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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 50)


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Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.443 von LongTermForever am 08.06.18 16:20:30Zwei Doofe, ein Gedanke :laugh:
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17
Zitat von ERDEINOPA: Hallo zusammen, ich bin seit langem ein stiller Mitleser in diesem Forum und bedanke mich für die vielen aufschlußreichen und interessanten Beiträge. Ich bin inzwischen auch Aktionär bei Defama und habe mir überlegt ob ich meinen Anteil nicht wesentlich erhöhen sollte, wenn ich den in vielen Beiträgen geschilderten Entwicklungen und Aussichten zustimmen könnte. Nach Durchlesen der Geschäftsberichte der vergangenen Jahre, es gibt ja erst vier davon, machen mich zwei Punkte nachdenklich. Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut. Das heißt, falls meine Annahmen stimmen sollten, werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen und die Risiken nicht verschwinden. Falls ich mit meiner Ansicht der Lage falsch liege, lasse ich mich gerne mit einem kleinen Rechenbeispiel vom Gegenteil überzeugen und würde mich freuen und mehr investieren. Für eure Antworten bedanke ich mich schon im Voraus.


Hallo,
ich bin zwar noch nicht tief drin, eine Bilanz zu interpretieren, aber vielleicht so viel vorab von mir:

in der GuV wird nur das Finanzergebnis veröffentlicht. Dies entspricht den gezahlten und vereinnahmten Zinsen.
Die Darlehenstilgungen findest du in der Kapitalflussrechnung und zwar unter dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit; hier unter dem Punkt: -Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten
Die Kapitalflussrechnung musst du so sehen:
Erst wird der Cashfdlow aus der lfd. Geschäftstätigkeit ermittelt, dann der aus der Investitionstätigkeit und dann der aus der Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit ist positiv und von ihm wird der Cashflow aus der Investitionstätigkeit (da negativ) abgezogen und der positive Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit dazugezählt. Dies ergibt die Veränderungen des Finanzmittelfonds (=Summe der Cashflows). Dazu kommen die Finanzmittelfonds am Anfang der Periode und dies ergibt die wichtige Zahl des Finanzmittelfonds am Ende der Periode, den du in der Aktivseite der Bilanz unter Liquide Mittel und Wertpapiere unter 1. Kassenbestand..... findest.

Ich muss aber sagen, ich fange erst an, mich in Bilanzen einzuarbeiten. Wenn ich hier einen Denkfehler habe, so bitte ich gerne um Berichtigung.

Gruss,

Michale
Keine Bange, alles solide bei DEFAMA.

Würde ich sogar als sinnvollen Baustein für eine Zusatzaltersvorsorge aus Dividenden einstufen.

Nicht alleine, aber in Kombination mit einer Handvoll weiterer solider Werte.

Was will ein Anleger mehr, wachsende Substanz, inflationsgesichert, steigende Dividenden, positiver Cash Flow aus jedem Objekt nach (!!) Abzug aller Kosten, Dividende sowie Tilgung.

Man lebt somit nicht "linke Tasche, rechte Tasche".

Grundsolider Wert!
Vielen Dank denen, die mich aufgeklärt und überzeugt haben. Ich hätte ja auch selber draufkommen können, dass an meinen Berechnungen etwas nicht stimmen kann. Jetzt hoffe ich für uns gemeinsam, dass Herr Schrade noch viele Objekte so günstig wie bisher einkaufen kann.
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17
Zitat von ERDEINOPA: . Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können------


Meiner Meinung hast du hier genau das geschrieben, was ich auch so toll hier finde. Tja wenn man dann 15 Jahre ähnliche Mieten einnimmt und davon Zins und TIlgung in der bisherigen Rate zahlt, dann ist das gesamte Objekt abgezahlt und es gar eigentlich nichts mehr passieren. Und wenn man weiter vermietet hat man das Geld übrig und muss keine Zinsen oder Tilgung mehr zahlen.
Diese hohe TIlgung, die wohl die Banken auch fordern, da wenig Eigenkapital eingesetzt wird, führt dann zu einer sehr schnellen Entschuldung!
Also ganz klar, es sind bisher über alle diese TIlgung von im Schnitt am anfang 5,4% im Jahr gemacht worden, die Zinsen immer komplett gezahlt worden und dann sind auch noch nach diesen Zahlungen Überschüsse geblieben, die zum Teil als Dividende ausgezahlt wurden.

Es kann nur dann noch zu Schwierigkeiten kommen, wenn nach Auslauf der bisherigen Mietverträge, gerade der Ankermieter eben nicht mehr Mieter mit ähnlichen Mietzahlungen gefunden werden können. Da könnte dann schon nach 5 Jahren oder wie lange dann jeweils die Mietbindung besteht, es zu Problemen kommen. Man schuldet der Bank weiterhin die Zinsen und auch die dann wohl über 5,5% Tilgung, hat aber evtl keine oder sehr viel niedrigere Einnahmen in dem Objekt.
Ob man dann Mieter finden kann, die ähnliche Mieten zahlen ist ungewiss, und wohl auch wenig wahrscheinlich. Aber kommt es vor, dass schon nach 5 oder 6 Jahren nach dem man ein gut laufendes Objekt gekauft hatte, dann auf einmal das meiste leer ist?

Weiss so nicht, wie lange die meisten Mietverträge sind. Es wurde lediglich gesagt, es müssten für min noch 5 Jahre von zwei Ankermietern Mietverträge bestehen. Sicher mag es in einigen Objekten noch 8 Jahre gültige Verträge geben und woanders vielleicht von 6 Jahre , evtl ist im Zeitablauf auch schon ein Objekt dabei wo nur noch ein Mietvertrag von 3,5 Jahren besteht.
Ist wer am Mittwoch in Berlin und kann von der HV berichten Danke
Zum Punkt wird Online zur Gefahr für "offline" (Immobilien)?:

In den letzten Jahren haben über 200 reine Onlinekonzepte begonnen, auch stationären Einzelhandel zu betreiben.....

Weil wohl nur die sinnvolle Verknüpfung dauerhaft Erfolg bringen wird, Kunde der Zukunft nutzt beide Quellen je nach Situation und Bedarf:


Von 2016 auf 2017 stieg % Anteil Online am Einzelhandel in Deutschland von 9% auf 9,5%.

Für 2018 werden 10,2% vom HDE erwartet.

Umsätze der Lebensmitteldiscounter in 2017 = + 5,2% (= Hauptmieter der DEFAMA)

Onlineanteil der Lebensmittel am Gesamtumsatz in Deutschland 2017 = nur rund 1%
Erwartete Wachstumsrate dieser Zahl bescheidene ca. 5%.......

GfK erwartet für 2018 einen Zuwachs von 3% im Lebensmitteleinzelhandel
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