 Mietverträge machen etwa 28 % der Mietverträge aus;
- 2020 fanden 6 Zukäufe für rund 21 Mio. Euro statt; darunter auch der größte Zukauf der Unternehmensgeschichte (Zeitz); die Mieteinnahmen wurden dadurch um 2,5 Mio. Euro gesteigert;

Aktuelles Portfolio - Mieter
- 47 % der Mieteinnahmen stammen von Lebensmittelmietern; weitere 16 % durch Baumärkte; weitere 11 % der Mieteinnahmen entfallen auf konjunkturunabhängige Filialisten wie das Dänische Bettenlager, MäcGeiz, DM, Rossmann, Tedi; Schuh- und Modehändler machen nur 10 % der Mieteinnahmen aus; und das sind überwiegend die preiswerten Anbieter wie KiK, Takko, Ernstings Family, NKD und Deichmann;
- Wichtig ist für uns, dass wir mit vielen namhaften Filialisten etliche Mietverträge haben und deshalb die Mieter und ihre Bedürfnisse sehr gut kennen;

Aktuelles Portfolio - Finanzierung
- Wir haben derzeit 110 Mio. Euro Bankverbindlichkeiten bei 32 verschiedenen Finanzierungspartnern;
- Der Durchschnittszinssatz liegt bei 2,13 % (Vj. 2,40 %) und die Anfangstilgung bei 4,60 % (Vj. 4,73 %)
- Radeberg ist inzwischen langfristig finanziert;
- Zinsbindung beträgt im Durchschnitt sehr lange 7,8 Jahre; soweit ich weiß ist das die längste Zinsbindung aller börsennotierten Immobilien AGs; darauf sind wir stolz;
- Bei keiner einzigen Bank haben wir mehr als 12 % der Gesamtverschuldung; d.h. auch unsere Fremdfinanzierung ist gut diversifiziert;
- Wir machen grundsätzlich Annuitätendarlehen, damit wir viele Jahre Ruhe an der Finanzierungsfront haben;

Vorläufige Zahlen
- Alle Kennzahlen haben sich 2020 erneut deutlich erhöht; Portfoliowert ist auf 179 Mio. Euro gestiegen; die Umsätze auf 14,8 Mio. Euro; dabei ist zu berücksichtigen, dass Radeberg wegen dem Umbau in 2020 nur in einem kleinen Umfang in den Umsätzen enthalten ist;
- Der Gewinn ist auf 2,5 Mio. Euro und der FFO auf 5,8 Mio. Euro gestiegen; Der FFO ist unsere zentrale Steuerungsgröße; auch beim FFO ist zu beachten, dass wir während der Bauphase in Radeberg keine Einnahmen in dem Teil des Objekts hatten; sonst wäre Gewinn und FFO noch besser ausgefallen;
- Für uns sind die Zahlen je Aktie wichtiger als die absoluten Zahlen; denn nur wenn auch die Kennzahlen je Aktie steigen, kommt das Wachstum auch bei den Aktionären an; der Gewinn je Aktie ist um 11 % und der FFO je Aktie ist um 16 % auf 1,32 Euro je Aktie gestiegen;
- Trotz Corona wollen wir die Dividende auf 48 Cents je Aktie anheben;
- HV Termin steht noch nicht fest – voraussichtlich im späten Sommer;
- Wir gehen davon aus, dass wir die Kennzahlen mit dem bestehenden Cashbestand weiter deutlich steigern können;

Zukäufe 2020
- Highlight in 2020 war der Zukauf in Zeitz; das war der größte Einkauf in unserer Firmengeschichte; das Objekt ist mit Abstand die größte Handelsagglomeration in der gesamten Stadt und damit auch ein hervorragend positioniertes Objekt; wir konnten das Objekt zu einem außergewöhnlich günstigen Preis erwerben – nämlich dem 7fachen der Jahresnettomiete; Das ist sehr ungewöhnlich; Der Verkäufer wollte gar nicht mehr haben und als wir das erkannt haben, haben wir sehr, sehr schnell gehandelt;
- Wir haben in 2020 auch einen toom-Baumarkt in Anklam zum 11fachen der Jahresmiete erworben; das ist mehr als wir typischerweise bezahlen, allerdings hatte toom den Mietvertrag erst kurz vor unserem Erwerb sehr langfristig verlängert und der Standort ist herausragend positioniert, weil es im Umkreis von 30 Kilometern keinen Wettbewerber gibt;
- Wir haben auch drei einzelne Dänische Bettenlager erworben; das sind verwaltungstechnisch sehr einfache Objekte; das Dänische Bettenlager ist ein extrem bonitätsstarker und standorttreuer Mieter; alle drei Objekte haben eine gute Sichtbarkeit und überdurchschnittliche Laufzeiten; der Verkäufer der drei Objekte war der Gleiche, von dem wir auch schon Sigmaringen erworben haben;

Umbau Radeberg
- Trotz Corona gab es keine Verzögerungen beim Umbau von Radeberg; auch kostenmäßig lagen wir im Rahmen der Planungen;
- Wir hatten eine ganze Reihe von Kaufangeboten für Radeberg, die bei Verkauf zu einem hohen einstelligen Mio. Euro-Gewinn geführt hätten; wir hatten aber auch mehrere sehr gute Finanzierungsangebote, die auch deutlich über den Baukosten lagen;
- Wir haben uns entschieden, nicht zu verkaufen, sondern zu refinanzieren; dadurch konnten wir rund 3 Mio. Cash freisetzen, und können gleichzeitig die 800.000 Euro jährlichen FFO vereinnahmen;
- [9:30] Bei den Überlegungen Kaufen oder Behalten haben wir folgendes festgestellt: Der enorme Verkaufserlös hätte ja auch erstmal wieder angelegt werden müssen, bis er wieder Ertrag bringt; bei der planmäßigen Entwicklung der DeFaMa hätten wir bei einem Verkauf vermutlich frühestens im Jahr 2024 einen höheren FFO erzielt, als wenn wir das Objekt behalten und die vorhandenen Mittel investieren;

Portfolioentwicklungen
- Wir konnten eine ganze Reihe von Ankermietverträgen verlängern;
- Bei einer ganzen Reihe von Objekten haben wir Investitionen vorbereitet oder schon begonnen;
- Präs. S. 12: Die grünen Sternchen auf der Karte zeigen Objekte, wo sich in 2020 etwas getan hat oder aktuell sich etwas tut; das zeigt, dass wir nicht nur Bestandshalter sind, der die Mieten kassiert, sondern dass wir sehr aktiv mit dem Portfolio arbeiten und versuchen es massiv weiterzuentwickeln; was Sie auch an den Kennzahlen erkennen können;
- In Merseburg haben wir den Penny, der da ausgezogen ist, durch einen Action ersetzen können; das war ein fliegender Wechsel mit einer Investition von 50.000 Euro für den Umbau;
- In Sangerhausen konnten wir den Tedi vergrößern und dadurch die Mieten erheblich erhöhen; die Kosten von ca. 80.000 Euro haben sich mehr als gelohnt;
- In Löwenberg hat der Umbau vor wenigen Wochen begonnen; wir gehen davon aus, dass die Vergrößerung des Aldi bis Oktober 2021 abgeschlossen ist; Kosten rund 2 Mio. Euro inkl. der zusätzlich gekauften Grundstücke;
- In Hamm haben wir bereits einen Umbau für ein Fitnessstudio abgeschlossen; und wir haben einen Bauantrag für die Vergrößerung des Penny gestellt; dieser Umbau wird voraussichtlich Anfang 2022 stattfinden; auch ein Bäcker und ein Reisebüro wird in diesem Zusammenhang vergrößert bzw. versetzt; Kosten 500.000 Euro;
- In Lübbenau haben wir diverse kleinere Maßnahmen umgesetzt mit der neue Mieter gewonnen bzw. bestehende Mieter sich vergrößern konnten; außerdem war Baubeginn für Tedi, wo wir im 1. OG mehrere kleinere schwer vermietbare Flächen zu einer großen Fläche zusammenzulegen; in Lübbenau wird es auch noch weitere Maßnahmen geben, um das Objekt deutlich besser aufzustellen; Kosten insgesamt über 1 Mio. Euro;

Auswirkungen Corona
- Corona hatte nur kleine Auswirkungen auf unser Geschäft;
- im ersten Lockdown hatten wir zeitweise 20% Mietaussetzungen im April und 10% im Mai; in der Spitze waren dadurch rund 300.000 Euro an Mietforderungen offen; das meiste ist bereits durch Nachzahlungen bei uns eingegangen; aktuell sind davon noch 100.000 Euro offen; wir hatten nur minimale Ausfälle und Verzichte;
- im zweiten Lockdown gab es im Dezember nur erste kleinere Aussetzungen (Fitness & Gastro); im Januar/Februar 2021 hatten wir bemerkenswert gute Zahlungseingänge – die Collection Rate betrug für beide Monate über 93 %; allerdings sind ein paar Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt;
- derzeit sind aus beiden Lockdowns noch insgesamt 270.000 Euro offen; davon 150.000 Euro bei bonitätsstarken Non‐Food‐Filialisten;
- Nur ein Mieter hat bisher Insolvenz anmelden müssen; aber das ist kein großer Filialist, was für uns sehr wichtig ist;
- Wichtig ist auch, dass die ausgesetzten Mieten bisher nur gestundet sind; d.h. die Stundungen haben keine Ergebnisauswirkung;
- Wir können in keinster Weise Änderungen bei den Banken erkennen; Im Gegenteil, wir bekommen nach wie vor sehr gute Finanzierungsangebote auch für Objekte, wo Mieter ihre Mieten temporär derzeit nicht zahlen oder gezahlt haben;
- [15:00] Wir hatten im letzten Jahr bei einigen Banken vorsorglich die Tilgungen ausgesetzt; das haben die Banken aber sehr positiv aufgenommen;
- Unser großer Vorteil ist, dass wir überwiegend Lebensmittelhändler, Drogerien Apotheken, Ärzte, und Baumärkte als Mieter haben und mit diesen Mietern rund 70 % unserer gesamten Mieten erwirtschaften; Baumärkte hatten in 2020 übrigens ein Rekordjahr [genau wie die Lebensmittelhändler]; selbst die Mieter, die hart von Lockdown getroffen waren, hatten z.T. ein erstaunlich gutes Jahr; wir haben bei einem namhaften Filialisten eine Umsatzmietvereinbarung; dessen Geschäft war in 2020 für 2 Monate geschlossen; trotzdem hat er es geschafft, in den restlichen 10 Monaten den Umsatz ggü. 2019 um fast 10 % zu steigern; das zeigt, dass es selbst bei den Mietern, die von dem Lockdown und Schließungen betroffen sind, nicht immer ganz so schlimm ist, wie es vielleicht auf den ersten Blick wirkt;

Verkauf Bleicherode
- Wir haben gestern den Verkauf von Bleicherode gemeldet; das ist der erste Verkauf ihn unserer gesamten Firmengeschichte; Wir hatten das Objekt nicht aktiv auf dem Markt angeboten; es kam jemand auf uns zu, der eine spezielle lokale Verbindung zu dem Ort hat; der sieht vielleicht auch Potenzial in dem Leerstand, das wir nicht realisieren können; Bei so einem [hohen] Gebot muss man dann einfach verkaufen; wir haben hier einen positiven Einmaleffekt von 2,6 Mio. Euro vor Steuern erzielt; und der Verkauf führt zu einem Mittelzufluss von 3 Mio. € nach Steuern und Vorfälligkeitsentschädigung; defacto haben wir damit die gesamte Dividende, die wir für 2021 anpeilen, schon verdient;
- Der Verkauf war eine Ausnahme; wir planen keine weiteren Verkäufe und führen auch keine Gespräche über andere Veräußerungen; und wir werden auch nichts verkaufen, es sei denn, wir bekommen einen Wahnsinnspreis geboten; Der Verkauf von Bleicherode hat nichts an unserer Strategie verändert, dass wir kaufen und behalten wollen; Ausnahmen bestätigen die Regel;

Ausblick
- Der FFO soll in 2021 erneut deutlich steigen, von 5,8 Mio. Euro (1,32 € je Aktie) auf 7,1 Mio. Euro (1,61 € je Aktie); da hilft auch die ganzjährige Konsolidierung von Radeberg;
- der annualisierte FFO soll Ende 2021 mind. 8 Mio. € betragen;
- die Dividende soll erneut angehoben werden; aber wir planen keine Sonderdividende; wir betrachten den Verkauf von Bleicherode als One-Off;
- wir haben erstmals auch ein weiteres Ziel genannt: Wir wollen mindestes 2 Mio. Euro durch Aufvalutierung von Krediten generieren; d.h. dass wir für bestehende Darlehen aufgrund der guten Entwicklung von Objekten zusätzliche Darlehen aufnehmen können; so können wir Cash freisetzen ohne die Objekte verkaufen zu müssen, sodass wir für das weitere Wachstum keine Kapitalerhöhung brauchen;
- die Gesamtliquidität einschließlich nicht genutzter Kreditlinien beträgt derzeit 10 Mio. Euro
- Wir gehen davon aus, dass wir das Portfolio in 2021 deutlich steigern können;

Entwicklung in einem für DEFAMA typischen Jahr
- Was ist für uns ein typisches Jahr? Die folgenden Angaben sind der theoretische Durchschnitt, da können wir auch mal drüber oder drunter liegen;
- Pro Jahr kaufen wir typischerweise fünf bis acht Objekte für 15 bis 20 Mio. €;
- In der Regel können wir die Ankäufe mit mehr als 80% der Gesamtinvestitionssumme durch Bankdarlehen finanzieren;
- Das führt dazu, dass wir einen Bedarf von rund 3 Mio. € an Liquidität für die Zukäufe haben;
- Wir wollen über 2 Mio. € der benötigten 3 Mio. Euro durch Revalutierung von Bestandsdarlehen generieren;
- Durch die Zukäufe generieren wir Zusatzmieten von 1,5 bis 2 Mio. € mit einer FFO‐Marge von über 45%
- Wir sind zuversichtlich, dass wir auch in Zukunft Nettogewinn, FFO und NAV je Aktie jährlich zweistellig steigern können;

Langfristplanung „DEFAMA 2025“
- Unsere Langfristplanung bis 2025 ist unverändert
- wir wollen bis Ende 2025 einen Portfoliowert von 260 bis 300 Mio. Euro, annualisierte Mieterträge von 24 Mio. Euro, einen FFO von über 11 Mio. Euro und einen FFO je Aktie von über 2,50 Euro erreichen;
- Wir gehen davon aus, dass wir diese Ziele ohne Kapitalerhöhung erreichen können;

[20:00]
Fragen von Andreas Pläsier von Warburg Research
Warum steigt die Dividende nur 3 Cent? In den Vorjahren waren es 5 Cent.
- wir haben in den letzten Jahren etwas unplanmäßig die Ausschüttungsquote erheblich erhöht; zuletzt lagen wir bei über 90 % Ausschüttungsquote, was mehr ist, als geplant war; deshalb wollen wir Ausschüttungsquote etwas reduzieren; trotzdem soll die Dividende in absoluten Zahlen weiter gesteigert werden;
Gibt es weiteres Potenzial den durchschnittlichen Zinssatz für die Darlehen weiter zu senken? Oder fordern die Banken schon höhere Zinsen?
- Wir merken von steigenden Zinsen bisher nichts; die Finanzierungsangebote sind auch eher individuell vom Objekt und der Lage des Objektes abhängig;
- Die Angebote sind alle attraktiv; selbst die schlechtesten Angebote von heute sind besser als die besten Angebote vor fünf Jahren; vor fünf Jahren hätte man jedes dieser Angebote sofort unverhandelt mit Handkuss genommen;
- Der Zinssatz ist für uns ohnehin nicht der entscheidende Faktor; für uns ist die Finanzierungshöhe und die Tilgung sehr viel wichtiger, weil das Einfluss auf die Eigenkapitalrendite und den laufenden Cashflow hat, die wir mit den Objekten erzielen;
Sind weitere Wettbewerber im Markt und hat sich das auf die Marktpreise/Transaktionen ausgewirkt?
- Die Marktpreise haben durchaus angezogen;
- Es gab ja auch den schönen Artikel „Corona war "Ritterschlag" für Fachmarktzentren“ in der Immobilien Zeitung vom 22.09.2020 (siehe https://www.immobilien-zeitung.de/1000073792/corona-war-ritt… )
- Das Segment hat sich in der Krise einfach bewährt;
- Wir haben unsere Objekte in 2020 trotzdem im Durchschnitt für weniger als das 10fache der Miete einkaufen können; obwohl da auch ein paar Objekte dabei waren, die relativ Süddeutsch waren; oder eine sehr lange Laufzeit hatten (Anklam);
- In der Praxis ist der Kauffaktor für uns nur eine Richtschnur und nicht so entscheidend, wann eine Investition gut ist und wann nicht; Der genaue Kauffaktor ist für uns auch nicht entscheidend; wenn das Objekt qualitativ sehr gut ist und gut finanzierbar ist, dann zahlen wir auch gerne einen höheren Preis; umgekehrt würden wir ein Objekt selbst zum 5fachen der Jahresmiete nicht kaufen, wenn es aus Bankensicht unfinanzierbar ist und das Risiko sehr hoch ist, dass es binnen weniger Jahre leer läuft und unvermietbar ist; Dann kaufen wir lieber zum 12fachen ein Objekt, dass die die Bank dann auch gerne mit 90 % des Nettokaufpreises finanziert;

[25:30]
Fragen von Stephan Bonhage vom Bankhaus Metzler
Sehen Sie die Gefahr von Nachverhandlungen bei den Mietverträgen? Sind einige Mieter vielleicht gefährdet, wenn der Lockdown noch wesentlich länger anhält? Takko hat z.B. bereits eine Landesbürgschaft beantragt?
- Wir machen uns grundsätzlich keine wirklichen Sorgen um die größeren Mieter; aber es gibt ein paar kleinere Mieter wie z.B. Reisebüros, die richtig Probleme haben; aber wir haben im Bestand nur drei Reisebüros, die alle überschaubare Mieten haben;
- Ich bin fest überzeugt, dass Takko als Marke oder Unternehmen bestehen bleiben wird;
- Ich halte es für möglich, dass es bei Mietern zu Restrukturierungen kommt – z.B. um eine Verschuldungssituation zu bereinigen; das wird aber nicht dazu führen, dass die Standorte aufgebeben werden;
- Selbst wenn Mieter ausziehen, ist für uns immer entscheidend, dass wir nachhaltig starke Standorte haben, bei denen wir uns sehr sicher sind, dass wir sie problemlos alle nachvermieten können; Wir haben auch immer einen Plan B, was wir machen würden, wenn ein Mieter rausgeht; das ist für uns auch eine wichtige Frage im Ankauf; Objekte, wo wir diese Frage nicht beantworten können, kaufen wir nicht; Wir hatten in der Vergangenheit auch schon solche Situationen; wir hatten vor Corona die Insolvenzen von AWG (Schneeberg) und Miller & Monroe (Staßfurt); in beiden Fällen konnten wir die Fläche nahtlos weitervermieten (beides Mal Tedi); Penny ist in Merseburg ausgezogen, wo wir nahtlos an Action weitervermieten konnten; das zeigt die Qualität der Standorte;
- Sollte ein Mieter durch Insolvenz ausfallen, dann gehe ich davon aus, dass wir entsprechende Möglichkeiten der Nachvermietung haben; Natürlich ist das immer mit Aufwand und i.d.R. auch mit negativen Einmaleffekten verbunden; aber das gehört einfach zum Geschäft dazu;
Wie sehen Sie die Auswirkungen des Verkaufs von Bleicherode auf Guidance für das aktuelle Jahr?
- Der Verkauf von Bleicherode hat keine Auswirkung auf die Guidance; der Jahresüberschuss dürfte durch diesen positiven Einmaleffekt eher übertroffen werden; ich verstehe unsere Guidance um den Verkauf von Bleicherode bereinigt; der Verkaufsgewinn von Bleicherode kommt noch mehr oder weniger auf die Guidance drauf;
- Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist für Mitte 2020 geplant;

[29:00]
Stefan Scharff von SRC Research
Wie hoch ist das geplante Investitionsvolumen für 2021 und 2022? Können wir da noch weitere Details erfahren?
- Das ist eine sehr gute Frage, die ich schwer beantworten kann. Häufig hängt die Investition nicht von uns ab, weil wir da von Ämtern (Baugenehmigungen), Abschluss von Mietverträgen und Planungen abhängig sind;
- Wir haben mehrere weitere Projekte in Planung – teilweise jeweils mit 1 Mio. Euro Investitionsvolumen – die noch nicht auf Folie 13 erwähnt sind; aber da sind die Vorarbeiten noch nicht abgeschlossen und keine Bauanträge gestellt; Da kann es immer zu Verzögerungen kommen; siehe Radeberg wo es eine 7 monatige Verzögerung gab, die keiner auf den Plan hatte und die eigentlich auch nicht hätte passieren dürfen;
- Nach aktuellem Stand gehe für 2021 von Investitionen i.H.v. 3-4 Mio. Euro in den Bestand aus; aber diese Schätzung ist mit großen Unsicherheiten behaftet, da bisher nur in Löwenberg der Umbau schon läuft und der Beginn der anderen Projekte noch offen ist;
Gibt es bereits in den Objekten verfügbare Amazon Abholstationen?
- mehr als die Hälfte der Stationen stehen bereits; die wird eine nach der anderen aufgebaut
- Wir erzielen da auch Einnahmen, deren Höhe wir aber nicht öffentlich nennen können;
- Aber die Einnahmen stehen für uns nicht im Vordergrund; Ausschlaggebend für das Aufstellen der Amazon Abholstationen war die Überlegung, dass in jedem Ort irgendwo so eine Station aufgebaut werden wird und dann haben wir die Stationen lieber bei uns, als beim Wettbewerbssupermarkt, der dann die Frequenz der Kunden bekommt, die ihre Pakete da abholen; ich glaube, dass diese Abholstationen einen positiven Frequenzeffekt für alle unsere Mieter haben, auch wenn der Effekt schwer zu kalkulieren ist;
Besteht nicht die Gefahr, dass die DeFaMa-Mieter durch verstärkte Onlinekäufe über diese Abholstationen betroffen sind (z.B. bei Bekleidung oder Schuhen)?
- In Kleinstädten im ländlichen Raum wird das relativ geringe Auswirkungen haben;
- Produkte die man bei Kik, Tedi oder Deichmann holt, kauft man seltener oder gar nicht online;
- Ich gehe nicht davon aus, dass es da grundlegende Verwerfungen geben wird;
- In der Phase zwischen den Lockdowns war auch klar erkennbar, sobald geöffnet ist, gehen die Leute auch wieder in die Läden; und die Umsätze sind - bei den Mietern wo wir es wissen - direkt wieder auf vor Coronaniveau gewesen;

Der Chef von KiK hat diese Aussage vor kurzem auch in einem Interview bestätigt:

HANDELSBLATT: Konnten Sie auch einiges mit zusätzlichem Onlinegeschäft kompensieren?
Wir haben unseren Onlineumsatz im Lockdown verdoppelt, aber auf niedrigem Niveau. Sie müssen bedenken: 88 Prozent der bei uns verkauften Teile liegen im Preis unter 5,99 Euro, etwa 50 Prozent liegen sogar unter 1,99 Euro. Das bekommen Sie online nicht profitabel abgebildet. Unser Geschäftsmodell funktioniert so, wie es strukturiert ist und wie es die Kunden erwarten, nicht online. Was der Kunde gern annimmt, ist die Lieferung von online bestellter Ware in die Filiale.
…
HANDELSBLATT: Das heißt, Ihr Erfolgsmodell ist abhängig vom stationären Verkauf – und damit von geöffneten Geschäften?
Ja, absolut. Kik wird mit diesem Sortiment kein Onlineplayer, das geht in diesem Preiswertsegment nicht. Konkurrenten wie Action oder Primark machen gar keinen E-Commerce. Dazu kommt: Wir sind kein Start-up, das um jeden Preis wachsen will, bei uns muss alles Rendite bringen, zumindest auf mittlere Sicht. Und irgendwann kommen Sie an eine Grenze, an der Sie sich entscheiden müssen, ob Sie noch stärker in dieses Geschäft investieren, um neue Kapazitäten zu schaffen, ohne die weiteres Wachstum nicht möglich wäre.
HANDELSBLATT: Warum verkaufen Sie nicht über Marktplätze?
Wir haben es versucht, es ist aber nicht erfolgreich gewesen. Der Unterschied ist: In der Filiale inspirieren wir die Kunden zu zusätzlichen Ausgaben, online gelingt uns das nur sehr bedingt. Der Onlineshop ist Zusatzgeschäft, da bestellt auch schon mal ein Unternehmen 50 rote Fleece-Decken. Aber eine echte Alternative zur Filiale ist er nicht.
HANDELSBLATT: Sind Sie dann überhaupt noch zukunftsfähig?
Ich kann jetzt natürlich nicht 20 Jahre im Voraus gucken. Aber in unserer Mittelfriststrategie sind wir überzeugt, dass das stationäre Geschäft für Kik weiterhin sehr erträglich sein kann. Es gibt in diesem Niedrigpreissegment keinen Online-Komplettanbieter. Und unsere Kunden freuen sich, das Haus verlassen zu können, sie sind im Schnitt sehr lange in der Filiale.
Quelle: 03.02.2021 https://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-konsumgueter…


[34:00]
Christoph von Schwanenflug von der Immobilien Zeitung
Wie hoch war die Mieteingangsrate (Collection Rate) für das Jahr 2020?
- Bezogen auf den Jahresumsatz hatten wir in 2020 weniger als 1 % Mietaussetzungen/Mietausfälle zu verzeichnen; was die Mieteingangsrate angeht war unterm Strich im Jahr 2020 kein erkennbarer Unterschied zu anderen Jahren; Da war das Jahr 2019 mit der Insolvenz von AWG und Miller & Monroe für uns schlimmer gewesen;
Warum ist der zweite Lockdown so viel entspannter als der erste Lockdown?
- Der Handel konnte sich mit Monaten Vorlauf sehr viel besser auf den zweiten Lockdown einstellen; Jedem der sich mit den Zahlen und der Situation beschäftigt hat, war spätestens ab Mitte Oktober klar, dass es einen weiteren Lockdown geben muss; Man wusste jetzt auch schon, wie die Banken auf so etwas reagieren; man konnte sich darauf einstellen, dass Läden auch abrupt geschlossen werden und entsprechende Strukturen schaffen;
- Man darf nicht vergessen: Der erste Lockdown kam aus heiterem Himmel mit nur einer Woche Vorlauf; das hat die Firmen viel, viel unvorbereiteter getroffen, weil das viele auf Geschäftsleitungsebene vermutlich nicht haben kommen sehen, denn im Alltag war man damit gar nicht befasst; Man wusste auch überhaupt nicht, wie lange der Lockdown dauern wird; Man wusste beim ersten Lockdown auch nicht, wie schlimm uns das Ganze erwischt und wie sich solche Themen wie Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit auf den Konsum auswirken; es hätte ja sein können, dass der Konsum insgesamt drastisch einbricht;
- Mittlerweile weiß man mit dieser Thematik umzugehen; man weiß, dass die Welt auch beim ersten Lockdown nicht unter gegangen ist und das wird sie auch beim zweiten Lockdown nicht tun; und ganz wichtig ist auch: Mit den Impfungen ist das Ende des Gesamtthemas in Sicht; das war beim ersten Lockdown nicht der Fall;
- Und jetzt im zweiten Lockdown denken vielleicht einige Mieter auch schon an die Zeit nach dem Lockdown und fragen sich: Will ich als Mieter meine gute Bonität bei den Vermietern aufs Spiel setzen, indem ich jetzt radikal die Mieten aussetze, um dann nach der Krise bei Vermietern und Projektentwicklern auf der roten Liste zu stehen und dadurch in der Expansion gehemmt zu sein;


[37:30]
Fragen von David von Stummfeld
Sie stellen den FFO sehr stark in den Fokus. Welche Kennzahl sollte man als Aktionär in den Fokus stellen?
- Wenn ich persönlich Aktien kaufe, dann ist für mich der FFO je Aktie die entscheidende Kennzahl; ich habe nichts davon, wenn eine Firma permanent wächst, aber das nur durch Kapitalerhöhungen finanziert und pro Aktie kein nennenswertes Wachstum erkennbar ist;
- Ich halte nichts vom NAV bzw. sogenannten inneren Wert je Aktie; zehn leerstehende Supermärkte haben auch einen Wert, aber die generieren keinen Cent Ertrag und sind dann oftmals in der Praxis auch gar nicht wirklich vermietbar; d.h. ein NAV der aus 10 leeren Supermärkten besteht ist für mich nicht soviel Wert, wie ein NAV der aus voll vermieteten Objekten besteht, die auch Erträge erwirtschaften, die man auch ausschütten könnte; Insofern warne ich auch davor den NAV bzw. den sogenannten inneren Wert als Kerngröße einer Immobiliengesellschaft zu sehen; zumal die Marktwerte schwanken; momentan steigen die Marktwerte aber in anderen Phasen sinken sie möglicherweise; die Marktwerte sind nur dann relevant, wenn ich dazu auch eine Veräußerung durchführen kann; Was ich aber tatsächlich in der Tasche habe, ist der Ertrag und das ist für mich das einzige, was auch in der Planung zählt;
- Natürlich veröffentlichen wir trotzdem diese Kennzahlen, weil der Markt das gerne möchte; aber zu unserem derzeitigen NAV würde ich unser Portfolio im Leben nicht verkaufen; wenn wir verkaufen würden, würden sicher ganz andere Preise am Markt erreichen;
Unter welchen Kriterien würden Sie einen Aktienrückkauf oder eine Kapitalerhöhung in Betracht ziehen?
- Wenn wir tatsächlich so viele Möglichkeiten zum Investieren haben, dass wir das mit den bestehenden Mitteln nicht mehr können, dann würden wir eine KE machen, wenn wir mit der KE auch die Kennzahlen pro Aktie weiter steigern können; das haben wir in der Vergangenheit ja auch getan;
- Ein Aktienrückkauf käme erst dann in Frage, wenn wir keine Idee mehr haben, was wir mit dem Geld machen können – also weder im Bestand noch am Markt in neue Objekte investieren können; ein weiterer Grund für einen Aktienrückkauf wäre, wenn unsere Aktie dermaßen günstig ist, dass ein Aktienrückkauf die größte Wertsteigerung für die Aktionäre verspricht; damit könnte man auch den FFO je Aktie steigern; Ein Rückkauf ist aber derzeit nicht geplant; wir haben einen entsprechenden HV-Beschluss, aber in der Praxis spielt das für uns keine Rolle;
Was wäre eine natürliche Grenze, wie groß die DeFaMa werden kann?
- das ist eine sehr gute Frage; Ich habe ganz am Anfang der DeFaMa mal gesagt, dass wir nicht wissen, ob wir bei 40 oder 50 Objekten zu dem Schluss kommen, dass es nicht sinnvoll ist, noch größer zu werden; Heute haben wir diese Größe erreicht, aber ich habe nicht den Eindruck, dass wir beginnen die Kontrolle über das Portfolio zu verlieren; auch weil die Hausverwaltung, Projektentwicklung und Buchhaltung im Hintergrund mitgewachsen ist;
- Ob es eine Grenze gibt – z.B. bei 100 Objekten - weiß ich nicht; die VIB hat über 100 Objekte im Bestand und ist nach wie vor sehr erfolgreich; das zeigt, dass man mit einem ähnlichen Konzept ganz andere Größen erfolgreich verwalten kann;
Ich bin ein Fan von geringen oder keinen Dividenden. Wäre das eine langfristige Option?
- Unsere erklärte Dividendenpolitik ist, die Dividende kontinuierlich zu steigern; wir wollen aber keine Ausschüttung nur der Ausschüttung wegen; Die Dividende muss auch immer verdient sein; viele Aktionäre schätzen auch die Dividende; in unruhigen Zeiten ist die Dividende auch ein Stabilisator; es hilft auch bei den Banken, wenn die Banken sehen, dass da eine kontinuierliche Entwicklung ist; insofern bekennen wir uns ganz klar zur Dividende und ich glaube bei einem Bestandshalter erwartet der Markt auch, dass man in einem gewissen Umfang auch Ausschüttungen tätigt und nicht nur auf dem Papier irgendwelche Werte nach oben zieht;


[44:20]
Fragen von Johannes Schwarz
Wie hoch ist jetzt die annualisierte Jahresmiete in Merseburg?
Wie hoch ist die annualisierte Jahresmiete in Löwenberg, Hamm und Lübbenau nach den Umbauten?
- In Merseburg ist die Jahresmiete nach dem Auszug von Penny und dem Einzug von Action auf rund 120.000 Euro gesunken [vorher 163.000 Euro]; wir haben Merseburg ausgesprochen günstig kaufen können [der Kaufpreis lag bei 1,03 Mio. Euro]; selbst nach diesem Rückgang der Miete liegt der Einkaufspreis immer noch unter dem 10fachen der neuen Jahresmiete;
- In Löwenberg wird sich die Jahresnettomiete nach dem Umbau bei ca. 275.000 Euro bewegen [vorher 180.000 Euro] ; das ist noch nicht ganz durch; da könnten sich noch kleine Änderungen ergeben;
- In Hamm werden wir nach den Umbauarbeiten eine Jahresmiete von 400.000 Euro haben; da kamen wir von ursprünglich 315.000 Euro; wir hatten beim Kauf eine Leereinheit, die wir sehr schnell an eine Babytagespflege vermieten konnten; durch die Maßnahmen insbesondere für das Fitnessstudio und den Penny die Mieten deutlich steigern können; das war auch der Grund, warum die Hamm finanzierende Bank zu einer Revalutierung des Kredites bereit war und zwar deutlich über die Umbaukosten hinaus;
- Lübbenau ist wegen der hohen Mieterzahl etwas komplizierter; bei über 70 Mietern hat man eine gewisse Grundfluktuation, weshalb es da permanent Entwicklungen gibt; bei Kauf hatte das Objekt rund 900.000 Euro Nettojahresmiete; inzwischen haben wir schon eine Menge bei der Laufzeitenstruktur der Mietverträge gemacht und der Mietertrag liegt bei etwas über 1 Mio. Euro; wobei ein paar Entwicklungen noch nicht abgeschlossen sind; ich gehe davon aus, dass wir mittelfristig signifikant über 1 Mio. Euro liegen werden, weil es noch Leerstand gibt und wir gerade mit einem Mieter über eine erhebliche Vergrößerung der Fläche verhandeln - von 100 auf 300 m² bei einer gestiegenen Quadratmetermiete; dafür müsste aber auch noch eine größere Investition erfolgen; da ist noch einiges Potenzial; ob das Objekt am Ende 1,05 oder 1,1 Mio. Euro Nettomieteinnahmen generieren wird oder sogar noch mehr, ist noch offen;
Wie hoch war der WALT in Bleicherode?
- Den WALT von Bleicherode haben wir nicht veröffentlicht; machen wir auch nicht; aber ich kann soviel sagen, dass der WALT von Bleicherode unter unserem Portfoliodurchschnitt liegt [aktuell 5 Jahre];
- Es gab in dem Objekt auch keine größeren Maßnahmen und wir selbst haben seit dem Kauf auch nichts nennenswertes in das Objekt investiert;
- Das Objekt war eine Cash-Cow;
- Wir hatten einige Capex Themen, die wir hätten machen müssen, wenn wir das Objekt jetzt nicht verkauft hätten; das war mit ein Grund für den Verkauf;


[48:15]
Fragen von Peter Hasler, Sphene Capital;
Betreffen die auf S. 14 der Präsentation angegeben offenen Forderungen i.H.v. 270.000 Euro nur den zweiten Lockdown?
- Nein, das sind die offenen Forderungen aus beiden Lockdowns; 100.000 Euro aus dem ersten Lockdown und 170.000 Euro aus dem zweiten Lockdown;
Im ersten Lockdown sind 20 % der Mieten im April bzw. 10 % der Mieten im Mai nicht eingegangen. Beim zweiten Lockdown sind im Januar und Februar 2021 nur 7 % der Mieten nicht eingegangen. Warum war der Mietausfall im zweiten Lockdown so viel geringerer?
- Ganz wichtig: Das sind Mietaussetzungen kein Mietausfall, das ist ein großer Unterschied;
- Man muss berücksichtigen, dass wir im zweiten Lockdown von einer etwas anderen Basis reden, weil das Portfolio heute größer ist;
- Einige Mieter, die im ersten Lockdown ihre Miete ausgesetzt haben, haben dieses Mal trotz Schließung gezahlt; ich führe das teilweise darauf zurück, dass einige Mieter den Vermietern keinen zusätzlichen Stress machen wollen; wenn die monatlichen Raten der Bank bei den Vermietern nicht mehr gezahlt werden können, fangen vor allem kleinere Vermieter an richtig zu rotieren; Da hat man als Mieter auch richtig stress, wenn erboste Kleinvermieter anrufen, die auf die monatlichen Mietzahlungen angewiesen sind; Insofern muss man sich als Mieter eine Mietaussetzung auch unter Ressourcengesichtspunkten gut überlegen; bei vielen Mietern geht es pro Filiale um relativ kleine Summen; eine typische Filiale von unseren Modemietern hat nur wenige 100 Quadratmeter; selbst wenn die Miete 10 Euro pro Quadratmeter betragen würde - was in unserem Portfolio eher am oberen Ende der Spanne wäre - beträgt die Miete nur wenige 1.000 Euro pro Standort und Monat; Wenn ein Mieter da tausende Filialen hat bei ganz vielen unterschiedlichen Vermietern hat, ist das organisatorisch ein großer Aufwand, die Miete für alle Filialen einen oder zwei Monate auszusetzen; Ich glaube, dass die Strukturen vieler Mieter nicht für so einen Aufwand ausgelegt sind und dass sich dann einige Mieter lieber als starker verlässlicher Partner profilieren und sich von Wettbewerber abgrenzen wollen, die aus purer Not die Miete nicht zahlen können;
Die sechsstelligen Abschreibungen auf Forderung liegen aber deutlich unter den 270.000 Euro offenen Forderungen, oder?
- Ja; Wir haben teilweise auch reguläre Mietforderungen abgeschrieben oder höchstvorsorglich auch Nebenkostennachzahlungen wertberichtigt, wenn der Mieter Coronarückstände hat; d.h. die Forderungsabschreibungen betreffen nicht nur Coronaaussetzungen;
Auf Seite 3 der Präsentation steht: „rund 80% der Nettokaltmieten stammen von bonitätsstarken Filialisten“
Und auf Seite 14 steht: „Lebensmittel, Drogerie, Ärzte/Apotheken, Baumärkte etc. stehen für ca. 70% unserer Mieten“
Welche bonitätsstarken Filialisten gibt es denn, die nicht unter die Kategorie Lebensmittel, Drogerie, Ärzte/Apotheken, Baumärkte fallen?
- Z.B. das Dänische Bettenlager hat eine der höchsten Bonitäten, die ich je gesehen habe, fällt aber nicht unter Lebensmittel, Drogerie etc.; auch Tedi ist bonitätsstark; grundsätzlich sind auch Mieter wie KiK oder Deichmann als bonitätsstarke Filialisten einzustufen, auch wenn sie derzeit durch den Lockdown betroffen sind;
- Umgekehrt sind Ärzte oder Apotheken keine Ketten; die sind dann zwar in den 70 % drin, aber nicht in den 80 %;
Wie hoch ist die Anzahl der Quadratmeter, die momentan im Lockdown sind?
- Das ist eine gute Frage, aber da muss ich passen; die Frage ist auch, wie man das zählt; sind z.B. Baumärkte geschlossen oder nicht? Baumärkte dürfen Click und Collect machen und auch Menschen mit Gewerbeschein dürfen dort normal einkaufen; nur der normale private Endverbraucher nicht; und Baumärkte haben sehr große Flächen, allerdings bei relativ niedrigen Quadratmetermieten;
- Ich schätze, dass in unserem Portfolio auf Basis der Mieten ca. 20-25 % unserer Mieter ganz oder teilweise von den Schließungen betroffen sind; das entspricht auch ungefähr den Mietaussetzungen, die wir im April hatten;
Bei welchem LTV fühlt Ihr Euch wohl?
- Da habe ich keine feste Obergrenze, weil der LTV für uns nur eine Rechengröße ist;
- der LTV ergibt sich ja aus dem Marktwert des Objekts und der Darlehenshöhe; beim Marktwert kann man durchaus darüber streiten, ob unsere Objekte eigentlich viel mehr wert sein sollten; bei der Finanzierung ist für uns nicht so entscheidend, wie heute die Finanzierungshöhe im Verhältnis zum Objektwert ist, sondern wie hoch der LTV am Ende der Zinsbindung ist und da liegt er aufgrund der hohen Tilgungen weit unter 50 %; deshalb halten wir unseren auf den ersten Blick scheinbar sehr hohen LTV in Verbindung mit der langen Zinsbindung von fast 8 Jahren für konservativer, als wenn der LTV beispielsweise bei 50 % läge, bei aggressiver bewerteten Objekten und einer Zinsbindung von nur 4 Jahren;

Anmerkung von mir:
Der LTV (Fachsprache: LTV = Loan-to-Value) ist die Verschuldungsquote und errechnet sich aus der Kredithöhe geteilt durch den Marktwert der Immobilien. Je nachdem, wie hoch der Marktwert ist bzw. vom Gutachter angesetzt wird, ist die Verschuldungsquote entsprechend höher oder niedriger, wie die folgende Tabelle zeigt. Gemäß Präsentation zu den vorläufigen Jahreszahlen betrugen die ausstehenden Kredite per 31.12.2020 110 Mio. Euro. Und der Marktwert der Immobilien war 179 Mio. Euro. Damit betrug der LTV 61 % (110 Mio. Euro : 179 Mio. Euro).

                                                     Wert der     Verschuldungs-	

                                                    Immobilien      quote (LTV)

                                                   in Mio. Euro       in %

Wert zum 12,5fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 12,5)     179           61 %

Wert zum 13fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 13)         186           59 %

Wert zum 14fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 14)         200           55 %

Wert zum 15fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 15)         215           51 %

*) Die 43 Objekte erwirtschaften gem. Präsentation Nettomieten i.H.v. 14,3 Mio. Euro

Die Aussage mit der Tilgung ist auch ein interessanter Punkt, denn man erst erkennt, wenn man die Finanzierungsparameter der einzelnen Gesellschaften mal längerfristig in einer Exceltabelle vergleicht. Vergleichen wir die DeFaMa mal mit der VIB und der TLG, da sich alle drei ganz überwiegend über Annuitätendarlehen finanzieren. Allerdings mit zwei großen Unterschieden. Die TLG und VIB verschulden sich bei Neufinanzierung mit 60-70 % deutlich geringer als die DeFaMa mit 85 und mehr Prozent des Objektwertes.
Eine geringere Verschuldung wird allgemein als weniger riskant angesehen. Und die Erfahrungen während der Finanzkrise, als viele hochverschuldete Immobiliengesellschaften Pleite gegangen sind, geben diesen Gesellschaften auch Recht. ABER, es macht keinen Sinn, nur auf die Verschuldungsquote zu schauen, ohne sich auch die Art der Finanzierung und die zwischenzeitliche Tilgung anzusehen. Die DeFaMa verschuldet sich zwar höher als die anderen Gesellschaften, tilgt dafür aber auch deutlich mehr.
Die Laufzeiten der Zinsbindungen liegen bei allen Gesellschaften um die 10 Jahre. D.h. so lange besteht seitens der Finanzierung kein Risiko. Denn so lange Zins und Tilgung ordnungsgemäß erbracht werden, kann die Bank den Kredit nicht fällig stellen. Erst nach Ende der Zinsbindung (also 10 Jahre nach Darlehensaufnahme oder später) könnte die Bank den Kredit fällig stellen bzw. besteht ein Refinanzierungsrisiko, weil dann die Zinsen vielleicht deutlich höher liegen als heute. Aus diesem Grund muss man als Investor nicht auf den heutigen LTV schauen, um das Risiko aus der Finanzierung abzuschätzen, sondern auf die Verschuldungsquote nach Ablauf der Zinsbindung.
Durch die hohe Tilgung der DeFaMa sinkt der LTV am Ende der Zinsbindungsfrist stärker als bei den anderen Gesellschaften (unter der Annahme, dass der Wert des finanzierten Objekts konstant ist). Das heißt wenn der Kredit zur Refinanzierung ansteht, liegt der LTV bei der DeFaMa unter dem LTV der TLG oder VIB, obwohl der LTV am Anfang deutlich höher war. D.h. trotz des höheren LTVs am Anfang ist das Refinanzierungsrisiko am Ende niedriger als bei den Wettbewerbern!

Unternehmen         Zinssatz     Zinsbindung      Tilgungshöhe       LTV             LTV

                Neukredite       Neukredite          Neukredite   zu Beginn     nach 10 Jahren

TLG                < 2,0 %       mind. 10 Jahre          < 1,5 %            60 %           50 %

VIB                < 2,0 %       mind. 10 Jahre            3,0 %            70 %           47 %

DeFaMa             < 2,2 %       mind. 10 Jahre            4,6 %            85 %           42 %

Quelle: Angaben der Unternehmen; LTV nach 10 Jahren eigene Berechnung;

Wie viel von der Guidance für 2021 ist durch die Zukäufe im letzten Jahr schon in trockenen Tüchern?
- unsere Guidance für 2021 basiert im Wesentlichen auf dem bereits im Bestand befindlichen Portfolio plus einen kleinen Schnaps aus zusätzlichen Akquisitionen;
- insofern basiert unsere Guidance nicht auf zusätzlichen Ankäufen, weil z.B. Ankäufe, die wir jetzt tätigen würden, mutmaßlich schon keine Auswirkungen mehr auf das 1HJ 2021 hätten, sondern nur auf das 2Hj 2021;
- Trotzdem ist die Guidance noch nicht in trockenen Tüchern, weil immer noch Mieter ausziehen oder ausfallen können und die Kostenseite muss man auch im Auge behalten;


Fragen von Thorsten Müller, Lighthouse
Die 48 Cent Dividende sind sicherlich eine erfreuliche Steigerung. Aber die Schätzung der drei Researchhäuser lag bei 50 Cent. Sie geben als Guideline 40 % vom FFO oder 80 % vom Nettoergebnis vor. 48 Cent sind 36 % vom FFO und 84 % vom Gewinn je Aktie. Das ist erläuterungsbedürftig.
- Die 40 % von FFO ist nur eine rechnerische Größe, weil wir den FFO nicht als Grundlage für die Ausschüttung nehmen; Basis für die Dividende ist das Ergebnis nach HGB in der AG;
- bezogen auf das Nettoergebnis sind die 84 % Ausschüttungsquote, die wir jetzt haben, immer noch eine sehr hohe Ausschüttungsquote; wir hatten in der Vergangenheit plus/minus 80 % angepeilt;
- In den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass der FFO stärker gestiegen ist als das Nettoergebnis; wir hatten mal eine Zeit, da war der FFO doppelt so hoch wie das Nettoergebnis, aktuell sind es eher 2,5 Mal soviel; das hängt teilweise mit dem Personalaufbau zusammen; wir bauen auch Personal auf, um das Portfolio weiterzuentwickeln, was sich aber erst mit Zeitversatz im Ergebnis zeigt;
- Von daher ist die Orientierung der Ausschüttungsquote am FFO irreführend, weil wir das Verhältnis nicht beeinflussen können;
- Die Abweichung von der Schätzung der Analysten liegt vielleicht auch daran, dass man über die Dividende nicht so viel spricht, als über operative Faktoren;
- Die Grundstrategie bei der Dividende ist aber ganz klar: Wir wollen die Dividende weiter jedes Jahr erhöhen; Sie muss aber immer aus dem tatsächlich erwirtschafteten nicht von Einmaleffekten beeinflussten Ergebnis gezahlt werden;

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.224.132 von supialexi2 am 26.02.21 17:30:36

@95%Trader

vielen Dank für diesen wirklich sehr gelungenen Beitrag.

@supialexi

>> Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist. Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich
>> Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz
>> sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden. Ärgert
>> mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.
Diese Einsicht in allen Ehren. Aber bitte, bitte, bitte auch mal Konsequenzen daraus ziehen und wirklich über jeden Beitrag mindestens eine Nacht schlafen und dann nochmal lesen/überarbeiten bevor Du ihn einstellst. Ich bin mir sicher, dass das die Qualität Deiner Beträge weiter verbessern und diesem Board enorm helfen würde. Wie ich Dir schon öfters privat geschrieben habe, mache ich es meistens auch so.

>> Nochmals, ich sage das was ich als richtig und korrekt ansehe.
Es wäre sehr hilfreich, wenn Du deutlich mehr Energie darauf verwenden würdest zu prüfen, ob das was Du als korrekt ansiehst, auch korrekt ist. Bitte checke die Sachen genau, bevor Du irgendetwas antwortest/einstellst. Schreibe nicht "ich glaube...", "es ist wohl..." etc., sondern belege (zumindest für Dich selbst), warum Du etwas glaubst. Vor allem dann, wenn es von anderen Boardteilnehmern, die Du als kundige Schreiber kennst, in Frage gestellt wird. Keine Frage, hast Du auch öfters Recht. Aber mindestens genauso oft liegst Du leider daneben und merkst es irgendwann sogar selbst. Nur ist es extrem nervig, wenn Du erst einmal mit aller Vehemenz darauf beharrst und es zehn relativ nutzlose Beiträge braucht, dass richtig zu stellen. Dadurch vermüllt dieses und andere Boards wirklich regelrecht.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.232.250 von 95Prozent-Trader am 27.02.21 12:21:49

Grundsätzlich alles nicht falsch!

Jedoch nach meiner Erinnerung und Einschätzung, war es nicht ich, der zuerst persönliche Angriffe vorgenommen hat, sondern ein anderer.
Meine Selbstkritik war, dass ich mich trotzdem hätte zurück halten sollen.

Bin durchaus der Deutschen Sprache mächtig, mag aber sicher auch Fehler infolge Unkenntnis geben. Es gab und gibt Fehler wegen mangelnder Aufmerksamkeit, dann hatte ich mal, wohl über ein halbes Jahr technische Probleme und obwohl ich, und meine Ärzte der Meinung sind, es gäbe keine geistigen Schädigungen, bin ich doch unsicher ob durch den Herzinfarkt, vor allem nach zwei Schlaganfällen, wirklich keine kognitiven Änderungen zurück geblieben sind. (die meisten behalten Lähmungen, viele können nicht mehr sprechen, einige auch nicht mehr denken etc)

Aber das alles ist nicht das Problem, ein grosses Problem ist hier gewesen die "Abschreibungsfrage" , die man mit völlig veralteten Veröffentlichungen beweisen wollte. Denke jeder Angehörige, auch der Lehrling zum Helfer, der steuerberatenden Berufe, weiss das sofort, ohne etwas nachschauen zu müssen , und ich lasse mich, das war schon meine Verantwortung, über zig Postings darauf ein, über Fakten die bekannt sind, der andere aber nicht kennt, zu reden.

Schlieslich und endlich ist es doch das besondere der Fremdfinanzierung, das hier eine sinnvolle Rentabilitätsrechnung ermöglicht. Meine Schrade sagte mal sowas......" wir kaufen auch gern mit niedrigen Renditen, wenn wir dann 100 % finanzieren könnten......., aber tatsächlich hätten die Banken mehr Eigenkapital bei weniger Rendite verlangt." Dazu kommt ja hier noch berechtigte Fantasie, wegen Speckgürtel von Berlin

Nochmals, ich sage das was ich als richtig und korrekt ansehe. Mir macht das dabei wenig, wenn sich dann auch 90% der Leute gegen mich stellen würden. Habe ich schon vor so 10 Jahren bei der CBB erlebt, was auch einige 10.000der Gerichts- und Anwaltskosen (der kleinere Teil von mir zu zahlen) nach sich zog.

Sicherlich sind Freundlickeit und allgemeine Umgangsformen immer wichtig. Doch hier im Board finde ich es als üblich und auch stillschweigend ausgemacht, dass man sich in der Regel nicht bei jedem Beitrag grüsst- es ist ja für alle Lesenden , privat kann man ja über Boardmail schreiben, und auch nicht verabschiedet. Genauso, dass man sich duzt.
Kann ja einer anders machen, halte es aber für überflüssig und bringt nichts.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.232.250 von 95Prozent-Trader am 27.02.21 12:21:49

Vielen Dank auch von mir für diesen Beitrag.

Wenn wir gerade dabei sind, uns wieder zusammen zu raufen, möchte ich mit Blick auf Supialexi2 ebenfalls anmerken, dass ich nach gestrig abendlicher Recherche zu der Erkenntnis komme, dass meine These zu der steuerlichen Thematik Alt- vs. Neubau vermutlich fehlerhaft ist, was auf meiner mehrfach angesprochenen fachliche Distanz zu Steuerdetails beruht. In diesem Falle möchte ich mich für diese mögliche Irreführung an dieser Stelle bei allen entschuldigen.

Schönes Wochenende
LTV