DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 228)

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.670.610 von EvaMeier am 13.02.20 15:18:03

Die avisierten neuen Objekte klingen gut.

Zu Radeberg:

Erst zusammen mit einem Partner. Dann Trennung von diesem Partner.

Geplanter Umbau in 2019. Dann doch nicht wegen fehlendem Baurecht. Nun doch in 2020.

Daher auch (wegen Knappheit an Euros): Kapitalerhöhung in 2019.

Dann wieder Verkauf (als forward-deal). Dann zwischendurch: Evtl. doch behalten.

Unsicherheit par excellence. Das mag kein Analyst und kein Institutioneller (NB: Ich auch nicht!)

Ich bin so froh, wenn dieses Teil endlich verkauft wird.

Es ist sicher ein gutes Objekt, aber es unterbricht die DEFAMA-Erfolgs-Story.

VG,

OldGold

[EvaMeier]

um sprachgenau zu bleiben:

1. Defama organisiert die Einzelobjekte als GmbH & Co KG, wobei die GmbH immer die Defama Verwaltungs-GmbH ist, die Kommanditistin ist jeweils die DEFAMA AG, die das Eigenkapital in die KG einbringt.

2. Die Objekte Harzgerode, Sangerhausen und Lübbenau sind jeweils in einer ssparaten GmbH organisiert, an der die DEFAMA AG zu 94 % beteilgt ist. Bei Kauf von GmbH-Anteilen von bis zu 94 % fällt für die DEFAMA AG keine Grunderwerbsteuer an.

3. Radeberg ist auch in einer separaten GmbH organisiert, hier hält die DEFAMA AG 100 %.

Diese Organisation findet man auf der letzten Firmenpräsentation auf Seite 6.

[gate4share]

Ja, auch ich habe immer wieder gemeint, man soll mehr kaufen.

Klar ist das auch immer ein Aufwand. Gehe mal davon aus, dass man sehr, sehr viele Angebote bekommt, einen Teil gleich aussortiert, aber die, die dann in Frage kommen könnten, genauer prüfen muss. Wieviele Objekte jetzt besichtigt werden, ehe man ein Objekt kauft, weiss ich nicht. Aber jeder Immobilienkäufer weiss, was er vorher sich umgeschaut hat , geprüft hat, Objekte besichtigt hat, bis er dann mal ein Objekt gekauft hat.

Da sehen wir wohl nicht so den direkt den enormen Arbeitsaufwand der im Ankauf dahinter steckt. Aber es lohnt sich, wie Schrade meinte. Das denke ich auch.

Auch Elgeti kann grossen Erfolg haben. Es ist aber doch auch zu einem Teil eine Kapitalanlage, 45 % Eigenkapital ist schon sehr viel. Für Schrade war wohl immer die Aussicht auf hohe Erträge, aber mit wenig Eigenkapitalausstattung wichtig. Aber er wollte auch die Gesamtgesellschaft abschotten, vor evtl mal doch schlecht laufenden Gesellschaften, deshalb ist jedes Objekt in einer separaten GmbH.
Ich selber habe eine nicht aktive GmbH und diese eine Gesellschaft macht mir schon vergleichsweise viel Arbeit. Davon hat die defama dann 38 Stück, die jeweils auch eine eigene Buchhaltung machen müssen, eigene Kontoführung, eigene Steuererklärungen, etc.

Alles machbar, aber es kostet Zeit, Manpower und auch mal Geld für Fachleute. Bisher ist ja wohl kein einziges Objekt, auch nur im Verlust. Und damit auch ganz weit davon entfernt, überhaupt zum Problem zu werden. Also bisher hat man diese GmbH-Aufteilung nicht nötig gehabt. Aber wer weiss , was bei einzelnen Objekten noch passieren kann. Finde gut, dass wir da auf der sicheren Seite sind. Andere haben auch Projekt GmbHs, aber meines Wissens nicht so konsequent, dass man auch jedes Objekt mit vielleicht 1,5 MIo Wert extra aufstellt.

Mich überraschte schon immer, dass die Banken das mitmachen. Denn es werden i. R. nur 20 % Eigenkapital eingebracht. Aber das die einzelne Bank das Objekt kennt und man an der defama sehen kann, wie erfolgreich sie viele solcher Objekte führen, muss wohl dazu führen, dass man da grosszügig Kredite gibt. Wir haben zwar einen grossen Zinsrückgang, glaube aber , dass die defama nicht in dem Masse profitieren wird, wie es einige meinen.

Jeder der sein Einfamilienhaus finanziert, muss selber mit allem was er hat, inkl. seiner evtl zukünftigen Einkünfte dafür gerade stehen, oftmals noch der Ehepartner. Auch sind zur Zeit da ehr mit Wertsteigerungen zu rechnen. Das Risiko der Bank ist begrenzt. Die allermeisten "reissen sich den Arsch dermassen auf" dass sie auch die Schulden, Zins und Tilgung, ständig zahlen können.
In den Ausnahmefällen wo es nicht so ist, gibt es oftmals Restschuldversicherungen, oder oftmals kann das Objekt zu höheren Preisen verkauft werden (Zwangsversteigerungen, die wir sehen , sind nur die Fälle wo nichts mehr zwischen Banken und Schuldner machbar war.)

Doch einer GmbH dann ein paar Mio Kredit zu geben, die selber nur vielleicht 20tsd Eigenkapital hat, ist grundsätzlich ein anderes Risiko. Deshalb bleibt ein Zinssatz zur Abgeltung des Risikos bestehen.

Aber immer ist die GesamtAG sicher. Eine Verlust GmbH könnte man ganz einfach Pleite gehen lassen und man hätte nur das Eigenkapital verloren (inkl. dessen was bisher tilgte).
Manchmal denke ich , vielleicht ist das doch gar nicht nötig, jedes Objekt in einer eigenen GmbH zu halten ,aber auch da meine ich, kann Schrade das am besten beurteilen und wird evtl dann es für zukünftige Käufe ändern. Jede GmbH kostet was und macht Arbeit, aber im Verhältnis wegen eines Objektes die ganze AG aufs Spiel zu setzen lohnt es sich immer.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.659.909 von philojoephus am 12.02.20 17:29:40

Zitat von philojoephus: @ gate4share schrieb am 12.02.20 16:39:35 Beitrag Nr. 1.543

>> defama ist viel zu bescheiden
Wer sich die Mühe macht, die einzelnen Meldungen genau zu lesen, der merkt mittlerweile, wenn die DeFaMa versucht tiefzustapeln. Und das hier ist wieder so eine Meldung, wo tiefer gestapelt wurde. Deshalb bin ich auch überzeugt davon, dass die Meldung besser ist, als es auf den ersten Blick erscheint.
Kleiner Hinweis: In dieser Meldung ist nicht von Kaufpreis, sondern von Gesamtinvestitionsvolumen die Rede. Herr Schrade hat irgendwann mal erklärt, wo der Unterschied ist: Der Kaufpreis ist geringer als das Gesamtinvestitionsvolumen, weil im Gesamtinvestitionsvolumen noch die ganzen Kaufnebenkosten und möglicherweise noch andere Beträge enthalten sind. Allein die Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar und Makler düften regelmäßig zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises liegen. Ergo ist der Kaufpreisfaktor für dieses Portfolio geringer als auf den ersten Blick gedacht.

MfG JE

Vielen Dank Joe, für Deine wie immer hochinteressanten Beiträge hier im Board. Das mit den Gesamtinvestitionskosten habe ich so auch nicht gelesen. Hier muss ich bei Nachrichten von unserer DeFaMa noch genauer lesen, als ich dies bisher schon tat.

Und das mit der Bescheidenheit, ja das finde ich eine sehr sehr gute Tugend, die weiter gepflegt werden sollte, denn eine positive Überraschung hat doch jeder sehr sehr gerne.

Und ein Wort zu den großen Verkäufen:
sie werden sich sicherlich sehr ärgern, wenn sie sehen, was heute passiert ist. Ja, man soll bei dieser Aktie einfach nicht überstürzt verkaufen, nur weil einmal einige Zeit keine Käufe stattgefunden haben. Elgeti kauft hier für meine Begriffe etwas zu aggressiv, und da könnte auch hin und wieder mal ein Fehlkauf dabei sein. Wenn ich dies aber mit H. Schrade direkt vergleiche, so wird hier durch die doch sehr umfangreiche Prüfung sicherlich der eine oder Andere Fehlkauf vermieden werden können.

Und man hat hier im Board immer wieder geschrieben, dass zu wenig gekauft wurde. Hier noch mal kurz zur Erinnerung die letzten drei Käufe, die allesamt noch keine drei Monate her sind:

Albstadt am 28.11.2019 für 1,88 Mio. €
Sigmaringen b. Stuttgart am 09.12.2019 für 1,30 Mio. €
Schleswig-Holstein am 30.12.2019 für 4,50 Mio. €

Einen schönen Abend noch.

Michale

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.660.068 von Kampfkater1969 am 12.02.20 17:41:38

Nun auch der Entschluss da, dass das Family Office Bestände aufbauen wird

Sorry Kampfkater, würdest du bitte den zitierten Satz erklären!

[Kampfkater1969]

Defama heute der prozentuale Tagesgewinner in meinem Depot.

Sehe ich äußerst gerne.

Die heutige Adhoc echt der Hammer. Ich weiß, warum ich in die Fähigkeiten der handelnden Personen bei Defama investiere.

Nun auch der Entschluss da, dass das Family Office Bestände aufbauen wird. Unser Joe hat ja auch analytisch scharf, ich kenne ihn nicht anders, die aktuelle tiefe Bewertung benannt.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.659.258 von gate4share am 12.02.20 16:39:35

@ gate4share schrieb am 12.02.20 16:39:35 Beitrag Nr. 1.543

>> Ob nun gerade immer der Kurs innerhalb von 7 Tagen nach der Mitteilung eines Ankaufs reagieren
>> würde, hätte ich nicht gedacht. Doch die Darstellung deutet wohl darauf hin.
Das hast Du falsch verstanden. Die 7 Tage sind von mir gewählt worden, weil ich davon ausgehe, dass 7 Tage genügend Zeit für den Markt sein müssten, eine Nachricht zu verarbeiten. Ich habe nicht geprüft, wie lange der Markt tatsächlich braucht, um eine Nachricht einzupreisen. Die Zeitspanne habe ich gewählt, weil es erfahrungsgemäß meistens eine Weile dauert, bis ein Aktienkurs sich nach einer Meldung auf einem neuen Niveau eingependelt hat. Bei Daxwerten geht es meist schneller als 7 Tage, bei Nebenwerten kann es auch länger als 7 Tage dauern. Ich möchte durch diese Zeitspanne einfach ein realistischeres Bild für die Bewertung bekommen.

>> defama ist viel zu bescheiden
Wer sich die Mühe macht, die einzelnen Meldungen genau zu lesen, der merkt mittlerweile, wenn die DeFaMa versucht tiefzustapeln. Und das hier ist wieder so eine Meldung, wo tiefer gestapelt wurde. Deshalb bin ich auch überzeugt davon, dass die Meldung besser ist, als es auf den ersten Blick erscheint.
Kleiner Hinweis: In dieser Meldung ist nicht von Kaufpreis, sondern von Gesamtinvestitionsvolumen die Rede. Herr Schrade hat irgendwann mal erklärt, wo der Unterschied ist: Der Kaufpreis ist geringer als das Gesamtinvestitionsvolumen, weil im Gesamtinvestitionsvolumen noch die ganzen Kaufnebenkosten und möglicherweise noch andere Beträge enthalten sind. Allein die Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar und Makler düften regelmäßig zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises liegen. Ergo ist der Kaufpreisfaktor für dieses Portfolio geringer als auf den ersten Blick gedacht.

MfG JE

[gate4share]

Sehr schön wieder Joe zu lesen mit , wie meistens, fundierten Darstellungen.

Ob nun gerade immer der Kurs innerhalb von 7 Tagen nach der Mitteilung eines Ankaufs reagieren würde, hätte ich nicht gedacht. Doch die Darstellung deutet wohl darauf hin.
Meine ja oftmals ist ein Ankauf allgemein, wie auch bei der Deutschen Konsum so toll nicht, wie die es darstellen. Bei Konsum zum Beispiel ist klar, man braucht bei grossen Ankäufen alsbald wieder eine Kapitalerhöhung die kostet, wo man i.R. mit 45 % Eigenkapital ausgestattet sein muss (Reit).

Doch wir bei defama können wohl in jedem Kauf, und unter 10 fach noch mehr, einen hohen Erfolg sehen, das verwandelt sich i.R. zu ca 50 % in FFO, erfordert auch nur max 20% Eigenkapital und es wird ab Kauf jeden Monat durch zu fliessende Mieten und Tilgung das Vermögen erhöht.

Klar ist, der Kurs war nun, die letzten Tage und besonders heute , schwach. Dann kam die Mitteilung und auf die Sekunde setzte grösseres Kaufinteresse ein und die Kurse stiegen, bis knapp 17 Euro um bei deutlich über 16 Euro zu verharren.

Gerade wo ich auch so Mitteilungen von FCR Immobilien gelesen habe, was die wohl "alles tolles" gemacht haben und was noch alles geschaffen werden soll, denke ich, defama ist viel zu bescheiden und könnte vom her Erfolg die anderen locker überrunden..........doch defama ist auch noch relativ klein, was hier wohl auch kein klarer Nachteil ist!

Sicher ist wohl, dass man sich mittelfristig mit der Aktie sehr gut stehen wird, und langfristig enorme Gewinnchancen locken.

[philojoephus]

@ all

Was hatte Kater heute Morgen erwartet? Einen „Renditekracher“.

Wer hätte gedacht, dass wir den so schnell bekommen?

Die Meldung ist der Hammer. Mehr als 1,5 Mio. Euro Miet- bzw. Umsatzerlöse für deutlich weniger als 14 Mio. Euro Kaufpreis. Macht einen Kauffaktor von unter 9 und eine Anfangsrendite von über 11 % anstatt 8 % wie von der Dt. Konsum beim heutigen Kauf gemeldet.

Und ich glaube, dass die Meldung aus dem folgenden Grund noch besser ist, als sie auf den ersten Blick erscheint:

Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 14 Mio. Euro. Dabei entfällt auf das größte Einzelobjekt „gut die Hälfte der Gesamtsumme“. Das sind dann vielleicht 7,5 Mio. Euro bis 8,0 Mio. Euro.
Weiterhin wird ausgeführt, dass es sich bei diesem Einzelobjekt „um das bisher größte von der DEFAMA-Gruppe erworbene Objekt“ handelt.
Ich habe mit Herrn Schrade gesprochen und er hat mir gesagt, dass das Objekt sowohl von der Quadratmeterzahl als auch von den Mieteinnahmen her das größte Objekt ist.
Das bisher größte Objekt hatte 900.000 Euro Mieteinnahmen p.a. (Lübbenau). Dieses Objekt muss also mehr als 900.000 Euro Mieteinnahmen p.a. haben. Das bedeutet, dass Herr Schrade einen Elefanten zum unter 9fachen gekauft hat (8 Mio. Euro Kaufpreis : mindestens 900.000 Euro Miete). Angesichts der zuletzt gemeldeten Kaufpreise ist das extrem günstig. Ich bin schon sehr gespannt, was das für ein Objekt ist.

Sehr interessant ist auch, was diese Ad-Hoc mit der Bewertung der DeFaMa macht. Bis vor kurzem wurde die DeFaMa auf Basis des annualisierten FFO je Aktie mit einem Faktor um die 13 bis 14 gehandelt (siehe unten). Aber durch den Kurssturz der letzten Tage und dem heute gemeldeten Ertragssprung stehen wir aktuell nur noch bei einem Faktor von 11. Das ist extrem günstig.
Wenn man ein Kurs-FFO-Verhältnis von 14 zugrunde legt, wie wir es im letzten Jahr schon hatten, dann sieht man, dass wir mit dieser Meldung ein Kurspotenzial von über 20 Euro haben. Und wir stehen erst ganz am Anfang des Jahres. Weitere Zukäufe können auf jeden Fall noch erfolgen und Radeberg ist ja auch noch offen.

MfG JE

[abstrakto]

bei defama sollte und wird den meisten investoren klar sein das es sich um ein langfristiges investment handelt, trotzdem wird es immer wieder mal jemanden geben der aussteigt (aus welchen gründen auch immer). Auf jeden fall sind diese angekündigten Deals stark und werden die zahlen der nächsten jahre positiv beeinflussen....was interessiert der nächste Quartalsabschluss wenn man weiss das die ernte später anfällt...

Im gegenteil...sollte es so sein das dort enttäuschte anleger aussteigen wollen sollte man sein körbchen bereit halten...so wie ich heute (etwas glücklich) nach der adhoc nöchmal für unter 16 aufstocken konnte

zudem ist nicht immer Dax ATH und es kommen auch wieder rücksetzer und genau dann war defama in den letzten jahren immer eine starke stütze im depot