Ich habe ein kleines Problem. Experten bitte lesen. - 500 Beiträge pro Seite

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Kleines Problem:
Nehmen wir mal folgenden Fall an:
Ich habe 1996 ein neues Wohn- und Geschäftshaus im Osten gekauft. Damals habe ich ca. 1 Mio. DM an Steuern gespart.
Friede Freude Eierkuchen. Hatte auch tolle Mietgarantien bis 2006. Der Bauträger befindet sich aber in Insolvenz und hat Verbindlichkeiten i.H.v. ca. 100 Mio. €. Sprich: Die gehen in jedem Fall Pleite.
Mietgarantien werden seit Ende 99 nicht mehr gezahlt und das Haus ist schlechter vermietet als die Garantien hergeben würden. Sprich: Ich mache Verlust
Jetzt kommt die Rechnung:

Miete
-Zinsen
-Tilgung
=Verlust

Letzteres beläuft sich auf ca. 130.000 DM pro Jahr.Das sind etwas mehr als 11.000 DM im Monat. Das ist Scheisse.
Die naheliegenste Idee wäre das Haus zu verkaufen. Haha. Rechnung ohne Hans die Eichel und seine Kumpels von SPD und Grünen gemacht.
Die hatten nämlich eine bessere Idee. Die haben die Gesetzgebung zu meinem erheblichen Nachteil verändert. Nämlich folgendes Problem entsteht:
Man darf das Haus zwar verkaufen, müsste aber die Sonder-AfA zurückzahlen. Sprich: Ich müsste ne knappe Mille auf den Tisch legen. Nächstes Problem: Die hab ich natürlich nicht.
Das ginge nur wenn das Ganze vor 1995 passiert wäre. Tolle Wurst. Ist sie aber nicht.
Der Vorteil ist zwar das ich den Verlust verrechnen kann, aber das bringt mich liquiditätsmäßig nicht weiter.
Und ich sag mal so: Eine jährliche Unterdeckung von über 100tdm zu kompensieren ist nicht einfach.

Also: Hat einer Ideen? Was soll ich machen? Gibt es eine Lösung? Ich glaube nein. Sprich: Ich muß noch vier Jahre durchhalten. Und das wird sauschwer.

Danke an alle im voraus.

Gruß
AL

[herbststurm]

anzünden!

[Toastbrotbaby]

nana, warum denn gleich anzünden, "Warme Sanierung" hört sich doch besser an!

[PMG]

da hilft nur: die Einnahmenseite in die Hand nehmen!

D.h.:

a) Wohnungen besser vermieten, ggf, die Voraussetzungen dafür schaffen (z.B. Balkon daranbauen, etc.)

b) Ein Betriebsmodell für den Geschäftsraumanteil entwickeln (Was kann man tolles aus dem Kasten machen?), Bauantrag/Nutzungsänderung durchführen, damit das Ding mehr wert wird. Dann evtl. lieber einheiten verpachten als vermieten usw.

[E-L-Schu]

eine Lösung Ja !!

[roscha]

Mist!
Bin in ähnlicher Situation, jedoch bedeutend kleiner dimensioniert.
Vorschlag. Wohnsitz ins Ausland verlegen und
später in den Zwang. Oder:
Tilgungsaussetzung bei der Bank beantragen.
Auf jeden Fall mit der Bank reden.
Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten der Bank, um
die Annuität zu senken.
Dazu muss man aber mit eigener Illiquidität drohen,
damit die das Ernst nehmen.
Viel Erfolg

[Lassemann]

Zunächst einmal kompetenten Steuerberater aufsuchen, falls noch nicht getan. Schon geprüft, ob eine Überführung der Immo in einen rechtlichen Gesellschaftsmantel (bspw. Stiftung) afa-schädigungsfrei ist?

[Lassemann]

ursprünglichen vertragswerk prüfen und gesetz der BuRe u.U. bis vors Verfassungsgericht vortragen. Interessengruppe hierzu suchen, gibt es bestimmt!

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Die Bank ist da relativ unkoperativ. Außerdem müsste ich es irgendwann nachzahlen. Da man an der Hütte aber keinen Gewinn machen würde ist nachzahlen schlecht.
Die Idee mit besser vermieten ist da nicht realisierbar.
Aus dem Kasten braucht man nichts tolles machen. Das ist toll. Das sieht super aus und ist gut gebaut. Bringt nur halt zu wenig Miete. Außerdem steht noch ein Büro leer weil es nicht ausgebaut ist. Das geht auch noch auf Kappe des Bauträgers. Und die Kohle für den Ausbau habe ich derzeit wirklich nicht über da das Geschäft zwar nicht schlecht läuft aber dennoch lahmt wegen der Scheiß Politik die hier betrieben wird. Ich bin von deren Ideen in Gesundheits- und Steuerpolitik direkt und unmittelbar betroffen. Und die machen halt eine katastrophale Politik.

@ lassemann,
Stiftung ist so eine Sache die man zumindest mal überprüfen sollte. Danke dafür. Werde ich mich morgen drum kümmern.
Klagen ist gut nur Du weißt ja wie lange sowas dauern kann. Das wird mir nicht weiterhelfen.
Außerdem ist völlig unklar ob man Recht bekommt.
Ich weiß das der BFH das derzeit schon seit längerem prüft. Zu welchem Ergebnis die kommen werden ist aber völlig unklar. Ich könnte mir auch vorstellen das man das bewußt hinauszögert.

M.M. der Politik ist das sich ehrliche harte Arbeit mit der Übernahme von unternehmerischen Risiko nicht mehr lohnt. Die Großen zahlen keine Steuer mehr. Das müssen die Kleinen jetzt mitzahlen. Ich weiß genau wovon ich spreche. Habe derzeit Steuerprüfung. Ich sage nur einen Satz dazu:
Es ist unglaublich wie dreist die sind und in was für einem Land wir leben.
Ich spekuliere ernsthaft damit hier wegzugehen.
Ich habe die Schnauze echt voll hier.

Gruß
AL

[roscha]

Lassemann, Du Scherzkeks,

Zuständigkeit des Bundesverfassungsgerichts:

http://ruessmann.jura.uni-sb.de/gvgbild/verfassbverfg.htm

[Lassemann]

@roscha: Ich bin zwar weissgott kein Jurist, dennoch verstehe ich deinen "Scherzkeks" nicht. Erkläre mir doch bitte, warum dieser zugegebenermassen rein intuitiv gewählte Versuch so scherzhaft ist. Die Spekulationssteuer steht schliesslich auch zur Debatte.

[NiemehrArm]

@advalor

Ich nehme mal an, Dein Steuerproblem bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie "hängt" an der Verlängerung der Speku Frist für Immobilien von 2 auf 10 Jahre. Das hat Dir in der Tat die alte und neue Bundesregierung "eingebrockt". Allerdings ist zu diesem Themenbereich wohl eine Beschwerde (Klage?) beim Bundesverfassungsgericht anhängig.

Zu überlegen bzw. zu klären wäre in diesem Zusammenhang,ob im Falle eines Verkaufs die fällige Nachversteuerung(=Rückzahlung der Förderung) nicht bis zum Entscheid des BVG ausgesetzt werden kann. Ich weis dies nicht, insofern soll der Gedanke als Anregung verstanden werden.

Daneben mal zum möglichen Ursprung Deines Dilemmas (ohne moralisieren zu wollen):

Kann es nicht sein,

- dass Du aus heutiger Sicht mit einer anlagepolitischen Entscheidung schlicht "baden" gegangen bist?

- dass Du die Kaufentscheidung vornehmlich aus steuerlichen Erwägungen heraus getroffen hast, und damit (Du befändest Dich da in guter Gesellschaft!) letztlich ein überteuertes Objekt erstanden hast, an dem sich vorher schon alle möglichen Beteiligten (nur nicht Du) gesund gestossen hatten

- und deshalb die heutige Unterdeckung quasi "vorprogrammiert" war?

Wenn Du hier selbstkritisch wenigstens in Teilaspekten "ja" sagen musst, dann ist Dein Rundumschlag in Richtung Regierung sicherlich nicht gerechtfertigt - mit Ausnahme der fragwürdigen rückwirkenden Anhebung der Spekulationssteuerfrist.

Natürlich behebt diese Erkenntnis Dein Dilemma nicht, bitte verstehe meine Anmerkungen nicht als "erhobenen Zeigefinger"
(hinterher sind wir bekanntlich immer alle klüger - jedenfalls meistens).

Der Gedanke einer Stiftung erscheint mir nicht gangbar, denn wenn das Stiftungsvermögen die Immobilie ist, woher kommen dann die aus der Unterdeckung erforderlichen Mittel und woher die Mittel, um den notwendigen Stiftungszweck zu erfüllen?

Gruss - und nichts für ungut!
NmA

[advalover]

@ #12,

klar bin ich mit der Entscheidung baden gegangen. Das steht außer Frage.
Die Entscheidung hatte sicherlich was mit Steuern sparen zu tun, aber nicht ausschließlich. Sicherlich spielt da mit hinein das sich der Standort wesentlich schlechter entwickelt hat als angenommen. Dadurch war das Objekt auch überteuert. Im Zeitpunkt des Kaufes war das Objekt das Geld schon wert.
Mein Rundumschlag gegen die Regierung ist aus meiner Sicht schon korrekt, da ich es unverschämt finde wie der Mittelstand behandelt wird.
Das die Unterdeckung bestehen bleibt ist auch klar. Egal ob Stiftung oder nicht. Geht ja nur darum ob man das Scheiss Teil irgendwie aus dem Privatvermögen rauskriegt.
Aussetzen der Steuernachzahlung könnte man sicherlich versuchen nur ist das Problem folgendes:
Selbst wenn ich erstmal drei Jahre Ruhe hätte, in drei Jahren habe ich die Mio aber aller Voraussicht nach auch nicht bzw. müßte andere Immobilien verkaufen und das will ich nicht.
Ich fürchte fast das mir nur die Lösung bleibt das Vieh noch vier Jahre zu halten und in vier Jahren eine halbe Mio DM daran plattzumachen. Und am Verkauf dann schätze ich nochmal eine halbe Mio Mark.
An dieser Stelle stellt der aufmerksame Leser dann fest das ich in zehn Jahren mit der Immobilie ca. 300.000 DM Verlust gemacht habe und meine Steuersparung von damals zumindest mit diesem Objekt daneben gegangen ist.

Gruß
AL

[NiemehrArm]

@AL

Leider hast Du nicht geschrieben, ob Dein Grundproblem (steuerlicher Natur) so wie von mir vermutet in der Verschlechterung der Speku-Frist liegt.

Bei einem Verkauf des Objektes unter Verweis auf das beim BVG anhängige Verfahren Aussetzung der Rückzahlung der Sonder-AfA zu erreichen, führt natürlich nur dann zum Erfolg, wenn die rückwirkende Verlängerung der Speku-Frist vom BVG "kassiert" wird, da ja dann die Rückzahlung wohl hinfällig wäre.

Entscheidend für Dein Vorgehen ist sicherlich, wie Du die weitere Entwicklung dieser Investiton einschätzt. Siehst Du den Tiefpunkt der Entwicklung alss erreicht, gehts noch weiter runter, Erholungschancen etc. (ich weis, banale Anmerkungen). Auf dieser Einschätzung dann eine Soll- und Haben-Rechnung aufmachen, wobei das Verfahren vor dem BVG naturgemäß (bei einem jetzigen Verkauf) die "offene Flanke" darstellt.

Nochmal zu Deinem "Mittelstandsproblem": ich kann nachvollziehen und verstehen, dass Mittelständler (insbesonders Einzelunternehmer und Personengesellschaften) mit der Steuer- und Abgabenpolitik der Bundesregierung erhebliche Probleme haben und auch benachteiligt werden - hier muss sich auch entschieden was ändern!

Aber: Mit Deinem konkreten Problem hat das wohl wenig zu tun. Wie Du selbst schreibst, hast Du diese Anlage im Privatvermögen vorgenommen. Wenn Du jetzt "vermögender Privatier" wärst (und kein aktiver Mittelständler), Dein Problem wäre doch wohl das gleiche, oder täusche ich mich da?

Gruss
NmA

[advalover]

@ #14,
klar liegt das Problem in der rückwirkenden Verlängerung der Speku-Frist.
Erholungschancen sehe ich da nicht. Es ist halt schlechter vermietet als angenommen und fertig. Selbstmord wäre Mieter da rauszuschmeißen um zu versuchen mehr Miete bei neuen Mietern zu erzielen. Zumal der Hauptmieter pro Monat schon 8.000 DM zahlt. Alleine an dem verbrenne ich jeden Monat fast 5.000 DM. Ich werde mich hüten mit dem zu verhandeln. Ich bin froh das er die Miete zahlt. Zwar nie pünktlich und nie das was er soll, aber er zahlt wenigstens.
Zu Deinem letzten Punkt nur so viel. Wäre ich nichtarbeitender, vermögender Privatier hätte ich sicherlich das gleiche Problem mit dem Haus. Man muß aber trennen ob man auf Privatebene (so wie ich ) verarscht wird (ist ja der Fall) und auf Unternehmensebene (auch so wie ich) verarscht wird (ist ja auch der Fall). Sprich: Das Problem hat nichts mit Privatier oder Mittelständler zu tun. Das Problem liegt einfach darin das zu wenig für diese Schicht gemacht wird.
Meine Konsequenz aus der ganzen Sache ist das ich die nächsten vier Jahre nicht investieren will und auch gar nicht kann. Ich kann es mir auch derzeit nicht leisten neue Leute einzustellen obwohl ich dringend drei oder vier Mitarbeiter bräuchte.
Ich habe ein relativ gut aufgestelltes Unternehmen aber (das wird auch hier wo anders noch diskutiert) ich muß dieses Jahr noch Steuern i.H.v. xxx.xxx für 2001 zahlen, und selbstverständlich werde ich auch noch vorauszahlen müssen i.H.v. xxx.xxx für 2002. Das ist doch Banane.
Ich kenne viele vermögende Unternehmer deren Firmen noch halbwegs laufen aber der Tenor ist überall der Gleiche: Wir halten unser Geld trocken. Investitionen werden auf kurze Sicht erstmal nicht getätigt.
Ich will hier jetzt gar nicht über Politik reden und ob Schwarz-Gelb irgendwas besser machen würde (obwohl ich das glaube). Fakt ist einfach: Durch einen Wechsel wäre durch unsere Nation, zumindest auf Ebene des Mittelstands, ein Ruck gegangen der für eine positivere Grundstimmung gesorgt hätte. Und die Hälfte des Wirtschaftslebens hat einfach mit Psychologie zu tun.
Ich würde meine Raucherlunge darauf verwetten dass wir Mitte Januar 300.000 Arbeitslose mehr haben als heute und das spätestens Anfang Februar Rot-Grün auf keine 42 % mehr in den Umfragen kommt. Aber was nützt es? Richtig: Nichts!
Erst 2006 kann der Wähler anders entscheiden.
Und da fällt mir gerade noch was ein: Die ganzen Weihnachtsmänner im Osten die statt PDS die Grünen gewählt haben können sich die Grünen doch wohl wirklich als letzte leisten.
Ich jedenfalls bin mir derzeit nicht sicher ob ich sie mir nochmal vier Jahre leisten kann.
Was werde ich also dieses Jahr machen? Ich werde meine Steuerzahllast so weit wie irgend möglich Richtung Null bewegen. Genau das wird zwar immer kritisiert aber ich sehe keine andere Wahl als keine Steuern zu zahlen. Aus die Maus.

Gruß
AL

[Dangerseeker]

@ advalover

Du hast wohl nichts gelernt: "...Ich werden meine Steuerzahllast so weit wie möglich Richtung Null bewegen."

Wie willst Du das machen? Alle "Steuersparmodelle" haben irgendwie mit Investitionen zu tun, die Du nicht vornehmen kannst oder willst. Andere Verschiebemöglichkeiten führen dazu, dass Du dann im nächsten Jahr mehr zu versteuern hast (und Dich wahrscheinlich bitter beklagst, weil die Liquidität auch dann fehlt). Bleibt nur der Einnahmeverzicht... was natürlich keinen Sinn macht.

Willst Du Dein UNTERNEHMERISCHES Problem mit der Immobilie wieder mit irgendeiner steuerlichen Gestaltung richten?

Viel Glück

D.

[Lassemann]

@16: Ganz einfach: Schlecht rechnen. Es gibt in unserem Bilanzrecht genügend Bilanzierungs-Wahlrechte, Ermessensspielräume.

[advalover]

Lassemann hat´s verstanden.
Außerdem bedeutet nicht jedes Steuersparmodell den finanziellen Ruin.
Gen Null werde ich nicht kommen aber zumindest gibt es einige interessante Möglichkeiten die im übrigen legal sind.

[Dangerseeker]

@17+18:

Genau das meinte ich doch u.a.: Höherer Aufwand in einem Jahr bedeutet niedrigeren Aufwand in Folgejahren (= höheren Gewinn). Dadurch hat man zunächst mehr Liquidität und realisiert einen Zinseffekt (und evt. Steuersatz- und Progressionsvorteile). Das ist auch schon alles bei den Steuersparmodellen, die Liquidität zur Steuerzahlung fließt halt später ab. Übrigens kann beim Drücken des Einkommens auf Null auch ein Progressionsnachteil entstehen (Ein Jahr Null und nächstes Jahr 200.000 kann trotz Zinseffekt schlechter als beide Jahre 100.000 Einkommen sein). Nun kommt bestimmt das Argument: Nun gut, wenn im nächsten Jahr eine Steuerzahlung droht, dann zeichnet man halt wieder ein Steuersparmodell. Oder vielleicht ein Ansparabschreibung gefällig (übrigens mit Versteuerung des Zinsvorteils bei Auflösung ohne Nutzung im nächsten Jahr). Sonderabschreibung? Tja, mindert halt die Abschreibungen der folgenden Jahre.

Aufwand kann man nur einmal abziehen, denkt mal drüber nach.

Natürlich kann man aus solche Gestaltungen erhebliche Vorteile ziehen - aber nur wegen der kurzfristigen Steuerersparnis Steuersparmodelle zeichen, macht häufig wirtschaftlich wenig Sinn, da man dem Vertreiber die eigene Steuerersparnis oder zumindest einen Großteil davon mit dem Kaufpreis bar in die Hand drückt und dafür zwar eine Chance, aber auch ein Risiko bekommt.

Tja, und gerade bei solchen Leuten, die ein richtig großes Rad drehen wollen (Jedes Jahr auf Null bei den Steuern usw.) hängen sich dabei häufig mit solchen Risiken zu, dass der kleinste Windhauch genügt und das Ganze kracht mit der Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz zusammen. Nur um das mal mit einem mir bekannten Fall zu illustrieren: Selbständiger mit beständig ca. 500.000 DM Einkommen aus seiner Tätigkeit als Sachverständiger, kaufte jedes Jahr eine Immobilie (diverse Modelle), bis er ca. 20 hatte, Liquiditätsprobleme, Zwangsversteigerungen usw. Situation heute: Immer noch ca. 500.000 DM Einkommen, Großteil wird für Zinsen und Tilgung der Altkredite verwendet, die nicht vollständig aus den Verkaufserlösen getilgt werden konnten.

@ advalover: Ich habe natürlich keine Ahnung, was Du genau machen willst und wie genau Deine Situation aussieht. Du scheinst nur die jetzige Situation wirtschaftlich noch tragen können, wenn vielleicht auch mit Schwierigkeiten. Neue Risiken scheinst Du aber im Moment nicht gebrauchen zu können.

Grüße
D.


P.S.: So wie ich advalover einschätze, werden sich in seiner evt. Bilanz kaum Bewertungsspielräume finden, die nicht bereits in den letzten Jahren voll ausgenutzt wurden. Wenn, dann werden dies "frische" Wertverluste sein.

[advalover]

@ #19,

zweimal 100.000 ist in jedem Fall besser als einmal 0 und einmal 200.000.
Was genau ich machen werde? Durchhalten. Es gibt ja einige Gestaltungsspielräume um gewisse Positionen erst in 4 od. 5 Jahren aufzulösen wenn die Immobilie verkauft ist und ich dann die Steuern zahle.
Ich habe derzeit noch kein existentielles Problem jedoch kann man natürlich auch nicht sagen das das die nächsten Jahre so bleibt. Man kann halt nur hart arbeiten und zusehen das man an anderen Stellen spart. Sprich neue Investments wie Autos, Büroausstattungen od. ähnliches. In vier Jahren (die können durchaus nochmal hart werden) bin ich aus dem Ding raus, und wenn ich nochmal xxx.xxx platt mache. Hauptsache raus. Vielleicht ergeben sich ja auch in den nächsten 2 Jahren noch größere Einnahmen. Ich sehe zwar eine, doch ist noch völlig unklar ob die sich ergeben wird. Wer weiß das schon.

Ich hatte halt nur ne kleine Hoffnung das ich irgendwas übersehen habe was man machen könnte. Dem scheint bis jetzt nicht so zu sein. Schade. Hatte damit auch schon gerechnet aber die Hoffnung stirbt ja zuletzt.
Immerhin sind das ja bei mir Größenordnungen an denen schon einige "kaputt" gegangen sind.
Trotzdem vielen Dank für Eure Äußerungen. Sollte irgendwer mal was interessantes hören ist mein Ohr (bzw. Auge) natürlich gerne bereit und dankbar das aufzunehmen.

Gruß
AL

P.S. Dangerseeker,
neue Risiken kann ich sicherlich aus normaler Sicht nicht gebrauchen. Dennoch bleibt mir in gewisser Weise keine andere Wahl weil ich auch weitermachen muß. Es muß ja weitergehen. Durch mein Problem endet ja nicht das Wirtschaftsleben.