Deutsche Konsum REIT-AG (Seite 29)

[AktienUndImmo]

Ein recht neues „hot Topic“ bei Immoinvests quasi als Antwort auf die energetischen Auflagen der Regierung wurde hier noch gar nicht beleuchtet ….
Verkürzte Restnutzungsdauer ( BGH Urteil )
Konkretes Beispiel bei mir.
Mit einem Gutachten konnte ich bei einem älteren Gewerbe/Wohn Objekt nachweisen,
das die Restnutzungsdauer nur noch bei 20 Jahre anstelle bei 40 Jahre beträgt.
Somit kann ich dabei der AFA anstelle 10.000€ pro Jahr neu 20.000€ pro Jahr ansetzen, das über 20 Jahre ….von meinem Finanzamt bereits anerkannt …
Ok für das Gutachten musste ich knapp 1000€ investieren…

[AktienUndImmo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.175.714 von Fondsaufloesung am 27.01.24 17:52:39

Ich hatte noch vergessen. Aktuell ist der Zinsaufschlag der Banken auf den Swapzinssatz sehr gering ( d.h. Banken verzichten auf Margen um das Kreditgeschäft anzukurbeln )
Bei deinen Argumenten vermiss ich tiefere Analysen, eher Stammtisch Niveau :
U.a Refinanzierung klappt eh nicht. Gläubigerversammlung …

Bestärkt mich umso mehr das die aktuellen Kurse sehr attraktiv sind

Noch ein Tipp zur dauerhaften Depotstabilisierung insbesondere bei stärkerer Rezession und wer eher auf fallenden Zinsen setzt:
Eine EDF ( Franz. Energieversorger ) Dollar Anleihe, Rating BBB+ , Laufzeit : unendlich
Rendite aktuell ca. 6,6 % WKN A1ZCFQ
Hat aber meist eine recht hohe Spread …

[AktienUndImmo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.175.714 von Fondsaufloesung am 27.01.24 17:52:39

Hast Du Dir den Geschäftsbericht der Defama angesehen? LTV ebenfalls 60% aber 3 x höher bewertet, zudem haben Sie nur 60 und keine 180 Objekte, somit weniger Synergie …
Ich rede ja auch von Konsolierung im Geschätsmodell ( kein Zukauf, keine Divi, keine fremden Kredite, Portfolio optimieren..) damit sollten die Kosten deutlich sinken.
Es müssen 138 Mio € und nicht 150 Mio € in 2024 refinanziert werden,
Ich erwarte Überschüsse, sodass weniger als 138 Mio € refinanziert werden müssen.
Und ja ich habe massiv DKR in den letzen Wochen eingesammelt, ich suche stichhaltige Argumente die gegen das Invest sprechen.
Im März 2023 gab es fast die identische Diskussion bei Vonovia, seitdem+90% … Du kannst gern meine Chatbeiträge bei „Ariva“ dazu nachlesen.
P.S. In der Regel investierte ich nur in weltweite ETFs, welche auf Dauer sogut wie nicht geschlagen werden ….

[Fondsaufloesung]

LTV 61,4%: Es fallen mir gerade wenig Immobilienaktien in, wo der LTV höher ist.
Mieterlöse sind 83 Mio. Euro, aber nach Bewirtschaftungskosten bleiben 48 Mio. Euro Vermietungsergebnis.
Das im Vergleich zu den 989 Mio. Euro "Marktwert" der Immobilien ist dann nicht mehr ganz so auskömmlich.
LTV 60% bei Privatinvestoren ist OK. Wenn die Kapitaldienstfähigkeit (sicheres Einkommen/Gehalt) gegeben ist und eine Blütenweise Schufa vorliegt.
Ist jetzt hier nicht so ganz der Fall.
Und Nein, Banken sind gerade eher restriktiv in der Kreditvergabe.
2024 müssen 150 Mio. Euro refinanziert werden, im April 70 und im Mai dann gleich 36 hinterher. So nebenbei dann knapp 50 aus Bankkrediten.

Insofern tippe ich mal so im März auf die Einladung zur Gläubigerversammlung, da sprechen wir uns wieder.
Falls es dann den DKR-Push-Account noch gibt.

[AktienUndImmo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.175.192 von Orkafisch am 27.01.24 14:03:48

Ich habe auch nicht mehr Info‘s als andere.
Bei PlugPower die seit einem Jahrzehnt Geld verbrennen, kann man nicht viel aussitzen, da wäre ich stark beunruhigt…
Bei DKR mit ca. 83 Mio € Mieteinnahmen bei 639 Mio € Schulden, kann man schon eher aussitzen,
wenn man keine Neuigkeiten hat.
Ich würde sagen jeder halbwegs begabte Immoprofi bekommt die DKR wieder auf die Spur

Wäre alles in bester Ordnung, wäre der Kurs auch bei +10€ und nicht bei 3,5€

[AktienUndImmo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.174.793 von Fondsaufloesung am 27.01.24 11:59:00

Meine Ausage war nur das Herr Elgeti nicht unbedingt den AR verlassen muss …Würde aber sicher helfen.
LTV 61% ist nicht ganz schlecht und nicht das wichtigste ( „nur“ bei einer Abwicklung relevant… kein Bank will aber gern verwerten)
wichtiger sind die Einnahmen ca. 83 Mio € Miete zu 639 Mio € Schulden das ist eher sehr gut.
Ab LTV von 60% erhält man als Privatinvestor schon die besten Konditionen…. und die wenigsten haben 8% Mietrendite
Die Banken werden bei der „Konsolierung“ sicher mitsprechen… d.h. Kredite an andere Unternehmen sind sicher nicht mehr möglich..

Durch den aktuellen Rückgang der Finanzierungen, suchen Banken händeringend nach neuen möglichst sicheren Krediten, da gibt es aktuell wesentlich unsichere Finanzierungen, ob die „Nase“ vom Kreditnehmer passt ist nicht ganz so relevant

Bezüglich Kurs, +/- 50% Kursschwankung entsprechen gerade mal +/- 5 % bei Portfoliowert.
Aufgrund der allgemeinen Bauzinssenkung seit Nov.2023 um 1% sollte der Portfoliowert allein um ca. 10% aufgewertet haben.
Unbestritten ist DKR stark Zins sensitiv

[Orkafisch]

Wenn das so ist, wie du darstellt, warum hat man die IR entlassen?
Es gibt weder vom Vorstand noch vom AR ( wo aber wohl Elgeti insistieren dürfte) keinerlei Infos, wie man aus der Krise kommen zu versucht.
Das führt eher nicht zu steigendem Anlegervertrauen .

[Fondsaufloesung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.174.733 von solarguy am 27.01.24 11:42:18

Das ist wohl weniger treue zu Herr E., sondern eher der dreiste oder auch verzweifelte Versuch eine eigene Position zu pushen.
Garniert mit dem dauernden Hinweisen, was man doch selber für ein toller und großer Investor ist.
Das ist auch wichtig, denn aufgrund des Geschreibsels hier würde man da nicht direkt drauf kommen.

Es ist völlig klar. Die DKR braucht händeringend Geld, die Obotritia auch. Die DKR kurzfristig über 100 Mio. Euro.
Mit einem LTV von 61 ist das schon schwierig mit der Historie des Unternehmens unmöglich und solange Herr E. hier noch irgnedwas zu sagen hat, vollkommen unmöglich.

Man sollte sich das Unternehmen aber schon gut ansehen.
Wenn bald zur Gläubigerversammlung gerufen wird, was unvermeidlich ist, wird das Thema E. erledigt sein.
In der Panik und dem folgenden Kurssturz kann man vielleicht kaufen, bei 3,50 Euro bestimmt nicht.

[solarguy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.174.511 von AktienUndImmo am 27.01.24 10:40:07

Es mag ja stimmen, dass Elgeti außergewöhnliches Immobilienwissen hat und in seiner Zeit als Aktienanalyst der Star unter Analysten in seinem Segment war. Nur war das halt alles graue (Schlaumeier-)Theorie und in der Praxis zeigt sich jetzt, mit welcher Integrität und Professionalität er operiert. Seine diversen Beteiligungen, von denen man meist wenig Positives liest, lassen wir mal außen vor, aber wer aus dieser Unter-30%-Beteiligung an DKR sich ein Darlehen über gut €60m gönnt, dem geht das Wohlergehen seiner Über-70%-Mitaktionäre schlicht am A...... vorbei und der hat sich moralisch als Geschäftspartner für DKR und andere Beteiligungskonstrukte diskreditiert. Jede Bank, die ähnlich denkt, wird keinen Kredit mehr geben, egal wie die Kennziffern sind. Ich verstehe nicht, dass hier im Forum noch einige Aktionäre zu Elgeti halten, obwohl der die zu mehr als 70% Dritten gehörende AG als Selbstbedienungsladen missbraucht hat. Hallo, Aufwachen...!!!!

[AktienUndImmo]

Ich stelle mir die Frage, wie kann man die DKR ohne tiefgreifendes Immo Wissen und u.a den letzten Geschäftsbericht studiert zu haben, überhaupt einschätzen.
Ich habe über Jahre mit einem Hebel von Faktor 14 ein Immoportfolio aufgebaut, mit reinvestierten Mieten und Wertsteigerung beträgt mein LTV 40%.
Auch Ich konsolidiere seit 2021 … d.h. alle Überschüsse gehen in ETFs Anleihen und einige Einzelaktien, mein Vorteil ich hatte am Schluss Zinsbindungen von 15 und sogar 30 Jahre gewählt, d.h. auf Jahre 1,3% durchschnittszinssatz.