Altbausanierung als Steuermodell, hat einer hier Erfahrungen bzw. eine Meinung? - 500 Beiträge pro Seite

[tölzer]

Hallo zusammen,

bis jetzt habe ich nur Erfahrungen an den Börsen gesammelt.

Für die die mich nicht kennen, mein Spezialgebiet sind die Goldexplorer.

Nun möchte ich evtl. etwas anderes machen und zwar Altbausanierung als Kapitalanlage wg. der Steuerersparniss!

Hat hier einer von Euch schon Erfahrungen?

Es wäre nett, wenn hier einer von Euch etwas posten könnte, Beiträöge, Artikel, Links etc....

Servus

Tölzer

[OCT]

Hallo,

Altbausanierung ist im Prinzip eine tolle Sache. Aus meiner
Erfahrung sollte man folgenden beachten:
1) Vor dem Kauf ein UMFASSENDES Bild von dem Sanierungsaufwand
machen. In jedem Fall Experten dazuziehen. (Statiker,
Bausanierer, Heizungsbauer, Anstreicher, Fensterbauer,
Dachdecker etc.)

2) Wichtig ist die Frage, ob schrittweise oder auf einen
Schlag eine Sanierung geplant wird (sprich: alle Mieter raus
und komplett sanieren oder immer dann die Wohnungen sanieren,
wenn jemand auszieht?).
Sanierung von Fassade, Dach, Heizung, Fenster, Anstrich
Treppenhaus geht im Prinzip alles in vermietetem Zustand.
Dieser Punkt liegt wiederum stark an den Mietern. (Studenten
z.B. sind i.d.R. nur ein paar Jahre im Haus)

3) Denkmalschutzobjekt: Abschreibung ist hier zu 2,5% über
40 Jahre möglich im Gegensatz zu 2% über 50 Jahre.
Allerdings muss man häufig teurere Baustoffe verwenden
(Auflagen des Denkmalschutzamtes, unbedingt erkundigen!!)
wie z.B. bei Holz- anstatt von Kunststofffenstern.

4) Lage und Mieterzielgruppe:
Studenten sind zwar kurze Mieter haben aber auch nicht so
hohe Ansprüche. Allerdings lieben sie auch die kurzen Wege
(Fahrrad, zu Fuss zur Innenstadt/Uni). Langfristige
Vermietungen (z.B. Familien) haben den Vorteil der i.d.R.
geringeren Erhaltungsmassnahmen in den Wohnungen, des
geringeren Werbungsaufwandes jedoch im Problemfall sind die
Kündigungszeiten für den Vermieter erheblich!
Die Lage bestimmt auch die Miete und ebenfalls wichtig ist
die Überlegung, ob die Miete dauerhaft zu erzielen ist.
(Wanderungsbewegung, Infrastruktur, Firmen am Ort (hängt
alles von wenigen Firmen ab?), Lebensqualität, soziales
Umfeld)
Ausserdem können weitere Faktoren wie Antennenanschluss,
Computernetzwerk im Haus ggf. mit kostengünstigem
Internetanschluss (für Studenten manchmal wichtiger
als eine warme Heizung ;-) ), Garten, Abstellkeller,
Waschmöglichkeit im Keller, etc. für den dauerhaften
Mietertrag wichig sein. Hier könnte man noch viele weitere
Details auflisten, einfach überlegen, wem man die Wohnung
anbieten will und was derjenige erwartet. Zusatzleistungen
erhöhen den Mietertrag bzw. sichern ihn!

5) Zahl der Wohnungen und Thema Mietausfall:
Je nach Wohnungszahl im Gebäude macht sich ein immer
einzukalkulierender Mietausfall bemerkbar.

6) Steuerersparnis ist zwar gegeben, aber der Trend zu
geringeren Steuern (siehe Vorschläge zur Steuerreform)
ist unverkennbar.
Dadurch wird der Steuerspareffekt geringer!!
[Langfristig wird eine so extreme Spanne zwischen den
Steuern in z.B. Tschechien, Slovenien, usw. und unseren
eigenen nicht aufrecht erhalten werden können.
Wahrscheinlich wird man sich irgendwann bei etwa 30%-35%
Spitzensteuern treffen.
Es wird natürlich im Gegenzug Belastungen über geringere
Subventionen oder weitere Abgaben geben, die die
Steuermindereinnahmen (über-)kompensieren, diese (Abgaben)
sind aber auf die Mieter umlegbar.]

7) Wenn man sich mit einer Immobilie "behängt" so sollte man
nicht vergessen woher der Name kommt. Sie ist im wahrsten
Sinne immobil, also sollte sie nicht zuweit vom eigenen
Wohnort entfernt sein, wenn man dem Hausverwalter (braucht
man den??) auf die Finger gucken will.
Wie sicher ist der eigene Arbeitsplatz, muss man evt. umziehen?

8) Eigentum verpflichtet. Ein abgedroschener Satz, aber
dennoch wahr.
Will man sanieren und sofort wieder verkaufen?
Wahrscheinlich nicht, da die Spekusteuer dann einen großen
Teil des Gewinns wegsaugt. Somit eine Festlegung auf mind.
10 Jahre, also einen nennenswerten Teil des Menschenlebens.

9) Bei Bausanierungen gibt es Zuschüsse nicht nur von der
KFW (unbedingt erkundigen, gerade auch was CO2- Minderungs-
programme oder Sanierung von Wohnraum (max. Förderhöhe pro
qm beachten!) angeht.
Wenn du Glück hast und auch noch Zuschüsse der Gemeinde
und/oder des Landes bekommst (oft aneinander gekoppelt),
sollte man diese auch mitnehmen.

10) Bausanierungsnebenkosten bedenken:
Werden z.B. die Fenster ausgetauscht, so sollte man
nachträgliche Arbeiten (Beiputz, Malerarbeiten) nicht
vergessen.

11) Bauaufsicht und guter Preisvergleich!
Auch hier kann man einiges sparen, gerade was
Handwerkerstunden angeht.

12) Bei begleitender Sanierung (bewohntes Gebäude) ist auch
eine gute Planung der Sanierungsmaßnahmen wichtig, die
nicht unterschätzt werden sollte.

13) Zwangsversteigerungen dürfen in der Liste auch nicht
fehlen. Aber vorher ein paar mal den Ablauf ansehen.
Dabei ist ganz wichtig: Man kauft die Katze im Sack, darum
ist auch i.d.R. ein Abschlag gegenüber dem Verkehrswert
drin. Auch hier: so viel Infos wie möglich sammeln. Wenn
man nicht ins Haus kommt, Finger weg!
Stichwort Risikominimierung!

14) Achso und das allerwichtigste: Nicht Spitz auf Knopf
rechnen, man darf sich nicht übernehmen, sonst geht das
möglicherweise in den Ruin.
Außerdem muss man eine gewisse Ausdauer mitbringen, sich
nicht durch kleinere Schwierigkeiten aus dem Rhythmus
bringen lassen. Hektisches Handeln kosten nur Geld (aber
das kennst du ja von der Börse ;-) )

Weiterhin gilt das Motto:
Die guten Angebote kommen häufiger, als man denkt!
bzw.
Die guten Angebote kommen häufiger, je länger man denkt!

So, das wars erstmal, was mir jetzt gerade so eingefallen
ist. In welcher Region ist denn dein Investment geplant?

Viele Grüße und Erfolg
OCT

[baschu]

Hallo tölzer,

habe Dir am 13.4.04 eine Antwort geschrieben. Allerdings habe ich es bei Dir in Deinem Postfach hinterlegt.

Gruss Baschu