DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 50)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.517.438 von straßenköter am 04.10.22 07:01:54

Indexierte Mieten / Wertsicherungsklauseln

Dazu hat Herr Schrade gestern auch etwas auf Twitter gepostet:

https://twitter.com/kungler/status/1577334745624633350
04.10.2022 18:28 Twitter Matthias Schrade @kungler
Erste Hochrechnung über den "Rückstau" an mittelfristig* zum Tragen kommenden Indexierungen erstellt. Huiuiuiuiui!
*mittelfristig deshalb, weil viele Indexklauseln einen Zeitversatz verursachen - z.B. Verwendung des Jahresindex, Abstand von mindestens X zwischen Anpassungen etc.
Das bedeutet, dass wir teilweise heute schon wissen, bei welchem Mietvertrag eine Indexmieterhöhung ansteht - aber eben erst in einigen Monaten, teils sogar erst in einem Jahr oder später.
Bisher spielte das keine nennenswerte Rolle, durch die hohe Inflation aber nun durchaus.
Und nein, wir können immer noch nicht genau sagen, wie hoch die Zusatzmieten in 2023 ausfallen werden - dazu sind viele Klauseln zu komplex und die Gesamtentwicklung zu dynamisch.
Aber es ist jedenfalls ein erfreulicher Rückenwind für den FFO.

https://twitter.com/gagalerra/status/1577337749920776194
04.10.2022 18:39 Twitter gagalerra @gagalerra
Replying to @kungler
Eine vielleicht naive Frage, aber können diese Klauseln auch ein Risiko darstellen, wenn aufgrund der eh schon angespannten Situation mehr Pleiten entstehen und sich dadurch ein erhöhter Leerstand entwickelt?
04.10.2022 18:43 Matthias Schrade @kungler
Replying to @gagalerra
Wenn ein Mieter nur deshalb pleitegeht, weil er eine Indexmieterhöhung bekommt, hätte er vermutlich auch ohne nicht mehr lange überlebt...
Insofern: nein.

https://twitter.com/JanGelhausen/status/1577342940963373056
04.10.2022 19:00 Twitter Jan Gelhausen @JanGelhausen:
Replying to @kungler
Die Indexmiete funktioniert in beide Richtungen, korrekt? Fällt der Index z.B. in ein oder zwei Jahren unter den heutigen Stand, fällt auch die Miete wieder auf den alten Wert zurück.
04.10.2022 19:02 Twitter Matthias Schrade @kungler:
Replying to @JanGelhausen
Korrekt.


In einem Interview mit 4investors am 20.07.2022 hatte Herr Schrade gesagt, dass sich die Mieterhöhungen aus Indexklauseln im laufenden Jahr bereits „auf einen niedrig sechsstelligen Betrag addiert“ haben.
Ich würde niedrig sechsstellig mal mit 150.000 bis 200.000 Euro übersetzen.

Seitdem ist die Inflation weiter angestiegen. Insofern würde ich für 2023 mit mindestens 200.000 bis 300.000 Euro rechnen. Eher mehr.

Man kann sich der Sache auch anders nähern. Die aktuelle Jahresnettomiete der DeFaMa liegt bei 20 Mio. Euro. 89 % davon sind indexiert also rund 18 Mio. Euro. Wie viel von der Inflation weitergeben werden kann und wann ist in den einzelnen Mietverträgen (die die DeFaMa in der Regel vom Vorbesitzer übernommen hat) sehr unterschiedlich geregelt. Auf die Frage, wie viel der Inflation weitergegeben werden kann, hat Herr Schrade auf Twitter u.a. folgendes geschrieben:

„Das ist ganz verschieden. Als ganz grobe Faustformel über sämtliche Mietverträge hinweg würde ich schätzen, dass wir etwa 50% Inflationsausgleich erreichen.“
Quelle: 01.04.2022 https://twitter.com/kungler/status/1509864173236334593

„Zwischen 50% und 100% haben wir ziemlich alles. Außerdem auch verschiedene Indizes, teils auf Monats- und teils auf Jahresbasis, mit und ohne Stufen...
Von daher schwierig pauschal zu sagen. Aus dem Bauch heraus würde ich gewichtet auf ca. 66% tippen.“
Quelle: 24.05.2022 https://twitter.com/kungler/status/1529071920238538753

Nach diesen Aussagen würde ich damit rechnen, dass ca. 60 % der Inflation innerhalb von zwei Jahren weitergegeben werden können. Die Inflationsrate liegt derzeit bei 10 %. Das würde für 2023 ein Mieterhöhungspotenzial von bis zu 500.000 Euro bedeuten (18 Mio. Euro x 10 % x 60 % : 2 Jahre).

Wohl dem, der solche Klauseln in seinen Mietverträgen hat. Das gilt z.B. für die Masse der Wohnwirtschaft eher nicht. Bei Vonovia sind weniger als 2 % der Mietverträge indexiert. Andere Wohnungsgesellschaften haben bereits teilweise 30-40 % der Mieten indexiert. Beim Berliner Bestand der S-Immo ist das wohl der Fall. D.h. 89 % ist schon ziemlich gut.

Und was Zinsen und Inflation angeht: Zinsanhebungsdruck hin oder her. Glaubt hier wirklich jemand ernsthaft, dass die EZB (oder die FED) die Zinsen ÜBER das Niveau der Inflation anheben wird? Also ich nicht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.517.438 von straßenköter am 04.10.22 07:01:54

Und die wachsenden stillen Reserven....denn es gilt......je mehr Inflation, je mehr Zinsen, je mehr wertvollere Sachwerte, auch die der Defama.

Ob Defama ein lupenreiner Inflationsgewinnler ist?! Ich meine ja....

Im Gegensatz zur Masse unserer Mitmenschen, die werden durch die Inflation verlieren...je nach Hirnleistung mehr oder weniger oder nix oder gewinnen.....

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.517.015 von Hanspeterdergrosse am 03.10.22 23:21:49

Zitat von Hanspeterdergrosse: Ja. Zinsprognosen sind schwierig. Aber die EZB steht gewaltig unter Druck, den Zinsunterschied zum Dollar zu minimieren.

Die Zinskosten werden steigen. Das gilt auch für verschiedenste andere Kosten. Ausgleichen dürften dies aber die indexierten Mieten.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.517.015 von Hanspeterdergrosse am 03.10.22 23:21:49

Börse ist spannend, weil man neben den Kenntnissen im jeweiligen Einzelwert, hier die Defama, auch die äußeren Einflüsse hat.....mal krass, mal weniger krass....

Momentan sehr krass, das große Bild......

Unter allen mit bekannten deutschen börsennotierten Immo-Aktien ist die Defama aber mit am besten aufgestellt......ist aber meine subjektive Würdigung.....halte ja auch andere Immo-Aktien, Inland und Ausland

[Hanspeterdergrosse]

Ja. Zinsprognosen sind schwierig. Aber die EZB steht gewaltig unter Druck, den Zinsunterschied zum Dollar zu minimieren.

[Brokerjay]

Was wenn die EZB parallel weiter die Anleihen der Staaten aufkauft und so die Ratings der Länder oben hält.

Ich denke aktuell muss die EZB kräftig nach oben mit den Zinsen und die Staaten sind zweitrangig.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.514.579 von Hanspeterdergrosse am 03.10.22 15:57:57

Sind wir ehrlich?

Die Schuldenorgien der Staaten im Bereich € lässt ja eine längere Zeit höhere Zinsen gar nicht mehr zu.....meine Annahme, sobald sich die Inflation wegen den Basiseffekten abschwächt, wird auch die EZB wieder vom Gaspedal Zinserhöhungen gehen.......
Da läuft noch viel Wasser den Rhein runter, bevor eine Defama dann von höheren Zinsen signifikant getroffen würde.....wenn diese dann wieder im Rückwärtsgang sein werden, umso besser.

Oder glaubt hier jemand ernsthaft, dass die Staaten beginnen, Schulden zu tilgen und keine neuen zu machen? Oder dass außerhalb Deutschlands massive Steuererhöhungen durchsetzbar wären? Italien, Spanien, Frankreich.....nee, nee...

Deshalb kann eine EZB ja gar nicht mehr Zinssätze in den Markt pressen, die nach (!) Inflation eine Realrendite bringen würden.

Meine Annahme, eine Defama ein sehr guter Wellenbrecher gegen diese Exzesse Inflation. Dürfte uns Investierte saldiert bis 2030 betrachtet weit mehr Kaufkraft erhalten und eventuell sogar ausbauen, als Papiergeldanlage €.

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.512.095 von Kampfkater1969 am 03.10.22 08:26:39

Alles durchaus richtig!

Ist doch aber im Kurs mehr als Genüge berücksichtigt. Defama wird ja auch mit über 100 Mio. Marktkapitalisierung am Markt bewertet. Selbst in Anbetracht erheblicher stiller Reserven ggü. Eigenkapital eine beachtlich hohe Bewertung.
Mittelfristig dürfte sich dann auch die Refinanzierungsbedingungen verschlechtern. Die durchschnittliche Zinsbindung liegt ja bei ca. 6 Jahren.

[Kampfkater1969]

Eine Defama schafft ja jeden (!) Monat einen Mehrwert, alleine aus den Tilgungen der Kredite.....machen viele andere Börsenwerte nicht...schieben es immer nur vor sich her......die Schuldenlast...und haben viele Buchgewinne als Gewinne ausgewiesen....

Macht eine Defama nicht = HGB-Bilanz = eine der ehrlichsten Bilanzmöglichekeiten weltweit

In den "Büchern" stehen immer nur die fortgeführten Anschaffungskosten, vermindert um die ratierliche Abschreibung der Objekte......machen viele andere so nicht......regelmäßig abschreiben und damit weitere stille Reserven zu schaffen.

Geht die Welt auch diesmal nicht unter = DEFAMA eine der besten Möglichkeiten der Geldanlage...und geht sie diesmal wirklich unter, bringt dir auch ein fettes Festgeldkonto nix mehr......

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.503.169 von Hanspeterdergrosse am 30.09.22 16:56:34

Nein, beachte bitte immer die "Art der Gewinnermittlung" und die Art der Schuldentilgungen.....da spielt Defama in der ersten Liga.....