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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 49)


ISIN: DE000A13SUL5 | WKN: A13SUL | Symbol: DEF
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16.10.18
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Antwort auf Beitrag Nr.: 57.930.018 von gate4share am 07.06.18 11:20:57

Gute Frage, wer denn solche "Immo-Juwelen" verkaufen will?


Wenn der Eigentümer Rentner wird? Die Verantwortung abgeben möchte?

Die Erben solche Lasten nicht behalten wollen?

Scheidungsfälle, meist ja liderlich vorgesorgt dafür......?

Gab ja in der Vergangenheit Einzelpersonen, die nur einen Standort entwickelten und bauten.

Die Discounter liebten es früher, damit nichts zu tun zu haben und "schlüsselfertig" anmieten zu können.

Wenn ich ehrlich bin, ich würde solch ein Erbe oder Schenkung auch zu Geld machen, weil für die meisten Eigentümer doch ein "Klumpen" im Gesamtvermögen.

Man solle ja auch Immobilien streuen, nur welcher "Normalere" kann dies leisten?
Beispiel einer Finanzierung. Kaufpreis 2,000,000 (2 Millionen) davon werden 400,000 Eigenkapital verwendet, also müssen 1.6 Mio finanziert werden, Kaufnebenkosten sind in dem Preis enthalten und wer vorrangig aus Eigenkapital geleistet.

Somit finanziert man 1,6 Mio über 10 Jahre zu 2,5%

Man tilgt 5,4% im Jahr plus ersparter Zinsen (Annuitäten Darlehen)

Im ersten Jahr zahlt man dann also 40,000 Zinsen und 5,4% Tilgung also 86.400 TIlgung
Nach dem ersten Jahr beträgt die Restschuld 1,513,600 - nun zahlt man 37 ,840. Die ersparten Zinsen, die man also nicht mehr zahlen muss, weil man im ersten Jahr schon tilgte, betragen 2,160 und diese werden auch noch getilgt. Also beträgt die Tilgung im 2 Jahr 88,560.
Nach zwei Jahren ist die Restschuld dann 1,425,040 und auch nur dafür müssen die 2,5 Zinsen gezahlt werden, also zahlt man 35,626 Und entsprechend erhöht die Tilgung sich auf 90,774 und somit ist die Restschuld nach 3 Jahren dann 1,334,826 was dann Zinsen von 33,371 bedeutet und Tilgung von 93,029 heisst.
Nach 4 Jahren ist die Restschuld 1,241,797 so 5. Jahr Zinsen 31,045 Tilgung 95,355
Nach 5 Jahren ist die Restschuld 1,146,442 6, Jahr Zinsen 28,661 Tilgung 97,739
1,048,703 7, 26,218 Tilgung 100,182
948,521 8, 23,713 Tilgung 102,687
845,834 9 21,146 Tilgung 105,254
740,580 10. 18,515 107,885
Restschuld nach 10 Jahren 632,695

Das wäre so, wenn man einmal jährlich zahlen würde. Aber in der Regel zahlt man monatlich und meistens werden auch gleich mit Zahlung die TIlgungsbeträge gutgeschrieben. So, dass noch ein paar EUro weniger Zinsen sein werden und ein wenig mehr Tilgung so mit auch etwas weniger Restschuld, vielleicht dann 631,000 .
Wenn jetzt die Zinsen stark gestiegen sind auf vielleicht 8 % so müsste man allein für Zinsen dann rund 51,000 EUro zahlen, da man aber nicht mehr soviel tilgen muss, liesse sich das machen. Auch wenn nur noch die Halben Mieten erzielt würden , aber noch Zinsen von vielleicht 4 % liesse sich das leicht finanzieren. Dann würde man eben auch nur die Hälfte in Zinsen und Tilgung investieren, also dann ca 25,000 Zinsen und so ca 40,000 Tilgung. Und man hat weiterhin einen steuerlichen Gewinn und auch die Liquidität und zusätzlich noch tilgt man.

Ganz toll wäre es, wenn man für eben so 4% oder weniger finanzieren könnte und würde die gleichen Mieten erhalten für die kommenden 10 Jahre. Dann könnte man sogar noch ein weiteres Objekt, was ähnlich gross ist, weiter mit Zinsen durchziehen auch wenn es leer steht.
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.931.482 von gate4share am 07.06.18 13:27:43

Der aktuelle Niedrigst- und Nullzinswahnsinn unterstützt solche Renditen ungemein.

Jedoch darf man keine "Immo-Blase" kaufen, macht aber DEFAMA nicht.

Somit liegt bei DEFAMA im Einkauf + Verzinsung + Tilgung der Gewinnhebel.
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.930.171 von Kampfkater1969 am 07.06.18 11:31:43Es gab ja ein Objekt, was man wohl beboten hatte, aber dann doch nicht für den PReis an Defama verkauft wurde. Das war so eine Art fondslösung und wie einer sagte, wäre das gebotene Preis in etwa die Verbindlichkeiten, also die Anleger würden praktisch nichts zurück bekommen, für das was sie damals als Eigenkapital investiert hatten.
Nun fonds sind in der Regel so aufgelegt, dass sie nach einer gewissen Zeit enden. Da sind 10 Jahre schon ehr länger, trotzdem schaut man dann nach Ablauf der Zeit was für den Fonds sinnvoll ist. Meistens werden da wohl viele Ihr Geld zurück haben wollen und diesen Fonds beenden. Wenn es aber zu billig ist, also man zuwenig Geld zurück erhält wird man es nicht machen.

Also fonds werden wohl in der Regel verkaufen wollen. Sonst wohl nur Sondersituationen, eben wegen Alter , Erbe , Scheidung etc. Es kann ja durchaus sein, dass diese Objekte so billig auf dem Markt sind, dass man für mehr als 10% Rendite vermietete Objekt in guten Gegenden kaufen kann. Meinte nur, dass ich es ehr merkwürdig finde, dass bei dem heutigen Stand von Angebot und Nachfrage, und wo viel Geld eine lukrative Verzinsung sucht, dann es so billig zu kaufen ist.

Meine ja dann sogar, wenn es so billig ist auch in guten Lagen wo auch wohl noch später Räume gesucht werden, sollte man noch mehr kaufen..........
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.930.018 von gate4share am 07.06.18 11:20:57
Zitat von gate4share: Und da muss man sich schon fragen welche Idioten dann solche Selbstläufer in guten Gebieten verkaufen, wo man noch langfristig das meiste vermietet hat? Und das dann noch mit ca 10% Rendite verkaufen?


Also das war jetzt Gedankenübertragung, denn dieselbe Frage habe ich mir gestern auch gestellt. Hatte noch so gedacht, dass vielleicht auch steigende Unterhaltungskosten der Grund sein könnten, aber bei den Objekten, die ich bis jetzt gesehen habe, war dahingehend m. E. kein Bedarf zu erkennen. Gut, eine neue Heizungsanlage könnte z.B. mal fällig werden, und die kostet dann in Brummern dieser Gattung wahrscheinlich nicht nur 20.000, sondern wohl eher 80.000€.

Vielleicht wollen sich die alten Eigentümer auch einfach nur, losgelöst von jeglichen Objektverpflichtungen, auf den Bahamas die Sonne auf die Plautze braten lassen in Ihrer finanziellen Unabhängigkeit.

Gruß, Stefan
Die Aktie läuft wie Schnitzel - jetzt passt sich der Kurs langsam aber sicher an die fundamentalen Daten aus den neuen Objektkäufen an. Ich wiederhole mich, aber bei einem annualisierten FFO von 1,07 € inkl. Radeberg bzw. hierfür relevanteren rund 0,99 € ex Radeberg sind Kurse im Bereich von 14 oder 15 € kein Problem.

Und was auch der Wahnsinn ist, ist dass die Briefseite auf Xetra inzwischen fast vollständig weggekauft ist. Es werden kumuliert gerade mal noch 2.000 Stück angeboten, wobei 310 Stück schon zu 13,90 € im Brief stehen.

Und gefühlsmäßig wird der nächste Zukauf auch nicht mehr lange auf sich warten lassen.

In diesem Sinne wünsche ich allen schon mal ein schönes Wochenende!
Die Aktie scheint zu starten. Seit gestern bin ich mit meiner Position im Plus- dank meines Zukaufs, den ich auch aufgrund Eurer Einschätzungen seinerzeit getätigt hatte. Dafür ein kleines Dankeschön aus den hinteren Reihen!

Schönes Wochenende auch von meiner Seite. :)

Gruß, Stefan
Hallo zusammen, ich bin seit langem ein stiller Mitleser in diesem Forum und bedanke mich für die vielen aufschlußreichen und interessanten Beiträge. Ich bin inzwischen auch Aktionär bei Defama und habe mir überlegt ob ich meinen Anteil nicht wesentlich erhöhen sollte, wenn ich den in vielen Beiträgen geschilderten Entwicklungen und Aussichten zustimmen könnte. Nach Durchlesen der Geschäftsberichte der vergangenen Jahre, es gibt ja erst vier davon, machen mich zwei Punkte nachdenklich. Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut. Das heißt, falls meine Annahmen stimmen sollten, werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen und die Risiken nicht verschwinden. Falls ich mit meiner Ansicht der Lage falsch liege, lasse ich mich gerne mit einem kleinen Rechenbeispiel vom Gegenteil überzeugen und würde mich freuen und mehr investieren. Für eure Antworten bedanke ich mich schon im Voraus.
Hallo ERDEINOPA,

willkommen im Board und schön von dir zu lesen! Ich glaube deine Problemstellung nachvollziehen zu können, allerdings ist sie m. E. unbegründet. Blickt man rein auf die GuV, also am Ende den Jahresüberschuss, so könnte man meinen, dass keine Erträge zur Bedienung der Tilgung übrig bleiben, da 85-90% ausgeschüttet werden, somit nahezu Vollverwendung des Gewinns besteht. Allerdings ist für die Tilgung die Cashflow-Rechnung relevant. Einfaches Beispiel: Die GuV enthält planmäßige Abschreibungen, die in Form von handelsrechtlichen Aufwendungen den Gewinn reduzieren. Cashflowtechnisch sind Abschreibungen aber Cash-Unwirksam, d. h. der Cashflow ist Jahresüberschuss + Abschreibungen, die rückaddiert werden. DEFAMA erwirtschaftet, nach Kapitaldienst für Zins- und Tilgung einen positiven Cashflow. Im Ergebnis müssen für die Tilgungen somit keine neuen Verbindlichkeiten aufgenommen werden, mit anderen Worten "alles gut" ;-)

Bis denn
LTF
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17
Zitat von ERDEINOPA: Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut.


Ich glaube, du machst einen kleinen Denkfehler:
Die Abschreibungen sind nicht cashwirksam, d.h. diese stehen ebenfalls für die Tilgung zur Verfügung. 2017 waren Nettoergebnis 1,36 Mio und Abschreibungen 1,22 Mio -> also zusammen 2,58 Mio vs 1,84 Mio an Tilgungen -> passt.
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