DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 150)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.615.971 von supialexi2 am 26.01.21 15:37:09

Sollte die Mehrheit unserer Bürger und damit die Politik die "Entschuldung mittels Inflation" als Lösung wollen, bei von EZB in allen Laufzeiten nach unten manipulierten Zinsen (diverse Prg wie nun PEPP, Minuszinsen kurzfristiger Bereich...) dann wird die Defama schneller sehr niedrige Schuldenquoten haben in Relation zu Verkehrswerten.

Diese Weginflationierung der Schulden düfte "alternativlos" sein oder würden unsere Mitbürger massivste Erhöhungen von Steuern und Abgaben vorziehen?

Wird noch lustig.....für Papiergeldsammelfanatiker....

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.615.692 von Kampfkater1969 am 26.01.21 15:26:52

Zitat von Kampfkater1969: Es kommt die Zeit, da hat man "zuviel" Geld bei DEFAMA für ein zuwenig an lukrativen Folgeinvestitionen....

Folge = Aktienrückkäufe und/oder noch höhere dauerhafte Dividenden. ;-)

Glaube ich wohl, nur überblicke ich es so jetzt nicht, wie sich das in 10 und 20 Jahren entwickelt. Es wäre dann sinnvoll die Schulden zu reduzieren, dass man dann sich in einen Reit wandeln kann und dann keine Ertragssteuern mehr anfallen.

Habe gerade die letzten Geschäftsbericht der Konsum Reit AG überflogen. Die haben im letzten Geschäftsjahr 39 Objekte gekauft im Wert von 182 Mio und 17 Mio jährlicher Miete. Die kaufen ineinem Jahr mehr als der gesamte Bestand der Defama überhaupt ist. KLar dafür gibt es auch weniger Aktien und die Gewinne verteilen sich auf weniger Aktienkapital.

Aber Konsum Reit erreichen auch Käufe wohl im Schnitt zur 10fachen Jahresmiete, aber die kaufen im Gegensatz zu defama auch Objekte mit hohen Leerständen oder so gemischte Objekte......glaube die nehmen fast alles, wenn nur Preis und Miete-verhältnis gut sind.
Hätte da dann die Befürchtung, ob solche Objekte in 10 oder 15 Jahren auch noch gefragt sind.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.594.353 von supialexi2 am 25.01.21 13:54:19

Es kommt die Zeit, da hat man "zuviel" Geld bei DEFAMA für ein zuwenig an lukrativen Folgeinvestitionen....

Folge = Aktienrückkäufe und/oder noch höhere dauerhafte Dividenden. ;-)

[supialexi2]

Habe die Vermutung, bzw. bin mir bei fast allen , die Defama noch nicht kennen, sicher, dass die Anleger, das besondere Geschäftskonzept und die Auswirkungen, noch nicht verstanden haben. Die allermeisten gehen wohl davon aus, dass es sich ganz normal um einen Immobilienbestandhalter handelt, der nur in billige Fachmarktzentren investiert.

Wie die Tilgung aufgebaut ist und warum man speziell hier investiert und die die Erwartungen in 10 oder 15 Jahren sind, und warum diese speziellen Immobilien angekauft wurden und nicht etwa Kaufhäuser oder Mehrfamilienhäuser, weiss wohl keiner.
Man kann nur etwas gut und ertragreich finden, wenn man die spezielle Geschäftsidee dahinter auch versteht. Wir hatten doch hier schon mal Leute, dass andere Immofirmen in einigen Kennzahlen besser wären. Auch da hat man nicht das spezielle Konzept der defama berücksichtigt.

Wir hatten ja immer schon mal von dem aufvalutieren gesprochen . Das ist auch sicher eine gute und effektive Sache um neue Käufe dann später mit Eigenkapital zu unterlegen.
Aber wenn man das so macht wie benötigt und wie freie Werte in den Darlehen da sind, wird man bei Käufen von 15 mio bis 25 mio (die Planungen bis 2025 sehen da teilweise vor in einigen Jahren mehr als 20 Mio zu kaufen) im Jahr, auch entsprechend soviele Werte, die vorher mit Hypotheken beliehen wurden, auch aufvalutieren.
Das geht, aber nach so 10 Jahren, sind die Schulden insgesamt nicht weniger geworden, wohl die Werte haben sich erhöht, aber man hat alle Immobilien noch stark mit Schulden belastet....

WIe das dann weiter geht, also in mehr als 10 Jahren, oder in 20 Jahren, kann ich im mom noch nciht überblicken.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.591.887 von LongTermForever am 25.01.21 11:37:56

Ich kenne es nicht anders, bei lukrativen Nebenwerten "versagen die Marktkräfte" noch signifikanter.

Ich habe bei DEFAMA viel Geduld und auch einen "tiefen Geldbeutel".

Denke, dass hier mehr Leser so denken, und Abverkaufsexzesse bei Defama mit Zukäufer oder sogar Erstkäufen nutzen werden.

[LongTermForever]

Dax nahe Allzeithoch und DEFAMA wird heute bei hohem Volumen bis auf 19 Euro runter verramscht.

Da sieht man wieder schön, dass Märkte gerade bei kleinen Werten nicht immer effizient sind.

Aber bald kommt die Dividendenankündigung 2021 und ggf. noch weitere News, dann sind wir schneller über die 20 Euro zurück, als die Nachtwächter von aktuellen Verkäufern nur schauen können

Wer jetzt nicht kauft ist selber Schuld...

[supialexi2]

Abschreiben. Das ist schon so eine magisches Wort für Steuersparer.

Es ist in der Tat so, dass Gebäude, abgeschrieben wird. Es wird so gerechnet als wenn die Immobilie nach, unterschiedlich nach Wohn - und Geschäftsgebäuden, einigen Jahren, weniger Wert ist.
Bei Wohnbauten, sind es i.R. 2 % , glaube zur Zeit gibt es Sonderabschreibungen für einige Jahre, wie es das auch frǘher öfter gab. Tatsächlich, ist aber wohl fast in allen Zeitreihen über mehrere Jahre, nach dem zweiten Weltkrieg, jedes Gebäude inkl mehr Wert geworden. Deshalb gab es intern für den Steuerpflchtungen, eine normale Rechnung und eine Steuerrechnung.
Die Instandhaltung, soweit es wirklich instandhaltung ist, und nicht etwa Erweiterungen oder Verbesserungen kann man auch voll im Jahr wo sie anfallen, absetzen.

Bei Geschäftsgebäuden geht mal wohl so im Schnitt 3 % im Jahr ab. Das würde bedeuten, dass ein Haus dann 33 Jahre hält. Man kann auch Geschäftshäuser in 20, 25, 40 oder 80 Jahre abschreiben. Entsprechend ist der Abschreibungssatz.

Wir können aber hier nicht sagen, dass die gekauften Märkte etc. immer den Ankaufspreis behalten und dagegen die Abschreibungen als Kosten abschreiben. Es wird i. R. bei solchen Gebäuden in den lagen keine grosse Preissteigerung geben. Da wird wohl ein tatsächlicher Verzehr des Gebäudewertes erfolgen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.574.577 von 95Prozent-Trader am 23.01.21 13:37:39

Sehr guter Einwand.

Dieser Einwand aber bei den anderen Börsenwerten noch krasser zu werten, wenn diese keine (!) laufenden Abschreibungen vornehmen, sondern, im Gegenteil, gewinnerhöhend alle Verkehrswertsteigerungen jährlich als bilanziellen Ertrag zeigen und versteuern.

Der wahre Wert ist nur der, den ein Käufer auch tatsächlich bezahlt. Alles andere nur "Wunschdenken" und "sich reich rechnen".

So ja auch jeder Besitzer einer eigenen Immobilie. Substanz verliert täglich an "Substanz". Aber auch Zugewinn durch staatlich gewollte Inflation. Unser System würde ohne Inflation kollabieren.

Nur immer die Frage, was man an tatsächlichen "substanzerhaltenden und erhöhenden Maßnahmen" vornehmen sollte und macht. Kosten hierfür im Abgleich zu Verkehrswertsteigerungen.

Sehr gute Substanz da besser aufgestellt, wie "Murks-, Pfusch- und Billigstbauten".

Wenn ein "Aldi_Markt" nach 25 Jahren technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist, dann ist zwar die vorhandene Gebäudesubstanz wertlos, aber das "Baurecht", dort einen klima- und ablaufoptimierten Neubau erstellen zu dürfen = teuer bewertbares immaterielles Recht.

Nach meinen Beobachtungen werden selten Märkte nach 25 Jahren total verschrottet.

Und die "Neuherstellungskosten" sind auch bei der Verkehrswertermittlung von Bestandsobjekten einzubeziehen, Inflation bei Baukosten je weit höher als die anderen Werte.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.571.460 von Kampfkater1969 am 23.01.21 07:27:45

Zitat von Kampfkater1969: 1.
Wertsteigerungen der Verkehrswerte bleiben unsichtbar, bis tatsächlichem Verkauf

Haben wir denn tatsächlich Wertsteigerungen (erst gemeinte Frage!)? Das Grundstück dürfte die sicherlich haben, aber dafür verliert das darauf gebaute Gebäude mit der Zeit an Wert, bzw. "vernichtet" Kapital für die Instandhaltung und somit Werterhaltung. Überwiegt die Grundstückswertsteigerung den "Kapitalrückgang" des Gebäudes?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.565.352 von Kampfkater1969 am 22.01.21 17:11:48

Somit gewinnt man als Aktionär bei Defama "unsichtbar" durch:

1.
Wertsteigerungen der Verkehrswerte bleiben unsichtbar, bis tatsächlichem Verkauf, durch Marktentwicklungen und/oder Inflationierung des Papiergeldes (= Ziel EZB ja um die 2% pro Jahr um "Geldwertstabilität" zu haben)

und

2.
Regelmäßige Absetzungen für Abnutzungen ("AfA") der Gebäudesubstand mindern den steuerlichen Gewinn, sparen somit Steuern, die für weitere Investitionen zur Verfügung stehen und erhöhen damit auch die stillen Reserven

Und sichtbar:

1.
Steigende Dividenden aufs Konto

und

2.
Steigende Aktienkurse

Und was in diesen "irren und wirren" Corona-Zeiten besonders wertvoll war und ist:
Man hat eine sehr gute Resilenz gegenüber den politischen Maßnahmen, zahlte weiterhin eine Dividende.

Defama-Aktie wird nach meiner bescheidenen Meinung sich zum wahren und echten "Dividenden-Adel" an den deutschen Börsen aufbauen:

Regelmäßig jährlich steigende Dividenden

Und auch eine Prognose von mir:

Diese Dividende wird betrachtet nach Steuer- und Abgabelasten besser steigen, als die Masse der anderen Nettoeinkommen vieler unserer Mitbürger.

Nicht umsonst setze ich die Defama-Aktie im Family-Office als einer der "Wellenbrecheraktien" ein, gegen die stets möglichen "schwarzen Schwäne" an den Kapitalmarkten, so wie "Corona" einer war.

Logischerweise gönne ich mir auch direkt das Vergnügen, am Erfolg der Defama beteiligt zu sein.

Optimal wäre, wenn unser Vorstand noch lange viel Zeit und Lust hätte, dieses Juwel auszubauen, bevor eine Übernahme kommt.