Viele Fragen rund um ETW-Kauf! - 500 Beiträge pro Seite

[T.Reidel]

Hallo!

Die letzten Monate habe ich immer wieder mit dem Gedanken gespielt eine ETW zu kaufen und dann zu vermieten.

Allerdings bin ich kein Immoprofi und so habe ich einige Fragen.

In meinen Augen haben wir aktuell ein sehr günstiges Zinsniveau und auch die Immopreise sind recht tief.
Bei einer steigenden Inflationsrate würden auch wieder die Preise der Immo`s steigen.

Ich habe mir gedacht, dass ich jetzt zu den günstigen Zinsen eine ETW kaufe und dann vermiete. Eine Finanzierung würde wie folgt aussehen.

Bsp: 100.000€
1. Darlehen 4,62% LZ: 10 Jahre und Ansparung Bausparvertrag
danach wird Darlehen mit dem BSV getilgt. Dann hab ich einen Zins von 2,5%.

Insgesamte Laufzeit: 16 Jahre und 4 Monate
Mtl. max. Belastung: 700€

Wenn ich Mieteinnahmen von realistischen 500€ bekomme, dann muss ich lediglich 200€+Verwaltungskosten zahlen.
Dies ist in meinen Augen sehr attraktiv.

Was denkt ihr?
Habe ich einen Denkfehler gemacht?

Wie seht ihr die Entwicklung von Zinsen und Immopreisen?

Freue mich auf eure Antworten!

Gruß

[Money Maschine]

Was fürn Beruf haste nochma gelernt

Money

[T.Reidel]

Naja, man lernt ja nie aus!
Immo`s ist nicht mein Spezialgebiet und vielleicht habe ich einen Denkfehler gemacht!

Gruß

[lowkatmai]

1. Zinsen fallen noch weiter.

2. Lage, Lage, Lage. Kommt drauf an wo die Immobilie steht, wie sich die Preise entwickeln. Im Osten wird man z. T. bald kostenlos wohnen können. (Nur die Nebenkosten werden vom Mieter gezahlt). In attraktiven Ballungsgebieten im Westen siehts sicher anders aus.

Insgesamt würde ich aber nie in eine ETW investieren. Da:

- viel Verwaltungsarbeit
- Streit mit anderen Eigentümern
etc.

Gruß lowkatmai

[T.Reidel]

Ach, was ich vergessen habe!

Natürlich wird die ETW in einer sehr guten Lage gekauft und somit sollten sich die Mietausfälle, wenn überhaupt, in Grenzen halten.

[Sugar2000]

Immos nur in den besten Gebieten in Düsseldorf, Köln, Essen, München, Hamburg, Frankfurt... aber die bekommst du nicht für 100T€!!

[casel]

Niemals mit Bausparvertrag finanzieren! Lieber Annutätendarlehen und die Raten mit den Mieteinnahmen abstottern. Jedoch wirst Du ca 20% Eigenkapital benötigen wenn Du keine anderen Sicherheiten hast. Eine Wohnung aus der näheren Wohnumgebung wäre praktisch, dann kann man gut an Leute aus dem Bekanntenkreis vermieten, die keine Atzen sind (besser lieber keine Freunde, bei Geld hört die Freundschaft auf). Lage muss stimmen und keine Erdgeschoßwohnung zu normalen Preisen, Erdgeschoß ist immer etwas billiger. Und Preis muß auch stimmen. Würde mal sagen maximal 15 fach, in etwas schlechteren Lagen weniger. Super wäre es, wenn die Miete noch Steiigerungspotential hat. Haus sollte möglichst modernisiert und in einem guten Zustand sein. Keine Hochhäuser!

[T.Reidel]

@casel

Wieso nicht mit BSV finanzieren?

Ist zwar höhere Tilgung, aber ja weniger Zins. Die Rate von 700€ wird auch nicht überschritten.

Was spricht also dagegen?

Gruß und danke für die Antwort!

[alzwo]

zu #8. Bei gleicher monatlichen Rate zahlst du über BSV länger.

[kickaha]

Hallo Reidel,

46% aller deutschen Immobilien wurden zwischen 1948 und 1978 gebaut. In dieser Zeit hatten wir einen hohen Zuzug von Aussiedlern/Vertriebenen und es waren viele Liegenschaften noch zerstört. In dieser Phase konnte man sicherlich mit Immobilien Geld verdienen.

Aber wir haben unseren gesellschaftlichen Zenith überschritten. Aufgrund der demographischen Entwicklung werden sich die Preise auch nicht mehr erholen. Auch in vermeintlich "guten Lagen" kommen die Preise immer weiter unter die Räder (München, Stuttgart, Köln etc.)

In der Zeitschrift Cash war vor einiger Zeit ein Artikel in dem hervorgehoben wurde, dass die Mietrenditen wieder deutlich gestiegen sind (irgendwo um die 3,4 - 4 %), leider haben die dabei vergessen zu sagen, dass die Mietrendite deshalb gestiegen ist, weil der zugrundeliegende Kaufpreis gefallen ist und nicht die Mieten gestiegen sind.

Und um eine (Miet-) Rentabilität von 3-4% zu erzielen musst Du Dir eigentlich keinen Kredit in 6stelliger Höhe an die Backe binden.

Wenn Du mal eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung der Miete durchgezogen hast und die damit zusammenhängenden Kosten kennst, überlegst Du es Dir vielleicht auch nochmal.

So ein Verfahren dauert in Westdeutschland locker 6-8 Monate (in denen Du keine Miete bekommst, während Deine Finanzierungskosten weiterlaufen), Du haftest im Zweifelsfall beim Energie- und Wasserversorger für die nichtgezahlten ausstehenden Leistungen Deines Mieters, die Gerichts- und Rechtsanwalteskosten belaufen sich auch schnell auf ein paar tausend Euro und für eine ordentliche Räumung musst Du auch bis zu 10000 EUR veranschlagen. Du hast dann zwar therotisch einen Anspruch gegen Deinen Mieter, aber ob man "einem nackten Mann/Frau" in die Tasche greifen kann ist sicherlich die nächste Frage.

Viele Grüße

Kickaha

[casel]

Hallo T.Treidel!
Du kannst bei einem Annutätendarlehen die Tilgung so einrichten wie Du es wünscht, es muß nicht immer 1% Tilgung sein, ich persönlich fühle mich mit 5% besser, weil dann die Schulden so in ca 15 Jahren komplett getilgt sind und nicht erst nach 33 Jahren wie mit 1% Anfangstilgung. In 15 Jahren hat man deutlich weniger Zinsänderungsrisiko. Mach lieber Annutätendarlehen, Bausparvertrag ist der letzte Mist, bedenke der Zinsanteil bleibt über die gesamte Laufzeit konstant hoch, bei Annutätendarlehen fällt der Zinsanteil immer weiter wobei der Tilgunganteil immer weiter steigt. Such Dir unbedingt solide Mieter, nicht nach Sympathie entscheiden sondern anhand Fakten. 3 Monate Kaution ist Pflicht, geregeltes Einkommen sowieso (muss man sorgfältig nachprüfen), Schufa-Auskunft ist auch sinnvoll.
Viel Erfolg!

[lowkatmai]

Wie schon gepostet würde ich niemals in eine ETW investieren:

- viel Verwaltungsarbeit
- Streit mit anderen Eigentümern
- Ärger mit Mietern
- Preissteigerungen ungewiss
- hohe Transaktionskosten (Steuern etc.)

Never, ever!

Was man aktuell machen kann, ist in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, das man wirklich billig/preiswert kaufen kann. (Richtlinie: Vervielflätiger 10)
Da hat man auch Ärger, kann diesen aber wg. der größeren Masse an Dienstleister (Hausverwalter, Hausmeister, Makler für die Suche nach mietern, Inkassobüro usw. usw.) übertragen.

Auch in der Vergangenheit waren ETW schon überwiegend ein schlechtes Geschäft.

Gruß lowkatmai


Lieber dem Eichel sein Geld zu 3-4% gegeben als sich mit einer ETW rumärgen. Zum Steuern sparen meinetwegen ein Schiffsfonds, wenns denn sein muß. Da hat man nur Prospekte durchzulesen!!

[SchwarzerLord]

@alzwo: Du kennst dich mit BSV wohl nicht aus? Ich zahle 2% Zinsen und kann jederzeit beliebig viel sondertilgen. BSV-Summe 15000€. So, und jetzt kommst du.

[alzwo]

SchwarzerLord,
bei 2% Zinsen würde ich gar keine Sondertilgung machen. Z.B. die Diba bietet 2,5% aufs Depotkonto. Den niedrigen Zins von 2% hast du allerdings in der Ansparphase mit einem Guthabenzins von wohl nur 0,25% bezahlt. Es geht aber nicht um Sondertilgungen. Es geht darum, ob statt Tilgung ein BSV angespart werden sollte.

Und hier ist klar: jeder Euro, der in einen BSV wandert, bringt mir den Guthabenzins. Gleichzeitig zahle ich dafür aber den Darlehenszins, denn dort wird ja nicht getilgt. Nach z.B. 7 Jahren (wenn der BSV zugeteilt wird) stände ich ohne BSV mit weniger Schulden da.

Jetzt kommt: „Aber nach der Zinsbindungsfrist droht ein furchtbar hoher Zinssatz!!!“ Da man ja während der Zinsbindung die Schulden stärker getilgt hat, darf der Anschlußzins ruhig etwas höher liegen. Man sollte Zins- und Tilgungspläne mit den bekannten und eventuellen Zinssätzen aufstellen. Was bei gleicher Monatsrate länger dauert, ist ungünstiger.

[Waldsperling]

#1

>>>Die letzten Monate habe ich immer wieder mit dem Gedanken gespielt eine ETW zu kaufen und dann zu vermieten. <<<




"Riecht" irgendwie nach Hitlers großen Krieg.

Wenn du Glück hast, wird es wie die Panzerschlacht im Kursker Bogen.

Hast du Pech, wird es wie Leningrad und Stalingrad.

[T.Reidel]

@Waldsperling

Zu diesem posting muss man wohl nix sagen!

@all

Würde mich über weitere, sinnvolle Kommentare freuen.

Gruß

[Waldsperling]

#16 T. Reidel

>>>@Waldsperling <<<

>>>Zu diesem posting muss man wohl nix sagen! <<<



Warum eigentlich nicht? Insider wissen was ich damit meine.

Ich habe den gesamten Thread noch einmal studiert und fand 2 Dinge treffen den "Nagel auf den Kopf"

#10 von kickaha. Die beiden letzten Absätze würde ich mir unters Kopfkissen legen. Besser kann man "Verbrannte Erde" nicht beschreiben.

#12 von lowkatmai,
- Streit mit anderen Eigentümern
- Ärger mit Mietern

Sehr passend. Da hast du nämlich einen "2 Frontenkrieg".

Beachte auch bitte unbedingt Posting #17 in dem Thread 791663 von waldfeee. Das Posting sagt alles.

Thread: Kündigungsform von Mietverträgen

[baschu]

Hallo T. Reidel,

habe Dir am 13.4.04 eine Antwort geschrieben. Allerdings habe ich es bei Dir in Deinem Postfach hinterlegt.

Gruss Baschu

[rodesien]

Wieso gibt es in einem Mehrfamilienhaus keinen Ärger mit den Mietern. Für Die 10- Fache Jahresmiete bekommst Du nur einen abgewrackten ( Vorkriegs-)- Kasten mit Renovierungsstau und unangenehmen Mietern in schlechter bis allerübelster Lage.
Es gibt zwar verstrittene Eigentümergemeinschaften aber in der Regel achten die Besitzer darauf, den Wert ihrer Wohnung zu erhalten und außer in Extremfällen gibt es keine Probleme. Das Risiko ist m.E. genauso hoch wie mit dem Nachbarn des MFH in Streit zu geraten.
Wichtig ist die Wohnungsgröße, ich würde nichts unter 70 -80 qm kaufen. Auch wenn derzeit 50 qm Wohnungen sehr günstig sind , denn es gibt auch auf dem Mietmarkt ein Überangebot in dieser Größe, würde ich dennoch vom Kauf abraten. Selbst Studenten suchen eher die 70qm denn die 50qm Wohnung.

[RRichter]

Ich wäre nicht grundsätzlich gegen eine Eigentumswohnung in einem Mehr-Parteienhaus, die dann an Dritte vermietet wird. Jeder Interessent sollte sich das zu erwerbende Objekt vorher aber ganz genau angucken. Es sollte so sein, daß er selbst da grundsätzlich auch einziehen würde.

Preis: 10 bis 15 fache Jahres-Kaltmiete, je nach Lage. Oft sehe ich noch Angebote um die 20 fache Jahres-Kaltmiete, das halte ich für überteuert. Tendenziell dürften die Preise in den nächsten Jahren auch eher sinken. Bei kleinen Ein- bis Zwei-Zimmer Wohnungen gibt es heute schon ein Überangebot. Bei 3-4 Zimmer Wohnungen sieht die Welt anders aus.

Fast wichtiger als die Frage der Finanzierung sind die Lage, die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft (wohnt zumindest ein Teil in der Anlage) und die Struktur der Mieterschaft. Wenn das alles halbwegs zusammenpasst, und Du dann auch noch Mieter mit einem gesicherten Arbeitsplatz und brauchbarem Einkommen findest (da sind wir wieder in den Ballungsräumen), dann kann man das Risiko wagen.

Zum Bausparvertrag: ich finde schon, daß der sich lohnt, Du solltest hier aber ein gewisses Grundkapital (zu miesen Zinsen) ansparen, um dann ein Bauspardarlehen zu möglichst niedrigen Zinsen in Anspruch nehmen zu können. Alle Bausparkassen haben da unterschiedliche Tarife im Angebot, Du kommst ums Vergleichen und Nachrechnen nicht umhin.

Was anderes: es macht evtl. in diesem Jahr auch noch Sinn, die Tilgung zum Teil über eine kapitalgebundene Lebensversicherung laufen zu lassen (die geht z.B. 12 Jahre und mit dem Auszahlungsbetrag tilgst Du dann einen hohen Betrag auf einen Schlag). Ob sich das lohnt, müßte Dir Dein Steuerberater ausrechnen können. Ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 100.000 Euro kann das eine sehr lukrative Sache sein.

Den Steuerberater würde ich an Deiner Stelle wahrscheinlich zuerst aufsuchen.

[ER22]

gutes posting von rrichter!

ich bin auch der meinung das man in immo´s investieren sollte.

1. niederiger zins
2. viele schnäppchen am markt
3. diversifikationsanlage
4. sachwert schlägt geldwert
5. evt. steuervorteil (?)


ab welcher rendite?

schnäppchen! immer kaufen sprich bei 10fachen der jahreskaltmiete oder ab 9 rendite bezogen auf den kapitaleinsatz

ansonsten nur wenn steuerliche interessant,hier auch steuerberater umbedingt dazuziehen

thema bausparer:

ist zahr eff. gesehen teuer als annuität und lebensvers.-modell, aber zins sicher
heißt: jetzt bsp. 4,6 % 10 jahre sichern und anschließend wenn besparung im bausp. ausreichend zinssicherheit mit 2,5 % oder weniger

vorausgesetzt: man will diese lange laufzeit

bsp. meiner im april gekauften whg.

68 m² wfl. , bj 1970, durchschnitt mietpreis in dieser region 5,-€ je m², KP 45000, kapitalaufwand 48500 incl. alles kaufnebenkosten,jahresmietertrag 4080, rendite 8,41 %

laufzeit 20 jahr insgesamt
10 jahre festhypothek, anschließend 10 jahr bausparer
zins 4,6% und 3,6 % tilgung = besparung des bausparers

ergebnis kein euro eigenkapital sowie mieter zahlt zins und tilgung = altersvorsorge







bzzgl.mieterwahl bzw. vor einzug des pot. mieters

-frage zum beruf
-wie lange beschäftigt
-kopien der letzten 3 lohnzetteln verlangen
-evtl. bankauskunft incl. schufa
-soziales umfeld (familie?)
-nie haustiere, wg. mgl. schäden
-private haftpflicht verlangen sowie hausratversicherung
-kaution 3 monatsmieten,nur in bar nie in anderer form

[RRichter]

@ER22: als Vermieter darfst Du nicht verlangen, daß der Mieter diese oder jene Versicherung abschließt. Habe das Thema zwei mal als Mieter durch (Glasbruchversicherung wollte der eine... hat es aber nicht nachgeprüft. Hapftpflicht wollte der andere, hatte ich vorzuweisen). Die Rechtsprechung sagt meist, daß dies keine vom Vermieter durchsetzbare Pflicht des Mieters sein kann.

Außerdem: eine Versicherung, wenn man sie bei Einzug hat, kann man kündigen.

Ansonsten ist es natürlich ganz richtig, was Du sagst: man muß sich seinen Mieter genau angucken. Wenn man gute Mieter hat, kann man eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, daß sie für 36 Monate auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichten. Der BGH hat eine solche Klausel gebilligt (habe selbst in meinem aktuellen Mietvertrag eine drin stehen).

Eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen ist unter einem anderen Gesichtspunkt auch interessant: man kann später selbst einziehen, aber die laufenden Kosten der Wohnung kann man in der Zeit, in der man sie vermietet, noch steuerlich verwerten.

[kickaha]

Hey@ all,

was ist denn an einem Bausparvertrag sicher?

Klar hat man einen Anspruch auf Darlehen, aber nur, wenn man die entsprechende Zuteilungszahl erreicht hat.

Damals (Ende der 70er Anfang der 80er) wurden ständig die Zuteilungszahlen durch die Bausparkassen hochgesetzt. Die Menschen hatten Ihre Bausparverträge längst voll einbezahlt und jeden Monat wurden dann die Bewertungszahlen der Bausparkassen geändert, damit die Bausparkassen nicht ausbezahlen mussten (und die Kreditnehmer waren die Dummen, weil Sie mit 12- 14 varibel finanzieren mussten (nur mal so als Einwurf). Ich weis das noch von meinen Eltern. Die haben dann damals die Bausparverträge gekündigt um das Eigenkapital einsetzen zu können (damit ging dann halt der Anspruch auf die Darlehen verloren).

Was bedeutet denn eine Aussage wie, ich finde das sich ein Bausparvertrag lohnt? Sorry, aber entweder lohnt er sich, oder er lohnt sich nicht. Das kann man nachrechnen.

Vor einiger Zeit war im Mezkithread eine interessante Nachricht über das Thema wohnen. Ich meine damit das Symposium der Genossenschaften in Würzburg. Ich denke, dass die Jungs dort die Sache relativ deutlich auf den Punkt gebracht haben: Ab 2010 wird der deutsche (auch der westdeutsche) Immobilienmarkt ein Mietermarkt. Und damit einhergehend werden die Preise weiter fallen (was Sie übrigens bereits seid ca. 10 Jahren machen). Diese Entwicklung wird sich in allen deutschen Städten breit machen. Ausnahmen, wo es sich ein wenig verzögert (aber trotzdem auch eintreffen wird) werden Städte wie Stuttgart, München und Frankfurt sein.

@ ER22 Wo kaufst Du eine Wohnung für 660 Oiro auf den m². Und was veranlasst Dich zu der Annahme, das in den nächsten 20 Jahren der Mietermarkt so bleibt, wie Du es jetzt erwartest.

Ich kann allen nur empfehlen, sich das neue GEO Heft zu kaufen. Dort finden sich ausgesprochen interessante Beiträge zur Bevölkerungentwicklung in D-Land wieder.

Lest dieses Heft, bevor Ihr Immobilien kauft.


Viele Grüße Kickaha

[kickaha]

wie war das

Immer mehr Mietschuldner

Immer mehr Bundesbürger können ihre Miete nicht mehr bezahlen. Das berichtet die " Bild" -Zeitung am Samstag.

Unter Berufung auf Hochrechnungen des Bundesverbands deutscher Wohnungsunternehmen heißt es, die Mietschulden seien im vergangenen Jahr um rund sechs Prozent auf 750 Mio. Euro gestiegen. Den Angaben zufolge sei der Anteil säumiger Mieter in Berlin, Brandenburg und Sachsen-Anhalt am größten.

Grund für den Schuldenanstieg sei die anhaltende Konjunkturschwäche in Deutschland.

O.K, wir können sicherlich trefflich darüber streiten, ob die Bild-Zeitung das korrekte Medium für entsprechende Informationen (aber es wird immer unterstellen, das sie den Daumen am Puls der Zeit hat).

Gruß kickaha

[RRichter]

Mitgefangen, mitgehangen

Reform des Wohnungseigentumsrechts gefordert

Berlin - Der Verwalter schreibt zum x-ten Mal an Werner W., doch von dem finanziell klammen Wohnungseigentümer kommt weder eine Antwort noch das angemahnte Wohngeld. Und was macht der Verwalter? Er fordert die anderen Miteigentümer Bernd B., Klaus K. und Thomas T. auf, für den Wackelkandidaten in die Bresche zu springen, denn bezahlt werden müssen die verschiedenen Aufgaben der Eigentumsanlage ja weiterhin.

Unter Miteigentümern wie Werner W., so bekommt der Bonner Verband "Wohnen im Eigentum" immer öfter berichtet, leidet die Zahlungsfähigkeit von Eigentumswohnanlagen (ETW). Den Miteigentümern drohen zusätzliche finanzielle Belastungen - und das oft ohne jede Aussicht, beim nicht mehr zahlenden Miteigner Rückgriff nehmen zu können. Der Verband schlägt Alarm und sieht Reformbedarf auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts: Eigentümergemeinschaften müssten bei Zwangsversteigerungen mit ihren Forderungen vorrangig berücksichtigt werden. Andernfalls drohe ein Verfall von Wohnanlagen.

Der Fall ist nach heutigem Recht nämlich klar - und zeigt für die anderen Eigner abwärts: Die Bank, die die Werner W.s ETW finanziert, dürfte als Erste den Hahn zudrehen. Werden die Hypotheken-Raten nicht mehr gezahlt, holt sie sich ihren Kredit zurück - die Zwangsversteigerung droht. Und der Ersteigerer wird oft außer ein paar (oder ein paar mehr) Steuerschulden nicht die alten Belastungen der Wohnung miterwerben. Auf den Schulden bleiben die "alten" Miteigentümer sitzen. Und die werden sich während des möglicherweise Jahre dauernden Versteigerungsverfahrens überlegen, ob sie die dringende 20 000-Euro-Dachsanierung sofort erledigen, weil das eigentlich nötig wäre - oder ob sie nicht besser warten, bis ein Nachfolger für den ausgefallenen Miteigentümer gefunden ist. Weil diese Lage aber auch potenzielle Ersteigerer oder Wohnungskäufer erkennen, wird der Kreis der Interessenten kleiner, und die Übernahme durch einen neuen Eigentümer zieht sich immer mehr hin. Wenn dann auch noch Klaus K. arbeitslos oder Bernd B. zum Krankheitsfall wird, kauft kein Mensch mehr die leer stehende Wohnung, und die Verfalls-Spirale setzt sich fort.

Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten kommen auch Wohnungseigentümer immer häufiger in finanzielle Schwierigkeiten. Deutlich merken dies die ETW-Verwalter, die gerade jetzt verstärkt feststellen, dass die Zahlungen des monatlichen Wohngelds und von beschlossenen Sonderumlagen ausbleiben. "Wohnen im Eigentum" rät daher allen ETW-Eigentümern, darauf hinzuwirken, dass der Verwalter ausstehende Beträge notfalls auch gerichtlich durchsetzt. Ist nämlich erst einmal die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft gefährdet, kann wegen der gesamtschuldnerischen Haftung sowohl Bernd B., Klaus K. als auch Thomas T. dazu verpflichtet sein, den entstandenen Fehlbetrag auszugleichen. tr