DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 143)

[LongTermForever]

Wird Zeit, dass der Titel etwas liquider wird.

2 Order über 17 und 13 !! Stück haben gereicht, das Bid von 19,30 auf 18,60 zu drücken. Und das am Tag der Geschäftszahlen 😄

[Einstein]

Immobilienaktien bleiben dritte Wahl, ein Investment macht aus meiner Sicht absolut keinen Sinn. Die Performance der Buden liegt seit Monaten bei NULL!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.194.909 von Nebenschauplatz am 25.02.21 11:19:18

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von supialexi2: Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

Kann ich Dir gerne erläutern.

Das Unternehmen zahlt auf den Gewinn 15% Körperschaftssteuer. Das sieht erstmal so aus, als wenn es weniger als dein persönlicher (Höchst-)Steuersatz wäre.

Wenn das Unternehmen nun seinen Gewinn in Form einer Dividende an dich ausschüttet, werden davon weitere 25% als Quellensteuer abgezogen.

Das addiert sich auf einen Ertragsteuersatz von 36,75%.

Hier kommt noch der Soli drauf und die Gewerbesteuer. Das würde es aber jetzt zu kompliziert machen.

Fazit: Die Steuerquote liegt im gleichen Spektrum wie bei einem Gutverdiener.

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@alle, die noch mehr Detailwissen haben sei gesagt: Ich wollte es schematisch einfach erklären.

Danke Nebenschauplatz.

Das sind wohl doch allgemeine betriebswirtschaftliche/steuerrechtlichen Sachen und hat speziell nichts mit Defama zu tun. Du scheinst das gut und für jeden verständlich erklärt zuhaben.

ALso zahlt defama erst mal extrem wenig Steuern und kann mit den Grossteil des Gewinns, wie auch des zurück erhaltenen Eigenkapitals, Geschäfte machen und weiter Geld verdienen. Solange werden die Gewinn eben niedriger besteuert und erst bei der Ausschüttung kommt dann eine hohe Versteuerung. Nachvollziehbar und eigentlich logisch!

Es gibt ja grundsätzlich bei privaten die 10 Jahresfrist, wonach Gewinne aus Immobilien steuerfrei sind, das gilt wohl bei Unternehmen nie.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.192.995 von supialexi2 am 25.02.21 09:51:05

Zitat von supialexi2: Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

Kann ich Dir gerne erläutern.

Das Unternehmen zahlt auf den Gewinn 15% Körperschaftssteuer. Das sieht erstmal so aus, als wenn es weniger als dein persönlicher (Höchst-)Steuersatz wäre.

Wenn das Unternehmen nun seinen Gewinn in Form einer Dividende an dich ausschüttet, werden davon weitere 25% als Quellensteuer abgezogen.

Das addiert sich auf einen Ertragsteuersatz von 36,75%.

Hier kommt noch der Soli drauf und die Gewerbesteuer. Das würde es aber jetzt zu kompliziert machen.

Fazit: Die Steuerquote liegt im gleichen Spektrum wie bei einem Gutverdiener.

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@alle, die noch mehr Detailwissen haben sei gesagt: Ich wollte es schematisch einfach erklären.

[WachstumUNDValue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.192.995 von supialexi2 am 25.02.21 09:51:05

Einfach zwei verschiedene Steuersubjekte. Privat vs juristische Person.

[WachstumUNDValue]

Brutal guter Auftritt der Defama und von Herrn Schrade - ich habe gerade direkt meine Position verdoppelt. Ergänzt mein Portfolio einfach extrem gut - besonders wenn die amerikanischen IT Werte mal heftig zappeln wie am Wochenbeginn. Es würde mich schwer wundern wenn hier nicht bald etwas mehr Aufmerksamkeit auf das Unternehmen gelegt wird.

[supialexi2]

Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.192.251 von philojoephus am 25.02.21 09:21:21

Hallo Joe,

In Ergänzung zu deinem wie immer sehr gehaltvollen Post noch eine kleine Ergänzung der Ad-hoc vom 02.06.2020

DEFAMA steigert laufende Mieterträge trotz Corona-Krise
02.06.2020 / Matthias Schrade / Kommentare deaktiviert
• Neuabschluss und Verlängerung zahlreicher Mietverträge
• Investitionen von 420 T€ sichern Nettomieten von über 5 Mio. €
• Mietaussetzungen größtenteils bereits nachgezahlt
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) vermeldet Vermietungserfolge im Bestandsportfolio und eine sich deutlich entspannende Situation rund um die temporären Mietaussetzungen während der behördlich angeordneten Schließungen.
Durch die Neuverhandlung von bald auslaufenden Mietverträgen, überwiegend mit kleineren Mietern, sowie geplante bzw. bereits getätigte Investitionen in Bestandsobjekte hat DEFAMA trotz der Corona-Krise das eigene Portfolio weiterentwickelt und sich Mietsteigerungen gesichert. Zudem konnten etliche größere Mietverträge verlängert werden oder stehen kurz vor dem Abschluss, darunter auch mit Ankermietern mehrerer Standorte.
So plant DEFAMA in Büdelsdorf den Anbau eines Aufzugs und hat in diesem Zuge neue, langfristige Verträge mit Mietern im Obergeschoss geschlossen. In Lübbenau wurden eine Vergrößerung und Modernisierung des Fleischers durchgeführt und der Umzug des Elektronikgeschäfts in eine andere Fläche vereinbart. Darüber hinaus haben sich hier etliche andere Mieter zu teils signifikant erhöhter Nettomiete langfristig gebunden. Auch in Bleicherode, Waldeck und Eberswalde konnten neue Verträge mit teils deutlich erhöhten Mieten geschlossen werden.

[Rolizei]

26% FFO -Steigerung. Und zum nächsten Jahr sind nochmal +22% als Ziel ausgegeben.
Schöne Präsentation im übrigen, auch wenn einige Fragen offen bleiben, s.o.
Hoffentlich müssen nicht noch weitere Mieter insolvenz anmelden - der "Lockdown" zieht sich ja leider.

[philojoephus]

@ Kampfkater1969 schrieb am 24.02.21 14:53:48 Beitrag Nr. 2.368

>> Weiß man näheres zum Käufer? Wurde da die Defama aktiv angegangen, "bitte bitte verkauft"???
Ja, so stelle ich mir das vor. Ich denke, das die DeFaMa den Verkauf nicht von sich aus initiert hat, sondern das sie direkt angesprochen wurde (Das hat Herr Schrade ja mittlerweile auch über Twitter bestätigt).

In der Q1 2021 Präsentation der Dt. Konsum findet sich folgende Aussage:

„High market demand for DKR properties observed
Increasing number of purchase requests at attractive yields from various investors show more interest in DKR’s asset class“

Auf die Frage bei der DKR, was das zu bedeuten hat, wurde mir gesagt, dass die DKR mehrmals die Woche Anrufe von Family Offices aus der ganzen Welt erhält, die Objekte der DKR kaufen wollen. Teilweise stellen sich diese Kaufinteressenten über die Webseite der DKR eigene Portfolien zusammen, die sie dann gerne hätten. Das muss man sich mal vorstellen. Das wäre so, als ob man auf die Webseite der DeFaMa geht und so tut, als ob man die DeFaMa-Objekte einfach kaufen könnte.

Ich nehme an, dass es bei Bleicherode ähnlich gelaufen ist.

Und ich finde, dass der Verkaufspreis der absolute Hammer ist. Vor allem wenn man bedenkt, dass dieses Objekt wirklich alle Eigenschaften auf sich vereint, vor denen die Kritiker hier im Board immer gewarnt haben:

1. Das Objekt liegt in der Pampa im Osten Deutschlands. Au weia.

2. Das Objekt liegt in einer Ministadt, die nur mit 6.000 Einwohnern hat. Selbst in der gesamten Gemeinde Bleicherode leben weniger als 11.000 Menschen. Das ist nicht gerade das, was Immobilienkreise einen Top-Standort nennen.

3.) Die Demografie in der Stadt Bleicherode ist grauenhaft. Die Einwohnerzahl ist in den letzten 10 Jahren um 11 % geschrumpft. Da gehen also bald die Lichter aus.

4.) Das Objekt wurde 1993 erbaut, ist also über 27 Jahre alt. Hier gibt es eine Kritiker auf dem Board, die der Meinung sind, das man froh sein dürfte, wenn ein Käufer dafür überhaupt noch etwas bezahlt.
Soviel zu der Diskussion, was so alte „Hütten“ am richtigen Standort wert sein können. Nicht das Alter der Gebäude ist entscheidend, sondern die Mikrolage und die Tatsache, dass man dort großflächigen Einzelhandel betreiben darf.

5.) Gemäß DeFaMa-Webseite hat Bleicherode aktuell einen Leerstand von 12 %. Für die DeFaMa ist das ein relativ großer Leerstand. Vielleicht sieht der Käufer da Chancen auf zusätzliche Vermietungen, aber die DeFaMa hatte scheinbar Schwierigkeiten den Leerstand zu senken, denn er bestand schon einige Jahre.

6.) Die Mieteinnahmen sind in letzter Zeit sogar zurückgegangen. Im GB 2018 und 2019 wurde der Mietertrag noch mit 374.381 Euro angegeben. Jetzt ist in der Pressemeldung noch von rund 350.000 Euro die Rede.

7.) Der WALT wird wohl weniger als 5 Jahre betragen haben, denn der Ankeraktionär REWE hat seinen Mietvertrag bereits in 2019 um 5 Jahre verlängert (siehe GB 2019 S. 11). Schon ein WALT unter 10 Jahre betrachten viele als kritisch. Aber unter 5 Jahre? Das halten viele für praktisch unverkäuflich.

Kurz, wenn es nach den Kritikern hier auf dem Board geht, ist Bleicherode der Prototyp eines Objekts, dass man angeblich besser nie hätte kaufen sollen.
Und das wird dann fast zum 15fachen der Miete verkauft? Doppelt soviel wie die DeFaMa ursprünglich bezahlt hat?
Wer hätte das für möglich gehalten? Ich glaube, wenn ich vor einem Jahr behauptet hätte, dass so ein Objekt zum 15fachen verkauft werden kann, hätten viele der kritischen Autoren hier von mir wissen wollen, was ich rauche, während ich meine Beiträge schreibe.

Insofern finde ich den Verkauf wirklich absolut bemerkenswert.

Und mit dem Verkauf dieses relativ kleinen Objekts, hat die DeFaMa fast soviel Eigenkapital frei bekommen, wie man für die Zukäufe eines Jahres braucht. Also eine weitere Kapitalerhöhung gespart.

Und das man fast 22 % über dem letzten Gutachterwert verkaufen konnte, zeigt m.M. das der NAV der DeFaMa sehr konservativ berechnet wird. Man könnte ja auch auf den folgenden Gedanken kommen: Wenn ein einzelnes Objekt dieser Art schon zum 15fachen gehandelt wird, dann sollte ein Portfolio, das noch weit bessere Objekte als dieses enthält, auf jeden Fall das 15fache der Mieterträge wert sein.

Aber ich will gar nicht verhehlen, dass diese Verkaufsmeldung auch zwei größere Wermutstropfen enthält:
1.) Richtig ist, dass das gewonne Geld auch wieder investiert sein will.
2.) Und was die Reinvestion angeht, zeigt der Verkauf eben leider auch, dass es schwieriger werden könnte gute, preiswerte Objekte zu finden, weil diese Objekte offensichtlich verstärkt am Markt gesucht und teilweise zu sehr hohen Preisen gehandelt werden.

Umgekehrt zeigt es, dass es vermutlich richtig war, Radeberg zu behalten. Wer weiß, wie lange es gedauert hätte, bis man die Ertragskraft dieses Objektes durch Neukäufe ersetzt hätte?

Bereits vor über drei Jahren habe ich in Beitrag Nr. 233 die Frage aufgeworfen, ob der Markt „irgendwann eine Neubewertung dieses Immobiliensegments vornehmen“ wird. Die Hinweise, dass das passiert, häufen sich (siehe u.a. die Beiträge 2.000, 2.211, 2.224 und die Ausführungen der Dt. Konsum in diesem Beitrag). Wenn wir Glück haben, dann stehen wir am Anfang dieses Prozesses. Und wenn wir Pech haben, sind wir schon mitten drin.