Spanien vor Immobiliencrash? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 3)

[rioja94]

[funworker1]

tropezon,

noch einmal bezogen auf EUR bzw. pesetas. es kann doch eigentlich nicht sein, daß man gemäß dem einen beispiel von mir für 31 ha nur ca. eur 350.000 bezahlen muß. in peseten dann eben die 56.000.000.
das müssen doch eur sein.


---------------------------------------------------------
Parzelle zum Verkauf
Ref.: 92498
Ländliche Umgebung
Gesamtfläche: 313.000 m2
Küstenlage
Von Bergen umgeben

Tarifa
Cádiz
Preis: 56.340.000 €

[Azul Real]

[posting]17.994.110 von funworker1 am 22.09.05 14:41:27[/posting]Hallo funworker1

wo ist denn die Quelle der Anzeige?

möchte mal gucken

kann aber auch sein das es eine sehr hügelige, abgelegene Parzelle ist, die ggf. gerade nur zu 5 % bebaubar ist.

ansonsten gebe ich dir recht

in peseten wären das nur 1 euro/qm

ansonsten 180 euro/qm

[Azul Real]

1 0 0 3

[rioja94]

[posting]17.995.348 von Azul Real am 22.09.05 15:38:35[/posting]

[funworker1]

azul real,

in dieser gegend wird es auf jeden fall was gescheites sein. leider liegen mir keine bilder vor
aber hier ist der link.


http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=92498&vuelta=/de…

der grundstückspreis des folgenden links ist doch wahrlich der hammer.

http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=77120&vuelta=/de…

[funworker1]

azul real,

ich hab noch ein link zu einem super schönen grundstück.
aber der preis
schau dir mal die bilder an

http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=93238&vuelta=/de…

[tropezon]

Rioja,

hast Du ein Lachkrampf gehabt?

mittlerweile sind einige gegenden san sebastians teurer als das nobelviertel 6 in paris, wo naomi chambell etc, ihre buden haben.

Diese Parfums kann ich mir sicher nicht leisten. Bin immer noch bei „ Azzaro pour homme “ . Aber ich glaube eine der teuersten Strasse in Paris ist immer noch die „ Rue St. Honoré“ im 1sten Arrondissement, wo die gr0ßen Couturier ihre Boutiquen haben.

Aber gut, dass Du Paris als Beispiel nennst. Auf der nachstehenden Grafik´s ist deutlich zu erkennen wie die „ billigeren“ Viertel in einem Jahr aufgeholt haben.




funworker,

Doch, dass kann schon sein. Einmal wie Azul es erklärt hat und zum anderen, weil nur kahler Berg oder Pinienwald, weit abgelegen und keine Wasser, etc...

Es gibt auch bei uns im Hinterland große Grundstücke im „ Niemandsland“ die sehr billig sind, weil keiner sie will.
Näher an der Küste, ca. 15/20 Km, gibt es ebenfalls kleinere Grundstücke – 10.000 bis 50.000 m² - die nicht teuer sind, um die 6 bis 10 euro/m². Aber ebenfalls ohne Strom und Wasser, schlechte Zugangs- Wege, weit abgelegen von allem, u.s.w...

Und wie gesagt, manche Gegenden Andalusiens sind recht Preiswert.

Tropezon

[rioja94]

[posting]17.996.194 von tropezon am 22.09.05 16:21:23[/posting]nee - ich habe es mir nur vorbehalten die #1000 voll zu machen

[tropezon]

Funworker,

der grundstückspreis des folgenden links ist doch wahrlich der hammer.

Nein, dieses Grundstück in dieser Lage – 500 m vom Strand -ist sehr billig. Aber nur deswegen weil es ein Hacken hat, nämlich es ist „ terreno rustico“ und man darf nicht größer bauen als die bestehenden Grundmauern.

Bei uns würde so ein Grundstück mindestens das 3 fache wert sein.

Das letzte Angebot 93238 ist ein Risiko und könnte eine Falle sein.

Abgesehen von der wunderbare Lage ist das Grundstücke zu klein um eine legale Baugenehmigung zu bekommen (deswegen wahrscheinlich diese Behausung, die im Notfall schnell abgerissen ist) und somit natürlich viel, viel zu teuer.

Aber wie so oft, wer nicht wagt .....

So, Schluss für Heute, andere Pflichten rufen.

Tropezon

[schlier]

Servus Tropi,

also ich war gard in Paris und wenn ich deine Grafik mit den dortigen Angeboten vergleiche dann sind die Preise auf deiner Grafik stark untertrieben.
Im 1. und vierten hab ich eigentlich die meisten um 7 000 € auf den m² gesehen. und das 6. ist ja schon immer teurer gewesen. Aber sind jetzt nur meine persönlichen eindrücke.
Servus

[tropezon]

Servus schlier,

Es ist nicht „ meine“ Grafik, sondern die der Notare. Die Preise wiederspiegeln die „ offizielle Preisen“ die in den Verkaufsverträge stehen. Es ist auch in Frankreich üblich leicht –bis etwas mehr – unter zu briefen.

Da ich mich doch entschlossen habe meine Wohnung in Frankreich zu verkaufen, verfolge ich die Preisentwicklung etwas näher seit Anfang des Jahres. Andere Institute geben höhere Verkaufspreise an, aber die haben keine so schöne Grafik, die ich reinstellen konnte.

Somit schließe ich mich Dir an.

Für mich persönlich sind die schönsten Häuser im 16 und 8ten Arrondissement. Vielleicht noch einige im 4ten, auf der Insel.

Aber schaut euch mal die Preissteigerungen an, bis zu 20% im letzten Jahr. Seit Anfang dieses Jahres tun sie sich schwerer und die Hausse drosselt ihr Tempo. Aber bis August immerhin noch 12 % auf Jahresbasis gerechnet - Landesweit -.

Na hoffentlich hält der ermäßigte Rhythmus noch an, bis ich verkaufte habe.

Tropezon

[rioja94]

[posting]18.002.372 von tropezon am 23.09.05 00:53:26[/posting]

[schlier]

Servus,

also prinzipiell würde ich behaupten, dass der markt in Frankreich in den Regionen in denen ich war schon in der Endphase des Booms ist. Ich war in der Normandie und dort gibt es wirklich in jedem kaff mit einem metzger mindestens auch einen makler. Des weiteren hat man in den beliebten Fereinorten an extrem vielen häusern zu verkaufen schilder gesehen. Und das ist nie ein gutes Zeichen für einen intakten markt, wenn der Verkauf derart offensiv betrieben wird. Aber die Preise waren in der Region auch nicht schlecht. so. ca. 2000 - 3000 € auf den m² und das für mittelmäßige Lage, also richtig weit vom Schuß und nicht gerade Neubauten.
Ich wünsch Dir viel Glück bei der Vermarktung. Aber ich denke in paris wir der markt halten, da ich zumindest von der mieter Seite aus wei, dass der markt moentan ein Horror ist.
Servus

[tropezon]

[posting]18.005.521 von rioja94 am 23.09.05 10:39:00[/posting].................

[tropezon]

Servus schlier,

Das sagen die Franzosen auch schon 3 Jahre.

Tatsache ist aber, dass der Markt immer weiter haussiert. Und was man nicht vergessen darf ist, dass ich manchen Gegenden die Preise erst im vergangenen Jahr die Spitzen von 1991/92 erreicht haben und jetzt 15/20 % drüber liegen.

Doch seit 1992 bis Heute hat sich viel verändert –positiv-, höhere Löhne, niedrigere Zinsen, verlängerte Laufzeiten von 15 auf 30 Jahre, und dergleichen vieles mehr.

Und dann die immensen Preisunterschiede. Meine Wohnung ist in einem Skiparadis der Alpen. Dort wird gehandelt zwischen 3000 und sagenhaften 15.000 euros pro m² je nach Lage, Größe, Alter, Gemeinde, etc...

Ich warte den Winter mal ab.

Tropezon

[rioja94]

trope,

es wird schwer sein, den optimalen zeitpunkt zum verkauf zu finden - in der top bildungsphase macht man auf jeden fall keinen fehler und das wir in einer solchen phase sind, ist offentsichtlich.

ich drücke dir die daumen - du wirst es nicht bereuhen !



PS: wie wärs mit vermietung?

[tropezon]

Hallo Rioja,

Mir geht es nicht um den höchsten Punkt zu erreichen. Du weißt, ich habe eine anderes Verhältnis zur Immobilien als die meisten die Hier schreiben. Für mich bedeuten Immobilien Sicherheit und ich kaufe sie nicht unter dem Aspekt Spekulation. Wenn sie trotzdem Gewinne bringe, freu ich mich.

Die Wohnung im französischen Skiparadis habe ich damals zu meinem Vergnügen gekauft und um unabhängig von Terminen zu sein –z.B. Schulferien und ähnliches.
Während normale Mieter sich bei Anfahrt und Abfahrt im Stau geplagt haben und 12 bis 14 Stunden jeweils in der Kälte, Schnee standen, bin ich paar Tage früher an- und später ab- gefahren und brauchte nur 5 Stunden pro Fahrt.

Vermieten, ja. Seit 7 Jahre gehe ich nicht mehr hin, weil zu weit von Spanien und habe sie jeweils an ein befreundetes Ehepaar für die Wintersaison vermietet die ein Restaurant im Haus betreiben. Somit war ich sicher, dass alles gut gepflegt wird, habe allerdings auf mindestens 10/12 % zusätzliche Rendite bewusst verzichtet. Aber ich wollte keine Touristen in meiner Wohnung.

Und trotzdem hatte ich jährlich eine Rendite von 20% bezogen auf den Kaufpreis.

Wenn ich sie jetzt verkaufe ist es nur weil ich das Geld in meine spanische Finca investieren will um sie eventuell vorzubereiten auf einen späteren Verkauf. Und es sieht besser aus wenn das Gesamte Grundstück mit Mauern umgeben ist.
Das sind aber 500 m Mauern, bei 2m Höhe sind das schon mal 1000m² Mauern + große Eingangstor, alles elektrisch und beleuchtet. Zusätzlich 2 bedeckte Terrassen und den Patio neu befließen ca. 120m² und die Platten ums Haus herum überfließen, noch mal zusätzlich 250 m².

Ich rechne, dass ich dafür schon 120.000 bis 150.000 euros brauche. Und dafür will ich die französische Immobilien opfern.

Schlier,

Es ist mir noch etwas eingefallen, wegen der Preisdifferenz in Frankreich. Die genannte Preis sind netto Preise. Zusätzlich kommen noch in den meisten Fällen, die Makler Gebühren , und das sind satte 7 bis 10 % in Frankreich.

Schönen Sonntag

Tropezon

[invest2002]

.

[funworker1]

hallo tropezon,

wie sieht es denn in spanien mit dem versteuern von immobiliengewinnen aus ? generelle steuer, irgendwann keine mehr, oder kann man den staat einfach übergehen ?

gruß und schönen sonntag

tarifa

[tropezon]

Hallo funworker,

Das ist ein Kapitel für sich – und etwas kompliziert.

Einerseits das Gesetz und anderseits die Praxis, dann noch zwischen Spanier, Residenten und Ausländer. Aber für alle gilt:

Wer am 1.1.1996 seine Immobilien schon 10 Jahre besaß, geht Steuerfrei aus. Weniger als die 10 Jahre, nur noch Prorata .

Für die, die später gekauft haben gilt – in einfacher Auslegung :

Gesetzlich: Spanier und Residenten müssen nach der letzte Regelung 15 % Gewinnsteuer bezahlen und Ausländer 35%.

In der Praxis passiert aber bei den Ausländer folgendes. Der Käufer einer Immobilie ( wenn er von Ausländer kauft ) muss 5% des Kaufpreises ( escriturawert )zurück behalten und dem Finanzamt abführen. Dies gilt als Anzahlung der Gewinnsteuer für den Verkäufer.
Und meistens bleibt es dabei, weil die Ausländer keine weitere Steuererklärung abgeben.

Und nicht vergessen, escriturawert ist nicht immer der Kaufpreis !!!

Zusätzlich gibt es noch die sogenannte „ plusvalia“. Diese Steuer ist eine Gemeindesteuer, unterschiedlich in ihrem Prozentsatz, und betrifft den Gewinn auf Grund und Boden ( ohne Gebäude). Sie errechnet sich nach dem jeweiligen Katasterwert – Ein- und Verkauf.
Sie ist grundsätzlich vom Verkäufer zu zahlen.

So, das war die einfache Version.

Tropezon

[tropezon]

Hallo und guten Morgen,

Es wird immer wieder behauptet, dass die Ausländer Spanien den Rücken kehren.

Hier die letzte Aufnahme:

Die ausländische Nachfrage wird sich jährlich um 8,7 % zwischen 2005-2008 erhöhen.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Auch der Gedanke großer Spekulation wird hier wiederlegt:

y un 12% realizar una inversión o ingresar un alquiler mensual.

Nur 12% kaufen Immobilien als Investition ( Spekulation) oder um zu vermieten.

la nueva reforma de la Ley del Suelo obligará a las comunidades autónomas a reservar un mínimo del 25% del suelo a la construcción de la Vivienda de Protección Oficial (VPO),

Das heißt im Grunde genommen nichts anderes als, dass die freien Grundstücke dann noch teuerer werden.

Darüber hinaus wird der Bau von Sozialwohnungen in den nächsten 4 Jahre forciert

En el Plan de Vivienda 2005-2008, aprobado el pasado mes de julio, se contemplan un total de 720.000 actuaciones a lo largo de los cuatro años de vigencia del plan, con un coste de 6.822 millones de euros.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Tropezon

.

[tropezon]

Hallo Spanienfans,

ich hoffe keiner hatte den spanischen Tourismus Tod gesagt:

Los destinos de interior registran incrementos del 20%

España bate un nuevo récord con 38,7 millones de turistas hasta agosto, un 6% más

http://www.basefinanciera.com/noticias/noticiashoy.php?type=…

Sieht doch gar nicht so schlecht aus, oder?

Die Türkei muss noch warten ( Hallo Palomita )

Grüße

Tropezon

[lapamita]

!

Dieser Beitrag wurde vom System automatisch gesperrt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an [e-mail]

[tropezon]

Hallo Lapamita,

haben wir uns schon mal gestritten? Nicht dass ich wüsste.

Wir tauschen hier doch nur Nachrichten, Argumenten und manchmal unsere Meinung. Kontroverse belebt den Geist .

Türkei: knapp 14,6 Millionen Urlauber
Spanien: 38,7 millones de turistas

Na, da haben die Spanier noch die Nase ( Pinoccio lässt grüßen ) ein wenig vorn.

Übrigens, à propos Türkei, hast Du Gestern mitbekommen:
Die EU beginnt im Oktober Gespräche mit der Türkei, ABER.....

1) müssen sie Zypern anerkennen
2) müssen sie den Genozid an den Armenier zugeben und sich entschuldigen.

Das kann ja noch heiter werden – und dauern – Doch, Du bist ja noch jung und kannst somit das entgültige scheitern noch mit erleben.

Grüße

Tropezon

[jimmy007]

Hallo Leute,

ich komme gar nicht mehr hinterher, alles zu lesen was ihr da so schreibt...

Also Verzeihung, dann rede ich halt ohne zuzuhören...

españa tiene ocho millones de viviendas vacías y secundarias, el 35% del parque total

elconfidencial.com, viernes 23 sep 05 | ver comentarios (1.404) | enviar a un amigo

Las viviendas secundarias, vacías y aquellas que no están destinadas a la residencia habitual tienen cada vez más peso dentro del mercado inmobiliario español. en concreto, en 2004, representaban el 35,2% del parque total de viviendas familiares, frente al 32,2% de 2001, según el último estudio sobre el mercado inmobiliario elaborado por Metrovacesa. Un crecimiento que para esta inmobiliaria "confirma la idea de que una parte sustancial de la demanda actual tiene un elevado componente inversor". estas cifras muestran que España ha pasado de tener 6,7 millones de segundas residencias y viviendas vacías hace cuatro años, a cerca de ocho millones. Y esta cifra irá en aumento en los próximos ejercicios, ya que, de persistir este ritmo de crecimiento, entre 2001 y 2011 (periodo que abarca el próximo Censo de Viviendas), el aumento absoluto del parque de estas viviendas será de unos seis millones. Es decir, en 2011 habrá en España casi 13 millones de segundas residencias y viviendas vacías. por lo pronto, este año, de las 734.500 viviendas iniciadas estimadas, 300.000 pasarán a engrosar el ya elevado parque de pisos secundarios y vacíos. en la actualidad, la cifra de viviendas secundarias y vacías se reparte al 50%, aunque el ritmo de crecimiento de las segundas ha duplicado al de las primeras en la última década. Así, mientras que el parque de casas vacías ha crecido un 25,48% en los últimos diez años, la cifra de secundarias lo ha hecho en un 14,95%, según datos de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas). De tal manera que en 2001 las viviendas vacías ascendían a 3,01 millones de unidades, y las secundarias a 3,36 millones

[funworker1]

hallo tropezon,

danke für deine ausführung bezüglich steuer.

hast du hiervon schon einmal etwas gehört:

wenn mein bruder sein haus in spanien jetzt verkaufen würde, müßte er 35% steuer zahlen. andere möglichkeit, die ihm vorgeschlagen wurde. er steckt den kompletten reingewinn des verkaufs in den bau seines neuen hauses (bezieht sich nicht auf das grundstück). dann fällt keine steuer an.

gibt es das ?

gruß
funworker

[funworker1]

wenn es jemanden interessiert:

http://www.spanishpropertyinsight.com

http://www.spanishpropertyinsight.com/spanish_property_marke…

[schlier]

Servus,

wenn man hier schon nen echten turi verglleich macht dann noch gleich die deutschen zahlen hinterher

"Die Zahl der Gäste stieg von Januar bis Ende Juli um 3,0 Prozent auf 67,9 Millionen und die Anzahl der Übernachtungen um 0,9 Prozent auf 192,8 Millionen, wie der "

Und irgendwie vind ich die doch recht ersteunlich, dass deutschland nicht nur nominal sondern auch proportional zur größe mit dem "urlaubsland" spanien mithalten kann.
Servus

P.s. link zur info
http://www.welt.de/data/2005/10/01/783225.html

[Azul Real]

[posting]18.103.766 von schlier am 01.10.05 09:05:21[/posting]Moin Schlier


Interessante Feststellung.
Die Frage sollte aber auch gestellt werden, inwieweit viele Deutsche auf einen Auslandsurlaub verzichten, manche sind bis zu 3x im Jahr in den beliebten Zielregionen unterwegs, und aus ökonomischen Gründen einfach in Deutschland Urlaub machen (müssen).

Grundsätzlich sind die Steigerungsraten für Deutschland aber erfreulich und die anhaltende Nachfrage aus dem Ausland umso mehr.

Erstaunlich sind auch die erheblichen Zuwachsraten des Städtetourismus. Zum Beispiel in Hamburg macht sich dies extrem bemerkbar in den letzten Jahren, durch die steigende Anzahl ausländischer udn inländischer Touristen.

[tropezon]

Hallo schlier,

wenn man hier schon nen echten turi verglleich macht dann noch gleich die deutschen zahlen hinterher

Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen und schon gar nicht verwechseln.

Wir sprechen Hier von Ausländischen Touristen . Ich hoffe Du hast den Text gelesen :

España recibió 38,7 millones de turistas extranjeros en los ocho primeros meses del año,

Zu Deiner Information, hier den Link für Deutschland:

http://www.deutschertourismusverband.de/content/files/zdf200…

Und die wichtigsten Zahlen aus dem Jahr 2004 lauten für Deutschland:

Gäste aus dem Inland 96,3 Mio
Gäste aus dem Ausland 20,1 Mio
Gäste insgesamt 116,4 Mio

Übernachtungen von Inländer 293,4 Mio
Übernachtungen von Ausländer 45,4
Insgesamt 338,8

Also, bitte vergleiche die Zahl 20,1 Mio für das gesamte Jahr 2004 mit der Zahl 38,7 für die erste 8 Monate 2005.

Ich denke der Unterschied ist auch Dir aufgefallen und bedarf keiner weiteren Erklärung.

Oder?

Hallo funworker,

was Dein Bruder sagt stimmt. Bei einer Re-Investition geht man Steuerfrei aus. Nicht nur beim Bau eines Hauses, auch beim Kauf eines anderen Anwesens.

Es gibt in Spanien noch einige andere Schlupflöcher, doch das führt zu weit hier.

Tropezon

[tropezon]

Noch eine Ergänzung zum Tourismus um besseren Verständnis.

Wie Azul schon geschrieben hat:

inwieweit viele Deutsche auf einen Auslandsurlaub verzichten, manche sind bis zu 3x im Jahr in den beliebten Zielregionen unterwegs, und aus ökonomischen Gründen einfach in Deutschland Urlaub machen (müssen).

Diese richtige Feststellung lässt sich leicht an den Zahlen nachvollziehen, nämlich:

Gäste aus dem Inland 96,3 Mio

Noch hat Deutschland keine 96,3 Mio Einwohner.

Die letzten Zahlen aus Spanien

El precio de los pisos se acelera en Madrid y Barcelona

El precio de la vivienda usada creció un 2,3% en Madrid y un 3,5% en Barcelona durante el tercer trimestre del año (junio-septiembre) respecto al mismo periodo de 2004,

Ich habe eine Bitte an alle die spanische lesen können. Hier ist der Artikel:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Lest mal genau diesen Artikel und sagt mir was darin nicht stimmt und wie falsch es interpretiert werden kann.

Ein typisches Beispiel von dilettantischem Journalismus.

Schönen Sonntag

Tropezon

[Azul Real]

US-Banken zu freigebig mit Eigenheim-Krediten
Umsetzung von Basel II gefährdet - Bei Einhaltung der Richtlinien droht ein Immobilien-Crash


Berlin - Die Immobilienblase in den USA bedroht die Umsetzung von Basel II. US-Bankenaufsicht und Federal Reserve Bank sträuben sich, die neuen Richtlinien des internationalen Refinanzierungsabkommens der Finanzwirtschaft in Kraft treten zu lassen. Wegen der exzessiven Vergabe von Hypothekendarlehen können zahlreiche Banken in den Vereinigten Staaten die Anforderungen nicht erfüllen.

Die Situation ist so kritisch, daß Manfred Weber, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Deutscher Banken (BDB), in dieser Woche deutliche Worte fand: "Es ist irritierend, daß aus den USA Stimmen zu vernehmen sind, wonach die amerikanische Seite Basel II später einführen wolle." Grund für die Hinhalte-Taktik von US-Bankenaufsicht und Notenbank ist die neue "Quantitativ Impact Study IV". Die vierte Untersuchung über die Auswirkungen von Basel II auf die internationale Finanzwelt zeigt, daß die meisten Hypothekendarlehen in den USA nicht den Anforderungen des Abkommens entsprechen.

Basel II sieht vor, daß Immobilien mit maximal 90 Prozent ihres Verkehrswertes als Sicherheit für Hypothekendarlehen akzeptiert werden können. Entsprechend müßte jeder Eigenheimerwerber wenigstens zehn Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital tragen.

Für Deutsche Banken ist das kein Problem. Sie verlangen von ihren Kunden in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent.

Anders die US-Banken: Sie haben seit 2002 in immer größerem Umfang 120-Prozent-Kredite vergeben.
Eigenheimerwerber haben damit nicht nur der Kaufpreis der Immobilie finanziert, sondern auch die Kosten für Maklercourtage und Grundbucheintragungen.

Nach einer Studie der Aufsichtsbehörde Office of Federal Housing Oversight (OFHEO) betrug das Gesamtvolumen aller auf Einfamilienhäuser ausgegebenen Hypothekendarlehen in 2004 rund 8,7 Billionen US-Dollar.

Wegen der exzessiven Kreditvergabe im Hypothekensektor kann derzeit kaum eine US-Bank die Basel-II-Vorgaben erfüllen, sollten diese wie geplant am 1. Januar 2007 in Kraft treten. Die Banken müßten entweder deutlich höhere Zinsen bei der Refinanzierung an den internationalen Kapitalmärkten zahlen - oder Nachschüsse von jenen Darlehensnehmern fordern, die in den vergangenen Jahren ihre Eigenheime ohne einen Cent Eigenkapital erworben haben.

Letzteres würde einen Crash am Immobilienmarkt auslösen, fürchtet Verbraucherschutzanwalt Rich K. Kuck. "Kaum ein Kreditnehmer könnte den Nachschuß leisten." Zwangsverkäufe wären die Folge. Sie würden zu Preiseinbrüchen führen. Wegen des dadurch entstehenden Wertverlustes müßten die Banken weitere Nachschußforderungen stellen. Ein Teufelskreis.

Der Eigenheimmarkt würde aber auch belastet dann werden, wenn die Banken höhere Refinanzierungskosten zahlen müßten. Die meisten Hypothekendarlehen sind zu flexiblen Zinskonditionen abgeschlossen worden. Kuck: "Höhere Zinskosten der Banken würden die Kredite verteuern - und manchen Darlehensnehmer aus dem Markt werfen."

Neu ist das Problem nicht: Bereits 2001 warnte die Schweizerische Bankiervereinigung, Basel II zwinge zu einer vorsichtigen Vorgehensweise bei der Vergabe von Hypothekendarlehen. Die US-Kontrollbehörden schritten dennoch nicht ein. rhai

[Azul Real]

Platzt die Immobilienblase in den USA?

Die Spekulation mit Häusern ist in Amerika ein Volkssport. Doch inzwischen sinken die Preise. Dem Markt könnte bald ein empfindlicher Rückschlag drohen

Wer in New York ein wenig gehobener wohnen möchte, muß schon einiges hinlegen. Medienmogul Rupert Murdoch etwa zahlte 44 Millionen Dollar für ein dreistöckiges Penthouse an der New Yorker Fifth Avenue, wo zuvor Laurance Rockefeller gewohnt hatte. Aber auch Florida ist nicht preiswert: Revlon-Hauptaktionär Ron Perelman zahlte für eine größere Villa in Palm Beach letztes Jahr sogar 70 Millionen Dollar.

Getoppt wird das nur noch von den Hamptons: Im amerikanischen Equivalent von Sylt erwarb ein unbekannter schwedischer Industrieller in diesem Sommer ein Anwesen mit einer Villa, zwei Gästehäusern, einem Haus fürs Personal, einem Pool, einem künstlichen Fischteich, mehreren Hektar Grün und einem Streifen Strand. Kostenpunkt: 90 Millionen Dollar. Das ist eine echte Preissteigerung gegenüber dem Jahr 2000, als sich der Fernsehkomiker Jerry Seinfeld die Hampton-Villa von Billy Joel zulegte - für einen Preis von lediglich 32 Millionen Dollar.

Aber auch die Immobilienpreise für Normalbürger haben schwindelnde Höhen erreicht. An Manhattans West Side - wo im gleichnamigen Gershwin-Musical noch die "Jets" und die "Sharks" zwischen Mietskasernen kämpften - ziehen heute Immobilienhaie Wohntürme hoch. Donald Trump verlangt für ein Zwei-Zimmer-Apartment mindestens 999 000 Dollar (oder 5500 Dollar Monatsmiete). Anspruchsvolles Design kostet extra. Ian Schrager, früherer Besitzer der Edeldisco "Studio 54", errichtete am Gramercy Park ein Apartmenthaus, dessen Wohnungen individuell gestaltet sind.

Kostenpunkt: zwischen 5,35 Millionen und 16 Millionen Dollar. Selbst in schäbigen Außenbezirken können zwei Zimmer schon 300 000 Dollar kosten.

Nicht nur Trump und Schrader machen so Geschäfte. Immobilienspekulation ist in den USA Volkssport geworden. Sogenannte "Flipper" - denen derzeit gleich drei Reality-TV-Shows gewidmet sind - kaufen Häuser oder Wohnungen, und nach einer oberflächlichen Modernisierung stoßen sie diese mit ein paar zehntausend Dollar Gewinn wieder ab. Die Banken machen es ihnen leicht.

Immobilienkredite ohne Eigenanteil sind in den USA üblich, desgleichen flexible Zinsen. Gut ist das, wenn die Leitzinsen niedrig sind, ein Problem, wenn sie anziehen. Derzeit liegen die Immobilienzinsen bei rund sechs Prozent.

Zudem bieten Geldinstitute Finanzierungsmodelle mit günstigen Einstiegskonditionen an, die erst später teuer werden, wenn die Immobilie längst mit Gewinn verscherbelt ist. Oder auch nicht.

Könnte es passieren, daß die Preise bald einbrechen? Ja, glaubt Lehman-Analyst Ethan Harris. "Inzwischen schließen viele Käufer Kredite ohne Amortisation oder andere exotische Verträge ab, in einem verzweifelten Versuch, sich das Haus leisten zu können." Das aber sei ein Zeichen dafür, daß der Markt ganz oben ist.

Einer Bloomberg-Studie zufolge fangen die Preise gerade an, in geringem Umfang nachzugeben, Wohnungen seien etwas länger auf dem Markt als im vergangenen Jahr. Auch Makler und Lokalzeitungen beobachten, daß sich die "For Sale"-Schilder länger halten.

Und auch Alan Greenspan, der Chairman der Federal Reserve Bank, warnte in dieser Woche vor einem Implodieren der "Housing Bubble", und das schon zum wiederholten Mal. Es macht ihm vor allem Sorgen, daß viele Amerikaner ihre Häuser beleihen und die Hypothek dann verkonsumieren. 600 Milliarden Dollar seien im vergangenen Jahr auf diese Art mobilisiert worden. Das seien im Schnitt sieben Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens, sagt Greenspan. Dies aber sei riskant, falls die Zinsen steigen und der Wert der Immobilie sinkt. Noch weiter reichende Implikationen sieht Paul Krugman, Ökonomieprofessor und Kolumnist der "New York Times". Im US-Durchschnitt sind die Immobilienpreise in den zurückliegenden fünf Jahren um 50 Prozent gestiegen. Dies sei aber irreführend, meint Krugman: Die "Housing Bubble" gebe es nur in den Ballungsgebieten, denn der Immobilienmarkt in den USA sei praktisch zweigeteilt. Das "Flatland" in der Mitte verfüge über unbegrenzt billigen Grund, dort paßten sich die Preise allenfalls den Konstruktionskosten an. Hingegen hätten sich in begehrten Großstädten wie San Francisco, Miami, Boston und New York, aber auch Phoenix oder Las Vegas die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren sogar verdoppelt. Das aber sei nur möglich, weil alle hoffen, daß es dort auf ewig so weitergehe. Falls die Blase aber platze, werde sie die ganze US-Wirtschaft mit sich zerren, meint Krugmann. Denn da immer mehr Familien ihre wertvoller gewordenen Häuser beliehen hätten, um das Geld in den Konsum zu stecken, sei der US-Wirtschaft ein beispielloser Schub versetzt worden. Wenn sich diese Wertsteigerung aber irgendwann in Luft auflöste, blieben der Familie nicht nur Schulden, auch die Wirtschaft werde implodieren. Auch viele "Flipper", die - anders als Trump oder Schrager - ihr eigenes Geld einsetzen, könnten eine Bauchlandung machen. "Welchen Teil von ,Wir sind nur auf dem Papier reich" verstehen Amerikaner nicht?" spottete der Talkshowhost Bill Maher.

Aber es gibt auch Experten, die meinen, es gebe gar keine "Housing Bubble" und schon gar keine, die platzen könne. Zu denen zählt Jerry Howard, der Vorstandsvorsitzende des Verbandes "National Association of Home Builders".

Zwar kämen tatsächlich Unmengen von neuen Häusern auf den Markt, aber die Zahl der Immigranten steige ja auch erheblich, meint er - und damit der Bedarf.

Und mit dem Platzen der "Dotcom"-Blase vor ein paar Jahren sei das überhaupt nicht zu vergleichen. Die meisten Familien wollten in ihren Häusern leben und sie nicht auf den Markt werfen.

Vielleicht hat aber das Platzen der Blase auch sein Gutes. Greenspan jedenfalls hofft, daß dann die fast bei null liegende Sparrate der Amerikaner etwas steigt. Und einige verdienten trotzdem. Wie die Firma T-shirtHumor.com, die einen Hit mit einem T-Shirt landete. Darauf ist eine dicke, rosafarbene, hausförmige Blase abgebildet, auf der steht: "Housing Bubble". Und drunter: "Wenn ich platze, bist du geliefert." Eva Schweitzer

[rioja94]

[posting]18.112.267 von Azul Real am 02.10.05 21:31:43[/posting]03/10/2005 06:56



El endeudamiento de las familias para la compra de vivienda aumentó un 23,9% hasta julio

El endeudamiento de las familias españolas para la adquisición de vivienda mantiene el elevado ritmo de avance registrado en los últimos meses, tras alcanzar en julio un incremento interanual del 23,9%, lo que supone una aceleración de tres décimas respec

No obstante, por primera vez desde el pasado mes de febrero el ritmo de avance de la deuda de las familias se situó por debajo del 24%, aunque sólo en los siete primeros meses del año el endeudamiento para comprar una vivienda creció un 12,6%.

En concreto, los préstamos concedidos por las entidades de crédito a los españoles para ese fin alcanzaron los 429.648 millones de euros en julio, un saldo superior en 48.213 millones al registrado en enero y en 8.148 millones al alcanzado en junio.

El incremento del endeudamiento por la compra de vivienda es consecuencia del aumento paulatino del precio de los inmuebles, lo que ha motivado que las familias tengan que solicitar créditos de mayor cuantía para poder hacer frente al pago del precio creciente de los inmuebles .

De hecho, el importe medio de las hipotecas hasta junio, último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), creció un 11,4% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en 133.158 euros.

Crecen los créditos al consumo

Además de los préstamos concedidos por las entidades financieras para la compra de vivienda, los créditos al consumo recibidos por los hogares alcanzaron los 163.325 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 11,3%, crecimiento que se mantiene en torno a esta tasa desde el pasado mes de abril.

Sumando ambos conceptos, el crédito total recibido por los hogares alcanzó en julio los 593.905 millones de euros, lo que representa un incremento interanual del 20,1%. De ese total, el 16,7% se debió al crecimiento de los préstamos por la compra de vivienda (el 16% en el conjunto de 2004) y el 3,3% restante, a los créditos al consumo (3,4% en 2004), lo que demuestra que crece el peso relativo de los préstamos hipotecarios sobre el total de la deuda de los hogares y se mantiene sin apenas variación el de los créditos destinados al consumo.

En ese sentido, el Banco de España ha resaltado en reiteradas ocasiones que el motor principal del creciente endeudamiento familiar ha sido la fuerte expansión de la financiación para la adquisición de viviendas, normalmente con hipotecas contratadas a tipos de interés variable. Así, el 96,9% de las hipotecas suscritas en junio se decantaron por un tipo de interés variable.




http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/noticias/News…

[funworker1]

hallo zusammen,

kann mir einer folgendes übersetzen ?

los préstamos concedidos

danke

[rioja94]

[posting]18.116.034 von funworker1 am 03.10.05 11:52:22[/posting]...bewilligte kredite

[rioja94]

pequeño articulo para el "madrileño"


SITUACIÓN INSOSTENIBLE, SEGÚN EL PSM
El nivel de deuda de los madrileños es ya del 106% de su renta familiar disponible

Los socialistas de Madrid denunciaron el domingo la "situación insostenible de las familias madrileñas", que alcanzan un nivel de deuda del 106 por ciento de su renta familiar disponible, según datos del Banco de España . La causa, según el PSM, es "el imparable incremento del precio de la vivienda, que ya obliga en la Comunidad de Madrid a invertir el sueldo íntegro medio de una persona durante 11 años para poder pagarla".

El incremento del precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid ha provocado que "hoy, el 70% de la demanda esté fuera del mercado, simplemente porque no se pueden permitir comprar un piso ", afirmó Antonio Fernández Gordillo. Esto se traduce en miles de viviendas nuevas que no encuentran comprador , en concreto unas 28.000 al año.

DESEQUILIBRIO ENTRE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS Y FORMACIÓN DE HOGARES

"Desde 1998, el primer año del `boom` urbanístico en Madrid, cada año se construyen unas 68.000 viviendas nuevas en la región", explica el diputado, "pero sólo se forman unos 40.000 hogares". Así, la Comunidad de Madrid tiene hoy más de 300.000 viviendas vacías , "mientras miles de jóvenes no pueden dejar de vivir con sus padres porque sencillamente no les llega el dinero".

Fernández Gordillo afirmó que debido a su precio, "la vivienda es más un producto para inversores que un derecho ciudadano", ya que, "desde 1995 hasta 2004, el precio del piso se ha incrementado en un 164%, mientras que los sueldos medios sólo han subido un 42%" . Así, "para vivir hoy en un piso de 90 metros cuadrados, adquirido con un crédito a 20 años, es necesario invertir un sueldo medio -que ronda los 22.300 euros anuales- íntegro durante 11 años para pagar una vivienda, mientras que en el resto de España son ocho años, y la media en la Unión Europea son cuatro años".

"Toda esta situación lleva a un sobreendeudamiento de las familias madrileñas, cuyo nivel de endeudamiento ya es del 106% de su renta familiar disponible, según datos del Banco de España, cuando en 1996 sólo era del 45%", adviertió el diputado. "Este sobreendeudamiento de las familias se debe a su dependencia de los créditos hipotecarios y de que en muchos casos esas hipotecas se siguen pagando porque los bancos conceden créditos al consumo para poder cubrirlos", explica Fernández Gordillo, lo que no evita que, "con sólo la subida de un punto del tipo de interés de las hipotecas, unas 50.000 familias dejarían de tener capacidad económica para poder seguir pagándolas, según las organizaciones de consumidores".

CONSECUENCIA DE LA POLÍTICA DEL PP

"Esto es consecuencia de las políticas de vivienda del Partido Popular, que se ha dedicado a declarar todo el suelo como urbanizable, y a pesar de ello, el suelo ha multiplicado por dos su valor en el último año". Tampoco han apostado por la vivienda protegida, ya que, "desde 1998 a 2004, de las 453.111 viviendas nuevas que se han construido en la región, sólo 73.937, es decir el 16 por ciento, son viviendas con algún grado de protección", mientras que en 1992 eran el 43% del total.


"No existe ningún compromiso real por parte del Gobierno del Partido Popular con la vivienda protegida", aseguró el diputado, y puso como ejemplo el Plan de Vivienda Joven que, según el compromiso electoral de Esperanza Aguirre, serían unos 79.000 pisos protegidos construidos al final de la presente legislatura. "Pues a día de hoy, sólo hay 4.121 viviendas empezadas y sólo hay suelo disponible para 14.932, por lo que a este ritmo es imposible que cumpla su compromiso", asegura el diputado socialista.

Por todo ello, Fernández Gordillo advierte que "hoy más que nunca es necesario alcanzar un Pacto regional por la vivienda protegida entre toda las administraciones públicas y fuerzas políticas, que tenga como objetivo la elaboración de un programa que ofrezca suficiente suelo para que, durante los siguientes cuatro años, el 60% de la demanda de vivienda se vea satisfecha con vivienda protegida", lo que supondría unos 24.000 hogares al año.

El diputado defenderá esta iniciativa el próximo jueves en el pleno de la Asamblea de Madrid en una Proposición No de Ley que, además, incluye la atención prioritaria a la vivienda en alquiler, en especial para los jóvenes, para que alcance el 30 por ciento del mercado inmobiliario de la región, así como el aprovechamiento para el mercado de las viviendas vacías.

[funworker1]

rioja94,

ich möchte ja nicht nerven. aber was sind viviendas protegidas ? sozial wohnungen oder wohnungen mit staatlicher unterstüzung ?

danke

[rioja94]

[posting]18.122.959 von funworker1 am 03.10.05 20:56:31[/posting]ja

[rioja94]

und weiter im text

58% der katalanischen Familien hat Schwierigkeiten bis zum Monatsende zu kommen!

(en christiano)

http://www.diariodelbierzo.com/bierzo/?noti=29472

[rioja94]

na endlich habe ich mal daten zum baskenland 43.8% der baskischen familien kommen nicht bis zum monatsende !

"wer kann der kann" sagte tropezon einmal



Consumo familiar

La Encuesta Continua de Presupuestos Familiares ha desvelado unos datos sobre consumo que han provocado cierta sorpresa por cuanto las familias españolas se han gastado más de 6.000 euros de promedio entre abril y junio, casi el 8% más que el mismo periodo del año anterior. Sorpende que el 55% de las familias españolas -43, 8% en Euskadi- no pueda llegar a fin de mes y que, sin embargo, el consumo siga creciendo , y que este incremento se deba a capítulos diferentes al de alimentación; y lo que es peor, que se dé en paralelo con un incremento de endeudamiento desconocido hasta ahora: nada menos que 600.000 millones de euros.

Desde un punto de vista global, todos los incrementos de gastos basados en el crédito tienen un reflejo en la balanza comercial, cuyo saldo negativo no es sino un préstamo extendido desde el resto del mundo a los consumidores españoles de todo tipo, y esto también preocupa porque es otra forma de endeudamiento. Pero es igual de cierto que de esos 600.000 millones de créditos pendientes, casi el 80% está dedicado a la compra de vivienda -que no deja de ser una forma de inversión productiva- y el resto son créditos al consumo que crecen a un modesto 3% anual, casi como la renta nacional. Endeudarse responsablemente no es necesariamente malo, y a veces en economías jóvenes como la española puede ser necesario, tanto a nivel macroeconómico como desde la perspectiva de los individuos, que tienen confianza en el futuro y aspiran a un mejor equipamiento de sus familias, que son las primeras `empresas` de la sociedad. El consumo está mal visto en la cultura económica española y tiende siempre a tacharse de excesivo en cuanto supera los niveles acostumbrados, pero sería mejor no preocuparse tanto de las decisiones de consumo de las familias, ya que no es que éstas incrementen su consumo a pesar de no llegar a fin de mes, sino que no llegan a fin de mes porque incrementan su consumo. Y seguramente saben perfectamente lo que hacen.

http://www.diariovasco.com/pg051008/prensa/noticias/Opinion/…

[tropezon]

Hallo,

43.8% der baskischen familien kommen nicht bis zum monatsende !

Ja wo gehen sie denn hin?

Wahrscheinlich wie bei uns, ins Restaurant. Wenn man nicht rechtzeitig fürs Wochenende bestellt, gibt’s keine Plätze mehr. Auch nicht am Monatsende.

y esto también preocupa porque es otra forma de endeudamiento.

Die Amerikanisierung lässt grüßen.

casi el 80% está dedicado a la compra de vivienda -que no deja de ser una forma de inversión productiva-

Na Bitte schön. Doch vernünftiger als man denkt.

y el resto son créditos al consumo que crecen a un modesto 3% anual, casi como la renta nacional.

Dachte ich mir doch. Keine Panik am Horizont.

Endeudarse responsablemente no es necesariamente malo

Sieh mal an. Es spricht sich herum.

como desde la perspectiva de los individuos, que tienen confianza en el futuro y aspiran a un mejor equipamiento de sus familias,

ich wusste es doch, sie haben Ihren Optimismus noch nicht verloren. BRAVO

Y seguramente saben perfectamente lo que hacen.

Freut mich, das Elternhaus hat nicht versagt.

Gute Nacht

Tropezon

[rioja94]

[posting]18.199.043 von tropezon am 09.10.05 01:09:52[/posting]

trpezon,

war das jetzt ein witz ?

KEINE BEDENKEN _ ALLES IN BUTTER

ich würde gerne wissen, ob du das ernst meinst, damit ich weiss auf welchem niveau wir beide uns in zukunft unterhalten

[tropezon]

Hallo Rioja,

Da wir vom gleichen Text sprechen, kann ich Dir mit Goethe antworten:

"Es ließt doch jeder nur, was er versteht." Und

"Aufrichtig zu sein, kann ich versprechen, unparteiisch zu sein aber nicht."

casi el 80% está dedicado a la compra de vivienda -que no deja de ser una forma de inversión productiva-
como desde la perspectiva de los individuos, que tienen confianza en el futuro y aspiran a un mejor equipamiento de sus familias,
Y seguramente saben perfectamente lo que hacen.

Darauf sagte er:

"Was immer Du tun kannst oder wovon Du träumst - fange es an. In der Kühnheit liegt Genie, Macht und Magie."

"Wie schwer ist es, dass der Mensch recht abwäge, was man aufopfern muss gegen das, was zu gewinnen ist."

"Denn was man schwarz auf weiß besitzt, // Kann man getrost nach Hause tragen."

Und auf Deine Frage, ob es ein Witz sei:

"Ironie ist das Körnchen Salz, dass das Aufgetischte überhaupt erst genießbar macht."

Tropezon, der aus dem Faust zitierte.

[rioja94]

na dann

Las ventas de viviendas caen un 4,5% en Andalucía y presionan los precios a la baja

el confidencial.com, miércoles 28 sep 05 | ver comentarios (12) | enviar a un amigo


según el último informe de metrovacesa sobre el mercado inmobiliario español, las transmisiones inmobiliarias en andalucía han caído un 4,4%. y es que la caída de la inversión extranjera en España -entre enero y abril de 2005 ha descendido un 16,5% respecto al mismo periodo del año anterior- también ha afectado a la venta de viviendas en la costa andaluza. sobre todo si se tiene en cuenta que en esta comunidad el peso de la segunda residencia es muy fuerte. según explica metrovacesa, "en andalucía se crearon en 2004 unos 75.000 hogares, lo que revela que las viviendas allí construidas duplican a las que podrían derivarse del aumento de la población, luego esa oferta va a segunda vivienda o inversión". a pesar del freno que está experimentado la demanda, la oferta de viviendas no para de crecer. "de mantener andalucía en todo 2005 el ritmo de crecimiento de las viviendas iniciadas en el primer cuatrimestre del año, se superarían las 200.000 casas en dicha autonomía, lo que puede anticipar posibles excesos de oferta en algunas localizaciones", explica metrovacesa. este desequilibrio entre oferta y demanda se está dejando sentir en los precios medios por metro cuadrado, que en algunas zonas de andalucía han experimentado ligeros descensos, como mijas costa, marbella o estepona, según el último informe del mercado residencial turístico de aguirre newman. en concreto, "las viviendas unifamiliares han registrado una disminución en el precio medio en torno al 5% respecto al año anterior", apunta la consultora en su informe.

[Azul Real]

noch mal auf die atlantischen Freunde schauen


Gefühlter Reichtum

In den USA schießen die Preise für Eigenheime in die Höhe, und die Amerikaner verschulden sich haushoch

New York - Richard und Sher Prestino sind seit ein paar Monaten stolze Hausbesitzer. Zwar war das Vier-Zimmer-Haus im kalifornischen Örtchen Loomis teuer, eine knappe Million Dollar hat es gekostet. "Macht aber nichts", sagt Richard Prestino. Denn 90 Prozent des Kaufpreises bekam das Ehepaar als Bankkredit. Mit dem Kauf können die Prestinos nur gewinnen, glaubt Richard: "Das Haus ist jetzt mit Sicherheit schon über eine Million wert. Dann hat es sich für uns gelohnt." Diesen Optimismus schöpft das Ehepaar aus der jüngsten Entwicklung des amerikanischen Immobilienmarktes.

In den gesamten USA schießen die Preise für Eigenheime in die Höhe, und gleichzeitig ziehen die Ölpreise durch Hurrikan Katrina stark an. Laut am Freitag veröffentlichten Zahlen sind die Lebenshaltungskosten im September um 1,2 Prozent gestiegen und damit so stark wie seit 25 Jahren nicht mehr. Sogar ohne Energie- und Lebensmittelkosten steigt das allgemeine Preisniveau seit Monaten. Dafür ist vor allem der Immobilienmarkt verantwortlich.

Im Durchschnitt sind die Quadratmeterpreise in den letzten fünf Jahren um 50 Prozent gestiegen, in Hawaii und Nevada waren es sogar 80 Prozent. Auf dem amerikanischen Immobilienmarkt herrscht deshalb Goldgräberstimmung. Landesweit organisieren sich Kleinanleger in Immobilienclubs. Rich Lohman aus Michigan schreibt auf der Internetseite www.reiclubs.com: "Ich habe ein Appartement für 10 000 Dollar gekauft und für 15 000 Dollar wieder verkauft. Ich liebe dieses Spiel!" Die Buchläden sind voll mit Titeln wie "Warum Immobilien noch zehn Jahre im Preis steigen werden".

Ein Volk von Eigenheimbesitzern wird zu Spekulanten. Zehntausende Familien verkaufen ihr Zuhause, um von den hohen Preisen zu profitieren. Laut dem Informationsdienst Grant`s machen Verkäufe von Immobilien mittlerweile 17 Prozent am Transaktionsvolumen der gesamten Volkswirtschaft aus - in den vergangenen Jahrzehnten waren es acht Prozent. Sogar in ländlichen Gegenden wie Wisconsin oder Texas werden Eigenheime langsam unbezahlbar, warnt das staatliche Zentrum für Wohnungspolitik in Washington.

Um sich ein durchschnittliches Eigenheim leisten zu können, muß man laut einer Studie der HypoVereinsbank 30 Prozent mehr verdienen als noch vor einem Jahr. Auch Rentner Michael Aston aus dem Küstenstädtchen Punta Gorda in Florida sitzt auf gepackten Koffern. "Überall in der Nachbarschaft sind in den letzten Monaten die Hauspreise um ein Drittel gestiegen - jetzt höre ich mich auch nach Käufern für mein Haus um", sagt er. Wer weiß, sagt der 58jährige, wie lange das noch anhalte.

Ökonomen nennen so etwas eine spekulative Blase. "Alle Anzeichen deuten darauf hin", sagt Robert J. Shiller, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Yale-Universität. "Die Menschen überbieten sich gegenseitig mit völlig irrationalen Preisen, weil sie Angst haben, zu kurz zu kommen." Wie Shiller halten laut einer Umfrage der Tageszeitung "USA Today" drei Viertel der führenden Ökonomen den Markt für überhitzt. Auch Außenwirtschaftsguru Paul Krugman erwartet das Ende des Booms: "Ich denke, die Blase wird im Frühjahr platzen." Als erstes Anzeichen werten Ökonomen die Tatsache, daß weniger Eigenheime gebaut werden. Am Mittwoch wird die Zahl der Baubeginne im September veröffentlicht, und Experten erwarten, daß der Indikator erneut nach unten zeigt.

Sogar US-Notenbankchef Alan Greenspan sprach schon eine Warnung aus: "Die Preisspirale bringt die Stabilität unserer Volkswirtschaft ins Wanken." Ähnliches hatte Greenspan zum letzten Mal im Jahr 1996 gesagt. Damals ging es um Internet-Aktien. Was die Blase so tückisch macht, ist die Sicherheit, in der sich die Profiteure wiegen. "Viele Haushalte betrachten die Wertzuwächse ihrer Häuser als festen Bestandteil ihres Einkommens", sagt William Dudley, US-Chefökonom bei Goldman Sachs. Die Amerikaner fühlen sich reicher, als sie sind. Die Folge: Die Haushalte machen mehr Schulden. Wer auf einem Haus sitzt, das über eine Million Dollar wert ist, kauft sich eher ein Auto auf Pump. Und auch beim Hauskauf selbst verschulden sich die Amerikaner massiv. Mittlerweile kauft jeder fünfte wie das Ehepaar Prestino sein Eigenheim mit 90 Prozent Fremdkapital, ist das Ergebnis einer Studie der Yale-Universität. Der Höhenflug bei Eigenheimen hat dazu geführt, daß die schon traditionell niedrige Sparquote der Amerikaner - mit zwei Prozent des verfügbaren Einkommens liegt sie weit unter dem vergleichbaren Wert der Deutschen von elf Prozent - in diesem Sommer mit minus 0,06 Prozent einen historischen Tiefpunkt.

Viele Hauskäufer sind bis zum Hals verschuldet, und Notenbankchef Greenspan ist mitverantwortlich. Mit seiner jahrelangen expansiven Geldpolitik und dem dazugehörigen niedrigen Leitzins hat er dafür gesorgt, daß Banken Kredite zu historisch niedrigen Zinsen vergeben können. Die auf 30 Jahre festgelegten Hypothekenzinsen liegen derzeit unter sechs Prozent. Und: So ziemlich jeder bekommt einen Kredit. Wie der 82jährige Rentner Dick Kuck aus Idaho, dem seine Bank ein Darlehen für sein Haus über 250 000 Dollar gegeben hat. Laufzeit: 30 Jahre.

Sollte die Blase platzen, brechen viele Amerikaner unter der Schuldenlast zusammen, sagt Yale-Professor Shiller: "Viele werden auf Verpflichtungen sitzen bleiben, die den Wert ihres Hauses übersteigen." Dieser Effekt könnte die amerikanische Volkswirtschaft um drei Prozent Wachstum ausbremsen, schätzt Goldman Sachs. Das würde die gesamte Weltwirtschaft treffen. Denn für viele Staaten sind die USA eines der wichtigsten Exportziele. Deutschland verkaufte im vergangenen Jahr Waren für 64 Mrd. Euro an die USA.

Selbst, wenn die Blase nicht platze, sondern die Immobilienpreise nur ein wenig sänken, würde das die deutsche Wirtschaft schon empfindlich treffen, sagt Anton Börner, Präsident des Bundesverbandes des deutschen Groß- und Außenhandels (BGA): "Wenn die private Nachfrage aus den USA sinkt, leiden in Deutschland vor allem die Branchen Automobil, Elektronik und Bekleidung."

Greenspan kündigte an, mit Leitzinserhöhungen die Kreditvergabe der Banken ausbremsen zu wollen. Dabei muß die Fed allerdings äußerst vorsichtig sein: Hebt sie die Zinsen zu schnell an, kann es zum Nachfrageschock und damit ebenfalls zu einem starken Konsumeinbruch kommen. Auf ein Platzen der Blase hoffen in den USA schon findige Kleinunternehmer wie Robert Campbell aus San Diego. Campbell, der sein Geld mit Anlagegeschäften aller Art macht, sammelte bei Bekannten drei Mio. Dollar für ein Grundstück in Austin, Texas, ein. Wenn die Blase platzt, so Campbells Überlegung, müssen die hochverschuldeten Verlierer ihre Häuser verkaufen. "Dann ziehen die Leute in günstigere Gegenden." Das sandige Austin, meint er, müsse doch genau die richtige Wohngegend für einen beginnenden Abschwung sein.
Mit Zitat antworten

[Azul Real]

IVG expandiert nach Spanien

Die IVG Immobilien AG verstärkt ihr Engagement in Spanien und gründet dazu ein Gemeinschaftsunternehmen in Madrid. Mit dem Ausbau des europäischen Niederlassungsnetzes konzentrieren sich die Bonner Immobilienspezialisten künftig noch stärker auf die Büromärkte in Madrid und Barcelona. Geschäftsführender Gesellschafter der IVG-Iberia wird Luis López de Herrera-Oria.

López ist Inhaber des Immobilien-Beratungsunternehmens Rodex, das sich mit 20% an IVG-Iberia beteiligt. Er war unter anderem mehrjähriges Vorstandsmitglied der Prima Inmobiliaria S.A., einer der führenden spanischen Immobilien- Aktiengesellschaften und verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in den Immobilienmärkten der spanischen Metropolen.


Die Büromärkte in Madrid und Barcelona entwickeln sich positiv: Das Immobilienunternehmen Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB) sieht für Madrid und Barcelona im zweiten Quartal 2005 abnehmende Leerstandsraten und wachsende Durchschnitts- und Spitzenmieten. Indikator für die Stabilität der Märkte sind die Renditen in Spitzenlagen, die sich mit 5,0 bzw. 5,25% auf dem gleichen Niveau wie in London, Paris und München bewegen.

Das Wirtschaftswachstum in Spanien ist seit Jahren auf stabilem Niveau. Im Jahr 2004 lag es bei 3,1%. Die Ertragslage der spanischen Unternehmen ist den Angaben zufolge gut, die Finanzierungskosten sinken und die wirtschaftliche Erholung in Lateinamerika, wo viele spanische Konzerne investiert sind, schreitet voran.

Eckart John von Freyend, Vorstandsvorsitzender von IVG sagte am Rande der Immobilienmesse EXPO REAL in München: "Mit IVG-Iberia und ihrem Leiter Luis López de Herrera-Oria bleiben wir unseren Erfolgsfaktoren treu: Europaweite Präsenz in den Metropolen vor Ort und intensive Zusammenarbeit mit starken, lokal vernetzten Partnern."

[tropezon]

Guten Morgen allerseits,

Miete in Madrid

Alquilar una vivienda en Madrid cuesta una media de 1.211 euros

El precio de la vivienda en alquiler en Madrid capital alcanza los 1.211 euros mensuales este año, lo que supone un incremento del 18% respecto a 2004, mientras que la superficie media es de 102 metros cuadrados, según datos de un estudio elaborado por Euroval.


http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

In Anbetracht solcher Mietpreise…. Ob es doch nicht besser – und langfristig billiger - ist zu kaufen?

Man bemerke die durchschnittliche Mieterhöhung für 1 Jahr : 18%

Danke und Servus

Tropezon

[Azul Real]

[posting]18.341.528 von tropezon am 19.10.05 12:10:44[/posting]Moin tropezon

ist doch klar, sonst würden sich doch die Mini-Renditen, auf die aktuellen und schweineteuren Kaufpreise von 4.000-5.000 Euro/m², für die gebrauchten Bruchbuden in Madrid nicht rechnen.

[rioja94]

[posting]18.341.686 von Azul Real am 19.10.05 12:22:23[/posting]exacto!



kaufen kann man in städten wie madrid, barcelona etc. schon lange nicht mehr.

es sei denn, man ist millionär. in den zentren erreichen die preise 10000 euro und mehr.

nee,nee - ich warte mal noch 4-5 jahre

[rioja94]

[posting]18.341.686 von Azul Real am 19.10.05 12:22:23[/posting]und die andere frage istm, ob sich für diese preise mieter finden

eher nicht!

der markt wird sich der situation angebot/nachfrage anpassen - davon lebt er

[tropezon]

Passt zur Miete:

Los madrileños son los españoles con los sueldos más elevados

Los madrileños disfrutan de los salarios más elevados de toda España. El sueldo medio por trabajador y mes es de 1.904 euros brutos, 622 euros más que los canarios, que son los españoles peor pagados, según el último Índice de Costes Laborales elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

http://empleo.basefinanciera.com/articulos_empleo/empleo_990…

Und wenn Madame noch mit arbeitet, kommen 1.500 euros dazu. Das Ganze mal 14 Gehälter, bleibt sicher um die 3.400 Netto.

Damit lebt man doch wunderbar in Spanien und kann, ohne zu große Sorgen, ganz nebenbei, die Hypothekenlast tilgen.

Ich verstehe nimmer die Katastrophen Meldungen der Medien..... oder die Zahlen sind alle falsch, denn sie passen nicht mehr zusammen.

Auf jeden Fall, ich verfüge nicht Netto über diesen Betrag für mein tägliches Brot.

Tropezon, der Zufriedene

[rioja94]

[posting]18.351.587 von tropezon am 20.10.05 00:35:48[/posting]trope,

es geht um bruto in dem beispiel.

du kannst mit einem familienschnitt von 2500 - 2800 netto rechnen.

in madrid liegt der qm bei 5000 euro im schnitt.
macht 500.000 euro für ne 100qm wohnung.


rechne dir selbst aus, was der familie am monatsende bleibt

[rioja94]

[posting]18.355.803 von rioja94 am 20.10.05 12:36:50[/posting]500.000 eurönchen

die schüttelt der spanische durchschnittsbürger locker aus,m ärmel weil er so gut verdient

[rioja94]

[posting]18.355.803 von rioja94 am 20.10.05 12:36:50[/posting]du kannst mit einem familienschnitt von 2500 - 2800 netto rechnen.

IN MADRID!

[tropezon]

Trotz Unkenrufe einiger, scheint Spanien nicht an Attraktivität verloren zu haben.

Un 6,3 por ciento más

España bate un nuevo récord con 44,4 millones de turistas hasta septiembre

http://wanadoo.basefinanciera.com/noticias/noticiashoy.php?t…

El precio medio de las viviendas de segunda mano en España es de 220.400 euros

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España alcanza los 220.400 euros con un coste por metro cuadrado de 1.799 euros, según un estudio elaborado por expocasa.com, portal inmobiliario del Grupo Facilisimo.com.


http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Wenn man die letzten Zahlen für Madrid als Beispiel mal zusammen stellt:

Miete 1.211 euros Gehalt 1.904 + Gattin Immopreis pro m² 1.779 euros

Dann müsste doch eine Wohnung von ca. 100/120 m² leicht bezahlbar sein. Oder nicht.

Oder stimmen die Zahlen wieder nicht? :O

Hier noch ein Artikel für Pessimisten und Optimisten

La OCEI dice que el alza de los tipos suavizará el `boom` inmobiliario

El Observatorio de Coyuntura Económica Internacional (OCEI) ha anunciado que la previsible subida de tipos de interés en la zona euro a partir de finales de 2005 "suavizará" un "boom inmobiliario" que, especialmente en áreas de la costa como la Comunidad Valenciana, se mantiene por la demanda de segundas residencias de compradores europeos y la llegada de inmigrantes.


http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

z. Beispiel:

Martínez explicó que la vivienda, que se revaloriza a un ritmo de un quince por ciento anual, se mantiene como la mejor oportunidad de inversión para las familias.

También precisó que el incremento de los precios en el mercado inmobiliario se produce, fundamentalmente en la costa, por la elevada demanda de segundas residencias por parte de compradores de otras autonomías -como Madrid o el País Vasco- y de países europeos como Alemania o Reino Unido.

Kommt zu uns ihr Basken, Madrilenios und andere Ausländer.

Ihr seid willkommen.

Tropezon


PS

Rioja, dass es sich um Brutto Gehälter handelt ist sogar mir aufgefallen. Doch bei 14 Gehälter im Jahr könnte schon mehr Netto bleiben. Zumal, dass sich noch Staatliche Subventionen addieren und weitere steuerliche Vorteile ergeben.

[rioja94]

trope,


hast du vino zum mittag gehabt?

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España alcanza los 220.400 euros con un coste por metro cuadrado de 1.799 euros,

Miete 1.211 euros Gehalt 1.904 + Gattin Immopreis pro m² 1.779 euros

der mittelpreis für ganz spanien ist 1.779 euro/qm.

die 1.904 + gattin (2500-2800 neto familiar) beziehen sich auf die bestbezahlte region - MADRID !

das spanische durchschnittsgehalt ist weit tiefer!

500.000 euro für 100qm in madrid bei 2.800 neto familiar

bitte um finanzierungsbeispiel!

[tropezon]

Rioja,

ich trinke immer vino zum Essen. Dazu verpflichtet mich meine Herkunft und meine „ Education“.

Da ich immer erst um 10 Uhr 30 – 11 Uhr aufstehe, essen wir um 15h30.

Da es Heute „ Cordon bleu“ gibt, degustiere ich einer der folgenden:



500.000 euro für 100qm in madrid bei 2.800 neto familiar

Artikel lesen bitte.

Durchschnittspreis in Madrid für eine 126 m² große Wohnung ist 357.400 euros.

mientras que Madrid (126 m2), por delante de Madrid (357.400 euros), seguida de Madrid (2.837 euros/m2),

Bei einem Eigenkapital von 20% bleibt eine Finanzierung von ca. 280.000 euros. Beim derzeitigen Euribor + 0,35% auf 30/35 Jahre ergibt eine monatliche Rate von ca. 900/ 950 euros. Abzüglich Staatliche Subvention von ca. 150 euros monatlich und zusätzliche steuerliche Abzüge verbleiben:

Weniger als 800 euros monatlich.

Dagegen steht eine Durchschnittmiete in Madrid von 1211 euros.
Noch mehr Erklärung bedarf im Prinzip diese Rechnung nicht. ODER ?

So, Aperitif ist im Glas und bald gibt MiamMiam und ein schöner Tropfen.

Bon Appetit

Tropezon

[tropezon]

HalloLeute,

Ein RODA 1995 kann ich wahrhaftig nur empfehlen. Was für ein Engelströpfchen.

Jugendprogramme.

Las jóvenes destinan el 58% del sueldo para comprar su casa

Achtung, das ist die Frauenquote. Männer brauchen „ nur“ 48,6% ( beides als Single gesehen)

Hier lässt sich leicht der Unterschied zwischen den „ teueren“ und den „ preiswerteren“ Gegenden eruieren.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…


In Katalonien belastet die Hypothek eine junge Familie mit 47,7 % und in Galicia, Castilla-La Mancha y Extremadura mit nur 19,2%

Rioja könnte jetzt sagen: bei uns spielt die Musik.
Und ich könnte antworten: ja, aber bei uns wird getanzt.

Und , es wird was getan für die Jugend:

Según Matas, "los jóvenes no tienen que pagar una entrada, ni necesitan un aval", puesto que los convenios suscritos con las entidades financieras de La Caixa y Sa Nostra permiten que el Ejecutivo autonómico actúe de aval.

Además, los beneficiarios de esta iniciativa obtienen un tipo de interés preferencial y el único requisito que hay que cumplir es gozar de una cierta estabilidad laboral.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

und zum Schluss:

El euribor baja al 2,220% en el mes de septiembre, tras dos subidas consecutivas


http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Viel Spaß

Tropezon

[rioja94]

[posting]18.357.761 von tropezon am 20.10.05 15:15:24[/posting]

du bist und bleibst ein TRÄUMER

[rioja94]

erstens: hat die durchschnittliche junge spanische familie keine 20% eigenkapital (70.000 euro)

zweitens: kann man bei einer laufzeit von 30/35 jahren nicht die derzeitigen zinsen (3%) ansetzen. da solltest du schon 5% nehmen - mindestens.

drittens: bekommst du in madrid für 350.000 euro keine 126qm wohnung - und wenn, dann ist es ein wohnkloo

mich wundert immer wieder, wie du die warnungen der spanischen nationalbank, des internationalen währungsfonds, der europäischen zentralbank und anderen institutionen ignorierst während sich die verkaufszeiten für wohnungen von 12 auf 18 monate erhöht haben, der leerstand immer grösser wird, weil die projekte 2-3 jahre im voraus geplant werden und die verschuldung der familien ein nie gesehenes ausmass angenommen hat.

erkläre uns doch mal, wie familien die mit durchschnittleich 58% ihres familieneinkommens verschuldet sind, die steigenden zinsen absorbieren wollen!

oder liegt das garnicht in deinem interesse?

[lapamita]

gruese aus den phillipinen von einem 2 wochentrip

koestlich hier

kommt auf die phillipinen da gibts in der hauptstadt neubauten wohnungen von 100 qm fuer 2.000.000. pesoc ca 30.000 euro (hohe qualitaet) ,in thailands hauptstadt gibts dafuer gerade mal ein studio
nja wohnen will ich aber nicht hier

bei 12% zinsen weit und breit kein boom zu sehen ,bei anchbarn tailand zinsen 3% da sind die wohnungen auch so teeeeeeeeeeuer geworden

hat wohl doch alles mit den zinsen zu tun

aber cccccccoool hier ! eine packung marlboro 30p ca 0,40 euro
nur die naechte werdens chon teurer hier

[rioja94]

wohnungen in madrid - sehr gute seite


http://www.portae.com/webSite/buscadorPaso2Comarca.do?comarc…

nur, damit sich jeder mal einen überblick verschaffen kann, was da abgeht

[tropezon]

Guten Morgen,

Ja Rioja, Du hast recht . Ich bin ein Träumer, war es schon immer und werde es auch –hoffentlich – bleiben.

Das schöne daran ist, dass ich mit meinem Optimismus mir auch alle Träume realisiert habe. Ohne meine Träume würde ich heute immer noch, irgendwo in Europa, an einem Schreibtisch sitzen und fleißig – oder weniger fleißig – für meine Rente was tun.
Und wahrscheinlich würde ich mich auch über die wirtschaftliche und politische Situation ärgern.

Und Dank meiner Träume, lebe ich seit 15 Jahre locker, ungekümmert, zufrieden und nehme schon lange nicht mehr alles Ernst.

Mit Deinem „ erstens und zweitens „ hast Du sicherlich recht, doch bei „ erstens“ springt die Familie ein oder wie Du lesen kannst in # 1059, eventuell der Staat.

Und bei „ zweitens“ sollte man immer von der jetzigen Situation ausgehen.

Wenn Du nämlich die Zinsen auf 30/35 Jahre bei 5% ansetzt, muss Du auch Fairerweise die Miete in diesem Zeitraum dagegen stellen . Und dann bist Du mit Sicherheit nicht mehr bei Durchschnittlich 1.200 euros sondern eher bei 3000/3500 euros monatlich.
Während der Hypotheken „Abzahler“ auch bei 5% Zinsen vielleicht dann immer noch weniger als 2.000 euros bezahlt.

drittens: bekommst du in madrid für 350.000 euro keine 126qm wohnung - und wenn, dann ist es ein wohnkloo

Siehe DEIN Link, da gibt es doch genug und noch billiger:

http://www.portae.com/webSite/criteriosBusqueda.do?tipoinmue…

Wieso kommst Du mit falschen Zahlen:

erkläre uns doch mal, wie familien die mit durchschnittleich 58% ihres familieneinkommens verschuldet sind, die steigenden zinsen absorbieren wollen!

Es heißt doch eindeutig und unmissverständlich:

In Katalonien belastet die Hypothek eine junge Familie mit 47,7 % und in Galicia, Castilla-La Mancha y Extremadura mit nur 19,2%

oder liegt das garnicht in deinem interesse?

Diese Frage verstehe ich nicht. Was meinst Du damit?

Ich muss jetzt an mein Stammtisch. Bis später.

Tropezon

[tropezon]

Ein Wohnkloo?

calle timanfaya, 26
precio 330.000 € - 54.907.380 pts

tipo piso de 120 m2 exterior
3 dormitorios, 2 baños

€ / m2 2.750 €/m2, 457.562 ptas/m2

dirección calle timanfaya, 26
28924 alcorcon

código portae vp001584783

[Azul Real]

[posting]18.366.413 von rioja94 am 21.10.05 11:11:46[/posting]Na ihr Streithähne


uih ein klasse Portal - portae.com


Hemos encontrado 12.411 pisos, chalets, o viviendas en venta en málaga

[rioja94]

[posting]18.367.248 von tropezon am 21.10.05 12:24:19[/posting]ach tropezon

[Azul Real]

Du musst aber zugeben, Tropezon, dies ist ein Kaninchenstall für 330.000 € und auch noch in einer Blocksiedlung.

645.000 DM / 120 m² = 5.378 DM/m² oder 2.750 €/m²





Aber wenigstens incl. Garage


segunda mano
120 m2 construidos,
orientación oeste
calefacción individual gas natural
agua caliente individual de gas natural
fachada de ladrillo cara vista
antigüedad entre 5 y 10 años
planta 1 de un edificio de 7 plantas con ascensor
4 vecinos por planta 28 vecinos en el edificio
57 euros/mes gastos de comunidad
3 dormitorios
2 baños
4 armarios empotrados cocina equipada
terraza principal cubierta
suelos de mármol

1 plazas de garaje incluidas en el precio
trastero incluido en el precio de la vivienda
tendedero cubierto

puerta de seguridad
personal seguridad
conserje

[rioja94]

dann muss ich ebend den artikel nochmal hervorholen - alles wird gut

SITUACIÓN INSOSTENIBLE, SEGÚN EL PSM
El nivel de deuda de los madrileños es ya del 106% de su renta familiar disponible

Los socialistas de Madrid denunciaron el domingo la " situación insostenible de las familias madrileñas" , que alcanzan un nivel de deuda del 106 por ciento de su renta familiar disponible, según datos del Banco de España . La causa, según el PSM, es " el imparable incremento del precio de la vivienda, que ya obliga en la Comunidad de Madrid a invertir el sueldo íntegro medio de una persona durante 11 años para poder pagarla" .

El incremento del precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid ha provocado que " [B]hoy, el 70% de la demanda esté fuera del mercado,[/B] simplemente porque no se pueden permitir comprar un piso " , afirmó Antonio Fernández Gordillo. Esto se traduce en miles de viviendas nuevas que no encuentran comprador , en concreto unas 28.000 al año.

DESEQUILIBRIO ENTRE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS Y FORMACIÓN DE HOGARES

" Desde 1998, el primer año del `boom` urbanístico en Madrid, cada año se construyen unas 68.000 viviendas nuevas en la región" , explica el diputado, " pero sólo se forman unos 40.000 hogares " . Así, la Comunidad de Madrid tiene hoy más de 300.000 viviendas vacías , " mientras miles de jóvenes no pueden dejar de vivir con sus padres porque sencillamente no les llega el dinero" .

Fernández Gordillo afirmó que debido a su precio, " la vivienda es más un producto para inversores que un derecho ciudadano" , ya que, " desde 1995 hasta 2004, el precio del piso se ha incrementado en un 164%, mientras que los sueldos medios sólo han subido un 42%" . Así, " para vivir hoy en un piso de 90 metros cuadrados, adquirido con un crédito a 20 años, es necesario invertir un sueldo medio -que ronda los 22.300 euros anuales- íntegro durante 11 años para pagar una vivienda, mientras que en el resto de España son ocho años, y la media en la Unión Europea son cuatro años" .

" Toda esta situación lleva a un sobreendeudamiento de las familias madrileñas (NICHT DIE SPUR) , cuyo nivel de endeudamiento ya es del 106% de su renta familiar disponible, según datos del Banco de España, cuando en 1996 sólo era del 45%" , adviertió el diputado. " Este sobreendeudamiento de las familias se debe a su dependencia de los créditos hipotecarios y de que en muchos casos esas hipotecas se siguen pagando porque los bancos conceden créditos al consumo para poder cubrirlos" , explica Fernández Gordillo, lo que no evita que, " con sólo la subida de un punto del tipo de interés de las hipotecas, unas 50.000 familias dejarían de tener capacidad económica para poder seguir pagándolas (KANN NICHT SEIN - sind alle reich) , según las organizaciones de consumidores" .

CONSECUENCIA DE LA POLÍTICA DEL PP

" Esto es consecuencia de las políticas de vivienda del Partido Popular, que se ha dedicado a declarar todo el suelo como urbanizable, y a pesar de ello, el suelo ha multiplicado por dos su valor en el último año" . Tampoco han apostado por la vivienda protegida, ya que, " desde 1998 a 2004, de las 453.111 viviendas nuevas que se han construido en la región, sólo 73.937, es decir el 16 por ciento, son viviendas con algún grado de protección" , mientras que en 1992 eran el 43% del total.


" No existe ningún compromiso real por parte del Gobierno del Partido Popular con la vivienda protegida" , aseguró el diputado, y puso como ejemplo el Plan de Vivienda Joven que, según el compromiso electoral de Esperanza Aguirre, serían unos 79.000 pisos protegidos construidos al final de la presente legislatura. " Pues a día de hoy, sólo hay 4.121 viviendas empezadas y sólo hay suelo disponible para 14.932, por lo que a este ritmo es imposible que cumpla su compromiso" , asegura el diputado socialista.

Por todo ello, Fernández Gordillo advierte que " hoy más que nunca es necesario alcanzar un Pacto regional por la vivienda protegida entre toda las administraciones públicas y fuerzas políticas, que tenga como objetivo la elaboración de un programa que ofrezca suficiente suelo para que, durante los siguientes cuatro años, el 60% de la demanda de vivienda se vea satisfecha con vivienda protegida" , lo que supondría unos 24.000 hogares al año.

El diputado defenderá esta iniciativa el próximo jueves en el pleno de la Asamblea de Madrid en una Proposición No de Ley que, además, incluye la atención prioritaria a la vivienda en alquiler, en especial para los jóvenes, para que alcance el 30 por ciento del mercado inmobiliario de la región, así como el aprovechamiento para el mercado de las viviendas vacías.

ich weiss garnicht, was die haben - ist doch alles prima

[tropezon]

Hallo Azul,

Billig wohnen ( kaufen) und dann noch Ansprüche stellen. Toll.

Für solche – hohe Ansprüche -Menschen gibt es auch andere Angebote:

Mittlerer preis und trotzdem schön: ( immer noch weit unter den 5.000 euros von Rioja, aber wahrscheinlich nur besseres Wohnkloo.

precio 1.575.000 € - 262.057.952 pts


tipo piso de 365 m2 exterior 5 dormitorios, 3 baños


€ / m2 4.315,07 €/m2, 717.967 ptas/m2


dirección barrio de vallehermosodistrito de chamberí28003 madrid





Rioja,

Wie hoch die Verschuldung durchschnittlich ist, ist eine NICHTS SAGENDE AUSSAGE. Wenn ein Reicher 1 Million und ein Armer 100.000 euros Schulden haben, hat jeder im Schnitt 550.000 euros Schulden.

Der Reiche lacht und der Arme ist Pleite.

Wichtig ist die Feststellung, wie viel muss er von seinem Einkommen dafür aufbringen. Und die lautet( die Zahlen sind nicht von mir):

In Katalonien belastet die Hypothek eine junge Familie mit 47,7 % und in Galicia, Castilla-La Mancha y Extremadura mit nur 19,2%

Auch wenn es für Dich lanweilig ist, es ist nun mal so.


con sólo la subida de un punto del tipo de interés de las hipotecas, unas 50.000 familias dejarían de tener capacidad económica para poder seguir pagándolas (KANN NICHT SEIN - sind alle reich)

Hört sich wahnsinnig schlimm an, dabei sind es ca. 0,25 % der Familien. Wahre Panikmacherei. Mal über den Tellerrand schauen: in Frankreich liegt diese Zahl 8 mal höher bei ca. 2% und noch geht Frankreich nicht unter. Und in Deutschland sind es auch nicht viel weniger!!! :O

Und das fällt mir gerade noch ein, in Schweden sind die Familien, statistisch gesehen, mit 260 % ihres Einkommens verschuldet.

Ergo: ALLES immer in der Internationale Perspektive sehen. Ihr seid doch alle Globalplayer, oder irre ich mich?

Die Aussagen eines Abgeordneten – PSOE-
der über eine andere Partei – PP -schimpft, seit wann kann man das als bare Münze nehmen?:O

Übrigens Rioja, hier findest Du gleichgesinnte, die über die Immopreise und Mietpreise nicht begeistert sind:

http://foro.loquo.com/viewtopic.php?t=10858


Schönen Abend

Tropezon

[rioja94]

ich bin mit meiner miete zufrieden

[rioja94]

Billig wohnen ( kaufen) und dann noch Ansprüche stellen.



es wird immer besser - bitte mehr

[tropezon]

Ja Rioja,

Jetzt hat es Dich auf dem falschen Fuß erwischt. Dabei hast Du uns diese Seite empfohlen mit dem Kommentar:

nur, damit sich jeder mal einen überblick verschaffen kann, was da abgeht

Habe ich auch getan und folgendes festgestellt.

Es werden 10.965 Objekte angeboten, darunter sind 2314 – also über 20% - die mindestens 80 m² haben und weniger als 360.000 euros kosten.

Von wegen 500.000 euros in Madrid als minimum.

Ja sogar einige Chalets gibt es für viel weniger:

calle laguna, 67
precio 336.000 € - 55.905.696 pts

tipo chalet de 150 m2 exterior 2 dormitorios, 1 baño

€ / m2 2.240 €/m2, 372.705 ptas/m2

dirección calle laguna, 67 barrio de aluchedistrito de latina28047 madrid

Oder dieses Haus, mit einem schönen Türmchen:


precio 360.000 € - 59.898.960 pts

tipo chalet de 120 m2 exterior 3 dormitorios, 1 baño

€ / m2 3.000 €/m2, 499.158 ptas/m2

dirección barrio de valverdedistrito de fuencarral28034 madrid




Also Bitte, bevor Du alle nicht wissende hier verunsichern willst, sorgfältiger recherchieren und bei der WAHRHEIT bleiben.

Und nicht gleich beleidigt sein.

Und, dass Du mit Deiner Miete zufrieden bist ( noch ) ist doch eine schöne Sache.

Tropezon, mit seinem Haus auch sehr zufrieden.

[tropezon]

Da wir gestern über junge Menschen sprachen, die angeblich sich Immobilien nicht leisten können, hier ein Beispiel – nicht ausgesucht, von der 1ste Seite:

calle bustos, 6
precio 237.400 € - 39.500.036 pts

tipo piso de 70 m2 exterior 2 dormitorios, 1 baño

€ / m2 3.391,43 €/m2, 564.286 ptas/m2

dirección calle bustos, 6 barrio de numanciadistrito de puente de vallecas28038 madrid



características de la vivienda
segunda mano
70 m2 construidos,
calefacción individual eléctrica
agua caliente individual de gas natural
aire acondicionado de frío
planta 3 de sin ascensor
30 euros/mes gastos de comunidad
2 dormitorios
1 baño cocina equipada
suelos de parquet

1 plazas de garaje incluidas en el precio
trastero incluido en el precio de la vivienda

puerta de seguridad
observaciones
comedor de 30m con mueble de pladur estucado, habitaciones con armarios empotrados, cocina totamente reformada, baño completo y (queda equipado), ventanas de climalit, aire acondicionado en comedor y habitacion ppal, acumuladores de tarifa nocturna y gas natural para el agua, halógenos en toda la casa, dos trasteros, piso totalmente exterior y reformado (tuberias, instalación electrica...) para entra a vivir, comunidad de 30 euros con agua incluido

Bei einer Anzahlung von 20% bleibt eine Finanzierung von 200.000 euros.

Die Zinslast ist 5200 euros jährlich = 433 euros monatlich. Abzüglich ca. 150 euros Staatliche Subvention hat das junge Paar:

283 euros Zinslast monatlich + Tilgung 1% + gastos de communidad 30 euros

Vergleichbares Objekt liegt sicher bei 600/ 700 Miete

Und wenn ein junges Paar 2.800 euros monatlich zur Verfügung hat ( Riojas Angaben ) soll es sich das nicht leisten können?

Verstehe ich nicht.

Wem das noch zu teuer ist, bekommt hier die Alternative

calle benimamet, 20
precio 156.000 € - 25.956.216 pts

tipo piso de 60 m2 exterior 2 dormitorios, 1 baño

€ / m2 2.600 €/m2, 432.604 ptas/m2

dirección calle benimamet, 20 barrio de san cristobaldistrito de villaverde28021 madrid

Ergo: man sieht, es ist nichts unmöglich. Und wo ein Wille ist, gibts auch ein Weg

Übrigens, heute auf der Seite 10.959 Wohnungen in Madrid ( 7 weniger als Gestern, verkauft ? ) davon 3.227 unter 240.000 euros.

Na, wer sagts denn.

Danke Rioja für diese Seite. Sie ist wirklich eine Hilfe und Beweis für das MACHBARE.

Tropezon

[bert408]

vermiete für freund efh stadtrand magdeburg ruhige lage
120 qm wohnfläche mit garage klinker bj. 96

für 499.- euro + nk

bei interesse einfach mail an [e-mail]
oder hierr bordmail

[Azul Real]

[posting]18.372.715 von tropezon am 21.10.05 19:04:29[/posting]Tropezon, altes Schleckermaul

.... Billig wohnen ( kaufen) und dann noch Ansprüche stellen. Toll.


Weisst Du Dich nicht selbst als ausgewiesener Genießer aus, in dem Du sagst, dass der Preis für die gebotene Leistung oder den gebotenen Genuss gerechtfertigt sein muss. Ich behaupte mal, dass Du das tust.

Und wer sagt denn billig kaufen, oftmals haben Fotos und Ortbezeichnung auf einer Plattform leider nur begrenzte Aussagekraft.

Tunlichst sollte man schon bemüht sein, sich bei Kaufwunsch die Angebote mal anzuschauen. Wie so oft erlebt man dabei erfahungsgemäss (s)ein Blaues Wunder (Brücke in Dresden)

Wie ich sehen konnte, wird die Plattform vorwiegend von privaten Anbietern genutzt, die primär erst mal ihre individuellen Preise durchsetzen wollen.
Inwieweit der persönliche Wunschpreis dem Marktpreis entspricht, möchte ich stark bezweifeln, da auch hier erfahrungsgemäss zu hohe Forderungen gestellt werden.

Beste Grüsse

Azul

[Azul Real]

[posting]18.379.482 von bert408 am 22.10.05 15:44:23[/posting]Mensch bert408 ,

klasse Angebot auf dem ersten Blick. So etwas für Hamburg und Du wärst mein bester Freund.

[tropezon]

Typisch spanisch,

Bei Riojas vorgestellter Immobilien Seite sind 10.959 Immos zu verkaufen in Madrid, aber nur 226 zu vermieten.
Ist auch logisch und widerspiegelt die Relation Kauf/ Mieten = 90 % Eigentümer und 10 Mieter.

Wenn ich mal die erste Wohnung nehme mit 70 m² und vergleiche mit der gleich große Wohnung in # 1074 – wobei ich über die Lage nicht urteilen kann – wird die Differenz noch deutlicher.

Miete 900 euros versus Kauf ca. 500/550 euros.

Wundert es jetzt noch, wenn die Spanier lieber kaufen als mieten?? Sogar bei den jetzigen Preisen.

Vielleicht haben einige der stillen Mitleser auch eine Meinung dazu. Sie sind willkommen.

paseo quince de mayo, 22
precio 900 € - 149.747 pts

tipo piso de 70 m2 exterior 3 dormitorios, 1 baño

€ / m2 12,86 €/m2, 2.139 ptas/m2

dirección paseo quince de mayo, 22 barrio de san isidrodistrito de carabanchel28019 madrid





Also liebe Mitleser, keine Hemmungen, nur drauf los schreiben. Wir werden dadurch nur schlauer.

Schönes Wochenende

Tropezon

[tropezon]

Hallo Azul,

Um es gleich mal vorweg zu nehmen, ich würde mir NIE so eine Wohnung kaufen, nicht mal wenn sie die Hälfte kosten würde.

Meine Einstellung war von Anfang an nur das Beste in der Beste Lage zu kaufen – und natürlich den Preis auf das maximale runter zu handeln, aber dann kaufen – Ich habe sogar nur die Beste Lage gekauft wenn ich vermieten wollte ( in D. und F. ) Nach dem Motto: ich kaufe nur die Immobilie in der ich auch selbst drin wohnen möchte.

Aber es geht ja nicht um mich, sondern um die „ Armen“ Spanier, die gerne kaufen möchten, aber da alles zu teuer ist ......

Mein Engagement zielt nur darauf, einem Pauschalen Urteil ( falschem, weil Orts spezifisch ) die Realität entgegen zu setzten.

Und die Realität ist , dass es für ( fast ) alle Wünsche und Geldbeutel auch ein Angebot gibt , wie ich ,oder jeder andere auch, beweisen kann. Man muss nur ein wenig recherchieren.

Die Spanier sind viel lockerer und nicht so Anspruchsvoll wie manche Ausländer. Sie richten sich nach Ihren Möglichkeiten und fangen klein an.
Bei dem gesamten Immobilien Umsatz in Spanien sind die „ Erstkäufer „ eine Minderheit, weniger als 15 % - möglicherweise unter 10%.

Alle Andere sind bereits Immobilien Besitzer und tauschen nur in „ Größer“ – „ Luxuriöser“ „Bessere Lage“ oder einfach weil sie den Ort wechseln. Das meiste lässt sich in der Nationale Statistik nachlesen, man muss sich nur die Mühe machen.

Die Spanier die ich kenne wohnen ALLE in Ihrer zweite oder dritte Wohnung/ Haus. Der Architekt mit dem ich mal zu tun hatte, sogar im 5ten Haus.

Soviel zu meinem Satz:

Billig wohnen ( kaufen) und dann noch Ansprüche stellen. Toll.

Natürlich fangen die Verkäufer immer höher an um Verhandlungsluft inne zu haben ( ich auch: höher beim Verkauf und tiefer beim Kauf ). Ist doch noch mal.

Dies bedeutet aber auch, dass meine Rechenbeispiele sich noch viel positiver für den Käufer versus Mieter darstellen. Was mich befriedigt.

Liebe Grüße bei 28° und blauem Himmel.

Tropezon

[tropezon]

Erratum

Ist doch noch mal --> heißt richtig: ist doch normal

[rioja94]

[posting]18.382.941 von tropezon am 22.10.05 21:56:39[/posting]klar, es gibt für jeden geldbeutel etwas


nur, ist die bude dann entweder uralt und renovierungsbedürftig
oder liegt in der pampa weeiiiiit ausserhalb. und da muss man erstmal wohnen wollen.



trope du bist köstlich

ich kann dir stadtviertel zeigen, die dich nur schon allein beim durchfahren deprimieren - da soll man dann auch noch wohnen.

leute, lasst euch nicht verarschen

[rioja94]

tropezon,

man muss sich das mal vorstellen - du rätst hier im thread den leuten, sich ne alte überteuerte bude zu kaufen und bescheiden zu sein

anstatt ein paar jahre miete zu zahlen und zu warten, bis die preise runterkommen

übrigens:

das türmchen in deinem beispiel ist ja geschmackssache aber wie kann man nur so eine immobilie präsentieren

in dem anderen beispiel sind die gardinen nicht umsonst zugezogen - kannste glauben

HERRLICH!

[rioja94]

was mir immer wieder auffällt - du verlierst dich immer wieder in der diskussion :mieten/kaufen

ich sag es dir zum zweihundertsiebenundachtzigsten mal: darum geht es hier nicht!

hier wird grundsätzlich nicht der erwerb einer immo in frage gestellt.

hier wird in frage gestellt, ob ein erwerb zu diesem zeitpunkt sinn macht oder ob es günstiger ist zu einem späteren zeitpunkt zu kaufen.

[tropezon]

Rioja,

Erstens: ich rate niemand etwas zu tun. Ich demonstriere nur die Realität.

Zweitens: kein Mensch weiß wie die weitere Preisentwicklung sein wird.

Drittens: es geht nicht um mich, sondern darum, dass Du schreibst, bei den jetzigen Preisen können sich die Spanier kein Eigentum leisten.

Und Viertens:

Der Vergleich mieten oder kaufen hat für intelligente Menschen wohl was zu tun bei der Entscheidung.
Wer den Unterschied kennt zwischen Geld „ A fond perdu“ auszugeben ( Miete) und weniger Geld für Kauf aufzubringen ( wie in den geschilderten Beispiele)kennt, weiß wovon ich spreche.

Ganz abgesehen von dem kleinem Nebeneffekt, dass mehr Geld für den täglichen Konsum übrig bleibt. Also erhöhten Lebenstandart.

Und gerade bei Deiner Frage:

hier wird in frage gestellt, ob ein erwerb zu diesem zeitpunkt sinn macht oder ob es günstiger ist zu einem späteren zeitpunkt zu kaufen.

Es macht IMMER Sinn gleich zu kaufen wenn Viertens eintrifft, denn eine Immobilie ist kein Spekulationsobjekt im klassischen Sinn, sondern eine Vorsorge fürs Alter , und bis dahin genießt Mann und Frau „seine 4 eigene schöne Wände“

Rioja, auch wenn Du alles immer wiederholst wird es dadurch nicht wahrer.

Widerleg mir doch einfach aber konkret meine Beispiele und das was ich schreibe, dann werde ich vielleicht einsichtiger. Aber denke daran, wir haben zuletzt über Madrid gesprochen und nicht über das Baskenland.

Tropezon, noch ohne vino aber schon wieder beim Aperitif.

[rioja94]

[posting]18.413.186 von tropezon am 24.10.05 14:50:00[/posting]wenn es nur nicht immer so mühseelig wäre auf allen unfug eingehen zu müssen


ich rate niemand etwas zu tun. Ich demonstriere nur die Realität.

die realität ist, das die verschuldung äusserst besorgniserregend ist - im generellen!

kein Mensch weiß wie die weitere Preisentwicklung sein wird.

darum sind wir ja hier, um infos zu sammeln und uns vor voreiligen entscheidungen zu schützen.

es geht nicht um mich, sondern darum, dass Du schreibst, bei den jetzigen Preisen können sich die Spanier kein Eigentum leisten.

doch, können sie - unter sehr hohem finanziellen aufwand und dem damit verbundenen risiko in einer niedrigzinsphase.

Der Vergleich mieten oder kaufen hat für intelligente Menschen wohl was zu tun bei der Entscheidung.

also nochmal (ich hab ja geluld) - ich habe schon hinderttausendmal geschildert: es geht nicht um lebenslanges mieten sondern um miete als zeitweise alternative bis die lage sich entspannt. ich hab dir schon etliche beispiele reingestellt, in denen ich rechnerische nachweise getroffen habe.

Ganz abgesehen von dem kleinem Nebeneffekt, dass mehr Geld für den täglichen Konsum übrig bleibt. Also erhöhten Lebenstandart.

du hast doch gelesen, das 58% der verschuldeten familien schon jetzt probleme haben bis zum monatsende zu kommen - wenn du das als erhöhten lebensstandard hältst...biddeschön

Es macht IMMER Sinn gleich zu kaufen wenn Viertens eintrifft, denn eine Immobilie ist kein Spekulationsobjekt im klassischen Sinn, sondern eine Vorsorge fürs Alter , und bis dahin genießt Mann und Frau „seine 4 eigene schöne Wände

kein spekulationsobjekt ? wenn das nur auch die spanier wüssten

ich hab keine lust mit dir immer wieder über das gleiche zu diskutieren. vielleicht willst du ja mit dem spanischen finanzwesen diskutieren, welches dringend mittel und wege sucht die spekulation (die es ja laut dir nicht gibt) einzudämmen und von einer überbewertung von 24% - 35% ausgeht

Los Técnicos de Hacienda estiman que la especulación y el `boom inmobiliario` responden a un tratamiento fiscal `inadecuado`


El colectivo de Técnicos Financieros del Ministerio de Economía y Hacienda (GESTHA) considera que la especulación en el sector inmobiliario y el aumento del precio de la vivienda -sobrevalorada entre un 24% y un 35%, aproximadamente- son consecuencia en gran medida de un tratamiento "inadecuado" de los impuestos que gravan la transmisión de la propiedad inmueble en España.
Los Técnicos de Hacienda estiman que una tributación efectiva de las operaciones inmobiliarias por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), frenaría las operaciones de carácter especulativo que están incidiendo de manera significativa en crear una demanda "artificial" y propiciar el `boom inmobiliario`, donde el dinero negro ha encontrado un refugio rentable.

Por ello, los Técnicos de Hacienda califican como "prioritario" atajar de manera firme y continuada el fraude generalizado en el sector inmobiliario, al considerar que las condiciones económicas actuales son propicias para generar dinero negro ya que ocultan las rentas generadas en las distintas fases de recalificación de terrenos, urbanización, promoción, construcción y venta, con la consiguiente merma en los impuestos que gravan estas operaciones.

Ante esta situación, Gestha propone que la Administración adopte medidas fiscales más exigentes para combatir el fraude e iniciativas legislativas como, por ejemplo, que los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios, que cada vez se amplían más, se limiten no más allá del final de la vida laboral de las personas, ya que se incrementa desorbitadamente la carga financiera de las personas y se eleva de manera ostensible el riesgo de devolución y se debilita la seguridad del sistema financiero en su conjunto, como alerta el Banco de España.

No obstante, advierte que cualquier "control fiscal o legal" tendente a obtener un efecto beneficioso en la reducción de los precios de la vivienda, debe ser tratado con la máxima prudencia y consenso con los operadores, porque puede causar también efectos negativos desde el punto de vista económico, como de frenar el motor de la bonanza de la economía española, con el riesgo de merma de los ingresos tributarios. Según Gestha, una caída en el precio de la vivienda de un 10% implicaría un descenso de ocho décimas en el ritmo de crecimiento del PIB.

Medidas fiscales que han favorecido "en exceso" al sector constructor

En este sentido, Gestha manifiesta que se ha favorecido en exceso el desarrollo del sector constructor con determinadas políticas fiscales en la búsqueda de un motor del crecimiento económico general, ante el retroceso de otros sectores. En la actualidad, alrededor del 14% del PIB tiene su origen en la construcción y el subsector de la vivienda constituye el 40% de esta cifra, es decir, el 5,6 % del conjunto de la economía.

Además, los Técnicos de Hacienda apuntan que, desde una perspectiva tributaria, la vivienda en propiedad es para Hacienda una manifestación de la capacidad económica del contribuyente, y no un bien de carácter preferente, lo que explica que sean muchos los impuestos que la someten a gravamen, "engordando" las arcas de todas las administraciones públicas, sin que existe más objetivo común que aumentar la recaudación.

Según Gestha, los tres impuestos que tienen una mayor importancia para el conjunto de las Administraciones por el volumen de recaudación derivada de las operaciones inmobiliarias son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el IVA y el IRPF, aunque -apunta- también son muchos los subterfugios o trucos a los que recurren los contribuyentes para "librarse" parcialmente de estos tributos, incidiendo de forma negativa en los ingresos públicos.

Prácticas más habituales para la evasión fiscal inmobiliaria

Este colectivo explica que la evasión fiscal en el sector inmobiliario y la repercusión de este fraude sobre la vivienda, se produce principalmente de dos formas. En primer lugar, cuando se efectúan sucesivas transmisiones que no llegan a formalizarse en documento público, ya que en este caso esas operaciones quedan ocultas. A este mecanismo se le conoce como "dar el pase", cuando el nuevo comprador paga un precio por la cesión de la posición del anterior comprador en un contrato privado y oculto a la Hacienda Pública. Y en segundo lugar, "obligando" al adquiriente a firmar en la escritura un precio inferior al realmente satisfecho.

Gestha afirma que sigue siendo una práctica habitual declarar por una base imponible muy inferior al precio satisfecho, lo cual incide en el fraude en todos los impuestos mencionados.

Por otra parte, la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF favorece principalmente a las rentas altas, trasladándose este beneficio fiscal principalmente a los promotores y constructores de viviendas en forma de mayor precio de las mismas.

Finalmente, Gestha apunta que nadie asegura que el IVA, que ha sido pagado por la persona que adquiere una vivienda nueva, sea efectivamente ingresado por el vendedor al Tesoro Público.

Según el portavoz de Gestha, Jesús Montero, "la escasa conciencia fiscal existente en España unida a los escasos medios de la Agencia Tributaria para combatir el fraude, y a las crecientes necesidades de financiación de las Corporaciones municipales puede llevar a incrementar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) que grava directamente la propiedad de los inmuebles, al elevarse los valores catastrales de los mismos en las próximas revisiones".

Seis medidas para frenar las operaciones especulativas

Con objeto de frenar las operaciones especulativas en el sector inmobiliario, Gestha recomienda, como primera medida considerar especulativas las transmisiones de inmuebles que hayan permanecido en el patrimonio de la persona que transmite menos de tres años, siempre que no concurra una circunstancia objetiva que obligue al cambio de domicilio, tributando las ganancias derivadas de estas operaciones en la parte general de la base imponible, al tipo resultante de aplicar la escala general del IRPF, y no al tipo mínimo actual del 15%.

Por otro lado, Gestha propone crear un Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles de carácter secuencial, regulando la obligación a cargo de los promotores inmobiliarios de validar estos contratos en este registro, de tal manera que se anticipan las fuentes de información indirecta a disposición de la Agencia Tributaria a ese momento anterior a la escritura, y se detectarían los "pases".

Según este colectivo, esta medida permitirá también el control de la legalidad de los contratos por la autoridad administrativa y la lucha contra cláusulas abusivas o la falta de cumplimiento de las garantías establecidas por la legislación respectiva. Además, asegura que esta medida redundaría también en beneficio del consumidor , desde el punto de vista de la seguridad jurídica de estos contratos privados, ya que la compraventa no se perfecciona hasta el otorgamiento de escritura pública.

Este registro administrativo y remisión de información a efectos del control tributario podría centralizarse por los ayuntamientos, ya que son los primeros que conocen la existencia de nuevas promociones inmobiliarias al ser los que aprueban los proyectos y planes parciales presentados por los promotores, y disponen también de los servicios que mejor conocen y más habituados están a aplicar la legislación sectorial, al tener la mayor parte de las competencias en esta materia.

Asimismo, los Técnicos de Hacienda consideran que debería establecerse para la persona que transmite una vivienda no escriturada la obligación de notificar de forma fehaciente al promotor esta operación. Este cambio de titularidad debería también ser comunicado por los promotores al Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles.

En cuanto al fraude que puede derivarse si se declaran valores inferiores a los reales percibidos en la transmisión, puede establecerse también valores de referencia a precios de mercado para todos los impuestos, del mismo modo que ya existen para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Además, Gestha estima que las agencias inmobiliarias, que tanto han proliferado al calor del crecimiento de la actividad inmobiliaria, deberían estar sujetas a informar a la Administración Tributaria de las operaciones de intermediación en las que intervienen, al igual que lo están los notarios respecto de los documentos públicos que autorizan.

Por otro lado, para evitar el fraude por IVA, Gestha propone lo que se conoce como "inversión del sujeto pasivo", es decir, que sea el comprador quien ingrese el IVA en Hacienda y además establecer una afección real del inmueble al pago del impuesto.

Finalmente, para atajar el fraude por IRPF o Impuesto sobre Sociedades, los Técnicos de Hacienda proponen establecer el deber de practicar algún porcentaje de retención a cargo del adquiriente, para asegurar que la persona que transmite su propiedad tributará por la ganancia patrimonial obtenida.

warum machen die das
ist doch alles in butter

[tropezon]

Rioja,

sei mir nicht böse, aber nach so einem Artikel, voller Wunschdenken und Utopie, ihn als Argument zu nehme und noch zu fragen: warum machen die das ............. na, ich weiß nicht ...

vor voreiligen entscheidungen zu schützen.

Was ist voreilig?
Kaufen bevor es noch teuerer wird oder auf eine Baisse warten die vielleicht nie kommt.

Ich möchte daran erinnern , dass viele schon seit 5 Jahre warten; als im Jahr 2000 die ersten Meldungen von Preise am Gipfel oder der Markt wird krachen, kamen.

die realität ist, das die verschuldung äusserst besorgniserregend ist - im generellen!

Ich werde nachher eine Studie reinstellen in der Du lesen kannst wo, was, wie,.... besorgniserregend ist.

du hast doch gelesen, das 58% der verschuldeten familien

Hast Du auch gelesen, dass:
In Katalonien belastet die Hypothek eine junge Familie mit 47,7 % und in Galicia, Castilla-La Mancha y Extremadura mit nur 19,2%

Oder interessiert Dich nicht was andere schreiben, nur weil es Dir nicht ins Konzept passt?

wenn das nur auch die spanier wüssten

Sie wissen es, keine Sorge, denn sie kaufen, wie ich schon geschrieben habe um: sondern eine Vorsorge fürs Alter , und bis dahin genießt Mann und Frau „seine 4 eigene schöne Wände

ich handle und verlasse mich auf meinem gesunden Menschenverstand und auf fast 40 Jahre Erfahrung mit den Immobilien Märkte um zu entscheiden, was zu tun ist.

Tropezon

[rioja94]

[posting]18.415.108 von tropezon am 24.10.05 16:39:10[/posting]dein "gesunder" menschenverstand müsste dich schon längst alarmiert haben - leider schützt auch alter vor torheit nicht!

was sagt er denn dazu ,der gesunde Menschenverstand?

Las carteras españolas peligran ante el próximo alza de tipos

Que los españoles consumen mucho no es ninguna novedad. De hecho el consumo es sano para la economía; lo malo es cuando el consumo se hace a crédito aprovechando que los tipos de interés están bajos


Pablo Peyrolón - Finanzas.com
24/10/2005 (16:15h.)
Las familias españolas están hipotecadas en un 80% (dato del último informe del Banco de España ) y en Cataluña 2 de cada 3 familias tienen dificultades para llegar a fin de mes .

A pesar de que estas cifras no son nada positivas para la economía, ni para las familias, el consumo español parece no encontrar fronteras. Incluso el gobierno se ha permitido presentar unos presupuestos con demasiado gasto en lugar de aprovechar la buena coyuntura de la economía española para sacar un superávit mucho mayor.

LA SUBIDA DE LOS TIPOS
Lo preocupante es que el Banco Central Europeo subirá tipos a más tardar en el mes de marzo del 2006. Entonces comenzarán a aparecer los problemas en las familias: abusos pasados de la tarjeta de crédito, hipotecas de la vivienda, préstamos personales…entonces sí que el consumo pasará a ser un factor negativo para la economía española porque éste disminuirá drásticamente.

¿Qué hacer? Primero habría que apelar a la responsabilidad de los individuos; cada uno debería saber cuánto ingresa y cuánto puede gastar y qué grado de apalancamiento se puede permitir sin correr demasiados riesgos.

La anunciada subida de tipos ya está afectando estos días a las plazas bursátiles europeas, descontando así el hecho para cuando este se produzca. Pero parece que las familias españolas no están descontando el hecho y el afán consumista y de endeudamiento no para de crecer…no quiero ni pensar lo que pasará en el mes con más consumo por antonomasia: diciembre.

¡Feliz jornada!


hast du dir mal ausgemalt, was passiert, wenn auch nur ein mitglied in so einer familie arbeitslos wird? obwohl, es bedarf eigentlich nur einen hauch von zinserhöhung für diese haushalte

[rioja94]

achso - nicht das du sagst ich lüge:

http://www.finanzas.com/id.8740678/noticias/noticia.htm

[tropezon]

Hallo Mitstreiter,

jeder der sich ernsthaft mit Immobilien in Spanien befasst und vernünftig mitreden will, dem empfehle ich diese Lektüre. Die Studie ist zwar vom Dezember 2004, gibt aber ein umfassenden Blick in der Europäischen Hypotheken Markt, mit ausdrucksvollen und vielsagenden Vergleiche innerhalb der EU.

http://www.ahe.es/web_PROFESIONALES/P_informes/Informe1.pdf

Danach wird er vielleicht die Lage etwas anders zu beurteilen, aber nur vielleicht .... den lesen ist ja nicht unbedingt mit verstehen gleich zu setzen.

Ein Beispiel daraus, dass zeigt wo Spanien in der PROKOPF Verschuldung im Vergleich zu seinen Nachbarn liegt:



Oder dieses Bild könnte einigen helfen zu verstehen, warum trotz hohen Preisen , die Last für viele geringer ist:




Bitte wenn, dann sorgfältig lesen.

Viel Spaß

Tropezon

[rioja94]

wenn doch mal endlich jemand kommen würde und mir das posten abnimmt

[tropezon]

Rioja,

Du musst ja nicht posten. Als Chef hier, kannst Du ihn auch schließen und wir schreiben uns wieder in 5 Jahre.

ich habe noch nie behauptet , dass Du lügst. Käme mir nicht im Traum ein.

Ich stellt nur fest, dass Du – linde gesagt – sehr einseitig, sprich nur subjektiv – Artikeln reinstellst und anderen KEINE Achtung schenkst und komplett ignorierst.

leider schützt auch alter vor torheit nicht!

Wem sagst Du das. Stelle ich immer wieder fest, wenn mir ein hübsches 20 jähriges Mädchen über den Weg läuft.
Warum glaubst Du, dass ich mich mittlerweile – und notgedrungen – an alten Wein halte.

Wie sagte Goethe schon:

"Als ich jung war , waren alle meine Glieder gelenkig bis auf eins. Jetzt, wo ich alt bin, sind alle meine Glieder steif, bis auf eins."

Mein gesunden – und kritischen –Menschenverstand sagt mir, dass die Presse ein neuen Hellseher hat.
Wenn man Ihm glaubt, sollte man sofort Puts kaufen auf Bonds.

Ich stelle folgenden Artikel dagegen:

http://www.finanzas.com/id.8740678/noticias/noticia.htm

el bbva discrepa del banco de españa y cree que las familias tienen ahora más accesibilidad a la vivienda
el director del servicios de estudios de bbva, josé luis escrivá, calificó de "holgada" la situación patrimonial de las familias españolas y declaró que su capacidad para pagar la vivienda ha aumentado por encima del precio. por otra parte, aportó datos del endeudamiento familiar e ilustró que de los 14,5 millones de hogares el 44% tiene contraída alguna deuda y de este porcentaje, tan sólo el 7% (aproximadamente un 3% del total) soportan una carga financiera superior al 40% de su renta. estos datos contrastan con los difundidos por el banco de españa, según el cual las familias españolas invierten en el pago de la vivienda 12 años más que a finales de los noventa. aunque escrivá no ofreció el dato en años, sí precisó que los hogares españoles destinan entre el 19 y el 24% de la renta familiar a la compra de una vivienda lo cual replica las cifras del banco de españa, que sitúa este porcentaje en el 30%. según escrivá, el actual grado de endeudamiento de las familias es "sostenible" y se debe a la reacción "racional" frente a un escenario de bajos tipos de interés y de mejoras en las condiciones de financiación. no obstante, la accesibilidad varía según la comunidad autónoma. en extremadura o castilla la mancha la capacidad de pago se sitúa aún muy por encima de los precios del mercado mientras que el esfuerzo financiero de las familias que residen en madrid, baleares o país vasco está cercano al límite de su capacidad de compra. el estudio también prevé que los precios suban un 12% en 2005, dos puntos por encima de los pronosticados en enero pasado por los expertos del banco

Wahrscheinlich hat dieser Mann " José Luis" die Studie gelesen, die ich vorher reingestellt habe, und kommt zu den gleichen Schlüsse wie ich.

Sollen doch die sogenannten oder selbsternannten Experten sich damit herum schlagen und ich warte auf das Ergebnis, wer gewinnt.

Ich will damit andeuten, dass Hiobsbotschaften, Sensationsjournalismus oder Panikmacherei mich in keiner Weise beeindrucken.

Dafür setzte ich meinen winzigen, aber wachen Verstand ein.

So bis Übermorgen ( Rioja kann sich ausruhen )

Tropezon

[rioja94]

90.000 euro für nen garagenstellplatz in madrid

da ist ja san sebastian teurer

Madrid rompe precios en plazas de garaje: 90.000 euros por un aparcamiento

@Carlos Hernanz
Jueves, 27 de octubre de 2005
tamaño del texto columnas dar tu opinión

La fiebre en el sector inmobiliario sigue su curso. Se moderan los ritmos de crecimiento, pero nada se sabe sobre el manido y agorero pinchazo de la burbuja. Si los precios son un botón de muestra, basta con comprobar cuánto se está pagando por una plaza de garaje en la zona más exclusiva de Madrid: 90.000 euros por un aparcamiento en pleno centro, en la calle Velázquez número 85.

Según un estudio de mercado elaborado por el departamento residencial de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle, el precio medio de las plazas de garaje en promociones de obra nueva en el distrito madrileño de Salamanca alcanza los 48.500 euros. Precios de lujo por algo más de 10 metros cuadrados reservados exclusivamente para aparcar un vehículo.

A pesar de las señales de contracción que puedan mostrar algunos indicadores económicos, el segmento de obra nueva en la milla de oro de Madrid sigue rompiendo todos los techos conocidos. Grandes promotores, caso de Vallehermoso o Martinsa, o medianos, Gilmar o Procom, continúan sacando al mercado -sin relativa dificultad- inmuebles con precios prohibitivos para una inmensa mayoría.

Más de 12.000 euros por metro cuadrado

En el caso de las viviendas, el metro cuadrado supera con creces los dos millones de las antiguas pesetas. El inmueble propiedad de Martinsa situado en el Paseo de la Castellana 68, ahora en proceso de rehabilitación, se lleva la palma. Un piso de 185 metros cuadrados en la octava planta cuesta 2,5 millones de euros, es decir, a 13.514 euros el m2.

También se dan guarismos similares en promociones de obra nueva en calles como Castelló, Ortega y Gasset, Príncipe de Vergara, Lagasca, Hermosilla, Ayala o López de Hoyos. De esta manera, el precio medio de vivienda que se oferta en el mercado se sitúa en torno a los 9.500 euros el metro cuadrado , correspondientes a un inmueble tipo de 170 metros que se vende a 1,4 millones de euros.

En cuanto a locales comerciales, la calle Preciados de Madrid se consolida también como el eje comercial más caro de España, con alquileres medios de 2.304 euros por metro cuadrado y año, mientras que el Paseo de Gracia de Barcelona es la calle comercial donde las rentas más han subido en el plazo de un año (22%), según un estudio de la consultora Cushman & Wakefield Healey & Baker.

http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=7249&e…

[Azul Real]

US-Banker üben Spanisch

Die Kaufkraft der lateinamerikanischen Immigranten wächst rasant. Die Finanzbranche will sich ihren Anteil sichern

Es gibt neuerdings Banken in den USA, die erinnern ein wenig an Taco-Imbißbuden. Andere sehen aus wie mexikanische Haciendas. Über dem Eingang prangt ein Willkommens-Schild mit "Bienvenido", den Innenbereich zieren Gemälde mit Szenen aus der mexikanischen Geschichte. Die Mitarbeiter sprechen neben Englisch auch Spanisch. Solche Banken nehmen zu, denn die Finanzbranche hat eine lange Zeit verschmähte Klientel entdeckt: Einwanderer aus Lateinamerika.

"Wer Lateinamerikaner als Kunden gewinnen will, muß zuerst um ihr Vertrauen kämpfen", sagt Carlos García de Alba. Der mexikanische Konsul in Dallas hat Dutzende von Bankern beraten. Glas und Stahl an den Fassaden schrecken ab. Viele Latinos haben daheim Währungsverfall und Bankenzusammenbrüche erlebt. Alles, was atmosphärisch einer Einwanderungsbehörde gleicht, ist ebenso ausgeschlossen.

Daß sich die Finanzinstitute in den USA plötzlich solche Mühe geben, den aus dem Süden stammenden Einwanderern zu gefallen, hat zwei Gründe: Erstens nimmt ihr Anteil an der Bevölkerung rasant zu. Zwischen 1990 und 2010 werde die hispanisch-stämmige Gemeinde in den USA um 118,9 Prozent steigen, prognostiziert eine im September veröffentlichte Studie des Selig-Centers der Georgia-University. Zweitens steigt ihre Kaufkraft schneller als die jeder anderen Bevölkerungsgruppe in den USA. Ende dieses Jahres beträgt sie 736 Milliarden Dollar, 2010 möglicherweise 1,1 Billionen Dollar.

Das Kreditkartenunternehmen MasterCard International geht davon aus, daß die Banken einen Gutteil davon auffangen können. 70 Prozent ihres operativen Wachstums würden in den nächsten Jahren von Latinos generiert.

Doch vorher gilt es, jene rund 50 Prozent in den USA lebenden Lateinamerikaner zu überzeugen, die ihr Geld lieber unter der Matratze verstauen. Die Finanzinstitute begannen geschickt mit speziellen Angeboten für Überweisungen in die Heimatländer der Einwanderer. Konnte Western Union bis vor kurzem noch Unsummen für Transfers verlangen, bieten die ersten Banken den Service seit diesem Herbst kostenlos an. Allein nach Mexiko werden dieses Jahr nach Schätzungen der dortigen Zentralbank 20 Milliarden Dollar überwiesen. Neben dem Erdölexport sind die Überweisungen der größte Posten in der Wirtschaft des Landes.

Die Überlegung der Banken war, Neu-Kunden auch für Darlehen zum Immobilienerwerb zu gewinnen. Statt jeden Monat Geld zu schicken, finanzieren beispielsweise Paulo Muñoz und seine Frau Adriana deren Eltern ein Häuschen in Santa Catarina bei Monterrey. "Es ist einfach schön, dort, wo man herkommt, etwas eigenes zu haben", sagt das in Dallas lebende Ehepaar.

Mitarbeiter der Banco Independiente im texanischen Mc Kinney, einer Hispano-Filiale der örtlichen Independent Bank, klappern zur Kundenakquise sogar Waschsalons und Friseurläden ab. "Unser größter Werbeerfolg ist die Mund-zu-Mund-Propaganda", sagt Filialleiter Tres Garza. "Wenn du einen gut behandelst, kommt bald der Rest der Familie und dann die Freunde." Auf der Homepage lädt der freundlich lächelnde Banker dazu ein, zu einem Kaffee oder einer Cola vorbeizuschauen.

Nach dem Aufenthaltsstatus der Einwanderer fragen die Finanzinstitute selten. Als Ausweis genügt die "Matrícula Consula", die mexikanische Konsulate jedem Mexikaner ausstellen, egal ob er sich legal oder illegal in den USA aufhält. Karin Finkenzeller

[Azul Real]

Zapateros Mutprobe

Wirtschafts- und Finanzminister Pedro Solbes fürchtet, dass der Streit um den Autonomiestatus der spanischen Region die nationale Wirtschaft gefährden könnte.

Stefanie Müller, Madrid


Seitdem Ende September das katalanische Parlament mit breiter Mehrheit dem Vorhaben der regionalen Regierung zugestimmt hat, eine eigene Nation im spanischen Staat zu werden, gehen die Sympathiewerte für den spanischen
Premier José Luis Rodríguez Zapatero drastisch nach unten. Gefördert wurde dieser Trend durch Bemerkungen des heimischen Notenbankchefs Jaima Caruana und des Wirtschafts- und Finanzministers Pedro Solbes, die davor warnten, dass ein solches Streben der Katalanen die spanische Konjunktur gefährden könnte, weil ausländische Investoren extrem verunsichert würden. Nach einer Umfrage der spanischen Zeitung ABC glauben 76 Prozent der Befragten, dass dieses Ansinnen, sollte es durchgehen, für den Sturz Zapateros sorgen werde, da es selbst in seiner Partei PSOE dafür keine Mehrheit gäbe.

Die konservative Opposition wirft dem Premier vor, dass er seinem Parteikollegen Pasqual Maragall, der in Katalonien in einer Dreier-Koalition regiert, in seinen Machtansprüchen nicht früh genug gestoppt habe. Zapatero hatte erst vor wenigen Tagen klar gemacht, dass er nicht akzeptieren werde,dass Katalonien eine eigene Nation werde, wozu die spanische Verfassung zudem geändert werden müsste. Aber er werde versuchen, einen Kompromiss zu finden, eine Formel mit der wir alle leben können, sagte Zapatero vor dem Parlament in Madrid.

Die Position der Regierung ist unverantwortlich und ich bin gespannt, wie sie diesen Machtkampf mit Maragall und den dortigen separatistischen Koalitionsparteien lösen will, sagt Oppositionsführer Mariano Rajoy. Seit Beginn der sozialistischen Regierung im April 2004 kritisiert er auf
Schärfste, die diplomatische Art Zapateros mit den vielseitigen Unabhängigkeitsbewegungen im Land und sein Verständnis für die katalanischen Machtansprüche.

Seit Wochen verhandelt Zapatero bereits mit der wirtschaftlich bedeutendsten spanischen Region um den neuen Autonomiestatus. Im kommenden Haushalt wurden ihnen bereits wesentlich mehr Finanzhilfen zugesagt.

Seit Ende der Diktatur streben die Katalanen nach mehr Unabhängigkeit vom spanischen Staat, haben jedoch anders als die Basken, nie eine völlige Absonderung gefordert. Dafür sind sie viel zu intelligent. Sie wissen, dass
sie ohne Spanien wirtschaftliche keine Chance haben, sagt David Bach,Politikexperte bei der spanischen Businessschule Instituto de Empresa in Madrid. Mit dem Ziel einer eigenen Nation wollten sie sich jedoch vor allem kulturell vom Rest des Landes distanzieren.

Schon lange wird in den öffentlichen Schulen der sechs Millionen Einwohner starken Region in Katalanisch unterrichtet, Spanisch gilt als Fremdsprache.
Kein Wunder, denn viele Katalanen sehen sich als Europäer und dann erst als Spanier, zum Ärger des Rest des Landes, wo sie den Ruf genießen überheblich zu sein, sagt Bach.

Aus Reihen der Sozialisten werden immer mehr Stimmen laut, die den Rücktritt Maragalls fordern, der als sehr intellektueller Redner, aber wenig geschickter Politiker gilt. Im Gespräch als möglicher Nachfolger ist José Montilla, derzeitiger Industrieminister unter Zapatero. Der ehemalige Bürgermeister von Barcelona lässt sich jedoch auch von seiner Partei nicht klein kriegen und kündigte an, dass er mit Händen und Füssen um seinen Autonomie-Vorschlag kämpfen werde. Am 2. November will Maragall eine neue Regierungsmannschaft vorstellen, um das Vertrauen seiner Partei wieder zurückzugewinnen.

[rioja94]

Autsch, das sieht aber garnicht gut aus

La vivienda engorda la bomba de relojería del crédito hipotecario

“Me he comprado la licencia del taxi; 120.000 euros, con la ampliación de un crédito hipotecario”, decía un autónomo madrileño y “espero que no suban los tipos de interés demasiado porque si no tendré que hacer más horas de las que tiene el día”. El taxista es consciente de los problemas que pueden surgir si el Banco Central Europeo (BCE) estima que la inflación está desmandada y hace lo mismo que la Reserva Federal americana.

Son muchos los españoles que ante las bajas tasas de interés y la facilidad para ampliar los créditos hipotecarios, junto al aval de la casa que no deja de revalorizarse, están endeudándose hasta las cejas. Los créditos al consumo han sido arrumbados ante las posibilidades que ofrecen los hipotecarios, que engordan la cartera de la gran banca y las cajas en este agosto eufórico de los préstamos.

Comprarse un coche, un frigorífico, cambiar los muebles de la casa, pagar las vacaciones o comprar la licencia del taxi es mucho más barato ampliando el hipotecario que abriendo un crédito al consumo.

Por eso, en Estados Unidos, en Reino Unido y en España, las autoridades advierten sobre la bomba de relojería que supone no sólo el espectacular avance del precio de la vivienda, sino el tirón del crédito hipotecario desmesurado.

El endeudamiento de las familias supera el 75% del PIB español, suma ya 650.000 millones de euros y se ha triplicado desde 1997. De la cantidad total, el 86% corresponde a préstamos a largo plazo; 562.398 millones de euros. Los bajos tipos de interés combinados con el alto precio de la vivienda, además del afán de los españoles por ser propietarios de pisos y la alta rentabilidad que ofrecen como inversión, están detrás de estas cifras.

Los últimos datos del ministerio de Vivienda muestran una pequeña ralentización en la subida de precios de los pisos hasta septiembre del 13,4%, el menor avance desde septiembre de 2002, y una caída de las tasaciones, pero cada vez que se hacen públicas cifras del crédito hipotecario, los datos muestran una realidad muy distinta.

A finales de junio, el incremento del valor total de los créditos hipotecarios sumó ya un 27% y del 11% en el importe de las hipotecas. Las cifras del Banco de España muestran que nueve de cada diez préstamos solicitados corresponden a vivienda y suman 562.000 millones, con un incremento del 20,3%, cuando el precio de la vivienda, según Tinsa, avanzó un 17% de junio de 2004 a junio de 2005.

El efecto riqueza que provoca esa subida constante de los precios de la vivienda, esa venta sobre plano de los pisos –que, por cierto, empieza a ralentizarse- es un caramelo para el consumo, pero también una tela de araña perfecta para que la burbuja se instale y se expanda como está ocurriendo.

Al menos, la subida de las Bolsas -un 15% en el año- y de los fondos de inversión de renta variable está alimentando también la riqueza aparente de las familias que tienen la posibilidad de optar entre ambas inversiones, lo que no es poco.

Las autoridades admiten la sobrevaloración de la vivienda pero se niegan a plantear la existencia de una burbuja y confían en que, si se pincha, sea lentamente y sin alharacas, entre otras cosas porque el sistema financiero, por ejemplo, no lo resistiría.

El caso es que Solbes ayer mismo ya ha planteado un presupuesto pensando en subidas de tipos de interés y confían en que no sean muy intensas. Si es así, la bomba de relojería tardaría en activarse y daría tiempo a la reflexión, pero como la economía alemana empiece a tirar y la inflación se desmande, podemos asistir a una explosión típica como la vivida en Japón. Esperemos que el BCE no sufra un ataque de ortodoxia y que el desempleo en España, por ejemplo, continúe reduciéndose, por que el endeudamiento de las familias empieza a ser indigesto para muchas que están pagando la fiesta del consumo a base de hipotecas.



[e-mail]

[rioja94]

[posting]18.564.605 von rioja94 am 03.11.05 22:58:22[/posting]Dem Artikel ist ein Diskussionsforum mit Lesermeinungen angehängt. Da spiegelt sich deutlich wider, wie "Der Spanier" über die derzeitige Situation denkt - nämlich äusserst kritisch und besorgt. NICHT so, wie unser Dauerurlauber es hier im Board vermitteln möchte

OPINIONES DE LOS LECTORES (15)

15 - ... Si no permitiésemos que la vivienda protegida la vendan a precio libre, escriturando en la mitad o menos del precio real que piden propietarios que se aprovechándose así dos veces de las ayudas estatales a la vivienda... como muchos españolitos estoy buscando una casa donde vivir, pues bien, ya van dos propietarios que me proponen venderme su casa por 168.000€ y 180000€ pero en ambos casos escriturando en 36.000€ porque son de VPO. De verguenza.

consumidora 16:52 h
14 - Para epi: Me parece muy bien tu opinión. Lo que no estoy de acuerdo es que llames idiota al que no quiera vivir pobre como tu y realquilado. A mi en particular, no me afecta pero estaria bien guardar las formas dialecticas para no caer en el yo o nada.

alfredo 20:38 h
13 - amigo Juan.algunos comentarios si que son absurdos. 1-no estamos hablando de acciones no tangibles,las casas como bien construido y visible son mas propensas a un sostenimiento del precio (por lo menos algo mas que las .com)por lo que la burbuja es mas duradera 2.Que tipo de inmigracion dices estan comprando, te recuerdo que los obreros inmigrantes no pueden afrontar los precios, y los de mayor poder adquisitivo estan desviando inversiones a otros paises menos caros (vease croacia o Rumania). veras que la inversion extrangera esta en disminucion (solo en un año un -15&/) en compra de inmuebles. Inflaccion por las nubes. Salarios a nivel de 1997. Empleo inestable respecto a laduracion de contratos.Falta de competitividad. Deslocalizacion. Perdida de poder adquisitivo yyyyyyyyy una economia basada en el sector de la construccion en un porcentaje excesivo. quieres mas motivos por lo que esto es irracional?? ahhhhhhh,,,,,,y recuerda el endeudamientode las familias, ok, saludos...

realista 20:06 h
12 - Algunas aclaraciones, una burbuja se caracteriza porque: -Crece rapido. -Los precios son absurdos, mucho mas que caros. -Se pincha "pronto". Terra y las punto.com fueron una burbuja. Lo de la vivienda es otra cosa, con cinco millones de emigrantes llegando a España los ultimos años, y la natalidad creciendo, y los tipos bajos, y un muchos europeos comprando una segunda vivienda. Aqui no hay burbuja, aqui hay otra cosa señores. Y lo que alguna desean, el pinchazo suave, no seria mas que un cambio de tendencia, y la entrada en recesion, y gorda. A veces, lo peor es conseguir lo que se desea. Seamos serios.

Juan 18:08 h
11 - Prometeo da en la clave. vivo en una pension con mi landlady x 200 euros mensuales , gastos incluidos (excepto telefono), lavanderia y servicio de habitaciones. No tengo creditos ni quiero tenerlos.Caprichos pocos.Prefiero pagarle a mi landlady un alquiler que al banco una hipoteca.Que podria. Pero a los bancos, es decir,al sist. inmobiliario,ni agua.Todo esto me permite ahorrar + 2.000 euros mes. Quizas no tenga para comprarme una casa al contado hasta dentro de 15- 20-25 anyos.Pues bueno. Pero lo que tengo claro es que voy a hacer todo lo posible por no pagar 150.000- 200.000 euros en intereses de mas,extra, por una hipoteca a 30 anyos. No digo que no tenga que hacerlo eventualemente, o que no cambie de opinion si el mercado cambia.Digo que procurare evitarlo y que si puedo elegir en estos momentos en los que vivimos,prefiero morir "pobre" y realquilado que idiota. Y con el dinero que ahorro quizas abra mi negocio o me haga con una de esas licencias del taxi.Ya veremos.

epi 15:07 h
10 - Ana, porque España no es una democracia, sino una oligocracia, bien montada tras la muerte del "abuelo", donde los cuatro de turno se repartieron el pastel: el servicio de inspección de administración local lo quitó la UCD (creo que Martín Villa) para que los alcaldes (es decir, los partidos políticos) pudiesen hacer y deshacer a su antojo. Si España fuese una democracia, al menos en los municipios de menor tamaño nos permitirían votar en listas abiertas y mucho chanchullo se acabaría.

Jose 14:07 h
9 - ¿Les importa que comente aquí la noticia de Pujals-Jazztel, que en dicha noticia no se puede? Lo único que quería decir es que, cómo se puede tener tanta cara de abiertamente informarnos a todos de su intención de dar un pelotazo vendiendo una empresa que no da servicio a sus clientes, aunque vende más que nadie (lo bien que le viene que telefónica no se lo ponga fácil para justificarse). Este señor vende un montón de clientes cabreados. A ver quién pica.

ICI 13:37 h
8 - Por supuesto que hay burbuja. Si los que pretenden comprar vivienda supieran cual es el precio real de suelo, materiales, mano de obra y beneficio industrial, se darian cuenta de que estan pagando una cifra totalmente desorbitada. ¿Porque no hay ningun medio de comunicación que se atreva a publicar estas cifras?

Ana 12:24 h
7 - Vamos a ver si nos aclaramos.¿Se le obliga a alguién a comprar un piso?. Respuesta taxativa:NO. Yo no tengo piso en propiedad, ni pienso tenerlo. Se trata de una opción personal. Cada uno invierte su dinero como quiere y donde le viene en gana. Si los tipos de interés suben y la gente no puede afrontar los pagos es su problema. Si uno adquiere un piso, con un préstamo con garantía hipotecaria, para especular es su problema. Los que compraron acciones de terra, para especular, a 130 euros, también era su problema. La burbuja estallo y los pardillos pringaron. Repito, es un problema individual. ¡Allá cada cual con sus finanzas domésticas!.

PROMETEO 10:45 h
6 - La maldad de las cifras no es por el mercado de la vivienda como tal, sino por el uso que se da como finalidad a un prestamo en teoria hipotecario. El ejemplo del taxi lo ilustra muy bien. Si extraemos estadisticas del uso final de todos los hipotecarios no seriamos tan alarmistas.En este tipo de credito se dan ciertas circunstancias. Como por ejemplo que la vida media de los mismos es inferior a 10 años cuando estamos leyendo que los plazos se alargan hasta 30 años.explicación:que el mismo credito cambia de banco y en cada cambio se amplia para gastos varios. Esto esta originado en lo barato que son respecto a otros,pero a mi juicio no deja de ser una irresponsabilidad comprometer la vivienda habitual por unas vacaciones, muebles etc. como tactica si no se tiene suficiente capacidad de pago para atenderlo, es decir no se debe hacer trampas en el solitario porque te vuela la vivienda. Tambien es verdad que los creditos de consumo son muy caros al 8 y 10%. Es problema de oferta/demanda.

alfredo 10:41 h
5 - María, cómprese un yate que le sale mucho más barato y lo disfrutará más.

Jose 09:58 h
4 - TENIA PENSADO COMPRAR UN PISO ,COMO SEGUNDA VIVIENDA PARA RENTARLE COMO AYUDA EN LA VEJEZ PERO VIENDO LO QUE SE DICE ME DA UN POCO MIEDO ,ALGUIEN ENTENDIDO ME PODRIA ACONSEJAR SI ES MEJOR ESPERAR ,O EN QUE SERIA MEJOR INVERTIR CARA A LA VEJEZ ,GRACIAS .

MARIA 09:43 h
3 - Se habla de pisos, pero, ¿de las megaobras de infraestructuras de Madrid? Alguien se ha preguntado ¿por qué no se para de hacer obras? ¿No será porque hay demasiada gente trabajando en ellas y demasiada maquinaria que amortizar? Porque si dejamos de hacer megaobras nos encontraremos con decenas de miles de desempleados, en una gtran parte esos inmigrantes que tanto dan que hablar. Éstos se tendrían que volver a sus paises y, dejarán barrios completos con pisos vacíos cuyos alquileres ya no ayudarían a pagar las nuevas hipotecas de sus dueños.... Crisis total. Y esto es una herencia de la marivollosa gestión del gobierno de Azn, que canalizó toda las pasta negra del cambio al euro en el ladrillo, que es donde mas ganaban sus amiguetes.

Miguelon 09:42 h
2 - España esta como una cabra, un albañil cobra mas que un auditor, a ver si explota ya la burbuja y pilla en pelotas a mas de un especulador!!!. Para especular ya tenemos la bolsa, dejemos que nuestros hijos puedan pagarse un piso sin tener que reencarnarse para seguir pagando estas absurdas hipotecas. Como siempre una apreciación muy correcta don Jesús.

Manolo 09:19 h
1 - Discrepo del último párrafo. La economía española debe pagar sus excesos, mejor antes que después, porque entonces el precio sería aún más alto. Así pues, a la economía española le conviene una subida de tipos cuanto antes a fin de eliminar el enorme exceso de demanda que acumula -en gran parte destinado a la construcción de viviendas-, pues con las tendencias actuales, el déficit exterior se nos va al 10% del PIB para el año próximo. En una situación como la actual, si siguiéramos con la peseta y con el Banco de España en el timón monetario, la peseta se habría depreciado más de un 10% y el tipo de interés nominal oficial rondaría el 15%.

Carlos Ampuero 09:17 h

http://www.elconfidencial.com/opinion/indice.asp?sec=24&edic…

auf wunsch, gibt es auch gerne nachschlag

[rioja94]

man muss nur die zeichen der zeit verstehen um sie sich zunutze machen zu können

Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank: In Lauerstellung

Eine klare Zins-Ansage wird es nicht geben. Aber die Formulierungen von EZB-Chef Jean-Claude Trichet sind wieder um eine Nuance härter geworden – „falkiger“, wie die EZB-Beobachter sagen, anspielend auf den Falken, der eher zustößt als die Taube und im Falle der Notenbank also in absehbarer Zeit die Zinsen erhöhen wird.
Es ist offensichtlich: Die Niedrigzinsphase im Euroraum neigt sich dem Ende entgegen . War man zuvor lediglich „wachsam“, so gibt es nun „große Wachsamkeit“, hielt man die Zinsen zuvor für angemessen, so sind sie jetzt „noch angemessen“.

Was wie Haarspalterei klingt, ist nichts anderes als eine Vorbereitung der Märkte auf steigende Zinsen. Da der Tonfall aber nicht deutlich schärfer geworden ist, wird in diesem Jahr wohl nichts passieren, im Januar 2006 wahrscheinlich ebenfalls nicht. Aber Trichet hat die Bereitschaft verkündet, zu handeln „wenn es nötig ist“.

Steigende Zinsen sind zunächst einmal kein Beinbruch. Zwar verteuern sich in Folge eines solchen Schritts die Kredite, auf der anderen Seite wirft das Ersparte aber auch mehr ab, was vor dem Hintergrund der Notwendigkeit privater Vorsorge sicher nicht von Schaden ist. Zudem spricht man in Frankfurt von einer Erhöhung auf vorerst höchstens 2,75 Prozent. Geld für Investitionen wird also im historischen Vergleich immer noch günstig sein.

Bevor es zu einem Schritt der EZB kommt, müssen sich noch ein paar Daten verdichten. Der wirtschaftliche Aufschwung muss deutlicher erkennbar sein und die Teuerungsrate höher ausfallen als jetzt. Viele Länder, wie zum Beispiel Irland, warten mit sehr ordentlichen Wachstumsraten auf und in einigen Staaten schießt die Teuerung über. So hat Trichet jüngst unter anderem mit Blick auf Spanien vor einer Immobilienblase gewarnt.

Die EZB kann nicht ewig darauf warten, dass der Wachstumsfunke endlich auch auf Deutschland überspringt. Sie muss im Interesse des gesamten Währungsraums handeln. Aber hierzulande lähmt sicher nicht teures Geld die Investitionslust. Die Ursachen dafür liegen in Berlin.



Stefan Wolff
3.11.2005

[rioja94]

Deuda de los españoles

JOSÉ MANUEL PONTE
La capacidad de ahorro de las familias españolas ya está bajo mínimos y si todo sigue así, muy pronto la hucha quedará como mero objeto decorativo, porque, sencillamente, no habrá nada que meter en ella. Según un estudio de la Fundación de Cajas, la tasa media de ahorro ha bajado hasta el 7,4% de la renta disponible, lo que nos sitúa en niveles parecidos a los del año 1965, en plena etapa del llamado desarrollismo franquista, con un tercio de la población pluriempleada, otro, en la emigración, y el resto haciendo de camareros para los turistas. Y la tendencia es que todavía baje más si continúa el ritmo enloquecido de endeudamiento y consumo de estos últimos años. De hecho, el Banco de España ha ofrecido recientemente datos estremecedores. Así, por ejemplo, la deuda de las familias españolas representa ya un 106% de su renta, lo que quiere decir que gastamos más de lo que ingresamos y hemos de recurrir al crédito para pagar los intereses de los créditos ya contraídos, casi siempre con garantía hipotecaria sobre la vivienda propia. Si a ello le añadimos que el endeudamiento total alcanza la cifra mareante de 651.168 millones euros, lo que equivale a un 77,4% del PIB, tendremos un panorama macroeconómico tenebroso. Tanto que el propio presidente la fundación antes citada no dudó en calificar la situación de «explosiva». No es para menos, una deuda media por hogar de 50.000 euros parece excesiva, sobre todo cuando se avecina una subida inminente de los tipos de interés, que no harán otra cosa que agravar el problema. ¿Cómo se ha llegado a esta situación y, sobre todo, cómo podríamos salir de ella? Parece difícil proponer una receta mágica para lo segundo, aunque sobre lo primero todo el mundo parece estar de acuerdo. La obsesión de los españoles por adquirir una vivienda en propiedad -que no tiene parangón en Europa- es la causa principal del endeudamiento masivo. Los españoles compran casas porque parece demostrado que ésa es la mejor forma de ahorro, cuando que el precio medio de la vivienda ha subido un 250% desde 1985. El dinero en el banco se desvaloriza -piensa la gente-, mientras que el dinero en ladrillos sube como la espuma, pero esa sensación de seguridad en el incremento de los precios del metro cuadrado construido produce, a su vez, un efecto euforizante que invita al consumo irracional. Nadie puede pensar que las viviendas vayan a seguir subiendo y los intereses continúen en niveles tan bajos. Un buen día la tendencia se invertirá y entonces habrán empezado a sonar las trompetas del Apocalipsis. Ahora bien, lo más curioso de esas cifras de endeudamiento es que sólo un 23,5% de los españoles tiene la vivienda hipotecada, por cuanto el 50,9% ya la ha terminado de pagar y el 7,6% restante la ha recibido en herencia o donación. ¿Quiere eso decir que sólo un 23,5% de los ciudadanos -se supone que los más jóvenes- soporta sobre sus espaldas la mayor parte de la deuda? Parece una barbaridad.

http://www.lne.es/secciones/noticia.jsp?pIdNoticia=344817&pI…

[rioja94]

Huch!

Eigentlich NIX Neues für Leute mit Weitsicht

Die globale Obsession

Die Hauspreise sind in den letzten Jahren beinahe weltweit in Schwindel erregende Höhen gestiegen. Nun sind erste Schwächeanfälle zu beobachten. Die Luft wird allmählich dünn.

Text: Carmen Gasser
Bild: Laif

Zareh Tahmassebian, selbst ernannter Immobilienspekulant aus den USA, hat sich verfahren. Er findet sein eigenes Haus nicht. Der 26-Jährige hat kürzlich seine mittlerweile sechste Immobilie in Phoenix erstanden und nun den Überblick verloren. Das Objekt kennt er bis jetzt nur von Bildern her, doch er weiss, dass der Wert des Hauses in den letzten Wochen bereits um 45 000 Dollar gestiegen ist (siehe BILANZ 13/2005).

In Spanien wundert sich derweil der Schweizer Immobilienmakler Peter Neff. Schon wieder hat er eine Ferienwohnung in Calpe an der Costa Blanca verkauft – nicht an einen Schweizer oder einen Deutschen wie sonst üblich, sondern an einen Einheimischen. Zwar ist er als seriöser Makler bekannt, doch dass zunehmend Leute aus Madrid und Barcelona zu ihm, einem Ausländer, pilgern, kann er sich nur mit dem Immobilienboom erklären.

Zur gleichen Zeit ärgert sich im hohen Norden Björn Johannson grün und blau. Der Schwede sieht sich gezwungen, rund 100 Kilometer von Stockholm entfernt ein kleines Reiheneinfamilienhaus zu kaufen, weil Eigentumswohnungen in und um die Hauptstadt, wo er arbeitet, teuer geworden sind. Unerschwinglich teuer.

Ein Virus hat die Welt erfasst. Nicht die Vogelgrippe, doch ein auf seine Art ebenso gefährliches, eines, das sich bereits über die halben Welt ausgebreitet und jede Menge unschuldiger Mieter infiziert hat. Europa, das noch immer staunend über den Atlantik schielt und den Tanz der Vereinigten Staaten auf dem Pulverfass verfolgt, übersieht beinahe, dass es auf dem alten Kontinent dieselben Tendenzen gibt. Und nicht nur dort. Von Australien bis nach Tahiti gibt es im Moment an zig Millionen Mittagstischen einen universellen Gesprächsstoff: den neuen Reichtum mit Betongold.

So legten die Hauspreise in den letzten drei Jahren in Frankreich um 48 Prozent zu, in Brasilien um 33 Prozent, und in Südafrika verdreifachten sie sich gar. Allein im vergangenen Jahr stiegen die Preise in Hongkong um 19 und in Bulgarien um 48 Prozent. Einzig in Japan und Deutschland sanken die Preise im letzten Jahrzehnt. Die Schweiz rangiert mit einem landesweiten Preisanstieg von elf Prozent im unteren Bereich, wenn es auch lokal einige Überhitzungstendenzen gibt.

Dass die meisten Medien dieses Thema bisher nicht aufgegriffen haben, dürfte am Fehlen von brauchbaren Statistiken liegen. Jedes Land weist mehr oder weniger detailliert die Entwicklungen am heimischen Markt aus, über den eigenen Gartenzaun hinweg wird jedoch nicht geschaut. Banken und gut bezahlte Immobilienberater produzieren zwar Unmengen von Papier, meist jedoch nur über die internationalen Büromärkte. Stellt ein Finanzinstitut dann dennoch Mitarbeiter für dieses Thema ab, wird gerade mal eine Hand voll Länder untersucht. «Wir beobachten eben jene Länder, die für uns anlagetechnisch wichtig sind», heisst es unisono. Einzig die OECD und das britische Wirtschaftsmagazin «Economist» haben sich bis dato die Mühe gemacht, Hauspreise in mindestens 20 Ländern zu erheben und miteinander zu vergleichen.

Ökonomen kommen ob der Entwicklungen in den letzten Jahren ins Staunen. «Es herrscht nicht nur in den USA eine Herdenmentalität, sondern mittlerweile auf der ganzen Welt», konstatiert Joseph Quinlan, Chief Market Strategist der Bank of America. «Es ist erstaunlich, wie die Preiserhöhungen die ganze Welt erfasst haben.» Franz Jaeger, Professor an der Universität St. Gallen, bestätigt dies und liefert die Erklärung: «Die Globalisierung führte dazu, dass mittlerweile nicht nur die Finanzmärkte synchron laufen, sondern auch die Immobilienmärkte» (siehe Nebenartikel «Interview mit Franz Jaeger: Wir müssen keine Angst vor einem Crash haben»).

In der Tat riss der Einbruch der New Economy im Jahr 2000 nicht nur die amerikanische Börse, sondern mit ihr auch die Aktienmärkte von Hongkong bis Südafrika in die Tiefe. Um die Wirtschaft nicht in einer Rezession versinken zu lassen, drehten die Zentralbanken überall auf dem Globus an der Zinsschraube. Die rekordtiefen weltweiten Zinsen waren der Startschuss für einen noch nie da gewesenen Immobilienboom.

In Spanien zum Beispiel lagen die Hypothekarzinsen in den neunziger Jahren noch bei 16 Prozent – heute finden sich Angebote für 2,2 Prozent auf dem Markt. Obwohl Spanien bereits mit einer Eigentumsquote von 80 Prozent gesegnet ist, gingen die Einheimischen noch einmal so richtig auf Einkaufstour. Trotz den günstigen Zinsen nehmen immer mehr Spanier höhere Schulden in Kauf, um grössere Häuser zu erwerben. Gemäss der Bank of Spain haben letztes Jahr die Schulden der Spanier das durchschnittliche Einkommen um das Fünffache übertroffen. Einige Ökonomen halten das enorme iberische Wirtschaftswachstum für die Ursache solcher Entwicklungen. Dieses Argument hält jedoch einer näheren Betrachtung nicht stand, konnten doch in Italien und Frankreich ebenfalls starke Preissteigerungen registriert werden – ganz ohne Wirtschaftswunder.

Benoît Marinier ist Geschäftsführer der Immobilienagentur First Address in Paris. Gerade hat er ein 167 Quadratmeter grosses Appartement im Stadtteil Ile St-Louis für 1,8 Millionen Euro zum Verkauf ausgeschrieben, und er zweifelt nicht im Geringsten daran, dass dieses Bijou sofort weggehe. Sein Büro ist im hippen fünften Arrondissement angesiedelt mit Blick auf das Panthéon, eines der Wahrzeichen von Paris. Gerne erzählt er von seinem Alltag, den vielen Anfragen von Ausländern, die ebenfalls zu gerne in der angesagten Stadt leben würden, und den Bobos («bourgeois-bohème»), den jungen Neureichen, die in Paris auf Einkaufstour gehen. «Die Bobos kaufen meist 60 bis 80 Quadratmeter grosse Eigentumswohnungen und vermieten sie an Touristen weiter», so Marinier. Mittlerweile nutzen laut Statistik des Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) nur mehr 30 Prozent der Immobilienkäufer in Paris die Objekte für den Eigengebrauch, sind also so genannte Erstkäufer. Diese Tatsache untermauert den spekulativen Charakter der Käufe.

Obwohl der Immobilienmakler vom An- und Verkauf der Eigentumswohnungen lebt, räumt er ein, dass derzeit wohl nicht die beste Gelegenheit für einen Kauf sei. «Die meisten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise noch weiter steigen werden, doch ich bin vom Gegenteil überzeugt», so Marinier. «Die Preise haben den Plafond erreicht.» Doch nicht nur in Paris wird gekauft, was das Zeug hält, sondern auch im restlichen Frankreich. Unter anderem haben die grosszügigen Unterstützungen des Staates die Immobilienpreise kräftig hochgetrieben. So profitierten zwischen 1995 und 2002 im Schnitt 45 Prozent aller Neubauten von staatlichen Subventionen. Im Gegensatz zu Paris jedoch wird auf dem Land weniger spekuliert: Dort sind rund 60 Prozent aller Immobilienerwerber Erstkäufer.

Auch das Londoner Immobilienbüro Knight Frank konnte sich in den letzten Jahren nicht über einen Mangel an Aufträgen beklagen. Kurz bevor Liam Bailey, Head of Research, zum Telefonhörer greift, muss er einem Kunden noch schnell erklären, dass dessen Preisvorstellungen für den Verkauf von dessen Wohnung selbst für Londoner Verhältnisse überzogen seien. «50 Prozent der Käufer sind Ausländer, viele davon zahlungskräftige Russen», erklärt Bailey. «Auf Grund der tiefen Steuersätze in London zieht es die halbe Welt hierher.» Auch gut betuchte inländische Manager aus der Finanz- und der Werbebranche sorgten dafür, dass die Hauspreise in Grossbritannien seit 1997 dreimal stärker gestiegen sind als die Einkommen.

Und damit nicht genug. Gemäss einem Bericht der OECD erreichen die Hypotheken mittlerweile ein Volumen, das 64 Prozent des Bruttosozialprodukts (BSP) Grossbritanniens entspricht – im Vergleich dazu: Die Hypotheken in Italien entsprechen gerade mal elf Prozent des BSP, in Österreich sind es sogar nur vier Prozent. Man kommt nicht umhin, sich die Frage zu stellen, wie lange dieser Boom noch anhalten mag. Und, vor allem, welche Auswirkungen ein möglicher Abschwung der Immobilienpreise haben könnte.

Jeremy Grantham, Chairman von GMO, einem amerikanischen Anlageberatungsunternehmen, ist nicht der einzige Ökonom, der sich kritisch zeigt: «What goes up must come down.» Er verglich die Entwicklung der Hauspreise mit den Einkommen über die letzten 45 Jahre in den angelsächsischen Ländern und kam zum Schluss, dass sich im Lauf der Geschichte die Hauspreise mittelfristig stets den Einkommen angepasst haben. Stiegen die Hauspreise viel stärker als die Einkommen – wie in den Jahren 1973 und 1989 in Grossbritannien und 1979 in den USA –, folgte ein Crash. Grantham untersuchte auch gleich seinen eigenen Bundesstaat, Massachusetts. Ergebnis: «Als ich die Auswertung in der Hand hielt, zeigte ich sie meiner Frau, um sie zu überreden, unser Haus doch lieber zu verkaufen und in Zukunft Miete zu bezahlen», so Grantham. In der Tat haben sich die Hauspreise zum heutigen Zeitpunkt sogar noch stärker vom Einkommen abgekoppelt als zu den Höchstständen von damals.

Auch die Analysten der deutschen Deka Bank kamen in ihrer Studie vom September 2005 zu einem verblüffenden Ergebnis. Sie untersuchten die Entwicklung des Kauf-Miet-Verhältnisses bei Immobilien und kamen zum Schluss, dass dieses in allen untersuchten Ländern – also den Vereinigten Staaten, Australien, Grossbritannien, Spanien, Schweden, Frankreich und den Niederlanden – so stark gestiegen ist wie vor dem Immobiliencrash im Jahr 1990. Mit anderen Worten: Es ist um 60 bis 90 Prozent teurer geworden, ein Haus zu kaufen, als Miete zu bezahlen – trotz rekordtiefen Zinsen.

Über all diese Entwicklungen in und rund um Europa äusserte sich sogar die sonst zurückhaltende Schweizerische Nationalbank kritisch in ihrem letzten Quartalsheft: «Die hoch bewerteten Immobilienmärkte in den USA, im Vereinigten Königreich sowie in einigen Ländern der Eurozone bereiten Sorgen. Ein rascher Rückgang der Immobilienpreise dürfte den privaten Konsum in diesen Ländern empfindlich treffen.» Je schärfer die Korrektur, umso grösser der Effekt für die Gesamtwirtschaft. Sinken die Hauspreise, müssen Konsumenten ihre Ausgaben zurückschrauben und sparen mehr, um ihren Verlust bei den Häusern zu kompensieren. Niedrigere Konsumentenausgaben führen üblicherweise zu einer Verringerung des Bruttosozialprodukts.

In Australien konnte diese Sogwirkung in den letzten zwei Jahren beobachtet werden. Down under, wo die Hauspreise vor allen anderen Ländern durchstarteten, wurde zinstechnisch die Bremse betätigt. So erhöhte die Reserve Bank of Australia im Mai 2002 schrittweise die Leitzinsen. Seither konnte das Preiswachstum gestoppt werden; es ist mittlerweile sogar leicht rückläufig. Mit ihm allerdings auch der Konsum, der sich 2005 gegenüber dem Vorjahr um 2,3 Prozent reduzierte. Speziell die Bekleidungsindustrie und Konsumprodukte waren davon stark betroffen. Der Aktienkurs beispielsweise von Australiens grösstem Elektronikhandelsunternehmen, Harvey Norman, ist innerhalb von nur einem Jahr um 20 Prozent gesunken. Auch der ganze Bankensektor, der traditionellerweise stark mit dem Immobilienmarkt verbunden ist, hatte gegenüber dem Gesamtmarkt eine Underperformance von sieben Prozent.

In Grossbritannien zeichnen sich nun ähnliche Entwicklungen ab. Die Bank of England erhöhte im November 2003 schrittweise die Zinsen. Wie in Australien sank auch im Vereinigten Königreich mittlerweile der Konsum. Noch scherzt man in London: «Es gibt mittlerweile so viele Crash-Prophezeiungen wie ausländische Restaurants in London. Doch bislang erhöhten sich nach jeder Prophezeiung die Verkäufe.» Dass das Wachstum der Immobilienpreise gegenüber dem Vorjahr von 19 auf 2 Prozent zurückging, wird dabei geflissentlich übersehen.

Welch fatale Auswirkungen ein Immobiliencrash auf die Wirtschaft haben kann, zeigte sich in Japan. Dort brach der Markt 1991 wie ein Kartenhaus zusammen. Zu Beginn wurde dies als Korrektur der Seifenblasenwirtschaft aus den achtziger Jahren gelobt, doch allmählich realisierte man die gesamtwirtschaftliche Tragweite des Ganzen. Das allgemeine Preisniveau fiel, und mit ihm fielen die Löhne sowie das Bruttosozialprodukt. Erst heute, 15 Jahre später, scheinen die Investoren wieder Vertrauen in Immobilienwerte gefasst zu haben: Sie investieren kräftig. Wie häufig und vor allem mit welch fatalen Auswirkungen Immobiliencrashs auftreten können, zeigte der Internationale Währungsfonds (IMF) in einer Studie auf (siehe Nabenartikel «Bärenmärkte: Hartnäckige Besucher»). So findet man an den Immobilienmärkten starke Preisrückgänge zwar seltener als an den Aktienmärkten, dafür sind sie wesentlich schmerzhafter und halten länger an. Mit einer 40-prozentigen Wahrscheinlichkeit folgt auf einen Anstieg der Immobilienpreise ein Crash.

Wo also sollte man heute noch investieren? Wer gegen den Trend schwimmen will und einen langen Atem hat, sollte Japan und Deutschland ins Auge fassen. Die Preise in unserem Nachbarland sind mittlerweile auf einem Niveau, auf dem sich ein Einstieg lohnen kann. Nachdem die Hauspreise zwischen 1989 und 1995 auf Grund der Wiedervereinigung stark angestiegen waren, sanken sie seit dem Ende der Förderungsmassnahmen im Jahr 1995 und bewegten sich seither seitwärts. Während die Deutschen selber noch nicht an einen Preisanstieg glauben, sind ausländische Investoren fest davon überzeugt: Private-Equity-Gesellschaften und Opportunity-Funds wie etwa Blackstone, Oaktree, Deutsche Annington und oder das Investment-Haus Morgan Stanley erwarben im Jahr 2004 rund 300 000 vermietete Wohnungen für 15,5 Milliarden Euro. Und der Trend hält an.

http://www.bilanz.ch/edition/artikel.asp?Session=1632FF60-BB…

[rioja94]

Somit dürfte der Startschuss zur Korrektur in den USA gefallen sein

aber spanien hat ja gott sei dank nix mit den USA zu tun und ist weit weg

US-Fonds planen Immobilienverkäufe

Preisexplosion schafft günstige Voraussetzungen - Umsätze von rund zwei Milliarden Dollar erwartet
Atlanta - Die Preise am US-Büroimmobilienmarkt steigen in astronomische Höhen. "Normalisiert sich der Markt, drohen für heute erworbene Immobilien Verluste", warnt Jamestown-Geschäftsführer Christoph Kahl. Der Initiator geschlossener Fonds will das aktuelle Preisniveau nutzen und in den nächsten sechs Monaten Immobilien im Wert von zwei Mrd. US-Dollar mit Gewinn veräußern.


Noch zur Jahrtausendwende verwöhnten Bürotürme in den Metropolen der USA ihre Erwerber mit Erträgen von rund neun Prozent. Doch diese Zeiten sind passé. Die Analysten von Colliers International haben landesweit einen deutlichen Rückgang der Anfangsrenditen ausgemacht. In Midtown New York können Käufer in Toplagen mit Mühe und Not noch auf 5,5 Prozent kommen. Kahl hält nur noch Anfangsrenditen von fünf Prozent für realistisch. Auch in Washington ist die Sechs-Prozent-Hürde nach unten durchschritten. Selbst Standorte wie Seattle offerieren nur noch 6,5 Prozent.


Ursache des Ertragseinbruchs ist die hohe Nachfrage institutioneller Investoren. Den Pensionskassen, Banken, Versicherungen und Universitätsstiftungen sind die Aktienmärkte zu unsicher, die Rentenmärkte zu unrentabel geworden. Deshalb investieren sie in immer mehr stärkerem Umfang in Immobilien - und katapultieren die Preise in immer neue Höhen.


"Etliche Investoren sind derzeit sogar bereit, für Objekte mit teilweisem Leerstand vergleichbare oder gar höhere Preise als für vollvermietete Immobilien zu zahlen", weiß Kahl. Die Erwerber setzten darauf, daß die Märkte anziehen werden und sie die Flächen bald zu Preisen über dem derzeitigen Niveau vermieten könnten.


Der Jamestown-Geschäftsführer sieht derzeit keine Möglichkeit, einen neuen geschlossenen Fonds mit Spitzenobjekten aufzulegen. Das Problem ist der Exit. Kahl: "Wenn die Überhitzungsphase vorbei ist und die Anforderungen an die Immobilienrenditen wieder steigen, werden sich heute erworbene Objekte nur unter dem aktuellen Einstandspreis veräußern lassen, falls die Mietüberschüsse nicht gravierend steigen."


Wie hoch das Risiko ist, zeigt eine einfache Beispielrechnung: "Sollten künftige Käufer statt der heute üblichen 5,5 Prozent eine Anfangsrendite von sieben Prozent fordern, würde dies bei unveränderten Mieteinnahmen zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 20 Prozent führen", sagt der Geschäftsführer. Bei Objekten, die heute mit 50 Prozent Fremdkapital erworbenen werden, würde dies beim Eigenkapital einen Verlust von 40 Prozent bedeuten.


Lange werde die Überhitzung des Marktes nicht mehr anhalten, glaubt Kahl. "Der Zenit ist wohl überschritten." Die Zinsanhebungen der US-Notenbank dürften bald Wirkung zeigen. Deshalb stellt sich Jamestown auf die Verkäuferseite. Kahl: "In den nächsten sechs Monaten wollen wir Immobilien im Wert von zwei Mrd. US-Dollar mit Gewinn verkaufen." Ein Grund für die Verkaufsabsichten: Analysten haben einen deutlichen Anstieg spekulativer Neubauten registriert. Allein im zweiten Quartal zog das Neubauvolumen im Bürosektor um 18,9 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres an. Hingegen sank die Zahl der Neueinstellungen in klassischen Bürojobs im zweiten Quartal um 0,64 Prozent. Hält diese Entwicklung an, könnte sich die Hoffnung auf große Mietpreissteigerungen als Illusion erweisen. rhai

Artikel erschienen am Mi, 16. November 2005

http://www.welt.de/data/2005/11/16/804129.html

[jimmy007]

Hallo Leute,

war länger nicht da und hab keine Zeit, die vergangenen Postings zu lesen.

Aber soweit ich sehe hat noch keiner Stellung genommen zu den recht klaren Aussagen des Herrn Trichet zu einer bevorstehenden Zinserhöhung.

Hab auch noch keine Pressestimmen in Spanien gehört, aber ich denke, dass der Prozess jetzt in Gang kommt. Was heisst das für Spanien? Meinungen?

Saludos
Jimmy

[rioja94]

euribor seit ,92



kommt von 10 punkten - ich denke in 4-5 jahren steht er wieder bei 5 punkten. die EZB hat das ende der niedrigzinsphase angekündigt- der trend in den nächsten jahren ist somit eindeutig "UP"!

[rioja94]

nee, nee - der schrätt ist nicht zu

ich bin im moment nur sooooowas von faul

[Azul Real]

48/2005

[Azul Real]

Die in #1104 beschrieben/n Situation/en kann man meines Erachtens auch ohne Umstände auf grosse Teile des spanischen und französischen Immobilienmarktes beziehen.

[Azul Real]

EZB stimmt Märkte auf Zinsanstieg ein

von Thomas Koch, HSH Nordbank, Research

Vergangene Woche wurden die Staatsanleihenmärkte maßgeblich von Kommentaren der Notenbanken bewegt. Die Fed denkt offenbar über einen geldpolitischen Strategiewechsel in absehbarer Zeit nach. Dies geht aus den sogenannten Minutes, dem Protokoll zur jüngsten Zentralbanksitzung, hervor. Dort diskutierten die Zinsgewaltigen vor dem Hintergrund ihrer zwölften Zinsanhebung in Folge die Möglichkeit einer insgesamt zu lang anhaltenden Phase steigender Leitzinsen.

Damit scheint sich abzuzeichnen, daß nur noch zwei Zinsschritte, und zwar am 13. Dezember und am 31. Januar, bevorstehen.

Der scheidende US-Notenbank-Präsident Greenspan dürfte seinem Nachfolger also ein "gemachtes Haus" hinterlassen, so daß dieser zuerst eine Politik der ruhigen Hand einleiten kann.

Anders präsentiert sich die geldpolitische Sachlage in der Eurozone. Hier steht ein erster Schritt angesichts der klaren Worte des EZB-Präsidenten scheinbar unmittelbar bevor.
Zwar dämpfte Trichet überbordende Zinsängste, indem er anläßlich einer Rede vor dem EU-Parlament die Möglichkeit einer Zinserhöhungsserie unwahrscheinlich nannte. Dennoch sind die Signale auf steigende Leitzinsen gestellt. Allerdings wird sich der Zinserhöhungsspielraum nach einem zweiten Zinsschritt der EZB 2006 bald einengen, denn die konjunkturelle Dynamik dürfte sich wieder abschwächen.

Einen Vorgeschmack gab bereits diese Woche der ifo-Geschäftsklimaindex für Deutschland, der entgegen der Erwartungen nach zweimonatigem Anstieg wieder nachgab. Kommende Woche wird sich das Hauptaugenmerk der Anleger auf den für Donnerstag avisierten EZB-Zinsentscheid richten. Wir rechnen mit einer Zinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte und die Andeutung eines weiteren Zinsschrittes durch die EZB.

[rioja94]

moin

Bis die Blase platzt

Niedrige Kreditzinsen und die Suche nach neuen Anlageformen bescheren der europäischen Immobilienbranche gehörigen Aufwind. Überbewertete Märkte und Preissteigerungen im zweistelligen Bereich beunruhigen derzeit sogar die EZB.
VON HEINZ ERDMANN



Noch herrscht Ruhe in den schmucklosen Bauten in Leverkusen-Steinbüchel. Die 748 Wohnungen der Siedlung beherbergen seit Jahr und Tag vorwiegende Werksangehörige und Pensionäre der Bayern AG. Ob das auch in Zukunft so bleiben wird, ist fraglich. Denn vor rund einem Monat erwarb die Deutsche Annington Immobilien Gruppe (DAIG), eine 100prozentige Tochter der britischen Beteiligungsgesellschaft Terra Firma, die gesamte Liegenschaft von der Wilhelm-Sander-Stiftung. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt.

„Mit diesem Kauf setzten wir wenige Monate nach dem Erwerb von Viterra wie angekündigt unsere Wachstumsstrategie fort“, feierte Volker Riebel, Vorsitzender der DAIG, verbal die Vertragsunterzeichnung. Seit die DAIG im Sommer dieses Jahres für unglaubliche sieben Milliarden Euro die farblosen Mehrfamilienblöcke mitsamt 138 000 Wohneinheiten im Essener Arbeiterviertel Katernberg von der eon-Immobilientochter Viterra übernahm, hat sich die DAIG zu Deutschlands führendem Wohnungsunternehmen gemausert. Rund 230 000 Wohnungen befinden sich zurzeit im Besitz des Unternehmens, und will man Volker Riebel glauben, sollen es demnächst noch deutlich mehr werden.

Das Ende der Mietskaserne

Immobilienexperten wissen es schon längst: Internationale Investmentfirmen haben den deutschen Immobilienmarkt für sich entdeckt. So blätterte etwa Cerberus – eine amerikanische Fondsgesellschaft – rund 2,1 Milliarden Euro für 60 000 Berliner Wohnungen, die bislang der landeseigenen GSW gehörten, auf den Tisch. Auch der US-Beteiligungsfonds Fortress kaufte für 5 Milliarden Euro über 100 000 Wohnungen der GAGFAH von der Rentenanstalt BfA und der Nileg, einer Immobilientochter der Norddeutschen Landesbank.

Rund 20 Milliarden Euro investierten internationale Investmentunternehmen in den vergangenen Jahren in Deutschland und erwarben somit 500 000 Wohnungen aus den Beständen von Kommunen, des Bundes oder Werkssiedlungen. Und der Trend könnte noch lange anhalten. Nach Einschätzung des Informationsdienstleisters Bloomberg sollen in den kommenden Jahren bis zu vier Millionen deutsche Wohneinheiten an internationale Private-Equity-Fonds und andere Anleger gehen. Finanziert wird die Kaufwut der Investoren meist mit billigen Krediten.

Der Grund für die Investmentfreude der Beteiligungsgesellschaften ist dennoch verständlich. Immobilien sind in Deutschland, ganz im Gegensatz zu Resteuropa, derzeit deutlich unterbewertet, die Renditen für die Investmentgesellschaften dementsprechend lukrativ. Das Hauptaugenmerk legen die internationalen Käufer auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. So kauft man ganze Liegenschaften im großen Stil und veräußert die Wohneinheiten danach an die Mieter.

„Mit der Übernahme deutscher Wohnungsgesellschaften lässt sich momentan ein Vermögen verdienen“, weiß auch Andreas Lehner, Vorstandschef von Deutsche Wohnen. Ein weiterer Grund für die Kaufwut der Investmentunternehmen ist wohl auch der Boom von Pensions- und Rentenfonds. Neue Anlageformen werden verzweifelt gesucht, und da kommt der Einstieg in den Immobilienmarkt gerade recht. Dabei ist gerade in Deutschland der Immobilienboom gespalten.

Während internationale Unternehmen in Deutschland kaufen, wird immer weniger gebaut. Selbst Kreditzinsen am untersten Limit verleiten nur wenige Deutsche zum Bauen.

Wenn die Blase platzt

Ganz anders verhält es sich da im restlichen Europa. So erleben Spanien, Frankreich und Italien einen regelrechten Immobilienboom mit jährlich zweistelligen Preissteigerungsraten.

Der Immobilienmarkt ist in diesen Ländern deutlich überbewertet. Die Zuwachsrate ausstehender Wohnungsbaukredite im Euro-Raum betrug zuletzt sogar 17,5 Prozent, was auch die Europäische Zentralbank (EZB) wiederholt vor dem Platzen der europäischen Immobilienblase warnen lies. Niedrige Zinsen und die hohe Liquidität im europäischen Bankensystem könnten zu einer ungesunden Entwicklung im Immobilienmarkt führen, mutmaßt die EZB. Denn seit 1998 stiegen die Immobilienpreise in der Euro-Zone um sagenhafte 70 Prozent.

Damit haben sie annähernd die Dimension wie in Japan Mitte der 80er Jahre angenommen. Was danach passierte, ist bekannt: Der Markt brach ein, die Banken blieben auf ihren Krediten sitzen und konnten nur noch mit staatlichen Subventionen solvent gehalten werden. Doch derartige Szenarien will man sich selbst bei der EZB nicht ausmalen.

http://www.cepi.be/pdf/cepiAR2004.pdf Annual Report 2004 – European Council of Real Estate Professions



ganzen Artikel lesen...

http://www.europolitan.de/cms/?tid=3&aid=1075

[2fast4you]

in euroland wird es keinen dauerhaften zinsanstieg geben. wir haben eine kerninflation (ohne energie) von 1,5% und damit nicht die geringste inflationsgefahr. die großen eu-länder haben eine mise konjunktur und das noch auf auf jahre. also macht es auch aus konjunktureller sicht keinen sinn die zinsen nach und nach zu erhöhen.

trotz niedrigster zinsen gibt es auf dem deutschen immobilien makt nicht den großen boom. im gegenteil. man kann froh sein, wenn man seine immobilie schnell los wird. im allgemeinen fehlt das geld und die banken sind mit ihrer kreditvergabe sehr vorsichtig.

im augenblick bleibt nur abwarten und auf gute mieter hoffen. anders ist wohl derzeit kaum rendite zu machen.

[rioja94]

[posting]19.097.135 von 2fast4you am 29.11.05 23:01:22[/posting]kommst du nach spanien - hier geben sich die vermieter mit 2% rendite zufrieden.

kein scherz

[2fast4you]

die bekommt man auch auf dem felstgeldkonto ohne risiko. was macht das für einen sinn?

[rioja94]

[posting]19.101.070 von 2fast4you am 30.11.05 10:38:45[/posting] frag ich mich auch

der denkfehler besteht darin, das die leute glauben ihre immobilie steigt weiter im wert und deshalb nicht verkaufen.

bsp: ich bin zur miete in einer wohnung, die im moment mit 500.000 euro gehandelt wird und zahle 8760 euro miete im jahr.

das sind nicht einmal 2% rendite für den eigentümer und das ist kein einzelfall.

da bekäme ich bei jeder x beliebigen bank das doppelte an rendite wenn ich das geld anlegen würde.

mir solls recht sein

[Azul Real]

[posting]19.101.618 von rioja94 am 30.11.05 11:00:13[/posting]Naja, den evtl. Fremdfinanzierungsanteil von zum Beispiel 80% - und sofern in der Annahme dass kürzlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat - könnte man mit Deiner Miete natürlich nicht bedienen, geschweige denn die sonstigen Nebenkosten die beim Eigentümer anfallen.

Ich plädiere somit auf eine angmessene Mieterhöhung auf 5,0% Bruttoertrag = 25.000 € KaltMiete per anno.

Schrei


Ergo: Der gehandelte Kaufpreis deiner Wohnung im Vergleich zu dem Mietertrag,sofern das stimmt, ist absurd überbewertet. Ohne zu zucken 40%

[rioja94]

du siehst - ich verdiene jeden monat bares geld

das sehe ich auch so - es ist nicht der mietpreis der angepasst werden muss, sondern der preis der immobilie denn er gibt einfach nicht die rendite her, die man mit mieteinnahmen erreichen kann.

nur ein zeitl. begrenztes problem - die preise werden sich wieder dem markt anpassen - ob sie wollen oder nicht

[rioja94]

[posting]19.103.338 von Azul Real am 30.11.05 12:27:35[/posting]NOCH 2 TAGE

[tropezon]

Hallo 2fast4you,

Ich bin auch der Meinung, dass ein dauerhaften Zinsanstieg in Euroland ausgeschlossen werden kann. Die Gründe hast Du genannt.

Und was die Mietrenditen betrifft, lasst Dich nicht beirren . San Sebastian ist (noch) nicht ganz Spanien. Auch Madrid oder Barcelona nicht. Meine Schwägerin vermietet ein Piso in Benidorm, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad, Küche, ca. 50m² für 500 Euro monatlich. Wert des Appartements 120.000 euros = Rendite 5% Netto.
Eine Bekannte bezahlt in Albir für 2 Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, 2 Bäder ( nicht direkt am Meer) 750 euros monatlich. Der Vermieter will verkaufen, Preis 200.000 euros = Rendite 4,5%.

Eine andere Bekannte – ich habe vor Wochen berichtet – war auch in Miete und hat vor ca. 2/3 Monate eine Wohnung direkt am Strand gekauft, weil rechnerisch die Hypothek (Zinsen und Tilgung ) ich glaube 2 oder 300 euros monatlich geringer war als die Miete. Da Sie aber das Geld auf der Bank hatte, hat Sie bar bezahlt.

In meinem Bekanntenkreis vermieten einige Wohnungen oder Häuser, die Sie als Geldanlage gekauft oder bauen ließen vor 5 bis 10 Jahre mit ( Traum) Renditen von 10 bis 15% auf Kauf- bzw. Baupreise.

Die Beispiele ließen sich fortsetzen, denn so ist es an der ganze Costa Blanca und sicher an weiteren Orte auch so.

Wer rechtzeitig die richtige Entscheidung getroffen hat, steht blendet da.

Grüße, bei Wolkenlosem Himmel und spanischer Kälte, nur 18°

Tropezon

[tropezon]

Soll natürlich heißen: blendent oder auch spitzenmässig

Und nicht vergessen: was für ein WERTZUWACHS

[rioja94]

[posting]19.103.478 von tropezon am 30.11.05 12:37:57[/posting]Renditen von 10 bis 15% auf Kauf- bzw. Baupreise

wer ist denn da so dumm und mietet, wenn er doch die wohnung wesentlich billiger käuflich erwerben kann

zu den preisen in barcelona und madrid - ich stelle dir gern genügend beispiele rein wo deine renditen bei weeeeitem nicht erreicht werden. können sie auch garnicht, rechne dir doch mal aus, was eine wohnung im wert von 400.000 - 500.000 euro an miete bringen müsste um auch nur 5% zu erreichen.

das sind nämlich statte 25.000 euro im jahr mein lieber

ODER

2083.33 euro miete im monat

in einem punkt sind wir uns jedoch einig - spaniens preise schwanken demographisch bedingt ausserordentlich.

in den ferienregionen sind die preise niedriger als in den ballungszentren, wo die masse der spanier ihre brötchen verdient.

diese ferienregionen sind eher für rentner oder ruheständler als dauerhafter wohnsitz geeignet - für die werktätige bevölkerung oder junge familien allerdings ned da einfach die industrielle infrastruktur nicht vorhanden ist.

[tropezon]

Rioja,

wer ist denn da so dumm und mietet, wenn er doch die wohnung wesentlich billiger käuflich erwerben kann

Immer weniger , wie die Statistik es beweißt. In ganz Spanien ist die Eigentümerrate schon annähernd der 90% und in manchen Regionen, so wie unsere z:B. über 90%. Unter den 10 restlichen Prozente gibt es hauptsächlich 2 Kategorien:
- die, die es sich bedauerlicherweise noch nicht leisten können.
- Und die ganz schlauen.

Zu den „ dummen“ gehören auch noch die, die glauben sie müssen in den teuersten – vielleicht überteuerten – Regionen investieren und eine passable Rendite erwirtschaften wollen. Die klügeren schauen sich in gesamt Europa um.

Und wenn man selbst drin wohnen will, dann spielt die Rendite keine Rolle für die Menschen die ihr Leben lieben und maximal genießen wollen ( können).

Alle,

Was mich auch immer wieder überrascht ist, dass einige hier nur auf der – oftmals – niedrige Anfangsrendite herum hacken. Jeder richtige – und kluge – Immobilien Investor weiß, dass man bei Immobilien langfristig investieren soll. Immobilien sind nichts für Zocker oder „zittrige Hände“.

Meine eigene Immo Investitionen gaben folgendes Resultat:

3 Immos in Deutschland, Anschaffung 1983/ 85/86, Verkauf 1992/94
Anfangsrendite 3% -- Endrendite umgerechnet mit Wertzuwachs, jährlich 12 %.
Dazu kommen noch zusätzlich ca. 600.000 DM die ich in diesen 8 Jahre an Einkommensteuer gespart habe, Dank Anschreibungen. Ich kann das schwer in Rendite umrechnen.

1 Wohnung in Frankreich, Anschaffung 1976 , noch in meinem Besitz:
Anfangsrendite 6% -- heutige Rendite 18/20 % -- mit Wertzuwachs jährliche Durchschnittsrendite: min. 25% und das 29 Jahre lang.

1 Finca in Spanien, Anschaffung 1992, noch im Besitz
Anfangsrendite ( falls ich vermietet hätte): 4 % -- heutige Rendite ( wenn ich vermieten würde): 12%, und wenn heute verkaufen würde, Durchschnittsrendite für 14 Jahre: 43 % jährlich.

Und mir will einer erzählen, dass Immobilien - langfristig – keine Rendite abwirft!!!
Ja wo leben wir denn?!
Morgen, erzähle ich euch noch etwas über meine spanische Finca.

Ich habe in den anderen Immobilien Threads gesehen, dass doch einige korrekt Renditen ausrechnen können und nicht nur bis zur Nasenspitze denken. Ich fordere Hier jeden auf, der schon länger Immobilien in Europa besitzt oder sich ernsthaft damit befasst, mir zu wiederlegen – an Hand von konkreten selbst gemachten Erfahrungen -, dass Immobilien sich nicht rentieren. Ausnehmen möchte ich diejenigen, die bedauerlicherweise in der ex-DDR schlechte Erfahrungen erleiden mussten. Auch die, die positive Erfahrungen gemacht haben, sind selbstverständlich willkommen.

In bin gespannt und neugierig.

Liebe Grüße

Tropezon, zufrieden und glücklich

[rioja94]

[posting]19.110.206 von tropezon am 30.11.05 18:56:52[/posting]du hast wieder mal das thema verfehlt

es geht hier nicht darum, das jemand die langfristigen renditen anzweifelt.

...denn auch hier ist es wie mit den aktien mein gutster:

"der segen liegt im einkaufspreis"

...und der ist in spanien in den ballungsgebieten inzwischen so hoch, das sich keine vernünftige rendite mehr erzielen lässt.

du hat ja mein beispiel gesehen.
welche rendite muss deiner meinung nach eine wohnung bringen um rentabel zu sein ?

auch ich könnte mir in der nachbarprovinz ein häuschen kaufen - da gibt es schon was neues für 150.000 euronen - zwischen schafen und kühen. für,s wochenende ganz nett (obwohl..immer an den gleichen ort :rolleyes zum dauerhaft leben nicht machbar da keine arbeit.

also, lass mal die ferienregionen aussen vor - die masse der jungen familien interessiert sich eher für eine wohnung in industrieller infrastruktur mit arbeitsmöglichkeit als für ein feriendomizil. vor allem leute, die sich vom elernhaus abnabeln möchten - genau das sind die neuen käufer, die den marktpreis bestimmen werden.

du weisst doch, wieviele wohnungen in deiner region mit "se vende" beschildert sind - und täglich werden es mehr. auch das ist stat. bewiesen, die verkaufszeiten haben sich drastisch erhöht, was eindeutig belegt das die nachfrage nicht mehr so gross ist wie vorher.

wie oben schon gesagt:

"der segen liegt im einkaufspreis"

oder willst du das abstreiten ??

[tropezon]

Rioja,

du hast wieder mal das thema verfehlt

nicht ich, sondern eindeutig DU . Es ging in den letzten Postings nur um Rendite – lese noch mal Deine eigene Zeilen, die von Azul und 2fast4you- und jetzt, wo ich den eklatanten Gegenbeweis liefere, berufst Du Dich wieder auf Ballungsgebiete, die ich ausdrücklich ausgeschlossen hatte.

Denn welcher Immobilien Investor, der in erster Linie Rendite im Augen hat, kauft, wie schon geschildert in den unrentablen Gebiete, wenn es genug andere gibt, und zwar überall in Europa.

Und auch in Deiner Einschätzung, Ferienregionen sind uninteressant, mangels fehlender Arbeitsplätze und Infrastruktur, liegst Du komplett daneben.
Das Land Valencia – Feriengebiet – liegt an 2ter Stelle bei den Immigranten und das Baskenland am Ende der Skala, sogar, wenn ich es richtig in Erinnerung habe, sind die Abwanderungszahlen höher als die Einwanderungen. Und wo die Immigranten hin gehen, entstehen auch die Arbeitsplätze aber Gott sei Dank keine Industriellen. Wir lieben nämlich unsere saubere Luft.
Auch was neue Arbeitsplätze betrifft – letzte Zahlen 3tes Vierteljahr- liegt Valencia an 3ter Stelle, dagegen verlieren sie im Baskenland. Hier der Text:
En cuanto a la ocupación, sólo destruyó empleo el País Vasco (4.200 empleos menos ), mientras que las comunidades que crearon más puestos de trabajo fueron Cataluña, con 47.200 nuevos ocupados, Galicia (43.700), Comunidad Valenciana (38.100).

Es wäre sicher besser – und der Wahrheit dienend – wenn Du Deine Behauptungen vorher überprüfen würdest.

Und die vielen „se vende“ Schilder beweisen eben, dass die Bau Konjunktur immer noch voll brummt, trotz allen Unkenrufe.

Dass der Einkaufspreis eine gewisse Rolle spielen kann, bleibt unbestritten, doch für einen echten Investor ist er sekundär.
Lieber ein Objekt für 10 Millionen Euros kaufen mit 10% Rendite als eines für 100.000 euros mit 2%.

Oder willst Du das Gegenteil behaupten? Vielleicht verstehst Du das nächste Beispiel besser:

Lieber eine Aktie für 2.000 euros mit 6% Dividenden als eine für 50 euros mit 1%

Tropezon

[tropezon]

Falls jemanden glauben will, dass in Spanien – auch in Ballungsgebiete – die Mieten sich nicht, wenn auch langsam, anpassen, hier den passenden Artikel:
http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

El precio de la vivienda en alquiler en Madrid capital alcanza los 1.211 euros mensuales este año, lo que supone un incremento del 18% respecto a 2004, mientras que la superficie media es de 102 metros cuadrados, según datos de un estudio elaborado por Euroval.

Durchschnittliche Miete in Madrid = 1.211 euros – Mieterhöhung in 1 Jahr = 18%

Exceptuando Fuencarral y Chamartin, todos los distritos con precios medios superiores al precio medio de la capital, como Moncloa, Retiro, Chamberí y Salamanca, ofertan las viviendas más caras, con precios máximos superiores a los 6.000 euros.

In manchen Gegenden übersteigen die Mieten 6.000 euros.

Auch in 2006 gibt es noch kein Crash!

La vivienda subirá entre un 8% y un 10% en 2006

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Und wer glaubt, dass die Nachfrage zurück geht, sollte folgendes lesen :

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

El informe estima que la demanda de viviendas secundarias alcanzará las 117.000 casas en 2005, cifra que tendrá un crecimiento sostenido hasta las 150.000 viviendas en 2010. Asimismo, destaca el "alto" potencial del mercado inglés si se tiene en cuenta que dentro de quince años el 25% de los ingleses tendrá más de 60 años.

Erwartet werden bis zu 150.000 Zweitwohnungen, jährlich .

De las 257.000 segundas residencias que tienen los británicos en el extranjero, cuyo valor contabiliza 34.595 millones de euros, 69.000 casas se encuentran en España, 51.000 en Francia, 15.000 en Estados Unidos, 5.000 en Portugal y 2.500 en Italia.

Wie ich schon sagte, es gibt viele schöne Plätze in Europa, doch noch hat Spanien die Nase vorn.

Und für alle, die nicht oberflächlich beurteilen wollen, sondern auch verstehen wollen :

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

"El valor total del ahorro de 53.750 millones resulta insuficiente para financiar la inversión en activos físicos (62.200 millones) y en activos financieros (83.596 millones), por lo que el recurso al endeudamiento resulta indispensable", aseguró Caixa Catalunya, que destacó que esta tendencia de los últimos años ha provocado que entre 1995 y 2004 el endeudamiento de las familias haya pasado del 5,6% al 14,7% de su renta disponible.

Jahr 2004: Auf Deutsch
Gesamt Investitionen 146 Milliarden ( 62 in Finanztitel und 84 in Immobilien )
Gesamtersparnisse: 54 Milliarden.
Also wurden die gesamten Investitionen mit 1/3 Eigenkapital und 2/3 Kredite finanziert, dadurch erhöht sich der Anteil der jährliche Tilgung auf 14,7% des verfügbaren Einkommens!!!

Was ist dabei so extrem UNGESUND???

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.118.979 von tropezon am 01.12.05 14:02:14[/posting]jaja die einwanderer retten den spanischen markt

es sind vor allem viele rentner und ruheständller die sich in den ferienregionen niederlassen und die bringen ebend keine arbeitsplätze mit, wie du behauptest.

auch haben sich die ausländischen investoren in den letzten monaten gerade wegen der hohen preise zurückgezogen - und zwar kräftig.

was die renditen und die kaufpreise angeht.

woher nimmst du denn die rendite, wenn deine immobilie in den nächsten (sagen wir mal 6) jahren an wert verliert. willst du dann den wertverlust mit erhöhter miete wettmachen?

oder willst du bestreiten, das das momentane preisniveau absolut nicht günstig zum einkauf ist (gelinde ausgedrückt)?

immobilien sind also deiner meinung nach nicht überteuert und man sollte jetzt kaufen - ist das richtig???

du bringst hier mächtig was durcheinander tropezon - die ferienregionen repräsentieren nicht die problematische situation am spanischen immobilienmarkt.

hier werden/ wurden vor allem zweitwohnungen gekauft, die entweder zu ferienzwecken oder vorrübergehenden wohnsitz genutzt werden.

und die vielen "se vende" schilder zeugen ebend NICHT von gesunder ökonomie, wie du uns hier weissmachen willst, sondern von einem überangebot, das händeringend nach abnehmern sucht da die käufer weg bleiben (wobei wir wieder bei den überhöhten preisen wären).

by the way:

mit steigenden zinsen werden die preise fallen - also sag uns doch bitte mal, warum man jetzt kaufen sollte -

........Am TOP !


Abschied von der Niedrigzinspolitik eingeleitet
EZB erhöht Leitzins

Nach zweieinhalb Jahren Stillstand hat die Europäische Zentralbank (EZB) heute ihren Leitzins von 2 % auf 2,25 % angehoben. Das ist die erste Leitzinserhöhung seit mehr als fünf Jahren. Die Finanzmärkte waren vorbereitet. EZB-Präsident Jean-Claude Trichet hatte bereits eine moderate Zinsanhebung angekündigt.



FRANKFURT. Das hatte zu teils harscher Kritik von Regierungschefs, Unternehmensverbänden, Gewerkschaften und vielen Ökonomen geführt.

Am Dienstag hatte die Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) die EZB vor einer Zinserhöhung zum jetzigen Zeitpunkt gewarnt. Das niedrige Zinsniveau habe zum Beginn der konjunkturellen Erholung im Euro-Raum beigetragen. Die Zinssätze sollten unverändert bleiben, bis sich die Erholung gefestigt habe.

Was genau sind Leitzinsen? Und wie funktioniert die EZB? Lesen Sie es im neuen Handelsblatt-Wirtschaftswiki nach - und wenn Ihnen die Erklärung nicht ausreicht, ergänzen und verbessern Sie sie:
» Leitzinsen im Wirtschaftswiki.

Finanzmarktexperten bewerteten die Entscheidung der EZB unterschiedlich. „Es war an der Zeit, dass die EZB die Signale des Geld- und Kreditwachstums ernst nimmt“, sagte Thomas Mayer, Europa Chefvolkswirt der Deutschen Bank.

Seit Jahren wächst die Geldmenge stärker als die EZB für mit Preisstabilität vereinbar ansieht. Das war einer der von Trichet angeführten Gründe für eine Zinserhöhung. Außerdem befürchtet die EZB, dass die mit 2,4 % relativ hohe Preissteigerungsrate zu einer Zunahme der Inflationserwartungen führen könnte.

Kritisch äußerte sich Julian Callow von der Londoner Investmentbank Barclays Capital. „Die EZB sorgt sich zu sehr um Inflationsrisiken und nicht genug um den schwachen Konsum“ bemängelte Callow.

Gemischte Reaktion auf erwartete EZB-Zinserhöhung

Ein hochrangiges Mitglied der deutschen Delegation für das Treffen der G7-Finanzminister und Notenbankchefs am Wochenende in London sagte am Donnerstag, dort werde eine EZB-Entscheidung sicher ein Thema sein und wohl kontrovers diskutiert werden. Er halte ansonsten die Inflationsgefahren in der Euro-Zone für nur begrenzt. Ähnlich äußerte sich der Europäische Bankenverband, der zudem auf die wackelige wirtschaftliche Erholung verwies.

Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) wertet eine Zinserhöhung dagegen als „durchaus gerechtfertigt“. Der Vorsitzende des Sachverständigenrates, Bert Rürup, sagte der „Financial Times Deutschland“, er würde es vorziehen, wenn die für Donnerstag erwartete Zinserhöhung noch hinausgezögert würde.

Das Mitglied der deutschen G7-Delegation sagte, die Inflationsgefahren in Deutschland und der Euro-Zone seien begrenzt, Zweitrundeneffekte als Folge der hohen Ölpreise nicht sichtbar und auch bei der Kerninflation sollte man sich „weiter in einer gemäßigten und niedrigen Region bewegen“. Beim Treffen der Finanzminister und Notenbankchefs der sieben führenden Industrieländer (G7), das am Freitag in London beginnt, werde ein EZB-Zinsschritt sicher diskutiert. „Ich kann mir nicht vorstellen, dass, wenn eine Entscheidung heute erfolgt ist, dass dann morgen niemand darüber reden würde - das wäre ungewöhnlich“, sagte das deutsche Delegationsmitglied. „Und dass dann alle der gleichen Meinung wären, plötzlich, wäre auch ungewöhnlich“, ergänzte er.

Rürup: Mit Zinserhöhung noch warten

ZDH-Generalsekretär Hanns-Eberhard Schleyer dagegen teilte die Befürchtung der EZB hinsichtlich größerer Inflationsgefahren. Er vertrat im Deutschlandfunk die Auffassung, eine moderate Zinserhöhung werde auch den deutschen Export stützen. Rürup sagte der „Financial Times Deutschland“, er halte es für „besser, mit einem Zinsschritt noch ein bisschen zu warten“. Allerdings würde er die europäische Geldpolitik auch bei der erwarteten EZB-Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte auf 2,25 Prozent weiter als expansiv betrachten.

Der Europäische Bankenverband kritisierte, zwar müsse die Inflationsentwicklung genau beobachtet werden. Alejandra Kindelan, Chefin des für Geldpolitik zuständigen Ausschusses des Verbandes, fügte aber hinzu, der Verband sehe keine klaren Hinweise auf eine dauerhafte Erholung der Binnennachfrage oder auf substanzielle Preiseffekte durch die höheren Rohstoffkosten, welche eine Erhöhung der Zinsen rechtfertigen könnten. Der Verband verwies zudem auf die fragile Erholung der Wirtschaft. „Das ist der Grund, warum wir es lieber gehabt hätten, wenn sie (die EZB) erst einmal abgewartet hätte“, sagte Kindelan. Eine Erhöhung der Zinsen um 25 Basispunkte werde zwar keinen bedeutsamen Effekt auf die Wirtschaft haben, könne aber das Vertrauen belasten.

[Gerald.Tapken]

@ Tropezon

Hallo, ich würde folgende Aussage anders interpretieren:

el endeudamiento de las familias haya pasado del 5,6% al 14,7% de su renta disponible

Die Verschuldung der Haushalte ist von 5,6 auf 14,7% des verfügbaren Einkommens gestiegen. Das führt zu ganz anderen Schlussfolgerungen...

Die Überschrift des Abschnitts lautet "Más endeudameinto", also mehr/höhere Verschuldung.

[tropezon]

Mein lieber Rioja,

Lange habe ich geglaubt, dass bei vernünftigen Menschen Argumenten, Beweise, stichhaltige Beispiele und in der Realität erlebte Erfahrungen, eine Umkehr oder zumindest nachhaltiges „ In sich“ gehen, nachdenken und möglicherweise sogar ein „Zugeben“ auf der falsche Spur zusein, bewirken könnten.

Heute hast Du mich eines besseren belehrt.

Ich wünsche Dir viel Glück in Deinem weiteren Leben.

Liebe Grüße

Tropezon

PS

Bei den 40/50 Leser heute hat noch keiner negative Erfahrungen gemacht mit unrentablen Immobilien in Europa? Gratuliere Leute. Ihr seid in guter Gesellschaft.

[tropezon]

Hallo Gerald, Willkommen.

Das ist richtig was Du sagst und ich wollte es nicht verschweigen. Aber wenn die Verschuldung von 5,6% auf 14,7% auf Grund eines höheren Engagements in nachhaltigen Investitionen begründet ist ( nicht in Konsumartikeln ) ist das zu dramatisieren? Ich habe vor noch nicht so langer Zeit, eine Tabelle hier hereingestellt, wo die Spanier im vergleich zu Resteuropa diesbezüglich sthen.Bestens.

Zumal, dass von den 90% Immobilien Eigentümer in Spanien, 2/3 schon ihre Hypotheken abbezahlt haben, glücklich darüber sind im richtigen Moment, die richtige Entscheidungen getroffen zu haben. Da es die Eltern und Großeltern sind der jetzige Käufer Generation, dienen Sie für die jüngeren als Beispiel wie man profitabel und zukunftssicher seine Ersparnisse anlegt. Und vor allem für die Zeit nach dem Arbeitsleben, ein sanftes Ruhekissen vorbereitet.
Ich werde möglicherweise Morgen, noch eine Kleinigkeit darüber schreiben, aus eigener Erfahrung, wie interessant und lukrativ eine Immobilien Anlage sein kann oder in mein Fall ist.

Grüße

tropezon

[rioja94]

[posting]19.122.900 von Gerald.Tapken am 01.12.05 18:06:01[/posting]hui - ein neues gesicht

herzlich willkommen

[rioja94]

[posting]19.123.480 von tropezon am 01.12.05 18:35:53[/posting]die spanier stehen im EU vergleich "BESTENS" da

du weisst aber schon, das die EZB die span. Nationalbank, der Economist, der IWF etc. gerade vor der hohen verschuldung der spanischen haushalte warnen

wir haben hier 1000 mal augerechnet, das eine vernünftige finanzierung bei diesen preisen nicht mehr ohne erhebliche risiken möglich ist.

wir können es auch gern noch 1000 weitere mal nachrechnen - du kannst die nackten zahlen nicht leugnen.

du bekommst in den ballungszentren nix für unter 400.000 - 500.000 euro ACHTHUNDERTTAUSEND - EINE MILLION DEMARK für eine neubauwohnung in einem block!

AUFWACHEN DER HERR

aber vorher hab ich noch was zu erledigen

..........

[rioja94]

Ich möchte hier einem lieben Mitstreiter und Compañero alles Gute zum Geburtstag wünschen

HERZLICHEN GLÜCKWUNSCH zum Geburtstag



AZUL_REAL

Die Null

Taucht sie zum ersten Male auf
Dann freust du dich und bist gut drauf
Die Null beweist: Du bist fast groß
Du fühlst dich einfach grandios

Erscheint die Null zum zweiten Mal
Hast du in vielem noch die Wahl
Wie´s künftig mit dir weitergeht
Das meiste dir noch offen steht

Kommt dann die Null gleich nach der Drei
Da glaubt man: Noch ist nichts vorbei
Man plant die Zukunft unverzagt
Ist nach dem Lebensglück auf Jagd

Kommt sie zum vierten Male dann
Fängt man schon leicht zu grübeln an
Wenn man es nun genau bedenkt:
Die Möglichkeiten sind beschränkt

Die Fünf mit einer Null gepaart
Da ist man noch recht gut in Fahrt
Man weiß jetzt, besser wird es nicht
Und brav erfüllt man seine Pflicht

Hängt sich die Null dann an die Sechs
Dann steuert man geradewegs
In etwas ruhigere Gefilde
Man wird nun weise und auch milde

Steht eine Null nach einer Sieben
Wird kaum noch Aufhebens betrieben
Man hat es schon verinnerlicht
Man ist nicht jung, doch alt noch nicht

Die Null mit einer Acht im Bunde
Verkündet man als frohe Kunde
Seht her, ich bin voll Lebensmut
Es geht mir immer noch recht gut

Schafft es die Null auch nach die Neun
Dann gibt es Grund, sich sehr zu freun
Wenn man das Leben da noch mag
Ist voller Zauber jeder Tag

Die Doppelnull- wenn sie erreicht
Nun wirklich einem Wunder gleicht
Dazu gesund und guter Dinge
Ich wünsche, dass es dir gelinge!!!!!!!!!!!!!!!!!

welche NULL gemeint ist, wird nicht verraten



Feier schön mit Deiner Familie

Rio

[tropezon]

Lieber Azul,

Herzlichen Glückwunsch auch von mir
Keine null, auch keine vier
Sogar die Fünf ist schon ein Souvenir

Ruhe und Toleranz ins Buch geschrieben,
Arroganz und Überheblichkeit vertrieben
Manchmal auch mit weniger zufrieden
So lebt´s sich schöner, mit den Lieben

Tropezon

[tropezon]

Hallo Spanienfans,

Beispiel einer Rendite wenn man im richtigen Moment, am richtigen Platz, in Spanien investiert.

Zur Erinnerung, in # 1118 habe ich geschrieben:

1 Finca in Spanien, Anschaffung 1992, noch im Besitz
Anfangsrendite ( falls ich vermietet hätte): 4 % -- heutige Rendite ( wenn ich vermieten würde): 12% , und wenn heute verkaufen würde, Durchschnittsrendite für 14 Jahre: 43 % jährlich.

Dabei habe ich den Wert meines Grundes, um keiner Übertreibung nachzugehen, sehr konservativ mit einem bezahlten Preis berechnet: Euros 100 pro m² . Ich besitze 14.000 m² suelo urbanisable, no programado, auf Deutsch: Bauerwartungsland. 1992 für 6 euros/m² gekauft. Bisher dürfte ich nicht parzellieren ( oder nur mit größeren Auflagen) oder hätte, auf Grund der Größe meines Hauses nur ein weiteres Haus bauen dürfen.

Unterhalb meines Grundstücks befindet sich eine kleinere Parzelle von Pinienwald, 4000 m². Seit einer Woche wird dieses Grundstück abgeholzt, was mir wieder eine totale, wunderbare, unverbaubare Sicht aufs Meer beschert. Die Pinien sind seit meinem Kauf mindestens 4 bis 6 m gewachsen. Neugierig wie ich bin, habe ich die Arbeiter gefragt was das werden soll und sie erzählten mir, dass das Grundstück von einem Norweger gekauft wurde und dieser 6 Chalets bauen wird. Das bedeutet für mich, dass aus dem Bauerwartungsland pures Bauland geworden ist und dadurch der Preis sich mächtig erhöht und an das nächstgelegene Bauland anpasst. Welche Freude. Bauland kostet in meiner Umgebung 300 euros pro m² .

Über Nacht, so zusagen, hat sich der Wert meines Grundstückes von 1.4 Mio euros auf 4.200.000 euros erhöht . Ich mag nicht die Rendite auszurechnen und überlasse das anderen, die es besser können.

Glaubt nicht, dass das ein Einzelfall ist. So geht es vielen die rechtzeitig das richtige gekauft haben. Es wurde schon immer von Immobilien Kenner gesagt: Lage, Lage und noch mal Lage.
Und noch immer sind mittelfristig phantastische Rendite zu erzielen. Ich habe letztes Jahr an 2 Freunde Grundstücke vermittelt, ca. 6/7 Km von hier zum Preis von 6 euros/m² jeweils 5000 m². Heute schon werden 15 euros bezahlt, ein Gewinn von 150% in nur einem Jahr . In 5 bis 10 Jahre liegen die Preises in dieser Gegend mit Sicherheit zwischen 70 und 100 euros/m². Mehr als 1000% , ohne Angst und Gier, und das bei ruhigem Schlaf.

Ja, dass ist eben der Vorteil wenn man in „ Ferienregionen“ wohnt oder investiert, von manchen auch „ unterentwickelten Provinzen“ genannt, ohne Jobs und Infrastruktur.

Tropezon, absolut zufrieden.

[funworker1]

tropezon

leider hatte ich mit 13 jahren noch nicht die weitsicht in spanien zu investieren und mit sicherheit auch nicht das nötige kleingeld.

6 euro für den meter im quadrat vor einem jahr. wo soll das denn sein ? ich kenne mich nur etwas an der costa de la luz aus und da bekommst für den preis überhaupt nichts und wahrscheinlich auch nicht für 15 euros. haben die grundstücke schon strom und wasser ? eher nicht. wahrscheinlich grundstücke, wo heute kaum einer an bauland denkt.

schade, daß diese scheiß verschandelung der landschaft nicht ein ende findet. es geht wahrscheinlich so lange bis alles zerstört ist. jeder will eben ein stück vom kuchen. jeder ist somit ein teil der zerstörungsmaschinerie. da bin ich mit sicherheit auch früher oder später angesprochen.

gruß
funworker

[lapamita]

@tropezon
dein satz
Beispiel einer Rendite wenn man im richtigen Moment, am richtigen Platz, in Spanien investiert
dieser satz gilt nicht nur fuer spanien, der gilt fuer alles einschl.aktien,bonds,gold............
aber der richtige moment ist jettz nicht !
daals 1992 oder wo ich kaufte in 1995, waren die zinsen auf 14%, die nachfrage nach dem kurz crash anfang der 90er ausgeloest durch die EWS krise am nullpunkt.,dementsprechend gab es massive gewinne.
jede investition , wenn einer den mut fand , in eienr krise lohnte sich
//1993 ews krise, spanien +italien aktien +immos am tiefpunkt, auch anleihen staat spanioen 17% auf 10jhare
//1999 asienkirse immos und aktien im ausverkauf
//2002 argentinien alles im ausverkauf
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
jeder der aber am oder in der naehe zyklischer tops investiert, dessen rendite, wenn ueebrhaupt eine entsteht, ist sehr sehr mager und zusaetzlich sehr hohe risiken.
gehe mal auf meinen thaitread, schau dir zb. mal hier die immowerte an ( letzter eintrag), die krachen richtung null, die preise befinden sich am top( immobilien) nach einer extremen rallye die letzten 24 monate.dieses jahr hat die centralbank die zinsen hier 6x die zinsen angezogen auf 3,5%,,, und schon ist das spiel aus.
dieses wird auch die EZb tun ueber die naechsten jahre, mit ziel 5%, und dann.............
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
zu deiner renditerechnung
ja, wer am boden kafut lange wartet, hat top renditen, wobei man aber die renditen am aktuellen preis orientieren sollte. auch wer ein dax titel vor 20 jahren gekauft hat, bekommt heute 15% oder mehr an dividenden.
wer aber an den tops kauft, kann diese rechnung nicht machen.

UND EINES MUSST DU WOHL AUCH ZUGEBEN
/zinsen steigen
/$ steigt
/boersen exolodieren
/rohstoffe haussieren
/anleihen stabil
/immos steigen
und im gegenzug
/schulden auf rekordstaenden privat+ staaten
/niedriges wachstum
/hohe arbeitslosigkeit in den industriestatten
/in europa keien binnen nachfrage ( ausnahme zz es,ir)

irgendwie ganz schoen faul..............


@ps tropezon

wenn du mal immozeitungen hast, kannst du mal nachsehen was die preiise in mascarat-solingrid !!( solingrid) weisser teil der vor 15 jahren gbaut wurde kosten
zb 2 schlafz. montanablick, 65qm net(construido90). oder meerblich 2 schlafz mit 70qm (construido 95)net kosten!
danke will mich noch etwas aergern, das ich schon 2003 verkauft habe,,,,,,, ( damls 110k und 150k verkauft)
...auch wenn sie jetzt teurer sind, egal, habe auch in thailand gute beute gemacht, nur in thailand wie auch in den angelsaechsichen laendern , ist die denkweisse bei immos eine andere, da dreht sich das rad schneller.

[tropezon]

Funworker,

Sei froh, dass Du noch so jung bist. Steht Dir somit noch alles offen.
Die 2 Grundstücke, die ich erwähnt habe, sind in der Peripherie von Polopp. Natürlich sind diese Grundstücke nicht angeschlossen an Urbanisationen, sprich Kanalisation, wasser, Strom, etc... Es handelt sich um sogenannte „ terreno rustico“, deswegen muss man immer mindestens, je nach Gemeinde, 5000 oder 10.000 m² kaufen. Dann kann man ein Haus bauen von 2% der Bodenfläche, 2 Etagen und wenn man es geschickt macht, nach der Abnahme noch den Keller/ Souterrain ausbauen, d.h. bis zu 300 m² oder 600 m² Wohnfläche.

In dem Umkreis von Guadalest ( ca. 12 bis 15 km Luftlinie vom Meer, kann man heute noch Gründstücke finden um die 6 bis 9 euros/m², manchmal sogar mit Meerblick. Die Gemeinden expandieren so schnell, dass die meisten dieser Grundstücke in den nächsten Jahre an Wasser und Strom angeschlossen werden und somit im Preis explodieren. Dadurch expandieren auch die Industriegebiete, die auch die neue Arbeitsplätze schaffen, wie in # 1120 berichtet – Nur in 3 Monate =38.100 in unserer Gegend ( durch die Einwanderung). Auch wenn manche verzweifelt und blind Fakten negieren. Übrigens kann man sie heute schon anschließen, aber mit erheblich mehr Kosten.

Du siehst, gerade für jüngere Menschen ist das eine phantastisch Anlage für die Zukunft.

Lapamita,

Du hast mit vielem Recht. Es muss aber nicht unbedingt eine Krise sein die den Anlage Zeitpunkt bestimmt. Persönlich habe ich mich nach anderen Kriterien gerichtet: Was will ich? wo will ich es? wie sieht dort die Zukunft aus? Was kann ich mir leisten? Das alles hat mich nach Spanien geführt, weil ich vor 15 Jahre wusste – eher hoffte -, dass in Spanien die Zukunft prächtig wird.
Was mich hier stört sind Sätze wie: wer aber an den tops kauft, oder warum man jetzt kaufen sollte ........Am TOP

Welche Anmaßung!!

Wenn ich das wüsste, also Prophet wäre , dann bräuchte ich nicht 15 Jahre warten, bis meine Immobilien Millionen Wert sind. In einem halben Jahr hätte ich das Gleiche oder noch mehr erreicht. Und nach kurzer Zeit könnte ich Bill Gates als Gleichberächtiger besuchen!!!!

Ich habe vor Wochen über Solingrid berichtet, werde aber noch mal konkret nachschauen und Dir berichten. Übrigens hat eine Bekannte vor 2-3 Monate in Solingrid gekauft, siehe #1115,: Eine andere Bekannte – ich habe vor Wochen berichtet – war auch in Miete und hat vor ca. 2/3 Monate eine Wohnung direkt am Strand gekauft, weil rechnerisch die Hypothek (Zinsen und Tilgung ) ich glaube 2 oder 300 euros monatlich geringer war als die Miete. Da Sie aber das Geld auf der Bank hatte, hat Sie bar bezahlt.

2 Schlafzimmer, Meeresblick, Gesamtfläche weiß ich nicht mehr. Preis war ca. 250.000 euros.

Grüße

Tropezon

[lapamita]

@tropezon

aus nichtbauland , iwrd bauland bringt in allen phasen massive gewinne, dazu glueckwunsch!
aber...
eine immobilie ist nicht immer und zu jedem zeitpunkt eine gute anlage, meine mutter hat damit nette erfahrung,
in sachen wertverlust.
die spekulaionswut ist hier in thaialnd , genauso wie in spanischen feriengebieten.
die zeit zeigt es , aber ich glaube nicht dran.
ausser hyperinflation
gold auf 5000$
DOW JONES AUF 30000
NA DANN IST ALLES MOEGLICH !
>> ich habe hier zweifel und in spanien auch

sollte die whg in solingrid sein und standard front whg im alten weissen teil..........
moechte ich ganz stark anzweifeln das eine wohnung fuer 250 k heute eine gute anlage wird., die haben 1995 maximal ca 10 mio pts gekostet oder 60.000 euro
und 250.000 sind FUENFHUNDERTTAUSEND MARK !!!!!!!!!!!!!!die haben bestimmt nicht viele uebrig , und das sind ca 3500 euro pro QM !!!!!! ein preis der unglaublich hoch liegt.


gruss


PS wir haben heute ein dea gemacht ( in dme fall ich mit einem bekannten ), wenn das klappt , poste ich mal das naechste woche, mit den umstaenden und bubble etc.
aber ist noch nicht in trockenen tuechern.

[tropezon]

Funworker,

Um meine Angaben zu untermauern:

http://www.albistar.com/default2.htm
busqueda
unter Tipo de propriedad: Terreno
municipio: indiferente

Grundstücke von ca. 10 euros/m² bis über 300/m² euros.

Die um die 6 euros liegt noch 2-3 Km weiter im Inland.

Und falls noch einer glauben sollte ich lüge, hier 14.000 m² für 60.000 euros, mit Meeresblick.Werde mir das anschauen und vielleicht selbst kaufen.




Lapamita

Was meine Bekannte gekauft hat für ca. 250.000 euros kannst Du hier sehen:
http://www.teresajorda.com/fichainmueble.php?IDInmueble=144&…

in 3 Monate Gewinn von über 100.000 euros!!!
Muss aber dazu sagen, sie sitzt an der Quelle. Sie ist Immo.Maklerin beim größten: ...ERA
Ich erinnere mich wage, dass Du von einer Immobilien Dame gesprochen namens Teresa. Vielleicht ist es diese Dame: Teresa Jorda.

Die restlichen Ofertas hier:
http://www.teresajorda.com/

Ohne, dass Du jetzt gleich Tränen in die Augen bekommst, Deine 2 Appartements würden Dir sicher pro Stück um die 200.000 euros bringen .

Übrigens, Du hast ja mit recht gesagt, dass Anfang der 90er Jahre ausreichend Alternativen zur guten, rentablen Anlagen vorhanden waren, mit entsprechenden Renditen wie Immobilien. Da muss doch auch heißen, das die, die sie gemacht haben auch einige Millionen auf dem Konto haben. Ich hoffe, ich kann Dir auch gratulieren?

Liebe Grüße, bei 22° und Wolkenlosem Himmel.

Tropezon

[lapamita]

@tropezon
ja das ist die tehresa von der ich geredet habe. die millionen habe ich nicht auf dem konto denn waren nur 2.
aber gute $ gemacht.
dieses apartment liegt im oberen teil von mascarat, in dne 2 stoechigen reihenhaeusern.
der preis lag damals bei 12 mio pts
wieviel hat sie bezahlt 250 oder 350k unglaublich, meiner meinung nach viel viel zu teuer.


genau dahinter diesem apartment waren meine, auf der anderen ecke diese hat 109 qm superfice, 330k, meine waren kleiner also vielleicht heute 250k
WAHNSINN !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
tja, mein preis war sehr gut wie ich verkauft habe , diese preise sind die reinste BUBBLE!!!!!!!!!!!
DIE PREISE SEIT MEINEM VERKAUF HABEN CA 50% ANGEZOGEN DORT, OB DIESE PREISE JEDOCH ERZIELT WERDEN, IST EINE ANDERE FRAGE

ANDERE FRAGE AN TROPEZON!!
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

WAR GEADE IM INTERNET, ich stehe bei der bulletin offizial drinnen, mit einem aussenstand fuer 04 von ca 400 euro, mit dem vermerk der nummer und dem vermerk
PLUS VALIA 04 (04018PV01AC000071)
was bedeutet das???? hat das noch mit meinen whg tu tun??
wie kann ich das nachfragen wenn ich in thailand bin??
ausserdem ein embargo de vehiculos von 05
mein auto ist garnatiert verkauft und abgemeldet/umgemeldet durch den gestor aber bereits in 2003

das internet ist ja heute stark, steht ja alles drinnen

[Azul Real]

[posting]19.127.673 von rioja94 am 02.12.05 00:27:51[/posting]Eih Rioja,

vielen Dank für die Geburtstagsgrüsse.


Vielen Dank natürlich auch an Tropezon

.... und für die Gedichte - lol


Beste Grüsse aus dem kalten Norden Deutschlands

[lapamita]

@tropezon

diese erste webseite haben wir mal fuer teresa erstellt, ich glaube 1998, ist sogar noch vorhanden, wird wohl nicht mehr genutzt, wahrscheinlich vergessen...
denn damals war internet sowas wie vom anderen stern!
und da steht noch drinnen preis ab 6 mio pts fuer 2 schlafzimmer ( 40k euro montana)
schau mal rein.............
gehoert schon ins antiquriat, sage ihr mal sie soll die zahlungen an ctv einstellen, wenn dise nicht mehr genutzt wird, ist aber ganz oben in den suchmaschinen, weil so alt

gruss an sie von miguel

http://www.ctv.es/USERS/mascarat/

[lapamita]

jetzt wird es ja noch lustiger, auf der seite von teresa hab ihc meine wohnung in mascarat wiederentdeckt, sie steht zum verkauf plaza granada 8 ( 2OG) solingrid,,,, fuer 210k damals 120k + notar+retencion 5% v 5 mio pts, sie wurde innen drinnen umgebaut, da abgewohnt ( moebel,kueche) nach 8 jahren, also entstanden weitere kosten,,,trozdem gutes geschaeft.
aber wenn ich da gerade aus meinem balkon blicke , wird es mir ja ganz schlecht!!!!!!!!!!! nix mehr ruhe, nur noch baulaerm, und von dem hatte ich 02 schon die schnauze vol, genauso wie hier in thailand
mein schoener blick auf den yachthafen dahin !! oder verschandelt, die alte hotelruine in der front haben sie auch weggesprengt ( da haben die schwulen immer mit polizei katz und maus gespielt)
traurig traurig


wie oft wechseln eigentlich wohnungen die haende ??

[jimmy007]

Irgendwie habe ich hier stets das Gefühl, dass aneinander vorbeigeredet wird.

Die Beispiele von Tropezon sind beeindruckend und ich gönne es dir , aber auch ich hab mit 17 noch nicht an eine Finca am Mittelmeer gedacht...

Wichtig ist eben der Zeitpunkt und zur Zeit haben wir eine Wahnsinnsrallye hinter uns, was das Beispiel von Tropezon nur belegt. Meistens sind die Gewinnchancen am Ende einer Rallye am grössten, aber eben auch die Risiken. Sind wir am Ende? Keine Ahnung, aber ich glaube wir sind uns einig, dass die Preissteigerungen der letzten 10 Jahre sich in dieser Form nicht wiederholen werden in den nächsten 10 Jahren.

Ich möchte noch eines zu bedenken geben:
Immobilieninvestitionen sind für den Normalsterblichen (ich zähle dich nicht dazu, Tropezon ) immer ein Hebelgeschäft, da man i.A. eben nur einen kleinen Teil EK investiert. Die Renditen könnten also theoretisch noch viel viel höher sein als in Tropezons Beispielen. Das Risiko steigt aber eben im gleichen Masse. Kaufe ich jetzt mit 50k EUR EK eine 300kEUR Wohnung und muss nächstes Jahr unter Zeitdruck für 280kEUR verkaufen (Arbeitslosigkeit etc.), hätte ich meine kompletten 50kEUR in den Sand gesetzt - 20k Verlust + 10% NK... Wahrscheinlich? Hmmm, keine Ahnung, aber halt auch möglich. Wenn man ein Grundstück im Wert von 4,2 Mio EUR hat, kann einen das relativ kalt lassen, dann vermietet man halt oder lässt das Ding leer stehen, aber Normalsterbliche müssen eben vorsorgen.

Und noch was: Im Prinzip sind wir doch alle am Immobilienerwerb und am Erzielen von Rendite interessiert. Die Frage ist doch nur wann und wo.
Levante 1992? Ja, ohne Frage.
BCN, MAD und Euskadi 2005? Ich denke eher nein.
Levante 2005? Hmm, vielleicht ja, die Beispiele von Tropezon hören sich nicht so schlecht an. Bin ab Dienstag in Almeria und werde mal schauen, ob es dort Investitionsmöglichkeiten gibt. Deutsche mieten/kaufen ja auch gerne von deutschsprachigen...

[jimmy007]

Und dann auch noch Geburtstagsgrüsse nachträglich in den hohen Norden!

Hier is auch arschkalt, aber für morgen hab ich meiner Freundin schon den Glühwein im Adventskalender versteckt...

[funworker1]

wenn es jemanden interessiert lesen, sonst überlesen.

3rd QUARTER 2005 SPANISH PROPERTY MARKET REPORT
A review and analysis of the Spanish real estate market`s performance in the 3rd quarter of 2005 (November 2005).
Average Spanish property prices are still rising sharply, at least according to the figures provided by the Spanish Ministry of Housing. However there are signs of the wind leaving the market`s sail.

The latest figures from the Spanish Ministry of Housing show that average Spanish property prices for unregulated property (excluding social housing) increased by 1.6% in the 3rd quarter of the year, taking the average price of property up to 1,781.50 Euros per square meter. This latest increase means that Spanish property is now 13.4% more expensive than it was a year earlier.
After the latest increases prices have now risen for 27 consecutive quarters - the longest series of increases since records began. The last time prices actually fell was in the final quarter of 1998, almost 7 years ago. No other European country can match such an impressive bull run for property prices.

Despite these impressive growth figures there are also some welcome signs that the Spanish property market is beginning to cool. The 1.6% quarterly increase in the 3rd quarter was the lowest quarterly increase in almost 4 years, since the last quarter of 2001. Likewise the 13.4% rate of annual property inflation was the lowest since the beginning of 2002, not long after annual Spanish property inflation first hit double figures. The latest figures confirm that the growth in property prices is on a clear but gradual downward trend, exactly what the Government wants and the economy needs.

By Autonomous region quarterly price increases were highest in Galicia (5.35%), Asturias (3.08%), Catalonia (2.23%), Valencia (1.98%), Andalusia (1.9%) and the Balearics (1.73), all of which had quarterly price increases above the national average. Below the national average were Murcia (1.4%), Extremadura (1.9%), the Canaries (-0.19%) and Cantabria (-3.61%).

By province Pontevedra in Galicia was the best performer with 6.36% in the last quarter. On the whole the other best performing provinces were in the Meseta - central Spain where the Brits don`t buy in significant numbers. Of the provinces that do attract British buyers, the next best was Almeria (3.03%), followed by Girona / Costa Brava (2.56%) and Alicante / Costa Blanca (2.07%). Málaga, home of the Costs del Sol, had a very disappointing quarter with prices up by only 0.87%, well below the national average and one of the worst coastal performances in all Spain. Only Tarragona (0.10) and Tenerife in the Canaries (-2.14%) did worse.

Looking at price developments over 12 months, the most spectacular increase was in Albacete (31.9%), an inland province of Castilla La Mancha where very few Brits visit, let alone buy. The Valencian Region, Almeria and Girona / Costa Brava did well with price increases of around 16%, followed by Asturias (13.6%), Galicia (13.52%), The Balearics (13.25%) and Murcia (12.81%). The worst performing region in all of Spain over this time frame was Málaga and the Costa del Sol, with prices up by only 0.38%. This is well below consumer price inflation of 3.7%, which means that the real price of property on the Costa del Sol has fallen by over 3% in the last 12 months, always according to the Government figures.

News of stagnant of falling property prices on the Costa del Sol will not surprise any of the estate agents working in the region. If anything the government`s figures significantly understate the problems that Andalusia (Costa del Sol), and to a lesser extent Valencia (Costa Blanca) and Murcia (Costa Cálida) are suffering at present. After several years of dramatic construction increases there are now too many properties chasing too few buyers, whilst distressed off-plan speculators who bought in 2002 and 2003 are depressing prices by having to sell under pressure. Sales to foreigners in some of these coastal regions are now down by between 40% and 60% compared to 2003, though this only means a drop to the more `normal` level of sales in 2001. Prices may continue to fall gently in coastal areas where the British buy, though no one expects the market to collapse whilst interest rates remain so low and the demand from Spaniards continues to support the market. Over the long-term the market fundamentals for regions like the Costa del Sol are excellent.

[tropezon]

Lapamita,

Müsste im Prinzip heißen, dass Du die Plusvalia nicht bezahlt hast. Die Plusvalia ist eine Kommunale Steuer, Auskunft bekommst Du auf dem Rathaus der Gemeinde ( ich nehme an, Solingrid gehört zu Altea ).
Ein embargo de vehiculo wird bei Steuerschulden öfters gemacht.

Da Du nicht mehr erreichbar bist in Spanien, könnte es sein, dass das Ayutamiento irgendwann ( noch haben sie viel Geduld) die Steuerschuld beim neuen Besitzer holt.

aber wenn ich da gerade aus meinem balkon blicke , wird es mir ja ganz schlecht!!!!!!!!!!! nix mehr ruhe, nur noch baulaerm,

Und Du kannst davon ausgehen, dass sie links unten auch noch zubauen und somit ist der restliche Blick auch noch futsch.

Das ist der Grund warum ich mir damals ein großes Grundstück gekauft habe, mit unverbaubarem Blick ( bis auf die Pinien die so schnell gewachsen sind ) und wo drum herum schon fast alles verbaut ist – große Grundstücke mit Villas -.

Hallo Jimmy,

Willkommen zurück aus Deinem Sommerschlaf .
Jimmy, ich bin ein Normalsterblicher. Das es so Dick gekommen ist, ist mehr Glück als Verstand. Nichtsdestotrotz freue ich mich, auch wenn ich nicht verkaufen will und es nur auf dem Papier steht. Es ist beruhigend.

Ich habe noch nie plädiert Immobilien zu kaufen an den Orten wo die Preise, die Kaufkraft der Einwohner eindeutig übersteigt . Das wäre in der Tat ein extremes Risiko. Und man sollte auch nicht gleich mit einem Palast – Du weißt was ich meine-, anfangen, wenn keine ausreichende Finanzkraft dahinter steht. Die meisten Spanier machen das richtig, klein anfangen und nach und nach sich verbessern. Das ist für mich auch der Hauptgrund, warum ich drohende Insolvenzen, wie manche es prophezeien, nicht überbewerte.
In dem von Funworker hereingestellten Artikel ist ja auch zu erkennen, dass die Preissteigerungen in einigen Gebieten, sich auf ein normales Maß reduzieren. Was einer Gesundung des Marktes sehr helfen wird. Andere Gebiete leiden noch, im positiven Sinne, an dem hohen Nachholbedarf . Ich gehe nicht davon aus, dass Preissteigerungen von 10% oder mehr die Regel ist und wünsche mir, und den anderen auch, dass sich die zukünftige Erhöhungen auf dem Niveau der allgemeine Inflationsrate oder Baukostenerhöhungen einpendelt.
Doch eins schließe ich weiter nicht aus: die Verteuerung der Grundstücke. Es gibt immer weniger gute Lagen und deswegen sind jetzt Investitionen in noch Preiswerte Grundstücke ein MUSS für jeden, der erst später bauen will, oder fürs Alter eine gesicherte und höchst profitable Anlage sucht. Das Grundstück muss nicht unbedingt der Platz sein wo man sich später niederlässt. Mit dem Gewinn beim Verkauf kauft man dort wo es einen hinführt.
Zum Beispiel, die 14.000m² für 60.000 euros die ich heute entdeckt habe. Ich bin mir ziemlich sicher, dass bevor 10 Jahre herum sind, dieses Grundstück für 6/ 700.000 euros zu verkaufen ist . Und das ist ein Minimum. Je mehr ich mir das Bild anschaue, je begeisterter bin ich!

Grüße an die Nachschwärmer.

Tropezon

[lapamita]

@tropezon
die plusvalia kommt von altea ,also plusvalia ist nicht unbedingt von der wohnung? kann ich bei der botschaft das abfragen bzw dort zahlen oder auch eventl vergessene abmeldung durchfuehren? warum machen die ein embbrago de vehiculo,obwohl ich keines mehr habe ?
naja und das will ich schon klaeren, weil ich will ja mal wider zurueck nach spanien, und dann wird es nur teurer.
wir haben ja schliesslich, oder besser meine mutter, ein grosses haus auf dne canaren in la viktoria de acentejo,schon seit 1965, viellleicht dann auch mein altersruhesitz in 20 jahren...............meine mutter meckert jetzt schon das ich nicht komme ,aber 30 std im flugzeug (20std flug +wartezeiten),naja mama kommt auch am 10.1 nach thailand fuer 2 monate,sie findet es toll hier,nicht nur weil viel waermer,sondern,auch der preise wegen ( im alter wird man irgendwie geiziger,ist sehr oft zu beobachten)
>>>>>>>>>
ich muss sowieso schon seit 6 monaten bei die, weil ich dne fuehrerschein neu machen muss, abgelaufen vor ca 6 monaten, war schon dort gaben mir eine lange liste mit
hospital gehen (staat) untersuchen,dann uebersetzen lassen, dann legalisieren lassen, dann ein cheque bancaria uebr 17,10, naja bis jetzt hab ich erst den cheque bancaria aus spanien,,,,hab das immer raus geschoben. ( hab ja ein thaifuerherschein), brauch trozdem den spanischen wieder , wenn ich ins ausland will.>>>>
>>>>>>>>>>>>>>
mein plan mit de rtuerkei ist erst mal auf eis gelegt, aber tropezon, die anleihen bzw mein zinszerti, bringt fette zinsen und waehrungsgewinne, wenns auch nur ein kleiner betrag ist, na denn.........

gruss

[tropezon]

Guten Morgen Lapamita,

Meines Wissen gibt es nur eine Plusvalia. Es ist, wie geschrieben, eine Kommunalsteuer auf den Mehrwert des Grundstücks ( nicht Immobilie), in Deinem Fall bei Wohnungen auf den entsprechenden Anteil. Berechnet wird sie auf den Unterschied des Katasterwertes zwischen An- und Verkauf, deshalb bei Wohnungen relativ gering. Bei meinen 14.000 m² wäre das schon ein fetten Batzen.
Das Embargo ist eine Automatik, die nach meistens 2 Jahre durchgeführt wird. Wahrscheinlich liegt der Gemeinde keine Abmeldung vor.
Prüfe erst mal dein Verkaufsvertrag, wer die Plusvalia bezahlen muss. Vielleicht war´s Du klug und der Kaüfer unerfahren, und hast alles auf Ihn abgewälzt!

Ich befürchte, dass die Botschaft Dir nicht behilflich sein kann ( oder nicht will, weil ziemlicher Aufwand).

Wenn ich Dir helfen kann, bitte schön. Wenn Du mir alle wichtigen Angaben per Email gibst, am besten die Unterlagen scannst, kann ich auf dem Ayutamiento nachfragen.

Es ist doch schön, wenn Deine Mama noch solche Reisen unternehmen kann und das alles genießt. Meine, ist mit ihren 86 Jahre leider nicht mehr fähig, deshalb fliege ich so oft wie möglich. Es sind ja nur 2 gute Stunden und nicht so teuer wie Thailand.

( im alter wird man irgendwie geiziger,ist sehr oft zu beobachten)
Geiz ist nicht das richtige Wort und für uns schon gar nicht „ Geil“. Sparsam, besonnen in den Ausgaben, zusammenhalten wäre besser. Unseren Kinder soll es ja besser gehen, Was gerade in der heutige Zeit und zukünftig wieder angebracht ist.
Unsere Generation ( ich denke Deine Mutter und ich sind ziemlich gleichaltrig) hatte es nicht so leicht , obwohl schon viel besser als unsere Eltern. Wir haben alles selbst erschaffen und ersparen müssen. Das prägt. Und verschiedene Nationalitäten / Erziehung erzeugen unterschiedliches Verhalten. Ich bin auch sparsam obwohl ich mir fast alles leisten könnte, aber nur fast. Setze auch ganz andere Prioritäten , als Beispiel: kaufe bei Ebay eine neue Grafikkarte, nur weil sie 10/20 euros billiger ist, trinke aber die besten Weine für bis zu 500/600 euros die Flasche ( weil ich sie im Keller habe und lieber selber trinke, bevor ich sie verkaufe)
Vielleicht dumm, aber es ist so.

Über die Türkei ein anderes mal, freut mich, dass es für Dich gut läuft. Bleib am Ball .

Grüße

Tropezon

[jimmy007]

Hallo Tropezon,

mit der Aussage Die meisten Spanier machen das richtig, klein anfangen und nach und nach sich verbessern. gebe ich dir voll recht. Das ist tatsächlich ein gutes Argument gegen einen drohenden Crash. Nichtsdestotrotz geschieht auch dieses "klein anfangen" in den meisten Fällen auf der letzten Rille...

Verteuerung der Grundstücke sehe ich auch im Bereich des Möglichen, was dann aber meist auf der Tatsache beruht, dass aus Bauerwartungsland eben Bauland wird, was in jedem anderen Land der Welt -auch D- den Preis treiben würde. Tatsache ist aber, dass sowas in D kaum mehr passiert, weil a) kein Platz und b) Umweltbewusstsein VIEL ausgeprägter ist. In Spanien dagegen könnten sich trotz des Booms an bestimmten(!!) Orten immer noch Gelegenheiten bieten.

Mein Traum wäre eh, ein Haus selber zu bauen. Diese spanische Chapuza ertrage ich einfach nicht, da weigere ich mich.

Die Frage ist nur, wo man solches Land sucht/findet? Ich fürchte fast, es geht nur mit Glück und Vitamin B und Lokalkenntnissen, oder? Was meint ihr?

[lapamita]

danke fuer die hilfe,
werde mich aber bei teresa melden, da sie noch alle unterlagen da hat, und bereits vor 2 jahren ich eine nachzahlung geleistet habe , auf die diferenz zwischen kauf im vertrag und wert, die nachzahlung kamm 2002, 6 jahre spaeter. teresa meinte besser zahle als aufstand, da ich ja wuesste was in escitura wert und realem wert.
2003 hatte ich noch mit teresa telefoniert wegen der jaehrlichen steuer ,weil trotz verkauf weiter rechnung kamm.
naja und jetzt wieder,,,,
werde dies besser die in solingrid erledigen lassen oder nachfragen lassen ( alle unetrlagen dort)
naja logo , abgemeldet im ajuntamiento habe ich mich nicht,dachte mit ablauf der residencia karte hat sich das sowieso erledigt.
....wie ich es hasse mich mit sowas rumzuschlagen!

am liebsten waere es mir alles geht immer cash, dann gibt es nie probleme

die nummer hinter der plusvalia wird wohl der entsprechende bescheid/oder vollstreckungsnummer sein oder??PLUS VALIA 04 (04018PV01AC000071)
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

gestern auf meiner internet tour,gab ich mal so zum spass namen ein, von alten bekannten etc.
manomano, man findet zum teil ewig verschollene( weil ich keien adresse mehr hatte ) easy wieder, zum bsp bei der telecom, mit bis zu 150 meter genauer karte der adresse, unglaublich...
eine lange verlorene adresse aus oesterreich , fand ich auch wieder,,,,,,heute kann sich wohl keiner mehr entfluechtigen.....
und das mein opa soagr ein buecheschreiber war, war mir und sogar meiner mutter unbekannt, gibt mehrere zukaufen aus den jahren 1946/48, unglaublich....
soagar das vorfahren ausgewandert sind im jahre 1833 wurde durch eine us seite dokumentiert, ich wusste zwar das ich tante in den us habe, und auch andere gegangen sind, aber mehr wusste ich nicht, heute alles zu finden..
wenn man etwas ausgefallene namen sucht , ist es relativ einfach, mit gaengigen etwas schwieriger.........

na denn ..prost auf die kleine welt

wenn du teresa sihst sag ihr netet gruesse von miguel aus thailand,, sie weiss sicher wer ich bin...........sehr nette person nebenbei!auch nati ihre mitarbeiterin sehr nett ( auch wenn absolute pazifisten und gruen,,,,und ich eher das gegenteil, da kann man sich schoen streiten)

gruss

[tropezon]

Hallo Jimmy,

in den meisten Fällen auf der letzten Rille...

Na ja Jimmy, wer von Immobilien träumt, sollte nicht ganz mittellos sein. Noch haben die Spanier ein Gesetz, das über „ terreno rustico“, dass man in diesem Fall ausnutzen sollte. Wer weiß wie lange noch und wie lange sich die Gemeinden daran halten, In den letzten 15 Jahre wurde es schon 3 mal geändert .
Dein Traum selbst zu bauen kannst Du da am bestens verwirklichen. Mein Schwiegersohn will das gleiche tun, deswegen habe ich Ihn vor 6/7 Jahre fast „vergewaltigen“ müssen, ein Grundstück zu kaufen. Heute ist er mir dankbar ( oder sollte es sein!!)
Doch ganz allein, wird es kaum möglich sein, kommt auf die Gemeinde an. Viele verlangen, ab einem gewissen Betrag, die Erstellung durch ein Bauunternehmer. Doch da gibt es Mittel und Wege, nur das minimale bauen zu lassen und alles andere, langsam und gut, nach und nach fertig zu stellen. Gute Beziehungen und Bekanntschaften ( Unterschrift für die Endabnahme) sind von Vorteil!!
Sicher sind Lokalkenntnisse unabdingbar. Glück immer. Aber man sollte vorher schon wissen, was und wo will ich . Und vielleicht auch überlegen, wo wollen die meisten Menschen hin? Da wo die Industrie zur zeit Arbeitsplätze abschafft oder da wo ALLE hinwollen, wo es schön ist und sich locker leben lässt und wo die Arbeitsplätze tatsächlich wieder entstehen? Die Antwort findest Du garantiert alleine.

Lapamita,

Das ist vernünftig, dass Du Dich an die Person wendest, die die Unterlagen hat.. Lass Dir aber nicht alles aufschwätzen ( sei nicht zu gutmütig) , wie die Nachzahlung, nach 6 Jahre ( Verjährungsfrist in Spanien 4 Jahre!!! )
Ja, interessant, was man alles finden kann. Bin fasziniert. Doch im Boletin Oficial habe ich Dein Eintrag, unter der angegebenNummer, nicht gefunden. Bin zu blöde .

Grüße

Tropezon

[rioja94]

hallo jimmy, hallo tropezon, hallo lapamita

tropezon,

Die meisten Spanier machen das richtig, klein anfangen und nach und nach sich verbessern

das funktioniert aber nur, wenn die preise in den nächsten jahren genauso weiter steigen wie seit 2000.

das sehe ich absolut nicht!

und ich bleibe auch bei meiner aussage: wir sind am TOP!

es mag regionen geben, die noch nachholbedarf/ restpotenzial haben, da bisher nicht so gefragt. in den nachgefragten regionen sind die preise längst ausgereizt.

der grosse upmove ist vorbei - der erste zinsschritt ist erfolgt, der zweite wird in Q1/06 kommen. das bleibt nicht ohne folgen für die marktpreise.

ne kleine akzeptable 2 zimmer wohnung in madrid bekommst du nicht unter 300.000 euro

klein anfangen

.....und dann in 5 jahren zu 600.000 verkaufen?

also, ich glaube nun auch nicht, das die 0.25 pkte auswirkungen auf den markt hätten - aber bei 4 % oder mehr wird es mächtig eng für den überschuldeten haushalt der sich in den letzten 3 jahren zu weit aus dem fenster gelehnt hat....und das sind nicht wenige!

noch 2 artikel zum thema:

http://www.larazon.es/noticias/noti_eco92602.htm

Se acaba la fiesta

Lorenzo Bernaldo de QUIRÓS

La subida de 0,25 puntos de los tipos de interés realizada por el BCE puede tener importantes implicaciones para la economía española. Si bien el alza es modesta, su impacto sobre las expectativas de las familias y, en consecuencia, sobre sus decisiones de ahorro y de consumo, pueden ser mucho mayores que las que justificaría «per se» la decisión del instituto emisor europeo. Los hogares habían proyectado sus inversiones, básicamente inmobiliarias, para un escenario estable de tasas de interés en mínimos históricos. Eso explica en gran parte el aumento simultáneo de la demanda y de los precios de la vivienda contemplada como un activo en revalorización constante. En este contexto, la deuda familiar se ha disparado. Ahora, el panorama es radicalmente distinto. La carrera de las tasas de interés no es hacia abajo sino hacia arriba y eso plantea problemas.
Cuando unos hogares altamente endeudados ven alteradas sus expectativas por un aumento de las tasas de interés y prevén que esa tendencia continúe, su respuesta es equilibrar su posición financiera, esto es, ahorrar más y consumir menos para protegerse de cara a un posible empeoramiento de su situación económica futura. En este marco, la cuestión es la intensidad de ese ajuste y ahí caben dos opciones: una suave acomodación de las familias a unas condiciones financieras más duras sin que revisen de manera sustancial su gasto; o una reducción más intensa de su consumo para prevenir los riesgos de un futuro más incierto. ¿Cuál es más probable? Mi apuesta es que los hogares van a sobre reaccionar a la subida de tipos de interés porque habían descontado que no se moverían al alza.
El moderado endurecimiento de la política monetaria aplicado por el BCE hará que las familias comiencen a preocuparse por sus altos niveles de endeudamiento. Si la perspectiva de que el recorrido a la baja de las tasas de interés está agotada el precio de los pisos tenderá a descender. Ante esta tesitura, la combinación de una reducción del valor del principal activo de los hogares, la vivienda, con un aumento del pasivo, la deuda, tendría un impacto bajista mucho más acusado sobre el gasto familiar.
Desde esta perspectiva, todo apunta hacia un final de fiesta más rápido y más duro de lo previsto .


http://sevilla.abc.es/sevilla/pg051202/prensa/noticias/Opini…

El final de un ciclo

LA esperada subida de tipos de interés (un 0,25 por ciento) acordada ayer por el Banco Central Europeo -la primera en cinco años- cierra un largo periodo de dinero históricamente barato. Esta decisión se ha tomado en contra de la opinión de la OCDE el FMI y el Eurogrupo, quienes la consideran perjudicial para la incipiente recuperación, no consolidada, de la maltrecha economía de la zona euro. En principio, Alemania, Francia e Italia aparecen como perjudicados, mientras que para otros países, entre ellos España, puede ser un aviso corrector de excesos, especialmente en los precios inmobiliarios. Pero más que por sus efectos inmediatos -que los analistas creen que serán limitados de no encadenarse otras subidas cercanas-, esta decisión del BCE es relevante pues supone el certificado del final de un ciclo económico en el que los bajos tipos de interés han sido una de sus señas de identidad.

El BCE justifica esta subida en la necesidad de hacer frente a las presiones inflacionistas derivadas del precio del petróleo, aunque el último dato reduce ligeramente la inflación en la eurozona hasta el 2,4 por ciento. Sin embargo, no son unánimes las opiniones sobre los efectos de esta subida de un cuarto de punto, que deja los tipos en el 2,25 por ciento, a 1,75 de los vigentes en Estados Unidos. Para algunos economistas, este leve aumento no dañará en exceso la economía, de no sumarse nuevos incrementos, y servirá para ajustar la política monetaria, con crecimientos hasta tasas que doblan lo aconsejado por el BCE.

Jean Claude Trichet advertía ayer que la intención del Banco Central es dar una señal de alerta, suave pero continuada, de que la autoridad monetaria se mantendrá -aunque con tipos bajos- atenta a la evolución de la inflación y no descartó, por tanto, que se produzca una subida gradual de hasta un punto en los tipos de interés durante el próximo año. Todo ello para velar por la estabilidad de los precios (aún en el 2,4 por ciento, tras una ligera caída) y con el fin de obtener un crecimiento más sano de la economía en la zona euro, que ahora lo está haciendo a un ritmo del 0,6 por ciento. Pretende también el BCE poner freno de una forma suave a unos henchidos precios inmobiliarios, lo que afectaría beneficiosamente a nuestro país en el que la carestía de la vivienda se ha mantenido al alza de manera sostenida.

Esta subida ya la había anticipado el incremento del euribor en los tres últimos meses, que hace unas fechas alcanzó el 2,68 por ciento, su máximo nivel desde hace tres años. Esto supone que para una hipoteca de 120.000 euros a pagar en veinte años la subida mensual será de 20 euros. Pero si los tipos se elevan hasta un punto más, el pago adicional al mes subiría hasta 80 euros. Asimismo, esta circunstancia redundaría en contra del ya alto nivel de endeudamiento de las familias españolas, pues el 40 por ciento de los hogares son vulnerables a un alza de tipos, según los datos que maneja el Banco de España. En tres de cada cien familias, las deudas triplican a los ingresos y en otros tantas, el pago de la hipoteca se lleva más del cuarenta por ciento del dinero que entra en casa.

Pero a pesar de estos efectos en la economía familiar, una buena parte de analistas considera que esta subida tendrá una leve repercusión en la economía, en general, y en las empresas españolas, en particular. Aunque añaden que sí servirá de alerta ante los altos precios inmobiliarios. En este sentido, el último dato conocido no es demasiado esperanzador, pues hasta el mes de septiembre la vivienda usada se ha encarecido más de un 16 por ciento.

Por último, este ligero repunte debería forzar un necesario y urgente cambio en los motores de nuestra economía, ahora excesivamente centrados en el consumo interno y en el sector inmobiliario. Otras voces advierten, sin embargo, que esta subida anuncia un cambio de ciclo económico, con el final del dinero barato y el obligado cambio en las políticas económicas, basado en sostener el crecimiento con reformas estructurales que hagan más competitiva la economía de la zona euro, más allá de medidas y apoyos coyunturales.

Frage an Dich Tropezon:

Was rätst du den jungen Leuten in der aktuellen Situation?
z.B. Jimmy, der in Madrid wohnt!

rio

[tropezon]

Eine Beruhigungstablette für die Skeptiker, obwohl manche sie total ignorieren oder vielleicht sogar als fasch bezeichnen werden, weil nicht conform mit ihrer Einstellung.

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/listado_total…

La mayor parte de las familias españolas podrían soportar "perfectamente" tipos de interés de hasta el 5 por ciento, aunque se verían obligadas a hacer "sacrificios fuertes" en el dinero que destinan a consumo en el caso de que el precio del dinero se situara en ese nivel.

Der größte Teil der spanischen Familien kann ohne weiteres, sogar „perfectamente“ Zinsen bis 5% ertragen ohne nennenswerte Einbüßen ihres aktuellen Lebensniveau.

Según el estudio, el aumento de un 1 por ciento en la tasa de paro elevaría en 0,28 puntos el volumen de créditos que no podrían pagar las familias españolas, un efecto muy superior al que tendría una subida de los tipos de interés. De hecho, cada aumento de 0,25 puntos en el tipo de interés interbancario, el Euribor, incrementaría en 0,015 puntos la tasa de préstamos morosos o impagados, que actualmente se sitúa en el mínimo del 0,68 por ciento.

Mit o,68% „faulen Krediten“ steht Spanien glücklicherweise am ende der Weltweiten Tabellen.

La posible subida hoy de 0,25 puntos en los tipos de interés (que ha sido adelantada por el Euribor -la referencia más utilizada para fijar los intereses de las hipotecas-) "es bastante asumible por los hogares españoles", señaló Izquierdo, que recordó que sólo el 7,6 por ciento de las familias están sobre-endeudadas, es decir, destinan a pagar sus préstamos más del 40 por ciento de sus ingresos anuales.

Nur 7,6% der Familien haben eine Verschuldung die ihre jährliche Tilgung mit mehr als 40% ihres Jahreseinkommen belasten.

Ließt sich doch alles bestens und positiv – sofern es stimmt.

Ohne weitere Kommentare.

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.154.638 von tropezon am 05.12.05 01:13:34[/posting]man sollte schon einen schritt weiter denken und die folgen sehen, wenn man die aktuelle lage als beruhigend bezeichnet


natürlich kann die spanische familie gewisse erhöhungen absorbieren...( IM SCHNITT). die durchschnittlich verschuldete familie hat nur 140.000 euro schulden. aber wir reden da vom SCHNITT

in den grossen ballungsgebieten sind die familien weit über schnitt verschuldet - in anderen regionen halt unter schnitt - da mag es dann noch restpotenzial geben, was ich aber als äusserst begrenzt ansehe.


die absorbierung der erhöhten zinsen hat folgen auf den konsum - das, was der schuldner durch zinserhöhungen an mehraufwand an die bank zahlt, wird er nicht konsumieren.

genau da liegt das problem. das wurde hier schon öfter besprochen.

deine aussage, das die situation beruhigend wäre, ist also definitiv FALSCH

und anbei noch eine studie des span. marktes von der allianz:

http://www.allianz.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/348000/sa…


du hast noch nicht auf meine frage geantwortet:

"was würdest du den jungen leuten/familien, die in den ballungsregionen wohnen in dieser situation raten ? "

A: Kaufen
B: Warten
C: Ich weiss nicht

[tropezon]

Guten Morgen,

Jimmy hättest Du die Freundlichkeit auf #1149 und #1151 zu antworten, dass ich schon Ideen, Möglichkeiten für junge Menschen geliefert habe , siehe #1133, #1135, #1143, #1148 und Du sogar schon positiv darauf reagiert und in # 1146 geantwortet hast .

Wenn man auch das ließt und versteht was andere schreiben, anstatt nur mit Scheuklappen durch die Welt zu gehen, erhellt sich manchmal der Horizont . Etwas Intelligenz, Kombinationsfähigkeit, geistige Flexibilität und über die Nasen Spitze hinaus schauen sind allerdings von Vorteil.

Grüße am Morgen

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.157.431 von tropezon am 05.12.05 12:35:04[/posting]

der herr redet nur noch indirekt mit mir

na was solls - aber bitte ohne polemik

du hast noch nicht auf meine fragen geantwortet

[rioja94]

HINWEIS an ALLE LESER!

Dies ist ein Diskussionsforum. Es werden meinerseits weder Kauf- noch Verkaufsempfehlungen ausgesprochen!

Wer sich aufgrund der Beiträge anderer User zu Käufen oder Verkäufen überreden lässt, handelt auf eigene Gefahr!

[rioja94]

" was würdest du den jungen leuten/familien, die in den ballungsregionen wohnen in dieser situation raten ? "

A: Kaufen
B: Warten
C: Ich weiss nicht

[jimmy007]

Ihr seid echt lustig und ich bin mir sicher, dass ihr selbst am meisten lacht.

Und im Grunde seid ihr euch sehr ähnlich und mögt euch, aber diese kleine Harkeleien erhalten die Freundschaft.

Ich werde jetzt in meiner Puente-Woche noch schnell zum Mercado runter und mache mich dann heute abend auf den Weg nach Almeria... Hab ich schon erwähnt, dass es sich um eine Nudisten-Urbanisation handelt... Naja, aber einem geschenkten Gaul... Werde trotzdem mal ein paar Hosen einpacken...

[rioja94]

die zeitung "El Pais" schreibt auch schon wieder unwahrheiten

Escándalo en la costa
EL PAÍS - Opinión - 04-12-2005

Los gigantescos planes urbanísticos que se anuncian en las costas del Mediterráneo y los casos de corrupción en los equipos de gobierno municipales de Marbella y Manilva son aldabonazos en el vulnerable sector turístico que revelan el rumbo insostenible de la burbuja inmobiliaria española en su variante económica y ambiental. El escándalo de la ocupación incontrolada de territorio y la recalificación abusiva de fincas rústicas por urbanizables ha llegado hasta el Parlamento Europeo con el apoyo de miles de extranjeros residentes en nuestro país. El próximo 15 de diciembre se debatirá en Estrasburgo una resolución dirigida a la Comunidad Valenciana para que no se precipite en dar el visto bueno a decenas de planes urbanísticos sin antes aprobar una nueva ley de ordenación del territorio. El Ejecutivo regional de Murcia, en contra de sus servicios jurídicos, apoya la ocupación particular de terrenos ganados al Mar Menor y desclasifica terrenos protegidos para urbanizarlos. La mayoría de los ediles de Marbella están imputados de delitos urbanísticos, lo que ha obligado a la Junta de Andalucía a retirarle las competencias. La lista de escándalos por la ocupación irregular de la costa es interminable.

Las autoridades portuarias presididas ahora por Gobiernos autónomos pugnan por convertir las dársenas urbanas en zonas de ocio con pisos de lujo y trasladar el tráfico marítimo a superpuertos costosísimos y duplicados como los exteriores de A Coruña y Ferrol, que se construyen contra vientos y mareas sin justificación económica y ambiental alguna. La Ley de Costas de 1988, que supuso un hito en la protección del litoral frente a estas amenazas al declarar protegidos los 100 metros de franja costera, parece papel mojado. Para 1993 debería haberse concluido el deslinde de los casi 8.000 kilómetros de litoral y a día de hoy no se alcanza el 60%.

En el Ministerio de Medio Ambiente proponen modificar muchos de los planes urbanísticos hoy vigentes para reducir la edificabilidad y negociar con los propietarios afectados y las comunidades autónomas -competentes en aplicar la ley- la indemnización o compra de terrenos, como se hizo en Francia. ¿Qué territorio, qué paisaje se va a legar a las próximas generaciones? ¿A quién se va a apelar cuando una gota fría o fenómenos meteorológicos adversos arrasen las edificaciones de primera línea de playa? Mientras la opinión pública se mantenga insensible a las consecuencias devastadoras de esta imparable ocupación del territorio, nadie la frenará. Sólo se podrá parar con la complicidad de la ciudadanía, como ha ocurrido en Lanzarote o en Menorca. En Calvià se inició el esponjamiento urbano con el derribo consensuado de apartamentos degradados y la aplicación de una política urbanística sostenible. Pero la experiencia sentó mal a los promotores y le costó el puesto a su alcaldesa.

http://www.elpais.es/articulo/elpporopi/20051204elpepiopi_1/…

rio

[rioja94]

[posting]19.157.559 von jimmy007 am 05.12.05 12:49:08[/posting]Und im Grunde seid ihr euch sehr ähnlich

ich sehe keinerlei gemeinsamkeiten

bitte um auflistung scheinbar gemeinsamer ansichten - vielleicht geht mir ja ein licht auf

ausserdem solltest du doch auf tropezons posting antworten

[tropezon]

Lachen ist gesund. Humor und Geduld sind 2 Eigenschaften, die ich Gott sei Dank besitze, nicht vermissen und auch behalten möchte.

Ich muss mittlerweile so ein schlechtes Deutsch schreiben, dass nicht mal die 5 Zeilen von #1152 richtig verstanden werden., hauptsächlich die ersten zwei .
Verzeiht einem armen Ausländer.

Tropezon

PS
Jimmy, es ist Winter. Vergiss den „ Eierwärmer“ nicht.

[rioja94]

[posting]19.157.959 von tropezon am 05.12.05 13:29:53[/posting]rede nicht drum herum sondern beantworte meine frage:

" was würdest du den jungen leuten/familien, die in den ballungsregionen wohnen in dieser situation raten ? "

A: Kaufen
B: Warten
C: Ich weiss nicht

sie ist in deinen postings nicht annähernd beantwortet. also, mach mal nägel mit köpfen - oder hast du keine parat

[lapamita]

ich gebe dir die antwort !!
//
wer das geld cash hat,oder mind. 50% cash und die tilgung bei max 30% des netto liegt, oder nicht hoeher als die aktuelle mite, und darin selbst wohnen will, kann kaufen, soweit der preis ca 25% unter den vergleichbaren VB preisen liegt
//
wer in einer unterentw. rgion lebt, und Ek von 30% + hat, kann zb. ein apartment bis ca 1000 euro der qm (NB ab90)
kaufen
// wer kein eigenkapital hat oder wenig,oder dessen einkommen nicht ausreicht um 10 jahre fest zu finanzieren,oder die sich variable zinsen absparen muessen,oder wo nur der hauch von weniger einkommen in der zukunft herscht, oder nur einfach spekulieren will,,,,,,,, F I N G E R W E G !!
//wer mamas grundstueck nutzen kann, der soll ruhig bauen,
grundstueck teilen, foerderungen mitnehmen, die rohstoffe zum bauen werden nicht viel billiger

GENERELL GILT FUER ALLE JUNGEN, DIE MAMA NICHT HABEN
ALLERHOECHSTE VORSICHT!!!...selbst die sppekluanten mit EK leben auf duennem eis

[rioja94]

[posting]19.159.755 von lapamita am 05.12.05 15:49:41[/posting]EXAKT:

1. wer 50% cash hat ---> ergo kein kisiko
2. wessen rate 30% des einkommens nicht übersteigt ---> ergo kein erhöhtes risiko
3. wer auf mamas grundstück bauen kann ---> ergo, gleicht einem lottogewinn

angewandt auf die ballungs und industriezentren:

1. wer hat 50% ek bei preisen von 300-400-500.000 euro?

2. wie kann man demzufolge diese preise mit nicht mehr als 30% des einkommens finanzieren, wenn die durchschnittlichern einkommen bei 2.400 euro liegen?

3. wer hat grundstücke der eltern zur bebauung zur verfügung ?

ergo:

"was würdest du den jungen leuten/familien, die in den ballungsregionen wohnen in dieser situation raten ? "

A: Kaufen
B: Warten
C: Ich weiss nicht

D: in die preiswerteren urlaubsregionen ziehen ?

[tropezon]

Jimmy, ziehe Dich warm an. Seit heute früh weht ein kalter Nordwind und die Temperaturen sind auf 17/18° gefallen.Brrrrrrrrrrrr

Für die, die keine Zusammenhänge erkennen bzw. nicht lesen können. Die Antworten stehen Hier:

#1143-
--Ich habe noch nie plädiert Immobilien zu kaufen an den Orten wo die Preise, die Kaufkraft der Einwohner eindeutig übersteigt .
--Die meisten Spanier machen das richtig, klein anfangen
--Doch eins schließe ich weiter nicht aus: die Verteuerung der Grundstücke. Es gibt immer weniger gute Lagen und deswegen sind jetzt Investitionen in noch Preiswerte Grundstücke ein MUSS für jeden, der erst später bauen will , oder fürs Alter eine gesicherte und höchst profitable Anlage sucht.
--Das Grundstück muss nicht unbedingt der Platz sein wo man sich später niederlässt. Mit dem Gewinn beim Verkauf kauft man dort wo es einen hinführt.

#1133
--Du siehst, gerade für jüngere Menschen ist das eine phantastisch Anlage für die Zukunft.

#1135
--Und falls noch einer glauben sollte ich lüge, hier 14.000 m² für 60.000 euros, mit Meeresblick. Werde mir das anschauen und vielleicht selbst kaufen.

Jimmy´s Antwort steht in #1146

--mit der Aussage Die meisten Spanier machen das richtig, klein anfangen und nach und nach sich verbessern. gebe ich dir voll recht. --Das ist tatsächlich ein gutes Argument gegen einen drohenden Crash .
--In Spanien dagegen könnten sich trotz des Booms an bestimmten(!!) Orten immer noch Gelegenheiten bieten.

Nur lesen muss man selbst.

Im übrigen, für die jüngeren unter Euch und diejenigen die sich erst in den letzten Jahren für Immobilien interessieren: 1990 als die Baugrundstücke an der Costa Blanca 3000 Peseten/m² = 18 euros gekostet haben und 100m² Wohnungen für 10.000.000 Peseten = 60.000 euros gehandelt wurden, war die Stimmung wie bei manchen Heute, und hat auch die halbe Welt gesagt VIEL ZU TEUER und gewarnt vor dem großes ABSTURZ. Er kam auch, der große Absturz, NICHT FÜR GRUNDSTÜCKE aber die Wohnungen/ Häuser gingen bis zu 20%25% zurück.

Und wo stehen wir Heute, 15 Jahre danach : Baugrund 300 euros und 100m² Wohnung 200.000 euros und mehr.
Und als der Dax vor 2 Jahre bei 2500 stand, haben sie auch alle gesagt, er geht unter 2000, gar 1500 und drunter war im Visier. Und wo steht er Heute???

Also ihr Propheten! Wer weiß heute schon, was Morgen passiert, gar in einem Jahr?! Der braucht sich keine Gedanken machen, wir er seine Immobilien finanziert, weil er sie bar bezahlen kann, als Prophet!!!

Halleluja.

[lapamita]

@tropezon
1990 dann gingen die preise 25% runter, und wo heute...korrekt
89/90 hoch.kleiner boom
96/97 das low, nach den starken zinsanstiegen EWS krise94
03/04 das aktuelle hoch ,auf niedrigstzinsniveau (kuenstlich verlaengert durch die EZB ! wenn es keine ECB gaebe waere der abschwung aufgr. des zinsniveaus schonda)
der markt hat getoppt meiner meinung nach zyklischer boden ca 2010/2011
diesesmal sind die spanier nur viel hoeher verschuldet ( auch wenn man die gestiegnen asssets gegen rechnet)als 1990, der boom ist diesesmal sehr extrem!

WIEDERMAL DAS LEIDEIGE THEMA 7 JAHRESZYKLEN
+/- 1JAHR
...bitte nicht diskutieren ,hatten wir gerade mit waehrungen .


@rioja
B//// ABWARTEN!!!!
die preise sind aktuell in einer excessiven preisbubble

@tropezon
meinen tread der euro kommt mit kurziel 1,40 geschrieben in 2001 bei einem stand von 0,88 kennst du ja
hier noch einer von mir, als der dax bei 2000 stand...
am 12.03.2003, mit dem tag des definitiven kriegsanfangs im irak, habe ich die musterdepots auf 100% gefahren, mit ADRs im eurostoxx, fast alle auf multjahrestiefs
HIER EIN AUSZUG
12.03.03 17:38:15 Beitrag Nr.: 8.869.205
Dieses Posting: versenden | melden | drucken | Antwort schreiben

NA IHR GANZEN LINKEN UND SCHWAECHLINGE JETZT HABT IHR ES , SCHWACHE LAENDER SCHWACHE BOERSEN, MIR IST ES EGAL UM MEINEN FRECHEN TON.
ABER ES IST MIR EINE GENUGTUNNG DAS DER DAX ENDLICH AUF KNAPPEN 2000 PUNKTEN IST. VIELLEICHT WACHT EINER VON DEN SCHEISSERN MAL ENDLICH AUF, UND UM EUCH ZU HELFEN, FAHRE ICH DIE MUSTERDEPOTS HOCH. MEIN KURSZIEL FAST ERREICHT, AUCH WENN WIR NOCH NICHT DEN BODEN HABEN, BALD IST ES SOWEIT
> > > > > > > > > > > > > U S A M U S T E R D E P O T< < < < < < < < < < < < < < <
CASHBSTAND.....................$$$$........85.898 USA $
VEKAEUFE ANGEKUENDIGT TRAED 204 VOM 28,1
10000...ECO...1,30..+35%...................13.000
50000...CALVF..0,30...+90%.................15.000
10000...bgo....1,40...+50%.................14.000
10000...SLGLF..0,30...-50%................. 3.000
(slglf wegen betrug abgestuerzt aber nur kleiner betrag eingesetzt da hochspekulativ)
total cashbestand..........................133.898 usa$
eindeckung der shorts tread202
1000 jpm verk.zu24,00 aktuell covert zu 23,65 +350$ gewinn
500 djia verk zu 85,70aktuell 80,67 gecovert + 5030$gewinn
TOTALDEPOTWERT USA $> > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > 139.278 $$$
WIR KAUFEN

USA MUSTERDEPOT (kauf europaeischer ADRS kurs in $)
1000 AXA AKTUELLER KURS 9,95$
1000 ING AKTUELL 9,80
3000 ALIANZ AKTUEELL 5,85 1
1000 PRUDENTIAL 9,10 $
2000 rOYAL UND SUN (rsa) 4,71
1000 MICRON 7,76 (mu)
2000 GODYEARTIRE ( gt ) 3,82
GRUSS AN ALLE LINKEN VERLIERER

SCHADE FUER DIE VIELEN NETTEN HIER
GRUSS DIMTIK ALIAS LAPALMITA


++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
DEPOTSTART MIT 50000$ AKTUELL + 178% VS DEM NASDAQ VON -25% SEIT DEPOSTSTART, WIR HABEN SUPERGEDEALT MIT SHORTS UND LONGS ALLE TRADES VORAB ANGEKUENDIGT. DIES IST EINES DER ERFOLGREICHSTEN BEI WWWWWWO, UND DIES NICHT MIT VIELTRADES.
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
Thread: LAPALMITAS..THAILAND dividenden outperformer??ein markt nach dem boom ???TEIL 3 POSTING 427 AUFWAERTS

DAS WAR DER BESTE, UND ICH GLAUBE EIN GUTES GEFUEHL ZU HABEN, DIE MAERKTE MIT IHREN TOPS UND LOWS IN ETWA ZU ERWISCHEN
DU siehst sogar in den depots bis 12.03 nur gold +shorts,dann kompl long. auch wenn ich den markt, wie den euostoxx ,schon eher toppen sah, er trozdem noch weiter lief, die betonung liegt auf NOCH !noch weiter liefer lief.
aktuell bevorzuge ich hier auch eher ein short.
aber ne allianz abgegriffen bei 6$ oder damals ca umgerechnet unter 5 euro fuer 1/10 also unter 50 euro, und die ING die erfolgreichste, selbst eine goodyear steht heute bei 20$, nur vieles leider zu frueh verkauft, wie die wohnungen........aber besser zu frueh als zu spaet

[tropezon]

Lapamita,

Von Aktien verstehe ich so gut wie gar nix. Bin also nicht der richtige Gesprächspartner . Aber ich kann schon erkennen, dass Du in relativer kurzer Zeit, dein Depot verdreifach hast und am 12 März 2003 knappe 140.000 $ auf deinem Kont0 hattest. Da, mit dem Verkauf deiner beiden Wohnungen 250.000 euros dazu gekommen sind und die Börsen seither sich verdoppelt haben und einige Sachen noch mehr, müsste doch der heutige Stand in der Größenordnung von 800.000 euros liegen: Gratulation, freut mich für Dich. Wenn Du allerdings aus allem zu früh herausgegangen bist, ist es Schade. Dann sind auch langfristige Anlagen, wie Immobilien, nicht dein Motto .

Den 7 jährigen Zyklus lassen wir weg. Ich habe 30 Jahre daran geglaubt und er ist auch meistens, mit geringen Abweichungen eingetreten. Doch ich habe den Eindruck, dass sich etwas verschiebt. Kann es noch nicht beweisen, deswegen Stopp.

Ihr hackt immer auf der hohen Verschuldung herum. Ich habe schon mal erklärt, dass sie, relativiert gesehen , eine untergeordnete Rolle spielt. Sie erschreckt nur im ersten Moment durch ihre Rekordzahlen.
Relativiert deswegen, an einem für jeden gesunden Menschenverstand verständliches Beispiel:
1990 waren die Hypo. Zinsen bei 17/18% und die Laufzeit 10, max 12 Jahre
Heute sind die Zinsen bei 3% und die Laufzeit 35 und seit 2 Wochen gibt es 40 Jahre.

Konkret und einfach

1990 – 50.000 euros - 17% --10 Jahre = 13.500 euros jährliche Rückzahlung
2005 –200.000 euros – 3% -- 35 Jahre= 11.700 euros jährlich

Also 4 mal mehr Kredit und trotzdem geringere Belastung

Gehälter und Mieten haben sich in diesen 15 Jahre auch mehr als verdoppelt, also ist die Belastung letztendlich prozentual geringer auf das verfügbare Einkommen und verteilt sich auch auf eine breitere Schicht von Käufer in den letzten Jahren. Deswegen auch die höhere Solvabilität der Spanier.
Ist alles nachzulesen in verschiedenen Beiträge mit Grafiken die ich reingestellt habe.

Wenn die Prognosen der Instituten stimmen, werden wir dieses Jahr mit einer Steigerung von ca. 12 % abschließen, für 2006 kamen kürzlich mal Zahlen von ca. 10%. Und wenn es dann auf normale 4-5% fällt, haben wir doch wieder ein ganz normale Immobilienwelt.
Und wenn der Markt ende 2006 fallen sollte und sich um 20/25 ermäßigen, was dann?

Dann haben wir eben wieder den Stand vom 1 Januar 2005. Wo liegt das Problem???

Schöne Träume

tropezon

[lapamita]

eigentlich ein punkt fuer dich, wenn das wort, wenn nicht waere........
Konkret und einfach

1990 – 50.000 euros - 17% --10 Jahre = 13.500 euros jährliche Rückzahlung
2005 –200.000 euros – 3% -- 35 Jahre= 11.700 euros jährlich
A) gibt es keinen kredit mit 35 jahre fester zinsbindung zu 3,5%, wenn es so waere, haettest du recht, oder irre ich mich hier??? an der boerse bringt eine 30 jahresanleihe 4,8% mit AAA rating, also muesste der sat wegen der refinanzerung doch wohl darueber liegen??
B) das spanier, weil sie eben , das geld nicht haben , weit ueber 90% der kreditvertrage variabel abgeschlossen haben.

und wenn wir NUR die rueckkehr zum normalen nehmen wuerden, und in dem gerade beginnenden zykls, zinsen von 5% euroibor unterstellen, vielleicht in 3 jahren, waren massenweisse kredite ungedeckt.

[lapamita]

achso ganz kurz zu meiner finanzgeschichte
erstes groessere geld
1989 50.000 dm an der boerse
bis 1994 restaurant gehabt, nicht viel verident, mehrere jahre verloren, meiner meinung nach(verkauf94)
1994 478.000 DM auf dem boersenkonto ( oktober)
1995 durch absolute gier, in der hoffnung noch mal zu verzehnfachen, ueber 90% verloren auf low 37.000.-:maddas passiert natuerlich nicht mit immos)
1995 kauf von property in spanien
seit 1994 beruflich gut verdient ( geringe lebnshaltungskosten in spanien vs hohem verdienst)
1998 einstieg waerend der asienkrise an den boersen ( koea,thai,malaysia)
1999( ab) beruflich verdienst immer weniger,2002 gewerbe abmeldng ( import von textilien aus thai+korea,verkafu auf den wochenmaerkten ,in besten zeiten,8 verkaeuferinen,heute macht es nur noch eine, der ich die ware von hier schicke, es ist sonja aus belgien wohnt auch in alfaz,verkauft auch noch auf dem wochenmarkt dort,die bunten thaisilkshirts,nur die umsaetze gegen frueher :mad
2002 verkauf der propertys
2000-2005 boerse laeuft gut
>>>>>>>>>>>>>>
due siehst alles kann nicht immer richtig gemacht werden, haette ich 94 alles in immos gesteckt, waere ich heute besser dabei, aber die gier. ab 1995 beschaeftigte ich micht aber taeglich mit boerse,und deren zusammenhaengen,und lernte das von depike auf, mit der einsicht bis 95 war ich ein ahnungslose dummer spekulant. die whg. kaufte ich 95 nur, a) wegen eigennutz b) aus angst c) weil ich nur 10 jahresmieten zahlte
fazit
durch verlsute lernt man !!!!!!


gruss , bin zz auch zu viel im internet in sachen boerse,meist wenn das dewr fall ist,steht irgendwas an.

[AlterMann]

Jungens, ich les hier schon ein paar Monate mit bei Euch - sehr interessant!
Ein paar Anmerkungen allg. Natur, (da ich Spanien nur vom durchfahren kenne)

- der durschnittliche langfristige Zinssatz beträgt ~ 7,5 %, damit muß der Langzeit-Kreditnehmer leben können zwecks Ratenzahlung. Ich befürchte das ein gewaltiger Anteil der Spanischen Kredite dann nicht mehr bedient werden können, da dazu z.B. bei Renditeobjekten (meine Spezialität) der Kaufpreisfaktor nicht viel über 10 liegen darf. Bereits beim 20fachen kann ja nur noch <5% bedient werden. Und so wie ich das hier lese ist > 30fach wohl der Normalzustand.

- variabler Zinssatz: Habe ich auch einen Teil seit ca. 5 Jahren zu laufen - der günstigste Kredit den ich je hatte, mit monatlich fallenden Raten - ich weiß also worum es geht. Das Problem ist, das der Zeitraum für Variable sich seinem zyklischen Ende nähert. Die breite Masse jedoch kurz vor Ende auf den Zug aufspringt und somit kräftig auf die Fresse fallen wird. Ach ja, ich habe mir einen (nachgezogenen)Stopkurs für die variablen gesetzt bei dem ich auf Festschreibung wechsle. Ich befürchte einen Durchbruch im nächsten halben Jahr.

- Cybermoney: Lapamita hat dafür ja schon ein wunderschönes Beispiel geliefert. Von 94 zu 95 minus 90%. Solange Immobiliengewinne nur auf dem Papier stehen und nicht realisiert werden ist es für mich Cybermoney. Und in jeder Blase waren die Teilnehmer der Meinung die langfistigen Zyklen verändern sich und es bricht ein neues Zeitalter an - siehe Neuer Markt Hype. Auch Spanien ist keine Insel der dauernden Gewinne. Oder anders formuliert wer hoch steigt kann tief fallen. Wenn diese Papiergewinne dann auch noch Kreditfinanziert sind, reicht schon ein kleiner Einbruch um das ganze Spiel von Dauersteigerungen zu kippen.

- Prognosen: Es liegt in der Natur der Sache, das Prognosen (hier die Entwicklung der Immopreise Spanien) den Trend der vergangenen Jahre einfach fortschreiben. Die Trefferquote ist über Jahre gut und alle können sich auf die Schulter klopfen. Mit einem Einbruch "konnte ja keiner rechnen und die anderen lagen ja auch schief, wer konnte ahnen das ...". Will sagen, Gehirn einschalten, Gier ausschalten und selber Prognosen inkl. worst case erstellen. Dabei die entsprechenden Stopmarken schriftlich fixieren um sich im Nachhinein nicht selbst zu verzögern. Auch im Immobereich, wen Kredite vorhanden sind ratsam.

Aber wahrscheinlich bin ich nur zu vorsichtig, weil ich schon viel Hyps und deren Ende erlebt (oder überlebt?) habe.

[rioja94]

Tropezon,

es ist doch nun wirklich für JEDEN absehbar, das im moment KEIN guter zeitpunkt für immobilienkäufe ist.

hohe verschuldung bei steigenden zinsen und nachlassende kaufkraft. werden zu nachlassender nachfrage führen.

um das zu erkennen, dazu muss man kein prophet sein.

es mag sein, das man in bestimmten regionen noch preise bekommt, die wertsteigerungspotenzial haben. aber auch hier nur relativ kurzfristig. die ebbe zieht ALLES nach unten und wenn die preise fallen, werden ALLE regionen davon betroffen sein.

grund und bodenspekulationen können sicherlich sehr attraktiv sein aber wenn die nachfrage nach wohnungen und somit bauaktivitäten zurückgehen sollten, wäre wohl auch hier ersteinmal die phantasie raus- oder?

...und bitte - lass doch diese indirekte ansprache, wenn du mit mir postest - es geht doch auch anders


Lapamita,

der markt hat getoppt meiner meinung nach zyklischer boden ca 2010/2011

ich rechne genau im gleichen zeitrahmen, 2010-2012. ich denke eher 2012, da wir ja jetzt schon eine leichte verschiebung sehen. bis dahin sollte man dann seine EK quote so hoch wie möglich gefahren haben.

Warten, die preise sind aktuell in einer excessiven preisbubble

Ja, das sehe ich auch so -


übrigens - starke performance

ich fing 98 aktiv mit börse an, bekam noch gerade so den rest des internetbooms mit und verlor dann innerhalb 2 jahre 80% meines portfolios. es dauerte, bis ich mir sagte "geld verlieren kann ich besser als die bank". ich begann mich mit charttechnik (indikatorentrading) auseinanderzusetzen und gewann bis 2003 mein geld wieder zurück.

heute erkennt man die fehler, die ein anfänger macht und es wäre damals dumm gewesen die flinte ins korn zu werfen und die erfahrungen nicht zu nutzen.

ohne strategie (stopkurse, limits, indikatoren) holt man sich an der börse auf dauer eine blutige nase. bauchgefühl und emotionen sind (manchmal nicht zu vermeiden) fehl am platz - es hat ne menge lehrgeld gekostet aber das muss man wohl erst zahlen, ehe man in den genuss einer guten performance kommt


Alter Mann,

ja, es klingt absurd - aber es ist effektiver seine hypothek mit fallenden statt mit steigenden zinsen abzubezahlen.

das hiesse, es ist besser (LANGFRISTIG!) sich in einer hochzinsphase zu verschulden, die down potenzial hat als in einer niedrigzinsphase, in der die masse dazu neigt sich zu überschulden und die immobillienpreise hoch sind.

euribor:

der schnitt der letzten 10 jahre liegt bei 6% - dazu kommen ca. 0.5 - 0.75%, die die bank draufschlägt.



auch hier lässt sich schön sehen, das der zeitraum 2010 - 2012 gut für 5% - 6% ist.

wie ich sehe, hast du schon einige zyklen erlebt - kannst du was zusammenfassendes dazu sagen ? gibt es einen speziellen ablauf/entwicklungsphasen und in welcher befinden wir uns momentan (m.m.n topping out - abnehmender preiszuwachs durch nachlassende nachfrage).

vielleicht kann mir jemand lektüre zum thema zyklen empfehlen?!


danke für eure beiträge

[lapamita]

@tropezon

DIESE AUSZUEGE AUS EINER MAIL KAMM GERADE AUS ALTEA VON MEINER BEKANNTEN DIE WIEDERUM EINE /.....VON der dame ist
hier mal ein paar auszuege, owohls privat ist
>>>>>>>>>>>>>>El problema es que no hay servicios, no se venden los locales y lo único que
funciona son oficianas como la de T...(immobilien)
..
La verdad es que hay muchas casas a la venta porque la gente compró
como inversión
..

Además el tema de los alquileres
está muy mal.
.....
Es
horrible, y no sabemos donde y cuándo pararan

also keiner will ein local aufmachen zb handel,keiner will es mieten ,es wird gebaut ohne sinn und verstand!,es wird gekauft zum zocken !!!!!!! das stammt alles nicht von mir, sondern ,du weisst schon von wem tropezzon
...bitte erwaehne das nicht bei eurem naechsten treffen ok, waere dir sehr dankbar, ok........da private mail!!!!

[rioja94]

[posting]19.175.070 von lapamita am 06.12.05 16:37:33[/posting]La verdad es que hay muchas casas a la venta porque la gente compró como inversion

wir wussten es ja schon lange aber es ist schön, es nochmal von einer immobilienmaklerin zu hören

Tropezon,

warst es nicht du, der sagte:

"die spanier kauft keine immobilien zum zocken, sondern um selbst drin zu wohnen"

???

[Azul Real]

Platzende amerikanische Immobilienblase gefährdet Finanzmärkte


07. Dezember 2005 Die Existenz einer Blase auf dem amerikanischen Immobilienmarkt war in den vergangenen Monaten immer wieder ein heftiges Streitthema. Während ein teil der Experten immer wieder vor den Anzeichen einer spekulativen Überhitzung warnte (Weltweite Immobilienblase bedroht Konjunktur und Rentenmärkte), wollten andere Beobachter davon nichts wissen oder sahen darin kein Problem („Blasen haben Amerikas Wirtschaft langfristig nie geschadet”).

Genauso strittig ist jetzt, ob die Immobilienblase bereits geplatzt ist oder nicht, ferner ob sie nun eigentlich platzt oder ob ihr nur langsam die Luft entweicht. Indes zeichnet sich immerstärker ab, daß die Boomzeiten auf dem amerikanischen Immobilienmarkt vor bei sind. Mittlerweile geht sogar die Amerikanische Vereinigung der Grundstücksmakler (NAR), die auch die viel beachteten Zahlen zum Immobilienmarkt sammelt und veröffentlicht davon aus, daß sich der Markt abkühlt.

Zahlen zum Immobilienmarkt sind noch uneindeutig

Zwar will die NAR von einer Blase immer noch nichts wissen und verstieg sich sogar darauf, statt von einer Blase von einem Ballon zu sprechen, doch die jüngsten Zahlen veranlaßten sie zum Umdenken. Das Fallen der Gesamtzahl der Immobilienverkäufe und eine starke Abschwächung des „Pending Home Sales Index”, der als Frühindikator gilt, veranlaßten die NAR zu der Einschätzung, daß der Markt „zu einer besseren Balance zwischen Angebot und Nachfrage” zurückkehre.

Indes erscheint die Einschätzung beim Blick auf die Entwicklung angesichts der grundsätzlich positiven Einstellung der Vereinigung zum Immobilienmarkt nicht ohne weiteres verständlich, da die Entwicklung der Indikatoren eigentlich keine Trendwende erkennen läßt.

So läßt sich aus der saisonbereinigten Zahl der Häuserverkäufe seit Mai (Infografik 1) zwar eine Tendenz zur Stagnation ablesen, aber eben nur das. Das Niveau liegt immer noch 3,7 Prozent über dem des vergangenen Oktobers und noch immer 25 Prozent über dem durchschnittlichen Niveau von 2002. Die Preise (Infografik 2) hingegen zeigen kaum Ermüdungserscheinungen und zogen im Oktober wieder an, nachdem sie im September unter das Niveau des Vormonats gefallen waren.





Mehr Grund zur Sorge möchte der Frühindikator (Infografik 3) bereiten, der unerwartet stark nachgab und sogar unter den Wert des Vorjahres fiel. Doch dieser ist auch von Oktober 2004 bis Januar 2005 schon einmal stark gefallen, so daß dies auch zyklische Ursachen haben
könnte.



Krisenzeichen am Markt für Hypothekenanleihen

Wenn die NAR also von einer Abkühlung redet, scheint es also eher wahrscheinlich, daß sie die Nachfrage dämpfen will, um ein Platzen der Blase (oder des Ballons) zu vermeiden.

Denn Zeichen für eine Platzen kommen vom Anleihenmarkt, konkret aus dem Segment der „Mortgage-Backed Securities” (MBS). Dabei handelt es sich um ein auf Hypothekenkredite bezogenes Papier zu dessen Bedienung Zins und Tilgung der zugrundeliegenden Hypothekenkredite verwendet werden.

MBS, die durch Hypothekenkredite an Kreditnehmer mit schlechteren Risiken besichert sind bislang das am schnellsten wachsende Segment im amerikanischen Hypothekenanleihemarkt gewesen. Ende Juni entfielen auf Kreditnehmer mit einer höheren Ausfallwahrscheinlichkeit etwa 13,4 Prozent aller Hypothekenkredite, im Vergleich zu 2,4 Prozent 1998, berichtet die Mortgage Bankers Association, der Verband der Hypothekenbanken.

Das Volumen der Anleihen, die durch solche risikoreichen Kredite besichert sind, hat sich seit 2001 auf das Rekordvolumen von 476 Milliarden Dollar mehr als verdoppelt. Kein Wunder, versprechen die Papiere aufgrund des Immobilienbooms, an dem immer mehr Amerikaner ohne viel Eigenkapital teilhaben wollten, hohe Kursgewinne.

Doch dem ist zuletzt nicht mehr so gewesen. Seit September haben die Papiere 2,5 Prozent eingebüßt, nachdem sich Befürchtungen durchsetzten, daß aufgrund der Zinserhöhungen der vergangenen Monate künftig zahlreiche Häuserspekulanten ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen könnten.

Warnzeichen für die Konjunktur

Die Hypothekenanleihen basieren vor allem auf Krediten, die von Ameriquest und New Century Financial vergeben werden, die sich auf Kredite an die 50 Millionen Amerikaner mit schlechter Bonität spezialisiert haben. Die Renditen der Papiere sind mittlerweile auf 7,23 Prozent gestiegen, den höchsten Wert seit zwei Jahren. Im Oktober waren es noch 5,7 Prozent gewesen. Christopher Flanagan, Analyst bei JPMorgan, rechnet mit einem Rückgang des Emissionsvolumens bei MBS um 25 Prozent im kommenden Jahr.

Wenn die NAR also eine Abkühlung konstatiert, so will sie damit erreichen, daß die Nachfrage am Immobilienmarkt nicht drastisch fällt, weil sie die Erlahmung ohnehin nicht verhindern kann.

Historisch gesehen sind nämlich die Entwicklungen am Markt für Hypothekenanleihen auch ein Frühindikator für die Entwicklung des privaten Wohnungsbaus. Denn Verluste bei Hypothekenanleihen entstehen nicht zuletzt daher, daß diese nicht oder nur unzureichend bedient werden können. Das bedeutet aber, daß die Verzugs- und Ausfallquoten steigen. Als dies im Jahr 2000 geschah, brach das Wirtschaftswachstum in den Vereinigten Staaten ein. damals hatte es zuvor sechs Zinserhöhungen der Notenbank gegeben. Dieses Mal hat die Fed in den vergangenen 18 Monaten zwölfmal an der Zinsschraube gedreht.

Die Kreditinstitute aber, die sich über MBS refinanziert haben und in Schwierigkeiten bei der Bedienung der Papiere geraten, drehen an den variabel verzinsten Hypothekenkrediten. New Century hat die Zinsen für nicht erstklassige Kreditnehmer von 7,18 Prozent im August auf rund 7,9 Prozent im November angehoben. Dadurch steigen die Kosten für einen Kredit von 200.000 Dollar um 98 Dollar im Monat.

Die Zeichen für den amerikanischen Immobilienmarkt beginnen sich also einzutrüben.

Diese Entwicklung ist um so bedeutsamer als die frühere klassische Quasi-Trennung von Immobilen- und Aktien bzw. Anleihemarkt so nicht mehr existiert. Gerade der Boom bei der Hypothekenfinanzierung beeinflußt den Wert der Rentenportfolios. Und die konsumfreudigen Amerikaner haben bisher auch den privaten Verbrauch aus Gewinnen am Immobilienmarkt finanziert. Das könnte zulasten der Konsumaktien ausgehen. Daher ist erhöhte Aufmerksamkeit bei Anlagen in den hoch bewerten amerikanischen Aktien geboten (vgl. auch Ende des Immobilienbooms in Amerika spricht für Risikoprüfung).

[tropezon]

Im Prinzip wollte ich mich eigentlich nicht mehr beteiligen, denn auf Dauer ist ein Austausch von Presse Artikeln langweilig und unfruchtbar.
Es gab ein bekannter Wissenschaftler, Historiker, und Journalist ende des 18ten Jahrhundert namens August von Schlözer. Der sagte schon:

„Stumpf ist der Mensch, der keine Zeitungen liest; noch stumpfer der, der eine Nachricht für wahr hält, bloß weil sie in der Zeitung steht:“

Doch, der letzte Artikel der Banco de Espana, die Bank die alles genau weiß, veranlasst mich ihn ( der Artikel) hier reinzustellen.

Die Gratwanderung dieser hier doch so hoch gelobten Institution ist schon bewerkenswert. Ein Cameleon wird blass vor Neid . Jetzt warnt nämlich der Herr, der alles besser wissen müsste, von der Gefahr wenn die Immobilienpreise sich ermäßigen und sieht alles gar nicht mehr so schwarz. TOLL.

El Banco de España dice que una corrección del precio de la vivienda puede afectar al consumo familiar

Hier Auszüge:

Aunque el Banco de España considera que el riesgo de una cierta corrección importante del precio de la vivienda es actualmente poco probable ,

Pese a que estima que esta sobrevaloración responde a determinados factores, como el aumento de la renta bruta disponible de los hogares --con un crecimiento del 3% anual--, el descenso de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en casi medio punto porcentual al año y el aumento de la demanda por parte de inmigrantes y turistas ,( Nein, hat doch noch kürzlich jemanden was ganz anderes behauptet)

En este sentido, afirma que en 1998 los precios de la vivienda estaban "infravalorados" y que el incremento posterior respondía simplemente a la recuperación de los niveles de equilibrio ,

No habrá correcciones bruscas

El Banco de España advierte también de que, a pesar de que la riqueza de las familias se encuentra en una posición "globalmente sólida", existe bastante heterogeneidad en función del nivel de renta de cada hogar. Así, si el ratio de pagos por deudas en relación con la renta bruta del hogar tiene un valor medio del 15,2% para el total de las familias endeudadas, se eleva al 31,8% en el caso del 20% de los hogares con menor nivel de renta. ( Nein!! sind doch alle Pleite, hiess es)

En cualquier caso, el instituto emisor afirma que los riesgos del elevado endeudamiento de las familias se limitan casi exclusivamente a su capacidad de gasto futura, ya que no suponen peligros "ni de fragilidad financiera ni de aumentos de morosidad"( wie ist das jetzt möglich???!!!?) en el sector bancario que pudieran llegar a afectarle significativamente, pese a que los préstamos hipotecarios suponen el 30% de su balance.

Und so weiter : http://www.basefinanciera.com/noticias/noticiashoy.php?type=…

Also, doch alles nicht so schlimm, wie einige es gerne hätten/möchten ???

Ein kluger Mensch, glaubt nur die Hälfte
Ein weiser Mensch, weiß welche Hälfte.

Ein Gruß aus dem kalten Spanien

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.260.406 von tropezon am 12.12.05 17:04:35[/posting]du weisst aber schon, warum dir keiner auf den artikel antwortet?!

naja, egal...

nur soviel;

, denn auf Dauer ist ein Austausch von Presse Artikeln langweilig und unfruchtbar

gerade in diesem thread werden eben nicht nur zeitungsartikel ausgetauscht - aber du weisst das ja selbst am besten - gelle

trotzdem, kein schlechter versuch den thread schlecht zu machen

Also, doch alles nicht so schlimm, wie einige es gerne hätten/möchten ???

deine worte beweisen eindeutig: du hast den sinn des threads nie verstanden und wirst es auch in zukunft nicht - aber das ist es, was dich bezeichnet

Im Prinzip wollte ich mich eigentlich nicht mehr beteiligen

ich bin gespannt

warum hast du eigentlich nicht den ganzen artikel reingestellt und nur die ausagen, die in dein konzept passen ? wie bei good old allan und der ezb, muss man nämlich auch hier die dinge im zusammenhang lesen - manchmal steht die antwort auch zwischen den zeilen!



El Banco de España dice que una corrección del precio de la vivienda puede afectar al consumo familiar

Asegura que el crecimiento económico continuará prolongando su fase expansiva en el corto plazo , con tasas superiores al 3%.Europa Press. Madrid.
Lunes, 12 de diciembre de 2005

El Banco de España considera que una corrección en el precio de la vivienda de "cierta entidad" provocaría un descenso de las decisiones de gasto de las familias , cuyas propiedades inmobiliarias representan el 75% de su riqueza bruta, especialmente si dicha corrección viene asociada a un aumento de cierta magnitud en los tipos de interés y a un deterioro de la generación de empleo.

Así se desprende del estudio `Una larga fase de expansión de la economía española`, elaborado por el director del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, en el que se asegura que los principales riesgos de la economía española son la pérdida de competitividad y el endeudamiento de las familias asociado al aumento del precio de la vivienda .

Aunque el Banco de España considera que el riesgo de una cierta corrección importante del precio de la vivienda es actualmente poco probable, indica que la economía española no se ha enfrentado nunca a un episodio de subidas de tipos de interés partiendo de una situación de algo grado de endeudamiento de los hogares, por lo que afirma que resulta "difícil" conjeturar sobre el margen de que dispondrán las familias ante esta eventualidad.

"Existen límites tanto a los márgenes de sobrevaloración de la vivienda como al endeudamiento de las familias que, una vez sobrepasados, podrían frenar el gasto de los hogares y la actividad inmobiliaria", advierte del instituto emisor.

La entidad presidida por Jaime Caruana apunta que los precios de la vivienda han experimentado en los últimos años una "pronunciada situación alcista ", y entre el primer trimestre de 1998 y el mismo periodo de 2005, el precio medio de la vivienda se incrementó casi un 15% de media por año, frente al 3% de la inflación anual media .

Pese a que estima que esta sobrevaloración responde a determinados factores, como el aumento de la renta bruta disponible de los hogares --con un crecimiento del 3% anual--, el descenso de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en casi medio punto porcentual al año y el aumento de la demanda por parte de inmigrantes y turistas, el Banco de España reitera que la vivienda está sobrevalorada.

En este sentido, afirma que en 1998 los precios de la vivienda estaban "infravalorados" y que el incremento posterior respondía simplemente a la recuperación de los niveles de equilibrio, aunque admite que los repuntes posteriores han "sobrepasado holgadamente" lo considerado necesario para cerrar la brecha entre el precio real y el que teóricamente se deduce de la evolución de sus determinantes fundamentales.

No habrá correcciones bruscas

"En este análisis, el uso del término sobrevaloración no es en absoluto gratuito", subraya el Banco de España, aunque asegura que este grado de sobrevaloración no impedirá una progresiva desaceleración de los precios de la vivienda que, según su análisis, se reconducirían hacia valores más acordes con la evolución de equilibrio a largo plazo, "sin incurrir en buscas oscilaciones", más acordes "cuando se habla de la explosión de una burbuja".

Por todo ello, afirma que existen "riesgos relevantes" sobre el encarecimiento de la vivienda, cuya materialización comportaría "repercusiones potencialmente severas" sobre la economía y cuya probabilidad es "mayor" cuanto más se prolongue el periodo de "intensas subidas".

Ahorro de los hogares cercano a cero

En este contexto, destaca que el ahorro de los hogares se encuentra en cotas cercanas a cero , una vez descontados los pagos por intereses y la amortización periódica de sus deudas, y que el porcentaje que representa el valor total de sus deudas en relación con su renta bruta disponible ha pasado del 52% en 1997 a alcanzar la cifra del 105% en 2005.

"El endeudamiento de los hogares no puede seguir creciendo indefinidamente a las tasas medias a las que lo ha hecho en los últimos años, según las cuales el crédito a las familias se ha incrementado a un ritmo que triplica el aumento del PIB nominal desde el inicio de la Unión Monetaria", subraya Malo de Molina, quien, no obstante, asegura que la riqueza de los hogares representa cerca del 60% del PIB.

El Banco de España advierte también de que, a pesar de que la riqueza de las familias se encuentra en una posición "globalmente sólida", (immer in gänsefüsschen ) existe bastante heterogeneidad en función del nivel de renta de cada hogar. Así, si el ratio de pagos por deudas en relación con la renta bruta del hogar tiene un valor medio del 15,2% para el total de las familias endeudadas, se eleva al 31,8% en el caso del 20% de los hogares con menor nivel de renta.

En cualquier caso, el instituto emisor afirma que los riesgos del elevado endeudamiento de las familias se limitan casi exclusivamente a su capacidad de gasto futura (Konsum ) , ya que no suponen peligros "ni de fragilidad financiera ni de aumentos de morosidad" ni de fragilidad financiera ni de aumentos de morosidad" en el sector bancario que pudieran llegar a afectarle significativamente, pese a que los préstamos hipotecarios suponen el 30% de su balance pese a que los préstamos hipotecarios suponen el 30% de su balance . ( von dir in FETT hervorgehoben - dahinter steht dann aber noch, das dies nur der fall ist, solange die hypolast 30% des einkommens nicht überschreitet - warum lässt du das weg?)

Pérdida de competitividad

hier liegt der eigentliche hase im pfeffer - wir hatten das thema schon - "verlust der konkurrenzfähigkeit"

spanien konnte lange zeit mit dumpingpreisen konkurrieren (billigohnland) - das ist vorbei und hier weisen fast alle grossen industriebosse darauf hin, das ein wechsel in der arbeitsmoral stattfinden muss - mit recht!


Junto con este riesgo de la deuda familiar, la entidad identifica la pérdida de competitividad como el otro gran problema que atenaza el crecimiento futuro de la economía. Así, destaca que dicha pérdida se deriva del diferencial de inflación de España con la zona euro (en torno a un punto porcentual), que refleja la "falta de flexibilidad" de los mecanismos de ajuste y la "insuficiente ventaja" de crecimiento de la productividad.

"El carácter fuertemente intensivo en la generación de empleo del modelo de crecimiento español ha tenido como contrapartida un bajo crecimiento de la productividad, un comportamiento que afecta directamente a la competitividad a largo plazo y que puede ser sintomático de problemas de sostenibilidad del patrón de crecimiento y de límites al crecimiento potencial", reitera.

De hecho, asegura que esta escasa competitividad de la economía ha empezado ya a materializarse en la demanda externa, que está drenando más de un punto porcentual al crecimiento del PIB en los últimos años.

Por todo ello, indica que los problemas de competitividad constituyen el "principal riesgo" para el mantenimiento del dinamismo económico y pueden conducir, si se "agravan y enraízan", a una prolongada fase de "débil crecimiento" de la que sería "muy difícil" salir con los instrumentos de política económica disponibles.

Buenas expectativas de crecimiento

A pesar de estos dos grandes riesgos para el crecimiento, Malo de Molina resalta en su estudio que las perspectivas futuras apuntan a una continuación de la fase expansiva del crecimiento económico, con tasas superiores al 3%, gracias al mantenimiento de la "fortaleza" del consumo y del "empuje" de la inversión en construcción, aunque a tasas algo más moderadas , y con la novedad de un "repunte significativo" de la inversión en bienes de equipo.

herr malo de molina, der die studie erstellt hat, geht (obwohl der oben beschriebenen, grossen risiken) von guten wachstumsperspektiven aus, die sich vor allem auf den KONSUM und den IMMOBILIENBEREICH stützen - nachdenken erlaubt

Los factores que sustentan estas expectativas, añade el instituto emisor, son los mismos que han actuado durante los últimos años: las condiciones monetarias seguirán siendo expansivas pese a que los efectos de las bajadas se han "agotado", se mantendrá la "solidez patrimonial" de las empresas y se prolongará la creación de empleo.

No obstante y para garantizar este crecimiento, el Banco de España recomienda un "reequilibrio" del patrón de crecimiento, con una cierta desaceleración del consumo interno y un fortalecimiento de la inversión productiva, al tiempo que apuesta por una política fiscal restrictiva y por acometer reformas estructurales para flexibilizar los mercados de bienes reformas estructurales para flexibilizar los mercados de bienes y servicios.

http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=8733&e…

[rioja94]

[posting]19.265.661 von rioja94 am 12.12.05 22:11:30[/posting]zusammenfassend:

die gefahr für die span. wirtschaft liegt mit steigenden zinsen nicht in der zahlungsunfähigkeit der familien (vorerst) sondern in deren konsumeinschränkung, welcher (wer den artikel gelesen hat) eine der beiden hauptsäulen des wachstums ist - neben den immobilienaktivitäten.

rio

[tropezon]

Rioja,

ich werde Dir also doch noch ein letztes mal direkt antworten müssen.

Erstens, weil Du den Satz „trotzdem, kein schlechter versuch den thread schlecht zu machen“ geschrieben hast, den ich so nicht stehen lassen kann.

Absolut kein Gedanke, den Thread schlecht zu machen, ganz im Gegenteil . Über eine lange Zeit war er sehr gut und interessant, solange wir ALLE Gedanken, Meinungen, Erfahrungen Vergleiche ( auch Internationale) etc... ausgetauscht haben. Daraus konnte man schließen wie schlimm, oder weniger schlimm, oder vielleicht gar nicht so schlimm, die Situation sich entwickelt hat und welche Gefahren lauern oder einfach nur herbei geredet werden. Auch Lösungen, wie die keimende Überhitzung zu bremsen ist, wurden erörtert ( nicht, dass wir uns einbilden, wir könnten was ändern ). Und es sieht ja fast so aus, dass tatsächlich einer dieser Wege, nämlich der einer ermäßigte Preissteigerung greifen könnte. Nur noch nicht im Land Valencia, denn hier sind – laut Zeitung – die Preise in den letzten 12 Monate noch mal um 26% gestiegen . OK, der Nachholbedarf war vielleicht größer als anderswo.

Doch das ist längst Vergangenheit . Seit Wochen oder Monate, werden nur noch Presse Artikel herein gestellt, teilweise widersprüchliche, sogar von den gleichen Autoren, und jeder unterstreicht oder hebt nur das hervor, was ihm gerade in den Kram passt. Das bringt mich nicht weiter, und andere, die auch über den Tellerrand hinaus schauen, auch nicht.

Und zweitens , wegen Deiner Zusammenfassung. Situation die Du diesmal im ersten Teil richtig erkannt hast, aber bisher selbst immer negierte, gratuliere,:
die gefahr für die span. wirtschaft liegt mit steigenden zinsen nicht in der zahlungsunfähigkeit der familien (vorerst) sondern in deren konsumeinschränkung,

Diese Gefahr besteht in der Tat, aber wird – wie das Wort schon sagt – die Konsumartikel betreffen . Und das sind Gott sei Dank, keine Immobilien. Noch werden sie nicht konsumiert. Wie in diesem oder anderen Presse Miteilungen schon stand, werden die Spanier dann, sich einschränken müssen: zu Gunsten ihrer Immobilie und zu Lasten des Konsums.

Und als Nachtgedanke eine Weisheit, die mich schon 40 Jahre begleitet:

Intelligente Menschen kann man überzeugen.
Dumme Menschen, muss man überreden.
Die Anderen sind es der Mühe nicht Wert und sollte man ignorieren .

Viel zu lange habe ich, aus Sympathie, die letzte Zeile manchmal selbst ignoriert.

Viva Espana

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.267.137 von tropezon am 13.12.05 01:11:25[/posting]du hast keine argumente mehr - SO schaut es aus

nachdem sogar deine bekannte (immobilienmaklerin) die situation treffend beschrieben hat..............

auch ein typischer satz von dir, der beweist das du die zasammenhänge nicht verstehst oder nicht verstehen willst (...und das meine ich nicht böse):

Diese Gefahr besteht in der Tat, aber wird – wie das Wort schon sagt – die Konsumartikel betreffen . Und das sind Gott sei Dank, keine Immobilien

.........ich antworte dir nicht - wir haben das hier tausendmal diskutiert.

wirtschaftl. prozesse beeinflussen sich gegenseitig - nachdenken erlaubt!

hier nochmal zur erinnerung:

El problema es que no hay servicios, no se venden los locales y lo único que
funciona son oficianas como la de T...(immobilien)
..
La verdad es que hay muchas casas a la venta porque la gente compró
como inversión
..

Además el tema de los alquileres
está muy mal.
.....
Es
horrible, y no sabemos donde y cuándo pararan

also keiner will ein local aufmachen zb handel,keiner will es mieten ,es wird gebaut ohne sinn und verstand!,es wird gekauft zum zocken !!!!!!! das stammt alles nicht von mir, sondern ,du weisst schon von wem tropezzon

----------------------------------------------------------

geniesse deine finanzielle freiheit und deine immobilie - versuche aber nicht probleme wegzudiskutieren, die millionen von spanier betreffen - das ist nicht gut für deine nerven und ein aussichtsloser kampf.

Viel Glück
Rio

[rioja94]

interessant finde ich auch diesen satz:

Aunque el Banco de España considera que el riesgo de una cierta corrección importante del precio de la vivienda es actualmente poco probable, indica que la economía española no se ha enfrentado nunca a un episodio de subidas de tipos de interés partiendo de una situación de algo grado de endeudamiento de los hogares, por lo que afirma que resulta " difícil" conjeturar sobre el margen de que dispondrán las familias ante esta eventualidad.

übersetzt:

laut spanischer nationalbank, hält man im moment einen gravierenden preisrückgang bei immobilien für wenig wahrscheinlich und fügt hinzu, das sich die die span. wirtschaft noch NIE mit steigenden zinsen bei hoch verschuldeten haushalten konfrontiert sah, was es widerum erschwert eine prognose darüber abzugeben, inwiefern dieser umstand die haushalte beeinflussen wird .

das erklärt natürlich einiges - wie zum beispiel die ungläubigkeit, das die zinsen auch steigen und somit die finanzielle situation der familien beeinflussen können.




Euribor:

http://www.handelsblatt.com/pshb?fn=relhbi&sfn=buildhbi&SH=0…

[rioja94]

Eine Studie der Dresdner Bank zum Thema Immobilien und Verbraucher in Spanien:


Seite 2 und 3 stellt die Situation sehr gut graphisch dar!

das sind daten bis incl. 2002 - heute steht die verschuldung bei ca. 105% und die sparquote liegt nahe NULL !


http://www.allianz.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/348000/sa…

[lapamita]

nicht schlagen hier im traed !!!
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
jeder hat ander auffassung, und ichg gehoere zu den contrarian-investoren., aus erfahrung.

ob preise rauf oder runter, der gesunde menschenverstand sagt runter, aber bereits seit 2 jahren.

aber wer weiss..............

vielleicht ist es fuer uns alle besser , das die assetbubble, egal ob immos in angelsaechsichen laendern, oder aktien (inflated marketcaps) oder gold, oder rohstoffe,oder auch nur die schulden,,,,,,,,,,,,,alles einfach immer weiter steigt...
das ist gut fuer die wirtschaft
das ist gut feur das vertarauen

...das die bombe platzt, ist klar, hoffe nur nach unserem ableben, wenns so ist gehen wir in ein goldenes jahrzent, einschliesslich inflationierter immos in spanien, und tropezon haette recht.
ich gaube aber noch an die maerkte und das sie das einregulieren..............
bei immos dauert es laenger, immos kann man ja auch nicht short verkaufen

gruss

PS tops unde boden zu finden ist relativ schwierig, ich erkene den boden meist, bei den tops zu finden da habert es,,,,,vielleicht auch aus angst vor verluste, verlasse ich boommaerkte immer zu frueh

[rioja94]

[posting]19.272.141 von lapamita am 13.12.05 13:10:34[/posting]hier wird nicht geschlagen - aber sehr wohl falsche darstellungen ins rechte licht gerückt .

tropezon hat den sinn des threads nie verstanden und verrannte sich ständig in demographische unterschiede. bis dann endlich ans tageslicht kam, das gerade an der costa del sol heftigst spekuliert wird und der leerstand sehr gross ist.

warum hat er das nie zugegeben?

es passte halt nicht zu seinen aktivitäten; grundstücke "vermitteln"; hier und da "helfen"...

ich will nicht weiter drauf eingehen - soll sich jeder sein eigenes bild machen.

ich gaube aber noch an die maerkte und das sie das einregulieren..............

natürlich wird der markt sich selbst regulieren - das war schon immer so und wird auch diesmal so sein.

übertreibungsphasen dauern halt - ich richte mich nach den zinsen und die sagen - "topping out"

dazu kommen (leider) die probleme der integration spaniens in die EU. ich hoffe, man schafft es konkurrenzfähig zu werden denn das ist vital für die span. wirtschaft. bisher konnte man als "billiglohnland" die preise der europäischen konkurrenten problemlos toppen. das ist endgültig vorbei - mit den preisen kann man nun nicht mehr konkurrieren - nur noch mit qualität und innovation - da liegt der hase im pfeffer denn dazu muss sich (laut der industrie) einiges an der arbeitsmoral ändern.

so ein wandel findet nicht von heute auf morgen statt - dazu braucht es noch viel länger als die immobilienblase.

PS: wann werden eigentlich die subventionen gestrichen? auch hier werden die damit verbundenen bauaktivitäten zum ausbau der infrastruktur eingeschränkt wereden, was widerum nicht gut für die arbeitsplätze ist.

das land befindet sich in einem umbruch und der weg ist steinig.



übrigens- portfolioperformance 2005: 96%

zwei drittel davon aber buchgewinne weil noch nicht realisiert.

[lapamita]

ja, an der costa del sol, muss es auch gut abgehen, mein bekannter aus singapore hat dort ein vertrag gemacht fuer neue wohnung ,vor 2 jahren, verkaufte diesen jetzt mit 100% gewinn.,er meinte ,als er vor 1 monat nach spanien ging, etwas langfristig zu meiten, und abzuwarten.
galube er koennte damit recht haben, und 200k gewinn auch nicht schlecht.................
nur das pappier-kaufen und mit pappier geld zu produzieren,geht dem ende zu,,,, und die letzten beissen die hunde.....
reale werte entstehen so nicht, und reale nachfrage auch nicht,wenn die ganzen wohnugen an den kuesten vermietet werden sollen, dann muessten aber auch die touristenzahlen jedes jahr um mehr als 20% STEIGEN, tun sie aber nicht............
auch nicht in thailand und anderen laendern, in thaialnd gibt es zumindest was die kueste betrifft, fuer einen wohnungssuchenden ca 10 mietwohnungen und ca 5 zu verkaufen, trozdem steigen die preise weiter,,,,,,,,,
das geht auch nicht gut..............

[rioja94]

[posting]19.273.474 von lapamita am 13.12.05 14:55:05[/posting]fazit: nicht kaufen - abwarten

[lapamita]

das betrifft die usa, ist aber typisch fuer alle angelsaechsichen laender und viele andere

USA
2800 TRILLIONEN US $$ IMMOBILIENKREDITE,verdreifacht in wenigen jahren (28.000.000.000.000.00)

AVERAGE HAUS PREIS EXPLODIERT VOR SICH HIN ( und dennoch im vergleich zu den einkommen,nicht so scharf wie in spanien)

UND DAZU CRASHEN AN DER BOERSE AKTUELL DIE MORTAGE BACKED SECURITYSHousing Bubble Bursts in the Market for U.S. Mortgage Bonds Listen
Dec. 6 (Bloomberg) -- In the U.S. bond market, the housing bubble has burst.

Bonds backed by home loans to the riskiest borrowers, the fastest growing part of the $7.6 trillion mortgage market, have lost about 2.5 percent since September on concern an 18-month rise in interest rates may force more than 150,000 consumers to default.

``We`ve been hearing about risks of a house price bubble, easy credit and loans to borrowers that really don`t qualify, and now in the last couple of months we`re starting to see things turn for the worse,`` said Joseph Auth, a bond fund manager who helps oversee $135 billion at Standish Mellon Asset Management in Boston. ``We don`t know if it`s going to be a hard or soft landing.``

Mortgage securities with low ratings and loans from Ameriquest Mortgage Co. and New Century Financial Corp., two Irvine, California-based companies that specialize in lending to the 50 million people with histories of late payments and bankruptcies, yield the most in two years. The rise in yields reduced the value of loans made by lenders, resulting in lower profit margins and higher rates for consumers with bad credit.

The slump in the bonds is one of the first signs the housing boom is ending after the Federal Reserve`s 12 interest- rate increases. Real estate has accounted for about half the economy`s growth since 2001, according to Merrill Lynch & Co.

Growing Market

About 13.4 percent of all mortgages at the end of June were to borrowers considered most likely to default, such as those with high credit card balances, up from 2.4 percent in 1998, according to the Mortgage Bankers Association. The Washington- based trade group`s 2,700 members represent 70 percent of the home-loan business.

The amount of bonds backed by these high-risk loans has more than doubled since 2001, to a record $476 billion, according to the Bond Market Association, a New York-based trade group of more than 200 securities firms.

The market ``will deteriorate as housing slows down,`` said Christopher Flanagan, who runs asset-backed debt research at New York-based JPMorgan Chase & Co., the fourth-largest mortgage lender in the U.S. The amount of loans made next year may fall by as much as 25 percent, he said.

Borrowers with credit scores below 620 as measured by Fair Isaac Corp. have a higher risk of defaulting, and loans to these people are considered subprime. About 20 percent of the U.S. adult population has a score below 620, according to Fair Isaac, the Minneapolis-based company whose FICO ratings are the benchmark for loans and credit cards. The test scores borrowers from 300 to 850 and the lower the mark, the riskier the credit.

Delinquency Rates

The last time delinquency rates on lower-rated mortgages jumped was in 2000 as economic growth slumped following the Fed`s six rate increases. The central bank has lifted rates 12 times since June 2004, to 4 percent from 1 percent.

The weighted average default rate on the riskier loans rose to 10.1 percent in November 2001 from about 7 percent in early 2000, according to Michael Youngblood, a managing director of asset-backed debt at Friedman, Billings, Ramsey Group Inc., an Arlington, Virginia-based securities firm that specializes in mortgage-related assets.

The late payment rate is 5.51 percent now. Every 1 percentage point increase in that rate means another 34,700 home-loan defaults, according to Youngblood`s calculations.

``Employment drives credit conditions in subprime loans and as long as we see a robust labor market we should not expect deterioration in subprime performance,`` said Youngblood, who expects the default rate to reach 5.75 percent by August.

The Labor Department said last week that the unemployment rate in November held at 5 percent for a second month, below the 5.64 percent average over the past 20 years.

`Big Fear`

Irene Von Toussaint, a 33-year-old married mother of one from Bayville, New York, said she`s depending on improvements to her credit to avoid paying a rate of as much as 12 percent when the fixed period of her New Century interest-only loan expires in two years. Von Toussaint`s credit score is 584.

November 1985 was the last time any prime borrower paid 12 percent on a 30-year fixed-rate mortgage, according to Freddie Mac. Von Toussaint now pays 7.1 percent, compared with about 5.25 percent for a so-called prime customer.

``Paying bills on time is the big fear because I`ve been disorganized,`` said Von Toussaint, who now has her payments deducted automatically from her checking account.

Loss Estimate

Losses on mortgage bonds backed by subprime loans that will be made next year may rise to 7 percent, contrasting with 2 percent for bonds issued the past two years, should home prices hold steady, said Kenneth Posner, a New York-based finance analyst at Morgan Stanley.

The average yield on bonds rated BBB-, the lowest investment-grade ranking, and backed by payments on adjustable rate mortgages made to the riskiest borrowers is 7.23 percent, the highest since December 2003, according to JPMorgan. The yield was 5.7 percent in October.

The 1.53 percentage point increase compares with a rise of 0.4 percentage point to 5.93 percent for higher quality 30-year mortgage securities guaranteed by Fannie Mae.

Lenders that rushed to provide mortgages amid rising home prices are now stuck with loans worth less than they expected because bond investors are demanding more protection. They are raising mortgage rates help to make up the difference.

`Changing Environment`

``In a rapidly changing environment, you can find yourself ahead or behind the yield curve,`` Robert Cole, chief executive officer of New Century, the No. 2 lender to people with the lowest credit scores, said in a Nov. 15 interview in New York. ``With rates going up, it`s more likely behind.``

Profit margins for New Century may narrow to 15 to 25 basis points this quarter from 61 basis points in the third quarter, and 175 basis points in 2004, Chief Financial Officer Patti Dodge said in an interview. A basis point is 0.01 percentage point.

New Century is increasing rates twice as fast for subprime borrowers than for others, Cole said. The company lifted its weighted average rate to about 7.9 percent in November from 7.18 percent in August, pushing up the cost of a $200,000 loan by $98 a month. A prime borrower would only have to pay about $56 more.

Gains from sales of loans at New Century fell 13 percent to $176.2 million in the third quarter from a year earlier even as sales rose 43 percent.

At Kansas City, Missouri-based NovaStar Financial Inc., another lender to borrowers with poor credit histories, profit from sales tumbled 23 percent.

Yield Spreads

``Originators don`t charge enough for the risk`` and will lose money as investors demand higher yields, said Alex Wei, who co-manages $3 billion in bonds at Philadelphia-based Delaware Management.

Ameriquest, the largest company specializing in loans to subprime borrowers, had to pay investors a yield of 2.75 percentage points more than benchmark one-month lending rates to sell $14 million of BBB rated mortgage bonds last month.

The extra yield was 1 percentage point higher than on a similar issue sold by the company in June, according to data compiled by Bloomberg. The $1.2 billion AAA rated portion was priced at 24 basis points, 1 basis point higher than in June.

Sales of bonds backed by risky loans will fall next year to about $375 billion, JPMorgan`s Flanagan said.

The Fed is signaling that it`s unlikely to stop lifting borrowing costs until housing cools. The Commerce Department said last week that new home sales in October increased 13 percent, the most since April 1993, to a record 1.424 million annual rate.

``Froth`` in housing markets may be spilling over into mortgage markets, Fed Chairman Alan Greenspan warned an American Bankers Association convention in September. A rise in interest- only loans that initially don`t pay down principle and the introduction of ``exotic`` variable-rate mortgages ``are developments that bear close scrutiny,`` he said.

[rioja94]

[posting]19.275.532 von lapamita am 13.12.05 17:02:31[/posting]jetzt zeigen greenspans zinsschritte wirkung. ich glaube gelesen zu haben, das sich die effekte auf die wirtschaft erst mit 4 - 6 quartalen verzug bemerkbar machen.

da standen die zinsen also tiefer als heute.

ergo - wir haben die auswirkungen der differenz zum heutigen stand noch vor uns.

wäre nett, wenn mal jemand eine grafik zu den us zinsen reinstellen könnte - dann sehen wir, was uns noch bevorsteht

[lapamita]

Difference between US Inflation Rate & Fed Funds Rate(fedfunds green,inflation red,difference yellow)



in den 70ern war hohe inflation angesagt, diese situation koennte sich wiederholen,oel,gold,gas auf 23 jahreshochs,und das beste koennte erst noch kommen..
hier
INFLATIONSBEREINIGTE COMODTITYS
...sieht wohl auch nach einem langfristigen turn aus....

[rioja94]

[posting]19.276.742 von lapamita am 13.12.05 18:21:56[/posting]WOW !

[rioja94]

ich fand auch die ausführungen vom user "alter mann" äuserst interessant - wäre nett, wenn er etwas zu den zyklen sagen könnte.

lapamita - gibt es zu den zykliken auch grafisches material oder kannst du mir einen link reinstellen, der die historische entwicklung der immomärkte beleuchtet?

THX

[tropezon]

Hallo Lapamita,

fällt es Dir schwer Grafiken zu finden über die IMMO Märkte, die auch einen Zyklus abbilden?
Ich helfe Dir. Man muss nur die letzte Studie der Dresdner Bank abrufen ( warum wurde die vorletzte hier herein gestellt??? Weil die letzte, April 2005, wieder ganz anders aussieht. Nicht so negativ wie die vom April 2004. Die Dresdner lernt aus ihren Fehler oder Fehleinschätzungen . Was man nicht von allen sagen kann. )
http://www.allianz.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/739000/sa…

Hier die Grafik über Spanien:



Wie man leicht erkennen kann, steigt der Markt seit 1996/97.

Ich persönlich kann die Grafik mit den Jahren ab 1981 ergänzen. Mein Schwager in Barcelona sagte mit schon damals: KAUF, der Markt steigt. Nur ich arbeitete noch und hatte gerade ein Million DM Schulden gemacht in Deutschland und mir 3 Immobilien gekauft.
Ab diesem Jahr stieg der Immobilienmarkt in Spanien um jährlich 5 bis 15 % um in der Spitze 1988, 30 % zu erreichen. Insgesamt waren es auch ca. 150 bis 200 %.
Die einzigen NEGATIV Jahre waren 1992 und 93 mit insgesamt 10/12% - weniger als ich dachte- gefolgt von 3-4 Jahre Stagnation. Ein 7 Jahren Zyklus ist nicht zu erkennen.

Fazit: 10 Jahre Hausse, 2 Jahre geringe Baisse, 3 Jahre Stagnation und jetzt schon wieder 8-9 Jahre Hausse.

Aber die längste und schönste hast Du selbst schon herein gestellt. Hier normal, weil sie so schön ist:



Ein Zyklus von 42 Jahre Hausse , wenn auch zwischendurch geringe.

WENN DAS AUCH IN SPANIEN EINTRITT,

Halleluja

Tropezon

[lapamita]

@hi tropezon
in den usa gibt es viele gruende fuer dne anhalenden aufschwung, wobei ich denke , es gehbt dem ende zu. dennoch der us markt weisst nur eine ueberbewertung von ca 30% auf. gruende dafuer, waren die steigenden einkommen, die boersen, die vollbeschaeftigung etc, in den 890ern auch inflation und dollarabwertungen.
in spanien hat der markt seit 1995 ca 400% im preis zugelegt, die akufkraft der loehne haelt da nicht mit.die vermietungssituation in den usa ist gut, und die enditen ebenfalls mehr oder weniger ok, die leute koennen hohe mieten zahlen aufgr. hoeherer durchnittseinkommen.

hier ein musterbsp.

USA durchnittseinkommen 48k US$, durchn haus ca 250k US$
bei 5% zins +2 % tilgung ca 17k $ pro jahr oder 33% vom einkommen
SPANIEN ( schaetzung meinerseits)
durchnittseinkommen ca 30k euro durchn haus ca 220 k euro
bei 5% zins +2% tilgung macht das ca 15,xx k oder etwas mehr als 50% des einkommens
>>alles auf brutto
in dne usa sind aufgrund der hoeeren durchn loehne, eine hoehere vermeitrendite zu erzielen.
in dne usa betraegt de kaufpries 6x jahresgehaelter(normal 5), in spanien ca 8 jahresgehaelter
(normal5)
durchn kaufpreis 12 x jahresmiete , in usa ca 15x, in spanien ca 30x
AUS ALLEN DATEN WUERDE ICH EIN DURCHNITT ERRECHNEN VON
CA 25% UEBERBEWERTUNG FUER USA
CA 60% UEBERBEWERTUNG FUER SPANIEN
...EINE korrektur von20% in dne usa , und ca 40% in spanien darf man noch nicht mal als crash ansehen sondern als regulierung des marktes.

das langrfistig immos und aktien die beste wertanlage ist, bleibt dennoch fakt!!!aber jemand der jetzt kauft, und 20% eigenkapital hat, es knapp kalkuliert, und dann die preise 40% abkippen bei steigenden zinsen, ist die zwangsvollstreckung nicht mehr weit!! genau darum geht es doch !!
wer eine immo zahlt, bewohnt, und keinen kredit hat, hat kein problem, er wird auf sicht von 20 jahren immer gewinnen ( wohnwert + kapitalzuwachs)
wer aber jetzt oder bereits seit 2003 kauft, auf kredit kann ganz schnell am boden liegen.....

ich glaube darum geht es hier in diesem tread

gruss bis die tage

[rioja94]

[posting]19.368.424 von lapamita am 21.12.05 16:28:48[/posting]mal sehen, ob es nun bei jemandem "klick" macht und das licht angeht

...aber wahrscheinlich bleibt,s stockfinster

[tropezon]

Lapamita,

über USA kann ich nichts sagen und noch weniger urteilen. Aber die Grafik gefällt mir ausserordentlich!

in spanien hat der markt seit 1995 ca 400% im preis zugelegt,
CA 25% UEBERBEWERTUNG FUER USA,
CA 60% UEBERBEWERTUNG FUER SPANIEN

Ich will Dir ja nicht zu nahe treten, aber lesen kann ich. Und die Dresdner Bank sagt:

In Spanien liegen die Preise 4,7 % über dem fundamental angemessenen Niveau und auf der Grafik ist deutlich zu erkennen, dass die Preise von 1995 bis 1998 fast gleich geblieben sind und seit 1998 ca.100 bis MAXIMAL 150 % gestiegen sind.

Warum werden jetzt plötzlich die Zahlen eines renommierten Hauses einfach ignoriert oder als falsch hingestellt obwohl sich man noch kürzlich auf das gleiche Haus bezogen hat????

oder etwas mehr als 50% des einkommens

Hier gilt das gleiche. Ich darf noch mal daran erinnern, #1150, was die Banco de Espana schreibt:

Según el estudio, el aumento de un 1 por ciento en la tasa de paro elevaría en 0,28 puntos el volumen de créditos que no podrían pagar las familias españolas, un efecto muy superior al que tendría una subida de los tipos de interés. De hecho, cada aumento de 0,25 puntos en el tipo de interés interbancario, el Euribor, incrementaría en 0,015 puntos la tasa de préstamos morosos o impagados, que actualmente se sitúa en el mínimo del 0,68 por ciento.

Mit o,68% „faulen Krediten“ steht Spanien glücklicherweise am ende der Weltweiten Tabellen.

La posible subida hoy de 0,25 puntos en los tipos de interés (que ha sido adelantada por el Euribor -la referencia más utilizada para fijar los intereses de las hipotecas-) " es bastante asumible por los hogares españoles" , señaló Izquierdo, que recordó que sólo el 7,6 por ciento de las familias están sobre-endeudadas, es decir, destinan a pagar sus préstamos más del 40 por ciento de sus ingresos anuales.

Nur 7,6% der Familien haben eine Verschuldung die ihre jährliche Tilgung mit mehr als 40% ihres Jahreseinkommen belasten.

Ich bin schon überrascht, dass Du jetzt auch alle offizielle Zahlen und Studien einfach ignorierst und aus welchem Grund auch immer, Zahlen erfindest die nichts mit der Wirklichkeit zu tun haben.

Lese mal genau der Bericht von der Allianz/ Dresdner Bank, auch über die anderen Länder. Er ist zwar etwas kompliziert aber doch aufschlussreich.

Übrigens, warum sollten diesmal die Preise um 40% abkippen wie du schreibst? 1992 hat der Markt, bei sehr hohen Zinsen weniger als 15% nachgegeben, nachdem er eine ähnlich Hausse hinter sich hatte und die Menschen weniger Geld in der Tasche hatten als heute.

Grüße und frohe Weihnachten.

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.370.597 von tropezon am 21.12.05 18:30:30[/posting]was du da interpretierst und dir mundgerecht raussuchst ist schon kriminell !

aber, die anderen können gott sei dank auch lesen und müssen deine interpretation nicht billigend hinnehmen


wenns nicht so monoton langweilig wäre dir immer wieder auf deinen selbst zusammengebrauten unfug zu antworten, würde ich es tun....

[lapamita]

@tropezon

ich glaube sehr wenig an schaetzungen der banken, man soll sich nur das immo debakel zb. von der duetschen bank ansehen ( oder berliner bank etc)
die daten fuer die usa ( einkommen + hauspreis) sind die offiziellen der fed.
in spanien habe ich die dtane nicht zur hand.
aber bei meiner schaetzung zugrunde iegenden daten, sollten etwa stimmen
30k euro einkommen im landesdurchn, ist gut gegriffen oder?
ein durchn haus mit 220 k ist wohl auch nicht zu hoch gegriffen,oder???
...sind keine ectremen.,oder?wenn ich mein freund anshe arbeitet als kfzmeister bei DCX in spanien mit ca netto 1400 euro EK macht schon nur 18k im jahr,nd an der costablanca duefte ein durchn haus teurer sein.,oder??
>>>>
preissteigerung , ja die gingen los erst ab 1998, korrekt, aber es sind mehr als 100%!!!!!!!!!!!! das weisst du und ich !!sie liegen eher bei mindestens 300%!!!!!!( schau nur dein haus an oder hat das nur 100 zueglegt//)
>>>>>>
die ausfaelle von krediten die so niedrig sind ist zz kein wunder!
a] die fallenden zinssaetze
b] in verbindung mit steigenden immoprisen
da gibt es keine zwangsvolstreckungen ! man waere ja bloede,wenn man notleidend wird,kann man ja am markt verkaufen
>>>>>>
zu den renomierten instituten!
a] wie rohstoffe am boden waren, empfiehlen sie zu verkaufen
b] am neuen markt gaben sie kursziele bis zu 28000!! aus, heute sind wir bei 580!!
c] und sie empfahlen 1993-96 Ostimmos mit verlusten bis hin zum totalverlust, gesamtmarkt -60%
d] der bankdirektor der BBV kaufte fuer richtig geld terra networks zu 40 euro, statt immos,muss heute noch fuer seinen verlust arbeiten.............die liste kann ich ewigkeiten fortfuehren

>>>>>>
wenn ich als musterbsp. mascarat anfuehre!
kauf 1996 unter 40k euro (6mio)
2002 120k verkauf
und heute wollen sie 210k
sind das keine 100% setigerung sondern +400%
>>>>>>>>
ABER DAS IST JA EIN INFOTREAD!! WO JEDER SEINE MEINUNG VERTRETEN KANN....also nicht so viel streiten,keiner ist perfekt ( sonst haette ich ja erst jettzt verkauft:mad

will spass an alle die weihnachten feiern, hier bei mir gibt es keins, wird normal gearbeitet und die boersen haben offen, das rad dreht sich weiter......und bei euch ist ja eine der schoensten gegenden von europa,viel spass beim schlemmen an weihnachten,wohin geht es denn ????

gruss lapalmita

PS
tropezon
wenn einer 2000 euro netto verdient, und ca 25000 euro cash hat, wuerdest du ihm heute empfehlen , ein haus /wohnung im wert von 200.000 euro( netto zzgl geburhen) zu kaufen.(musterbsp. alfaz del pi,costablanca,stadtwhg.100 qm,wenn s die fuer den preis ueberhaut noch gibt)
dies sind keine extremwerte!

ja oder nein ????
kurze und knappe antwort
und dann koennen wir uns in 12 bis 36 monaten das ergebniss ansehen!

[rioja94]

[posting]19.374.878 von lapamita am 22.12.05 04:17:50[/posting]ja oder nein ????
kurze und knappe antwort

da wirst du keine antwort bekommen - auch ich hatte ihn schon vor etlichen wochen gefragt, was er denn den jungen familioen empfehlen würde :

#1160 von rioja94 05.12.05 13:33:59 Beitrag Nr.: 19.157.998
Dieses Posting: versenden | melden | drucken | Antwort schreiben


Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 19.157.959 von tropezon am 05.12.05 13:29:53
--------------------------------------------------------------------------------
rede nicht drum herum sondern beantworte meine frage:

" was würdest du den jungen leuten/familien, die in den ballungsregionen wohnen in dieser situation raten ? "

A: Kaufen
B: Warten
C: Ich weiss nicht

sie ist in deinen postings nicht annähernd beantwortet. also, mach mal nägel mit köpfen - oder hast du keine parat ?

----------------------------------------------------------

ausser schwammigem drumherum reden kam NIX !

...und wird auch nicht !!!

[rioja94]

[posting]19.374.878 von lapamita am 22.12.05 04:17:50[/posting]übrigens - jetzt verstehe ich erst deinen NICK

hast,n "L" vergessen

La Palmita

[rioja94]

So, ich wünsche ALLEN ein ruhiges und besinnliches Weihnachtsfest (Auch wenn bei Lapalmita keine Stimmung aufkommen will ).

Ich war mit dem Jahr 2005 mehr als zufrieden und hoffe Ihr auch.

Aber jetzt haben wir uns ne Auszeit verdient

[tropezon]

Lapamita,

Du machst Dir das aber sehr leicht, den einen Banken glaubst Du nicht, aber der andere ( Fed, das ist auch eine Bank, wenn auch Zentralbank) glaubst Du alles.

Ich bin bei allen Instituten und hauptsächlich Banken auch manchmal skeptisch, doch brauchen wir eine Grundlage für unsere Einschätzungen und dafür sind retroaktive Zahlen ( Grafiken über Vergangenheit ) von seriösen Instituten schon eine gute Basis. Es handelt sich dabei um Durchschnittswerte, National oder International und können getrost Ausnahmen ( wie in meinem Fall oder Mascarat und ähnliche) ignorieren. Die gibt es immer wieder. Anders sieht es mit deren Prognosen aus, die müssen wir ja nicht ernst nehmen. Es sind ja auch nur Menschen!

Aber lassen wir die Glaubensfragen.

wenn einer 2000 euro netto verdient, und ca 25000 euro cash hat, wuerdest du ihm heute empfehlen , ein haus /wohnung im wert von 200.000 euro( netto zzgl geburhen) zu kaufen.(musterbsp. alfaz del pi,costablanca,stadtwhg.100 qm,wenn s die fuer den preis ueberhaut noch gibt)dies sind keine extremwerte!

ja oder nein ????kurze und knappe antwort

Obwohl kurz schlecht geht: JA und nach der unten stehende Erklärung, eindeutig Ja.

Erklärung:

Er bezahlt für so eine Wohnung 750 euros Miete monatlich.

Er braucht also ein Kredit von 175000 euros. Ich gebe Dir 2 finanzierungs- Beispiele:

1) Bankinter: Kredit über 35 Jahre zu Euribor + 0´40 ( es gibt sogar mit +0,35 )
Zins+ Tilgung 693,17 monatlich. Abzüglich 150 euros Steuerersparnis bleibt 543 €

2) Banco Popular: Kredit über 35 Jahre mit 12 Jahre Festzins 3,90%
Zins + Tilgung 764,39 monatlich. Abzüglich Steuerersparnisse, bleiben 614,39 € Und bei 40 Jahre sind es sogar noch 40 € weniger monatlich.
3) Belastung gerade mal 30% seiner Bezüge , wenn beide arbeiten, noch weniger.

Keine Schätzungen, sondern echte Rechnungen , siehe Homepage von Banco Popular und Bankinter und deren Rechner.
Er spart also in beiden Fällen viel Geld, das ihm für ein besseren Lebenstandart übrig bleibt, zahlt die Miete in die eigene Tasche und partizipiert in einem hohe Maße an der Wertsteigerung ( hohem Maße weil nur 10% Anzahlung, Jimmy hat diesbezüglich schon mal referiert ).

Überlege mal langfristig. In 20 Jahre würde er schon 1.500€ Miete bezahlen gegen 500 oder 600 Rückzahlung. Und in 35 Jahre liegt die Miete um die 2.500 bis 3000€ und der Immo. Besitzer hat dieses Geld zusätzlich zu seinem Vergnügen frei. Ganz zu schweigen vom Kapitalwert seines Besitzes.

Das ist mit ein Grund, warum 90% der Spanier im Eigentum wohnen.

Wie würdest Du in einem solchen Fall entscheiden?


Und wie Du zu recht schreibst: ABER DAS IST JA EIN INFOTREAD!! WO JEDER SEINE MEINUNG VERTRETEN KANN.... schreibe ich meine freie, unverbindliche und nach bestem Wissen und Gewissen geprüfte Meinung . Noch nie habe ich jemanden angegriffen, nur weil er eine andere Meinung hat , und schon gar nicht als „ kriminell“ bezeichnet, wie geschehen. So etwa ist UNTER MEINEM NIVEAU.

Wenn Du bessere und stichhaltigere Argumenten hättest, würde ich Dich nicht beleidigen, sondern von Dir mit Freude lernen .

In diesem Sinne, liebe Grüße nach dem sicher wärmeren Thailand.

Tropezon

[lapamita]

@tropezon

3,9% fuer 12 jahre fest macht nur 613 euro (sind schon ueber 100.000 pts und viele koennen sich das schon nicht leisten)???

kannst du mir ein angebot zeigen 10 jahre fest ,2% tilgung, 100% auszahlung, unter 5% oder 1000 euro??/

dennoch alle rechnungen, gehen wenn ueberhaupt, nur auf
bei a] festfinanzierung ( was fast alle aus finaziellen gruenden nicht machen)
b] die zinsen unten bleiben
c]logo auch die konjunktur gut laeuft und arbeitsplaetze behalten

heute bin ich nicht mehr ganz nuechtern, das macht das thai singha bier.....

also tropezon und roja vertragt euch wieder....

ich arbeite an weihnacht, hier gibts keine
ausserdem ist es heir saukalt, die thais rennen vermummt rum , sind nur 24C..., die kaelteste zeit des jahres

gruss lapalmita

PS
@rioja
mein alter username war lapalmita aber am 12.09.2001 haben mich die mods gesperrt, seitdem lapamita, kein fehler
gruss

[tropezon]

Lapamita,

Das Thai Bier hat Dich aber erwischt!!

Du hast doch nach einem Beispiel verlangt und angegeben Er, der Käufer, verdient 2000€ netto, 90% Auszahlung, etc.. Hast Du es vergessen?

Hat Dich die positive und überzeugende Berechnung so überrascht? Aber scheinbar kann sie Dich noch nicht bekehren

kannst du mir ein angebot zeigen 10 jahre fest ,2% tilgung, 100% auszahlung, unter 5% oder 1000 euro??/

Ich kann Dir noch mehr zeigen:

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/tudinero/prod…
Unter diesem Link kannst Du sehen, dass:
Die Banco Popular anbietet: 12 Jahre Festzins 3,90% ergibt 764,39 monatlich
und 15 Jahre Festzins 4,40% ergeben monatlich 817,39
Die Banco Sabadell bietet: 20 Jahre Festzins 4,80% ergibt 861,01 monatlich
und gar 30 Jahre Festzins 5,08% ergeben monatlich 892,15

Und jedes Mal die 150€ Steuerermäßigung monatlich abziehen . Die siehst, sogar bei 30 Jahre Festzins bleibt man noch weit unter den von Dir anvisierten 1000€.

Dann drückst Du auf: calculadora und Intereses fijo, gibst die Zahlen ein und siehst im:
Cuadro de amortizacion completo, jede Monatsrate unterteilt in Zinsen , Tilgungsbetrag und Restschuld.

Ist das neu für Dich?

Und sei doch vernünftig, wer kratzt sich um Dein a), b) und c) in diesem Fall.
Dann muss Du Fairerweise auch noch d) dazu machen:
d) was habe ich vom Leben wenn ich morgen sterbe?

Mit Verlaub gesagt, ich habe den Eindruck, dass Hier geschrieben wird auf Teufel komm raus, aber keiner informiert sich wirklich über alle Möglichkeiten, die den Immobilien Käufer zu Verfügung stehen ( oder keiner versteht sie) und sucht nach den Gründen, warum so viele Menschen es doch machen, wenn das Risiko so immens und unmittelbar ist.

Beantworte jetzt ganz ehrlich meine Frage, wie Du entscheiden würdest wenn der Immo. Kauf Dich weniger kostet als die Miete und wenn gleichzeitig noch Kapital im großen Stil angehäuft wird.( wie im Beispiel)

Drink Morgen weniger Bier und stoße mit mir auf ein schönes Glas Wein an.

Tropezon

[lapamita]

@tropezon

nicht maumau......

die 100% bezogen sich auf die kreditauszahlung!!
nochmal

KP 200.000 netto
NK ca 15.000 euro( incl kreditbereitstellung,notar,steuern

gesamt 215.000
eigenkapital 25.000 euro

kreidtsumme 190.000 euro
ich habe mal den calculator angeschmissen!

und sehr defensiv gerechnet!!!
kreditsumme 190.000 euro
5,08% fest ( wobei ich diesen angaben nicht traue, und die bedingungen lesen muss,am anleihemarkt bringt eine 30 jaehrige diese guthabenzinsen und mehr, dann koennte ja die bank eine tripple AAA anleihe kaufen und dorthin ddas geld verleihen, sicherer+kein aerger:confused
30 jahre tilgung ( das ist wol das maximum,oder???)
die rate betraegt hier
1029,17 euro zzgl den moonatlicher umlagen/kosten,unterhalt etc(wozu ein mieter ja nicht zahlen muss) ca 200 euro
waeren 1230 euro -150 steuer waeren 1100 euro
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
da wir fuer 200k nicht in den grosstaedten kaufen koennen fuer das geld, muessen wir land/kueste kaufen, und da sind die einkommen entsprechend niedriger.
und ich glaube nicht, das sich viele diese quoten sicher leisten koennen!! kfz meister DCX ca 1300-1400 euro!!!nach steuer
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
und wer kalkuliert, es arbeiten ja zwei, schoen !!!! aber !!! wer mit 2 einkommen kalkliert, scheitert zu ueber 50%
a] ehescheidungen ( da hat ein bekannter sein haus verloren)
b]evntl ausfall eines einkommens
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
was steht im klengedruckten bei den banken, spanische banken verstecken gerne kosten, was passiert wenn der kredit durch fallende preise nicht mehr gedeckt ist, etc
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
fazit bei bis zu 2000 euro netto ( 3 6 0 . 0 0 0 pts) wuerde ich solch ein risiko nicht eingehen,wogegen man auf dem land/kueste noch fuer 350 euro mieten kann(das kann man wirklich !!!!!!)
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
i galube gerade jetzt ist es wichtig eine korrektur am immomarkt abzuwarten, eine 30% korrektur bei unveraendertem zinslevel, wuerde die raten ertraeglicher machen!

gruss

[tropezon]

Lapamita,

Nur noch kurz zur Klarstellung.

30 jahre tilgung ( das ist wol das maximum,oder???)

NEIN, das Maximum sind 40 Jahre. Und die Rate ist sogar bei 190.000 € und 5,08% dann nur: 926,26
Aber wer ist so Dumm und fixiert 5,08 % wenn er Variabel unter 3% liegt.( Rate 680,17) Ein Puffer von 2% reicht für eine halbe Ewigkeit.
Und wer 200€ Nebenkosten hat, als Eigentümer, der sollte sich schleunigst überlegen was er falsch gemacht hat .

Wenn ein Mensch etwas mies machen will,( oder nicht in sein Konzept passt) findet er immer ein Haar in der Suppe und deswegen glaube ich, es ist besser wir belassen es dabei , bevor es noch groteskere Züge annimmt, und wir warten bis die von Dir vorgeschlagenen 12 oder 36 Monaten vorbei sind.

Jeder ist sein Glückes Schmied.

Zu Weihnachten noch 2 Maximen nach den ich glücklich lebe:

Das Leben sollte mindestens zur Hälfte aus Zeitverschwendung bestehen . Und der Rest aus dem, was man am liebsten tut.
Isabel Paterson

Viel zu oft blicken wir mit dem Fernrohr der Skepsis auf unsere großen Sorgen, anstatt uns mit dem Verkleinerungsglas der Zuversicht die paar niedlichen Problemchen anzuschauen.
Jochen Mariss

Frohe Weihnachten an ALLE

Tropezon

[lapamita]

hi,
so das letzte wort dazu bis ins neue jahr.

ich versteh die kalkulationen der banken in spanien nicht,hier hab ich es mal in deutschland errechnet!!!
die kommen beim guenstigsten mit 10 jahren fest bei 4,09%
mit raten von ueber 1000 euro raus, und einer restschuld von ueber 150.000 nach 10 jahren !!!!das heisst wenn die immos 30% fallen binnen 10j waeren die kredite nicht gesichert.
heir aus der zinsrechnung
VORGABE 2200.000 EURO EK 20.000, NEUBAU PROJKET MIT 100QM IN MITTELSTADT
Darlehensbetrag 200.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre
Zinssatz nominal pro Jahr
(Stand 23.12.2005 18:25) 4,09 %
Effektiver Jahreszins gemäß Preisangabenverordnung 4,17 %
Anfängliche Tilgung in % pro Jahr 2,00 %
Jährliche Gesamtleistung (Annuität) 6,09%
Monatliche Rate 1.015,00 Euro
Zahlungsweise monatlich
nachschüssig
Sondertilgung 5% p.a. max.10 TEUR
Auszahlungsdatum 01.12.2006

Tilgungsplan
Getilgter Betrag bis zum Ende der Zinsbindung 49.818 Euro
Restschuld am Ende der Zinsbindung 150.182 Euro
Darlehensdauer bei gleichbleibendem Zins 30 Jahre 5 Monate
Rate bei Zinsanstieg von 2% am Ende der Zinsbindung 1.275,95 Euro
Tilgungsplan

Gebühren
Bearbeitungskosten keine
Schätzkosten keine
Bereitstellungszinsfreie Monate (kostenlos) 6
Danach Bereitstellungszins pro Monat
(% vom Darlehensbetrag) 0,25 % >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

variabel

Darlehensbetrag 200.000 Euro
Zinsbindung 0
Zinssatz nominal pro Jahr
(Stand 23.12.2005 18:32) 3,24 %
Effektiver Jahreszins gemäß Preisangabenverordnung 3,40 %
Anfängliche Tilgung in % pro Jahr 2,00 %
Jährliche Gesamtleistung (Annuität) 5,24%
Monatliche Rate 873,33 Euro
Zahlungsweise monatlich
nachschüssig
Sondertilgung 100% z. Quart., mind. 2500 EUR
Auszahlungsdatum 01.12.2006

Tilgungsplan
Getilgter Betrag bis zum Ende der Zinsbindung 333 Euro
Restschuld am Ende der Zinsbindung 199.667 Euro
Darlehensdauer bei gleichbleibendem Zins Infinity Jahre NaN Monate
Rate bei Zinsanstieg von 2% am Ende der Zinsbindung 1.204,99 Euro
Tilgungsplan

Gebühren
Bearbeitungskosten 2.690 Euro
Schätzkosten keine
Bereitstellungszinsfreie Monate (kostenlos) 6
Danach Bereitstellungszins pro Monat
(% vom Darlehensbetrag) 0,25 %

TSCHUESS BIS NACH CHRISTMAS.............

[funworker1]

FROHE WEIHNACHTEN AN ALLE !!!

[jimmy007]

Ähem,
von mir mal nur eine kleine Nebenbemerkung zu den Nebenkosten:

Gastos de la Comunidad schätze ich mal im Schnitt auf 40-50EUR für Reinigung, Reparaturarbeiten im Gemeinbereich etc. (leider sehr häufig in Spanien - chapuza...)
Strom: 30EUR
Gas: 30EUR

Da komme ich schon auf 100EUR, und die sind extrem niedrig angesetzt, eine verschwenderische Familie kommt auch locker auf das doppelte in einer schlecht isolierten Wohnung etc. Allerdings fallen diese Kosten ja auch bei der Miete an, also vorsicht bei Vergleich Miete-Kauf!

Ihr habt aber eine Punkt überhaupt nicht erwähnt, das ist die IH-Rücklage für notwendige grössere Reparaturen. Da halte ich noch einmal 100EUR für nicht allzu grosszügig, das wären 12.000EUR in 10 Jahren, damit kann ich mir eine neue Küche kaufen, oder das Bad renovieren und die Wände streichen, also nicht so besonders viel.

[lapamita]

@jimmy

200 euro nebenkosten fuer ein average haus (beim haus wahrscheinlich mehr als 200 euro!!)od wohnung ist niedrig und ohne strom/wasser.!

gastos comunidades ca 60 euro
rnovation ca 100 euro ( ruecklage fuer zukenftige renovierungen, dies ist deffensiv gerechnet! ein austausch einesr kueche standard kostet kompl schon ein paar tausend euro, und alle 10 jahre,)
IBI und steuer bei eigennutzung ca 40 euro (kann mich errinern das ich so was bezahlt habe 0,x bei eigennutzung,oder 0,x bei vermeitung lt span. seuergestz, muesste mich jetzt schwer irren wenn es nicht so waere)

macht schon 200 euro !! wasser und strom ,telefon nicht mitgerechnet

gruss

PS
in spanien habe ich meine wohnung taeglich genutzt,incl einem hund die ersten jahre. nach ca 10 jahren , musste die kueche dringend erneuert werden, der granitboden abgeschliffen werden,und auch einige kacheln, oder besser alle im bad/kueche ausgetauscht werden.ebnso waren eigentlich auch die kuechengeraete wie kochplatte etc austauschfaehig,ein holzfenster undicht.
da kommen schon locker 10k zusammen.............

[lapamita]

@tropezon

genaus hier sehe ich es genau anders herum!!!!wer schlau ist macht moeglichst lange fest!!!! denn dann bleibt es kalkulierbar!!und von 5% haben alle noch vor jahren getraeumt !! heute sll das schlecht sein ??was fuer eine restschuld ist anch 40 j ?? welche tilgung 0%???
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
NEIN, das Maximum sind 40 Jahre. Und die Rate ist sogar bei 190.000 € und 5,08% dann nur: 926,26
Aber wer ist so Dumm und fixiert 5,08 % wenn er Variabel unter 3% liegt.( Rate 680,17) Ein Puffer von 2% reicht für eine halbe Ewigkeit.

[jimmy007]

Hallo Leute,

vorsicht, día de los inocentes, aber kein Scherz...

ich habe die letzten Tage ein wenig nachgedacht. Mir ist aufgefallen, dass hier jeder naturgemäss stark aus seiner Sicht argumentiert, ein weit verbreitetes psychologisches Phänomen.

Jeder von uns hat seine Position im spanischen Markt. Tropezon ist quasi long, also stolzer Immobilienbesitzer, und wenn mich nicht alles täuscht ist der ganze Rest short im span. Markt. So sucht denn auch jeder nach einer Bestätigung seiner Position, denn sonst würde man wohl wahnsinnig werden aufgrund der Tatsache, dass wir hier von erheblichen Werten sprechen, und jeder ob durch agieren oder nicht-agieren eine Entscheidung getroffen hat.

Nun habe ich beim Studium eines sehr klugen Investmentbuchs einen einfachen Trick kennengelernt. Man kann quasi intuitiv hinterfragen, ob man nur nach einer Bestätigung seiner Position sucht, oder ob man wirklich intuitiv daran glaubt. Der Trick ist, man wechselt einfach die Position. Bei Immobilien heisst das also in meinem Fall, ich stelle mir vor, eine Wohnung in Madrid zu haben. Würde ich verkaufen?

Versucht euch die Frage mal ernsthaft zu stellen. Nehmt wirklich die Wohnung / das Haus, in dem ihr aktuell wohnt, die Marktpreise kennt wohl jeder, und beantwortet euch die Frage, ob ihr verkaufen bzw. kaufen würdet, und zwar unabhängig davon, was ihr bisher gepostet habt.

Ich habe ja bisher nie wirklich Position bezogen, ob ich denn bullish oder bearish bin. Durch mein Nichtkaufen ist jedoch davon auszugehen, dass mein Handeln unabhängig jeglicher aufgesetzter Meinung eben bearish war. (Ich lasse mal meine Meinung, dass ich mein Kapital renditestärker in Aktien investiere, aussen vor)

Jeder der meint, die Preise werden fallen, müsste also Tropezon raten, sein Anwesen zu verkaufen und in Miete zu gehen.

Entschuldigt bitte meine Unsachlichkeit an dieser Stelle aufgrund fehlender ausführlicher Begründungen, aber das kann ich Tropezon nun wirklich nicht raten (ich lasse Plusvalia etc. Auch aussen vor).

Wenn ich Besitzer meines gemieteten Atico wäre, würde ich ihn derzeit nie und nimmer verkaufen.

Das lässt mich wirklich nachdenken...

Wir haben ja auch viel über eine Immobilienblase gesprochen und mancher hat Vergleiche mit der Internetblase gezogen. Dieses Szenario halte ich jedoch für relativ unrealistisch, da Immobilien zwar auch viel zu Spekulationszwecken genutzt werden, aber im Gegensatz zu einer Pixelpark auch wirklich lebensnotwendig sind. Ein Absturz ist also schwer vorstellbar.
Nicht einmal in Deutschland fallen die Preise signifikant. Ein Anstieg der Zinsen um 2% bewirkt bei einem 200.000EUR-Kredit eine um 333EUR höhere monatliche Belastung. Kein Pappenstiel, aber ob das reicht, die Immobilien wenigsten um die 30% fallen zu lassen, um die sie allein in den letzten 2 Jahren gestiegen sind?
Für Spanien wäre das dann die Bankrott-Erklärung, da hier alles von der Bauwirtschaft abhängt. Vielleicht bin ich zu naiv in dieser Hinsicht, aber das kann ich mir nicht vorstellen, dass Spanien und die EU dem nicht entgegenwirken würde.

Ich als „gedanklicher Immobilienbesitzer“ kann deswegen nur sagen:
Sollten die Preise tatsächlich irgendwann mal nicht mehr steigen, dann werden sie sich eben seitwärts bewegen oder maximal 5%chen nachgeben. Nur was interessiert es mich denn, wenn ich zum einen bis dahin nochmal 30% Plus mitgenommen haben werde und noch dazu nur unwesentlich mehr zahle als zur Miete...
Und der für wichtigste Faktor ist die „Psychologie“. Wir alle wissen, dass die spanische Einstellung zu Immobilienbesitz komplett anders ist also die deutsche. Sollten tatsächlich irgendwann einmal die Preise nachlassen, wird es Million neue Käufer geben, die Einstiegspreise vorfinden, seien es ältere Personen, die ihr Kapital für die Nachkommen anlegen oder seien es junge Paare, die auch endlich in den illustren Klub der Propietarios aufsteigen möchten (das ist tatsächlich ein Thema, wer in zur Miete wohnt, wird mit so einer Art Mitleid betrachtet).

So, soweit erstmal zu meinem kleinen Gedankenspiel.
Versucht es doch auch einmal, versucht einmal ernsthaft, Argumente der anderen Seite vorzubringen, ohne den Ehrgeiz zu haben, den anderen schlecht aussehen zu lassen, oder möglichst wenige Argumente zu finden etc. Lasst das Ego mal im Trastero. Bin schon gespannt...

Saludos,
Jimmy

[lapamita]

@jimmy
darum geht es nicht.....
a] will ich in spanien wohnen , habe ein haus das ich liebe, und ohne kredite, wuerde ich das trotz der preise nicht verkaufen
b] ich bin wie ein angelsachse, dann verkaufe ich, miete was, und leg mein geld an zu 4%
c] wer schon jetzt schwierigkeiten hat , sein darlehn zu tilgen, sollte sich trennen
d]wer kaum EK hat, sollte eine solide finanzierung aufstellen (wobei es genau da vielfach habert)
e]spekulanten sollten sich jetzt weitgehends zurueck ziehen.
f]wer zb in madrid eine wohnung hat, diese verkauft um eine neue zu kaufen, der sollte es sein lassen
g]wer neu kauft sollte abwarten!! zumindest die mit eigenkapital!!!!
h] wer genuegend einkommen hat, und sicher und solide finanzieren kann, sollte sich 10 jahre ++ zinsbinden,und auch eventl wertverluste ignorieren koennen,denn wenns kompl finanziert wird billiger gehts zz nicht mehr. und die naechste billige fianzierungschance liegt in weiter ferne.ABER !!! SOLIDES SICERES AUF JAHRE !! EINKOMMEN UND BELASTUNG NICHT HOEHER ALS 40% DES EINKOMMENS,ES MUSS AUCH OHNE PARTNER FINANZIERBAR BLEIBEN!!

....ALSO fuer jeden was dabei,ich wuerde aktuell mich zur gruppe E] zaehlen

gruss

[tropezon]

Hallo Jimmy,

Ich freue mich, dass mindestens EINER verstanden hat, worum es hier geht. Nicht darum andere vom Immobilien Interesse abzuhalten oder zu animieren. Oder gar anders denkende zu beleidigen.
Auch als einziger hast Du Dich jetzt der Subjektivität entzogen. Vor Wochen schrieb ich schon, dass das Wunschdenken einiger nicht unbedingt Realität werden muss, so sehr sie es sich auch wünschen. Verpasst ist verpasst. Ich meine die Preise, nicht die Möglichkeit.

Vor 30 Jahre habe ich gelernt, dass mit Empathie mehr zu erreichen ist, als mit Sturheit. Deswegen versuche ich mich, bei jeder noch so unwichtigen Entscheidung, in die Haut des Anderen zu versetzen. Und bei größeren Entscheidungen liegt ein Blatt auf dem Schreibtisch, in der Mitte ein senkrechter Strich, der Pro und Kontra Argumente trennt, und darunter der seelische und hedonistische Wunsch, der als Multiplikator dient. Wie sagte schon Aristoteles:

DAS GANZE IST MEHR, ALS DIE SUMME SEINER TEILE

Ich habe zwar immer deutlich Position für Immobilien Besitz bezogen, subjektiv objektive Vorteile dargestellt, wissend um ihre unschätzbare Vorteile jetzt, und noch mehr im alter, aber in 18 Monate NIE die Leute dazu animiert. Jeder muss für sich selbst die Entscheidung treffen. Nur 2 mal, in den letzten Wochen, habe ich auf Aufforderung reagiert und eindeutig ein Kauf bejaht.

Das erstemal, für die Menschen die noch zu wenig Mittel zu Verfügung haben oder in sehr teueren Gegenden wohnen, mit der Empfehlung sich ein Grundstück zu kaufen um mindestens dieses Preisniveau noch zu sichern, ( weil Grundstücke in ganz Spanien ein wesentlich höheres Steigerungspotential haben als die reinen Baukosten), was dann anschließend als BlaBla abgewertet wurde, und

Das zweite mal, auf drängen Lapamita, mit einem konkreten Beispiel um zu dokumentieren wie lohnend es für die meisten Spanier ist zu kaufen, anstatt zu mieten.

Nur was interessiert es mich denn, wenn ich zum einen bis dahin nochmal 30% Plus mitgenommen haben werde und noch dazu nur unwesentlich mehr zahle als zur Miete...

Genau so ist es, und darum geht es auch . Noch viel vorteilhafter, denn die Mieten werde weiter jährlich um 4-5% steigen ( in Spanien) und somit ein vielfaches der Hypo. Belastung erreichen.

Während Gewinne auf Aktien, Dividende und weiteres mehr der Einkommensteuer, später das Kapital der Erbschaftssteuer, unterliegen, sind Immobilien weitgehendst STEUERFREI. Nicht zu unterschätzen. Und es kommt noch einiges mehr dazu.

Und unbezahlbar ist es , in seinen eigenen 4 Wände zu wohnen, gestallten, schalten und wallten wie es einem beliebt. Das Ziel jedes vernünftigen und verantwortungsvollen Menschen.
Es ist hier schon fast alles geschrieben worden, doch habe ich nach wie vor den Eindruck, dass manche nicht alles lesen oder es nicht verstehen ( wollen?).Wie Du schon richtig schreibst: ein weit verbreitetes psychologisches Phänomen.

Traurig, dass manche diesen Traum vermiesen wollen.

Liebe Grüße aus dem Paradies

Tropezon

[tropezon]

Übrigens, noch eine Kleinigkeit über Zinsen .
Einige beziehen sich immer wieder auf die außergewöhnliche ( historische )Niedrigzinsen, betonen und behaupten sogar sie sind für alle Zeit vorbei. Werben und empfehlen 30 jährige Festschreibung, auch mit 2 % mehr.
Da Ihr alle noch sehr jung seid und einige ihre Behauptungen ohne sie zu prüfen einfach in den Raum stellen ( passt wunderbar zu Jimmy´s Anmerkungen: Interessen bezogen ), darf ich euch mal ganz neben bei mitteilen, dass es SO ungewöhnlich gar nicht ist .
Bereits 1989 gab es in Deutschland variable Hypo.Zinssätze von 4,8% ( habe selbst zu diesem Satz Geld geliehen) und ende der 70er Jahre , gab es sogar Konsumenten Kredit ( also ohne Hypothek ) zu einem Satz von 3% . Wie Ihr sehen könnt, alles schon mal da gewesen .

Ein Satz über Nebenkosten .
Bisher ging ich davon aus, dass wir über die Nebenkosten sprechen die ein Immobilien Besitzer im Vergleich zu einem Mieter zusätzlich hat .
Strom, Wasser, Gas, Telefon, Müllabfuhr, Hausratversicherung, etc.. haben Beide, also neutral zu bewerten.
Meines Wissens, sind nur 2 Steuern extra für Hausbesitzer: IBI ( Grundsteuer) und Gebäudeversicherung . Da mein Anwesen zu groß ist, nehme ich mein Nachbar als Beispiel:
Haus 180m² und Grundstück 3000m² = IBI 325 € und Gebäudevers. 200€, im Jahr 525€. Deswegen mein Satz:
Und wer 200€ Nebenkosten hat, als Eigentümer , der sollte sich schleunigst überlegen was er falsch gemacht hat .
Etagenwohnung Besitzer haben noch kleine Kosten extra.

Und Rücklagen, wofür? Mache ich alles selbst . In 14 Jahre gab es nichts, was ich nicht selbst reparieren oder ersetzen konnte.

Tropezon

[tropezon]

Hallo Freunde,

ich wünsche ALLEN ein gesundes, glückliches, frohes und erfolgreiches neues Jahr 2006.

Frieden auf der Erde und in den Herzen.

Liebe Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Moin Boardteilnehmer & all,

Moin Tropezon, rioja, jimmy007, lapamita


Wünsche einen erfolgreichen Start in das neue Börsenjahr und weiterhin natürlich viel Erfolg bei Euren iberischen Immobilieninvestments.

[lapamita]

euch auch allen alles gute fuer s neue !!! speziell unserem tropezon, den superbullen......
waere jetzt auch gerne in spanien aber nur 3 tage, um mal ein paar bekannte zu treffen.
gerade hatte ich besuch aus benidorm,,,,, von der laterna im rincon
hmmmmmmm,haben drei flascchen moscatel mitgebracht.

trope der satz passt aber nicht zu mir....
dass manche nicht alles lesen oder es nicht verstehen ( wollen?).Wie Du schon richtig schreibst: ein weit verbreitetes psychologisches Phänomen.
...wennn ich etwas habe zb aktien , dann bin ich ueberzeugt, und lese fst nur noch das negative,weil ich positiv eingestelt bin....habe ich was nicht,lese ich gerne die positiven seiten.
du hast, du solltest also die negativen fakten nicht einfach wegtun,der obige satz trifft dann auch auf dich zu.


Aalso ich wuensch den eigentuemern alles gute und auf weitere preissteigerungen
und denn nicht eigentuemern, viel glueck bei der spekulation auf fallende preise........

hier in thailand stagniert der absatz schon in dieser saison, und naechstes jahr geht es hier preismaessig meienr meinung nach auch gegen sueden.
die saison ist mau !!
fuer das laufende jahr in pattaya 12/04-12/05 kammen 4,8% weniger touris, die verweildauer ist aber gestiegen und der ymsatz ist um 8,8% gestigen...
eigentlich gut
wenn sich im gleichen zeitraum nicht die bettenzahl um 19% erhoeht haette und die anzahl der geschaefte 30% mehr geworden sind
fazit TROTZ MEHR IST ES WENIGER !!!MANCHMAL KANN MEHR AUCH WENIGER SEIN
AU MAU WENN MAN HIER EIN GESCHAEFT HAT

[durran]

was mir auffällt ist die tatsache das man heutzutage ziemlich wenig tilgt .

und das trotz der niedrigen zinsen.

dies ist einhergehend mit steigenden wenn nicht explodierenden preisen.

wie soll man einem normal denkenden menschen begreiflich machen das er 10 jahre zahlt um dann fast immer noch die gleiche schuld zu besitzen - mir erscheint dies sinnlos.

ein mir bekannter stand acuh vor der frage - kauf einer eigentumswohnung für 200 k € im rhein main gebiet
oder miete.
und genau an dem punkt wunderte er sich und ich mich auch.

nach 10 jahren standen immernoch 150 000 € darlehen an obwohl auch noch eigenkapital eingeracht wurde.
also wurde fast nichts getilgt.

er wohnt weiter zur miete und wartet ab.

ich persönlich denke das es viele geben wird die nicht mer in den genuß einer schuldenfreien immobilie kommen werden.

[tropezon]

Hallo durran, Willkommen,

Wenig tilgen, bzw. lange Laufzeiten haben nicht nur den Vorteil, dass die Monatsraten relativ niedrig bleiben, sondern die Inflation und die dementsprechende Geldentwertung lassen irgendwann die Restschuld und Restzahlungen lächerlich erscheinen.

Ich habe schon vor langer Zeit ein Beispiel hier geschildert aus Madrid. 1972 eine Wohnung gekauft, monatliche Ratenzahlung ( Zins +Tilgung) 1.500 Peseten, das war damals ca. 25% des Monatsgehalt des Käufers. Letzte Rate vor 3 Jahre, immer noch 1500 Peseten, gerade noch ein Trinkgeld.

ich persönlich denke das es viele geben wird die nicht mer in den genuß einer schuldenfreien immobilie kommen werden.
Nur die , die zu spät anfangen!

Dass in den ersten Jahre die Zinsen wesentlich höher sind als die Tilgung ist doch ganz normal. Erst nach der hälfte der Laufzeit umkehrt sich das Verhältnis.

Nehme mein Beispiel aus #1200

2) Banco Popular: Kredit über 35 Jahre mit 12 Jahre Festzins 3,90%
Zins + Tilgung 764,39 monatlich. Abzüglich Steuerersparnisse, bleiben 614,39 €

Hier siehst Du, bei gleich bleibender Rate, wie die Zinsen sich ermäßigen, die Tilgung steigt und die Restschuld.


INTERESES: 146047.28
CAPITAL: 175000.00
------------------------------------
TOTAL: 321047.28

CUADRO DE AMORTIZACIONES

MES---- INTERESES---- CAPITAL---- RESTO
1--------- 568.75--------- 195.64------ 174804.36
60------- 527,47--------- 236,92------ 162062,07
120----- 476.55--------- 287.84------ 146343.42
180----- 414.69--------- 349.70------ 127246.41
240----- 339.53--------- 424.86 ------ 104044.95
300----- 248.21--------- 516.18------ 75856.87
360----- 137.27--------- 627.12------ 41610.41
414----- 17.18----------- 747.21------ 4538.02
415----- 14.75----------- 749.64------ 3788.38
416----- 12.31----------- 752.08------ 3036.30
417----- 9.87------------- 754.52------ 2281.78
418----- 7.42------------- 756.97------ 1524.81
419----- 4.96------------- 759.43------ 765.38
420----- 2.49------------- 765.38------ 0.00

Was glaubst Du, wie viel die monatliche 614€ noch wert sind, wenn allein die Miete für diese Wohnung schon circa 2500 bis 3000€ in 35 Jahre erreicht ?

Du schreibst ja selber im Nebenthread:
tja - die zeiten werden härter und die beiträge wo ganze vermögen verschwinden häufen sich - vor genau einem jahr stand hier nicht ein immobilienfond sondern der phönix - fond und es werden nicht die letzten ein.

Also.... weniger Börse und mehr Immobilien ( aber nicht die Fonds)

Grüße aus dem Süden

Tropezon

[tropezon]

Hallo Jimmy,

es ist ruhig geworden hier. Irgendwie hast Du mit Deinem Nachdenken und der daraus erfolgte Analyse # 1208 den Nagel auf den Kopf getroffen und allen den Wind aus den Segeln genommen.
Also werde ich Heute Dein Antagonist sein und vertrete die andere Seite. Ich habe also keine Immobilie und suche dafür meine Bestätigungsargumente. Ich bin Deinem Ratschlag nachgegangen und habe seit einer Woche ein Zettel mit der Überschrift: Negativ für Immobilienkauf auf meinem Schreibtisch. Ganze 3 Argumente – Stichwörter- stehen darauf.
1) Immobilität
2) Arbeitslosigkeit
3) Zinsen

A)--- Immobilität: wie der Name es schon ausdrückt, nicht leicht sich zu trennen in Stagnations- und Baisse-Phasen, höchstens mit Abschläge. Wer aber bisher glaubte, dass so etwas nur bei Immobilien passieren kann, wurde vor paar Tage eines besseren belehrt. Die Deutsche Bank hat bewiesen, dass es bei Aktien, bzw. Fonds noch schlimmer werden kann, nämlich einfrieren und Kaufsstop. Es sind ja aber „nur“ 150.000 bis 200.000 Anleger!?! Das gibt es bei Immobilien nicht. Der Preis ist frei und bestimmt das Geschäft.
B)--- Arbeitslosigkeit: trifft sowohl Mieter als Besitzer hart. Doch auch hier hat der Kreditnehmer ein Vorteil. Er kann sich dagegen versichern und bekommt die Raten von der Versicherung ersetzt und er kann die Zahlungen ( Tilgung) bis zu 5 Jahre aussetzen . ( nach neuestem Stand )
C)--- Zinsen: belasten den Kreditnehmer eventuell stärker als den Mieter ( Mieterhöhung). Es sei denn Er fixiert sein Festzins auf 15/ 20 oder 30 Jahre gegen Aufgeld ( zur Zeit 1% auf 12 Jahre bis 2% auf 30 Jahre)

Bleibt noch die Aussage: mit Aktien oder generell Börsengeschäfte erzielt man eine höhere Rendite als mit Immobilien.
Dazu habe ich folgende Frage. Wer von unseren Leser hat eine gute Buchhaltung und kann uns sagen wie seine Rendite sich entwickelt hat, sagen wir mal zwischen 1998 und jetzt 2005?

Habe ich was vergessen? Wenn nicht, dann kann ich MEIN PERSÖNLICHES Fazit daraus ziehen.

Und IHR ?

Bin gespannt WER sich von den STILLEN LESER meldet und zur Klärung beitragen will und kann.

Liebe Grüße

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.549.843 von tropezon am 05.01.06 17:28:45[/posting]es ist ruhig geworden hier. Irgendwie hast Du mit Deinem Nachdenken und der daraus erfolgte Analyse # 1208 den Nagel auf den Kopf getroffen und allen den Wind aus den Segeln genommen

du sollst keinen käse schreiben

[lapamita]

also tropezon

DIE ZINSEN DIE WUERDEN MIR ALS NEGATIV NICHT AUFFALLEN
die eher auf der positiven seite ! denn billliger werden sie nicht.
was dir aber nicht auffaellt ist der absurt hohe kaufpreis

die bbva schreibt gleich auf seite 1

NIVEL CRITICO DE LA RENTA BRUTTO DE LAS FAMILLLIAS ( brutto nicht netto)
http://www.bbva.es/TLBS/fbin/Inmo0400_tcm11-2559.pdf

[lapamita]

SORRY, ABER WARUM DER ARTIKEL AUF DER FRONTSEITE DER BBV IST WEISS ICH AUCH NICHT, der ist ja alt...

also schon 2000 hat die verschuldung kritisches level ereicht, na dann kann sie ja nur hoeher stehen

[tropezon]

Lapamita,

Bei Zinsen habe ich mich in der Tat missverständlich ausgedrückt . Besser sollte ich so schreiben:

Bei einer Erhöhung der jetzigen billigen Zinsen wird der Kreditnehmer eventuell stärker belastet.....
Wobei ich persönlich nach wie vor der Meinung bin, dass wir in der EU keine Übermäßige Zinserhöhung bekommen werden.

Der absolut hohe Preis, wie Du es formulierst, ist für ein Immobilienkäufer, der die Immobilie für eigene Zwecke kauft, irrelevant, sofern er sie sich leisten kann . ( schon mehrmals dokumentiert an Hand von Beispiele ). Seine Prioritäten liegen ganz wo anders. Für ein Spekulant ist das Niveau nicht unbedingt attraktiv. Aber darüber kann – und möchte – ich nicht urteilen.

Mein lieber Lapamita, mit dem von Dir angezeigte Artikel der BBVA hast Du das schönste EIGENTOR geschossen. Aber mir ein großen Gefallen getan, denn jetzt kann man richtig mal Bankprognosen mit Realität vergleichen .

Der Artikel stammt vom Jahr 2000, aber sollte Du es vergessen haben, wir schreiben das Jahr 2006. --- Thai Bier???

Nichtsdestotrotz, der Artikel ist ein wunderbares Beispiel für die Fehlprognosen mancher Auguren. Lesenswert und kann man schön die irren Prognosen mit der Realität die eingetreten ist, vergleichen. Im Jahr 2000 haben sie zum Beispiel, schon von steigenden Zinsen gewarnt. Und wo sind wir Heute, 5 Jahre später??? Weit tiefer als damals .

Leider kann ich die schönen Grafiken nicht kopieren, ein Jammer, so eindruckvoll sind sie.

Nur ein Beispiel: auf der Grafik 5.5 zeigt die BBVA die Zinsen von 1999 = 4,7% und prognostiziert für das Jahr 2001 schon 6% . TOLL oder nicht.

Am liebsten würde ich den ganzen Artikel hereinstellen und Absatz für Absatz den Irrsinn solcher Prognosen dokumentieren. Ist aber zu viel Arbeit und würde trotzdem keinen bewegen.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.572.861 von lapamita am 06.01.06 17:58:46[/posting]hallo lapalmita

sowas nennt man: "Realitätsverlust"

allein schon das beispiel mit der wohnung zu 200K und dem nettoeinkommen von 2K.

in welcher region spaniens mit durchschnittslöhnen von 2k kosten denn die wohnungen 200K ?

also, bei uns in guipuzkoa liegt der schnitt bei 2.5k und die wohnungen zwischen 300 und 400K.

dazu könnte der herr ja mal ne rechnung aufmachen. tut er aber bewusst nicht, weil er dann zugeben müsste, das die preise am wohnungsmarkt schon lange nicht mehr vernünftig zu finanzieren sind. aber ist ja egal - wenn die rechnung nicht aufgeht, kommen die eltern und bezahlen solange, bis es wieder stimmt .

(kleine anmerkung : in navarra oder rioja z.b. bekommst du häuser für 100k und weniger - da gibt es aber nur landwirtschaft - vielleicht sollten die jungen familien aus den ballungszentren alle dorthin ziehen und die städte und die industrie den alteingesessenen überlassen. die können dann bis 75 arbeiten, während die jungen familien sich abenteuerlich ins mittelalter zurückbegeben und dann auf dem wochenmarkt ihre Patatas verkaufen )

-----------------------------------------------------------

abseits jeglicher realiät auch seine aussage:

NEIN, das Maximum sind 40 Jahre. Und die Rate ist sogar bei 190.000 € und 5,08% dann nur: 926,26 Aber wer ist so Dumm und fixiert 5,08 % wenn er Variabel unter 3% liegt.( Rate 680,17) Ein Puffer von 2% reicht für eine halbe Ewigkeit

erstmal zu den fantastischen 40 jahren:

- der spanier wohnt in der regel bis 28 - 32 im hause der eltern ehe er sich durch ehe abnabelt. nur mal so zum nachdenken

- mit 72 wäre er dann stolzer eigentümer einer 2 zimmerwohnung - (( tropezon, ich bin stolz auf dich ))

dann kommt auch schon der nächste HIT, indem er behauptet, das 2% puffer für die ewigkeit reichen:

- ich denke, da bedarf es keiner worte



JEDER, der sich heute mit dem gedanken trägt eine immobilie zu erwerben sollte UNBEDINGT folgendes bedenken:

- mit 5-6% schnitt rechnen
- die quote sollte 35-40 (max.) % des einkommens nicht übersteigen.

alles andere ist verantwortungslos - gerade, wenn man familie hat!

----------------------------------------------------------
also, ganz im ernst - wie kann man da auch noch für sich in anspruch nehmen, das andere von einem lernen könnten und das auch noch in fetten lettern

gruss,
rio

[rioja94]

hallo jimmy,

auch dir ein frohes neues

die derzeitige lage am immobilienmarkt ist sehr wohl mit der internethisterie zu vergleichen

- auch hier wurden die werte durch spekulationen in astronomische KGV,s gekauft
- auch hier waren die preise nicht annähernd angemessen, da kein reeller bedarf bestand (zumind. nicht in dem ausmass)
- auch hier lag die masse falsch und es waren nur wenige, die sich am schluss zu den gewinnern zählten
- auch hier unterlag die masse einem psychologischen phenomän, nämlich dem der euphorie
- jeder der keine aktien hatte war "dumm" - der preis war egal

ich könnte das noch so weiter führen und ich sage dir auch ganz ehrlich meine meinung zu dem, was ich tun würde, wenn ich zweitimmobilien hätte:

ja, ich würde umgehend verkaufen und mein geld für 4% anlegen, bis die euphorie verflogen ist und die normalität wieder alltag. das nennt man "moneymanagement".

viele der spekulanten halten ihre objekte noch, weil sie auf noch höhere preise hoffen "gier frisst hirn". und genau diese werden den downmove provozieren, weil sie irgendwann ihre gewinne dahinschmelzen sehen und so schnell wie möglich raus wollen.

das geht natürlich nicht so schnell wie am aktienmarkt. hier muss man in anderen dimensionen denken - aber es lohnt sich - schliesslich kann es um ein paar hunderttausend gehen.

das hier stelle ich speziell für dich rein (auch wenn es nicht unmittelbar mit dem thema immobilien zu tun hat)

lese es aufmerksam! wenn du interesse hast, sende ich dir hart fakts - hier kannst du wirklich was lernen

Von Löwen, Wölfen, Hyänen und vielen, vielen Schafen
(und einem einzigen Aasgeier namens "eagle")

persönliche anmerkung - ich hätte unter die überschrift noch geschrieben:

...oder - welchen zweck das börseninformationssystem hat





Es gibt ein Land, in dem leben nur Löwen, Wölfe, Hyänen und viele, viele Schafe.
Die Löwen sind die Könige in diesem Land. Sie liegen faul im Gras, betrachten den Himmel und die Wolken und wenn sie Hunger haben, stehen sie auf und reißen einige Schafe. Danach legen sie sich wieder hin und leben weiter in den Tag, bis sie wieder Hunger haben. Es gibt nichts was sie aus der Ruhe bringt, denn sie haben keine Feinde im Tierreich. Und die Löwen werden groß und fett ohne viel zu tun. Außerdem sind sie sehr gründlich bei der Jagd und beim Fressen und sie lassen wenig Aas zurück.

Die Wölfe müssen ebenfalls keine anderen Tiere fürchten, denn sie leben mit den Löwen in Frieden. Die Wölfe sind übrigens auch ganz anders, als die Wölfe die wir kennen! Sie jagen der Lust wegen und sie legen geschickte Fallen für die Schafe. Sie streuen Gerüchte über saftige Weiden aus und sie pflanzen sogar etwas Gras dort an, wo ihnen die Jagdgründe geeignet scheinen. Und da sie reinliche Tiere sind, die keine Spuren hinterlassen wollen, informieren sie einige Hyänen darüber, wo sie als nächstes zuschlagen werden. Die Hyänen sind den Wölfen über diese Hinweise so dankbar, dass sie, wenn sie eingeladen wurden, selbst etwas Gras dort anpflanzen, wo die Jagdgründe günstig sind. Die Wölfe sind geschmeidige und kräftige Tiere. Sie werden selten wirklich fett, dafür bilden sie lieber Muskelmasse aus um noch besser jagen zu können.

Die Hyänen sind, neben dem einen, nie landenden Aasgeier (hallo eagle!), die Aasfresser des Landes. Sie sind, auf sich selbst gestellt, bei der Jagd nur sehr selten erfolgreich, und wenn doch, dann fangen sie nur die kranken und schwachen Schafe, die aber nicht lange sättigen. Sie leben deswegen mit den Wölfen in einer Symbiose und achten genau darauf, wo diese ihre Fallen aufstellen. Dann sammeln sie sich dort, warten bis die Wölfe satt sind und holen sich das, was die Wölfe übriggelassen haben. Die Hyänen leben in ständiger Angst davor, einen Jagdzug der Wölfe zu verpassen. Sie erfahren zwar meist rechtzeitig von den Jagdgründen, werden aber selbst niemals vor den Wölfen fressen dürfen, sondern bekommen immer nur die zähen und knochigen Reste der Beute. Die Hyänen werden auch nie wirklich fett oder muskulös, denn die Hyänen gönnen sich untereinander die Beute nicht. Statt dessen streiten und kämpfen sie unablässig miteinander. Oft verpassen sie deswegen eine Einladung der Wölfe oder übersehen schöne Happen, die die Wölfe eigentlich übriggelassen haben.

Die Schafe sind meist ängstliche und dumme Tiere. Es gibt unendlich viele Arten von Schafen. Die wichtigsten Arten im Überblick:



Die ängstlichen Schafe:
Sie fressen hier etwas Gras und da etwas Gras. Wenn sie ein außergewöhnlich schönes Weideland gefunden haben, halten sie sich nur ganz kurz dort auf, denn sie fürchten im allgemeinen die Fallen der Wölfe! Beim kleinsten Geräusch des Windes spucken sie das bereits gefressene Gras wieder aus und flüchten. Einige von ihnen werden alt, diese werden aber selten fett. Die meisten ängstlichen Schafe verenden oft wegen zu wenig Nahrung!



Die mutigen, aber dummen Schafe:
Sie suchen begierig Gras, finden auch die schönen Weiden und fressen. Sehen sie einen Wolf, blöken sie und schreien: "ein Wolf, ein Wolf!" Da sie aber das bereits gefressene Gras nicht wieder ausspucken wollen, bleiben sie stur dort stehen und fressen weiter bis der Wolf sie am Genick packt und tötet.



Die mutigen, aber schlauen Schafe:
Sie suchen alleine Gras, finden schönes Weideland und fressen dann dort bis sie einen Wolf sehen. Wenn der Wolf nahe genug ist, denken sie: "oh, ein Wolf!" Dann rennen sie weg und lassen ein wenig gefressenes Gras fallen. Auf diesem rutscht der Wolf dann aus und fällt auf die Nase. Dadurch schaffen diese Schafe sehr oft die Flucht und überleben. Sie sind meistens die am besten genährten Schafe!



Schriftgelehrte Schafe:
Diese Schafe diskutieren über den Sinn des Grasfressens. Sie erstellen theoretische Pläne und Strategien und diskutieren über Löwen, Wölfe und Hyänen. Sie geben Schriften heraus, in denen sie beschreiben, wo die Wölfe und Hyänen die Fallen aufgebaut haben. Dann sagen sie zu den anderen Schafen: "geht dort hin, dort gibt es Gras!"

Dafür, dass sie die Schafe dort hinschicken, bekommen sie sowohl von den Wölfen und Hyänen, aber auch von den Schafen Gras geliefert! Damit bezahlen sie auch die Rechtsanwälte, die nach dem Gemetzel die Schriftgelehrten von jeder Schuld am Tod so vieler Schafe freisprechen!



Die gruppendynamischen Schafe:
Diese Schafe lassen andere Schafe die Führung übernehmen (z.B. lesen sie die Schriften der Schriftgelehrten!) Sie warten also darauf, dass sie von anderen Schafen das Weideland gezeigt bekommen. Dies sind meist sehr grüne und vielversprechende Wiesen. Es fällt ihnen selten auf, dass dort gestern noch kein Gras war! Und sie lassen sich davon überzeugen, dass dieses Gras nur bisher von allen übersehen wurde und schon immer dort war! Also strömen die Schafe in großen Mengen von überall herbei. Wenn sie dann alle gemütlich anfangen zu fressen fallen die Wölfe und Hyänen über sie her. Nur wenige Schafe überleben dieses Gemetzel!



Bei den Schafen gibt es auch eine Unterscheidung nach Altersstufen!
Die jungen Schafe:
hierbei handelt es sich um unerfahrene Tiere. Sie lachen die alten und erfahrenen Schafe als Spinner aus und glauben weder an Wölfe noch an Hyänen! Junge Schafe glauben, dass die Löwen die dümmsten aller Tiere sind. Die meisten jungen Schafe glauben, dass sie Gras niemals fallen lassen müssen! Sie kennen die Wolfsfallen zwar aus Geschichten, werden aber trotzdem mit der Herde laufen, wenn es soweit ist. Je grüner das versprochene Gras ist, um so besser! Junge Schafe sind gierig aber rufen nach ihrer Mutter, wenn sie einen "bösen" Wolf sehen! Junge Schafe überleben manchmal! Sie glauben dann, sie sind schlauer als die alten Schafe. In Wirklichkeit haben sie einfach nur Glück gehabt oder waren den Wölfen und Hyänen zu mager!



Die älteren Schafe:
manchmal werden einige Schafe auch älter und überleben einige Jahre! (Das ist übrigens sehr selten, vielleicht 20% aller Schafe schaffen dies!) Meist gehören sie zu den mutigen, aber schlauen Schafen. Es gibt auch ältere Schafe die die Löwen lange Zeit beobachtet haben und so handeln wie diese. Es gibt aber auch einige wenige ältere Schafe, die einfach jahrelang Glück hatten!



Die Metamorphose:
Das Seltsamste an diesem Land ist aber ein Ereignis namens "die Metamorphose". Einmal im Jahr findet unter den Tieren eine Verwandlung statt. So kann es passieren, das aus einem "älteren Schaf" eine Hyäne wird. Oder eine ältere und lange erfolgreiche Hyäne wird (nach eigener Wahl übrigens) zum Löwen oder zum Wolf. Diese Vorgänge sind allerdings sehr selten und nur die besten und erfolgreichsten Exemplare jedes Jahrgangs steigen in der Hierarchie auf. Aber auch umgekehrt kann es passieren, dass ein dummer Wolf zur Hyäne wird oder eine dumme Hyäne wieder zum Schaf. Aber nur alle Jubeljahre wird ein Löwe sich verwandeln, denn Löwen sind gegen die Metamorphose fast immun!



Die Wiedergeburt:
auch die Wiedergeburt ist möglich, wenn auch ebenfalls sehr selten. Manchmal bekommt ein getötetes Schaf eine zweite Chance und darf zurück in dieses Land. Oft hat es dann aus seinen Fehlern gelernt und wird ein mutiges schlaues Schaf oder handelt wie ein Löwe. Wiedergeborene Schafe haben meist große Chancen auf die Metamorphose, wenn sie aus den Fehlern des vorherigen Leben gelernt haben. Eine dritte Chance bekommt fast nie ein Schaf!

P.S.: in diesem Land ist weder "Hyäne" noch "Aasgeier" eine Beleidigung!

P.P.S.: und scheinbar ist 23! ein Wolfs-Signal!

mehr hier:

http://www.charttec.de/html/ta_fabel.php

DU BIST DOCH KEIN SCHAF - ODER ?

zusammengefasst kann man das auch mit meinem motto ausdrücken:

"Nimm das Geld Anderer mit, bevor sie Deines mitnehmen"

...sonst hast auf dauer an der börse keine chance!

gruss,
rio

[lapamita]

nur so am rande

THAILAND
in 2003 begann an der boerse ein aufschwung in den propertywerten, der seiens gleichen sucht,1000% und mehr keine seltenheit, getrieben von strken zinssenkungen ( 14%in2000 bis 1,75%in 2003), die nachfrage nach propertys stieg stark an wie auch die preise. die entwickr starteten planlos 1 objekt nach dme anderen. in 12 /2003 kamm der grosse crash der immowerte der sich bis 12/2005 hinzog ( meiner ansicht nach beendet jetztaufgr. der sehr niedrigen erwratungen).
seit mitte 2003 steig die zahl der neubauten und verkaeufe in extreme hoehen und errreichte das asienniveaus vor der krise 1997.2004 -ende der saison 5/2005 expolodierte preis wie nachfrage.
ich vertrat da schon die meinung das ist auf sand gebaut.
seit beginn 2005 erhoehte die zentralbank die libors von 1,75 auf 4,25%, dieser umstand, soiwe de erhoehten lebenshaltungskosten ( getrieben von oel und baumaterialienen) liess die kaufkraft schwinden, sowie die consumerconfidence auf ein 3 jahreslow absinken.
die verkaeufe gehen zur zeit strk zurueck, die preise verharren noch auf hohem niveau, bis die neubauten fertig sind und nicht wie erhofft veraeusert werden koennen.
die boerse impliziert bereits ein starken einbruch.
fazit
ueber 3 jahre renovierte ich einige wohnungen, und verkaufte jede mit gewinn, die verkaufszeiten fielen stark.,aktuell geht kaum noch was. die letzte wohnung die ich zum verkauf habe ( ausser eigene vermietapartments die ich nicht verkaufe),,,brachte bisher in 3 moinaten nur 1 intressenten ( gg letztem jahr 2 pro woche).fuer diese vollrenovierte whg,85qm,meerblick wollte cih 80k euro, aktuell senkte ich dne preis bereits auf 60k, und hoffe sie wegzubekommen,,,dabei belibt, trotz meines sehr billigen kaufpreis vor renovierung, kein $ mehr haengen.
aktuell b eteilige ich mich nicht mehr an den spekulationen,das risiko ist extrem gewachsen,das angebot extrem hoch, die achfrage sehr niedrig auf dem preisniveau ,nur noch eine frage der zeit..........
dazu kommt noch , ich und mein freund, kauften in rayong bangpphee beach ( ko samet nationalpark),2 whg. in erster strandlage, zum pris von 900 k THB, ca 60% unter dem verkaufspreis 1997(neubau,damals 2,3 mio htb)
der grund fuer den einbruch hier, und das kein aufschwung im rahmen der immohausse stattfand, sit simpel.!!
die lage ist unter thais nicht mehr trendy!!! der king verlegte seinen sitz nach huahin,heute das IN badeort der thais, wo eine extreme immobubble entsanden ist
DAMIT KANN MAN SAGEN DAS AUCH TRENDS IMMOPREISE VERAENDERN ,DIES TRIFFT VOR ALLEM AUF TOURISTICHE DESTINATIONEN ZU!!!!!!!!!!!

UND DIE BULLEN UNTER UNS, HAUPTSEAECHLICH DIE PROPERTYAGENTUREN UND BAUTRAEGER, HABEN OHNE ENDE ARGUMENTE WARUM ES HOCH GEHT
fakten wie der neue flughafen der die arhzeiten zum resort verkuerzt,die neuen casinos die kommen, die asiengames,die histro.zinsniveaus,die billigen lebenshaltungskosten
und natuerlich schoen gerechnete statistiken ueber die amortization, bis hin zu mietgarantien ( im VK preis eingearbeitet).......................

und dennoch aeuft es nicht mehr...........

[jimmy007]

Hallo Rio, auch ein frohes neues Jahr!

Hoffe, ihr ward alle brav und habt kein Carbon von den Reyes Magos bekommen...
By the way, was in Spanien nud in der Welt überhaupt für Spielsachen ausgegeben wird, ist unglaublich... Und in Spanien ist das zu 90% der letzte Schrott und noch dazu teurer als in D. Bin schon fast am überlegen, daraus eine Geschäftsidee zu entwickeln. Irgendwas mit pädagogisch wertvollem Spielzeug. Was haltet ihr davon?
Muss mir dann eh demnächst die Frage stellen, wo ich die nächsten Jahre meines Lebens verbringen werde, und in Spanien sind die beruflichen Aussichten halt nicht so prickelnd und von meinem ersparten kann ich leider noch nicht leben...

Kurz zu dem Internethype-Vgl. von Rioja:

- auch hier wurden die werte durch spekulationen in astronomische KGV,s gekauft

-Spekulation ist auch mit drin, keine Frage

- auch hier waren die preise nicht annähernd angemessen, da kein reeller bedarf bestand (zumind. nicht in dem ausmass)

-Bedarf besteht bei den Immobilien aber schon, das ist ja genau der Unterschied. Während ich eine NanoBiogeneticsIT.com mit einer TAN und einem Click verkaufe und nix vermissen werde, ist das bei einer Immobilie nicht der Fall. Der Preis kann immer fallen, aber bei einer Immobilie nur so lange, bis die ersten jungen Paare wieder einsteigen, und das machen sie, sobald sie es können - aus Tradition, Erfahrung, Unwissen etc. Aber sie werden es tun. Sie werden nicht mal eben noch 3-4 Jahre warten (und dann eben 36 Jahre alt sein), heiraten und dann erst kaufen.

- auch hier lag die masse falsch und es waren nur wenige, die sich am schluss zu den gewinnern zählten

-Die Masse liegt meistens falsch. Es ist aber unerheblich ob sie falsch oder richtig liegt. Geld wird immer erst dann verdient, wenn du mit der Masse läufst. Ich selbst bin von meinem Charakter her absolut Antizykliker, war immer der, der die anderen beobachtet hat und Schlüsse daraus gezogen, schon im Kindergarten, ohne Witz. In jüngster Zeit ist mir aber klar geworden, dass die Kohle erst auf dein Konto kommt in dem Moment, wenn die Masse sich in deine Richtung bewegt. Wenn du eine Antiposition einnimmst, ist das zwar an sich sehr "cool", nur bringt es dir nix, da du eine Masse nicht aufhälst und möglicherweise dabei versauerst zu warten bis du endlich recht bekommst. Es geht auch nicht um recht haben oder nicht, sondern um Profit zu machen.

- auch hier unterlag die masse einem psychologischen phenomän, nämlich dem der euphorie

-In Euphorien wird am meisten Geld verdient. Wie ich schon geschrieben hatte: Nur was interessiert es mich denn, wenn ich zum einen bis dahin nochmal 30% Plus mitgenommen haben werde und noch dazu nur unwesentlich mehr zahle als zur Miete... Ich hab das Gefühl, dass wir diesen Aspekt in der ganzen Diskussion nie wirklich betrachtet und gewürdigt haben, deswegen wiederhole ich ihn ab und zu vielleicht noch einmal.

- jeder der keine aktien hatte war " dumm" - der preis war egal

-Tja, klingt zwar hart und im Nachhinein ist man immer klüger, aber der Satz stimmt. Es ist m.E. vollkommen Schnurz, ob eine EM.TV 100EUR wert war oder nicht, solange sie mir jemand zu dem Wert abkauft. Ich sehe den Immobilienwert mittelfristig nicht erheblich einstürzen aus den bereits genannten Gründen. In der Zwischenzeit können die Preise aber nochmal gut 20% steigen...


So, danke für deine Geschichte. Die ist natürlich bekannt, aber ich lese sie immer wieder gerne einmal. Mich würde mal interessieren, wieviele Leute beim Lesen der Geschichte sich nicht für die klugen Schafe halten... Sicher gibt es noch einige absolut von sich selbst überzeugten, die sich sogar für Löwen oder Wölfe oder Hyänen halten... Ich mache schon seit mehreren Monaten einen Wandlungsprozess durch. Nachdem ich vorher immer nur gesagt habe, dass ich mich nicht für klüger halte als andere, bin ich mittlerweile zu dem Schluss gekommen, dass ich es tatsächlich auch nicht bin, und mein Dickkopf in manchen Situationen sehr hilfreich sein kann, an der Börse allerdings in 90% der Fälle eher kontraproduktiv ist. Diesen ganzen Gedankenwandel kann man nicht in ein paar Worte fassen, da steckt zu viel dahinter. Ein paar Sätze schmeisse ich aber trotzdem mal hin, auch wenn es vielleicht nichts mehr mit Immobilien zu tun hat:

Handele emotionslos. Vergiss dein Ego. Gehe mit dem Trend. Versuche nicht recht zu haben. Hinterfrage nicht zu viel.

Beherrsche deine Gefühle, sonst werden sie dich beherrschen.

Der Geist eines vollkommenen Menschen ist wie ein Spiegel, er reflektiert aber hält nichts fest. Deshalb kann der vollkommene Mensch handeln ohne Anstrengung.

Und mein Lieblingsspruch:
Das Weiche besiegt das Harte,
das Schwache triumpiert über das Starke.
Das Gecshmeidige ist stets
dem Unbeweglichen überlegen.
Das ist das Prinzip
der Beherrschung der Dinge:
Meisterschaft durch Anpassung. (Lao Tse)

[AlterMann]

Wird ja wieder richtig interessant hier!
2 Anmerkungen:

1. nahezu alle behaupten "sehr stark können die Immos in Spanien nicht fallen"
Ich erinnere an die Ostzone - da waren 99,99% der Anleger der gleichen Meinung. Wo steht der Markt Heute?
- selbstgenutzte Immos minus ~ 30 - 50%
- Mietobjekte minus ~ 50 - 90%
Das ganze hat sich schleichend über ein paar Jahre hingezogen und nahezu niemand hat den rechtzeitigen Ausstieg geschafft. Immos sind nun mal nicht so leicht und schnell zu verkaufen wie Wertpapiere - schon gar nicht im Abschwung. Ich ürigens auch nicht. Dafür kaufe ich aber jetzt spottbillig nach was das Zeug hält, mit Renditen >20% und einem zu vernachlässigenden Abwärtsrisiko (gestütz durch die schnelle Rekapiatisierung).

2. Zinsen können nicht sooo stark steigen
Der langfristige Hypozinsdurchschnitt (z.B. 10 Jahre Festschreibung) liegt immer noch über 7 %! Warum können die Zinsen nicht genauso schnell wieder steigen wie sie gefallen sind? Wer hier long mit 3-4% arbeitet dem ist einfach nicht zu helfen. Und dann vielleicht noch variabel (ach ja ich habe vor 5 Jahren auch auf variabel umgesteuert, als mich in Deutschland alle deswegen für bekloppt hielten - aber jetzt ist die Zeit für so was vorbei).Die weiter oben angesprochenen 30 Jahre zu 5,x% halte ich für ein ausgezeichnettes Angebot. Alles was sich damit nicht rechnet taugt nichts.

[jimmy007]

Hallo AlterMann,

zu 1.
der Vergleich mit dem Osten hinkt aber sehr stark. Prinzipiell kann alles steigen und fallen. Im Osten sind die Preise aus mehreren Gründen gefallen. U.a. weil es keine Arbeitsplätze gibt, somit keine Zuwanderung, kein Bedarf, keine Kohle. Darüber hinaus ist die Immobranche anfang der 90er wohl beispiellos in der Geschichte subventioniert worden, sodass gebaut wurde auf Teufel komm raus, aufgrund von Steuersparmodellen etc. Der Hauptunterschied für mich zu Spanien ist aber die Einstellung zu Wohneigentum, die in Spanien einfach zum guten Ton gehört. Meine spanischen Kollegen z.B. haben zu exakt 100% eigene Wohnungen, meine deutschen dagegen wohl nicht mal zu 50%. Und das bei ca. doppeltem Gehalt und halb so teuren Immos...

zu 2.
Hier stimme ich dir und Rioja zum Teil zu. Auch ich denke, dass wir diese paradiesische Zinssituation nicht die nächsten 30 Jahre beibehalten. Eine Prognose der Entwicklung ist äusserst schwer, quatsch unmöglich. Zu bedenken ist aber auch, dass man in der 2. Hälfte der Hypothek seine Zahlungen "auf der linken Arschbacke" abzahlt. Wenn ich also jetzt am Anfang 3% schaffe, dann habe ich in 17 Jahren mit 7% auch keine grösseren Probleme mehr.

[AlterMann]

Nun, dann hst Du meinen Vergleich falsch verstanden. Immomärkte sind immer regional und darum hinken da alle Vergleiche. Es geht mir aber um etas anderes mit dem Beispiel
...da waren 99,99% der Anleger der gleichen Meinung ... das war der Kernsatz und das Entscheidende, alles andere nur Erläuterung.

Bisher wurde der spanische Immomarkt hier meist mit dem Neuen Marktcrasch verglichen. Ich wollte mit dem Beispiel einfach zeigen, das es auch im Immomarkt schon sehr harte Craschs gab .

[rioja94]

hallo jimmy,

nein, es besteht absolut kein unterschied - es wird spekuliert auf "teufel komm raus" - ersichtlich am hohen leerstand!

der bedarf besteht, solange spekuliert wird - solange die preise gezahlt werden - solange es käufer gibt.

die verkausfzeiten werden mittlerweile aber immer länger und die käufer weniger. vielleicht stelle ich demnächst einen interessanten artikel dazu rein (in spain ).

hallo alter mann,

Der langfristige Hypozinsdurchschnitt (z.B. 10 Jahre Festschreibung) liegt immer noch über 7 %! Warum können die Zinsen nicht genauso schnell wieder steigen wie sie gefallen sind? Wer hier long mit 3-4% arbeitet dem ist einfach nicht zu helfen

100% agree!

und dann noch bei laufzeiten von 30 oder 40 jahren *prust*

scheunes WE noch
rio

*die zinsen können genauso schnell steigen, wie sie gefallen sind und wer auf dem alltimelow ein alternativszenario haben möchte, kann den chart vom euribor mal "spiegeln"

[tropezon]

Hallo AlterMann,

...da waren 99,99% der Anleger der gleichen Meinung ...

Mit Verlaub gesagt: 100% der Anleger sind immer der gleichen Meinung, sonst würden sie ja nicht ANLEGEN / investieren. Es waren aber nur 99,99% von vielleicht max. 20%.

Aber wo sind die 80 andere Prozente geblieben, die von Anfang an gesagt haben, eine Normalisierung dauerte mindestens 2 oder 3 Generationen.
Ich weis wovon ich spreche. Mein Schwiegersohn gehört zu den von Dir erwähnten 99,99% - aus den von Jimmy erklärten Gründen – und hat am Anfang viel kassiert und anschließend noch mehr drauf bezahlt. Ich gehöre zu den 80% Skeptiker die, die Finger davon weggelassen haben.

Du hast eine sehr schöne und aufschlussreiche Studie der Deutsche Bank in den Nachbarthread gestellt und ich gehe davon aus, dass Du sie auch gründlich gelesen hast.

In dieser Studie steht zum Beispiel:

1) die langfristig Zinsen sind zu Beginn 2005 weiter gefallen
2) die getrübten Konjunkturaussichten machen einen kräftigen Anstieg auch nicht sehr wahrscheinlich
3) in den nächsten zwei Jahren werden Zinsen allenfalls moderat anziehen
4) die niedrigen Zinsen erlauben einen hohen Fremdkapital Anteil zur Finanzierung der Transaktionen ( Leverage-Effekt)
5) und so weiter
Weiter interessant:

Grafik und Erklärungen auf Seite 6

Grafik auf Seite 19

Auch Du hast dich bereits zu Zinsen geäußert. Ich darf Dich zitieren:

Praktisch dürfte damit (leider) ein Preisanstieg bei mittleren bis großen MFH einsetzten. Höchstens steigende Zinsen am langen Ende könnten dagegen helfen - nur ist davon auch nicht viel zu spüren.

es auch im Immomarkt schon sehr harte Craschs gab . Wo? Ausser Ostdeutschland und Japan!?!

Aber freut mich, dass Du mindestens ehrlich bist und auf meine Frage eine Antwort gegeben hast, wenn auch indirekt: : Ich ürigens auch nicht.

Auch das hast Du richtig erkannt: Immomärkte sind immer regional.

Jimmy,

Der Hauptunterschied für mich zu Spanien ist aber die Einstellung zu Wohneigentum, die in Spanien einfach zum guten Ton gehört.

Wie Du siehst, schwer zu verstehen für Ausländer die ihre Spekulationsmentalität nicht ablegen können und ihre Unflexibilität ins eigene Stammbuch geschrieben haben. Frage doch mal Deine spanische Kollegen, wie viele Ihre Immobilie zu Spekulationszwecke gekauft haben. Wäre sicher ein interessanten Anhaltspunkt
Ich kenne in meinem ganzen Bekanntenkreis nur einer, ein Bar Besitzer, der 1 Haus und 3 Wohnung gekauft hat. Er hat allerdings auch 3 Kinder, zwischen 8 und 12 Jahre. Die 3 Wohnungen hat er bereits jetzt schon( spekulativ? )gekauft ( für die Kinder) weil er glaubt, dass die Preise bis dorthin noch viel höher sein werden.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

soviel zur spekulationsmentalität, die die ausländer nicht ablegen können

Geldwäsche auf Spanisch

Nirgends in Europa gibt es soviele große Euro-Scheine wie in Spanien. Weil beim Immobilienkauf Geld gewaschen wird, warnen Experten. Weil die Geldinstitute liquide bleiben müssen, sagt die Notenbank


In keinem anderen Land der Europäischen Union wächst die Anzahl der 500-Euro-Scheine so stark wie in Spanien. Inzwischen verfügt das Land über ein Viertel aller im Euroraum zirkulierenden Noten. Allein im Oktober stieg die Anzahl der Scheine um 28 Prozent auf 88 Millionen, das sind zwei 500-Euro-Scheine pro Spanier.



Für Manuel Romera, Finanzexperte der Madrider Business School Instituto de Empresa , ist klar: »Wir werden immer mehr zu einer Geldwaschanlage, und das hängt unmittelbar mit dem enormen Immobilienboom seit Ende der neunziger Jahre zusammen.« Seitdem wird in Spanien von Bauträgern, Investoren und Gemeinden stark mit Grundstücken spekuliert, die Wohnungspreise steigen zweistellig, und die gesamte spanische Küste ist inzwischen zugebaut, vor allem rund um Marbella.


Die spanische Notenbank will sich zu der Bargeldflut nicht äußern und beschränkt sich darauf, »dass sie nur der Nachfrage der Banken nachkommt, welche die Scheine für ihre Kunden brauchen«. Ein Sprecher weist darauf hin, dass die Hauptaufgabe seines Hauses darin bestehe, die Liquidität der spanischen Banken zu garantieren, und da gebe es ja derzeit nichts zu bemängeln.


Der Präsident der spanischen Vereinigung der Steuerfahnder APIFE, José Maria Peláez, sieht das dagegen ganz anders: »Hier in Spanien gibt es einfach keinen wirklichen Willen, die enorme Steuerhinterziehung und Schattenwirtschaft zu bekämpfen.« Der Kontext passt zu einer weiteren traurigen Führungsposition, die Spanien inzwischen in der EU einnimmt: Das Land ist zum Hauptumschlagplatz für Drogen geworden. (scm.)

(c) ZEIT online, 20.12.2005

http://www.zeit.de/online/2005/51/geldwaesche_spanien

wer die zeichen der zeit erkennt, kann sie nutzen.
wer nicht, glaubt halt weiter an ein wachstumswunder

[Antoniopreto]

Was soll man dazu sagen.Dem Staat sind alle Mittel recht
wichtig Geld kommt ins Land.Davon profitiert jeder Spanier.Unsere Regierung macht genau das Gegenteil.
Es wird alles getan das je mehr Geld abfließt ins Ausland.Was interesiert mich als Otto Normal Verbraucher in unseren schwierigen Zeiten ob da Schwarzgelder investiert werden oder nicht.Für mich ist wichtig das die Wirtschaft floriert und mein Arbeitsplatz einigermaßen sicher ist.Die Regierung wäre gut beraten wenn sie das Geld das die letzten 20 Jahre abgewandert ist wieder versucht zurück zu holen ohne Steuer.Vorausetzung ein Teil des Geldes muss in irgendein Projekt investiert werden.

[jimmy007]

#1228
Ok, verstehe.

#1229
Rioja, du gehst aber überhaupt nicht auf meine Argumente ein. Sicherlich gibt es Spekulation, ohne jeglichen Zweifel. Aber wie ich schon sagte ist eine Immobilie nicht mit einer Aktie zu vergleichen, weil ich ohne Dach überm Kopp schlecht leben kann, während ich auf meine Pixelpark-Aktie auch ganz gut verzichten kann.

#1231
Da komme ich nicht ganz mit. Der Artikel sagt wohl, dass sehr viel 500€-Scheine von den spanischen Banken angefordert werden, die diesen Bedarf an die span. Notenbank weiterleiten und dies ist wohl bei der EZB aufgefallen. Interpretiere ich richtig?
Geldwäsche funktioniert aber genau anders rum. Man erhält Bargeld aus irgendwelchen dunklen Geschäften und muss es von Banken unbemerkt in Wertgegenstände umtauschen, also in bar bezahlen. Es müsste in Spanien bei den Banken also viel Geld ankommen von den Kunden und nicht umgekehrt.
Aber ist ja auch wurscht. Ich bin der Meinung, dass das ein Zeichen dafür ist, dass ein Haufen Kohle am Fiskus vorbeiläuft. In Spanien absolut üblich, dass die offizielle Kaufsumme aus steuerlichen Gründen niedriger ist als die tatsächliche. Die Differenz wird in bar bezahlt, logo. Das hat aber für mich weder etwas mit Geldwäsche noch Spekulation zu tun, sondern ist hier Usus seit Jahr und Tag.

[tropezon]

Hallo Jimmy,

Geldwäsche funktioniert aber genau anders rum.

Das denke ich aber auch. Da schein jemand, die Ausländer für sehr beschränkt zu halten.

soviel zur spekulationsmentalität, die die ausländer nicht ablegen können

»dass sie nur der Nachfrage der Banken nachkommt, welche die Scheine für ihre Kunden brauchen «.

Ich wusste gar nicht, dass die „ Ausländer“ so dumm sind „ schwarz Geld“ auf dem offiziellen Weg nach Spanien zu überweisen und sich dann von ihrer Bank es wieder Bar auszahlen zu lassen. Man lernt nie aus .

die enorme Steuerhinterziehung und Schattenwirtschaft zu bekämpfen.«

ALLEIN spanisches Problem??? Seit wann???

Wieder ein Beispiel wie die Schreiberlinge recherchieren und was für Schlüsse sie daraus ziehen!!!

Tropezon

[rioja94]

[posting]19.608.723 von tropezon am 08.01.06 22:14:19[/posting]wenn du nicht weisst, wie die aussage der herren

Manuel Romera, Finanzexperte der Madrider Business School Instituto de Empresa
Der Präsident der spanischen Vereinigung der Steuerfahnder APIFE, José Maria Peláez

zu werten ist und ihnen ihre glaubwürdigkeit absprichst, dann sende ihnen einfach eine email

an fachkompetenz traue ich ihnen in ihren innehabenden ämtern jedenfalls etwas mehr zu als dir

[rioja94]

[posting]19.607.050 von jimmy007 am 08.01.06 19:44:25[/posting]Rioja, du gehst aber überhaupt nicht auf meine Argumente ein

gern gehe ich auf deine argumente ein
wenn ich es nicht tue, dann nur deswegen weil gewisse dinge für mich schon beantwortet sind. das mache ich unbewusst und nicht in böser absicht

sag, was du konkret meinst und ich gebe dir meinen standpunkt dazu.

[tropezon]

Die Fachkompetenz von vielen Menschen ist größer als meine. Doch ich gebe mich mit „ dummen, antiquierten, aus dem Kontext gezogenen Sprüche“ nicht zu Frieden, sondern RECHERCHIERE, bevor ich Quatsch schreibe.

Ich glaube nicht jedem Schreiberling, der 9 MONATE ( 20.12.05) nach dem erscheinen eines Artikel einfach etwas schreibt, weil es sonst nichts besseres gibt.Vielleicht sollte dieser .... erst mal spanisch lernen.

Hier Extrakte aus dem ORIGINALTEXT VOM „ 22 MÄRZ 2005.“

Blanqueo de capitales---- Manuel Romera Robles-----Profesor del Instituto de Empresa

Después de los graves sucesos acaecidos en Marbella, se ha avivado el debate sobre el entramado financiero que se esconde en los paraísos fiscales, en rincones geográficos donde prácticamente no se pagan impuestos, se permite opacidad en la información y se disfruta de una gran agilidad operativa. Su existencia no es un hecho nuevo, ni siquiera reciente.

Sabemos que el volumen monetario blanqueado en Marbella es de unos 250 millones de euros. Pero los paraísos fiscales ridiculizan las cifras que se manejan dentro de la operación Ballena Blanca. Basta citar el ejemplo de la isla de Gran Caimán, que, pese a su extensión de tan sólo 700 kilómetros cuadrados y sus escasos 35.000 habitantes, cuenta con más de 40.000 sociedades tapadera, 584 bancos y alrededor de 700.000 millones de dólares en fondos de inversión y pensiones, cantidad similar al PIB español. Asimismo, aún tenemos en el recuerdo casos de blanqueo internacional, como el registrado en 1999, cuando
se detectaron 15.000 millones de dólares procedentes de Rusia gestionados por bancos neoyorquinos en EE UU.
Como vemos, podemos cuestionar si los países desarrollados hacen todo lo que está en su mano para hacer desaparecer los paraísos fiscales. Y deberíamos ser conscientes de que el blanqueo de capitales y la gestión de dinero negro proveniente de actividades delictivas va en contra de un mundo más justo, seguro, y con una mejor redistribución de la riqueza

Für die, die es nicht wissen: LOS ist mehrzahl.

Oh Gott, wie armselig.

Tropezon

[lapamita]

DIE VERKAEUFER WOLLEN HALT IMMER UEBER DEN NICHTOFIZIELLEN BETRAG......die schoenen 500 euro noten, und dat sind schon mengenweisse ( viele investoren bringen ja auch $$ noten)
SINGAPORE
macht sich das einfacher dort gibt es 10.000 $ banknoten sind etwa pro note 5000 euro.
und sind heiss begehrt bei bestimmten gruppen.....
die geldwechsler verlangen fuer diese noten ausserhalb singapores ein aufschlag von ca 0,2%, auch beim ruecktausch in SGP gibts mehr, ausser auf den offiziellen banken....


warum haben die nur so scheine/??????????????????
glaube wenn die schweiz 10000 er einfuerht springen manche in der eu im karee.............

[rioja94]

[posting]19.610.437 von tropezon am 09.01.06 00:40:17[/posting]ich bin erschüttert

[tropezon]

Der Präsident der spanischen Vereinigung der Steuerfahnder APIFE, José Maria Peláez

Auch diesem Herrn, spreche ich seine Kompetenz nicht ab, aber interpretiere richtig , was er sagt.

Das schreibt der Journalist der Zeit:

Geldwäsche auf Spanisch

Nirgends in Europa gibt es soviele große Euro-Scheine wie in Spanien. Weil beim Immobilienkauf Geld gewaschen wird, warnen Experten. Weil die Geldinstitute liquide bleiben müssen, sagt die Notenbank

Das ist der ORIGINALTEXT vom 2 Oktober 2005, der Immobilien mit KEINER SILBE ERWÄHNT :

http://www.belt.es/noticias/2005/octubre/06/billete.asp

Hier Ausschnitte aus dem Originaltext:

La cara oculta del billete de 500 euros
Una cuarta parte de los que hay en Europa circula por España

Siete años después, también, resulta que el billete de 500 es el que más crece en España.

No abundan las explicaciones a cara descubierta sobre las causas de su rampante difusión en España, donde circula una cuarta parte de todos los billetes de este tamaño en la Unión Europea. Se trata de un porcentaje que no es proporcional al peso de la economía española, sobre todo si se tiene en cuenta que, en ese terreno, sólo nos supera Alemania, país que impuso este billete a pesar de la oposición de la mayoría porque deseaba el equivalente al billete de 1.000 marcos.
Lo cierto, lo indiscutible, es que la expansión en España del billete de 500 es notable. En el año 2003 circulaban 43 millones de billetes. A finales del 2004, la cifra aumentó hasta los 69 millones. Los últimos datos del Banco de España ponen la cifra en 84 millones, lo cual representa un incremento del 43,6% en el último semestre. Ninguna otra moneda del euro ha tenido aumentos semejantes. De hecho, sólo el de 50 euros ha registrado una subida, del 5%. El resto ha bajado, dándose la circunstancia de la retirada de billetes de 20 y 5 euros del mercado.

La primera conclusión es evidente: hay una gran demanda. Hay una segunda que parece una inocentada: los españoles nos dedicamos a hacer acopio de este billete (tocaríamos a dos billetes por ciudadano). Y la tercera abunda en numerosos artículos y parece generalmente aceptada, según la cual su expansión es un síntoma de la buena salud de la economía sumergida y el blanqueo de capitales. "En España", dice José María Peláez, presidente de APIFE, la Asociación de Inspectores de Hacienda, "se perdió la gran oportunidad de combatir el dinero negro cuando se obligó a transformar pesetas en euros, pero lo dejamos pasar: se dio una moratoria demasiado larga.

Explicaciones policiales

Puestos a buscar explicaciones, es a los expertos policiales en blanqueo de capitales a quienes el fenómeno no resulta ninguna sorpresa , pero sí la poca voluntad de las autoridades monetarias para ponerle freno. "Los bancos dan la callada por respuesta", argumenta una fuente policial. "Resulta que no son aceptados por los comerciantes en sus transacciones y que no circulan en cajeros automáticos en un país donde se maneja mucho el efectivo, y, sin embargo, su circulación aumenta. ¿Quiénes son esos clientes que lo demandan? ¿Qué tipos de pagos se hacen en ese tipo de billetes?".

La policía comenzó a tener noticias bien pronto del destino de estos billetes. ¿Lugares? Por ejemplo, Colombia... o Miami.

A los pocos meses de salir el euro a escena, y aun cuando su cotización oficial le situaba por debajo del dólar, el billete de 500 tenía un valor superior al oficial en Colombia, donde se aceptaba en paridad con el dólar. Dos años después, sin embargo, y tal como destaca un informe policial, el billete de 500 se comenzó a devaluar hasta en un 6% de su valor en algunos mercados de Suramérica, "lo cual era un síntoma de que se había producido una saturación de tales billetes en el mercado negro", dice el citado informe, que termina: "A partir de 2004, comenzaron a apreciarse los de 200 y de 100 euros".

Las noticias que llegaban del mercado negro propiciaron que organismos especializados en la lucha contra el blanqueo hicieran serias recomendaciones a los Gobiernos y a la Comisión Europea sobre un mayor control de la circulación del euro. Sin embargo, estas medidas todavía no se han puesto en marcha.

En tanto se toman algunas medidas, los investigadores policiales perciben cómo el dinero negro y el dinero sucio concentra cada vez más sus actividades en el billete de 500 euros. Ya se ha dado el caso de atrapar en el aeropuerto de El Prat un avión privado con 5,5 millones de euros en su interior con destino a Canadá. "Las investigaciones nos muestran cómo se han puesto en marcha algunas estructuras para conseguir billetes de 500 de una forma muy diversificada y a partir de la acumulación de billetes de menor cantidad, transacciones sobre las que no tenemos ningún tipo de información".

"Pero lo más grave", advierte la citada fuente, "es que estamos comprobando cómo están aumentando los casos de corrupción a pequeña escala en las sucursales bancarias con empleados que aceptan pequeñas comisiones a cambio de permitir o reservar para ciertos clientes los billetes de 500. A ese nivel estamos llegando y los bancos no dicen nada".

Para la Policía, el cambio de divisas era una buena fuente de información a la hora de detectar actividades que pudieran ser sospechosas, dado que las entidades bancarias y las agencias de cambio tenían la obligación de declarar todas sus operaciones. Con la llegada del euro, los pitufos dejaron de tener trabajo y la Policía perdió una valiosa fuente de información. Efectivamente, casi todo el dinero ilícito del mercado europeo (salvo el caso de las libras esterlinas) comenzó a manejarse en euros, al mismo tiempo que el euro pasaba a ser aceptado como moneda de pago entre las organizaciones criminales. Comenzaron así, en el término de unas semanas, a llegar las primeras noticias de la aparición de euros en Colombia y en otras partes de Suramérica, como resultado de las actividades del narcotráfico.

Wer ein Text nicht verstehen kann, sollte ihn nicht publizieren.

Soviel zu den „ WAHRHEITEN UND VERDREHUNGEN“

Wie sagte schon Herr Trichet am 1 Dezember 2004 :

Por su parte, el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, alertó ayer de la existencia de un exceso de liquidez en la zona euro, que podría convertirse en un riesgo para la estabilidad de precios y conducir a incrementos insostenibles en el precio de la vivienda.


Tropezon, der NICHTS DOGMATISCH ÜBERNIMMT .

[jimmy007]

[posting]19.610.003 von rioja94 am 08.01.06 23:27:28[/posting] Rioja, du gehst aber überhaupt nicht auf meine Argumente ein

gern gehe ich auf deine argumente ein
wenn ich es nicht tue, dann nur deswegen weil gewisse dinge für mich schon beantwortet sind. das mache ich unbewusst und nicht in böser absicht

sag, was du konkret meinst und ich gebe dir meinen standpunkt dazu.

Nun ja, das was ich meine, habe ich doch in #1225 geschrieben, oder?

Z.B.
dass Immobilien ein Gebrauchgegenstand sind im Gegensatz zu Aktien,
dass es in Spanien unabhägig von jeglichem Boom/Hype auch eine gewisse Besitz-Mentalität gibt, eine Immobilientradition,
dass ein hypothetisches Stagnieren der Preise in mittelfristiger Zukunft bei einem hypothetischen vorherigen weiteren Anstieg von 30% locker zu verkraften ist

Abgesehen davon fällt mir noch ein, dass Immobilienzyklen sehr lange sein können, und damit vielleicht zu lange, wenn man sich seinen Wunsch nach Eigenheim noch in diesem Leben erfüllen möchte (ich nehme an, dass auch keiner in ein "fallendes Messer" greifen möchte, so ihr denn von einem Verfall der Preise rechnet) etc.

[rioja94]

[posting]19.618.279 von jimmy007 am 09.01.06 15:52:13[/posting]hast ja recht

die immobilien brechen auch nicht so stark ein, wie aktien der nethausse - das ist klar. man hätte mitte der 90er kaufen müssen - dann wäre man fein raus. logisch!

zu den 30% wertzuwachs - die nützen mir nix, wenn ich sie nur als buchgewinn habe - da muss ich schon verkaufen.
wenn man sich einmal für eine immobilie entschieden hat, sollten einen die schwankungen egal sein.

anders verhält es sich bei zweitimmobilien oder spekulationsobjekten.

Abgesehen davon fällt mir noch ein, dass Immobilienzyklen sehr lange sein können, und damit vielleicht zu lange, wenn man sich seinen Wunsch nach Eigenheim noch in diesem Leben erfüllen möchte (ich nehme an, dass auch keiner in ein " fallendes Messer" greifen möchte, so ihr denn von einem Verfall der Preise rechnet) etc


wenn man sich sich den wunsch erfüllen will, so gibt es jetzt sogar ein neues produkt mit 50 jahren laufzeit

wer sichs leisten kann...

in san sebastian gab es in 2005 weitere preisteigerungen - die bauaktivitäten gehen weiter.

hier ein kleiner auszug der aktuellen preise:


CENTRO Estudio 29 m2 . Muy céntrico. Buen estado. 37.700.000 Pas. RefV101 AREA 943453433.

CENTRO Atico 48 m2. Excelentes vistas mar. Reformado. Hormigón. Una preciosidad. 53.500.000 ptas PIO XII 665720537

CENTRO. Parte Vieja. Sala, 3 habitaciones, hermosa cocina, 2 balcones, baño. Ocasión. 54.000.000. PEREZ GARMENDIA. 943421101.

CENTRO A actualizar. Dos habitaciones, exterior, ascensor. 64.000.000. 943471471, 618331260.

CENTRO A reformar, San Bartolomé. 100 m2. Todo exterior. Comedor, salón, cocina, baño. 65.800.000. LARRUN, 636920499.

CENTRO. Easo. (Frente a plaza). Apartamento 1 habitación, salón, cocina, baño. Muy buen estado. 2 balcones. Edificio moderno. Ascensor. 70.000.000. ETXEBERRIA. 943451020.

CENTRO Nuevo. 2 habitaciones, salón-comedor, baños. Sur. 78.000.000. 943433748.

CENTRO 3 Habitaciones, salón, cocina, 2 baños. Terraza. Totalmente exterior. Reformado. Soleado. 78.300.000 ETXEBILA 943446166

CENTRO Miraconcha. Apartamento exclusivo frente a la playa. Salón, gran habitación, cocina americana y baño. 80.000.000. Garaje opcional. IRADIER, 943283840.

CENTRO 75 m2. 2 hab(en origen 3 hab.) Para entrar. 82.000.000 ptas. neg. PIO XII 665720537

CENTRO Muy bonito. 3 habitaciones, baños. Balcón. Exterior. Impecable. 82.500.000. 943433748.

CENTRO. Cerca playa, 3 habs., salón, cocina, baño y aseo. Impecable. Edificio hormigón, 83.000.000. BERA BERA, 943426161, 656750200.

CENTRO A capricho. Proximo Ondarreta. Tres habitaciones. 83.000.000. 943471471, 653706546.

CENTRO 80 m2. Alto. Exterior. 2 habitaciones y 2 baños. Trastero. Impecable. 84.000.000 IMMER 620294149, 616740489.

CENTRO 105 m2. 4 hab, exterior. A actualizar. 90.000.000 ptas PIO XII 665720537

CENTRO. Alto. 2 habitaciones, 2 baños, salón comedor. Vistas Playa. 90.500.000 Exclusiva. METROPOLI 943422824.

CENTRO. C Prim. 90 m2. 4 habitaciones, sala, cocina, baño. 2 balcones y mirador a Prim. A reformar.
93.000.000. ETXEBERRIA. 943451020.

CENTRO A reformar y reformados, varios 2 a 4 habitaciones. Exteriores, vistas mar. Desde 100.000.000. 600595891.

CENTRO. Larramendi. Construcción moderna. 120 m2. 4 habitaciones (5 posibles), gran salón-comedor, cocina, 3 baños. Impecable. Calefacción. Balcón. 142.000.000. Opción garaje cerrado con trastero. ETXEBERRIA. 943451020.

CENTRO Hermoso piso de 142 m2 a sanear. 4 habitaciones, cocina-comedor, salón-comedor, 3 baños, trastero. 879.041 euros. INMOURBIL 943377069.

[rioja94]

wie schaut es in madrid aus - ähnlich???

viele der wohnungen kosten über 350.000 und sind dann auch noch renovierungsbedürftig. nicht wenige kosten auch 600.000 und mehr in diesem zustand - je nach lage.

hier nochmal der stadtteil Gros:

GROS. Gran Vía. Oportunidad. Estudio-Sótano 18 m2 aprox. Totalmente equipado. 6.850.000. 600293388.¶

GROS. Jai-Alai. Estudio 2 plantas. Grandes ventanas, todo reformado. 3 huecos y baño. Cerca playa. 33.500.000. ATOR, 943463924.

GROS. SALA, 2 HAB, COCINA Y BAÑO. MUY BUENA SITUACIÓN. PROX. MERCADO DE GROS. 276.750 (46.000.000) REINO 943440814

GROS. A ACONDICIONAR. 3 HABITACIONES, SALÓN, BALCÓN. 46.400.000. 943475551 www.inmonuevogros.com

GROS Rodil.- Apartamento 57 m2. Balcones. Impecable. Soleado. 294.495 Euros (49.000.000) EUROPRICE TF 687.913005

GROS RODIL. VISTAS DESPEJADAS, REFORMADO, IMPECABLE, 2 DORMITORIOS. 51.000.000. 943475551 www.inmonuevogros.com

GROS A Entrar. Rodil. Impecable. 2 habs, sala, baño. Vistas. 51.000.000 FINCAS ARREGI 649776050

GROS piso 50 m2, 2 habitaciones, salón, cocina, baño y trastero. Exterior para entrar. 309.600. AVALORIA. 943322969

GROS. Ategorrieta. 2 habitaciones. Vistas despejadas. Impecable. 51.500.000 METROPOLI 943422824.

GROS: Rodil. 2 habitaciones, sala. Impecable. 51.500.000.- GANBARA 943320402

GROS 2 Habitaciones, salón, cocina, baño. Exterior. 56.000.000 ETXEBILA 943446166

GROS (Primerísima zona): 2 habitaciones, sala. Buen estado. Trastero. 56.900.000.- GANBARA 943320402

GROS Iparragirre, 2 hab., sala, cocina-comedor. A reformar. 57.000.000 pts. Pio XII 656728749

GROS. Zabaleta. Para inversores. 63 m2., Sur, alto, terraza a patio manzana. Inquilino con renta actual. 61.000.000 ptas., opción garaje. 63786088
9
GROS A acondicionar, 70 m2. Todo exterior. Alto, ascensor. Preciosas vistas. 62.000.000. 943433748.

GROS JOSÉ MARÍA SOROA. BONITO PISO, 2 DORMITORIOS. 62.900.000. 943475551 www.inmonuevogros.com

GROS. A reformar. Próximo apeadero. 85 m2. Salón, 3 habitaciones, cocina, baño. Exterior. 63.000.000 Pts. AHERSE. 943470033.

GROS piso de 63 m2, 2 habitaciones, salón, cocina, baño. Terraza de 25 m2. Exterior, raya garaje. 384.650. AVALORIA. 943322969

GROS. Zabaleta. Dos habitaciones, sala, cocina. Balcón. Ascensor. 66.000.000 negociables. 943352600.

GROS Piso en villa. 4 habitaciones y salón. Todo exterior. Jardín. 66.900.000 Ptas. INMOF3GROS 943290251.

GROS 3 habitaciones, salón. Ascensor. Necesita reforma. 69.000.000 Ptas. INMOF3GROS 943290251.

GROS 80 m2, reformado, patio manzana, 77.900.000, 943327249, MIRACRUZ.

GROS A estrenar. Ramón María Lilí. 80 m2. Ascensor. 82.400.000. 943321592

GROS Amplio Piso. 120 Mts. 3 habs, salón(40 Mts), 2 baños. Trastero. Ascensor. 83.500.000 FINCAS ARREGI 649776050

GROS. Gran salón, 3 habitaciones, 2 baños, cocina, exterior, trastero, soleado. 83.500.000. 943293029 www.inmonuevogroscom

GROS 100 m2. 3 habitaciones, salón, 2 baños. Impecable. Sur. 87.000.000 Ptas. INMOF3GROS 943290251.

GROS. Piso totalmenter reformado. 3 huecos exteriores, buena casa. Soleado. 87.000.000. ORTZADAR, 943320186.

GROS. Primerísima zona. Terraza con vistas. 3 habitaciones, salón, cocina, 2 baños. Para reformar a su gusto. 90.000.000. 639164561.

NUEVO GROS C Peatonal. 3 habitaciones, salón, 2 baños. Excelente estado. 552.000 euros. Abstenerse agencias. 615765954.

GROS Gran Vía, 3 hab. 2 baños, terraza 12 m2, sur. para entrar.93.000.000 pts. Pîo XII 656728749

----------------------------------------------------------

preise von den besseren stadtteilen stelle ich morgen rein - da kostet dann das 1 zimmer apartment nicht unter 250.000 euro

[tropezon]

Hallo Jimmy,

mittlerweile fragst Du Dich auch, warum Du so sachlich und präzise schreibst, wenn keiner es richtig liest.

Auf „nicht in den Kram passende Beiträge“ wird jetzt so reagiert:

#1239 von rioja94 09.01.06 15:04:33 Beitrag Nr.: 19.617.818 Dieses Posting: versenden | melden | drucken | Antwort schreiben
Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 19.610.437 von tropezon am 09.01.06 00:40:17

ich bin erschüttert


Wer nur noch mit Geistarmen Bemerkungen auf sachlich recherchierte Fakten reagieren kann, dokumentiert durch seine Ohnmacht sein Unwissen und steigert die Lächerlichkeit seines Verfasser .

Wie sagen so schön die Spanier:

No hay peor sordo que el que no quiere oir ... aber auch....Rectificar es de sabio.

Und weil es so schön ist:

A cada uno Dios da el castigo que merece.

[rioja94]

[posting]19.618.753 von tropezon am 09.01.06 16:43:09[/posting]lächerlich macht sich hier nur EINER und das schon sehr lange

[rioja94]

Verschulden auf Lebenszeit in Spanien

Ralf Streck 11.01.2006

Angesichts der extremen Preise für Wohnungen in Spanien, bieten Banken nun ebenso extrem lange Laufzeiten an, damit die Raten noch bezahlbar sind. Eine gefährliche Strategie
Die große Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) hat in Spanien ihr Kreditangebot schon auf eine lebenslängliche Verschuldung ausgeweitet. Seit kurzem bietet die baskische BBK Kredite zum Wohnungskauf mit einer Laufzeit von 50 Jahren an. Junge Leute sollen sich auf Lebenszeit verschulden, um an eine Wohnung zu kommen und der Bank dauerhaft Gewinne zu sichern. Jetzt schon sind die Spanier allein für ihre Immobilien mit 700 Milliarden Euro verschuldet.


Die BBK reagiert damit auf mehrere Situationen gleichzeitig, andere Sparkassen und Banken haben inzwischen nachgezogen und das Angebot von der üblichen 30-jährigen Laufzeit auf 40 Jahre angehoben. Das ist auch eine Reaktion auf die Situation vieler junger Menschen, die angesichts ihres Einkommens und hoher Wohnungspreise sonst keinerlei Aussicht hätten, eine eigene Wohnung erwerben zu können. Die Vereinigung der Bankenkunden ADICAE versichert, dass man bei so langen Laufzeiten die Wohnung gleich zwei Mal kaufen würde. Mit einem Kredit von 135.000 Euros auf 40 Jahre und einem Zins von 3,53% (Euribor + 0,75%) liegt die monatliche Quote derzeit bei 526 Euro. Sollte der Zins so niedrig bleiben ,wären das trotzdem noch 117.400 Euro an Zinsen. Bei 50 Jahren und steigenden Zinsen schlägt die Zinseszinsformel noch heftiger zu.

Wegen der massiven Spekulation mit Wohnungen hat sich eine enorme Immobilienblase gebildet. Trotz des enorm steigenden Angebots steigen die Preise aber noch immer weiter. Im letzten Jahr wurden in Spanien fast 740.000 Wohnungen gebaut. Das stellte einen neuen Rekord auf und war mehr als in Deutschland, Frankreich und England zusammen. Traditionell wird in Spanien eher gekauft statt gemietet. Die Wohnungspreise haben sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt und in den letzen 20 Jahren fast verdreifacht. Im Verhältnis zum Lohn zeigt sich noch deutlicher, wie sich die Schere geöffnet hat. Zwischen 1987 und 2004 sind die Wohnungspreise 14 Mal stärker gestiegen als die Löhne. Die Tendenz ist ungebrochen, wobei sich die Regierung schon darüber freut, dass sich der Preisanstieg abschwächt. Nach vorläufigen Zahlen stiegen die Preise 2005 nur noch um etwa 12 %. 2004 waren es noch 14 %.

Dazu kommt, dass immer mehr Menschen, vor allem junge, von prekären Arbeitsbedingungen betroffen sind. Spanier unter 25 Jahren sind auch nach offiziellen Angaben mit knapp 20 Prozent überdurchschnittlich stark von Arbeitslosigkeit betroffen. Doch trübe sieht es auch für die aus, die einen Job haben. Die Löhne sind niedrig, der gesetzliche Mindestlohn wurde gerade auf 541 Euro erhöht und liegt weiter unter der Armutsgrenze. Nur wenige junge Menschen haben eine feste Stelle. Knapp 35 Prozent aller bestehenden Verträge sind schon befristet, manchmal sogar nur für Stunden. Nur noch etwa sieben Prozent aller Verträge werden unbefristet geschlossen.

http://www.heise.de/tp/r4/artikel/21/21764/1.html

noch fragen ?

[AlterMann]

sehr interessant auch die anhängliche Diskussion:

http://www.heise.de/tp/foren/go.shtml?list=1&forum_id=90567

[rioja94]

[posting]19.673.901 von AlterMann am 12.01.06 12:14:04[/posting]interessant

für die kredite mit laufzeit von 50 jahren gibt es konditionen:

- man darf nicht älter als 35 sein -

La portavoz de una caja de ahorros de Bilbao, en su explicación del denodado afán de su institución por apoyar a los jóvenes en la consecución de una vivienda, ofrece a los que no tengan 35 años cumplidos una hipoteca por 50.

[lapamita]

posting 12 46

leider ist das fakt,,,,, un die einkommen sind zu niedrig im gegensatz was viele denken,,,,,
und hier wird erwaehnt lohnsteigerungen vs hauspreisen was das naechste problem dastellt.
meien mutter mit ihrem neuen freund sind genauso, ca 6000 euro pensionen/Lvs/mieteinkuenfte netto.....immobesitz seit langem/......
die reden auch so .... die welt ist perfekt und fragen sich was denn alle immer zu meckern haben.reformen und veraenderungen ja, aber wenns konkret wird, nur ablehnung und keien eigenen vorschlaege, er schwabe, schremp der nonplusultra perfectus,,,,, und was haben denn nur alle fuer probleme,aktuell kammen sie gerade aus spanien ,aus unserem 1963 gekauften haus, und verbringen 3 monate in thaialnd, in eienr whg von mir,,,,,was gibts schoeneres als thaialnd, wenn die sonne auf d pelz brennt

[jimmy007]

Hmmm, auf Argumente eingehen stelle ich mir eigentlich ein bisschen ausführlicher vor...

#1246
Alles schön und gut, nur irgendwie nicht so aussagekräftig. Arbeitsverträge sind unter aller Sau, keine Frage.
700 Mrd. Verschuldung ist eine Zahl, sagt mir aber nicht, solange ich keine internat. oder historischen Vgl-Werte habe.
Dass die Preise gestiegen sind und viele Wohnungen gebautr werden, wissen wir.
Das neue sind die 50-Jahre-Hypotheken. Was sagt mir das? Toll, wenn jetzt vermehrt solche Produkte auf den Markt kommen, wird es noch mehr Käufer geben und die Preis also weiter steigen. Steht ja auch im Artikel drin, dass die Preise weiter steigen.
Wenn ich nur ein paar Aktien kennen würde, bei denen ich ein Steigen der Preise so sicher vorhersagen kann, wie das Steigen der Immobilienpreise...

Saludos
Jimmy

P.S. Dass man nicht älter als 35 sein darf bei einer Hypothek über 50 Jahre ist wohl nachvollziehbar, oder?

[kickaha]

zu dem Thema Verschulden/Mieten mal kurz eine Anmerkung.

Die korrekte Bezeichnung für Miete heist Miet"ZINS". Und bei der Finanzierung heist das auch Zins. Wobei Zins immer eine Bezeichnung für Geld ist, dass danach weg ist. UNd ob jemand nun MietZINS oder BankZINS bezahlt ist völlig wurscht.

Ich behaupte deshalb mal ganz frech, dass die Bezeichnung "Eigentümer" im formalen Sinne eher falsch ist. Solange eine LIegenschaft nicht komplett oder mindestens größtenteils abbezahlt ist ist der Eigennutzer eher Besitzer als Eigentümer.

Allerdings ist mir der Mietzins lieber, weil im Mietzins die Abwohung bereits mitenthalten ist, was sie (die Abwohnung) im Falle des Bankzinses nicht ist.

Ausserdem ist festzuhalten, egal ob für oder wieder:

Solange der Mietzins (inkl. abwohnen ) niederer ist als der Bankzins (und das ist bisher immer so gewesen) ist mieten preiswerter als kaufen.

Ich habe irgendwo, ich meine bei Euch im Thread, irgendwanngelesen, dass es in Spanien für Anleger günstiger ist, eine Mietwohnung leerstehen zu lassen, als sie zu vermieten. Das ist - genau wie in Neufünfland - nichts anderes als eine mit Steuersubventionen erzeugte Fehlproduktion (weil leerstehend). Und genau wie in Neufünfland wird sich das korrigieren.

@ Jimmy
Das was Du beschreibst ist im Prinzip nichts anderes als ein Trendfolgesystem. Läufts gut, lass laufen.

Das Problem bei Immobilien ist der schleichende Verfall, den der Alte Mann beschrieben hat.

Die meisten merken es zu spät, weil erst nach vielen Jahren verkauft wird. Buy and hold ist aber bei Immo`s in Europa vorbei, dass funktioniert schon lange nicht mehr.

Der durchschnittliche!!!!! Wertzuwachs bei Wohnimmobilien lag in Deutschland bei 1,2% von 1890 bis 1990 (es gab da mal eine Studie der Bundesbank, die ich während des Studiums gelesen habe). Das Ganze trotz zweier Weltkrieg und vielen zerstörten und wieder neu aufgebauten Steinen.

Im Großraum Stuttgart lag die Performance (mit seinen Verdichtungszentren eines der am dichtesten besiedelten Regionen Europas) von 1963 bis 1998 bei ca. 2,3%, vor Infaltion, Nebenkosten, Instandhaltung etc. Es gab in diesem Zeitraum, glaub ich, nur sehr wenige Investments die noch schlechter abgeschnitten haben.

In Spanien wird definitiv über den Liegenschaftserwerb Geld - ausländisches - gewaschen.

Gruß Kickaha

P.S. Gutes Neues nach Espana.

[rioja94]

also jimmy,

wenn dir der artikel nichts sagt und deiner meinung nach nicht aussagekräftig ist .........

................bei mir schrillen da alle alarmglocken !


schau dir doch die lohnentwicklungen versus immobilienpreisentwicklungen an.

Dass man nicht älter als 35 sein darf bei einer Hypothek über 50 Jahre ist wohl nachvollziehbar, oder?

nachvollziehbar ist hier vor allem die absurde entwicklung am immobilienmarkt. der markt verlangt nach solchen produkten und ich muss mich wirklich fragen, wie man jemandem in so einer situation zum kauf einer immobilie raten kann und das auch noch variabel bei niedrigen zinsen

das diese situation auf dauer keinen bestand haben wird, sollte wohl klar sein.

hier geht es um verantwortungsvolle und vor allem sichere finanzierbarkeit und da diese für viele junge leute schon lange nicht mehr gegeben ist, bringt man halt solche produkte auf den markt, die es dem kunden ermöglichen sich noch weiter aus dem fenster zu lehnen.

entsprechend gross ist das risiko!

700 Mrd. Verschuldung ist eine Zahl, sagt mir aber nicht, solange ich keine internat. oder historischen Vgl-Werte habe.

was willst du mit internationalen vergleichswerten ?

diese zahl ist ein gradmesser der verschuldung und uns ist ja allen bekannt, das diese auf dem höchsten niveau in der span. geschichte ist (ein paar artikel weiter vorn). man vergleicht das auch gern mit dem BIP.

du kennst doch selbst die preise in madrid und barcelona sowie die durchschnittseinkommen - es sieht nicht anders aus als in san sebastian oder bilbao oder vitoria - leider

im original hängt ein artikel dazu an - du kannst aber auch diesen hier nehmen:

also, wenn da nicht die alarmglocken schrillen....

Los españoles deben en hipotecas 700.000 millones, otro récord

La contratación de créditos en los últimos meses de 2005 aumentó a un ritmo del 25,8%
Bancos y cajas advierten que el repunte del euribor complicará el pago de los préstamos
Julio Díaz de Alda madrid

El saldo vivo de las hipotecas -esto es, el dinero que particulares y promotores deben por sus créditos inmobiliarios- sumaba a finales del pasado octubre 705.287 millones de euros, un nuevo récord histórico , según los datos proporcionados este miércoles por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La organización, que agrupa a bancos, cajas y al resto de entidades financieras, explicó que en los últimos meses del 2005 el volumen de los contratos «creció al ritmo más expansivo de las últimas décadas» -25,8% interanual-. Resaltó que la subida de tipos complicará la capacidad de pago y tendrá «efectos negativos» sobre el consumo y el ahorro y demandó al Gobierno una reforma de la legislación hipotecaria que reduzca el riesgo para el sistema.

El futuro del sector aparece plagado de incertidumbres pues la incapacidad de las autoridades nacionales de influir sobre la política monetaria deja en manos de Bruselas -casi siempre ajena a las necesidades concretas de los países de la Unión- la marcha de los tipos de interés.

La fortaleza del sistema en el 2005 queda patente en un dato que resulta revelador: el incremento del dinero prestado hasta octubre (122.852 millones de euros) fue superior en 8.000 millones al aumento total registrado a lo largo de todo 2004 (114.566 millones).

Los cálculos sitúan el avance del saldo vivo para el conjunto del 2005 en el entorno del 25%, un ratio desconocido desde 1990. La causa de este alto ritmo de contratación hay que buscarla en los bajos tipos de interés, en mínimos históricos durante todo el año, que permitieron absorber el fuerte incremento del precio de la vivienda (un 13%, según el Gobierno). En ctubre, las cajas lideraban el mercado hipotecario con un saldo pendiente de cobro de 370.380 millones de euros (un 33,5% más que un año antes), seguidas de los bancos (254.435 millones y un 24,6% más) y las cooperativas de crédito, que sumaban 42.050 millones de euros, con un repunte del 38,8%

Alerta

La organización advierte que las últimas decisiones del BCE -que subió en diciembre los tipos oficiales un cuarto de punto hasta el 2,25%- «parecen configurar una senda de tipos sensiblemente más elevados que los habidos en el periodo 2003-2005». Si se cumplen las previsiones más generalizadas, añade, el euribor «podría situarse el último trimestre del año en valores próximos al 3,3%». El indicador cerró diciembre en el 2,783%.

----------------------------------------------------------

un saludo

PS. nachdem ich 135% bei wml mitgenommen habe, bin ich bei 2.49 in evotec - läuft noch und wäre evtl. nach einem rücksetzer ein kauf für dich - im moment ist sie überkauft (korrektutpotenzial)!

falls interesse besteht -> BM

[tropezon]

Hallo Kickaha,

Schön von Dir wieder zu lesen.
Verstehe allerdings nicht was Deutsche Immos hier bewirken sollen, wenn man weiß, dass in Deutschland alles stagniert und Spanien eine Immo. Hausse von 2-300 % schon hinter sich hat.
Wertzuwachs bei Wohnimmobilien lag in Deutschland bei 1,2% von 1890 bis 1990

Das überrascht mich sehr. Das würde heißen, dass in 100 Jahre eine Immobilie nur 120 % gestiegen sei??? Dann freue ich mich umso mehr, dass ich mit meine Deutschen Immobilien in NUR weniger als 10 Jahre im Durchschnitt mehr als 70 % verdient habe.

Du siehst, hier stimmt was nicht.

Die korrekte Bezeichnung für Miete heist Miet" ZINS" Das stimmt, ebenso der „ Bankzins“. Aber wie es Dir sicher bekannt ist, ist der „ Bankzins“ nur ein Teil der Monatsrate. Der Rest ist die Tilgung des Darlehens.

Solange der Mietzins (inkl. abwohnen ) niederer ist als der Bankzins (und das ist bisher immer so gewesen) ist mieten preiswerter als kaufen.

Immer so gewesen???

Ich erinnere an mein #1216

Nehme mein Beispiel aus #1200

2) Banco Popular: Kredit über 35 Jahre mit 12 Jahre Festzins 3,90%
Zins + Tilgung 764,39 monatlich. Abzüglich Steuerersparnisse, bleiben 614,39 €

Hier siehst Du, bei gleich bleibender Rate, wie die Zinsen sich ermäßigen, die Tilgung steigt und die Restschuld.


INTERESES: 146047.28
CAPITAL: 175000.00
------------------------------------
TOTAL: 321047.28

CUADRO DE AMORTIZACIONES

MES---- INTERESES---- CAPITAL---- RESTO
1--------- 568.75--------- 195.64------ 174804.36
60------- 527,47--------- 236,92------ 162062,07
120----- 476.55--------- 287.84------ 146343.42
180----- 414.69--------- 349.70------ 127246.41
240----- 339.53--------- 424.86 ------ 104044.95
300----- 248.21--------- 516.18------ 75856.87
360----- 137.27--------- 627.12------ 41610.41
414----- 17.18----------- 747.21------ 4538.02
415----- 14.75----------- 749.64------ 3788.38
416----- 12.31----------- 752.08------ 3036.30
417----- 9.87------------- 754.52------ 2281.78
418----- 7.42------------- 756.97------ 1524.81
419----- 4.96------------- 759.43------ 765.38
420----- 2.49------------- 765.38------ 0.00

Was glaubst Du, wie viel die monatliche 614€ noch wert sind, wenn allein die Miete für diese Wohnung schon circa 2500 bis 3000€ in 35 Jahre erreicht ?

Die gesamte Zinsen sind 146.047€, d. heißt monatlich 347,73€. Die Miete beträgt anfänglich 750 €. Also mehr als doppelt so viel, ohne die noch ausstehende Erhöhungen der nächste 35 Jahre.

Bitte etwas ernsthafter recherchieren.

Und wer noch nicht weiß, wie viel ein Mieter bezahlt in seinem Leben, kann an folgendem Beispiel hochrechnen:

Kumulierte Mietzahlungen über 30 Jahre***

*** bei einer angenommenen Mietsteigerung von durchschnittlich 2% im Jahr



Über 35 Jahre und 4% Erhöhung ( wie in Spanien) können es leicht 600.000€ werden und mehr. Mit oder ohne ALARMGLOCKEN.

Viel Freude, MIETER.

Tropezon

[kickaha]

Hallo Trop,

ich glaube nur den Zahlen, die ich selber manipuliert habe (frei nach Winston C. aus L an der T.)

1,2% p.a. Kaufpreissteigerung führen durch den Zinseszinseffekt zu einer Verteuerung der Immobilien um 329%, 2% zu 724%. 2,5% zu einer Steigerung um 1181%. Selbst wenn ich statt 1,2% 2% unterstellen würde, wäre es kein Infaltionsausgleich. Dabei hat es sicherlich Zeiten gegeben wo es mehr war und sicherlich Zeiten wo es weniger war. Muss mich korrigieren: Es war der Zeitraum von 1963 bis 2002.

1,012 hoch 100, oder 1,02 hoch 100, oder 1,025 hoch 100.

Und genauso kannst Du auch die Beträge nicht einfach ohne Zinseszins hoch oder runterrechen. Du hast einen Festzins von 3,9 Prozent für 12 Jahre; die Finanzierung ist aber mit diesem Zinssatz über 35 kalkuliert. Wenn Der Zins nach 12 Jahren bei 6 oder 8%% liegt sieht es wieder ganz anders aus, oder?

Hier wird der günstige Zins einfach für die Laufzeit der Finanzierung als gleichbleibend unterstellt.

Dem Banker würde ich in den Hinter treten.

Bei 6% liegt der monatliche Zins nach 12 Jahren schon bei 636 €. Womit soll der Musterfall dann noch eine Tilgung über 35 Jahre darstellen, wenn seine Tilgungsleistung sich auf ca. 130 € p.m. reduziert? Bei 7% Zins bleibt nichts mehr übrig zum tilgen und bei 8% legt er drauf.

Ich kann mich daran erinnern, dass bei uns Ende der 80 Jahre (damals wurde üblicherweise noch alles variabel finanziert) die Zinsen auf 13-14% gestiegen sind. Was machen die Spanier bei diesen Preisen mit einer variablen Finanzierung? Wie hoch ist der Anteil, der variabel finanzierten Wohneinheiten in Spanien aktuell? Was passiert wenn nur 30% der Finanzierer die Hufe hochreisen?

Die Mietsteigerungsrate langfristiger Mietverhältnisse liegt übrigens unter der Preissteigerungsrate der Kaufpreise (unter 2% p.a. und damit auch unter der hochgerechneten Inflationsrate); dass kannst Du jetzt mit der Wertsteiergerung verrechen.

Für kurzfristige Mietverhältnisse bekommst Du vielleicht mehr Mietzins, aber dafür ist der Grad der Abwohnung (und damit der Reinvestitionsbedarf) höher.

Ich weis auch, dass wir unsere Banana Republik derzeit nicht mit Arriba Espana vergleichen können, aber meine Erfahrung sagt mir, dass übermässiges Wachstum zu übermässiger Korrektur führen wird. Egal wo Du bist, nach 300% Performance in 3 oder 4 Jahren wird es Zeit Kasse zu machen.

Um das blöde Beispiel zu nehmen. Hätte der deutsche Finanzierer 1960 die Differenz seiner Miete zur Ratenzahlung seines Hausses im Templeton Growthfund eingezahlt und die gesparten Reparaturen an Dach und Fach ebenfalls dazugelegt, dann hätte er heute ein Vielfaches seines Immobilienwertes (bei meinem Elternhaus wäre es ca. das 9 fache gewesen).


Viele Grüße


Kickaha

Ich brauche SONNE

[kickaha]

Nachgang zu 1216 (hab ich erst nach Deinem Verweis gelesen, sorry ich lese nicht dauernd und alles mit).

Der Fairness halber solltest Du bei diesem Beispiel hinzufügen, wie hoch die Miete war, die der Spanier damals gezahlt hat und wie hoch Deine Refinanzierungskosten waren. Verhältnis von Miete zu Kapitalmarktzins.
Die Zinsen müssen relativ hoch gewesen sein, sonst wärest Du mit 1500 Pes. nicht nach 31 Jahren fertig gewesen.

Und außerdem fehlt die Erläuterung, dass 6000 Pesetas (1500 *4) im Monat damals ungefähr 800 DM waren. Der Spanier also sehr wenig verdient hat.


Gruß Kickaha


P.S.: Auch wenn das als Gesellschaftskritik hier nicht her unbedingt hingehört:

Wenn die Staaten aufhören würden, die Anleger!!!! durch Steuererleichterungen zu subventionieren und statt dessen den potentiellen Käufern (Mietern) dieses Geld zur Verfügung stellen würden, wäre die Versorgung der Bevölkerung mit Wohneigentum viel einfacher, billiger, höher, etc.

Deshalb wurde in Banana Rrepublik auch die Eigenheimzulage abgeschafft. Schade, die haben es immer noch nicht kapiert.

[kickaha]

P.S.

was macht eigentlich der Finanzierer, wenn der Mieter seine Miete nicht mehr bezahlen kann, oder er einen Mietnomaden hat?

[tropezon]

Hallo Kickaha,

Um bei # 1256 anzufangen, ich spreche nicht ( und nie) über Mietimmos, sondern immer für die Eigennutzung.

Zu # 1255
Ich weiß leider nicht was der Spanier ( ex Schwiegereltern meiner Lebensgefährtin ) als Miete bezahlt hätte. Ich habe dieses Beispiel nur benutzt um zu demonstrieren wie die Inflation den Geldwert – in diesem Fall die Ruckzahlungen – vernichtet und dann plötzlich die Rückzahlungen im Vergleich zu den Mieten lächerlich erscheinen Auch wenn unsere heutigen Inflationsraten nicht mehr das Ausmaß der Vergangenheit erreichen, ist sie – die Inflation – nicht zu vernachlässigen. Die Schulden werden also mit den Jahren auch durch die Geldentwertung kleiner.

Zu # 1254

Keine Panik mit den Zinsen. Wenn sie nach 12 Jahre höher – oder erheblich höher – sein sollten, dann ist etwas passiert, was uns allen nicht gefällt , nämlich die vorher genannte Inflation ist gestiegen und „ das erwartete, besser erhoffte Wirtschaftswunder“ ist tatsächlich eingetreten.
ICH GLAUBE AN BEIDES NICHT.

Also bei Zinsen von 5%, 6% oder mehr wirst Du auch die dazu passende Inflation haben, ca. 4% oder 5% oder mehr. Dass heißt das die Gehälter entsprechend steigen 5 oder 6% ( in Spanien in den letzten und in diesem Jahr, trotz niedriger Inflation, 4% jährlich.)
Die Mietsteigerung ( zur Z. in Spanien 4% jährlich) werden um einiges mehr steigen. Etc...

nach 300% Performance in 3 oder 4 Jahren

Da hast Du etwas missverstanden. Diese Hausse läuft schon seit 24 Jahre , mit einer kurzen Unterbrechung Anfang der 90er.

wird es Zeit Kasse zu machen.

Es geht nicht um Spekulation, sondern wie Jimmy es ausgedrückt hat, um das was JEDER braucht, ein DACH ÜBERM KOPF. Oder möchte jemanden ins Zelten wohnen?

Ein MIETER der heute 750€ Mietzins bezahlt wird nach 35 Jahre ca. 600.000 € bezahlt haben, und mit leeren Taschen da stehen .

Ein IMMOBILIENKÄUFER wird in 35 Jahre 325.000€ bezahlt haben und im Vergleich mit dem Mieter 275.000 € auf seinem Konto haben und eine Immobilie die vielleicht 750.000€ Wert ist .
Und natürlich den Rest seines Leben KEINE MIETE oder Zahlungen zu leisten haben.

SO EINFACH IST DAS: IST DAS NIX?

Wieso seid Ihr alle so Kurzsichtig und denkt nicht an das Rentenalter? Wollt Ihr vorher sterben?
Ich sehe doch wie die Spanier um mich herum ALLE glücklich sind. Die bekommen zwar wenig Rente, aber bezahlen keine Miete und sind dadurch überschwinglich im Geld ausgeben. Jeder sagt mir, es sei Ihm noch NIE SO GUT GEGANGEN.

Die Sonne bekommst Du HIER GRATIS mit deinem Haus

Liebe Grüße

Tropezon

[lapamita]

also ich weiss nur , bevor ich gekauft habe 1995 habe ich
40.000 pts miete bezahlt ( ca 240 euro incl gastos comunid. fuer eine topmoeblierte whg) , damals war der kaufpreis ca 6 mio ( 37000 euro ca)

heute kostet die wohnung, wenn die denn vermietbar ist in der lage wg des rossen angebots 350 euro (oder pts 56000)

macht einen anstieg von +50%
im gleichen zeitraum sind aber die VK priese 300% gestiegen ( oder wenn ich den traumpreis von heute ansteze +500%,,,quelle theesajoda.com,,,, diese whg hatte ich mal 1995 fuer unetr 40k gekauft, verkaufte fuer 120k, jetzt wollen sie 210 k)

die mietendite nach allen kosten ( comunidad,abschreibung auf inventar) liegt unter 2% bei dem akt. kaufpeis

hie ist gewaltig was faul!!!
DAS IST EIN PAXISBEISPIEL !!!!! UND KEIN THEROIE BEISPIEL!! AUCH wie meine bekannte sagte la situation de aquillar es mui mal!!!!

gruss

PS damals als ich kaufte , zahlte ich 5,9 mio pts , die haelfte cash , die andere haelfte auf 2 jahre zinsfrei ueber den vekauefer ( trotz 14% zinsen )der war froh das er vverkaufen konnte.

>>>>>>>>>
in der region alicante sind mietwohnungen zwar gesucht, aber nur in verkehrsguenstigen lagen, und dazu ERSCHWINGLICHE !!! dh. bis zu 300-400 euro,,,, da gibts fast nix, weil sich das nicht rentiert
in der luxusklasse der mieten hingegen >600 euro findet sich genug, doch leider liegen die einkommen DER ARBEITENDEN NORMALBEVOELKERUNG !!! ( nicht der luxuspensionaere etc) ZU NIEDRIG UM ES ZU MEITEN GESCHWEIGE ZU KAUFEN !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!und deshalb stehen die dinger zu hauf leer !!!!!!!!!!!!!!!!!!

PS
Meine mutter erzaehlte mir gerade, das jet ihr bruder auch nach teneriffa geht ( rente ) , sie kaufen nichts, denn sie fanden eine 115qm grosse whg im orotavatal mit meerblick, ruhig, garage, naubau fuer 500 euro miete, da die durchn VK priese bei 300,000 euro liegen, zog er es vor zu mieten...( logo rentner bekommt auf der bank etwa 4,5% davon kann er locker die miete zahlen und hat geld ueber!!!!!!!!!!!), in der aktuelllen sitution fuer leute, eine weisse entscheidung.die geld bar in der tasche haben

ich halte zz leute die bargeld haben und kaufen , fuer noch duemmer, als die die es finanzieren, bei dennen spricht zumindest ein grund dafuer, die niedrigen zinsen sichern, auf jahre,wenn sie es denn zu festgeschriebenen zinsen machen wuerden, die tun aber 92% der neukaeufer nicht !! da sie die $$$ fuer die raten nicht haben

[jimmy007]

@Kickaha
#1251
Das was Du beschreibst ist im Prinzip nichts anderes als ein Trendfolgesystem. Läufts gut, lass laufen.
Genau so ist es. Alles andere macht bei Immos m.E. auch keinen Sinn. Und wie ich schon geschrieben habe, der schleichende Verfall müsste schon sehr lange anhalten, um mal schnelle 30% in 2 Jahren auszuradieren.

@all
Mit diesen ganzen Zahlen, mit denen hier um sich geworfen wird, habe ich ein Problem... Ich folge ihnen nicht. Zahlen machen m.E. nur dann Sinn, wenn die Zahlungsreihen abgezinst werden, sei es der Bankzins oder der Mietzins oder was auch immer. Diese Zahlen sind dann zwar genauso angreifbar, weil man ja eine hypothetische Inflation, eine hypthetische Zinsentwicklung, eine hypothetische Kaufpreisentwicklung und eine hypothetische Mietpreisentwicklung ansetzen muss... Ach, und dann muss man ja noch eine hypothetische Verzinsung des EK ansetzen (schliesslich glauben wir in einem Aktienboard ja alle, dass wir den Markt schlagen, oder... ) Aber irgendwie ist das dann doch finanzwissenschaftlicher runder als einfach nur irgendwas hinzuschreiben.

@lapamita
Ich hab mal schnell in Idealista.com Preise von Miete und Kauf verglichen in verschiedenen Stadtviertel und jeweils den durchschnittliche Preis pro qm angegeben:
Chamartín 5.177 - 14 = 3,2%
Arganzuela 4.082 - 12 = 3,5%
Moncloa 4.256 - 11 = 3,1%
Fuencarral 3.967 - 10 = 3,0%
Ob das viel oder wenig ist, sei dahingestellt.
Man kann da auch wieder viel reininterpretieren, u.a. eben auch, dass es offensichtlich eine ganz starke Tendenz zum Kauf gibt in Spanien und deswegen die deutsche Investor-Denke nicht so ohne weiteres auf Spanien anwendbar ist.

By the way und um es klar zu stellen. Aus Sicht eines global orientierten Immobilieninvestors bin ich sicher, dass es lukrativere Märkte als den relativ reifen spanischen gibt. Aus lokaler spanischer Sicht betrachtet muss ich sagen, dass ich 3 Jahre falsch lag, man hätte locker 60% und mehr machen können - und noch dazu auf das GK und nicht das EK... Jetzt geht es mir darum, dass ganze aus Residente-Sicht zu betrachten, der in Spanien langfristig ein Dach über dem Kopf braucht.

In einem bin ich aber auf jeden Fall einer Meinung mit dir, lapamita, nämlich, dass ich im Moment finanzieren würde, logo! Sobald die Zinsen über die persönliche Schmerzgrenze steigen, so viel wie möglich abbezahlen - ist bei den spanischen Banken überhaupt kein Problem.

[rioja94]

jimmy

ich glaube nicht, das es hier um deutsche investor-denke geht, die man auf spanien anwenden kann oder nicht. es geht lediglich darum herauszufinden, ob die derzeitigen umstände am immobilienmarkt einen kauf favorisieren oder nicht.

für mich, und das zieht sich wie ein roter faden durch diesen thread, ist es schlau jetzt nicht zu kaufen, sondern zu mieten bis sich die lage entspannt hat.

die frage ist auch garnicht, welcher der beiden alternativen (mieten oder kaufen) mir auf dauer mehr vorteile bringt.

die frage ist, ob man sich einen immobilienkauf zur zeit leisten kann ohne seine existenz zu gefährden.

wenn man dann zu dem schluss kommt, dass die aktuellen preise für eine sehr grosse mehrheit junger familien nicht oder nur unter hohem risiko finanzierbar sind, muss man sich auch fragen: "wie will der markt weitere preissteigerungen an den kunden bringen, wenn die nachfrage nachlässt?".


die logische konsequenz ist eine anpassung an die finanziellen möglichkeiten des kunden. sollte sich der markt (die preise) nicht anpassen, würde eine wichtige säule der nationalen wirtschaft wegbrechen, was aussmasse hätte, die sich hier keiner von uns ausmalen kann.

eine preiskorrektur ist also gesund und von wirtschaft und politik erwünscht!

wenn diese korrektur durch ist, kann man wieder kaufen. bis dahin bleibe ich in miete und erhöhe mein eigenkapital.

zwar stehen dann die zinsen wahrscheinlich höher als heute - aber die immobilienpreise sind tiefer, mein eigenkapital höher und das finanzielle risiko geringer.

wenn eine wohnung 400.000 euro kostet, was in den ballungszentren und grosstädten mittlerweile ein "normaler" preis ist und auch nur eine preiskorrektur wie in diesem * beispiel eintritt:

2007 minus 5% (380.000)
2008 minus 8% (349.000)
2009 minus 10% (314.230)
2010 minus 11% (279.665)

habe ich schon 30% weniger zu finanzieren (120.000 euro).

* (ich habe das beispiel so gewählt, das die korrekturprozente die gewinnprozente der letzten jahre bei weitem nicht übersteigen - also konservativ. die jahreszahlen sind nach meinem persönlichem ermessen eingetragen und erheben keinen anspruch auf richtigkeit)

nun kannst du sagen: "du hast aber auch währenddessen miete gezahlt und das geld so wieder "verloren".

da hättest du sogar recht - wenn ich seit 2000 miete zahle, kommen bis 2010 runde 90.000 euro zusammen (die rückerstattungen vom fiskus lasse ich grosszügig aussen vor).

ABER : mein eigenkaiptal ist höher UND ich habe ein geringeres risiko, da meine monatliche quote nun diese 120.000 euro nicht mehr mit finanzieren muss, was mir evtl ein zu hohes risiko gewesen wäre, da 40% des familien einkommens für die quote weit überschritten wären.

darum geht es letztendlich - um eine vernünftige finanzierung auf lange sicht. diese ist im moment für millionen junge spanier nicht gegeben und das wird der markt ändern weil er von ihnen lebt und umgekehrt (angebot - nachfrage)!


nochwas zur miete im allgemeinen : es wird auf die vereinbarte miete der jährliche IPC aufgeschlagen. diese jährlichen teuerungsraten werden aber auch an die löhne und gehälter weitergegeben.

das verhältnis miete - einkommen bleibt also in der regel immer gleich.

Gruss,

[jimmy007]

@rio
Danke für das sachliche Posting.
Möchte vorneweg kurz auf das Thema Investorendenke eingehen. Damit möchte ich keinen angreifen, oder das in pos. oder neg. Form werten. Ich wollte nur mal bemerken, dass ein weiterer Aspekt unseres zum Teil aneinander vorbeidiskutierens ist, dass wir hier aus unterschiedlichen Sichtweisen sprechen.

Da gibt es den Immobilienbesitzer, der genug Kapital angehäuft hat, seinen Lebensmittelpunkt in E hat etc.
Es gibt wenn ich das richtig verstanden habe einen "Globetrotter", der so eine Art "internat. Immospekulant".
Es gibt einen im Angestellten- und Mietverhältnis lebenden mit Lebensmittelpunkt in E, der offensiv in Aktien investiert aber defensiv in Immos.
Es gibt einen im Angestellten- und Mietverhältnis lebenden, dessen Lebensmittelpunkt noch nicht so ganz klar ist und der auch offensiv in Aktien investiert.
Sorry, von den anderen weiss ich es nicht, und ich will auch niemandem auf die Füsse treten, ok?
Geht nur darum, dass jeder eine Immobilie unterschiedlich betrachtet: Speku-Objekt, Notwendigkeit, Sweet Home, Immobilität, Rendite-Objekt, zu viel Kapital bindendes Investment etc.

Ich übertreibe mal:
Wer bewiesenermassen 380% p.a. mit Aktien verdient, sollte sein Geld besser weiterhin in Aktien investieren.
Wer 300.000 auf dem Giro liegen hat und nicht weiss was er machen soll, der sollte es besser in eine Immo investieren.
Wer sowieso durch die Welt jettet, keine Berührungsängste mit komplizierten Gesetzen, Steuern etc. hat, sollte besser in ein Immo was weiss ich wo investieren.
Wer Haus und Hof in Erding hat, die Kinder, Schwiegereltern etc. und noch dazu einen lokal gebundenen Beruf, kein spanisch kann etc., der sollte auch nicht in eine span. Immo als Anlageobjekt investieren.

Und so weiter und so fort.

Zu Miete und IPC. Du hast recht, aber entweder man versteht sich extrem gut mit seinem Vermieter (idealerweise jemand, der schon ausgesorgt hat), oder man kann sich drauf gefasst machen, dass man irgendwann mehr zahlt oder eben rausfliegt und zu den dann aktuellen Preisen was neues suchen muss.

Zu deinem Beispiel. Du hast natürlich recht, dass man das solide finanzieren muss, das sehe ich genauso und die Zahlen müssen halt passen, sonst macht es keinen Sinn. Erlaube mir aber aber mal ein Gegenbeispiel zu deinem:

"Du"
2006 400.000 0%
2007 380.000 -5%
2008 349.600 -8%
2009 314.640 -10%
2010 280.029 -11%

"Ich"
2006 460.000 +15%
2007 506.000 +10%
2008 490.820 -3%
2009 476.095 -3%
2010 461.812 -3%
2011 447.958 -3%
2012 434.519 -3%
2013 421.483 -3%
2014 408.839 -3%
2015 396.574 -3%

Also, bitte nicht als Prognose verstehen, ich weiss es nicht und ich vertrete auch nicht die Meinung, dass es unbedingt so kommen wird. Es geht nur darum, die andere Seite zu betrachten. Eben folgendes:

Was passiert, wenn wir nochmal ein 15% und 10% Jahr haben? Und danach erst dem Markt die Luft ausgeht und eben nicht mit -10% sondern moderate -3%? Und vielleicht noch ein Jahr stagnierende Preise, dann bist du in einem Jahrzehnt(!) genau da, wo du am Freitag, den 13.01.2006 warst, nur mit 15 Pfund mehr auf den Rippen und 15% mehr kahlen Flächen auf dem Kopf und einem vielleicht wesentlich höheren Zinssatz (vielleicht auch nicht)... Naja, du und alle anderen inklusive mir natürlich auch.

Ich habe natürlich die Abzinsung bzw. Inflation nicht berücksichtigt etc. allerdings auch nicht die steuerbegünstigten Effekte etc.

Es geht mir nur um das Prinzip, nicht um die absoluten Zahlen, die kennen wir alle nicht.

Wisst ihr, das schlimme daran ist, dass wir Blödmänner uns Gedanken darüber machen, also hinterher uns selbst auch irgendwie verantwortlich fühlen müssen für unsere Entscheidungen (sowohl Kauf als auch bewusster Nicht-Kauf). Was beneide ich doch manchmal Leute, die solchen Themen vollkommen ignorant gegenüberstehen und somit wenigstens sagen können, sie hätten von nix gewusst.

Also, vertragt euch alle wieder. Ich hatte gerade die Policia Nacional im Haus, nachdem die 7 Bauarbeiter, die ich einparken musste, weil sie in meiner Einfahrt parkten, meine Freundin bedroht haben. In diesem Land muss man sich einiges gefallen lassen... Morgen gibt es die Anzeige auf dem Revier. Die Baustellen dauern noch ein paar Monate.

P.S. Ach so, sollte deine Prognose eintreffen, rate ich dir aber jetzt schon, dann nicht im Jahr nach den -11% zu kaufen. Hab zwar noch nie in eine Immo investiert, aber auch hier gilt sicher der Spruch, nie in ein fallendes Messer greifen. Wer den Tiefpunkt erwischt, hat einfach nur Glück.

[rioja94]

[posting]19.698.456 von jimmy007 am 13.01.06 17:16:14[/posting]hallo jimmy,


ich habe auch gleich ein paar anmerkungen:

Also, bitte nicht als Prognose verstehen, ich weiss es nicht und ich vertrete auch nicht die Meinung, dass es unbedingt so kommen wird. Es geht nur darum, die andere Seite zu betrachten.

das tue ich ja - bei meinem beispiel gehe ich ab 2007 nicht von weiteren steigerungen der immopreise aus, da die zinsen im begriff sind zu steigen. nur MEIN szenario - da ich halt meine, das steigende zinsen einen bremsenden oder negativen effekt auf wertentwicklungen am immomarkt haben. die "andere seite", (weitere preissteigerungen) halte ich daher nicht für wahrscheinlich in MEINEM szenario und der abnehmende wertzuwachs bestätigt das ja auch (durchschnitt - regionale schwankungen inbegriffen).

Zu Miete und IPC. Du hast recht, aber entweder man versteht sich extrem gut mit seinem Vermieter (idealerweise jemand, der schon ausgesorgt hat), oder man kann sich drauf gefasst machen, dass man irgendwann mehr zahlt oder eben rausfliegt und zu den dann aktuellen Preisen was neues suchen muss.

deswegen habe ich meinen mietvertrag direkt auf 5 jahre festgelegt und meine miete ist wirklich billig, wenn ich mich so umschaue. mit dem rauswerfen ist das auch nicht so einfach - da schützt der staat den mieter.

Was passiert, wenn wir nochmal ein 15% und 10% Jahr haben? Und danach erst dem Markt die Luft ausgeht und eben nicht mit -10% sondern moderate -3%? Und vielleicht noch ein Jahr stagnierende Preise, dann bist du in einem Jahrzehnt(!) genau da, wo du am Freitag, den 13.01.2006 warst, nur mit 15 Pfund mehr auf den Rippen und 15% mehr kahlen Flächen auf dem Kopf und einem vielleicht wesentlich höheren Zinssatz

DANN kann ich mir immer noch keine immo leisten und brauche auch nicht darüber nachzudenken - ich möchte meine immo ja im ruhestand schuldenfrei geniessen und nicht abzahlen bis ich in die kiste steige - das ist für mich der sinn einer immobilie. sie soll mir im alter ein angenehmes wohnen ermöglichen - vll sogar bei kleiner rente - wer weiss was kommt.

was den zinssatz angeht; der wird höher sein - mein eigenkapital allerdings auch.

Was beneide ich doch manchmal Leute, die solchen Themen vollkommen ignorant gegenüberstehen und somit wenigstens sagen können, sie hätten von nix gewusst

da ist was dran

den tiefpunkt beim immokauf muss man nicht unbedingt erwischen - das ist anders al bei aktien (wo man es auch nur selten schafft). für mich zählt einzig und allein meine finanzielle situation - erlaubt sie mir einen kauf oder nicht. NUR darauf kommt es für mich an - solange die finanzielle sicherheit der familie nicht gefährdet ist, ist mir der immopreis relativ egal. denn anstrebenswert sind die eigenen 4 wände allemal - allerdings nicht zu JEDEM preis und wenn ein hohes risiko besteht.

gruss,
ps: wo war ich dir gegenüber unsachlich?

[kickaha]

Danke Lapamita.

@Jimmy
die Mietgesetzte in Spanien lassen dem Vermieter fast keine Möglichkeiten den Mieter auf die Strasse zu setzten, die sind noch viel restriktiver als in Deutschland.

Es ist mir auch klar, dass Anlage und Eigennutz streng zu trennen sind. Aber Eigenutz heist für mich. Ich kaufe an disem Ort und in der Lage und mit der Ausstattung, weil ich das so haben will. Da darf ich aber dann grundsätzlich keine Performencekriterien anlegen, weil das per se schon Liebhaberei ist.

Auch wenn Du imo genug Eigenkapital zum Kaufen hast, kannst Du finanzieren. Das ist einfacher Dreisatz. Finanzierungskosten zu alternativer Performance des Vermögens und der Werthaltigkeit der Anlageform.

Du brauchst übrigens keine 380% p.a. mit Aktien zu verdienen, dass es sich rentiert. Die Performance des Sparvorganges muss nur höher sein, als der Darlehenszins.

@ Trop.

325000 EUR bezahlen über 35 Jahre, bei einer durchschnittlichen Belastung von 733 EUR im Monat ergibt bei 2%iger Tilgung einen Bruttokaufpreis von 157000 €,also inkl. aller Nebenkosten Makler, Grundsteuer,....(sonst ist er nämlich nicht nach 35 Jahren fertig) Zinseszins!

Dafür bekommst Du in Spanien vielleicht ein 50 m² Wohnklo, oder was in der Nähe der Autobahn oder Chemiefabrik, aber sicherlich keine Liegenschaft die dann in 35 Jahren 750000 € wert ist. Und eine entsprechende Liegenschaft kostet auch in Spanien keine 750 € Miete p.M..

Ferner sollte der Mietzins mit dem reinen Finanzierungszins verglichen werden. Auf der anderen Seite muss der Erfolg der Tilgungsleistung mit dem der Sparleistung verglichen werden.

Die Wertsteigerung der spanischen Immobilien lag in den letzten 40 Jahren bei ca. 5% p.a., also eine versiebenfachung des eingesetzten Kapitals. Wie hoch war die Inflation in Spanien während diese Zeit?

Gruß Kickaha

Die ganzen Statements hier Thread finde ich deshalb so nett, weil hier offensichtlich einfach zwei völlig gegensätzliche Markterwartungshaltungen und Lebenserfahrungen aufeinandertreffen.

Das ist zwar manches Mal ein wenig ruppig im Ton, aber ich denke, dass es für viele Mitleser unheimlich zur Meinungbildung beiträgt.

Sportlich weiter so.

Wenn mir jemand sagt: Das war schon "immer" so, das haben wir schon immer so gemacht oder wenn jemand zu mir sagt, dass haben wir noch "nie" so gemacht, dann werde ich hellhörig.

[rioja94]

tja - so schauts aus colega!

[kickaha]

Warum blasen eigentlich die ganzen Schwarzgeldwäscher den spanischen Markt auf.

In Italien können Spekugewinne steuerfrei abgegriffen werden.

Gruß Kickaha

[rioja94]

[posting]19.764.277 von kickaha am 18.01.06 10:46:53[/posting]weil al capone das vielleicht nicht gern sieht

[kickaha]

Der Chefitaliener heist nicht Al sondern Bär Luscone ). Du meist er könnte beleidigt sein, wenn er nicht das bekommt, was dem Staat vorenthalten wird?

Und vielleicht auch noch nachtragend sein?

Und ganz böse werden?

Glaub ich nicht.

Die machen das wahrscheinlich deshalb lieber in E weil`s dort noch viel einfacher geht; oder weil sie keine Nestbeschmutzer sind.

Gruß Kickaha

[rioja94]

[Robert_Reichschwein]

also, ich glaube nicht an einen Immocrash in Spanien.

Ist ein schönes Land, warm, weniger Heizkosten, moderate Energiepreise, beliebt im In- und Ausland, keine aufdringlichen Strassenhändler, christliche, das heisst zivile, gutgesinnte Bevölkerung, europäische Gemeinschaft, Rechtssicherheit...

Gibt es eigentlich ein Argument, das gegen Spanien spricht?

O.K., vielleicht regional zu wenig Wasser, dies Argument liesse ich zählen.

Auf jeden Fall ist es meiner Meinung nach besser, sich in Spanien eine Apartemento zu kaufen als das Geld mit Knockouts oder hochgepuschten OTCPapieren zu verzocken.

just my two cents.

[rioja94]

[posting]19.905.512 von Robert_Reichschwein am 27.01.06 10:29:24[/posting]Ist ein schönes Land, warm, weniger Heizkosten, moderate Energiepreise, beliebt im In- und Ausland, keine aufdringlichen Strassenhändler, christliche, das heisst zivile, gutgesinnte Bevölkerung, europäische Gemeinschaft, Rechtssicherheit...

jo, alles richtig - aber was hat das mit der wirtschaftl. situation, der überschuldung der haushalte und den steigenden zinsen zu tun

übrigens: das wort "blase" ist im threadtitel mit einem fragezeichen versehen - genau deshalb, weil die baubranche überhaupt DIE tragende säule der span. wirtschaft ist! da liegt die gefahr.

gruss
rio

[Robert_Reichschwein]

wenn Du siehst wie die reichen Russen Villen in Spanien kaufen, dann glaubst Du auch nicht an sinkende Immopreise in Spanien.

Und Arbeit gibt es auch, selbst wenn die Zinsen steigen, werden die Immopreise nicht wesentlich sinken, glaube ich nicht.

Und wenn es Inflation gibt, steigen auch die Löhne und die Rückzahlung der Zinsen wird einfacher.

[rioja94]

[posting]19.909.031 von Robert_Reichschwein am 27.01.06 13:00:19[/posting]achso,

[lapamita]

habe mal zwei dringende fragen, die bitte nur bei genauem wissen beantworten,danke!!

geschichte
ein haus in spanien, soll mir im erbfalle vermacht werden,
aber bereits zu lebzeiten, eine verfuegung gemacht werden,haus im besitz seit 1965, erbe geht in erster linie eltern/kinder vonstatten. aus bestimmten gruenden ,soll dies nicht im regulaeren anchlass auftauchen. grund 1// privat grund 2 die angeblich sehr hohe erbschaftssteuer

ZWEI FRGAEN !!!

a// im regulaeren erbfall (eltern/sohn) bei einem wert von 300 k euro, weviel erbschaftssteuern fallen an

b// meine mutetr moechte fuer mich eine ACTA NOTARIAL MACHEN, in der ich die vollmacht habe , da hasu zu veraeussern.

hierzu folgende frage
a. wie lange gueltigkeit der acta notarial ( 5 jaHRE?)
b. bekommt die verwaltung steuerbehoerde mit, wenn der verfueger der acta ca 1 woche verstorben waere ( gilt eigentlich nur zu lebzeiten)
c. welche person muss beim notar erscheinen, nur der ,der die vollmacht begibt, oder auch der der die vollmacht bekommt
d,wenn ich die vollmacht habe, kann ich als vollmacht halter auch auf mich ueberschreiben )escritura) oder nur auf dritte???
e. wie hoch sind die wahrscheinlichkeiten, das die hacienda was mitbekommt (ausuebung der acta nach dem der begeber gestorben ist)

sonstige hilfen waere ich sehr dankbar drum, hauptgrund ist, die erbschaftssteuern und 2. meine schwester, die auf sozialhi;fe ( 4 kindr ) lebt, naja und $$ nur so verbrasst und spaeter eventl.forderungen der sozialbehoerden bestehen, deshalb soll das ausserhalb des tesamets geregelt werden

danke fuer fundi antworten

[kickaha]

Zukünftig gilt auch in Spanien:

Viel Spaß mit Schwarzgeld (was immer das auch sein mag )

ttp://www.wiwo.de/pswiwo/fn/ww2/sfn/buildww/id/97/id/155263/…

Gruß Kickaha

[kickaha]

ohne trop ist hier auch nichts los, oder?

[rioja94]

[posting]19.997.142 von kickaha am 01.02.06 18:27:17[/posting]doch


für einige wird es neu sein - den stammlesern ist die situation bekannt.






Kredite für Schulbücher

Das Bild vom Wohlstand in Spanien ist trügerisch, denn das Land lebt zunehmend auf Pump. Zum Schuljahresanfang werden Kredite für den Kauf der Schulbücher und -uniformen aufgenommen, selbst Weihnachtsgeschenke lassen sich in großen Kaufhäusern problemlos in Raten bezahlen. Viele Familien finanzieren ihr gesamtes Leben auf diese Weise: Wohnung, Auto und die Stereoanlage gehören eigentlich der Bank.

Internationale Experten betrachten diese Entwicklung sorgenvoll. Allein für Immobilien sind die Einwohner Spaniens mit 700 Milliarden Euro verschuldet. Die Verschuldung der Familien übersteigt mittlerweile 75 Prozent des jährlichen Bruttoinlandsproduktes. Während die Situation auf Mallorca dank vieler internationaler Investoren entspannt ist, hat sich auf dem Festland aufgrund der intensiven Spekulationen mit Wohnungen eine regelrechte Immobilienblase gebildet. Zwar steigt das Angebot an Immobilien nach wie vor: Fast 740.000 Wohnungen wurden im vergangenen Jahr in Spanien gebaut, das sind mehr als in Deutschland, England und Frankreich zusammen. Andererseits ist aber die Nachfrage ungebremst, und so steigen auch die Preise weiterhin, denn in Spanien wird traditionell eher gekauft als gemietet. Seit 1995 haben sich die Wohnungspreise mehr als verdoppelt. Gut für den, der bereits eine Immobilie besitzt, schlecht vor allem für junge Leute. Im Vergleich zur Lohnentwicklung wird deutlich, dass der Erwerb einer Wohnung immer schwieriger wird: In den letzten zwanzig Jahren sind die Preise für Immobilien 14 Mal stärker gestiegen als die Löhne. Damit sich auch die junge Generation trotz der niedrigen Gehälter den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen kann, bieten Banken mittlerweile Kredite mit Laufzeiten von 40 Jahren an – was einer Verschuldung bis ans Lebensende gleich kommt. Außerdem laufen Kreditnehmer Gefahr, bei derart langen Laufzeiten die Wohnung quasi doppelt zu kaufen – die Zinseszinsen addieren sich nicht selten zu einer Summe, die dem Original-Kaufpreis entspricht. Problematisch ist bei der Kreditaufnahme vor allem, dass spanische Banken Hypothekenkredite fast ausschließlich mit variablen Zinsen vergeben, die an den Euribor gekoppelt sind. Der Euribor ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Dieser Zins kann unabhängig vom Europäischen Leitzins steigen. Anders als in Deutschland, wo die Banken Kredite zu festgesetzten Zinssätzen vergeben, liegt das Risiko in Spanien also voll beim Konsumenten. Sollte der Euribor – wie nach der Leitzinsanhebung im Dezember zu erwarten ist – weiter steigen, droht ein Zusammenbruch des Systems. Der Internationale Währungsfond IWF hatte die spanische Regierung bereits 2004 dazu aufgefordert, die Kreditvergabe sorgfältiger zu kontrollieren. Denn die Überbewertung von Immobilien, so warnte der IWF, werde auf kurz oder lang auf dem Festland zum Platzen der Immobilienblase führen. Diese Art “plötzlicher Korrektur” könnte die gesamte spanische Ökonomie, deren Hauptstütze nach wie vor die Baubranche ist, in Mitleidenschaft ziehen. Doch die spanische Regierung bleibt tatenlos.

lex


http://www.el-aviso.com/index.php?aj_go=more&id=1138730940&a…

[rioja94]

hallo kickaha

wärst du so nett, den kompletten text von der WIWO reinzukopieren?

der link funzt bei mir leider nicht

danke und gruss
rio


weils gerade so schön zum thema passt:

Deka-EZB-Kompass: Nächste Zinserhöhung im März

1. Gesamtergebnis: Der EZB-Kompass lag im Januar bei 64,8 Punkten. Der Vormonat wurde leicht von 61,3 auf 61,9 Punkte revidiert. Unser dem EZB-Kompass zugrunde liegendes Scoring-Modell, das bei 50 einen neutralen Wert aufweist, deutet damit weiterhin auf Zinserhöhungen hin. U.a. Schaubild zeigt, dass sich der EZB-Kompass aktuell auf dem höchsten Stand seit Dezember 2000 befindet, was allerdings stark auf das Geldmengenwachstum zurückzuführen ist. Zu erkennen ist weiterhin, dass wir nicht davon ausgehen, dass die Kompasswerte auch im zweiten Halbjahr so hoch bleiben. Gleichwohl wäre das von uns prognostizierte Niveau des Kompass auch dann kaum mit dem aktuellen Leitzinsniveau von 2,25 % kompatibel. Der stärkste Druck auf die EZB, die Leitzinsen zu erhöhen, wird aber von den Makrodaten in den nächsten Monaten ausgehen. Das Schaubild erlaubt auch einen Vergleich unseres aktuellen Prognoseprofils mit dem der vergangenen beiden Monate. Es stellt die von uns zu den jeweiligen Zeitpunkten bis Ende 2006 prognostizierte Entwicklung des EZB-Kompass dar. Zu erkennen ist, dass sich die Makrodaten in der Summe so wie erwartet entwickelt haben und auch unsere Prognosen für die einzelnen Zeitreihen sich nicht wesentlich verändert haben. Damit besteht aus Sicht des EZB-Kompass kein Grund, unsere Prognose einer Zinserhöhung im März zu verändern.

2. Wirtschaftliche Analyse: Der Score der wirtschaftlichen Analyse stieg im Januar von 53,2 auf 57,6 Punkte an. Auf Sechsmonatssicht gehen wir von einer Seitwärtstendenz aus, die der EZB Zinserhöhungen mit dem Verweis auf das extrem niedrige Leitzinsniveau erlauben wird. Für uns tendenziell überraschend waren nur der starke Anstieg der Industrieproduktion und die niedrigen Lohnstückkosten. Unserer Prognose nach werden die Lohnstückkosten nun im gesamten Jahr 2006 mit weniger als 1,0 % yoy ansteigen. Dies verdeutlicht, warum Zinserhöhung mit Inflationsgefahren eher schwierig zu begründen sind.

3. Monetäre Analyse: Der Score der monetären Analyse beträgt 86,3 nach 88 Punkten im Vormonat. Auf Sechs- und Zwölfmonatssicht erwarten wir Rückgänge des Scores auf 77,6 bzw. 68 Punkte, was den prognostizierten Rückgang des EZB-Kompass insgesamt begründet. Im abgelaufenen Monat entwickelte sich das M3- Wachstum wie erwartet, während die Kreditvergabe mit einem saisonbereinigten Monatsanstieg von 0,8 % erneut unsere Erwartungen übertraf.

4. Leitzinsprognose: Auf der EZB-Sitzung am Donnerstag ist eine Zinserhöhung zwar nicht auszuschließen, wir würden die Wahrscheinlichkeit jedoch nur auf 20 % beziffern. Der Grund dafür liegt nicht im EZBKompass, der jetzt bereits eine Zinserhöhung nahe legte, sondern darin, dass es im EZB-Rat offensichtlich weiterhin ein Lager gibt, das der Konjunktur eine größere Chance geben möchte und schnelle und starke Zinserhöhungen damit nicht für notwendig erachtet. Im März werden die Staffprojektionen des ESZB von der EZB aktualisiert. Wahrscheinlich ist eine Aufwärtsrevision der BIP-Projektionen, was eine gute Möglichkeit für eine Zinserhöhung darstellt. Unwahrscheinlich ist, dass sich der EZB-Rat bereits diese Woche auf eine Zinserhöhung für den März einigt. Präsident Trichet, der sich bemüht immer den Consensus des EZB-Rats zu kommunizieren, steht damit erneut – wie alle die seine Worte interpretieren müssen – vor einer großen Herausforderung. Wir erwarten daher ein Statement und eine Wortwahl auf der Pressekonferenz, bei dem er (1) auf ein sich aufhellendes Konjunkturbild und (2) die abnehmende Notwendigkeit extrem expansiver Leitzinsniveaus hinweist. Die Inflationsentwicklung sowie die Inflationsperspektiven dürften dagegen wenig Nährstoff für die nächste Zinsänderung bieten. Da die Finanzmärkte bereits fest eine Zinserhöhung im März erwarten, wäre die einzige negative Entwicklung, wenn er vom EZB-Rat kein Mandat für eine Verschärfung seiner Wortwahl bekäme, wie es offensichtlich auf der November-Sitzung der Fall war, nach der er mit zwei Wochen Verspätung und dafür mit um so direkteren Worten die Volatilität an den Rentenmärkten erhöhte.


http://www.godmode-trader.de/news.php?ida=400073&idc=20

[lapamita]

hat keiner ne antwort auf 1273??

die bezeichnung der acta notarial ist ( escitura de procencia ???? ausfuehrungserklaerung /vollmacht)
wie lange gueltigkeit???

keiner weiss es auch in sachen erbschaftssteuern ???

[AlterMann]

@rioja

http://www.wiwo.de/pswiwo/fn/ww2/sfn/buildww/id/97/id/155263…

[rioja94]

[posting]20.004.270 von lapamita am 02.02.06 05:16:08[/posting]hallo lapamita,

um den 20. herum kommt unser stammtisch wieder zusammen - da sind auch rechtsverdreher dabei (LKS Abogados).

drucke mir dein posting aus und werde es weitergeben - da sollte doch was herauszubekommen sein

gruss
rio

[rioja94]

[posting]20.004.287 von AlterMann am 02.02.06 05:49:17[/posting]thx

[kickaha]

sorry, bei mir hat das h vor dem ttp gefehlt oder war doppelt.

Gruß Kickaha

[Antoniopreto]

Was glaubt ihr bei einem Immobiliencrash in Spanien wieviel Prozent könnten die Immobilien fallen.Würde mir gerne in 2-3 Jahren eine kleine Wohnung auf Teneriffa kaufen.Oder sollte man doch lieber früher kaufen denn bei einem Finanzcrash an den Börsen könnten sie vielleicht sogar noch steigen wenn die Leute in Sachwerte flüchten.
Mich beunruhigt die Inflation des Geldes über die Rohstoffmärkte.Glaube kaum das die Rohstoffe noch einmal billiger werden.Eure Meinung wäre mir hilfreich.

[rioja94]

[posting]20.069.935 von Antoniopreto am 06.02.06 21:08:07[/posting]hallo,

vorneweg: die korrektur am rohstoffmarkt wird kommen - das ist sicher. wie sie ausfällt lässt sich schlecht bestimmen. aber gerade in dieser korrektur werden diejenigen miningfirmen bluten, die nicht genug cash haben - auch gute werte. rohstoffzyklen zeichnen sich durch ihre langlebigkeit aus (m.m.n. 2010-2012).

dein szenario (2-3 jahre) ist m.m.n. etwas verfrüht. ich pers. rechne mit 4-5 jahren (evtl. 6). die preise schwanken von region zu region sehr. auf den inseln könnte die preiskorrektur geringer ausfallen als auf dem festland, da hier wirklich platzbedarf besteht und somit von einer sondersituation auszugehen ist. auf dem festland rechne ich mit preisverfällen von bis zu 50% (je nach region). diejenigen standorte, die den grössten preiszuwachs hatten, werden %ual mehr abgeben als regionen in denen der zuwachs verhältnismässig gering ausfiel.

wenn du geld anlegen musst , bist du mit einer guten immobilie auf den inseln immer gut beraten - ansonsten wird es in den nächsten jahren bessere renditeprodukte geben, wie z.b. silber!

gruss
rio

[Antoniopreto]

Danke rioja94 .

[kickaha]

als es Argentinien zerlegt hat, sind die Liegenschaften dort um bis zu 50% eingebrochen. Eine ähnliche Entwicklung halte ich in Spanien eigentlich nicht für möglich. Da auch die Iberer zur EU gehören, wird dann relativ viel Pulver verschossen werden.

Ich denke, dass es eine größere Preiskorrektur relativ schnell geben kann (vielleicht 15-20%) und danach, ähnlich wie bei uns, die Entwicklung schleichd weiterlaufen wird.

Gruß Kickaha

[Antoniopreto]

Wenn man sich die Angebote in Spanien(Inseln) anschaut stellt man fest das viele Objekte schon seit länger als ein Jahr angeboten werden.Scheinbar ist die Käuferschicht dünner geworden.Wenn man bedenkt das man für eine alte Finca bei uns mit einem Hühnerstall vergleichbar 150000 Euro hinblättern soll.Ich bin der Meinung wer Geld hat steigt in der oberen Preisklasse ab 500000 Euro ein und Otto Normalverbraucher wie wir können mit eier herabgekommenen Bude doch gar nichts anfangen.

[rioja94]

[posting]20.082.320 von kickaha am 07.02.06 15:41:16[/posting]auch das wäre ein denkbares szenario.

wobei ich immer noch im hinterkopf habe, das die baubranche ungemein wichtig für die span. wirtschaft ist. es wäre verheerend, wenn diese ihre aktivitäten drastisch verringern müsste.

am gesündesten wäre wohl eine "radikalkur" - schnelles abspecken (crash) und der jungen generation so schnell wie möglich den markt mit "gesunden" preisen zugänglich machen, als ein langsamer verfall.

ich lass mich überraschen - die masse der spanier weiss noch nicht, was da auf sie zukommt. jahrzehntelang kannte man nur fallende zinsen- nun sind der span. nationalbank die hände gebunden und man kann nichts weiter tun als unablässig zu warnen. früher war es schon der helle wahnsinn, wenn man sich mit 20 jahren laufzeit verschuldete - nun sind es bereits bis zu 50 weil der markt es verlangt. das geht in die hose!

willkommen in der EU!

[rioja94]

na, dann lag ich ja mit meinem szenario (beginn der "korrektur" in 2007) goldrichtig

die durchschnittliche korrekturzeit dauert ca 4 jahre, sodass 2010 - 2012 der markt wieder ein akzeptables preisniveau erreicht hat, das sich auch vernünftig finanzieren lässt ( je nach geldbeutel ).

Economía/Vivienda.- El precio de la vivienda bajará una media del 20% entre 2007 y 2009, según un estudio de la UB

Noticia publicada a las 20:16
martes, 07 de febrero de aaaa


Bajarán más los pisos de precio superior y gran superficie, mientras que el resto aún pueden subir BARCELONA, 7 (EUROPA PRESS)

El precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009, según el segundo informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), que se presentó hoy en la ciudad condal.

Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según explicó hoy el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos.

Bernardos aseguró que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007.

El descenso de precios en la venta de vivienda no se producirá "de golpe como en la Bolsa", dijo Bernardos, sino de forma lenta, y matizó que los pisos que más bajarán serán los situados en las zonas preferentes, como el Paseo de Gracia de Barcelona o el Paseo de la Castellana de Madrid, y los de mayor número de metros cuadrados.

Sin embargo, los precios de las viviendas de las periferias lejanas de las grandes ciudades o los pisos más pequeños, donde se mantiene la demanda, no estarán tan afectados por la bajada de precios; de hecho, en 2006 seguirán subiendo.

En el caso de Catalunya, los precios de las viviendas seguirán aumentando en poblaciones como Vic, Manresa, Vilafranca, alrededores de Tarragona, Tàrrega o Cervera, y también en construcciones situadas a unos 15 o 20 kilómetros de la costa.

Respecto al porcentaje de bajada, Bernardos calcula un 20% de media si la economía española crece alrededor de un 1,5%. Si el crecimiento es mayor, prevé un descenso de precios menor pero caída al fin y al cabo, ya que las previsiones económicas no auguran crecimientos superiores al 3%.

En el periodo 1992-1997, los precios de la vivienda tuvieron una caída real --teniendo en cuenta la inflación-- del 22% según los datos del Gobierno, por lo que Bernardos recalcó que "no es nuevo que los precios bajen".

Por otra parte, recordó que la subida de precios del mercado inmobiliario en España de los últimos años se ha debido al "fracaso de la economía europea", que ha hecho que se mantuviesen tipos de interés muy bajos, y que ahora entramos en un periodo de subida hasta llegar alrededor de un 3,5%.

EL ALQUILER SIGUE SUBIENDO Al contrario de la tendencia prevista en los precios de la venta de vivienda, los precios del alquiler seguirán subiendo según Bernardos, que vaticinó un aumento del 15% en 2006 de los alquileres de pisos de entre 45 y 50 metros cuadrados y "no necesariamente bien ubicados".

Ante las previsiones de bajada de precios de venta de vivienda, el informe recomienda a inversores y promotores hacer una selección de inversiones, desplazarse al exterior o cambiar sus objetivos de compra, abandonando las zonas preferentes de las grandes ciudades y desplazándose a la periferia lejana en el caso de vivienda, o directamente cambiando al sector de oficinas o industrial, que presentarán una rentabilidad mayor.

De todas formas, Bernardos afirmó que las medianas y grandes empresas promotoras no irán a pique, sino que "sólo ganarán menos", aunque sí alertó de que habrá una reducción de la inversión en construcción a medio plazo que hará que se creen menos puestos de trabajo.

Por lo tanto, 2006 se presenta con una reducción de la demanda --sobre todo por la caída de la compra por inversión--, y con un descenso de la construcción --que en 2005 todavía siguió subiendo--, dos de los principales motores económicos de la economía española, según el informe.

Bernardos no quiso ser alarmista y aseguró que estos cambios responden a la evolución económica cíclica y que "es normal" e insistió en que no nos encontramos en una burbuja inmobiliaria, sino en un "reajuste del mercado".

http://www.cerestvnoticias.com/portal/noticias/noticia.asp?c…

[kickaha]

@ rio

wenn Du antizyklisch handelst, muss Du eigentlich jetzt einen Bausparvertrag abschließen;

oder Gold und Silber horten .

Gruß Kickaha

P.S. Kennst Du den Garnacha mit der Firmierung Lasendal? Solltest Du mal testen; ist sehr lecker und nicht so teuer.

[rioja94]

[posting]20.131.258 von kickaha am 10.02.06 10:29:51[/posting]

ja, im prinzip schon.

meine frau hat einen bausparvertrag laufen. ich bin für sowas nicht zu haben (für fonds übrigens auch nicht) da ich an der börse eine wesentlich höhere rendite erziele und somit effektiver (aber auch spekulativer) mit meinem geld arbeite.

die korrektur im rohstoffsektor wird kommen (nur eine korrektur, denn die hausse ist nicht zu ende). ich habe in zwei meiner rohstoffwerte nur noch gewinne laufen. die restlichen habe ich bereits vor 4 wochen verhöckert.

momentane zocks:

1. intershop (ja genau - der schrottladen ) mit kk 1.04
2. aixtron mit kk 2.60

intershop halte ich evtl. etwas länger - je nach charttechnischer lage - das könnte ein rebound vom allerfeinsten werden (hochspekulativ).

gruss
rio

[Azul Real]

Mal was zur Abwechslung. Leider ist die Abrahamgruppe keine börsennotierte Aktiengesellschaft

HANDELSBLATT, Mittwoch, 15. Februar 2006, 18:17 Uhr


Rohschinken-Marktführer Abraham


Spanischer Schinken aus deutscher Hand



Mit der Übernahme des spanischen Schinkenherstellers Sanchez Alvarez S.L. in Toledo hat sich der deutsche Marktführer bei Rohschinken, die Gebrüder Abraham aus Seevetal bei Hamburg, den Einstieg in den spanischen Markt erschlossen und zugleich eine eigene Produktion von Serrano- und Iberico-Schinken für den deutschen Markt gesichert. Damit ist Abraham der einzige deutsche Anbieter mit eigener Produktionsstätte in Spanien.

Für 8 bis 9 Mill. Euro hat das deutsche Familienunternehmen nach den Worten der geschäftsführenden Gesellschafter Jürgen und Rolf Abraham 80% der Anteile an Sanchez Alvarez aus Kreisen der Sanchez- Familie und von einem Finanzinvestor Ende 2005 und rückwirkend zum 1. Januar 2005 erworben.
Die restlichen 20 % bleiben in den Händen des bisherigen Geschäftsführers Luis Sanchez. Das spanische Unternehmen produziert bisher mit 40 Mitarbeitern jährlich 200 000 Schinken primär für den spanischen Markt. Bisher hatte Abraham jährlich rund 1000 t Serrano-Schinken von spanischen Lieferanten bezogen und in seinen deutschen Werken zur Selbstbedienungsware verarbeitet.

Mitte des Jahres will Abraham mit Serrano-Schinken aus eigener Produktion in Deutschland auftreten. Daneben ist die Einführung von Iberico-Schinken, des so genannten Pata Negra auf deutschen Testmärken als Selbstbedienungsware geplant. Mit einer Reifezeit von 20 Monaten und mehr gilt der luftgetrocknete Iberico-Schinken als das absolute Premiumprodukt bei Rohschinken. Die Preise liegen im deutschen Handel bei sieben bis acht Euro pro 100 Gramm als SB-Ware und zwischen 65 und 89 Euro pro Kilogramm an der Bedienungstheke.

Dank des Einstiegs in Spanien ist der Umsatz von Abraham im Jahr 2005 von 158 auf 172 Mill. Euro gestiegen, der Auslandsumsatz von 17,6 auf 29 Mill. Euro. Produziert wurden 3,8 (3,6) Millionen Rohschinken. Neben dem Zuwachs in bestehenden Exportländern hat sich Abraham 2005 Griechenland, Portugal und die Schweiz als neue Absatzmärkte erschlossen.

In Deutschland reklamiert Abraham einen Marktanteil am Rohschinkenmarkt von 23 Prozent für sich und steht damit unangefochten auf dem ersten Rang. Über den Ertrag schweigen sich die Brüder Abraham traditionell aus, um keine Begehrlichkeiten beim Handel zu wecken. Dem Unternehmen gelingt seit Jahren der Spagat, zugleich die deutschen Discounter wie den Lebensmitteleinzelhandel zu beliefern.

Als einziger Hersteller, kann das Unternehmen alle regional geschützten Marken, wie Schwärzwälder, Katen, Oldenburger, Westfälischen oder Ammerländer Schinken in seinen sechs Werken selbst herstellen. Zudem produziert Abraham in Belgien Ardenner Schinken und importiert italienischen Prosciutto sowie Bündner Fleisch aus der Schweiz. Der für Marketing zuständige geschäftsführende Gesellschafter Jürgen Abraham zuckt beim Wort „Krisengewinnler“ zusammen. Zugleich muss er aber einräumen, dass Abraham bei allen Fleischskandalen zulegt: „Immer wenn es eine Krise beim Fleisch gibt, steigt unser Absatz“, konstatiert Abraham. Dies sei aber immer nur ein kurzfristiger Effekt.

Den Gewinn von Marktanteilen, 1999 lag das Unternehmen noch bei 16 Prozent, erklärt Abraham durch die Einführung von Innovationen. Hierzu zähle das unter dem Namen „Leichter Genuss“ 2003 in den Markt gebrachte praktisch fettfreie Sortiment. Ohne großen werblichen Aufwand registriert das Unternehmen steigende Abverkäufe im Handel, konstatiert der für die Produktion zuständig Rolf Abraham. Im Januar kletterten nach Artikeln in Verbraucherpublikationen und TV-Beiträgen die Umsätze um 25 Prozent. Käufer seien jüngere, mobile Konsumenten, vor allem Frauen. Das gleiche gelte für den noch jungen Bio-Markt. Als Bremse wirkten hier allerdings die um das dreifache höheren Beschaffungskosten für die Bio-Schinken.

Für 2006 rechnen die beiden Brüder mit einem organischen Umsatzwachstum von 3 Prozent. 625 Beschäftigte arbeiten für das Unternehmen, in diesem Jahr werden in Deutschland weitere 20 bis 25 neue Arbeitsplätze geschaffen.

[YAchse]

#1292

Serrano...

Die Preise liegen im deutschen Handel bei sieben bis acht Euro pro 100 Gramm als SB-Ware und zwischen 65 und 89 Euro pro Kilogramm an der Bedienungstheke.

Der journalist, der das verzapft hat, muß vegetarier sein, sonst würde er solchen mist nicht veröfentlichen.

[funworker1]

@ yachse

in diesem beispiel ist nicht vom serrano, sondern vom pata negra schinken die rede. und da kommen die preise wohl hin.

[rioja94]

es tut sich was am immobilienmarkt

später mehr - ich komm schon ganz durcheinander vom zocken.

wenn das so weitergeht........

[rioja94]

kurz was zu den engländern:


Großbritannien verliert den Schwung

Konjunktur gerät ins Stocken - Geringstes Wirtschaftswachstum seit 14 Jahren - Immobilienpreise sinken
von Inken Prodinger

London - "Paradiesische Verhältnisse." So beschrieben die Beobachter lange die Bedingungen auf der britischen Insel. Von expansivem Konsum getragen, wuchs die britische Wirtschaft seit Jahren im Durchschnitt um drei Prozent - und ein Ende war nicht absehbar. Schatzkanzler Gordon Brown, obwohl als Politiker sehr viel weniger beliebt als Tony Blair, kletterte in der Sympathieskala ganz weit nach oben. Nicht die schlechtesten Voraussetzungen für jemanden, der Blair möglichst schnell als Premierminister ablösen will.


Doch Browns Traum gerät in Gefahr. Im vergangenen Jahr mußte die britische Wirtschaft die niedrigste Wachstumsrate seit 14 Jahren hinnehmen. Nur um 1,8 Prozent habe die Konjunktur zugelegt, schlug die nationale Statistikbehörde Ende vergangener Woche Alarm. 2004 war das britische Bruttoinlandsprodukt noch um 3,1 Prozent gestiegen.


So hatte es über Jahre geboomt, der Konsum florierte, doch er basiert auf Pump. Forscher haben errechnet, daß rund 20 000 Menschen noch im ersten Quartal 2006 in die Insolvenz gehen werden. Bis zum Ende des Jahres wird mit mehr als 66 000 Menschen gerechnet, die ihre Schulden nicht mehr tilgen können. Insgesamt haben die Briten nach Angaben der Bank von England inzwischen über 1,1 Billionen Pfund Schulden angehäuft, vor allem durch Immobilienfinanzierungen. Denn die meisten Briten träumen vom eigenen Heim und setzen alles daran, diesen Traum auch zu verwirklichen.


Die hohe Verschuldung war für die Briten bisher wenig Grund zur Sorge. Denn anders als in anderen Ländern verhandeln die Briten in sehr kurzen Abständen immer wieder neu über ihre Hypotheken, die ihre Häuser belasten. Dank der in den vergangenen Jahren stets gestiegenen Häuserpreise erhielten die Briten stets mehr Kredite, Geld, das sie wiederum für den Konsum verwendeten.


Doch immer öfter gibt es nun Monate, in denen die Statistikbehörde sinkende Häuserpreise ausweist. Offen wird vom Platzen der Immobilienblase gesprochen. Das läßt die Briten vorsichtiger werden. Außerdem plant die Regierung, die Bürger bei den Gesundheitskosten stärker zu beteiligen. Auch dies läßt die Verbraucher mehr als bisher Geld zurücklegen und weniger konsumieren.


Wie die Deutschen beschäftigt die Briten, ob und wieviel Rente sie am Ende des Berufslebens bekommen. Die staatliche Rentenkasse ist klamm, auch die Pensionskassen großer Unternehmen weisen inzwischen große Löcher auf. Deshalb sorgen die Briten mehr als bisher für ihr Rentenalter vor.


Der Staat dagegen hat seine Ausgaben stetig erhöht - und die Konjunktur "künstlich" angetrieben, wie Kritiker sagen. Die Ausgaben sind unter Tony Blair von 39 Prozent des Bruttoinlandsprodukts auf 42 Prozent gestiegen.


Artikel erschienen am Mo, 27. Februar 2006

[rioja94]

ECONOMÍA
ECONOMÍA
La hipoteca media se encarece en Gipuzkoa 47 euros al mes al dispararse el Euribor al 2,91%
La revisión de una hipoteca de 54.288 euros, el promedio en los créditos a vivienda en Gipuzkoa, supondría un sobrecoste anual de unos 562 euros. Presagia que el Banco Central Europeo subirá mañana el precio del dinero.
JULIO M. DÍAZ DE ALDA/


ImprimirEnviar


La inflación baja una décima, hasta el 4,1%
Calculadora de hipotecas en hoyInversión


Publicidad


MADRID. El euribor, la referencia más usada en España para fijar el interés de las hipotecas, encadenó en febrero su quinta subida consecutiva y se situó en el 2,914%, su valor más alto desde noviembre de 2002.

El dato, facilitado ayer por el sistema interbancario y que deberá ser confirmado a mediados de marzo por el Banco de España, hará que quienes revisen sus créditos con referencia anual -febrero de 2005- tengan que pagar casi 40 euros más al mes. El euribor, que funciona de forma adelantada a la referencia oficial, presagia una subida del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE) que los expertos esperan para el próximo jueves.

Al alza y sin visos de frenar. Así se presenta el euribor, que en un año ha subido un 0,604%. Una tendencia que comienza a dejar lejos la época de las hipotecas `baratas` y acerca un nuevo escenario en el que el crédito para la compra de pisos no sale tan rentable como en los últimos tres ejercicios, cuando los intereses que se pagaban eran inferiores a la inflación. La distancia entre las dos variables se acorta, lo que complica tanto las nuevas adquisiciones como el pago de una buena parte de los contratos en vigor, sobre todo el de aquellos que se firmaron en 2004 y 2005.

Una diferencia notable

El dato, que es en realidad una media que elabora cada mes la Federación Bancaria Europea en base al interés al que se prestan dinero a un año de plazo las entidades, supone un duro golpe para los sufridores de hipotecas. Si se toma como referencia el contrato medio en Gipuzkoa, que el Instituto Nacional de Estadística (INE) cifra en 154.288 euros a 24 años de plazo, el sobrecoste de la revisión anual será de 46,9 euros al mes o, lo que es lo mismo, de 562,8 euros (93.424 pesetas) al año.

Una diferencia que será implacable desde el próximo día 17, cuando el Banco de España acostumbra a comunicar la cifra oficial, que rara vez difiere de la anticipada por el mercado.

Aún peor los semestrales

El susto en la revisión de las hipotecas no se queda aquí, ya que para los suscriptores de préstamos con referencia semestral el encarecimiento será aún mayor. La razón es que la diferencia entre el euribor de febrero y el de agosto del pasado año es superior a la de los últimos doce meses. En concreto un 0,691% más. Esto hará que, para el mismo crédito medio, se pase de pagar 691,7 euros al mes. Un aumento de 53,5 por mensualidad y de 642 euros (106.572 pesetas) en un año.

Mañana, el BCE

El euribor, que roza ya el 3%, adelanta así los próximos movimientos del Banco Central Europeo. Su responsable, el francés Jean Claude Trichet, ya ha advertido que vigilará de cerca las amenazas inflacionistas y que no le temblará el pulso a la hora de elevar el precio del dinero. En su último informe, publicado hace dos semanas, el órgano emisor subrayó el peligro que para la economía de la eurozona supone la sobrevaloración de la vivienda.

Un desfase que cifra entre el 15% y el 25% sobre el precio real, y que en España, dice, es mucho más intenso que en otros países. El tipo oficial en la eurozona se sitúa hoy en el 2,25% y los expertos prevén que la siguiente subida pueda producirse este mismo jueves.

Apuestan por un cuartillo (un 0,25%) que llevaría la referencia al 2,5%. Los principales actores del mercado español de la vivienda (bancos, cajas, constructoras e inmobiliarias) abogan también por una serie de incrementos espaciados en el tiempo que a final de año sitúen el nivel muy cerca del 3%. COLPISA

[Azul Real]

[posting]20.329.277 von rioja94 am 22.02.06 17:30:11[/posting]

Das Du das schon vorher gewusst hast, hättest Du mal sagen können.


In Sachen Metrovacesa


Irgendwo müssen die Spanier, in diesem Falle Katalanen, mit der ganzen verdienten Kohle ja hin. Interessant ist, dass Metrovacesa vor nicht allzu langer Zeit die französische Gecina-Gruppe geschluckt hat.

Ergo: Grosser frisst Grossen.


Sacresa launches bid for additional 20 pct of Metrovacesa at 78.10 eur/shr

MADRID (AFX) - Catalan property group Sacresa has launched a bid for an additional 20 pct of Metrovacesa SA (Nachrichten) at 78.10 eur per share, in a move aimed at raising its stake to 44.29 pct, Cresa Patrimonial SL said in a statement.

Cresa is Sacresa chairman Roman Sanahuja Pons` investment vehicle.

The bid represents a premium of 24.96 pct to yesterday`s closing price.

Separately, stock market regulator CNMV said the suspension affecting trading in the shares of Metrovacesa will be lifted at 12.30 pm local time.

Trading was suspended mid-morning, with the shares trading up 1.20 eur or 1.92 pct at 63.70.

[e-mail]

jdy/jlw/tc/jsa

---------------------------------------

Merrill Upgrades Metrovacesa On NAV

Wednesday, March 01, 2006 6:30:30 AM ET
Dow Jones Newswires

1012 GMT [Dow Jones]--Merrill Lynch upgrades Metrovacesa (MVC.MC) to buy from neutral on strong cashflow and net asset value growth. Also sets target price of EUR69 to reflect share trading of its French and Spanish peer group. Shares suspended +1.9% at EUR63.70 after Sacresa announced a takeover bid. (ANC)

-------------------------------------------




Hoy Este año
Últ: 76,30
Var: 13,80 (22,08 %) 20,2 (36,01 %)
Mín: 62,10 55,1
Máx: 76,70 76,3
Ant: 62,50
Vol: 1.692.842
Cap.: 5.001,77 mll.

[rioja94]

[posting]20.452.071 von Azul Real am 01.03.06 20:39:52[/posting]alle grossen schichten kohle um wie wild - im pressejargon (schreibt man das so ? ) sagt man DIVERSIVIZIEREN

man weiss was kommt

[Fliegenfnger]

HANDELSBLATT, Montag, 13. Februar 2006, 11:09 Uhr


Jagd auf Steuersünder

Aktion „Weißer Wal“

Von Daniel Schönwitz

Wie die spanischen Behörden deutschen Steuersündern auf die Spur kommen wollen

Familie Kerstens* (Name von der Redaktion geändert) aus Stuttgart erlebt unsichere Zeiten. Vater Gerd, früher ein erfolgreicher Unternehmer, ist krank und arbeitslos. Mutter Elsa ist Hausfrau, muss ein behindertes und zwei studierende Kinder versorgen. Die Familie kann seit Jahren ihre Hypothek nur unregelmäßig bedienen. Schon mehrmals war das Einfamilienhaus unter dem Hammer. Immer wieder zauberte der 60-jährige Vater im letzten Moment noch ein paar Tausender aus der Tasche.

Gut, dass es die Strandwohnung nahe Malaga gibt, die Kerstens vor zehn Jahren für 35 000 Euro gekauft hatte. Knapp die Hälfte davon war Schwarzgeld - Gewinne aus seinem Betrieb, die er am Fiskus vorbeigeschleust hatte. Die 8000 Euro im Jahr, die die Vermietung des Ferienhauses bringt, tauchen in der Steuererklärung nicht auf. "Wir sind froh, dass wir diesen Batzen noch in der Hinterhand haben", sagt Kerstens.

Da die Wohnung dank des Immobilienbooms inzwischen an die 220 000 Euro wert sein dürfte, denkt er schon länger über einen Verkauf nach. Aber wie, ohne dass das Schwarzgeld auffliegt? Einen Käufer zu finden, der so viel Bares auf den Tisch legt, ist fast unmöglich. Wird der Deal dagegen über ein Konto abgewickelt, bleiben die Daten gespeichert und wären jahrelang für deutsche Steuerfahnder abrufbar.

Selbst wenn Kerstens nicht verkauft, könnte es an seinem Platz an der Sonne bald ungemütlich werden. Die sozialistische Regierung geht massiv gegen Geldwäscher und Steuerhinterzieher vor. So werden die drei Millionen offiziell leerstehenden Wohnungen in Spanien - wie die der Kerstens - derzeit nach und nach inspiziert, um Steuersündern auf die Spur zu kommen.

"Die spanische Regierung hat angekündigt, dass sie endlich eine Liste von ausländischen Immobilienbesitzern erstellen will", sagt Carlos Anglada Bartholmai, Leiter der Kanzlei Monereo, Meyer & Marinel-lo Abogados auf Mallorca. Zudem wurde das Geldwäschegesetz verschärft. "Anwälte und Notare sind jetzt verpflichtet, weit gehende Informationen über ihre Mandanten einzuholen und Geschäfte bei Verdacht auf Geldwäsche an die Aufsichtsbehörde zu melden", sagt Anglada Bartholmai.

Im Frühjahr 2005 deckte die Justiz gemeinsam mit ausländischen Fahndern bei der Aktion "weißer Wal" eine riesige Geldwäscheoperation auf. 300 Millionen Euro waren im Spiel. Seitdem drehen Spezialeinheiten in Malaga, Alicante, auf den Balearen und den Kanaren jeden Stein um.

Mit dem entschlossenen Vorgehen wollen die Spanier den Ruf des Standorts retten. "Rund um Marbella, Almería, die Costa Brava und Malaga haben sich osteuropäische Mafiagruppen angesiedelt, der Drogenhandel nimmt seit Jahren zu", sagt Majed Dibsi, ein am spanischen Nationalgericht tätiger Anwalt. Neben ihrem Ruf sorgen sich die Spanier um die hohen Wohnungspreise. "Wir wollen die enorme Spekulation bei Immobilien stoppen", sagt Wohnungsbauministerin María Antonia Trujillo.

Investitionen der Geldwäscher und Steuerhinterzieher haben den Bauboom auf der Halbinsel verschärft und die Quadratmeterpreise bei Neubauten seit 1997 um 170 Prozent nach oben getrieben.

Ob Kerstens von diesem Wertzuwachs profitieren wird, ist fraglich. Nächsten Monat fährt er wieder runter nach Malaga, um sich die Miete abzuholen, die sein Hausverwalter bar kassiert. Überweisungen sind ihm zu riskant, obwohl er sich für einen kleinen Fisch hält.
Quelle: Wirtschaftswoche

PS: Für die Mitarbeiter der FA`s:

Klaus HARDER, LÜNEN, Himbeerenweg 26, alternativ Montgri 250, E-17486 EMPURIABRAVA (Haus seit 32 Jahren vermietet)

Hans Joachim SCHULZE, bei (Kreis) Ludwigshafen i. d. Pfalz, ebenfalls Montgri ebenda (hinterrücks ggü.), Haus seit über 30 Jahren vermietet.

-UND!!!

ein Hinweis meinerseits: so etwas mache ich norm. net.

---aber wer mein Hundebaby aus Spass vergiftet, muss mit allem rechnen!!!!!

[kickaha]

hy rio,

was tut sich in Spanien?

Gruß Kickaha

[rioja94]

es stagniert - wie erwartet.

im moment hab ich wenig zeit zum rechergieren. die blase geht den weg der bestimmung von allein

hoffe, das ich bald wieder was beitragen kann.

grüssle
rio

[rioja94]

2005 (zum zweiten mal in folge!!!) rückgang der ausländischen inversionen um 15% am spanischen immobilienmarkt!

trendwechsel erkennbar!



Frenazo a la inversión extranjera en vivienda, que cae un 15% por segundo año consecutivo

@Carlos Sánchez
Jueves, 16 de marzo de 2006
¿Se pincha la burbuja inmobiliaria? La pregunta no tiene por ahora respuesta, pero, a tenor de las cifras que ayer publicó el Banco de España sobre inversión extranjera en inmuebles, todo indica que el ‘globo’ comienza a tomar suelo. El tiempo dirá si se trata de un descenso suave o brusco.

Los datos del Banco Central indican que la inversión extranjera destinada a la compra de solares, terrenos o inmuebles cayó en 2005 un 15% respecto al año anterior . Se ha pasado de 6.605 millones de euros a 5.626 millones, todavía una cantidad elevada respecto a los valores alcanzados por este concepto en los últimos 15 años.

El descenso consolida un cambio de tendencia . De hecho, desde que comenzó el actual ciclo expansivo de la economía española, nunca antes se habían registrado variaciones negativas. Entre 1994 y 2003, los crecimientos se movieron en una horquilla positiva que osciló en todos los casos entre el 17,2% y el 64,8%, pero en 2004 el descenso fue ya del 6,6%, nueve puntos menos que el año pasado.

La relevancia de esta cifra viene dada por el sensible peso que tiene la inversión extranjera en el sector de la construcción, convertido desde los años 98 y 99 en el auténtico motor de la economía. La inversión extranjera supone alrededor del 8% del valor añadido bruto de la construcción, y cerca del 4% de la inversión total en el sector. Prácticamente, el 35% de la inversión extranjera directa en España -15.130 millones de euros- va destinada a la compra de inmuebles.

Mercado inmobiliario costero

La cifra de inversión extranjera es especialmente relevante en el mercado inmobiliario costero, toda vez que cada año aumenta el número de no residentes que pasa sus vacaciones en España en viviendas de su propiedad. Si en 1997, un 13% de los turistas extranjeros durmió en casas particulares de forma gratuita (ya fuera porque se trataba de viviendas cedidas o en propiedad), este porcentaje, según la patronal del sector, se eleva ya al 22%, lo que explica en buena medida el incremento de la inversión extranjera en inmuebles. Y eso que durante ese periodo el número de turistas se incrementó en 16 millones de personas.

En 2004, de los más de 11 millones de turistas que se alojaron en viviendas gratuitas, casi 4,4 millones lo hicieron en su propia residencia. El BBVA ha estimado que hasta 2011 la demanda de pisos por parte de los extranjero se situará en unas 114.000 viviendas anuales. Esto significa que prácticamente una de cada siete viviendas que se construyen en España se financian con capital extranjero, lo que da una idea del peso que tiene la inversión foránea en el sector inmobiliario.

Por lo que respecta al la inversión extranjera destinada al conjunto de la economía, los datos publicados por el Banco de España muestran una ligera recuperación, capaz de detener los descensos ininterrumpidos que se venían registrando desde el año 2003, cuando se alcanzaron los 41.66 millones de euros. En 2005 se ha logrado una cifra total -sin incluir las inversiones de cartera- de 15.130 millones de euros, lo que supone un incremento del 12% respecto al año anterior.

http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=11672&…

das warten wird belohnt werden

[rioja94]

Steigender Zins bringt Preisdruck

EU-Währungskommissar Almunia zweifelt am Immobilienboom von Thomas A. Friedrich in Brüssel

Die Finanzminister der Eurozone fürchten einen Zusammenbruch der Preise auf dem europäischen Immobilienmarkt . Vor allem in Frankreich, Italien, Spanien und Irland hätten die Preise im ersten Halbjahr 2005 überhöht zweistellig angezogen, berichtete Xavier Musca, der Nachfolger von Hajo Koch-Weser als Vorsitzender des Finanz- und Währungsausschusses, Mitte vergangener Woche. Im Beisein des EZB-Präsidenten Jean-Claude Trichet sprach er beim "Brüsseler Abend" der Eurogruppe von einer zu erwartenden "scharfen Korrektur" bei den Immobilienpreisen in Europa . Auslöser könnten steigende Zinsen sein.


Im EU-Durchschnitt summierten sich die Preissteigerungen auf 7,7 Prozent, und für das zweite Halbjahr 2005 sei mit einer noch stärkeren Zunahme zu rechnen. Es sei nicht auszuschließen, daß Europa in eine ähnliche Situation wie Japan Anfang der 90er Jahre gerate. In Japan hatte das Platzen der Immobilienblase seinerzeit zu einem Zusammenbruch der Banken geführt und eine mehr als zehn Jahre andauernde Wirtschaftsflaute mit verursacht.


Die Experten der EU-Kommission beobachten, daß sich in den USA ein Ende des Immobilienbooms abzeichnet . Zudem würden sich erste Abschwächungstendenzen auf den britischen Inseln auf die Eurozone auswirken. Die Einschätzung der Finanzminister widerspricht allerdings grundlegend den Erwartungen der Branche. Auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes in der vergangenen Woche gingen die Investoren von weiter steigenden Preisen aus (siehe Bericht Seite 42).


EU-Währungskommissar Joaquin Almunia präsentierte der Runde ein zweiseitiges, deutlich pessimistischeres Papier mit Fakten und Zahlen zu der sehr unterschiedlichen Situation auf dem europäischen Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise in Frankreich seien demzufolge mit 15,5 Prozent am stärksten in den ersten sechs Monaten des Vorjahres in die Höhe geschnellt, gefolgt von Spanien mit 14,8 und Italien mit 11,6 Prozent. Die besorgniserregende Einschätzung gründet auf einer Untersuchung der britischen Royal Institution of Chartered Surveyors von Anfang März und auf Einschätzungen der EZB.


Zentralbankchef Trichet bestätigte die Einschätzungen des Währungskommissars . Die Situation in den Euro-Ländern und in der gesamten Union sei unterschiedlich. Eine Korrektur könnte sich jedoch auf den gesamten Markt auswirken. Grund für die erhöhte Nachfrage in 2004 und 2005 seien die niedrigen Zinsen gewesen. Steigende Zinsen könnten die Nachfrage jetzt schwächen.


Am deutschen Markt ist Almunia zufolge bereits eine Veränderung meßbar. Seit 2000 stagniere die Hypothekenkreditbranche. Zuletzt sei in 2004 ein Minus von 2,1 Prozent zu bilanzieren gewesen.


"Anlaß zur Panik" gebe es aber nicht, heißt es aus der Umgebung des Währungskommissars. Die zwölf Eurogruppen-Finanzminister vereinbarten nach dem "Brüsseler Abend" untereinander dennoch vorsorglich Vertraulichkeit gegenüber der Öffentlichkeit.


Artikel erschienen am 19. März 2006

http://www.wams.de/data/2006/03/19/861967.html

[rioja94]

!

Dieser Beitrag wurde vom System automatisch gesperrt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an [e-mail]

[jimmy007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.908.848 von rioja94 am 22.03.06 15:40:16

Mal nicht zu Immbolien:
Kennt ihr schon das Angebot von BBVA? 0% Kredit für ein Jahr, wenn man sein Gehaltskonto dort hat. Habe es gestern beim Spazieren (strahlender Sonnenschein... ) gesehen und weiss nicht, was da nun schon wieder für "pegas" dahinterstecken. Der Werbung nach erstmal keine. Welche Bank mein Konto führt, ist mir eh egal.
Wäre es denkbar, sich mal einen kostenlosen 12 Monatskredit zu holen und das Geld sicher zu 3,5% anzulegen?

Das könnten je nach Gehalt immerhin ein paar Tausend Euro im Jahr sein...

Hab noch nie im Leben einen Kredit aufgenommen und bin deswegen unerfahren in der Materie. Muss ich einen Zweck angeben? Habe ich da irgendwas übersehen? (Bearbeitungsgebühren müssten ja auch auf dem Plakat oder der HP angegeben sein, oder?)

Nochmal: nehmen wir mal einen Kredit über 50.000€ zu 0% und 0€ Gebühren. Das Geld überweise ich bei Eingang auf ein Festgeldkonto mit 3,5% Zinsen. Nach 11 Monaten und 25 Tagen rücküberweise ich und tilge den Kredit. Übrig blieben fast 1.750€ Zinsen für ein bisschen administrative Arbeit. Wäre doch ok, oder?

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.955.968 von jimmy007 am 27.03.06 10:20:42

hallo jimmy,

die banken verschenken nichts - soviel ist sicher.

am besten, du informierst dich mal detailliert über die oferte. auf den ersten blick würde ich vermuten, das es sich um

- mindestvolumen
- mindestlaufzeit

handelt, um in den genuss von 0% im ersten jahr zu kommen.

wäre auch interessant zu wissen, ob es sich um einen wirtschaftskredit oder hypothekenkredit handelt.

die bank verdient IMMER!

rio

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.956.099 von rioja94 am 27.03.06 10:31:13

wer es noch nicht gelesen hat - ich hoffe, das das schule macht, denn nicht nur in marbella wird geschoben und betrogen ohne ende. die korruption ist allgegenwärtig

Korruption in Marbella - es geht um Milliarden
Madrid will ganze Stadtverwaltung auflösen
Vom 01.04.2006

MARBELLA (dpa) Nach einem Großeinsatz gegen die politische Korruption im Nobelbadeort Marbella hat die spanische Polizei Besitztümer im Rekordwert von 2,4 Milliarden Euro beschlagnahmt. Bürgermeisterin Marisol Yagüe und drei Stadträte wurden verhaftet.

Die Ermittler stellten nach Medienberichten vom Freitag dutzende Luxusautos, kiloweise Schmuck und über 300 wertvolle Kunstwerke sicher, darunter Bilder von Miró. Auch zahlreiche Immobilien und 1000 Bankkonten wurden beschlagnahmt.

Bei der Razzia waren 23 Verdächtige festgenommen worden, darunter Bürgermeisterin Marisol Yagüe und drei Stadträte. Sie sollen sich vor allem durch Schmiergelder bei der Vergabe von Baugenehmigungen bereichert haben. Allein auf den Anwesen eines ebenfalls festgenommen Beraters der Stadtverwaltung beschlagnahmten die Beamten über 100 Zuchtpferde und Kampfstiere sowie zwei Helikopter. Im Haus der stellvertretenden Bürgermeisterin fanden die Beamten 300 000 Euro in bar.

Angesichts des Ausmaßes der Korruption in dem Badeort an der südspanischen Costa del Sol will die Regierung in Madrid die Stadtverwaltung auflösen. Aus Protest gegen die Zustände demonstrierten 10000 Menschen in Marbella.

Dabei hat Korruption und Selbstbedienung im früheren Luxusbadeort der Schönen und Reichen Tradition. Lange regierte der Baulöwe und Immobilienhai Jesús Gil y Gil als stets wiedergewählter Bürgermeister die Stadt, die als bekanntestes Pflaster käuflicher Urteile in Spanien galt. Der umtriebige und rechtsradikale Gil, der auch Präsident und Besitzer des spanischen Fußball-Erstligisten Atlético Madrid war, zweigte schon mal 2,5 Millionen Euro aus dem Stadtsäckel für den Verein ab oder bestach Schiedsrichter bei Europapokalspielen mit Damenunterwäsche, Parfüms, Modeartikeln oder Küchengeräten. Doch das waren Peanuts: Verurteilt wurde er wegen der Veruntreuung von umgerechnet 50 Millionen Euro. Er starb 2004, fand aber an der Sonnenküste offenkundig würdige Nachfolger.

http://www.az-badkreuznach.de/panorama/objekt.php3?artikel_i…

[schlier]

Servus,
bist du sicher dass das nicht am 1. April liegt ??
Servus

[Dilution_Brigade]

#1308 von rioja94 03.04.06 15:17:39

is ja sowas von supergeil, ich werd mich da mal schnell als Vize bewerben

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.055.353 von schlier am 03.04.06 16:27:02

dann ist hier jeden tag 1. april

nein - im ernst. die gegend macht schon längere zeit von sich reden. guckst du google

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.064.391 von rioja94 am 04.04.06 10:10:38

5. April 2006, Neue Zürcher Zeitung


http://www.nzz.ch/2006/04/05/al/articleDQ97L.html

Machtwort gegen die Korruption in Marbella

Die spanische Regierung will den gesamten Stadtrat absetzen

Schon lange steht die andalusische Küstenstadt Marbella im Ruf, ein Hort der Bestechung zu sein. Inzwischen sind die Bürgermeisterin und weitere 22 Mitarbeiter wegen Korruptionsverdacht in Haft. Die Regierung in Madrid hat beschlossen, den gesamten Stadtrat abzusetzen. Ein Verwalter soll vorübergehend die Geschäfte in Marbella übernehmen.



cdw. Madrid, 4. April

Seit einer Woche sitzt die Bürgermeisterin Marisol Yagüe in einer spartanisch ausgestatteten Gefängniszelle anstatt im schmucken Stadtpalast von Marbella. Am vergangenen Dienstag hatte die Polizei die Lokalpolitikerin im Schlafanzug in ihrer Villa überrascht, wo sie sich gerade von einer Schönheitsoperation erholte. Stunden zuvor waren die Beamten bereits im Rathaus fündig geworden und hatten ganze Schubkarren von Beweismaterial beschlagnahmt. Neben der Bürgermeisterin wurden 22 Komplizen verhaftet, unter ihnen 10 Stadträte. Marisol Yagüe und ihrer Mannschaft wird vorgeworfen, sich jahrelang schamlos im Amt bereichert zu haben. Die Lokalpolitiker sollen im grossen Stil Baugenehmigungen ausgestellt haben, die sie sich mit Geld und mit Geschenken entlohnen liessen. So beschlagnahmte die Polizei bei der Razzia Güter im Wert von 2,4 Milliarden Euro, darunter Hubschrauber, Luxusautos, Rassepferde und Kunstgegenstände.

30 000 illegale Wohnungen
Die spektakuläre Polizeiaktion mit Namen «Operation Malaya» brachte dabei an den Tag, was eigentlich bereits seit langem bekannt war: Marbella ist nicht nur der Treffpunkt des internationalen Jet-Set, sondern auch eine Hochburg der Bestechung. Im Schlepptau von so prominenten Zuzügern wie dem amerikanischen Schauspieler Sean Connery, dem saudischen Monarchen Fahd oder der früheren persischen Kaiserin Soraya liessen sich in den letzten Jahrzehnten immer mehr ausländische Feriengäste im Küstenort nieder. Marbella entwickelte sich zur grössten Baustelle ganz Spaniens. Nirgendwo wuchsen - gemessen an der Einwohnerzahl - so viele Betonburgen in den Himmel wie hier. Mehr als 30 000 Wohnungen sollen dabei illegal entstanden sein, denn gegen entsprechende Schmiergelder zeigten sich die Verantwortlichen im Rathaus gern bereit, sogar öffentliche Parkgelände und Sportplätze in Bauland umzuwandeln.

Begonnen hatte alles vor 15 Jahren, als die Einwohner von Marbella den Unternehmer und Präsidenten des Fussballklubs Atlético de Madrid, Jesús Gil y Gil, zu ihrem Bürgermeister wählten. Der zwielichtige Baulöwe war mit dem Versprechen angetreten, dem damals zum Teil verwahrlosten Feriendomizil zu neuem Glanz zu verhelfen. Die Strassen sollten sicherer und von Bettlern und Prostituierten «gesäubert» werden. Mit berittener Polizei und einer rigiden Sicherheitspolitik leiteten Gil und seine nach ihm ernannte Partei eine neue Ära in Marbella ein.

Ausdehnung der Ermittlungen
Unter Jesús Gil setzte rasch ein Bauboom ein, wobei er selber bei jeder Baugenehmigung kräftig abkassierte. Für seinen Fussballverein zweigte er aus der Gemeindekasse 2,5 Millionen Euro ab, was ihn schliesslich das Amt kostete. Die beiden Nachfolger des inzwischen verstorbenen Patriarchen im Bürgermeisteramt führten die Geschäfte ganz in seinem Sinne fort. Marisol Yagüe, ein Ziehkind von Gil, seit August 2003 im Amt, war keine Ausnahme. Sie liess ihre Prachtvilla auf Kosten der Gemeinde renovieren und erteilte dafür weiterhin grosszügig Baubewilligungen.

Nach Ansicht der Ermittler aber ist Marisol Yagüe im Korruptionsfall Marbella nichts weiter als eine Marionette. Der eigentliche Strippenzieher, so wird vermutet, ist der ehemalige Verantwortliche für Städtebau, Juan Antonio Roca. Er kam einst mit Jesús Gil ins Amt und soll damals gelernt haben, wie man krumme Immobiliengeschäfte dreht. Niemand, der eine Baugenehmigung in Marbella haben wollte, sei an Roca vorbeigekommen, heisst es. «Das Rathaus bin ich», soll der gelernte Minenexperte mehr als einmal versichert haben. Auch er gelangte im Dienste der Stadtverwaltung zu beträchtlichem Wohlstand. Zu seinen inzwischen beschlagnahmten Besitztümern zählen neben einem privaten Helikopterlandeplatz auch bedeutende Kunstschätze, darunter mehrere Gemälde von Miró. Das von Juan Antonio Roca geschaffene Netzwerk aber reicht offenbar weit über Marbella hinaus. Inzwischen ermitteln die Richter bereits in Murcia und in Madrid. Marbella, so viel scheint festzustehen, ist offenbar kein Einzelfall: «Es gibt viele andere Marbellas über die gesamte nationale Geographie verteilt», urteilt die spanische Tageszeitung «El País». Vor allem in den Küstengebieten, in Andalusien, Murcia, in Valencia und auf den Kanarischen Inseln sei die Plage der Bestechung bei Immobiliengeschäften inzwischen weit verbreitet. In der Tat wird in Spanien nirgendwo so viel verdient wie in der Baubranche. Nahezu die gesamte Mittelmeerküste ist inzwischen zubetoniert, überall entstehen Feriensiedlungen, viele von ihnen mit Golfplätzen. Die Nachfrage ist gross, und oft sind die Projekte noch vor Baubeginn bereits an sonnenhungrige Ausländer aus Nord- und Mitteleuropa verkauft.

Der Wohnungsbau sowie die Ausweisung und Umzonung von Bauland aber gehören in Spanien zur Kompetenz der einzelnen Regionen und ihrer Gemeinden. Nur wenige Küstenorte können der Versuchung des schnellen Geldes widerstehen, denn die Spekulation bringt nicht nur erhebliche Steuereinnahmen, sondern schafft auch neue Arbeitsplätze. So fallen mehr und mehr Landstriche den Baggern zum Opfer.

Ein Exempel statuieren
Nach den schwerwiegenden Korruptionsvorwürfen gegen Marbellas Lokalpolitiker hat sich inzwischen auch die Regierung in Madrid eingeschaltet. In einer Sondersitzung beschloss das Kabinett am Dienstag, den gesamten Stadtrat von Marbella des Amtes zu entheben. «Es ist das erste Mal in der Demokratie, dass der Wille der Bevölkerung ausser Kraft gesetzt wird», erklärte Vizeministerpräsidentin Maria Teresa Fernández de la Vega angesichts der drastischen Massnahme. Diese Regierung toleriere Korruption nicht, begründete sie die Entscheidung, mit der die Regierung von Ministerpräsident Rodríguez Zapatero nun ein Exempel setzen will. Damit die Amtsenthebung wirksam wird, ist die Zustimmung des Senats notwendig. Nach dem Willen Madrids soll dann vorübergehend ein von der andalusischen Regionalregierung eingesetzter Verwalter die Amtsgeschäfte in Marbella übernehmen. Im Frühjahr 2007 finden in ganz Spanien Kommunalwahlen statt. Bis dahin bleibt den Politikern und Bürgern in Marbella Gelegenheit zur Reflexion.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.080.524 von rioja94 am 05.04.06 09:53:14

Marbella - ein Sumpf von Korruption im Sonnen-Paradies

Milliarden-Schaden: Die Bürgermeisterin, der Polizeichef und fast der ganze Stadtrat wurden verhaftet. Die Stadt ist jetzt derart pleite, daß die Polizei nicht einmal mehr Vordrucke für Strafzettel kaufen kann.

http://www.abendblatt.de/daten/2006/04/06/550683.html?s=1

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.097.464 von rioja94 am 06.04.06 09:36:11

ach nee - die preise bröckeln

es hat noch garnicht angefangen und das miete zahlen der letzten 3 jahre hat sich schon relativiert

ich höre noch das geschwafel: jetzt kaufen - miete ist verschenktes geld.

man muss sich mal diese idiotie auf der zunge zergehen lassen.
an dieser stelle einen gruss an die costa del sol

it,s just the beginning my friend


La demora en la venta tira hacia abajo de los precios de la vivienda


Después de años inflándose a marchas forzadas, el gran globo del ladrillo comienza a perder aire. La ralentización que experimenta en estos momentos el sector de la construcción en la provincia está devolviendo la cordura a las desorbitadas tarifas inmobiliarias. Ante la dilatación de los ritmos de venta, muchos de los propietarios que mantienen colgado el cartel de 'se vende' se están viendo obligados a adaptar sus pretensiones iniciales a las nuevas reglas de juego del mercado. Tras siete años de continuas escaladas, la tormenta de precios empieza a amainar.



Todos los expertos consultados por este periódico coinciden en que la desaceleración del mercado es ya una realidad. Así lo corrobora el director nacional de MC Agencia Inmobiliario, Juan Felip Muñoz, quien confirma que muchos propietarios se están viendo obligados a rebajar el importe inicial pedido por sus viviendas incluso por debajo del valor de tasación como unida salida para encontrar comprador.

Los profesionales afirman que una de las principales causas que explican esta nueva situación es que buena parte de la demanda está ya satisfecha mientras otra se está quedando fuera debido a los elevados precios alcanzados. La previsión del incremento de los tipos de interés -que ya acumulan notables escaladas- y 'la imposibilidad de mantener la evolución a los ritmos de los años anteriores' son otros de los factores que han propiciado este cambio de tendencia. El tiempo medio de comercialización de un piso se sitúa ya en 32 meses.
Nuevo ciclo

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Cayetano Rengel subraya que el ladrillo ha entrada en un nuevo ciclo 'en el tiende a imponerse la normalidad'. 'Tras la explosión de ventas a la que hemos asistido es lógico que los precios se estabilicen', comenta.

Aunque este experto prefiere no mencionar la palabra crisis, reconoce que quienes adquirieron la vivienda para especular ya están teniendo serias dificultades para romper la hucha del ladrillo. En alusión a los propietarios, advierte que éstos ya no pueden dejarse guiar por los precios a los que vendieron sus vecinos, 'ya que pueden llevarse enormes decepciones', expone. 'Lo que no tenía forma de sostenerse era la época que hemos pasado, en la que se vendían estudios a 40 millones', concluye.

Preguntadas por el escenario que rige actualmente la venta de viviendas, las inmobiliarias malagueñas hablan de frenazo y de una mayor negociación. Las empresas consultadas admiten que después de años soportando ritmos frenéticos, el mercado está 'relajándose'.

Una tranquilidad que, según insisten, ha salpicado a los precios. 'Ahora, el propietario al que le urge vender no tiene más remedio que pedir menos dinero por la casa. Hay quienes de primeras te solicita 300.000 euros por un piso de tres dormitorios y cuando pasan los meses y no logran comprador lo bajan a 234.000', ilustran fuentes de Unicasa. En la misma linea, Juan Carlos Cuevas, gerente de una franquicia de Tecnocasa, indica que en su inmobiliaria están asistiendo a 'bajadas brutales' de tarifas. 'Desde principios de año el que quiere colocar su piso no tiene más opción que bajarle el coste. En menos de tres meses es normal que los propietarios los rebajen entre 18.000 y 30.000 euros', calcula al tiempo que insiste en que los periodos de comercialización se han duplicado, 'vender hoy un piso cuesta la vida', apunta.

Anuncios en parabrisas

La impermeabilidad del mercado está propiciando que los anuncios clasificados de venta de pisos den el salto de las páginas de los periódicos y las tradicionales farolas a escenarios más imaginativos como los parabrisas de los coches, los buzones o los semáforos. Empujados por la dificultad de conseguir comprador, muchos propietarios se están viendo obligados estos días a agudizar el ingenio y a buscar nuevos canales para captar a posibles interesados.

Ante esta situación, Nicolás Delgado, gerente de la inmobiliaria Roda, invita a sus colegas de profesión a mover ficha para armonizar los precios. Asegura que estos años atrás ha habido 'mucha fantasía' en los costes, 'en parte porque muchos profesionales no han sabido vender con lógica', dice.

La dificultad de venta está propiciando un cambio de actitud entre los propietarios, según señala María Monasterio, analista de Aguirre Newman. 'El mercado está más contenido y los dueños están más abiertos a escuchar ofertas', precisa.

Terra Actualidad - Vocento/VMT

[e_type1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.144.129 von rioja94 am 10.04.06 14:43:03

[AlterMann]

Ähmmmm...
und was heißt das auf deutsch?

Google span-> engl -> deutsch ist irgendwie nicht mehr verständlich

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.159.658 von AlterMann am 11.04.06 14:26:31

okay, nur das fette:

El tiempo medio de comercialización de un piso se sitúa ya en 32 meses.

die mittlere vermarktungszeit für eine wohnung beläuft sich mittlerweile auf 32 monate.

Hay quienes de primeras te solicita 300.000 euros por un piso de tres dormitorios y cuando pasan los meses y no logran comprador lo bajan a 234.000\', ilustran fuentes de Unicasa

Es gibt Verkäufer, die 300k für eine 3 zimmer wohnung fordern und sich nach monaten ohne kaufinteresse gezwungen sehen auf 234k herunterzusetzen berichtet die immobilienfirma unicasa.

(für 300k bekommst du übrigens bei uns noch nicht einmal eine 3 zimmer wohnung man redet hier von mittelwerten )

En la misma linea, Juan Carlos Cuevas, gerente de una franquicia de Tecnocasa, indica que en su inmobiliaria están asistiendo a \'bajadas brutales\' de tarifas. \'Desde principios de año el que quiere colocar su piso no tiene más opción que bajarle el coste. En menos de tres meses es normal que los propietarios los rebajen entre 18.000 y 30.000 euros\', calcula al tiempo que insiste en que los periodos de comercialización se han duplicado, \'vender hoy un piso cuesta la vida\',

in den gleichen tenor stimmt auch juan carlos cuevas, geschäftsleiter einer filale von der firma tecnocasa ein, welcher uns mitteilt, das man es mit brutalen preisnachlässen zu tun hat. seit jahresbeginn haben die verkäufer keine andere wahl mehr eine wohnung auf dem markt zu bringen als mit preisnachlässen.

es ist üblich, das die verkäufer nach weniger als 3 monaten schon den preis um 18.000 - 30.000 euro reduzieren. in anbetracht des hohen verkaufszeitraumes ist der verkauf einer wohnung schon sehr schwierig geworden.


was ist wohl der logische werdegang dieses prozesses



im ernst - das war doch zu erwarten - eigentlich nix neues für den leser

und es hat noch nicht einmal begonnen!

[AlterMann]

Danke!

Anderes Thema, aber bestimmt für einige interessant. Die FAZ hat heute in der Reihe "Grenzüberschreitende Erbfälle" Spanien auf Seite 27. Online konnte ich es noch nicht finden. Also Deutscher vererbt u.a. ein Objekt in Spanien ist das Thema. Wer den Artikel unbedingt braucht und die Ausgabe nicht mehr bekommt -> mailadresse per PN an mich.

[rioja94]

ensalada san martin, almejas plancha, bogavante, queso con membrillo, vino blanco

cafécito

boah, allein dafür hat sich gelohnt

schönes WE

[kickaha]

aus der SAZ (Spanische allgemeine Zeitung)

Hypthekenraten bald 30% teurer?

Was geschieht wohl mit den abertausenden von spanischen Haushalten, die insgesamt über 700.000 Millionen Euro ihren Banken schulden, wenn die Zinsen in Spanien immer weiter steigen?

Die Summe entspricht 77% des inländischen Bruttosozialproduktes und ist auf langfristige Kredite bzw. Hypotheken zurückzuführen, die von Familien in Anspruch genommen wurden, die ein Eigenheim erworben haben. Mittlerweile ist auch die Spanische Hyptohekenvereinigung AHE besorgt und beobachtet kritisch die neusten Entscheidungen der Europäischen Zentralbank, den Leitzins auf 2,5% zu erhöhen. Bereits im Juni ist ein erneuter Anstieg auf 2,75% geplant. Die AHE fürchtet, wenn die Zinsen auf ein Maximum innerhalb der Europäischen Union klettern sollten, sprich 4,75%, würde die monatliche Hypothekenrate satte 30% teurer werden. Noch sprechen die Banken von einer “berechenbaren” Gefahr für die spanischen Haushalte. Allerdings geben sie zu, dass für nicht wenige Darlehensnehmer, in erster Linie junge Paare, die ihr erstes Eigenheim erworben haben und im unteren Bereich des nationalen Durchschnittsgehaltes anzusiedeln sind, schwere Zeiten zu erwarten sind.

Bei Hypotheken mit einer Laufzeit von 20 Jahren werden die Quoten um 24,6% ansteigen, falls die Zinsen auf das befürchtete Maximum klettern. Laufzeiten von 25 und 30 Jahren werden in diesem Fall sogar um 29,9% bzw. 34,8% teurer.

Trotz dieser düsteren Aussichten wird in Madrid, Barcelona und an der Mittelmeerküste fleißig weitergebaut, auch wenn man eventuell davon ausgehen kann, dass demnächst tausende Familien ihre Eigenheime verkaufen müssen, weil sie ihre Hypotheken nicht mehr zahlen können. Möge die Europäische Zentralbank ein Einsehen haben, und es nicht auf die Spitze treiben.

Gruß Kickaha

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.294.882 von kickaha am 24.04.06 14:02:57

hallo kickaha,

hast du evtl eine quelle dazu?

danke dir

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.295.304 von rioja94 am 24.04.06 14:34:13

schon gefunden

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.295.643 von rioja94 am 24.04.06 14:52:46

wieso Weiswein?

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.300.498 von kickaha am 24.04.06 18:59:04

naja - marisco und rotwein ... passt halt ned so

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.303.458 von rioja94 am 24.04.06 22:11:18

Jetzt sei doch net so kleinlich. Kalter Rotwein passt auch zu allem

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.311.789 von kickaha am 25.04.06 14:49:09

nee, sonst kommt tropezon wieder und sagt, das ihm seine erziehung sowas verbietet

[Azul Real]

Dossier

Banken liefern sich Hypotheken-Preisschlacht in Iberien


Die Erwartung steigender Leitzinsen in Europa hat bei den Banken in Portugal und Spanien zu einem wahren Preiskampf um die günstigsten Hypothekenkredite geführt. Die Kreditnehmer profitieren nur bedingt.

In den beiden Ländern, wo nahezu sämtliche Immobiliendarlehen zu variablen Zinsen abgeschlossen werden, die wiederum vom Euribor abhängen, unterbieten sich die Banken mit immer niedrigeren Aufschlägen auf den europäischen Zinssatz und gewähren Laufzeiten von bis zu 50 Jahren. Die Kreditnehmer profitieren jedoch nur bedingt: Schließlich steigt der Euribor derzeit. Die niedrigen Aufschläge fangen dies teilweise auf.

Die Stoßrichtung der Banken ist klar: Die iberischen Kreditinstitute wollen sich weiterhin das Geschäft mit Immobiliendarlehen sichern, mit dem sie in den vergangenen Jahren Milliarden verdient haben. Der Euribor, jener Zinssatz, den sich die europäischen Banken bei der Verleihung von Geld untereinander gewähren und der die erwartete Entwicklung der Leitzinsen widerspiegelt, stieg im März erstmals seit Oktober 2002 über die Marke von drei Prozent. Seitdem wächst die Notwendigkeit, den Kunden die Angst vor einer unbezahlbaren Kreditlast zu nehmen.

"So klein, dass man es kaum sieht", wirbt beispielsweise die Banco Português de Investimento (BPI) auf ganzseitigen Zeitungsseiten. In Minischrift versteckt kann man die Zahl 0,29 gerade noch entziffern. Das ist der Spread, den Portugals fünftgrößte Privatbank seit dem 31. März auf den Euribor aufschlägt.

Mit diesem verlockenden Angebot ist BPI nicht allein. Die spanische Bank Santander, den ganzen Monat über mit 0,33 Prozent Aufschlag unangefochtener Billigstanbieter, rollte am selben Tag die großflächigen Transparente ein, mit denen sie an Lissabons Hochhäusern für ihr Angebot geworben hatte. Sie ging ebenfalls auf 0,29 Prozent und bietet darüber hinaus Laufzeiten von 50 Jahren.

Portugiesische Kreditnehmer beobachten jeden Wimpernschlag

Das Gleiche gilt für die portugiesische Filiale der britischen Bank Barclays. Nach einer Untersuchung der Bank BPI werden die Aufschläge auf den Euribor bei Hypothekenkrediten in Portugal bis 2010 auf durchschnittlich 0,6 Prozent sinken. 2005 hatte der Spread noch bei durchschnittlich 1,14 Prozent gelegen.

Im ärmsten Land der Euro-Zone reagieren die Kreditnehmer besonders sensibel auf steigende Zinsen. Die Portugiesen sind ohnehin bereits mit rund 120 Prozent ihres Jahreseinkommens verschuldet. Seit die Regierung im Juli 2005 die Mehrwertsteuer binnen zwei Jahren ein weiteres Mal um zwei Prozentpunkte auf nun 21 Prozent erhöht hatte, haben viele noch mehr Mühe, mit ihrem Einkommen bis zum Monatsende auszukommen.

Obwohl in die Wirtschaft in Spanien im Gegensatz zur portugiesischen boomt, beobachten auch dort Kreditnehmer jeden Wimpernschlag von Jean-Claude Trichet, Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), mit Sorge. Die Tatsache, dass der Euribor in den vergangenen zwölf Monaten um sieben Zehntelpunkte stieg, bedeutet beispielsweise, dass ein Darlehen von 120.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren bei der anstehenden Revision monatlich um gut 45 Euro teurer wird. Analysten erwarten, dass der Euribor bis Ende 2006 auf 3,5 bis 4 Prozent steigt.

Spanische Regierung will Anreize geben

Bisher haben darauf in Spanien aber lediglich die Activobank, die Onlinefiliale von Banco Sabadell, mit einem Minispread von 0,35 Prozent und die ING-Direktbank mit 0,45 Prozent reagiert. Bei Santander schlägt man 0,9 Prozent auf. Mehrere Banken und auch Sparkassen verlegen sich derzeit eher auf die von der Zentralbank vielfach kritisierte Verlängerung der Laufzeiten auf bis zu 50 Jahre sowie auf einen Darlehensmix aus variablen und festen Zinssätzen. Bei der größten Sparkasse La Caixa können die Kunden beispielsweise entscheiden, welchen Prozentsatz ihres Kredits sie zu festen, welchen zu variablen Sätzen abschließen wollen.

Die spanische Regierung will noch vor der Sommerpause per Gesetz Anreize für solche Mixturen und auch für den Wechsel von Krediten mit variablen Zinsen zu solchen mit festen Sätzen geben.

Allerdings stößt dies bei den Kunden selbst bisher auf große Skepsis. Laut des nationalen Statistikamts INE bevorzugen Spanier trotz der größeren Risiken die variablen Zinssätze. Die Ursache dafür ist laut der Verbraucherschutzorganisation Adicae klar: Darlehen mit festen Zinssätzen sind bisher einfach teurer.

FTD

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.319.874 von Azul Real am 25.04.06 21:14:23

Allerdings stößt dies bei den Kunden selbst bisher auf große Skepsis. Laut des nationalen Statistikamts INE bevorzugen Spanier trotz der größeren Risiken die variablen Zinssätze

klar - wenn sich jemand bei 2.0% bis zur halskrause verschuldet hat (wegen der absurd hohen immobilienpreise) und nun auf feste zinssätze umschreiben soll die wesentlich höher liegen, dann bricht ihm das endgültig das genick.


aber der tod kommt so oder so - spätestens, wenn die derzeit variablen zinssätze das niveau der festzinsen erreicht haben.

ein selffullfilling process den niemand aufhält.

[tropezon]

Preise Januar-März 2006

Hat doch jemand kürzlich voller Euphorie geschrieben:

ach nee - die preise bröckeln

es hat noch garnicht angefangen und das miete zahlen der letzten 3 jahre hat sich schon relativiert

im ernst - das war doch zu erwarten - eigentlich nix neues für den leser

und es hat noch nicht einmal begonnen!

Wie war, es hat noch nicht begonnen. Hier die Preise vom 1 Quartal 2006 für:

Madrid + 1,9 %,
Barcelona + 4,3 %,
Valencia + 3,7 %




http://www.libertaddigital.com/noticias/noticia_1276277293.h…

DE ENERO A MARZO ACUMULA YA UNA SUBIDA DEL 3,5 POR CIENTO
(21-04-06) Trujillo no logra frenar los precios de la vivienda que subieron un 12 por ciento en el último año

En sus estadísticas, el Ministerio de Vivienda ha incluido por primera vez datos sobre el suelo urbano en relación al precio, el número de transacciones y superficie. Así, en el último trimestre de 2005 el precio del suelo se incrementó un 8,1 por ciento respecto al mismo periodo de 2004, con un valor por metro cuadrado de 267,3 euros.


Los alquileres de la vivienda subieron en España el 4,3 por ciento en los últimos doce meses

Kurzfassung :

+ 3,5 % für Immobilien 1 Quartal 2006

+ 8,1 % für Grundstücke 4 Quartal 2005

+4,3 % für die Mieten letzte 12 Monate

Hat sich einer zu früh gefreut.

Grüße

Tropezon,
der garantiert nicht Erziehung mit Esskultur verwechselt, nie ein kalten Rotwein trinken würde und schon gar nicht zum Fisch.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.448.836 von tropezon am 05.05.06 18:43:45

der war gut

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.448.836 von tropezon am 05.05.06 18:43:45

IGNORANT!

deine hier publizierten zuwächse werden nur noch von sehr wenigen stadtteilen genährt, während in anderen die preise bereits zu fallen begonnen haben!

CAMBIO DE CICLO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Los pisos empiezan a bajar en Barcelona
La vivienda usada en algunos barrios modestos sufre caídas del orden del 2%

La desaceleración del mercado inmobiliario de Barcelona ya es un hecho: los precios de los pisos de segunda mano en los barrios más modestos de la ciudad son hoy algo inferiores a los de diciembre. El endurecimiento del acceso a las hipotecas ha echado del mercado a los compradores con menor poder adquisitivo.

Sant Andreu, Nou Barris, el Carmel, Poble Sec o la Bordeta y, fuera de la ciudad, Badia del Vallès o Cornellà viven descensos

ROSA SALVADOR - 01/05/2006
BARCELONA

La anunciada desaceleración ha llegado al mercado inmobiliario de Barcelona y su entorno, especialmente a los barrios más económicos. Según diversos agentes inmobiliarios, los precios de las viviendas de segunda mano han empezado a bajar en el primer trimestre de este año "en las viviendas modestas de los barrios igualmente modestos" y en porcentajes pequeños, del orden del 2%. Según un estudio de la red inmobiliaria ComprarCasa, los precios han empezado a bajar en Sant Andreu (2%) y se han mantenido estables en Nou Barris, mientras que fuera de Barcelona han bajado en Badia del Vallès (un 1%). Otras firmas como Forcadell han observado caídas (de hasta el 5%) en otras zonas, como Poble Sec y la Bordeta. Según Expofinques los descensos de precios afectan también a algunas zonas de Nou Barris y el Carmel, y el portal Idealista. com los registra también en Cornellà (del 1,5%) y Vilanova i la Geltrú (0,2%).

Según José Antonio Galdeano, director general de Expofinques, "no es correcto del todo hablar de descenso de precios: lo que se está produciendo es una adaptación de los precios en los barrios más modestos y las viviendas más humildes a lo que realmente pueden pagar los usuarios de esas viviendas, muchas veces inmigrantes, a sus salarios, que no han subido, y a su capacidad de endeudamiento".

En el mismo sentido, Xavier Garrigós, presidente de la asamblea de Barcelona de ComprarCasa, recuerda que "en los últimos doce meses todos los barrrios acumulan aumentos de precios de dos dígitos". Ahora, explica, "los precios ya no podían subir, sino sólo bajar, porque la gente ya no puede endeudarse más, sobre todo en las zonas más económicas de la ciudad y su entorno". "Con estos precios hay potenciales compradores que desisten o bien se van fuera de Barcelona", añade.

Josep Lluís Ferrer, director del área de residencial de la consultora Forcadell señala: "Nosostros, que compramos viviendas para rehabilitarlas, hemos encontrado bajadas de precios de hasta el 10% en pocos meses. La realidad es que hay gente que necesita vender, bien porque compran otro piso y tienen un tiempo limitado para vender el anterior y pagar el crédito o bien porque se jubilan y se van al pueblo, y no quieren poner su antiguo piso en alquiler". A su juicio, "los compradores han de ser más selectivos, porque en un mismo barrio pueden encontrar pisos rebajados al lado de otros, similares pero más de un 10% más caros, que llevan meses en venta".

Las inmobiliarias consultadas atribuyen las caídas de precios a un endurecimiento de los criterios de los tasadores y a una creciente resistencia de bancos y cajas a financiar más del 80% del valor de tasación.

José Antonio Galdeano, de Expofinques, señala que "parece que las alertas del Banco de España sobre los precios de los pisos empiezan a ser asumidas por las entidades financieras y por las grandes firmas de tasación, que, recordemos, pertenecen a bancos y cajas". Así, explica: "Ahora nos encontramos muchas tasaciones de viviendas que se hacen por debajo del precio de venta", y la mayoría de las entidades financieras "exigen seguros complementarios para dar hipotecas por hasta el 97% del valor de tasación, cuando antes llegaban fácilmente a cubrir hasta el 110%".

En el mismo sentido, Josep Lluís Ferrer, de Forcadell, señala que "las hipotecas ya no se dan tan alegremente, los bancos cierran el grifo y los seguros que se necesitan para llegar al 100% del valor de tasación suponen un coste más de entrada", ya que pueden suponer hasta el 1% del valor hipotecado. Para financiar ese 10% de gastos que no cubre la hipoteca, señala Galdeano, "hay que recurrir a créditos personales o a los créditos exprés que dan ahora muchos bancos".

La financiación es clave, porque, según un estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (entidad participada por BNP Paribas y Banco Santander), el 50% de los compradores de vivienda necesita financiación por encima del 100% del valor del piso (en el 2002 era sólo un 28% de los compradores). El estudio (realizado entre 20.000 agencias inmobiliarias de toda España) señala que de media los compradores necesitan financiar el 92,9% del valor del piso, mientras que hace tres años el crédito medio cubría el 87% del valor del piso.

http://www.lavanguardia.es/web/20060501/51255897188.html

biddeschön

Pisos a la baja

ÁLEX RUFI ALSINA - 07/05/2006
BARCELONA

Los pisos usados empiezan a bajar de precio en Barcelona. Y digo empiezan porque no creo que paren de hacerlo en mucho tiempo, aunque sea de forma gradual. El endeudamiento de las familias no puede ser uno de los pilares del negocio inmobiliario. La paciencia y sobre todo los bolsillos de la gente tienen un límite. Y no me refiero únicamente a las clases sociales más modestas, porque la subida incesante de los precios en España desde 1987 ha empequeñecido los sueldos a todos los niveles.

Los precios han de ir bajando progresivamente, porque si no, puede acabar pasando lo mismo que en Japón en 1991. Ese año los precios del país nipón, después de alcanzar unas cotas desorbitadas en comparación con los ingresos de la población, cayeron un 50 por ciento. Con esta bajada repentina, las hipotecas carecían de sentido. Miles de familias que habían pagado años de hipoteca preferían devolver la vivienda hipotecada al banco y comprar una de las mismas características pero a mitad de precio. De pronto los bancos tenían en su haber fincas que ahora valían el 50% de lo que ellos habían pagado por ellas. Muchísimas entidades bancarias quebraron y el sector inmobiliario se sumió en una crisis de la que todavía no se ha recuperado.

El descenso de los pisos en Barcelona puede ser una noticia muy positiva si los beneficiarios del negocio inmobiliario saben adaptarse a él y no tiran más de la cuerda. Si, por el contrario, los bancos siguen concediendo hipotecas que los ciudadanos no pueden permitirse y los agentes inmobiliarios continúan subiendo los precios de las viviendas, pondrán en peligro la estabilidad de la economía del país.

http://www.lavanguardia.es/web/20060507/51256569451.html



ich habe mich ebend nicht zu früh gefreut

Bajan los pisos usados
Imprimir Enviar

Poco a poco ha calado en la opinión pública la preocupación por la situación del mercado inmobiliario, toda vez que, con independencia del papel que desempeña la habitación en el bienestar, se ha tomado conciencia de que el 'pinchazo' de la burbuja podría suponer una grave crisis. Todo ello explica la importancia de que el precio de la vivienda usada haya comenzado a bajar, al menos, en Barcelona. Los descensos van del 1 al 5% y de momento afectan apenas a los barrios más modestos; y la causa principal de esta situación sería que los mercados han tomado conciencia de que la capacidad de endeudarse de los consumidores ha tocado techo. Desde el punto de vista de la estabilidad económica, lo deseable sería el aterrizaje suave de los precios. Ello permitiría continuar por la senda del crecimiento sin sobresaltos, aunque con mayor moderación.

http://servicios.nortecastilla.es/pg060502/prensa/noticias/A…

es hat begonnen aber ich gönne dir die genugtuung, das es wenigstens in der GESAMTentwicklung noch für einen zuwachs gereicht hat. auch das ist bald vorbei!

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.465.237 von rioja94 am 07.05.06 16:39:03

Aus Goldseiten

Im Fall einer reinen, linearen Hyperinflation wie nach einem verlorenen Krieg (nur Staatsverschuldung) kann man sich mit einem Kredit mit fixem Zinssatz recht einfach entschulden. Ein Beispiel ist die Hyperinflation in Deutschland nach dem 1. Weltkrieg. Jedoch wer damals einen variablen Zinssatz hatte, hatte viel schlechtere Karten, denn die Zinsen sind auf 30% pro Tag gestiegen.

Man sollte nicht vergessen, dass auch in einer Hyperinflation das Geld sehr knapp ist und daher Immobilien, etc. auf einen Minimalwert verfallen. So konnte man 1923 in Deutschland ein Haus um 100 USD kaufen (war damals ca. 150 g Gold). Ausserdem kommt nach einer Hyperinflation eine saftige Deflation mit Währungsreform.

In einem nichtlinearen Gemisch aus Deflation und Hyperinflation dagegen ist jeder Kredit pures Gift. Folgende Gefahren drohen:

a.) explodierende Zinsen - die meisten Kredite bei uns sind variabel verzinst
b.) Arbeitsplatz-/Einkommensverlust. Die Reallöhne sinken massiv, dafür explodieren alle Kosten
c.) der Wert von Immobilien sinkt unter die Kreditsumme und die Bank verlangt zusätzliche Sicherheiten oder kündigt, bzw. bietet Umschuldung auf variable Zinsen an
d.) die Bank muss Kredite eintreiben um selbst zahlungsfähig zu bleiben
e.) staatliche Eingriffe: Zwangshypotheken auf Immobilien, etc.

Also, in jeder Art von Wirtschaftskrise sollte man keine Kredite laufen haben. Die sind die "Sklaverei des freien Mannes". In einer Depression egal welcher Art sind die Folgen besonders schlimm. Ausserdem sollte festgestellt werden, dass eine Zwangsversteigerung nicht von einer verbleibenden Restschuld befreit. Es ist zu erwarten, dass die Privatkonkurs-Gesetze in einer Krise noch verschäft werden, um das Letzte aus den Schuldnern herauszupressen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.473.153 von kickaha am 08.05.06 13:31:59

ich habe den kompletten artikel gelesen und fand ihn recht interessant. allerdings werden die dinge hier aus der sicht eines echten gold bugs geschildert. ich halte das szenario für übertrieben , vor allem für europa. eine hyperinflation in den usa kann ich mir dagegen sehr gut vorstellen - das wird sich auch in abgeschwächter weise bei uns bemerkbar machen.

auf jeden fall gehts dem dollar an den kragen

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.473.275 von rioja94 am 08.05.06 13:39:58

Der Autor ist aus Österreich. Dort werden Liegenschaften aktuell sehr agressiv variable am 3 Monats LIBOR in SFR finanziert.

Ist bei un seit einiger Zeit auch recht agrresiv am Markt.

Gruß Kickaha

[jimmy007]

Also den Preisverfall kann ich persönlich auch noch nicht erkennen.
Man kann die Meinungen aus #1331 ja teilen, die Zahlen sind aber eher aus dem Zusammenhang gerissen und ein wenig willkürlich meiner Ansicht nach.

Der jüngste Report aus http://www.idealista.com/informacion/precios_q1_06.pdf gibt meiner Meinung nach ein gutes Bild ab über die Gesamtsituation und lässt den wohl von allen hier geteilten Schluss zu, dass die Riesenpreissteigerungen der vergangenen Jahre in den Zentren ein Ende gefunden haben.

Ich erspare mir, jetzt die Werte aller Stadtteile in B, M und V zu zitieren, aber es ist eindeutig zu erkennen, dass von den etwa 104 erfassten Stadtteilen und Vortorten genau 5 eine negative Preisentwicklung hinter sich haben, mit einem Maximum von -1,5%...

Das mag nun jeder interpretieren, wie er möchte.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.508.241 von jimmy007 am 10.05.06 16:57:43

ich interpretiere es als anfang vom ende - während die makrodaten noch positiv sind, erkennt man im mikrobereich schon den verfall.

wir werden sehen.

[Fanz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.508.323 von rioja94 am 10.05.06 17:02:04

Hallo Immobiliencrash-Community,

mit Begeisterung in Anbetracht der Fülle der hier abgearbeiteten Infos melde ich mich zur Diskussion um das Sorgenkind Spanien. Ich schreibe gerade an meiner Diplomarbeit der Wirtschaftswissenschaften zum Thema "Immobilienpreisblasen als wirtschaftspolitisches Problem - der Fall Spanien". Der Titel an sich impliziert, für Leute die diesen evtl. für von vornherein verfehlt ansehen, nicht, dass eine solche in Spanien auch wirklich existiert - die Einschätzung dessen soll ja letztendlich Ergebnis der ganzen Übung sein.
Nach einem Jahr Auslandsstudium in Valencia bin auch ich zum Spanien Fan geworden, spiele auch gerade mit dem Gedanken nach meinem Studium im Sommer dort mit dem harten Arbeitsleben zu beginnen... a ver!

Salu2 del país de las nubes,
Fanz

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.546.779 von Fanz am 13.05.06 10:54:15

Hallo Jimmy,

schön wieder von Dir zu lesen. Genau was Du schreibst ist der Fall. In den billigsten ( schlechtesten) Gegenden stagnieren bzw. fallen – leicht – die Preise. Aber das ist kein Wunder, und im Grunde genommen, höchste Zeit, denn wie man beobachten konnte in den vergangenen Jahren, haben alle, die ein „ Schrotthaufen“ besitzen, geglaubt, dass sie ihn jetzt versilbern können. Und das ging auch eine Zeit lang gut, mangels Angebot „ neuer“ Immobilien.
Und wer die Zeitungsartikel nicht nur reinstellt, sondern ließt und versteht, kann dort selbst die Erklärung finden, wie zum Beispiel:

Según José Antonio Galdeano, director general de Expofinques, "no es correcto del todo hablar de descenso de precios: lo que se está produciendo es una adaptación de los precios en los barrios más modestos y las viviendas más humildes a lo que realmente pueden pagar los usuarios de esas viviendas, muchas veces inmigrantes, a sus salarios, que no han subido, y a su capacidad de endeudamiento".

Oder dieser Satz, der noch mal erklärt, was ich immer geschrieben habe: der Spanier fängt ( jung ) bescheiden an, vergrößert und verbessert sich progressiv.

La realidad es que hay gente que necesita vender, bien porque compran otro piso y tienen un tiempo limitado para vender el anterior y pagar el crédito o bien porque se jubilan y se van al pueblo, y no quieren poner su antiguo piso en alquiler"

Wie dem auch immer, es ist gut, dass die Euphorie der Besinnung gewichen ist und wenn der Immobilienmarkt sich für die nächsten Jahre auf dem Niveau der Inflation +/- 1 bis 2% einpendelt stimmt auch dieser Satz:
Desde el punto de vista de la estabilidad económica, lo deseable sería el aterrizaje suave de los precios. Ello permitiría continuar por la senda del crecimiento sin sobresaltos, aunque con mayor moderación.

Und es ist wieder Luft geschaffen für den nächsten Boom in 5 bis 8 Jahre.

Hallo Fanz, Willkommen.

Schön, dass sich noch jemand mit dieser Materie ernsthaft beschäftigt ohne gleich mit „ Scheuklappen“ herum zu laufen. < Deine Bemerkung, betreffend Dein Titel, ist richtig: existiert sie wirklich??? > Die Antwort werden wir vielleicht nie endgültig finden, weil es wahrscheinlich zu wenig präzise Definitionen gibt oder zu viele differenzierte Interpretationen.
Ich habe in der Vergangenheit viele Studien hereingestellt ( keine Zeitungsartikel oder Prognosen von Propheten ) die Dir sicher helfen werden, eine eigene Meinung Dir zu bilden.
Hier noch eine fantastische Studie, die ich bisher nicht erwähnt habe, weil sie sehr umfassend und ausführlich ist und von den wenigsten verstanden wird.
http://www.econ.upf.es/~montalvo/wp/pee.pdf

Du brauchst sie nur noch zu übersetzen und Deine Diplomarbeit ist geschrieben.

Grüße von der Costa Blanca

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.546.779 von Fanz am 13.05.06 10:54:15

hola franz

dann solltest du in deiner diplomarbeit unbedingt erwähnen, wie es in den ballungszentren aussieht - in frankreich brennen bereits die strassen - ich hoffe, das es hier nicht ganz so krass kommen muss:

Per SMS und Internet zum Widerstand
Ralf Streck 15.05.2006

In 60 spanischen Städten fordern Jugendliche bezahlbareWohnungen
Die spanische Jugend begehrt auf und fordert billige und würdige Wohnungen. In 60 Städten wurde protestiert, um das "Recht auf würdigen Wohnraum", in der Verfassung verankert, einzufordern. Teilweise wurden Häuser besetzt, in der Hauptstadt Madrid prügelte die Polizei die Jugend auseinander.

Sitzstreik in Madrid


Statt zum "Kampftrinkwettbewerb" (Macrobotellón) ("Wir werden mehr sein") haben Jugendliche im ganzen Staat diesmal per Internet und SMS zum Protest für billige und würdige Wohnungen aufgerufen. Niemand weiß genau, wer der Urheber war. Klar ist nur, dass die Aufrufe weiter gegeben wurden und es überall zum Protest kam.

Die Aktivitäten fielen unterschiedlich aus. War zu Sitzstreiks aufgerufen worden, kam es auch zu Demonstrationen oder Straßenblockaden. In einigen Fällen, wie in der baskischen Metropole Bilbao, besetzten Jugendliche in der Altstadt ein Haus für ein Gaztetxe (Jugendhaus). In dem Zentrum soll die Jugend einen Treff- und Organisationspunkt erhalten, um dem sinnentleerten Botellón mit einer Alternative zu begegnen, erklärten Sprecher der Hausbesetzerbewegung.

Negativ tritt wieder die Hauptstadt Madrid hervor, wo noch immer die konservative Volkspartei (PP) regiert. Die ließ auch die Proteste der Jugendlichen mit brutaler Polizeigewalt auseinander prügeln. Knapp 2000 Jugendliche hatten sich an den Aktivitäten beteiligt.


Dass der Aufruf spontan so breit aufgenommen wurde, zeigt, dass sich viele nicht mehr mit der Lage abfinden wollen. "In Madrid wie in Paris" knüpfte man mit Parolen an den Widerstand der Jugendlichen in Frankreich gegen den Einstiegsvertrag (CPE) an (Staatsbegräbnis für das umstrittene Arbeitsgesetz). "50 Jahre Hypothekenkredit ist Sklaverei", riefen sie. Sie wiesen so darauf hin, dass die hohen Wohnungspreise dazu führen, dass sich junge Leute auf Lebenszeit verschulden müssen, um an eine Wohnung zu kommen (Verschulden auf Lebenszeit in Spanien).


Auf Wohnungssuche in Donostia

In Madrid kostet eine kleine Wohnung (etwa 40 m2) fast 250.000 Euro. Noch teurer ist es in Barcelona oder im baskischen Donostia-San Sebastian. Deshalb ist es normal, mit mehr als 30 Jahren noch bei den Eltern zu leben. Mietwohnungen gibt es kaum und die Jugend kann sie, wegen hoher Preise und hoher Jugendarbeitslosigkeit, ohnehin kaum bezahlen. An der Situation hat die sozialistische Regierung in mehr als zwei Jahren nichts geändert. Dass sie die Frage der Jobs und Wohnungen für Jugendliche nun auf die Tagesordnung setzt, kommt spät.

Derweil hat sich die Immobilienblase immer gefährlicher aufgeblasen und die Preise nach oben getrieben. Dabei fehlt es nicht an Wohnungen. In den letzten Jahren wurden hier jährlich mehr gebaut als in Frankreich, Deutschland und Italien zusammen. Viele stehen leer, sind unbezahlbar oder dienen der Spekulation. Wegen des Großbetrugs an 350.000 Sparern droht die Blase nun aber mit unabsehbaren Folgen für die Wirtschaft zu platzen.

Da sich der Unmut nun Bahn bricht, könnte er sich auch auf die umstrittene Arbeitsmarktreform auswirken. Die werde, so Experten, nur geringe Auswirkungen auf die befristete Beschäftigung haben, von der Jugendliche besonders betroffen sind. Für die beiden kommenden Wochenenden wird derweil schon zu neuen Protesten aufgerufen.

der link wird für dich interessant sein, da er auch zu anderen artikeln verlinkt, die das akute thema aufgreifen

http://www.heise.de/tp/r4/artikel/22/22672/1.html

eine einfache frage, die sich jeder selbst beantworten kann:

ist DAS der kompost auf dem wachstum entsteht, wenn eine ganze genaration keinen zugang mehr zu den marktpreisen hat?


gruss
rio

[tropezon]

Die Skurrilität erreicht sein Höhepunkt:

Immobilienpreise werden mit Pyramiden- oder Schneeballsysteme in der Philateliebranche verglichen.

Oder

2000 Jungendliche ( Spanien, 44 Millionen Einwohner ) machen ein Sitzstreik in Madrid anstatt sich wie üblich am Wochenende Vollzusaufen.

Was kommt als Nächstes????

Vielleicht wird es Zeit den Thread zu schließen bevor noch schlimmeres kommt.

Tropezon

[Fanz]

Hallo Tropezon, Hi Rio,

sehr interessanter Punkt! Obwohl ich als Ökonom primär natürlich die Makrodaten aus- und bewerte ist ein Ansatz über polit-ökonomische Instabilitäten natürlich grundsätzlich eine absolut neue Dimension des Problems, die - ähnlich wie der Bubble - nicht absehbare Folgen haben könnte. Grundsätzlich ist sogar ein solches Verhalten in seiner Funktionsweise durchaus mit den angesprochenen, Bubble-inhärenten Ponzi- oder Schneeballeffekten bzw. endo-dynamischen Reaktionen von Anlegern vergleichbar. Es todo psicología. By the way - habt ihr "irrational exuberance" von Shiller gelesen? Auch für nicht-Ökonomen ein durchaus lesenswerter Schmöker! Werde demnächst mehr zum Thema schreiben, finde euer Engagement aber schon jetzt beachtlich - Hut ab!

Gruß ausm Ländle,
Fanz

@Tropezon: Tausend Dank für die Studie auf diesem Wege, die ist wirklich Gold wert :-)

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.591.407 von tropezon am 15.05.06 17:41:35

lieber tropezon

ob der thread geschlossen wird oder nicht entscheide einzig und allein ICH

du wirst hier noch viel mitnehmen dürfen - vor allem aber wirst du lernen, das du völlig daneben liegst.

[rioja94]

tropezon,

In Madrid kostet eine kleine Wohnung (etwa 40 m2) fast 250.000 Euro. Noch teurer ist es in Barcelona oder im baskischen Donostia-San Sebastian.

lesen und nachdenken - auch wenns meistens schwerfällt!

franz,
du wirst hier noch viele lustige stunden haben - ich habe schon sehr viel geschmunzelt

[jimmy007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.595.293 von Fanz am 15.05.06 20:44:47

Hallo Fanz!
Herzlichen Willkommen. Wäre schön, wenn wir diesen Thread fachlich wiederbeleben könnten. Freue mich schon auf deine Beiträge.

Hallo Tropezon!
Ich werde mal das Dokument querlesen, wenn ich irgendwann mal Zeit finden sollte. Grüsse nach Levante auf jeden Fall.
Meine derzeitige Mietwohnung könnt ihr übrigens im Internet auf idealista.com in 3D anschauen... Meine Einrichtung ist aber schöner...

Habe am langen WE 4 Tage die 42qm Wohnung meiner Freundin gestrichen. Lieber selbst machen und leiden, als irgendso einen Chapucero ranzulassen...

Der Marktwert der Wohnung hat in den letzten 4 Jahren ca. 25% zugenommen. Damit hat meine Freundin in dieser Zeit bei einem wesentlich niedrigeren Gehalt und ohne Börsenaktivität in etwa das gleiche Kapital angehäuft wie ich in dieser Zeit...

Aber so bin ich nun quasi "Fast-Immobesitzer"...

[Blue Max]

Zurück zu den Fakten: Seit dem 05.07.04 wird hier von einem "Immobiliencrash" geredet.

Der ist jedoch bis heute noch immer nicht eingetreten.

[Fanz]

Der Immobiliencrash stellt den worst case einer Bubble-Entwicklung und gleichzeitig seine definitorische Grundlage dar. Nach Kindleberger oder Greenpsan ist nämlich nur dann ein solcher Bubble iner, wenn er geplatzt ist - es besteht also ausschließlich eine ex-post-Definition. Diese Wortklauberei ist mir allerdings ehrlich gesagt auch zu blöd denn bisher konnte mir noch keiner eine sinnvolle Abgrenzung zwischen Buchwert-Fundamentalwert-Abweichung und Bubble liefern.
Gleichsam darf man aber, wie auch diesem Forum zu entnehmen ist, nicht denken: "Der böse Bubble ist nur dann schlimm wenn er platzt". Gut, dann hat man die ganze Sauerei Kaugummi um die Mundwinkel verschmiert aber auch der Vorgang des Aufblähens an sich vernebelt die Sicht (ich hoffe meine Metapher ist rübergekommen).
Es decir que: Auch bei einem soft landing bestehen, insb. für Spanien folgende Probleme:

a) Teilung der Bevölkerung in "besitzende" und "besetzende"
b) suboptimale Humanressourcenallokation durch "lock-in"Effekte auf dem Arbeitsmarkt
c) Verlust internat. Wettbewerbsfähigkeit aufgrund von Punkt b) und gallopierender Inflation (Währungsabwertung aufgrund des einheitlichen Währungsraumes ohne geldpol. Gegensteuerung nicjht möglich)
d) Schuldenfinanzierung (Maastricht lässt grüßen)
e) ...

das würde jetzt den Rahmen sprengen, werde später darauf zurückkommen. Es geht nicht darum ob schwarz oder weiß sondern wie grau der Zustand ist... Insofern: Vereinigt euch geteilte Lager!!!

Gruß aus der Bibliothek,
Fanz (ohne r)

[funworker1]

hallo tropezon,

Du hast post.

Danke

[tropezon]

Hallo Fanz,

Mit Grüße aus dem Ländle, meinst Du das Schwabenland? Ich fliege nächste Woche für 10 Tage über München, Stuttgart und Strassburg und bin auch 2 Tage in Baden-Württemberg.

In Spanien gibt es keine gravierende polit-ökonomische Instabilitäten und ein Sitzstreik von 2000 Jungendliche ist garantiert nicht mit dem letzten Aufmarsch der französische Jugend zu vergleichen. Der fehlgeschlagene Versuch, die jungen Franzosen als „ Freiwild“ der Industrie auszuliefern musste scheitern, denn Hunderttausende von Stunden haben sicherlich ein anderes Gewicht, als die 2000 Jugendliche in Madrid, die lediglich eine Abwechslung von ihrem gewöhnlichen „ Sauflager“ gesucht haben.

Fanz, tue mir und Dir bitte den Gefallen, vergleiche nicht Spanien mit anderen Länder. Es ist so vieles anders, die Strukturen, Mentalität, Familien, Lebenseinstellung, und, und, und ganz wichtig: die Priorität und Stellungswert der eigene Immobilie. Frag mal Jimmy.Er hat sie erkannt und hier schon erwähnt.

Wenn man schon so tief Argumente für eine Immoblase sucht, wie mancher hier, dann Mahlzeit. Nach dem „ mikrobereich“ jetzt den „ nano“ und demnächst „ der Quantensprung“. Wie armselig.


Auch endo-dynamische Reaktionen sind dadurch nicht zu erwarten.
Was sind „ ponzieffekten“?

Der Begriff „ Immobilienblase“ ist in den letzten 4 Jahre in allen Herrenländer ( oder vielen) in aller Munde, meistens in den Munden derer, die keine Immobilien besitzen. Und was ist seither passiert???? Es geht munter weiter, wenn auch jetzt endlich behutsamer. Noch klebt kein Kaugummi an den Mundwinkeln, um bei deiner Metapher zu bleiben.
Das von Dir beschriebene Problem
a) geht nicht auf und verpufft. Es steht nämlich 90 zu 10 – Verhältnis Besitzer zu Mieter -.
b) verstehe ich leider nicht
c) Verlust internat. Wettbewerbsfähigkeit möglich ... aber zu wessen Gunsten? Gallopierende Inflation, daran glaube ich nicht, zumindest nicht von Europa ausgehend.
d) na, da sitzen wir alle im gleichen Boot. Die Politiker werden sich schon was einfallen lassen, sei es nur die Fälschung der Zahlen oder Änderung der Parameter.

Es ist weder Schwarz noch Weiß, für mich auch nicht Grau, sondern ROSA.

Der Dank ist angekommen, die Honorar Rechnung folgt. Der Hinweis in der Doktorarbeit: „ herzlichen Dank an den Franzosen für seine hilfreiche Unterstützung „ reicht aber auch.

Hi Jimmy,

willkommen als „ quasi“ Besitzer. Der erste Schritt ist getan und Du siehst, Geldoptimierung geht auch ohne Nervenkitzel und Zittern.

Hallo BlueMax,

Hier erst seit 2 Jahre. In der Presse ist das Wort „ Übertreibung“ schon 2002 erschienen. Wenn es noch lange wiederholt wird, könnte es sogar eintreten. Aber wie hoch sind wir bis dorthin gelaufen?
Auch wenn die Presse in Zukunft noch häufiger berichten wird, dass Verkäufer ( manche) ihre Preise um xx Prozente reduzieren, hat das noch lange nichts zu bedeuten, denn, wenn ich so manche Immo Anzeige lese wo der Preis durchgestrichen ist, von 700.000 € auf jetzt 500.000€ ( also ein Schnäppchen – und die Presse wird dann vom Zusammenbruch berichten ) kann ich nur schmunzeln. Drei Häuser weiter verlangt der Besitzer nur 400.000 € für ein gleichwertiges Objekt, und das ist schon die obere Grenze.
Also, was soll´s. Genießen wir´s doch.

Grüße

Tropezon

[kickaha]

Hey Trop,

Ich möchte hier keine Wortklauberei betreiben, aber Du hast das eigentlich ganz toll zum Ausdruck gebracht.

Du hast Immobilienbesitzer und Mieter gesagt.

Besitz ist nicht gleichbedeutend mit Eigentum.

Eigentümer ist für mich jemand, dem die weitestgehende entschuldete Liegenschaft gehört. Die anderen sind Besitzer einer quasi im Besitz der Bank befindlichen Liegenschaft und entrichten statt Mietzins bezahlt er Kreditzins.

Viele Grüße


Kickaha

[tropezon]

Hallo Kickaha,

auch wenn ich mir, als Ausländer, solche Fehler erlauben dürfte:

Besitz ist nicht gleichbedeutend mit Eigentum.

Schlage bitte mal im Brockhaus nach: Besitzer ist ein Person, die über etwas verfügt, der etwas rechtmäßig gehört.

Auch wenn ein Immobilienbesitzer Schulden hat und seine Immobilie als „ Pfand“ verbrieft, bleibt er BESITZER und verfügt über sein EIGENTUM solange er seinen Pflichten nachgeht. Die Bank hat NUR das Recht über den Geldbetrag, den der Immobilienbesitzer der Bank schuldet, zu bestimmen, falls er seiner Verpflichtung nicht mehr nachkommt oder seine Bonität extrem fragwürdig wird.

Aber ich kann auch auf Verlangen präziser werden: von den 90% Immobilienbesitzer sind ca. 70% Schuldenfrei, 10% die weniger als 50% Schulden haben und deren Besitz heute ein vielfaches der Hypothek WERT IST, und 20% die eine Restschuld von zwischen 50 und 100% haben.

Das ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass die ersten 80% mehr als glücklich sind mit ihrem Immobilienbesitz und die hälfte der letzten 20% sich auch schon über eine substantielle Wertsteigerung freuen können.

Und ALLE freuen sich, dass sie die richtige Entscheidung getroffen haben, lieber Kreditzins als Mietzins à fond perdu zu bezahlen.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Nicht zu vergessen, dass der Kreditzins Bezahler noch monatlich 150e vom Staat geschenkt bekommt und wenn er verheiratet ist, seine Immobilie richtig gekauft hat und eine gemeinsame Steuererklärung macht ( unidad familiar) sie den doppelten Betrag bekommen ( wenn ich richtig informiert bin ).

Macht zusammen, nach Adam Riese, ein staatliches - und stattliches -Geschenk von 126.000 € im Verlauf von 35 Jahre.

Schon mal darüber Gedanken gemacht?

Tropezon

[Fanz]

Genau richtig Kickaha,

hier liegt die Krux an der Blase. Besitz und Eigentum fallen auseinander (wie bei der Autofinanzierung, wo der FahrzeugBRIEF bei dem Unternehmen bleibt bis die Schuld übertragen ist). Japan ist ein wunderbares Beispiel hierfür. Ergebnis der Blase ist quasi eine Bankbilanzverlängerung über auf hypothetischen Werten basierende Hypotheken, die wiederum zu Kreditvergabe führen. DAS IST JA GENAU DAS PROBLEM! Beim Crash oder Preisverfall können faule Kredite nicht mehr zurückgeführt werden (sowohl Verschuldungs- als auch monatliche Rückführungsquote in Spanien sind äusserst bedenklich, und das bei Laufzeiten die teilweise über 2 Generationen gehen!!!). Die Folgen kennt jeder aus Japans Geschichte, die mit "dem verlorenen Jahrzehnt" bezeichnet werden. Keynessche Liquiditätsfalle, Unwirksamkeit von Gel- und Fiskalpolitik, Kaufzurückhaltung, Bankenpleite.
Fatalisten unken sogar von europweiter Auswirkung, wobei ich sowit nicht gehen würde.

Gruß, Fanz

[jimmy007]

Also ich sag es ganz ehrlich, ich bin weder der Superexperte im Immobilienbereich (wenngleich ich meiner Meinung nach doch ein bisschen Ahnung habe), noch der Historiker.

Fanz, vielleicht kannst du ja mal ein paar Fälle des Platzens der Immobilienblase schildern, z.B. in Japan oder wo auch immer es geschehen sein mag. Was waren die Effekte, die zur Blase führten und was waren die Auslöser, dass sie platzte, und wie schnell oder plötzlich ist sie denn geplatzt oder ist ihr die Luft ausgegangen.

Ich betrachte die Dinge gerne aus der psychologischen Sicht und genau da unterscheiden sich die Länder wahrscheinlich zum einen gewaltig und zum anderen gibt es auch viele Ähnlichkeiten.

Eine Immobilienblase lässt sich z.B. m.M.n. nicht mit einer Aktienblase vergleichen. Hatte schon geschildert, dass Aktien reine Geldanlage ist und kein Mensch eine DaimlerChrysler braucht, aber jeder ein Dach überm Kopf. Auch kann man Immobilien nicht so schnell abstossen wie Aktien.

Soll in kurzen Worten heissen, dass ich mir beim besten Willen nicht vorstellen kann, dass hier Häuser in einer Verkaufspanik einfach auf den Markt geschmissen werden. Ich kenne so viele Leute, die auch eine Zweitwohnung haben (von Chalet in der Sierra mal abgesehen), die noch dazu leer steht. Die stemmen das einfach so und haben keinen Bock auf Mietscherereien. Diese Leute hängen auch nicht jeden Tag am Markt um über Kauf/Verkauf zu entscheiden. Und sollten die Preise mal 5% nachgeben, ist denen das wahrscheinlich auch herzlich egal.

Mir ist in Spanien übrigens noch was weiteres aufgefallen. In D ist es schon schwer, dem Normalbürger das Konzept von Opportunitätskosten klar zu machen. In Spanien ist es dagegen eine Unmöglichkeit. Hier heisst es klipp und klar und ohne wenn und aber, dass Miete rausgeworfenes Geld ist und man keine Gegenwert für sein Geld bekommt. Dass man dabei eine Menge Geld investieren muss, dass man ja auch anderweitig gewinnbringend anlegen könnte, ist den Leuten einfach nicht zu vermitteln...

Der Charakter der Miete ist hier auch anders als in D. Der Mieter wird mitleidig belächelt, nach dem Motto, armer Kerl, hoffentlich kannst du dir irgendwann mal eine Wohnung leisten können. Dass es meine freie Entscheidung ist/war, kommt den Leuten nicht in den Sinn. Auch sonst ist man als Mieter eher in der zweiten Reihe. Ist schon komplizierter, wenn man einen Parkausweis braucht, man wird oft nicht informiert, wenn im Haus was gemacht werden soll etc. Mir geht es einfach um das generelle Ambiente.

Worauf will ich eigentlich hinaus? Keine Ahnung...

Wollte wohl sagen, dass wir wahrscheinlich das Ende eines historischen Preisanstieges in den Zentren gesehen haben, aber an ein Plazten oder signifikantes Nachgeben der Preise kann ich einfach nicht glauben, da ich mir erwarte, dass beim kleinsten Nachgeben schon wieder neue Käufer kommen werden. Ich sehe bei einer einigermassen stabilen Wirtschaft nach heutigen Kriterien keine Verkaufspanik aufkommen, zumal Spanien ja auch noch ein Zuwanderungsland ist und bleibt.

Andererseits muss ich auch sagen, dass für grosse Preissteigerungen kein besonderer Platz mehr ist, die Entscheidung zum Kauf also mittlerweile auch nicht mehr drängt.

Auf längere Sicht werde ich auf jeden Fall eine Immobilie kaufen, denn nur so habe ich zumindest mal eines der wichtigsten Grundbedürfnisse für schwierigere wirtschaftliche Zeiten abgesichert. Heutzutage können wir uns schwere politische Krisen bis hin zu Krieg etc. oder eine Weltwirtschafts- und Finanzkrise wie in den 20er Jahren des vergangenen Jahrhunderts kaum vorstellen. Als Immobilienbesitzer habe ich zumindest mal mein Dach überm Kopf sicher. Im Sinne einer langfristigen Vermögensplanung halte ich das entgegen meiner früheren Einstellung, dass Kapital möglichst renditeträchtig arbeiten muss, für extrem wichtig. Ein Spiel gewinnt man im Sturm, aber das Turnier mit der Abwehr. Oder so ähnlich...

[schlier]

Servus,

@franz du mußt nicht mal bis nach Japan schauen. betrachte einfach Ostdeutschland separiert. Hier gab es einen enormen immoboom in den 90 ern. Dieser boom hat der gesamten BRD alleine Anfang bis mitte der 90er 1 % wachstum gebracht. Dem Osten sogar 3-4 %.
Neulich gabs nen artikel, dass in Spanien inzwischen um die 20 % des BIP direkt vom Bau abhängen. Die gleiche Situation wie 95 in Ossiland. Hier hat der chrash auch zu enormen Verlusten(% ähnlich wie Japan nur eben abolut viel kleiner) bei den Banken geführtHVB ca. 6-10 mrd € verloren, je nachdem wie mans rechnet und daraus resulierend eine extrem restriktive kreditvergabe und ein kurzzeitiger völliger zusammenbruch der Wirtschaft (vor allem Mittelstand / Handwerk). Allein 600 000 Arbeitslose von ca. 1,2 mio in ossiland sind auf Stellenabbau auf dem bau zurückzuführen.

Ich weiß jetzt kommt ossi land ist nicht spanien, dass haben wir in der brd aber 95 auch gesagt;-)

Und ostdeutschland zeigt eben eifach sehr gut was pasiert wenn eine VW zu sehr von einer branche abhängt und diese dann zusammenbricht.
Alle übersehen auch hier, dass die anderen branchen seit jahren florieren( verarb. gewerbe außer bau 6-10 % wachstum seit jahren)
aber eben nur bspweise 15 % vom BIP ausmachen.
Das ist in Spanien ähnlich. Hinzu kommt dass die wirtschaftspolitik immer protektionistischer und "sozialistischer " wird was Spanien als sonstigen Wirtschaftsstandort nicht gerade atraktiver macht.

Daher wenn der bau nur zum erlahmen kommt, und das ist unausweichlich, ich rede erstmal noch nicht vom crash, dann wirds schon seh hart für spanien und dann ist es durchaus möglich dass es nur durch eine stagnation am bau und die damit verbundenen makroökonomischen auswirkungen der immomarkt crasht.
Servus

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.616.465 von Fanz am 17.05.06 09:08:02

Hallo Kanz,

das funktioniert so leider nicht. Ersten wird in Spanien sehr viel mehr variabel finanziert (im Gegensatz zu uns) und zweitens haben wir an anderer Stelle schon mal diskutiert, dass die Bank im Falle einer sehr starken Werteverzerrung zusätzliche Sicherheiten verlangen kann. Werden diese nicht bereitgestellt, kann das
Kreditinstitut den Vertrag auch vorfällig kündigen.

Bei den variabel finanzierten Objekten kann bei steigenden Zinsen sehr schenll Verkaufsdruck aufgebaut werden. Der wirkt aber auf den ganzen Markt und nicht nur af diejenigen die Verkaufen müssen.

Im Falle einer Superinfaltion, die letzte war glaub ich in Arbentinien, war es so, dass dort Wohnungen in Buenos Aires für ca. 10000 USD in Cash den Besitzer gewechselt haben, obwohl sie vor dem Crash auf Großstadtniveau lagen.

Zocker kaufen aktuell in Simbabwe.

Danke Schlier

Gruß Kickaha

[Fanz]

Hallihallo,

nun grundsätzlich ist es natürlich problematisch weil undifferenziert zu viele unvergleichbare Bubbles in eine Topf zu werfen, rumzurühren und dann die Weisheit auslöffeln zu wollen. Insofern ist klar, dass sowohl Japan als auch Immobilienblasen in den Hot Spots der USA nur bedingt mit dem spanischen, zugegebenermaßen sehr eigenen Fall, vergleichbar sind. Ostdeutschland ist allerdings sehr weit hergeholt, hier argumentiert man in der regel eher mit fehlinterpretierter neoklassischer grenzproduktivität und wahnwitzigen Strukturfonds-Unterstützungen als Argumentation für den Bauboom (Stichwort leerstehende Bürogebäude en masse in Leipzig). Das hat mit unserem Fall m.M.n. wenig zu tun... obwohl das unvermeidbare Nachlassen des Baubooms auf dem Arbeitsmarkt klare Folgen hinterlassen wird - ich sehe in Spanien mittelfristig keine einstelligen ALQs.
Auch die Argumentation von Kickaha konnte ich leider nicht ganz nachvolllziehen. Der leider gefährlich hohe Anteil zinsvariabler Kredite (95%) macht die Situation doch erst so prekär und unplanbar für die Haushalte, die eh schon über beide Ohren drinstecken. Aktueller denn je ist die Dollarschwäche und die Gefährdung der europäischen Exportwirtschaft, die wiederum weitere Zinsänderungen zur Folge haben wird - Die Zeit niedriger Zinsen ist vorbei meine Herren, und die Ankündigung für die nächste Änderung im Juni wird nicht die letzte bleiben. Superinflation? Zu der wird es nicht kommen gerade aus genannten Gründen und der auf Credibility ausgerichteten ECB-Politik die restriktiver fährt als ihr gut tut.

Es grü0ßt herzlich aus, genau, dem Schwabenland,
Fanz (mit F und ohne r :-)

[jimmy007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.627.321 von Fanz am 17.05.06 19:31:31

Den Vergleich mit Ostdeutschland finde ich auch sehr weit hergeholt, da es in O-D in erster Linie um eine krasse Fehleinschätzung des wirtschaftlichen Potenzials ging, die auch heftigst von der Politik der blühenden Landschaften genährt wurde. Ich würde es mal Bauboom nennen anstatt Immoblase. Auf jeden Fall beschränkte sich dieser fast ausschliesslich auf Büro- und Industriegebäude und hatte mit Wohneigentum überhaupt nichts zu tun.

Zur ALQ in Spanien habe ich keine wirkliche Meinung und kann auch keine Auswirkungen abschätzen, finde es aber wichtig zu erwähnen, dass ein extrem hoher Ausländeranteil am Bau vorherrscht. Osteuropa, Südamerika und nach und nach auch Afrikaner. Zahlen habe ich keine, aber zum einen komme ich aus der Branche und zum anderen wohne ich inmitten von Baustellen und trinke zuweilen meinen morgendlichen Cafe con Leche Schulter an Schulter mit den Jungs, die sich den Orujo, Sol y Sombra oder Pacharán um 7.30h reinhauen...

[tropezon]

Funworker1

Die Antwort ist unterwegs.

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.627.321 von Fanz am 17.05.06 19:31:31

n,abend fanz,

ich muss mich erstmal dem von dir gepostetem ohne abstriche anschliessen.

man braucht doch nur einmal die augen zu öffnen und sich die lage der weltwirtschaft anschauen - das aufgenommene kombiniere man mit ein paar logischen schlussfolgerungen, die man durch abwägung verchiedener szenarien und deren wahrscheinlichkeit erhält. z.b. hyperinflation usa., goldpreis (warum steigt der eigentlich), etc.

da bekommst du hier garantiert von qualifizierten usern zu hören, was denn die hyperinflation usa mit spanien zu tun hätte oder - du willst ja schliesslich nicht in den usa kaufen

was inflation mit zinsen zu tun hat, sollte jeder wissen - nimmt man zumindest an.

ganz schlichte und simple fragen. schaut man sich die entwicklung der zinsen in euroland an (besonders hier der euribor von interesse) und vergleicht die löhne mit den immobilienpreisen in spanien dann kommt man zu dem ergebnis, das dies ebend nicht der kompost für weitere 5-8 jahre wachstum ist, wie hier manche in ihrem wunschdenken äussern - ganz im gegenteil - es wird hart, sehr hart für viele werden die sich in den letzten jahren mit der bank übernommen haben - und es haben sich sehr viele übernommen (und nicht nur sich selbst sondern auch das eigentum der eltern).

eine weitere viel verbreitete fehleinschätzung in diesem thread ist die psychologie des marktes. eigentlich ist der GESAMTE markt und dessen entwicklung reinstes spiegelbild der psychologie der teilnehmer. man kann marktentwicklungen in gewissen phasen durchaus mit einem pyramiden oder schneeballsystem vergleichen. ich möchte dies hier mal für skeptische leser verdeutlichen:

der potenzielle käufer sieht (meist erst sehr spät), das sich der markt tendenziell täglich stark verteuert und kommt unter HANDLUNGSDRUCK. er steigt in die marktpreise ein - koste es was es wolle. die bank erledigt den rest indem sie die ILLUSION hervorruft, das die niedrigen zinsen die finanzierung dieser exzessiven preise ausgleichen. es wird arg über das gesunde mass von ca, einem drittel des fam. nettoeinkommens hinausgeschossen und mit 50% und wesentlich mehr belastet (hier liegen die banken ganz stark in der verantwortung - aber es ist ihr business geld zu verkaufen -wenn es die eine nicht tut, tut es die konkurrenz - siehe artikel "hypothekenpreisschlacht der banken in iberien" etwas weiter vorn.)

steigt der zins wird man sehen, wie er den exzessiven preis rechtfertigt bzw. ausgleicht .


nochmal ein blick in die zukunft und eine frage, die sich jeder stellen und beantworten sollte:

wie sollen die marktpreise weiter steigen , wenn sie so exorbitant hoch sind, das sie über ein ungesundes mass hinaus finaziert werden müssen und die zinsen zur finanzierung in den nächsten monaten und jahren steigen.

will sagen: was passiert, wenn der käufer von morgen, der für die aufrechterhaltung der nachfrage und preise unabdingbar ist, zu 4,5 oder 6% finanzieren muss ?

...wer passt sich dann an - der käufer an den markt oder markt an den käufer

gruss aus dem baskenland, wo es kein 40qm apartement für unter 240k gibt!

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.630.576 von rioja94 am 17.05.06 22:53:16

achso - bestes beispiel für unglaubliche ignoranz ist auch folgender satz:

"Wenn man schon so tief Argumente für eine Immoblase sucht, wie mancher hier, dann Mahlzeit. Nach dem „ mikrobereich“ jetzt den „ nano“ und demnächst „ der Quantensprung“. Wie armselig"



man sieht - es kommt vom gleichen bodenpersonal, das einem auch die frage stellen wird, was denn die hyperinflation in den usa mit spanien zu tun hätte

leute, die das pferd von hinten aufzeumen bekommen meistens einen tritt.

einigen reicht es halt die gesetze des marktes einfach umzudrehen um erklärungen für sich selbst zu bekommen oder seit wann beginnen veränderungen im makrobereich

[schlier]

Servus,

an den schwaben (in alter Heimatliebe);-)
und an jimmy. Eure Aussagen zeigen leider nur, dass Ihr euch mit dem Problem ostdeutschlands wohl nie intensiv befasst habt.
@Franz
die fehlinterpretierte grenzproduktivität ist so nicht richtig.
Ostdeutschland weist heute in den anderen wirtschaftssektorenbeispielsweise verarbeitendes gewerbe außer bau, seit jahren starke wachstumsraten und ein sehr starken produktivitätszuwachs aus. Die Strukturfonds sind zum großteil in infrastrukur geflossen welche nicht zu der hiesigen kreditklemme geführt hat, da diese nicht privat finanziert waren.

@ jimmy. Doch es waren gerade die Wohnimmos, Tausende von sanierten wohnungen die heute keiner mehr bewohnt. Und auch hier ist wieder eine starke fehleinschätzung ostdeutschlands. Weil gerade im bereich der sanierung und des neubaus von wohnungen war das örtliche handwerk involviert. Die großen Büroblöcke haben meist große überregionale baufirmen hochgezogen, deren effeckt auf die direckte umgebung war daher deutlich geringer als die wohnimmos weil hier das gesammte handwerk drinsteckte.
Ich denke dass genau dass die absolute ähnlichkeit mit spanien ist und auch der unterschied zu anderen immoblasen. Dass eben nicht nur eine preisübertreibung statfindet sondern vilemehr die gesamte regionale/ nationale wirtschaftsstruktur vom bausektor im großen maße abhängt.
Hier kommt der unterschied zu japan. Hier hat eine unvorstellbare preisblase einfach zu riesigen löchern in den bilanzen der banken geführt welche zu einer nie dagewesenen kreditklemme geführt hat.
Verbraucherkredite gabe es wenn überhaupt für 25 % +x obwohl die banken sich für 1 % refinanzieren konnten.
Das ist eine bisher einmalige situation und daher absolut nicht mit spanien vergleichbar, da japan eine völlig andere wirtschaftsstruktur hatte und die bauwirtschaft dort (zwar größter arbeitgeber im land) hauptsächlich von infrastrukturaufträgen lebt.

In Spanien gibt es nicht annähernd eine solche preisübertreibung. Die spanische entwicklung in den preisen ist vielmehr nicht viel stärker als ind england, den usa oder teilen von frankreich, australien oder teilen von china.

Nein der unterschied bei spanien und eben auch die absolute ähnlichkeit zu ostdeutschland in den 90ern ist, dass die gesamte wirtschaft sowohl bei arbeitsplätzen als auch % vom bip direkt am bausektorhängen und die anderen wirtschaftsbereiche deutlich schwächer sind.
Des weiteren ist spanien auch eine transferökonomie. umgerechnet auf die größe von deutschland (also um ein vergleich ziehen zu können) erhält spanien jährlich ca. 20 mrd. aus der eu und deutschland zahlt 9. Des wietern ist der immoboom maßgeblich durch ausländisches kapital getrieben und somit hängt die spanische wirtschaft im großen maße am kapitalfluss aus dem ausland. genau dies war auch in ossiland der fall und ist nach dem zusammenbruch des bausektors das größte problem.
Spanien hat inzwischen deutlich höhere lohnstückkosten in der produktion als deutschland. Fast spitze in der eu.
Aus meiner Sicht ist es sehr fraglich in wieweit die spanische wirtschaft ohne das ausländische kapital in den bausektor uind die eu mittel zukunftsfähig ist. Sie haben jetzt schon eine hohe alo. Jetzt rechne mal 50 % der im bausektorbeschäftigten dazu dann hast du ostdeutsche verhältnisse.

Man darf auch bei ossiland nicht vergessen ( und das wird gerade gerne in meiner alten heimat dem schwabenländle getan), dass es bis auf den bausektor und daraus resultierend den einzelhandel seit 92 in den anderen sektoren rasant nach oben ging und noch geht. Aber das gesamte desolate makroökonomische gesamtbild stammt ersteinmal aus dem bausektor (wurde durch ihn verursacht).

So long
Servus

[lapamita]

!

Dieser Beitrag wurde vom System automatisch gesperrt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an [e-mail]

[lapamita]

schoen mal wieder hierherein zu schauen
von allen bekannten hoere ich in spanien wie schwach es laeuft, in bezug auf einkommen vs der kaufkraft des einkommens
natuerlich wenn man mit millionen nach spanien kommt, lebt es sich wunderbar dort.
doch die masse gehoert nicht zu den millionaeren.

die immopreise sind komplett weggedriftet, im verhaeltniss zu einkommen oder mietrenditen.
alle lehrbuchdaten stimmen nicht mehr ( nicht nur in spanien)
die abhaengigkeit des BIP ,konsums,arbeitsplaetzen ist in spanien absolut gravierend.
der zinszyklus hat gedreht, >90% variabel verzinst.

ich kenne die spanischen immofirmen an der boerse nicht, waere sicher intressant da zwischen den zeilen zu lesen,undbesonders crossmargen/ operatingmargen ueber die Q zu verfolgen.

hier in thailand , redet an immernoch von einem boom, wobei es zz konsolidierung auf hohem niveau heisst.
die immogesellschaften hier in thaialnd, gehen trotz bauboom, an jeder ecke, von einem kurslow zum anderen.
umsaetze stimmen noch, aber von q zu q, gehen crossmargen runter , weil kosten steigen und zur gleichen zeit, erste preiseingest. gemacht werden muessen.
die firmen versuchen hier , durch immer hoehere baubeginne, dadurch hoeheren umsatz, den verfall der margen zu kompensieren, mit der fatalen folge, in dem kommenden jahren ,eine riessige schwemme neubauten zu haben, die keiner mehr zu den preisen kaufen will.
in einigen teilen ist bereits ein erhebliches angebot was nicht verkauft werden kann, weil die kaeufer sich , mit den gestiegenen preisen ,zurueckziehen, die zinsen tun ein uebriges.

hier bei uns gibt es inzwischen mehr immomakler, die alle in den letzten 3 jahren eroeffneten, wie lebensmittelgeschaefte,,,,,, gruss an die costa balnca, wos genauso ist,,, furher wars jeder wird wirt, der nix...., heute ist es jeder wird immomakler, der nix......

mir bleibt es weiter ein raetsel , wie leute mit 1500 euro, eine immo in spanien finanzieren wollen.......

das blabla von superloehnen, hoere ich ueberall,,, nur nicht in der realitaet von bekannten.

in spanien ,trifft eins zu, fuer sehr sher viele famillien
ARMUT HINTER FEINEN FASSADEN,, da waren mir die alten zeiten doch lieber

gruss

[lapamita]

!

Dieser Beitrag wurde vom System automatisch gesperrt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an [e-mail]

[lapamita]

schoen mal wieder hierherein zu schauen
von allen bekannten hoere ich in spanien wie schwach es laeuft, in bezug auf einkommen vs der kaufkraft des einkommens
natuerlich wenn man mit millionen nach spanien kommt, lebt es sich wunderbar dort.
doch die masse gehoert nicht zu den millionaeren.

die immopreise sind komplett weggedriftet, im verhaeltniss zu einkommen oder mietrenditen.
alle lehrbuchdaten stimmen nicht mehr ( nicht nur in spanien)
die abhaengigkeit des BIP ,konsums,arbeitsplaetzen ist in spanien absolut gravierend.
der zinszyklus hat gedreht, >90% variabel verzinst.

ich kenne die spanischen immofirmen an der boerse nicht, waere sicher intressant da zwischen den zeilen zu lesen,undbesonders crossmargen/ operatingmargen ueber die Q zu verfolgen.

hier in thailand , redet an immernoch von einem boom, wobei es zz konsolidierung auf hohem niveau heisst.
die immogesellschaften hier in thaialnd, gehen trotz bauboom, an jeder ecke, von einem kurslow zum anderen.
umsaetze stimmen noch, aber von q zu q, gehen crossmargen runter , weil kosten steigen und zur gleichen zeit, erste preiseingest. gemacht werden muessen.
die firmen versuchen hier , durch immer hoehere baubeginne, dadurch hoeheren umsatz, den verfall der margen zu kompensieren, mit der fatalen folge, in dem kommenden jahren ,eine riessige schwemme neubauten zu haben, die keiner mehr zu den preisen kaufen will.
in einigen teilen ist bereits ein erhebliches angebot was nicht verkauft werden kann, weil die kaeufer sich , mit den gestiegenen preisen ,zurueckziehen, die zinsen tun ein uebriges.

hier bei uns gibt es inzwischen mehr immomakler, die alle in den letzten 3 jahren eroeffneten, wie lebensmittelgeschaefte,,,,,, gruss an die costa balnca, wos genauso ist,,, furher wars jeder wird wirt, der nix...., heute ist es jeder wird immomakler, der nix......

mir bleibt es weiter ein raetsel , wie leute mit 1500 euro, eine immo in spanien finanzieren wollen.......

das blabla von superloehnen, hoere ich ueberall,,, nur nicht in der realitaet von bekannten.

in spanien ,trifft eins zu, fuer sehr sher viele famillien
ARMUT HINTER FEINEN FASSADEN,, da waren mir die alten zeiten doch lieber

gruss

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.633.614 von lapamita am 18.05.06 09:07:45

hallo lapalmita

ich hatte dir vor einigen MONATEN eine BM auf deine juristische frage geschickt (erbschaft). hast du sie erhalten, nachdem ich so lange nichts mehr von dir gehört habe



netten gruss
rio

[jimmy007]

@schlier
Ich habe mich tatsächlich nicht eingehender mit dem Zusammenbruch der Bauwirtschaft in Ostdeutschland beschäftigt. Einige deiner Analogien mögen zutreffen, nur mit Verlaub holst du etwas weit aus. Sicher gibt es eine Wechselbeziehung zwischen der Bauwirtschaft, Volkswirtschaft, Arbeitslosigkeit und dementsprechen Kaufkraft etc. Ich persönlich finde nur, dass du bei diesem weiten Ansatz nicht wirklich den Bogen schliesst.
Sorry, mein Ansatz war etwas kürzer gemeint, und ich glaube, dass keiner widersprechen kann, dass es in Spanien bisher eine massive Nachfrage nach Wohnungen gab und die Preise deswegen sehr stark gestiegen sind in den letzten Jahren. Dieses Phänomen kann ich in Ostdeutschland in den 90ern beim besten Willen bei meiner vielleicht oberflächlichen Betrachtungsweise nicht erkennen.

@rioja
das dies ebend nicht der kompost für weitere 5-8 jahre wachstum ist, wie hier manche in ihrem wunschdenken äussern
Ich glaube, dass diese Aussage überflüssig war, da hier niemand bestreitet, dass sich die Preisentwicklung der letzten 10 Jahre in den Zentren nicht so fortsetzen wird.
Deine Analogie mit Schneeball- oder Pyramidensystem kann ich nicht nachvollziehen, da es sich bei Immobilien ja um einen der wichtigsten Grundbedarfe handelt, wie ich schon geschildert hatte, und ich diese Bezeichnung als übertrieben empfinde.
Sehr wohl geht eine gewisse Gefahr von den steigenden Zinsen aus. Ich glaube aber eben nicht, dass deswegen die Preise wieder auf das Niveau von 2000 fallen werden, wie du es in früheren Postings angedeutet hast.

@lapamita
ARMUT HINTER FEINEN FASSADEN
...kann ich hier gott sei dank nicht wirklich finden. Um ehrlich zu sein, frage ich mich zuweilen schon, was denn die Deutschen mit ihren ach so hohen Löhnen machen. Schaut nur mal, was hier bei Hochzeiten rausgehauen wird, wie voll die Bars sind, wie teuer die Tapas, wie hoch die Steigerungsraten der Premium-PKW-Hersteller etc.

Zusammenfassend:
Ich sehe die Zukunft nicht rosarot. Vielmehr das Gegenteil. Aber beim besten Willen sehe ich nicht die Immobilienpreise ins Bodenlose zusammenbrechen.

[tropezon]

Ich sehe Jimmy hat schon ein kleiner Überblick über „die Spanier und ihre Immobilien“ gegeben.

Fanz, ich möchte Dir nicht zu nahe treten, und äußere mich vorsichtig. Ich habe den Eindruck Du verwirst Dich in Theorien und erwähnst Situationen die mit dem hiesigen Immobilienmarkt nichts zu tun haben, aber wirklich gar nichts.. Ich gehe mal davon aus, dass Du noch sehr jung bis und noch keine Blase ( Immobilien ) erlebt hast, außer der an den Aktienmärkte.

Wie Jimmy schon sagte: eine Notwendigkeit ( Dach überm Kopf), ein (Verbrauchs)-Gegenstand und eine Aktie (bedrucktes Papier) sind 3 verschiedene Paar Stiefel, wie der Volksmund sagt.

Ich habe, wahrscheinlich als einziger hier, 3 sogenannte Immobilienblasen hautnah erlebt, eine in Frankreich 1992, wo ich auch eine Immobilie besitze, und 2 in Spanien, 2te hälfte der 70er und 1990 ( platzen) bis 1995.

In Frankreich habe ich weder die Hausse, noch die darauffolgende Baisse überhaupt mitbekommen. Der Wert meiner Wohnung hat mich NIE interessiert. Erst 2003 habe ich erstmalig mich nach den Preisen umgeschaut, weil ich verkaufen wollte. Seither verfolge ich die Entwicklung genauer und schiebe den Verkauf vor mir her.

Die erste große Baisse in Spanien kam 1975/1976. Der Grund war Francos Tod. Panik gab es damals nur unter den Ausländer, die sich vor einer Enteignung fürchteten. Bis 1980 war Ruhe an dieser Front und dann kam die breite Hausse, die zwischen 1990 und 1991 zu Ende ging. 1982 sagte mir mein Schwager in Barcelona, ich sollte mir eine Immobilie in Spanien kaufen. Der Markt würde fest laufen. Ich hatte noch zu wenig Geld und bis ich mich umsah 1983/84/85, hatte ich nur noch das Nachsehen, wie manche hier. Ich dachte auch: es wird sich schon beruhigen. Denkste, da kam erst richtig die Preissteigerungen von 20 bis 30% jährlich.

1991/92 kam dann, was die Leute „ Crash“ nannten. Der Hauptgrund war nicht nur die Jahrelang dauerte Verteuerung der Immobilien, noch mehr waren es die hohen Festzinsen von 16 bis 18% jährlich und Währung Turbulenzen ( Abwertung der Peseta).
Die Leute sprachen von einem Preiszusammenbruch von 15/20%, gar noch mehr. Und in der Tat, 1992 habe ich meine Finca gekauft, ich bot dem Verkäufer nur 2/3 seiner Preisvorstellung, also 33% weniger und nach 8 Wochen Verhandlung hat er akzeptiert. Also ging ich auch von einem Crash aus. Doch, wenn ich heute die offizielle Preisentwicklung von damals betrachte, stelle ich fest, dass der sogenannte „ Crash „ genau ein Jahr dauerte und es waren gerade 5-6%, gefolgt von 2 Jahre +/- 0. Seither kennt jeder der Wertegang der Immobilien. Und die Preissteigerungen der letzten Jahre sind ein Klacks im Vergleich zu 1985 bis 1990.

Soviel zu der Historie der spanischen „ Immobilien Crashs. Zu Erinnerung die Grafik:

[Fanz]

nun tropezon,

ich bin 26 Jahre alt und komme aus genau der Schublade der Theoretiker, die versuchen, dass ganze wissenschaftlich darzustellen (ist ja auch schließlich meine Aufgabe weil das Ding Diplomarbeit und nicht Wochenbericht der 40 principales heisst). Obwohl ich es nicht wirklich für notwendig halte in einer Immobilienblase zu sitzen um sie zu verstehen hast Du natürlich einen wesentlich größeren erfahrungsschatz und Hintergrundwissen, welches mir fehlt - dies ist ja auch der Sinn eines solchen Forums, sich auszutauschen und von anderen vielleicht etwas dazuzulernen. Und so denke ich, kannst Du bei der Lektüre meiner und anderer Beiträge, zumindest noch ein wenig für deine Lücken bezüglich Theorie und Makrozusammenhänge tun, ich hingeen lerne wie Theorie und Praxis manchaml eben auseinanderdriften...

Gruß, Fanz

[lapamita]

@rjoja94

habe eben mal in die BM geschaut,, da ist agrnix drinnen, auch die ganzen alten nicht, warum auch immer..........
wenn du was hast, da das thema immer noch aktuell ist, schicke es doch an meine email
[e-mail]

vielen dank
gruss aus th.

[tropezon]

Lapamita,

ich weiß nicht was Du für Menschen in Spanien kennst, mag sein das es in Deinem Bekanntenkreis auch so ist. Aber das von ganz Spanien zu behaupten ist schon ein Hammer.
Schön und hilfreich wäre es, wenn man recherchieren würde, bevor man solche weitreichende und diffamierte Aussagen macht.

Am 9 Juni 2005 erschien folgenden Artikel: http://www.20minutos.es/noticia/30414/0/riqueza/informe/rico…

España es el segundo país de Europa con más 'nuevos ricos'
Agencias. 09.06.2005 - 20:41h
El número de millonarios en todo el mundo aumentó un 7,3% en 2004. España es el décimo país del mundo y el segundo de Europa país donde más creció el número de ricos.

El número de millonarios creció en 2004 en España hasta un 8,7%, hasta situarse en 141.000 personas, según el informe anual sobre la Riqueza en el Mundo presentado por Merrill Lynch y la consultora Cap Gemini.

Tanto Reino Unido como España se sitúan así claramente por encima del incremento medio europeo en el número de particulares con patrimonios elevados, que fue del 4,1%en 2004, la cifra más baja entre las diferentes zonas.

Und vor 3-4 Wochen kam ein Artikel über die Ersparnisse der Spanier ( habe leider den links nicht mehr). Aus der Erinnerung: die gesamten Ersparnisse erhöhten sich in 2005 um 160 Milliarden € auf ca. 950 Milliarden Euro ( ohne Immobilien). Das heißt ca. 18/20% mehr. Der Durchschnitt pro Spanier ( inklusiv Kinder, Babys, Immigranten, etc ) auf ca. 21/22.000€.

Wenn man am Wochenende Ausgehen will und nicht im Restaurant reserviert hat, kann´st mit viel Glück gerade noch auf dem Bürgersteig dinieren.

Soviel über die Armut in Spanien.

Fanz,

ich lerne gerne dazu, trotz meinem hohen Alter oder gerade deswegen. Bin auch für jedes konstruktive Element und Argument dankbar, revidiere ohne Scham meine Meinung wenn ich dazu gelernt habe und bekenne auch öffentlich meine Irrtümer oder Fehleinschätzungen. Nur, was NIE was positives bringt, weder dem Theoretiker noch dem Praktiker, sind oberflächige Einschätzungen von Journalisten oder Publizisten, die sich nicht mal die Mühe machen zu recherchieren und/ oder dogmatisch Auslandsartikel zu übernehmen und noch falsch oder irreführend übersetzen. Ansonsten können wir uns über alles unterhalten, freundlich und konstruktiv PRO und CONTRA analysieren. Es wäre mir ein Vergnügen.

In diesem Sinne

Liebe Grüße bei 35° im Schatten

Tropezon

[lapamita]

\'nuevos ricos\'

....aber ich rede nicht von den millionaeren !!! schon in deutschland verteilen sich 90% der ersparnisse auf 10% der leute!!
und dies ist in spanien noch extremer!!!

gerade du wohnst an der costablanca und solltest die loehne der NORMAL ARBEITENDEN kennen,,,,,

sie sind in sachen kaufkraft minimal !!!!!!

gehe einfach mal hin frage ein arbeietr bei einer werkstatt zb daimler, ein kellner, eine verkaeuferin ,,oder wie auch immer

und dann erklaere mir wie sie leben !!!

DIES SIND RUND 80% DER SPANIER UND AUCH DER DEUTSCHEN,,, SIE SIND NICHT DU !!!! ODER ICH !!!!

GRUSS

ps ICH KENNE HALT VIELE DIE IN NORMAL BERUFEN ARBEITEN, UND MIT DEN EINKOMMEN SELBST IN DEUTSCHLAND ,WUESSTE ICH NICHT WIE ICH UEEBR DIE RUNDEN KAEMME!!!

[lapamita]

NACHTRAG

Das heißt ca. 18/20% mehr ohne immos.
bei 3% guthabenzinsen super !!!


Der Durchschnitt pro Spanier ( inklusiv Kinder, Babys, Immigranten, etc ) auf ca. 21/22.000€.

durchschnitte finde ich gut !!! dann sind allein fuer mich mind ein aar ohne ersparnisse, fuer dich noch ein paar mehr ohne ersparnisse, und wenn ich die millionaere dazurechne,,,gibt es mehr spanier ohne geld auf der bank als mit geld
so viel zum durchschnitt

nebenbei weisst du was eine

hedonisch berechnete preissteigerung bei einer immobilie ist ??? ( die berechnungsmethodern wurden unter federfuehrung der FED ende der neunziger jahre eingefuehrt,und wurde bereits in vielen laender ua europa uebernommen)
hedonische preissteigerung bei immos,,,hedonisch reales bip,hedonisch nominales bip

lese es mal in der enzeklopedie nach,,, soweit zu statistiken etc

ist echt hedonisch was du da liest

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.635.541 von jimmy007 am 18.05.06 10:47:00

hallo jimmy

Ich glaube aber eben nicht, dass deswegen die Preise wieder auf das Niveau von 2000 fallen werden, wie du es in früheren Postings angedeutet hast.

das habe ich sicherlich nirgends angedeutet - soweit ich weiss oder höchstens in einem anderen zusammenhang - wir konnten vor einigen monaten die topphase doch noch garnicht sehen, das hat sich erst in den letzten 6 monaten abgezeichnet als klar wurde, das der niedrigzinszyklus zu ende ist (falls doch, bitte textpassage reinkopieren). ich gehe immer noch von 50% preisverfall als korrekturziel der exessiven überbeweretung aus.)

das agieren der marktteilnehmer kann man durchaus mit einem pyramidensystem vergleichen - psychologie (gruss an FANZ)

hier wird es doch g r o s s und b r e i t dargestellt, wie spekulatiov der spanische markt überhaupt ist:


"der spanier fängt klein an und verbessert sich dann mit den jahren indem er seine wohnung teurer verkauft und sich eine grössere leistet" - na? wer hat,s geschrieben ?

ist das keine spekulation? ich dachte immer, mit immobilien spekuliert man nicht

"Existe un vicio fundamental: la vivienda es un bien necesario para unos, y un activo con el que se especula para otros. Cada grupo querría reglas del juego diferentes: gratuidad o precios protegidos unos, total liberalización otros."

grüssle
rio


#1371 von lapamita 18.05.06 15:30:18 Beitrag Nr.: 21.640.324

hallo lapalmita,

das haben wir doch schon alles 1000 x durch - wer es bis hierher nicht geschafft hat, dem brauchst du NIX mehr zu erklären - ist verlorene zeit.

@ FANZ;

hast du den ganzen thread durch, bzw. mitgelesen????


rio

[tropezon]

Lapamita,

durchschnitte finde ich gut !!! dann sind allein für mich mind ein aar ohne ersparnisse, fuer dich noch ein paar mehr ohne ersparnisse,

Ich weiß nicht mit es mit Dir ist, aber kenne meine Situation und muss Dich sehr enttäuschen. Ich verarme die Statistik, denn am 1 Januar 2006 hatte ich keine 1.000€ auf meinen spanischen Konten. Somit befinde ich mich in der Statistik auch mit einem Betrag von über 20.000€. Dazu kann ich die große Mehrheit – wenn nicht alle – meiner Bekannten hinzufügen, und wahrscheinlich die breite Mehrheit der Ausländer in Spanien. Das Ergebnis ist, dass die reinen Spanier noch wesentlich mehr auf ihren Konten haben als die Statistik zeigt.

Das heißt ca. 18/20% mehr ohne immos.
bei 3% guthabenzinsen super !!!

Das heißt im Klartext, dass mindestens 15% durch Ersparnisse dazu gekommen sind, in einem Jahr, bei diesen armen, unterbezahlten Spanier.

Hedonistische Immobilien Bewertung??

Ich dachte immer der wäre individuell unterschiedlich und nicht statistisch geführt. Kannst Du mir und den anderen weiter helfen und uns Links oder Quellen zu Verfügung stellen, die Deine Behauptungen beweisen?

Ich kenne kein Spanier der in einer Werkstatt arbeitet, die, die ich kenne sind alle Inhaber der Werkstätten. Dagegen kenne ich Kellner, Boutique Verkäuferinnen, Handwerker, Angestellte, etc.. und die sind alle glücklich und zufrieden mit ihrer Situation.
Tut mir leid, kann mit unzufriedenen Menschen – außer Paar Deutschen, die über alles meckern – nicht dienen.

[tropezon]

Hallo Fanz,

vielleicht noch ein wichtiger Hinweis, der Spanien von einigen anderen Länder unterscheidet.
In der spanische Verfassung von 1978 ist im Artikel 47 verankert:

Todo espanol tiene derecho a una vivienda digna y adecuada, lo que convierte el acceso a sus servicios en un derecho fundamental y, por tanto, de proteccion prioritaria por parte del sector publico.

Und hier 2 Beispiele, dass demonstriert wie schnell sich sogar die „ Crême de la Crême „, das höchste spanische Finanzgremium, irren kann und Fehlprognose verbreitet.

Am 3 Oktober 2003 – banco de Espana warnt vor einem abrupten Abrutschen der Immobilienpreise.

http://www.econ.upf.es/~montalvo/burbuja/pais_be.pdf

Im Artikel kannst Du sehen, das Rohöl kostete damals 28,50$.

Im Juni 2004
Economía/Vivienda.- El Banco de España augura una 'pronta desaceleración' de los precios de la vivienda
la previsión del Banco de España es que "prevalezca un escenario de absorción ordenada del desajuste existente mediante una pronta desaceleración de los precios, como ocurrió en episodios anteriores, de manera que se eviten reacciones que pudieran incidir en la capacidad de gasto del sector".
http://www.lukor.com/not-por/0406/18134337.htm

Tropezon

"der spanier fängt klein an und verbessert sich dann mit den jahren indem er seine wohnung teurer verkauft und sich eine grössere leistet" - na? wer hat,s geschrieben ?

ist das keine spekulation? ich dachte immer, mit immobilien spekuliert man nicht

Ein erneuten Beweis für „ Scheuklappen Sturheit“. Ein normaler Mensch würde das richtig verstehen und darin erkennen, dass mit einem weiteren Kind, der Spanier eine größere Wohnung braucht oder wenn er mehr Geld besitzt, bzw. die erste Immo. teilweise abgeschrieben hat, er sich ganz einfach eine größere und schönere leistet, nach dem hedonistischen Prinzip.( die Erklärung kann sicher lapamita liefern)

[lapamita]

letzte posting fuer heute
Hedonisch
aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie
Wechseln zu: Navigation, Suche
Als hedonisch bezeichnet man eine Bewertungsmethode, die ein Objekt nach seinen intrinsischen (inneren) und extrinsischen (äußeren) Werten beurteilt. Das Wort leitet sich vom aus dem griechischen kommenden englischen Wort hedonic ("Lust-") ab.

Die hedonische Preisberechnung wird manchmal bei volkswirtschaftlichen Statistiken und auf Immobilien angewendet. In den USA (seit den 1990er), Großbritannien, Australien und Neuseeland wird die Inflation und das Wirtschaftswachstum hedonisch berechnet. Damit versucht man die Qualitätssteigerungen von Produkten zu quantifizieren. Dies führt zu niedrigeren Inflationsraten und je nach Land und Branche zu geschätzt bis zu 30 % höheren Wachstumszahlen. Böse Zungen meinen, wegen dieser Wachstums-"Verbesserung" wäre die hedonische Preisberechnung, die immerhin mit einigem Rechenaufwand verbunden ist, überhaupt erst eingeführt worden. Konnten erst mal einige Länder so ihre Wachstumsraten verbessern, stieg der Druck auf andere Länder nachzufolgen, wollten sie nicht statistisch als Wachtumsschlusslichter dastehen.

In den USA wurde die Einführung der hedonischen Preisberechnung auch vom damaligen Chef der US-Zentralbank Alan Greenspan gefordert. Weil über Leitzinsen und Geldmenge die Inflation beeinflußt wird, können bei niedrigerer Inflation eher die Leitzinsen gesenkt werden, sowie die Geldmenge durch die Zentralbank erhöht werden. Das Geldmengenwachstum orientiert sich neben der Inflation auch am erhöhten Wirtschaftswachstum. Dazu kommt, dass in den USA soziale Leistungen oft mit der Inflationsrate angepasst werden. Auch die Lohnpolitik richtet sich nach der Inflationsrate.

Bei der hedonischen Preisberechnung wird ein Gut gedanklich (subjektiv) in Qualitätseigenschaften zerlegt und dann mit Hilfe der so genannten Regressionsanalyse der Einfluss dieser Qualitätsmerkmale auf den Preis ermittelt. Dadurch können diejenigen Preisänderungen, die nur auf qualitativen Veränderungen bestimmter Eigenschaften beruhen, von den reinen Preisveränderungen rechnerisch getrennt und eliminiert werden.

Die hedonische Preiskalkulation wird auch für die Berechnung von Immobilien angewendet. Dabei wird der Preis des Objekts ermittelt anhand seiner physischen Eigenschaften wie Größe, Zustand, Ausbaustandard sowie der Umgebung, vor allem deren Erholungswert und Infrastruktur (insbesondere: öffentliche Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten).



www.wikpedia.org

hedonish ist inzwischen in allen industriestaaten gang und gebe, da nicht hedonisch berechnende staaten, im wachstum, den hedonischen statten nachhaengen in sachen BIP

[lapamita]

Die hedonische Preiskalkulation wird auch für die Berechnung von Immobilien angewendet. Dabei wird der Preis des Objekts ermittelt anhand seiner physischen Eigenschaften wie Größe, Zustand, Ausbaustandard sowie der Umgebung, vor allem deren Erholungswert und Infrastruktur (insbesondere: öffentliche Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten).

ich hoffe du siehst daran, warum die statistiken anders aussehen, und von nurpreissteigerung redet.

das hau wird 50% teurer, wegen anbindung an eine strasse o.a.,,, dann steht in der statistik trozdem nur weniger zb 20% preissteigerung,,,,weil ja jetzt bessere infrastruktur
der kaeufer muss aber trozdem 50% mehr zahlen
da jede wohnung heute bessere qualitaet ausweisst, ist sie ind er berechnung immer billiger als in der wirklichkeit,

ausserdem ist das ein freibrief zum faelschen von statistiken, weil kaum nachvollziehbar,,noch nicht mal fuer den fachmann


habe das thema durchdiskutiert in meinem thailand tread vor monaten

es ging um reales und nominales BIP,,, dabei traf ich zufaellig auf den begriff hedonisch,beim recherchieren,,,,, je tiefer ich eindrang je schlechter wurde es mir,,, wie unser BIP etc berechnet wird

AUCH IN DEUTSCHLAND WIRD DAS BIP HEDONISCH BERECHNET

[tropezon]

Jimmy,

die Preise wieder auf das Niveau von 2000 fallen werden,...das habe ich sicherlich nirgends angedeutet......ich gehe immer noch von 50% preisverfall als korrekturziel der exessiven überbeweretung aus.)

ich will Deine Antwort nicht vorwegnehmen, aber wenn ich Dir helfen kann, gerne.

Preise in Spanien 2005 = 1.824,40 m² Quelle:

http://www.euroresidentes.com/Blogs/vivienda/2006/01/precios…

Preise in Spanien 2000 = 906,96 m² Quelle:

http://www.finanzas.com/hipotecas/preciosviviendas.asp?idm=4…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.finanzas.com/hipotecas/preciosviviendas.asp?idm=4…

Das heißt, wenn die Preise um 50% fallen liegen sie bei 912,20€ pro m², auf dem Niveau von 2000.
Für Pais Vasco liegen die im Falle einer 50% Baisse, sogar unter dem Niveau 2000.
2000 = 1414,52€/ m² ..... 2005 = 2.720€/ m² davon 50% = 1360€

Tropezon

( wahrscheinlich hedonistische Werte )

Grafk

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.644.353 von lapamita am 18.05.06 17:38:10

Lapamita,

Danke für die Erklärung. Jetzt wundert mich gar nichts mehr.
Gute Nacht die Welt.
Tropezon

[jimmy007]

Ja gut, das Jahr 2000 hab ich so aus dem Gedächtnis. Rio, du wirst es mir verzeihen, wenn ich die Stelle nicht mehr finde. Lasse es 40% oder 50% sein, oder 1999, 2000 oder 2001, ist mir auch wurscht.

Ich wiederhole, dass ich die Meinung teile, dass hier keine 25% p.a. zu holen sein werden, aber mit Verlaub sehe ich auch keinen Grund für die von Rio und ein paar anderen erwarteten Preiseinbrüche.

Sehen wir es doch auch nochmal anders rum. Es gab ja nun in 2005 immer noch unbestritten viele Käufer zu den aktuellen Preisen. Was meint ihr denn, wieviele es erst geben würde, wenn die Preise um 30% fallen? Richtig, so viele, dass die Preise gar nicht so tief fallen werden...

Und dann fällt mir noch nebenbei etwas praktisches ein. Wir reden ja zum einen vom Markt generell, zum anderen tun das einige hier ja aber auch, da sie sich mit dem Gedanken tragen irgendwann einmal eine Immo in E zu kaufen. Das Argument mit den Zinsen hinkt dann aber in diesem Fall, denn wenn steigende Zinsen zu fallenden Preisen führen sollten, ist das zwar schön und gut, aber dann könnte ich im Rahmen dieser Theorie zwar billiger kaufen, müsste dann aber entsprechend teurer finanzieren... Nur so am Rande.

Ansonsten seid nett zueinander, hab mal alte Postings gelesen, da war es noch viel freundlicher und lustiger. Wahrscheinlich müssen wir doch alle mal einen guten Rioja trinken. Hab gerade nix mehr zuhause und musst den guten Queso Extremeño ausm Pueblo trocken essen...

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.647.283 von jimmy007 am 18.05.06 18:59:42

hallo

Sehen wir es doch auch nochmal anders rum. Es gab ja nun in 2005 immer noch unbestritten viele Käufer zu den aktuellen Preisen. Was meint ihr denn, wieviele es erst geben würde, wenn die Preise um 30% fallen? Richtig, so viele, dass die Preise gar nicht so tief fallen werden...

nein - ebend nicht, weil die zinsen dann höher stehen und das die kaufkraft hemmt.

Das Argument mit den Zinsen hinkt dann aber in diesem Fall, denn wenn steigende Zinsen zu fallenden Preisen führen sollten, ist das zwar schön und gut, aber dann könnte ich im Rahmen dieser Theorie zwar billiger kaufen, müsste dann aber entsprechend teurer finanzieren... Nur so am Rande

ja, absolut richtig - deswegen rede ich ja auch schon die ganze zeit davon, das man sein eigenkapital hochfahren sollte, wenn man von den preisreduzierungen profitieren will um den effekt der erhöhten zinsen auszugleichen und weniger finanzieren zu müssen.

das ist das szenario, wenn die immobilienpreise proportional zum zinsanstieg fallen. sie werden aber ÜBERproportional fallen - der markt reagiert immer über und wenn die spirale ersteinmal im gange ist, hält sie so schnell keiner auf - es sind einfach zuviele spekulationsobjekte auf dem markt die sich gegenseitig im preis ausstechen -es kommt zu einer verkaufswelle - schau dir an, wieviele wohnungen schon jetzt mit "se vende" ausgeschildert sind und wie sich die verkaufszeiten verdoppelt haben. die meisten käufe werden aktuell bis 20% unter dem ausgeschriebenen preis abgeschlossen.

ein freundespaar schaute sich kürzlichst wegen eines apartments um (sollte eine consultoria werden - er ist mediziner) - händeübermkopfgeschlagen kam er zu mir und sagte: "ich wusste ja, das es teuer wird aber 8000 euro für den qm kann selbst ich mir nicht leisten" und sie arbeiten beide und verdienen wirklich weit über schnitt. tja, so gehts vielen. jetzt können sie nicht wegen der hohen preise - später können sie nicht wegen der hohen zinsen. wo bleibt da der markt ?

die antwort steht hier:

wer passt sich an - der käufer an den markt oder markt an den käufer

schliesslich MUSS die baubranche weiter am leben gehalten werden - sie ist immens wichtig für das land und ein ungemein wichtiger arbeitgeber. fällt hier die konjunktur ab, gehen zigtausende zum arbeitsamt und auch die ganze zuliefererbranche ist betroffen - es ist ein langer rattenschwanz der da dran hängt - letztlich auch zahlungsverpflichtungen und familienschicksale.

kann man sich dies als land leisten, in dem die baubranche so wichtig ist? NEIN, man kann es nicht. deswegen wird man alles tun, damit dieser sektor nicht einbricht.

was heisst das konkret? es wird ein neues bodengesetz geben und weitergebaut - allerdings muss man dann MASSE bauen, die man auch an den mann bringt, was widerum heisst preise für die MASSE = akzeptable preise die sich der 25 - 30 jährige durchschnittsbürger leisten kann.

es gibt nur diese zwei alternativen jimmy!
entweder ich baue weiter und halte meine wirtschaft am leben indem ich MASSE baue die gut und schnell verkäuflich ist

oder

ich senke die zinsen soweit, das ich meine immobilien durch attraktive finanzierungsmöglichkeiten an die MASSE bringe.

beim zweiten fall steckt der teufel im detail - wenn es nach der spanischen nationalbank ginge, wären die zinsen schon bei 6% um langfrsitiges und stetiges wachstum aufrecht zu erhalten.
das haben sie nun nicht mehr in der hand da hier die ezb lenkt - spanische immobilienprobleme sind nun nur noch regionale probleme aus sicht der EU. NIEMAND kann sich nun darum kümmern, da man sich auf EU ebene nach anderen kriterien bei der anpassung der zinsen richtet (wirtschaftliche entwicklung deutschland/ frankreich, inflationsrisiken etc.).
wirklich ein grund für spanien aus der EU auszutreten. es kommen noch einige andere gründe dazu, die ich hier nicht ausbreite, da sie zu umfassend sind.

auf jeden fall sollte man seine EK quote hochfahren, was ich auch schon seit ein paar jahren mache, um dann irgendwann (wenn die preise gefallen sind) meine eigenen 4 wände OHNE RISIKO finanzieren zu können.

es ist gewollt das die preise fallen - die politik schiesst sich darauf ein weil sie weiss, das mit diesen preisen kein wachstum mehr zu erreichen ist. massnahmen werden folgen!

so, genug "gelabert"

gruss aus dem basque country
rio

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.646.443 von tropezon am 18.05.06 18:34:54

selten so einen quatsch gelesen

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.647.283 von jimmy007 am 18.05.06 18:59:42

hallo

Sehen wir es doch auch nochmal anders rum. Es gab ja nun in 2005 immer noch unbestritten viele Käufer zu den aktuellen Preisen. Was meint ihr denn, wieviele es erst geben würde, wenn die Preise um 30% fallen? Richtig, so viele, dass die Preise gar nicht so tief fallen werden...

nein - ebend nicht, weil die zinsen dann höher stehen und das die kaufkraft hemmt.

Das Argument mit den Zinsen hinkt dann aber in diesem Fall, denn wenn steigende Zinsen zu fallenden Preisen führen sollten, ist das zwar schön und gut, aber dann könnte ich im Rahmen dieser Theorie zwar billiger kaufen, müsste dann aber entsprechend teurer finanzieren... Nur so am Rande

ja, absolut richtig - deswegen rede ich ja auch schon die ganze zeit davon, das man sein eigenkapital hochfahren sollte, wenn man von den preisreduzierungen profitieren will um den effekt der erhöhten zinsen auszugleichen und weniger finanzieren zu müssen.

das ist das szenario, wenn die immobilienpreise proportional zum zinsanstieg fallen. sie werden aber ÜBERproportional fallen - der markt reagiert immer über und wenn die spirale ersteinmal im gange ist, hält sie so schnell keiner auf - es sind einfach zuviele spekulationsobjekte auf dem markt die sich gegenseitig im preis ausstechen -es kommt zu einer verkaufswelle - schau dir an, wieviele wohnungen schon jetzt mit "se vende" ausgeschildert sind und wie sich die verkaufszeiten verdoppelt haben. die meisten käufe werden aktuell bis 20% unter dem ausgeschriebenen preis abgeschlossen.

ein freundespaar schaute sich kürzlichst wegen eines apartments um (sollte eine consultoria werden - er ist mediziner) - händeübermkopfgeschlagen kam er zu mir und sagte: "ich wusste ja, das es teuer wird aber 8000 euro für den qm kann selbst ich mir nicht leisten" und sie arbeiten beide und verdienen wirklich weit über schnitt. tja, so gehts vielen. jetzt können sie nicht wegen der hohen preise - später können sie nicht wegen der hohen zinsen. wo bleibt da der markt ?

die antwort steht hier:

wer passt sich an - der käufer an den markt oder markt an den käufer

schliesslich MUSS die baubranche weiter am leben gehalten werden - sie ist immens wichtig für das land und ein ungemein wichtiger arbeitgeber. fällt hier die konjunktur ab, gehen zigtausende zum arbeitsamt und auch die ganze zuliefererbranche ist betroffen - es ist ein langer rattenschwanz der da dran hängt - letztlich auch zahlungsverpflichtungen und familienschicksale.

kann man sich dies als land leisten, in dem die baubranche so wichtig ist? NEIN, man kann es nicht. deswegen wird man alles tun, damit dieser sektor nicht einbricht.

was heisst das konkret? es wird ein neues bodengesetz geben und weitergebaut - allerdings muss man dann MASSE bauen, die man auch an den mann bringt, was widerum heisst preise für die MASSE = akzeptable preise die sich der 25 - 30 jährige durchschnittsbürger leisten kann.

es gibt nur diese zwei alternativen jimmy!
entweder ich baue weiter und halte meine wirtschaft am leben indem ich MASSE baue die gut und schnell verkäuflich ist

oder

ich senke die zinsen soweit, das ich meine immobilien durch attraktive finanzierungsmöglichkeiten an die MASSE bringe.

beim zweiten fall steckt der teufel im detail - wenn es nach der spanischen nationalbank ginge, wären die zinsen schon bei 6% um langfrsitiges und stetiges wachstum aufrecht zu erhalten.
das haben sie nun nicht mehr in der hand da hier die ezb lenkt - spanische immobilienprobleme sind nun nur noch regionale probleme aus sicht der EU. NIEMAND kann sich nun darum kümmern, da man sich auf EU ebene nach anderen kriterien bei der anpassung der zinsen richtet (wirtschaftliche entwicklung deutschland/ frankreich, inflationsrisiken etc.).
wirklich ein grund für spanien aus der EU auszutreten. es kommen noch einige andere gründe dazu, die ich hier nicht ausbreite, da sie zu umfassend sind.

auf jeden fall sollte man seine EK quote hochfahren, was ich auch schon seit ein paar jahren mache, um dann irgendwann (wenn die preise gefallen sind) meine eigenen 4 wände OHNE RISIKO finanzieren zu können.

es ist gewollt das die preise fallen - die politik schiesst sich darauf ein weil sie weiss, das mit diesen preisen kein wachstum mehr zu erreichen ist. massnahmen werden folgen!

so, genug "gelabert"

gruss aus dem basque country
rio

[tropezon]

- wenn es nach der spanischen nationalbank ginge, wären die zinsen schon bei 6% um langfrsitiges und stetiges wachstum aufrecht zu erhalten.

Eine ganz neue Theorie. Da staunen die Welt Finanzexperten und fragen sich, warum sie nicht selbst auf diesen einfachen und doch so genialen Gedanken gekommen sind.

[lapamita]

@tropezon

wenn es anch der span.zentralbank gegenagen waere, waeren bereits seit 2003 die zinsen am steigen, um eine ueberhitzung zu vermeiden.
die span.zentralbank,hatte immer ihren wunsch bei der EZB erneuert, nach steigenden zinsen.
bei 5-5,5% wachstum und einer inflationsrate von knappen 5% in 2004/5, kein wunder
wuerde die span. bank entscheiden, stuenden die zinsen rund um die erwartete 12 monats inflationsentw.,,,, und nicht bei 2%, mit negativen 3% realzins,,, udn krediten deren zinsen unterhalb der inflation liegen.

hedonisch?? habe dir doch dne link und die erklaerung gegeben, meine erklaerung mag vielleicht nicht ganz stimmen,oder zu einfach
aber besser ein versuch der erklaerung, als garkeine.
selbst du wusstest nicht das so berechnet wird. aufjedenfall senkt man so die inflationsraten, in steigenden maerkten und holt real mehr raus.......und wenns runter geht,,, dann aendert man wieder die statistik.

aber vielleicht erklaerst du, uns die auswirkungen einer hedonisch berechneten immobilie ?????

[schlier]

servus,
@jimmy. Deine Aussage zu dem Zustandekommen der Preissteigerungen im bezug auf ossiland und spanien sind meiner meinung nicht ganz richtig.
Sowohl in ossiland als auch in spanien ist es ein von ausländischer / westdeutscher Nachfrage getriebener Markt.
Also keine Entwicklung aufgrund einer tatsächlichen Knappheit am WOhnungsmarkt wie beispielsweise in Londond, München, eventuell auch Barcelona (ich weiß es liegt in spanien).
Heißt wenn in Spanien die ausländische Nachfrage einbricht dann bricht auch der markt ein.

@ alle. Lasst uns doch mal aus der richtung argumentieren (keine ahnung obs schon mal getan wurde hab die letzten 1000 threads nimmer im kopf).
Spanien baut ca. 700 000 neue wohnungen. BRD ca. 300 000. Bevölkerung in BRD aber doppelt so groß. Heißt es sind deutlich zu viele immos um nur aus dem inland nachgefragt zu werden.
Jetzt folgendes Szenario. Dollar wertet drastisch ab, euro stark auf. Euroraum wird richtig teuer für nicht euro bezahler.
Des weitern schwächt sich in GB das wachstum deutlich ab(wie es sich schon andeutet), folge der immomarkt in gb korigiert, stagniert und daher bricht nachfrage aus Gb ein.
Der us immomarkt stagniert, korigiert, immos werden einfach nicht mehr so sexy angesehen. Folge, allgemeine Nachfrage ausländischer Investoren stagniert.
Alles "realistische" Günde weshalb die Ausländische Nachfrage wegbrechen könnte. Und wer will dann noch ernsthaft behaupten der markt könnte den überschuß an 400-500 T immos auffangen.

Ich glaube nicht das eine korrektur zwingend von innen kommt (also ducrh spanier ausgelöst wird). Ich denke vielmehr, dass es die stagnierende Ausländische Nachfrage sein wird die den Stein ins rollen bringt.
Servus

(schön dass hier wieder leben reingekommen ist)

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.657.229 von schlier am 19.05.06 06:38:55

hallo schlier,

die auslandsnachfrage ist ein ganz wichtiger aspekt für die span. bauindustrie. immobilien waren über jahrzehnte hinweg äusserst attraktiv.

nun sind die preise aber nicht mehr attraktiv sondern absurd teuer- selbst für ausländer. es ist wesentlich teurer als in frankreich oder holland - von deutschland will ich garnicht reden.

die auslandsnachfrage ist übrigens schon seit mehr als einem jahr stark rückläufig:

das ist von anfang 2005, wo festgestellt wird, das die ausländischen investitionen am immobilienmarkt im januar 2005 64% rückläufig sind im vergleich zum vorjahreszeitraum (jan. 2004)

La inversión extranjera en el sector inmobiliario español bajó un 64% en enero

Expansión.com
--------------------------------------------------------------------------------
Actualizado: 17:37


Cada vez menos extranjeros eligen España como destino de sus inversiones inmobiliarias. Según datos del Banco de España, los extranjeros invirtieron durante enero 385 millones de euros en el mercado inmobiliario español, lo que supone una caída del 64,4% respecto a los 511 millones del mismo mes de 2004 .

La inversión extranjera en el mercado inmobiliario español llevaba acumulando un crecimiento de casi el 130% desde 1999. Había pasado de manejar volúmenes superiores a los 2.900 millones de euros en 1.999 a más de 6.600 millones el año pasado.

Los datos del Banco de España revelan el abandono progresivo de la vivienda como producto de inversión 'refugio' por parte de los no residentes, fundamentalmente por el encarecimiento que ha experimentado la construcción en los últimos años y que ha reducido de forma notable la rentabilidad del negocio, especialmente en las zonas costeras.

Inversión en oficinas tambien cae:

Durante el primer trimestre de 2005, la inversión en oficinas en Madrid ha sido de 250 millones de euros, un 51% menos que en el mismo periodo del año anterior , según un informe presentado hoy por la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle.

Pese al descenso en la inversión, los precios siguen su habitual tendencia ascendente. Así, el alquiler de oficinas en la capital creció un 6% en las zonas más céntricas durante los tres primeros meses del año, lo que ha provocado que la demanda se desplace a zonas mas alejadas del centro de Madrid, como Barajas o San Chinarro.

weitere links sind u.a..:

La inversión extranjera en inmuebles se redujo en el primer trimestre de 2005 un 17%, según el Banco de España
El encarecimiento hace que los no residentes dejen de ver la vivienda como producto de inversión
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2005/07/04/143447.php

Frenazo a la inversión extranjera en vivienda, que cae un 15% por segundo año consecutivo
http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=11672&…

gruss,
rio

[AlterMann]

Dann äußere ich mich mal als "Ausländer" der sich so eine Whg am warmen Mittelmeer kaufen/leisten könnte. Wie sieht meine Rechnung aus?

Also, mindestens 2 Zimmer, Meernähe und Citynähe im Sinne von Einkaufen, Kultur, Kneipen und Airport. Nach dem was ich bisher so gelesen habe sind da wohl locker 250 Riesen (oder auch durchaus mehr) fällig.

Hmmm.... was würde ich sonst mit den 250 machen? Investieren?
Ok, rechnen wir mal: Ich kaufe ein MFH in der Ostzone (DDR) - Rendite konservativ gerechnet 15% bei vollem EK-Einsatz oder 40% bei seriösem Finanzierungshebel.
Das wären dann 37,5 bzw. 100 Riesen im Jahr.

Also ehrlich warum soll ich mich auf eine Region (mit überteuerten Immos) festlegen, wenn ich von den Erträgen den Sommer in Spanien, den Winter auf Mauritius und Weihnachten in Deutschland verbringen kann?

Fazit: Gut für Spanien das es blöde Ausländer gibt. Schlecht wenn die anfangen nachzurechnen.

P.S. Willkommen Fanz, interessante Beiträge, mehr davon!

[tropezon]

Lapamita,

Ich habe mich für Deine Erklärungen bedankt und es war NICHT ironisch gemeint.


aber vielleicht erklaerst du, uns die auswirkungen einer hedonisch berechneten immobilie ????

Kann ich nicht, bis Gestern wusste ich nicht, dass es so was offiziell gibt.
Ich habe zwar immer gesagt, dass ich den Amerikaner nichts glaube, und das nicht seit dem 11 September, aber, dass in dieser Form alles manipuliert wird – und auch in Europa, wie Du sagst -, dass erschreckt mich schon.

Was die Zinsen betrifft, geht es nicht darum, dass die spanische Zentralbank sie schon länger erhöht hätte, sondern um die Aussage, dass steigende Zinsen langfristig und stetig die Wirtschaft ankurbeln, wie in # 1382 behauptet. wären die zinsen schon bei 6% um langfrsitiges und stetiges wachstum aufrecht zu erhalten.

Jetzt verstehe ich auch warum die Amerikaner seit einiger Zeit die Zinsen erhöhen. Ihr Wachstum war zu schwach und sie kurbeln an. Und die Europäer warten noch ein wenig, weil die Wirtschaft und der Konsum brummt.

Alter Mann

Nicht übertreiben- wir sind nicht im Baskenland.

Eine 2 Schlafzimmer Wohnung, ca. 70m² in guter Lage, mit Meersicht, kostet hier an der Costa Blanca ca. 150/170.000€.
Gibt auch noch nicht Deine Traumrendite – liegt ja auch nicht in der ex-DDR – aber gibt viel Lebensgefühl und Freude. Nicht nur, weil wir jeden Tag Sonne haben, sondern noch mehr weil man von glücklichen, strahlenden und positiven Menschen umgeben ist. Was sogar auf einige Deutsche abstrahlt, die Hier wohnen.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.663.148 von tropezon am 19.05.06 11:25:11

#1388

In diesem Zusammenhang kann uns sicher Fanz weiter helfen, er hat es ja gelernt. Vielleicht ist er so freundlich und klärt uns über die Korrelation von Zinsen, Wachstum, Konsum und Arbeitslosigkeit in der Langfrist Perspektive auf. Seine Stellungnahme wäre wünschenswert.
Mag ja sein, dass ich mich irre.

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.663.148 von tropezon am 19.05.06 11:25:11

Was die Zinsen betrifft, geht es nicht darum, dass die spanische Zentralbank sie schon länger erhöht hätte, sondern um die Aussage, dass steigende Zinsen langfristig und stetig die Wirtschaft ankurbeln, wie in # 1382 behauptet



dort steht nicht, das steigende zinsen die wirtschaft ankurbeln, SONDERN:

wären die zinsen schon bei 6% um langfrsitiges und stetiges wachstum aufrecht zu erhalten


bedeutet: eindämmung der kaufkraft und marktregularisierung um überbewertungen zu vermeiden und gleichmässiges wachstum langfristig zu sichern. bei überbewertungen kommt es zu korrekturphasen, die der wirtschaft nicht dienlich sind und diese gezwungenermassen ihre aktivitäten eindämmen muss.

keine ursache

[lapamita]

@alter mann....

deine berechnungen stimmen auch so nicht, ostdeutschland ist zwar hochintressant, fuer leute die in miete wohnen und jetzt billig kaufen, aber bis zu 15 oder gar 40% rendite,,,is a bissel viel, ausser wenn man alles auf verschleiss faehrt
in spanien ist nix gegen einzuwenden, wenn eienr cash hat, und dort leben will, da intressiert kaufpreis weniger, und wiederverkaufswert schon garnicht,,zb ein millionaer....der die costa liebt, demm kann es egal sein.
ueberteuert sind sie aus der betrachtungsweisse,,,,,investition, spekulation,,,oder fuer leute mit normalen geldbeutel die rechnen muessen.
meine mutter wollte zb jetzt verkaufen,,, obwohl ich es fuer zu teuer halte,,,riet ich ihr davon ab,aus mehreren persoenlichen gruenden, sowie da das geld von meiner mutter auch nicht benoetigt wird fuer die naechsten xx jahre. der kompromiss meine mutter , bzw ich kaufe eine FHG in thailand, die kann meien mutter nuten , und meine mutter behaelt das haus,,, und spaeter fuer den fall der faelle bekomme ich es...........
so da haengen meine jugend dran, gute errinnerungen,,etc
zwar ist mir la victoria zz nichts zum leben, weil zu langweilig, aber wenn ich so 55 ++ bin, koennte ich mir das schon vorstellen, speziell wenn ich mal kein single oder halbsiingle mehr bin und ruhiger werde.................


@tropezon

kann dir das nicht besser erklaeren,,, udn der search im internet dauert zu lange, und lohnt nicht.
seitdem ich die deutsche konkursstatistik geshen habe,,, will ich nicht mehr.
die konkurse stetig rauf 2000/01/02/03/04/05
die konkursmasse sackte 2003 um 2/3 ab,,, ueberall hoert man blabla ,,das es ab da weniger grosskonkurse gibt, sondern nur kleinere,,, der wahre grund war in der wirtschaftswoche vermerkt, ein kleiner stern am ende wies daraufhin und unten stand
durch aenderung des konkursrechts wird seit 2003 nicht merh die gesamtforderungen gerechnet, sondern nur noch die ungedeckten forderungen aus einem konkurs

na denn..........schoene statistiken,,,wie man sie brauch

ist keine reine erfindung der usa

[AlterMann]

@lapamita
Es ging mir weniger um die Millionäre, die wohl eher keine 2-Zimmerappartments kaufen, sondern um die breite Masse der ausländischen Mittelschicht-Käufer.
Die Renditeberechnung war übrigens eher zurückhaltend - meine Renditen dort sind ein wenig höher. Und logisch das man bei den Erträgen auf Verschleiß fährt, alles andere würde ja die EK-Rendite schmälern. Die Erträge werden sofort in die nächsten Objekte reinvestiert. Arbeiten gehen war gestern

Aber Thailand mag ich auch gerne und immer wieder, nur muß ich dazu nix dort kaufen. Denn da gibt es noch Mauritius, Südafrika, ... hach wird Zeit für den nächsten Trip

[tropezon]

Lapamita,

Diesmal hast Du den Nagel auf den Kopf getroffen. So bin ich damit einverstanden.

ueberteuert sind sie aus der betrachtungsweisse,,,,,investition, spekulation,,,oder fuer leute mit normalen geldbeutel die rechnen muessen.

Wobei ich den Adjektiv „normalen“ mit „kleinem“ ersetze und bei „ Investition“ eine kleine Einschränkung mache und ergänze „ reine Investition“, also nur aus der Sicht eines Investors der eine entsprechende Rendite erwartet und fordert.

Das ist aber auf eine sehr kleine Minderheit beschränkt. Die Sehr große Mehrheit, kauft um drin zu wohnen, sich das so schön wie möglich ( nach Geldbeutel) zu gestalten und wenn am Ende noch das Ganze sich als gute Geldanlage erweist, .. um so größer die Freude.

Das ist was ich bisher unter Hedonismus verstand. Ich bin bekannte mich schon als Hedonist. ( Seit Deiner Erklärung von Gestern werde ich dies nie mehr mit HEDONISCH vergleichen oder verwechseln)

so da haengen meine jugend dran, gute errinnerungen,,etc

Das ist, wie bei mir, Hedonismus.

Tropezon, der jetzt mir Dir „ kondom“ geht

[kickaha]

Hallo Fanz,
diesmal richtig geschrieben (sorry).

Was anderes hab ich ja auch nicht gemeint. Ich teile Trop's Meinung nicht. Ich halte das ganze Szenrio (Preise zu Finanzierung zu Konditonsauswahl) für völlig überzogen und sehe deutlich mehr Risiken als Chancen.

Ausserdem stelle ich die selbe Vergleichsrechnung an wie der Alte Mann (Gruß an dieser Stelle ).

Warum kaufen, wenn das Geld wesentlich ertragreicher arbeiten kann und man deutlich günstiger mieten kann.

Viele Grüße

Kickaha

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.671.392 von kickaha am 19.05.06 15:48:26

Kickaha,

Warum kaufen, wenn das Geld wesentlich ertragreicher arbeiten kann und man deutlich günstiger mieten kann.

Du bringst mich auf eine Idee.
Ich werde mal kurz recherchieren, rechnen und zusammenstellen. Vielleicht könnte das, die Antwort auf deine Frage sein.
Versuche bis heute Abend oder Morgen alles zusammen zu haben und reinstellen. Ich denke, es wird ein überzeugendes Beispiel.

Tropezon

[lapamita]

@tropezon

wir sind nicht konform, denn unter niormale leute die rechnen muessen, verstehe ich 80% der bevoelkerung in spanien ( auch in D)
das sind leute mit geringem Einkommenn ( ich erstehe darunter weniger als<2500 euro/netto),,,oder/und leute mit wenig eigenkapital ( <50%)
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
du verstehst darunetr nur lkleinen oder 10,20% der bevoelkerung

da liegt noch ein unterschied

gruss bis dann

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.673.491 von lapamita am 19.05.06 16:56:28

och - das ist nicht so schlimm. aus "normalem geldbeutel" machen wir "kleinen geldbeutel" und schon gibt es nur noch gaaaanz wenige, die sich keine immo zu diesen preisen leisten können.

das fetzt

[tropezon]

Nachdem Kickaha meinte
“ Warum kaufen, wenn das Geld wesentlich ertragreicher arbeiten kann und man deutlich günstiger mieten kann“.
kann ich ihm folgende Antwort geben, an Hand eines kleinen Beispiels.

Börse versus Immobilien.

Wollen wir doch mal ein praktisches Beispiel über die unterschiedliche Investitionsneigungen und Gewinnchancen analysieren.

Nehmen wir an, ein Mann, der in einer teueren Provinz Nordspanien wohnt, entscheidet sich, nach reiflicher Überlegung, sein vorhandenes Kapital an der Börse zu vermehren. Wir schreiben das Jahr 1998. Leider stellt er in 2003 fest, dass er über 50% Verlust gemacht hat ( ist doch noch gut ausgegangen, andere geben zu, dass sie 80 bis 90% Verluste schreiben) Der Mann ist hartnäckig und fleißig, scheint außergewöhnliche Fähigkeiten zu haben - oder Glück? - und verkündet mit Stolz, dass er sein Kapital in 2005 verdoppelt hat. Hier erst mal „ Respekt und Gratulation“. Also hat er seine Verluste Wett gemacht und verfügt wieder über sein brutto Anfangskapital von 1998 oder leicht darüber.( wir lassen mal die Inflation außen vor )

Wäre ja alles prima, wenn ... ja, wenn nicht seine Frau wäre, die als gute Spanierin lieber ihre 4 Wände als Eigentum besäße. Sie wollte doch sicher lieber 1998 eine Wohnung kaufen und das Kapital als Anzahlung verwenden.
Ja, die Frauen! Warum behalten sie bloß am Ende immer recht? Woran liegt es wohl? An ihrem breiterem CORPUS CALLOSUM?

Sie macht Ihm die Rechnung auf...

Um Nachvollziehbare Zahlen zu benutzen, greift Sie auf die Veröffentlichungen der INE. ( ich weiß, es sind Durchschnittspreise, und sie werden auch als „ Quatsch“ abgetan, aber sie dürften in der Relation und Prozentual wenig abweichen von den teueren Lagen die der Mann bevorzugt.)
Anfang 1998 kosten der m² 955,95 €
Nehmen wir an, nur als Beispiel, das vorhandene Kapital beträgt 20.000€. Die Familie kann sich also eine 200m² große Wohnung kaufen, mit der übliche 10% Anzahlung.
Anfang 2006 kostet der m² 2.700 €
Die Rechnung ist schnell gemacht. 200m² x 2.700 = 540.000€, heutiger Wert.
Wert 1998...... 200.000€.......... Buchgewinn 340.000€
Dazu addieren sich: monatliche Miete, in die eigene Tasche, als Rückzahlung verwendet. 750 €
Und Staatliche Zuschüsse, monatlich für den Mann 150€ + für die Frau 150€
Also für die 8 Jahre, Miete und Zuschüsse: .......100.800€
Macht alles zusammen: 340.000 + 100.800 =.... 440.800€
Großzugigerweise kann man jetzt 40.800€ an Kosten, Rücklagen, etc abziehen für alles mögliche.

Endergebnis nach 8 Jahren und heutiger Stand:

Börse 20.000€ .................. Immobilie 400.000€

Jimmy, der schon vor Zeiten den Hebeleffekt der Anzahlungen erwähnt hat, würde sagen:

.............. Eigenkapitalrendite .... Börse 0% ...... Immobilien 2.000%

Noch Fragen über obiges Beispiel? Pardon, natürlich über obigen Quatsch!

Wenn wundert’s, dass Angesicht dieser Tatsache, Rechthaberei, Besserwisserei, Aggressivität, Niedermachen anders Denkenden, hingehend bis zum Versuch der Beleidigung, und als letztes was übrigbleibt, die Hoffnung auf einen „ Crash“, die unweigerliche Folgen sind. Und das alles, weil der Mann nicht zugeben kann, dass er sich geirrt hat. Armer Mensch / Mann / Macho...... Sind wir Männer alle so!?!

Ich kann es ja auch verstehen, dass man so verbittert ist, wenn man eine so hohe Meinung von sich selbst hat, um sogar offizielle Zahlen ( Statistik von der INE und anderen Spezialisten) als Quatsch abzuwerten # 1381. Es ist schon ein Drama. Börsenverluste kann man wegstecken, vergessen und den Versuch starten, es besser zu machen. Aber mit Immobilien wird man jeden Tag konfrontiert, auf der Strasse, im Büro, Bekanntenkreis und nicht zuletzt zu Hause. Neid kommt unbewusst hoch und verschlimmert noch die Lage. Neid ist so eine hässliche Eigenschaft, dass diejenige die ihn spüren nie und nimmer es zugeben können. Schade.

Und was steht immer am Ende eines spannenden Dramas:

Eventuelle Ähnlichkeiten mit lebenden Personen sind beabsichtigt und nicht zufällig.

Tropezon


Nebenbemerkung: es ist erstaunlich wie fast 10% Baisse in 8 Tage an der Börse, sogar fast 20% im Tecdax und über 10% im Gold geschluckt werden und das Wort „ Crash“ nicht mal erwähnt wird. Das selbe bei Immobilien; würde einer das Halleluja singen und die Glocken läuten.

[lapamita]

@rtopezon

diese musterrechnungen sind doch absoluter quatsch
mit dem wort haette,,,,und taette

haette ich mal,1995,meine gewinne aus aktien ( RU+EWS crash) runde 1000%,,,also aus damals 50000 dm uwrden 1995 runde 478,000 dm,
dann verzockte ich alles bis auf einen rest von 37000 dm in 96 ( der groessenwahn ging mit mir durch und die unfehlbarkeit,die angenommene)
aber haette ich statt spekuliert, alles in bluechips investiert und 2000 kassse gemacht , waeren es ca 2,5 millionen und dann alles in spanische immos, dann waeren es heiute bestimmt 7 millionen oder so....................
also haette haettte , taette.....ist kein garant fuer die zukunft.

oder andersrum
haette ich 1988 spanische immos gekauft, 1993 aufgegeben wegen der baisse, dann alles in edelmettale, die liefen dann auch nicht, und dann 2000 auf anraten der bank alles in techaktien gesteckt ( sogar der fillialeiter der BBVA hat terra gekauft und massivst verloren)
dann waere heute alles weg !!!!!!

Nebenbemerkung: es ist erstaunlich wie fast 10% Baisse in 8 Tage an der Börse, sogar fast 20% im Tecdax und über 10% im Gold geschluckt werden und das Wort „ Crash“ nicht mal erwähnt wird. Das selbe bei Immobilien; würde einer das Halleluja singen und die Glocken läuten.


DIES LIEGT WOHL AN DER IMPLIZIERTEN VOLATILITAET DER ANLAGEN, DIE BEI IMMOS EBEN SEHR SEHR GERING IST, BEI AKTIEN HOCH UND SELBST BEI GOLD ZZ SEHR HOCH,,,, DIE SCHWANKUNGBREITEN SIND HOEHER,,WENN EINE IMMO EINE SCHWANKUNGSBREITE ODER VOLATILITAET WIE AKTIEN AUFWEISSEN WUERDE, GEBE ES KEINE BUBBLE, DENNN DIE BANK WUERDE AUFGRUND DER VOLA MAXIMAL 50% FINANZIEREN

GRUSS

[tropezon]

Lapamita, Deine Reaktion zeigt mir, dass Du den Sinn meines # 1398 nicht verstanden hast, oder Du fühlst Dich getroffen, was nicht beabsichtigt war. Obwohl es sich um ein konkretes Beispiel handeln kann ( Präsens, Gegenwartsform), ist es in erster Linie, die Antwort auf:

“ Warum kaufen, wenn das Geld wesentlich ertragreicher arbeiten kann und man deutlich günstiger mieten kann“.

Ich habe es bewusst und absichtlich im „ Konjunktiv“ geschrieben weil die Möglichkeitsform, die „ Trockenheit“ dieser Tatsache ihre „Spitze“ nimmt.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.682.146 von lapamita am 20.05.06 06:27:35

also haette haettte , taette.....ist kein garant fuer die zukunft.

Aber die Börse !??!

Lapamita,

denn unter niormale leute die rechnen muessen, verstehe ich 80% der bevoelkerung in spanien ( auch in D)
das sind leute mit geringem Einkommenn ( ich erstehe darunter weniger als<2500 euro/netto)

Wenn Du ein Einkommen von 2.500 Euros/netto pro Person als Maßstab setzt für normale Leute, dann muss ich fragen: in welcher Welt lebst Du?
Das ist vielleicht annähernd das Gehalt einer Putzfrau, wenn sie 6 Tage in der Woche 8 Stunden pro Tag arbeitet, aber nicht das Einkommen eines „ normal arbeitenden Menschen“.

Als Beispiel, der Bürgermeister von Alfaz ( 25.000 offizielle Einwohner) verdient 2.380 €/netto und seine „ consejals“ 1700€/netto ( die haben übrigens alle ihre eigene Häuser). Das habe ich zufällig gestern in der Zeitung gelesen.

Komm zurück auf die Erde.

Tropezon

[Fanz]

Ach du meine Herren,

hier gehts ja ordnetlich rund, man kommt mit lesen kaum hinterher (@rio: sorry ich würds eigentlich geren tun aber im zuge von bewerbungsgesprächen und diplomarbeitsabgabetermin hab ich keine zeit den ganzen thread durchzulesen, villeicht mach ichs irgendwann nochmal in einer insomnia-nacht bei nem schönen trollinger :-)).
nun, es war wie immer viel erquickendes und inspirierendes dabei, ich muss euch alle wohl im vorwort eine danksagung aussprechen. obwohl ich finde, dass der diskussion ein wenig der rote faden fehlt versuche ich einmal eine abarbeitung der diversifizierten thematik der letzten tage:

a) zum neuen top-of-the-pops-thema "hedonische indizierung": da wird wie so oft hier mit begriffen ohne wirklich zuordnung umher geworfen und man weiss nachher nicht mehr waas man damit eigentlich anfangen soll... grundsätzlich muss ja erstmal gesagt werden, dass hedonische indizes nur bei produkten mit kurzen lebenszyklen und hohem innovationsgrad deren transaktionskosten rechtfertigen und daher auch nur hier angewandt werden (PCs sind ein sehr gutes Bsp.)) Der HVPI wird nicht so berechnet und dass ist wesentlich für unsere Thematik.
Die hierbei für uns interessante Frage ist doch, was passiert überhaupt bei der Abweichung von Asset-Fundamentalwerten in der Inflation und wie sind die Rückkopplungseffekte? Erraten? GENAU! Es passiert nämlich gar nix weil Vermögenspreise - und das ist eine sehr aktuelle Diskussion auch in der EZB - nicht Bestandteil des HVPI sind. Dies hat mit ihrem zu starken Gewicht (90%), der hierdurch provozierten Volatilität der Preise und auch mit der philosophischen Frage nach Festlegung von Fundamentalwerten zu tun (was ist den Bspw. der Fundamentalwert eines Munch "El grito" oder eines da vincis "Abendmahl"?).

b) ich weiss nicht ob es Sinn macht hier seine auf irgendwelchen hypothetischen Werten basierenden EK-Rendite-Rechnungen zu präsentieren, das bringt doch niemanden weiter

c) @rio ich finde deine Ansätze tendenziell immer sehr prickelnd aber wie schon gesagt klingt der volkswirtschaftliche aufruf zur erhöhung des EK in spanien wie der ratschlag an einen zentralafrikaner, mehr frischen fisch zu essen... können vor lachen. Obwohl ich den Gedanken mit dem EU-Austritt absolut absurd find klingt er interessant, was hast Du dir dabei gedacht? let me know (oder müssen wir dafür n neues forum aufmachen :-)?

d) @tropezon/rio zum tehma geldpolitik:
nun dazu könnte man hier seitenweise schreiben und ich weiss aufgrund meines späten einstiegs nicht genau was schon abgearbeitet wurde. es erscheint mir trotzdem bei dem einen oder anderen aufklärungsbedarf. eigentlich müsste man hier weit zurück in die makro dogmatik gehen und erstmal funktionsmchanismen von investition und ersparnis nach angebots- und nachfragetheorie unterscheiden um das nachhalötig beantworten zu können. der transmissionmechanismus an sich ist allerdings trivial und überall nachzulesen. geldtheoretisch gesehen sind sich aber auch die gespaltenen lager darin einig, dass zinsen ("der preis des geldes") zwar die liquiditätspräferenz widerspiegeln, langfristig aber nur bei niedrighaltung kein störfaktor in der entwicklung der wirtschaft auf ihrem "steady state" pfad (langfr. gleichgewichtswachstum) darstellen. wie du auf diese 6%-wachstums-werte kommst rio ist mir leider schleierhaft?
klassiker gehen davon aus, dass dieses wachstum an seinem potential orientiert ist, also am bevölkerungswachstum (und dies gilt v.a. für den immomarkt da dieser nicht-handelbar ist). appliziert für spanien, welches eines der geringsten reproduktionsraten besitzt und die einwanderung wohl auch künftig stark kontrolliert ablaufen wird lässt sich also mittel- langfristig das folgende sagen:

Der Bauboom KANN NICHT WEITERGEHEN! Wieso auch? WER zum Teufel soll denn da auch wohnen bei der euopaweit geringsten Zahl an Nachwuchs? Der Versuch, den Bauboom aufrecht zu erhalten WEIL so vieles dranhängt ist wie die Story des deutschen Kohlebergbaus... sie endet in einer Verabschiedung vom Markt dei nur über Subventionen aufrecht erhalten werden kann, und aus dem Kohäsionsfonds werden die künftig in die andere Richtung fließen. Betongold ist keine Alternative zu realem Wachstum, Forschung und Entwicklung in Schlüsseltechnologien (OK das geht jetzt zu weit weg). Spanien hat einen zu schnellen, Kreditfinanzierten Catching-up-Process vollziehen wollen, der an Strukturellen Defiziten aneckt.

[tropezon]

Fanz,

geldtheoretisch gesehen sind sich aber auch die gespaltenen lager darin einig, dass zinsen ("der preis des geldes" zwar die liquiditätspräferenz widerspiegeln, langfristig aber nur bei niedrighaltung kein störfaktor in der entwicklung der wirtschaft auf ihrem "steady state" pfad (langfr. gleichgewichtswachstum)

Danke für die Bestätigung

. Der Bauboom KANN NICHT WEITERGEHEN!

Richtig, wird er auch nicht. Er hat nur ausgeufert wegen der hohen – vorübergehender – Nachfrage, die klar auch preistreibend war Jeder Bauunternehmer wollte das „größte Stück“ am Kuchen, dadurch eine gewisse Übertreibung. ( auch weil die Bauplätze – noch - begrenzt sind) Die Planzahlen für die kommenden Jahre klingen Vernünftig und sehen eine progressive Reduzierung auf bis zu 450/500.000 neue Einheiten. Und die wird der Markt problemlos absorbieren, weil die Neubauten preislich interessanter sind als die gebrauchten.

Tropezon

[Fanz]

ja, das könnte hinkommen.

wer kennt sich von euch denn gut mit en spanischen bausbestimmungen, landevrgabepolitik usw. aus... da liegen ja oftmals die strukturellen defizite durch überregulierung, sodass sich das eh schon kurzfritsig rigide angebot noch weiter verknappt und dies in die bestandspreise drückt.

kann mir jemand weiterhelfen wie die gesetzliche situation hier ausschaut (liberalization act 98, ley del suelo usw.)?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.705.245 von Fanz am 20.05.06 19:43:37

Fanz,

Komplexe und komplizierte Angelegenheit.

Erst kommt die Nationale Ley del suelo, Juni 1998, http://juridicas.com/base_datos/Admin/l6-1998.html

die für die Comunidad Madrid in 2001 geändert wurde. http://www.recoletosconferencias.com/pdfs/LeySuelo.pdf

Ein neuer nationaler Entwurf ist im Gange. http://www.lukor.com/not-por/0507/16143611.htm

Jede Comunidad hat dann ihre eigene Änderungen, Ergänzungen, Ausnahmen in der LRAU ( Ley Reguladora de la Actividad Urbanística ) und diese dient wiederum den Gemeinden, die jede ihren eigenen PGOU erstellen ( prinzipiell jede 12 Jahre einen neuen, aber man sieht es nicht so eng). Die PGOU´s sind ausschlaggebend für die ganzen Bauparameter und legen auch die minimal Größen der Parcellen.
Grundsätzlich gibt es 4 Arten von Grundstücke:
Urbano – Urbanizable – SUNP ( suelo urbanizable no programado) und rustico.
Wobei das Nationale Gesetz die 3te Kategorie seit 2003 abgeschaft hat, aber noch nicht alle Gemeinde es vollzogen haben.
Einige Gemeinden an der Costa Blanca wollen, und/oder haben, diese z.B. auf 1000m² festgelegt ( außerhalb des nucleo urbano.) Dies wiederum könnte die neue Häuser ( unifamiar aislada) verteuern, denn wie wir wissen spielen die Grundstückpreise eine immer größer werdende Rolle, 50 bis 80% der Preise fallen auf den Grundstück Anteil. Etc...

Aber das allerbeste ist immer noch: gute Beziehungen zum Rathaus und Bauamt.

Falls Du präzise Fragen hast, beantworte ich sie gerne, wenn ich es kann, aber erst nach meiner Rückkehr aus Frankreich, in ca 10 Tage.

Jetzt gehen wir erst mal eine „ paletillo de cordero lechal“ genießen. Que approveche.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.698.897 von Fanz am 20.05.06 16:58:11

wie du auf diese 6%-wachstums-werte kommst rio ist mir leider schleierhaft?

hier preche ich vom mittelwert des euribor der letzten 10 jahre!

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.682.146 von lapamita am 20.05.06 06:27:35

Lapamita,

WENN EINE IMMO EINE SCHWANKUNGSBREITE ODER VOLATILITAET WIE AKTIEN AUFWEISSEN WUERDE, GEBE ES KEINE BUBBLE,

Ach so, wieder was dazu gelernt. Im Jahr 2000 gab es KEINE Blase an den Aktienmärkte.

Was war es dann?

Tropezon

[lapamita]

@tropezon

bitte kuerze nicht den satz so das er dir passt
es fehlt
dann wuerdendie banken nur 50% oder weniger belihenmaximal50

... und dann koennten sich sehr wenige was leisten

boerse hat nicht die gleiche sicherheit wie immos RICHTIG !!
aberder unterschied warumeine boersen bubble entsteht

ab 50 euro ist selbst der aermste mit am spielen, mit 50 euro man aber keine immo erwerben und mitspielen

@fanz
kannhedonische indizes nur bei produkten mit kurzen lebenszyklen

steht aber in allen quellen anders !!! wikopedia etc.....

Die hedonische Preiskalkulation wird auch für die Berechnung von Immobilien angewendet. Dabei wird der Preis des Objekts ermittelt anhand seiner physischen Eigenschaften wie Größe, Zustand, Ausbaustandard sowie der Umgebung, vor allem deren Erholungswert und Infrastruktur (insbesondere: öffentliche Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten).
www.wikpedia.org


erklaer doch mal wie das genau funktioniert bei immos,,,, ich weiss nur zwischen offiz.preisstatistiken und real gibt es heftige abweichungen


@tropezon

nochmal ich kenn mehrleute die unter <2000 euro haben, als die mehr haben sogar in der brd
und bei den preisen , eine immomit 90% von angenommenen 200k euro
zu finanzieren, ist einfach nur selbstmoerderisch,,,
es waer das selbe als finanziere ich aktien mit 50%

tut mir leid bringt nix..................

hier in thailand hoere ich aus einschlegigen kreisen, auch immer es geht weiter,weiter,,etc
die zahlen der bauunternehmen und bekannte aus immobueros sprechen andere sprache......................................

nicht nur in th, sondern auch in spanien !!!!

es waere mal intressant ,,die operatingmargen der 10 groessten bauunternehmen in spanien unter die lupe zu nehmen, ueber die letzten 4 quartalle ( earnings alleine nutzen nichts, sondern die q bilanzen) wuerde aber zu viel arbeit machen.

gruss

[rioja94]

La deuda de las familias por la compra de viviendas asciende a medio billón de euros

Los hogares desoyen las reiteradas advertencias del Banco de España y el saldo de las hipotecas crece a ritmos superiores al 24% interanual
JULIO DÍAZ DE ALDA/MADRID




Los reiterados avisos del Banco de España sobre el elevado grado de endeudamiento de las familias parecen haber caído en saco roto. Los hogares no dejan de endeudarse, sobre todo para la compra de vivienda, y deben ya por este concepto la histórica cifra de casi medio billón de euros, según los datos publicados ayer por el organismo presidido por Jaime Caruana. Sólo en los tres primeros meses del año los españoles han suscrito hipotecas por valor de 24.530 millones de euros, un 21% más que en 2005. El montante de los créditos crece cada mes a pasos agigantados y muy por encima de lo que lo hacía en el ejercicio pasado.

Lejos de cualquier moderación, el crédito inmobiliario aumenta a tasas desconocidas. A 31 de marzo, la deuda de las familias por la compra de sus viviendas sumaba 499.241 millones de euros, un 24,3% interanual más. El saldo a favor de las entidades de crédito derivado de la compra de pisos crece a ritmos superiores al 24% desde hace ya quince meses. Instalado en esa velocidad de crucero, las perspectivas son aún más aciagas, puesto que cada mes las cifras son mayores en comparación con un año antes.

Si en enero de 2005 se firmaron hipotecas por valor de 5.941 millones, el mismo mes de 2006 registró una subida del 15,9%, hasta suscribirse créditos por 6.888 millones. En febrero la tendencia fue aún más acusada: 7.748 millones, frente a 6.395 millones de 2005, un 21,1% más. Y el colofón a la espiral fue marzo, cuando la deuda nueva sumó 10.215 millones, lo que supone un repunte del 24,6% respecto a los 8.194 millones de euros de marzo del año pasado. Todo esto en un entorno en el que, según los datos del Ministerio de la Vivienda, los precios del sector inmobiliario han iniciado un «suave aterrizaje» con repuntes en el entorno del 12%.

La deuda total acumulada por las familias -no sólo por vivienda- también alcanzó un récord en marzo: 680.015 millones de euros, un 21,7% más. La espiral gastadora no se acaba en el terreno inmobiliario. El crédito al consumo -destinado a la financiación de coches, vacaciones, electrodomésticos, etcetera- aumentó en el mes un 15%, con un saldo total acumulado de 179.739 millones.

Alarmas

La abultada deuda de las familias no ha pasado inadvertida ni fuera ni dentro de España. Desde el exterior, el Fondo Monetario Internacional (FMI) ha avisado en numerosas ocasiones del elevado precio de la vivienda (que considera muy sobrevalorado) y del lastre que para la economía nacional supondría un eventual 'pinchazo' del sector. [/red]Desde dentro, el propio Banco de España acumula numerosos mensajes de alarma que los consumidores han ignorado. Para el regulador, la corriente alcista que viven los tipos de interés puede representan un problema serio.

Los altos precios de la energía y los consiguientes temores inflacionistas hacen que el Banco Central Europeo (BCE) -que es quien controla en realidad la política monetaria en la eurozona- haya advertido que no le temblará el pulso si es necesario subir de nuevo los tipos oficiales, hoy en el 2,5%. Ante este panorama, y con el euribor en el 3,221% (y subiendo), el departamento de Jaime Caruana ha lanzado un muy serio aviso al sector financiero.

Bancos y cajas deberán estudiar al milímetro la capacidad de pago de sus nuevos clientes hipotecarios. Además, habrán de presentar múltiples escenarios sobre las cuotas mensuales a pagar tomando como referencia distintos valores del euribor. De momento, la hipoteca media para la compra de vivienda se sitúa en 134.612 euros, un 12% más que hace un año.


-----------------------------------------------------------------

http://www.elcomerciodigital.com/pg060523/prensa/noticias/Ec…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.705.245 von Fanz am 20.05.06 19:43:37

Reduzierung auf bis zu 450/500.000 neue Einheiten. Und die wird der Markt problemlos absorbieren

klar könnte das hinkommen - es ist auch nicht die frage, ob ich diese menge verkaufen kann oder nicht - die frage lautet: zu welchem preis stosse ich hier auf nachfrage, wenn die zinsen in den nächsten jahren steigen und diese einheiten zu (sagen wir mal) 5% finanziert werden müssen.

zum roten faden, den du vermisst:

der thread beschäftigt sich vor allem mit der frage, ob es in dieser phase besser ist abzuwarten als zu kaufen und die zeit zu nutzen um sein eigenkapital hoch zu fahren um nach der preiskorrektur (von den reduzierungen profitieren zu können).

sicher ist es richtig, das wir hier schon seit 2 jahren das thema behandeln und die preise in der zeit weiter gestiegen sind - aber darum geht es nicht:

es geht hier letztlich um das erkennen der topping out phase vermeiden dem vermeiden von finanziellem risiko bei der finanzierung zu den aktuellen preisen und die fordern eindeutig mehr als die gesunden und allseits geratenen 35% des familiennettoeinkommens (wir sind in barcelona und anderen ballungszentren schon bei sagenhaften 70%).

hier wurde vor ein paar monaten sogar von gewissen usern zum kauf geraten - unglaublich. selbst WENN ich das geld in cash hätte und nicht finanzieren müsste, würde ich zu diesen preisen NICHT kaufen. in ein paar jahren bekomme ich das wesentlich billiger und mein geld freut sich derweil über die steigenden zinsen.



gruss
rio

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.705.245 von Fanz am 20.05.06 19:43:37

Reduzierung auf bis zu 450/500.000 neue Einheiten. Und die wird der Markt problemlos absorbieren

klar könnte das hinkommen - es ist auch nicht die frage, ob ich diese menge verkaufen kann oder nicht - die frage lautet: zu welchem preis stosse ich hier auf nachfrage, wenn die zinsen in den nächsten jahren steigen und diese einheiten zu (sagen wir mal) 5% finanziert werden müssen.

zum roten faden, den du vermisst:

der thread beschäftigt sich vor allem mit der frage, ob es in dieser phase besser ist abzuwarten als zu kaufen und die zeit zu nutzen um sein eigenkapital hoch zu fahren um nach der preiskorrektur (von den reduzierungen profitieren zu können).

sicher ist es richtig, das wir hier schon seit 2 jahren das thema behandeln und die preise in der zeit weiter gestiegen sind - aber darum geht es nicht:

es geht hier letztlich um das erkennen der topping out phase vermeiden dem vermeiden von finanziellem risiko bei der finanzierung zu den aktuellen preisen und die fordern eindeutig mehr als die gesunden und allseits geratenen 35% des familiennettoeinkommens (wir sind in barcelona und anderen ballungszentren schon bei sagenhaften 70%).

hier wurde vor ein paar monaten sogar von gewissen usern zum kauf geraten - unglaublich. selbst WENN ich das geld in cash hätte und nicht finanzieren müsste, würde ich zu diesen preisen NICHT kaufen. in ein paar jahren bekomme ich das wesentlich billiger und mein geld freut sich derweil über die steigenden zinsen.



gruss
rio

[rioja94]

speziell für fanz (diesen artikel findest du irgendwo in den postings vom januar 2006 und er fasst das jüngste marktgeschehen ganz gut zusammen)

Verschulden auf Lebenszeit in Spanien
Ralf Streck 11.01.2006

Angesichts der extremen Preise für Wohnungen in Spanien, bieten Banken nun ebenso extrem lange Laufzeiten an, damit die Raten noch bezahlbar sind. Eine gefährliche Strategie
Die große Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) hat in Spanien ihr Kreditangebot schon auf eine lebenslängliche Verschuldung ausgeweitet. Seit kurzem bietet die baskische BBK Kredite zum Wohnungskauf mit einer Laufzeit von 50 Jahren an. Junge Leute sollen sich auf Lebenszeit verschulden, um an eine Wohnung zu kommen und der Bank dauerhaft Gewinne zu sichern. Jetzt schon sind die Spanier allein für ihre Immobilien mit 700 Milliarden Euro verschuldet.


Die BBK reagiert damit auf mehrere Situationen gleichzeitig, andere Sparkassen und Banken haben inzwischen nachgezogen und das Angebot von der üblichen 30-jährigen Laufzeit auf 40 Jahre angehoben. Das ist auch eine Reaktion auf die Situation vieler junger Menschen, die angesichts ihres Einkommens und hoher Wohnungspreise sonst keinerlei Aussicht hätten, eine eigene Wohnung erwerben zu können. Die Vereinigung der Bankenkunden ADICAE versichert, dass man bei so langen Laufzeiten die Wohnung gleich zwei Mal kaufen würde. Mit einem Kredit von 135.000 Euros auf 40 Jahre und einem Zins von 3,53% (Euribor + 0,75%) liegt die monatliche Quote derzeit bei 526 Euro. Sollte der Zins so niedrig bleiben ,wären das trotzdem noch 117.400 Euro an Zinsen. Bei 50 Jahren und steigenden Zinsen schlägt die Zinseszinsformel noch heftiger zu.

Wegen der massiven Spekulation mit Wohnungen hat sich eine enorme Immobilienblase gebildet. Trotz des enorm steigenden Angebots steigen die Preise aber noch immer weiter. Im letzten Jahr wurden in Spanien fast 740.000 Wohnungen gebaut. Das stellte einen neuen Rekord auf und war mehr als in Deutschland, Frankreich und England zusammen. Traditionell wird in Spanien eher gekauft statt gemietet. Die Wohnungspreise haben sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt und in den letzen 20 Jahren fast verdreifacht. Im Verhältnis zum Lohn zeigt sich noch deutlicher, wie sich die Schere geöffnet hat. Zwischen 1987 und 2004 sind die Wohnungspreise 14 Mal stärker gestiegen als die Löhne. Die Tendenz ist ungebrochen, wobei sich die Regierung schon darüber freut, dass sich der Preisanstieg abschwächt. Nach vorläufigen Zahlen stiegen die Preise 2005 nur noch um etwa 12 %. 2004 waren es noch 14 %.

Dazu kommt, dass immer mehr Menschen, vor allem junge, von prekären Arbeitsbedingungen betroffen sind. Spanier unter 25 Jahren sind auch nach offiziellen Angaben mit knapp 20 Prozent überdurchschnittlich stark von Arbeitslosigkeit betroffen. Doch trübe sieht es auch für die aus, die einen Job haben. Die Löhne sind niedrig, der gesetzliche Mindestlohn wurde gerade auf 541 Euro erhöht und liegt weiter unter der Armutsgrenze. Nur wenige junge Menschen haben eine feste Stelle. Knapp 35 Prozent aller bestehenden Verträge sind schon befristet, manchmal sogar nur für Stunden. Nur noch etwa sieben Prozent aller Verträge werden unbefristet geschlossen.

Verschlimmert wird die Situation aber auch durch die extreme Verschuldung der Familien, die derartige Ausmaße angenommen hat, dass alle bedeutenden Finanzorganisationen weltweit vor den Gefahren warnen, die daraus entstehen, dass diese Verschuldung inzwischen 75 % des jährlichen Bruttoinlandsprodukts des Landes übersteigt. Dabei ist nicht die Rekordsumme entscheidend. Das Problem liegt vor allem darin, dass die Hypothekenkredite, die den Hauptanteil der Verschuldung ausmachen, fast ausschließlich mit variablen Zinsen vergeben werden. Die Banken binden den Zins an den Euribor und geben damit das Risiko vollständig an die Konsumenten weiter. Der Euribor ist der Zinssatz, den europäische Banken beim Handel mit Einlagen untereinander verlangen. Dort hatte es schon Zinserhöhungen ergeben, obwohl die Europäische Zentralbank die Leitzinsen nicht anhob. Der Euribor hat mit knapp 2,8 % einen neuen Höchststand seit drei Jahren erreicht. Die Anhebung der Leitzinsen durch die Zentralbank im Dezember erhöht den Druck auf den Euribor und damit auf die völlig verschuldeten Familien immer stärker.

Hier liegt das Problem und es ist unwichtig, ob die Banken die Laufzeit der Kredite verlängern. Das ist eine Falle, aber gleichzeitig der Ausdruck davon, dass das Kreditgeschäft ausgereizt ist. Den Käufern wird damit vorgegaukelt, die Raten seien trotz hoher Preise bezahlbar. Doch ein weiterer Zinsanstieg, womit alle Experten rechnen, bringt dieses Modell zu Fall. Die Hypothekenvereinigung (AHE), hat gerade vorrechnet, dass sich die Zinslast für den Durchschnittskredit -120.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren, in den nächsten 24 Monaten um 1250 Euro pro Jahr erhöhen wird. Die AHE, in der Banken und Sparkassen vereinigt sind, schließt aber auch eine Erhöhung der Last um 2500 Euro nicht aus. Bei derart langen Laufzeiten ist sogar eine Verdoppelung des Euribors wahrscheinlich. Vielleicht erinnern sich einige noch an die Hochzinsphase in den 80er Jahren.

Um den Gefahren zu begegnen, hatte sogar der konservative IWF der spanischen Regierung schon 2004 dringend geraten, die Kreditvergabe stärker zu kontrollieren und dafür zu sorgen, dass die Kredite mit festen Zinssätzen vergeben werden, wie es in Frankreich oder Deutschland üblich ist. Schon damals hatte sogar der IWF schon vor der "Überbewertung" der Immobilien und einer "plötzlichen Korrektur" gewarnt. Eine platzende Immobilienblase würde die gesamte spanische Ökonomie versenken, deren Hauptstütze die Baubranche ist. Auch die sozialistische Regierung hat bisher nichts dagegen unternommen und schaut bei dem gefährlichen Kreditspiel zu.

[rioja94]

speziell für fanz (diesen artikel findest du irgendwo in den postings vom januar 2006 und er fasst das jüngste marktgeschehen ganz gut zusammen)

Verschulden auf Lebenszeit in Spanien
Ralf Streck 11.01.2006

Angesichts der extremen Preise für Wohnungen in Spanien, bieten Banken nun ebenso extrem lange Laufzeiten an, damit die Raten noch bezahlbar sind. Eine gefährliche Strategie
Die große Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) hat in Spanien ihr Kreditangebot schon auf eine lebenslängliche Verschuldung ausgeweitet. Seit kurzem bietet die baskische BBK Kredite zum Wohnungskauf mit einer Laufzeit von 50 Jahren an. Junge Leute sollen sich auf Lebenszeit verschulden, um an eine Wohnung zu kommen und der Bank dauerhaft Gewinne zu sichern. Jetzt schon sind die Spanier allein für ihre Immobilien mit 700 Milliarden Euro verschuldet.


Die BBK reagiert damit auf mehrere Situationen gleichzeitig, andere Sparkassen und Banken haben inzwischen nachgezogen und das Angebot von der üblichen 30-jährigen Laufzeit auf 40 Jahre angehoben. Das ist auch eine Reaktion auf die Situation vieler junger Menschen, die angesichts ihres Einkommens und hoher Wohnungspreise sonst keinerlei Aussicht hätten, eine eigene Wohnung erwerben zu können. Die Vereinigung der Bankenkunden ADICAE versichert, dass man bei so langen Laufzeiten die Wohnung gleich zwei Mal kaufen würde. Mit einem Kredit von 135.000 Euros auf 40 Jahre und einem Zins von 3,53% (Euribor + 0,75%) liegt die monatliche Quote derzeit bei 526 Euro. Sollte der Zins so niedrig bleiben ,wären das trotzdem noch 117.400 Euro an Zinsen. Bei 50 Jahren und steigenden Zinsen schlägt die Zinseszinsformel noch heftiger zu.

Wegen der massiven Spekulation mit Wohnungen hat sich eine enorme Immobilienblase gebildet. Trotz des enorm steigenden Angebots steigen die Preise aber noch immer weiter. Im letzten Jahr wurden in Spanien fast 740.000 Wohnungen gebaut. Das stellte einen neuen Rekord auf und war mehr als in Deutschland, Frankreich und England zusammen. Traditionell wird in Spanien eher gekauft statt gemietet. Die Wohnungspreise haben sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt und in den letzen 20 Jahren fast verdreifacht. Im Verhältnis zum Lohn zeigt sich noch deutlicher, wie sich die Schere geöffnet hat. Zwischen 1987 und 2004 sind die Wohnungspreise 14 Mal stärker gestiegen als die Löhne. Die Tendenz ist ungebrochen, wobei sich die Regierung schon darüber freut, dass sich der Preisanstieg abschwächt. Nach vorläufigen Zahlen stiegen die Preise 2005 nur noch um etwa 12 %. 2004 waren es noch 14 %.

Dazu kommt, dass immer mehr Menschen, vor allem junge, von prekären Arbeitsbedingungen betroffen sind. Spanier unter 25 Jahren sind auch nach offiziellen Angaben mit knapp 20 Prozent überdurchschnittlich stark von Arbeitslosigkeit betroffen. Doch trübe sieht es auch für die aus, die einen Job haben. Die Löhne sind niedrig, der gesetzliche Mindestlohn wurde gerade auf 541 Euro erhöht und liegt weiter unter der Armutsgrenze. Nur wenige junge Menschen haben eine feste Stelle. Knapp 35 Prozent aller bestehenden Verträge sind schon befristet, manchmal sogar nur für Stunden. Nur noch etwa sieben Prozent aller Verträge werden unbefristet geschlossen.

Verschlimmert wird die Situation aber auch durch die extreme Verschuldung der Familien, die derartige Ausmaße angenommen hat, dass alle bedeutenden Finanzorganisationen weltweit vor den Gefahren warnen, die daraus entstehen, dass diese Verschuldung inzwischen 75 % des jährlichen Bruttoinlandsprodukts des Landes übersteigt. Dabei ist nicht die Rekordsumme entscheidend. Das Problem liegt vor allem darin, dass die Hypothekenkredite, die den Hauptanteil der Verschuldung ausmachen, fast ausschließlich mit variablen Zinsen vergeben werden. Die Banken binden den Zins an den Euribor und geben damit das Risiko vollständig an die Konsumenten weiter. Der Euribor ist der Zinssatz, den europäische Banken beim Handel mit Einlagen untereinander verlangen. Dort hatte es schon Zinserhöhungen ergeben, obwohl die Europäische Zentralbank die Leitzinsen nicht anhob. Der Euribor hat mit knapp 2,8 % einen neuen Höchststand seit drei Jahren erreicht. Die Anhebung der Leitzinsen durch die Zentralbank im Dezember erhöht den Druck auf den Euribor und damit auf die völlig verschuldeten Familien immer stärker.

Hier liegt das Problem und es ist unwichtig, ob die Banken die Laufzeit der Kredite verlängern. Das ist eine Falle, aber gleichzeitig der Ausdruck davon, dass das Kreditgeschäft ausgereizt ist. Den Käufern wird damit vorgegaukelt, die Raten seien trotz hoher Preise bezahlbar. Doch ein weiterer Zinsanstieg, womit alle Experten rechnen, bringt dieses Modell zu Fall. Die Hypothekenvereinigung (AHE), hat gerade vorrechnet, dass sich die Zinslast für den Durchschnittskredit -120.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren, in den nächsten 24 Monaten um 1250 Euro pro Jahr erhöhen wird. Die AHE, in der Banken und Sparkassen vereinigt sind, schließt aber auch eine Erhöhung der Last um 2500 Euro nicht aus. Bei derart langen Laufzeiten ist sogar eine Verdoppelung des Euribors wahrscheinlich. Vielleicht erinnern sich einige noch an die Hochzinsphase in den 80er Jahren.

Um den Gefahren zu begegnen, hatte sogar der konservative IWF der spanischen Regierung schon 2004 dringend geraten, die Kreditvergabe stärker zu kontrollieren und dafür zu sorgen, dass die Kredite mit festen Zinssätzen vergeben werden, wie es in Frankreich oder Deutschland üblich ist. Schon damals hatte sogar der IWF schon vor der "Überbewertung" der Immobilien und einer "plötzlichen Korrektur" gewarnt. Eine platzende Immobilienblase würde die gesamte spanische Ökonomie versenken, deren Hauptstütze die Baubranche ist. Auch die sozialistische Regierung hat bisher nichts dagegen unternommen und schaut bei dem gefährlichen Kreditspiel zu.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.755.612 von rioja94 am 23.05.06 13:37:16

und das noch zum arbeitsmarkt - gute nacht!

http://www.heise.de/tp/r4/artikel/22/22626/1.html

[rioja94]

Spanier häufen Schuldenberg an 640
Milliarden Euro an Rückständen / Kehrseite des Aufschwungs

In Spanien, so heißt es, findet sich an jeder zweiten Straßenecke eine Kneipe oder eine Bankfiliale. Das Land gehört nicht nur mit seiner Zahl von Gaststätten zu den führenden Mächten in Europa, sondern auch auch mit seinem Netz von Geldinstituten.



Die Zahl der Bankfilialen ist – gemessen an der Bevölkerung – doppelt so hoch wie im EU-Durchschnitt. Dies hat einen einfachen Grund: Die Kreditwirtschaft boomt. Die Spanier nehmen Darlehen auf, fast als gäbe es kein Morgen mehr.

Wirtschafts-Boom
„Wir versinken bis über die Ohren in Schulden“, schlug die Zeitung „El País“ Alarm: Die Verschuldung ist die Kehrseite eines Wirtschaftswunders, um das Spanien von vielen Europäern beneidet wird. Die Wachstumsrate liegt mit 3,5 Prozent weit über dem EU-Durchschnitt. 2005 entstanden 520 000 neue Arbeitsplätze, die Arbeitslosenquote ist auf dem niedrigsten Stand seit Jahrzehnten. Die Regierung muss sich mit keinem Haushaltsloch herumärgern. Im Gegenteil: Der Staat erzielte 2005 einen leichten Überschuss.
Das Wirtschaftswunder basiert vor allem auf dem Boom der Bauwirtschaft. Und der ist auf Pump finanziert. 2005 kauften die Spanier rund eine Million Eigentumswohnungen. Hinter der Kauf- und Bauwut steckt nicht nur eine Eigentumshysterie, sondern auch ein rationales Verhalten. Die Inflationsrate ist mit knapp vier Prozent höher als der Leitzins. Schulden machen lohnt sich daher eher als sparen.
Mittlerweile haben die spanischen Familien einen Schuldenberg von über 640 Milliarden Euro angehäuft, dreimal so viel wie vor acht Jahren. 77 Prozent der Kredite wurden für den Kauf oder die Instandsetzung von Wohnungen aufgenommen. „Spanien ging von einer Kultur des Sparens zu einer Kultur der Kredite über“, sagt der Finanzexperte Fernando Herrero.

Im Konsumrausch
Die Spanier kaufen nicht nur Wohnungen auf Pump, sondern auch Autos, Möbel oder Kleidung. Es herrscht ein wahrer Konsumrausch. Fast 60 Prozent der Spanier kommen mit ihrem Geld nicht bis zum Monatsende aus. Um Engpässe zu überbrücken, greifen viele zur Kreditkarte und zahlen im Supermarkt oder an der Tankstelle mit „Plastikgeld“.

Schnellkredite mit Horrorzins
Die Banken haben sich auf den Markt eingestellt und bieten Schnellkredite an. Diese werden ohne Formalien gewährt, allerdings kassieren die Geldinstitute dafür Zinsen von etwa 25 Prozent.
Der Boom hält an, solange die Leitzinsen niedrig bleiben. Wenn die Zeit des „billigen Geldes“ zu Ende geht, droht dem Wirtschaftswunder ein jähes Ende. Die langfristigen Hypothekenzinsen sind nämlich nicht festgeschrieben, sondern werden regelmäßig dem jeweiligen Zinsniveau angepasst. Das heißt: Bei einer starken Zinssteigerung stünden tausende von Spaniern vor dem Ruin, weil sie die Schulden für die Wohnung nicht mehr bedienen könnten.

http://www.lr-online.de/nachrichten/wirtschaft/wirtschaft/ar…

[rioja94]

http://www.ksta.de/html/artikel/1144673497343.shtml

[lapamita]

man muss schon viel gottvertrauen haben,,,um zu glauben,,das die zinsen niedrig bleiben ,und die immopreise weiter anziehen! 92% der kredite variabel verzinst !! die zinstrendwende ist ultimativ da ,,und die damit verbundenen probleme,,wer glaubt wenns billiger wird gibts mehr kaeufer ,der irrt. eine alte regel die baisse naehrt die baisseEWU: Geldmengen- und Kreditwachstum explodiert weiter

Erneut hielten die Zahlen zur Entwicklung der Geldmenge im Euroraum eine negative Überraschung bereit. Im April übertraf die von der EZB besonders stark beachtete Geldmenge M3 ihren Vorjahresstand um 8,8%. Damit lag die Expansionsrate über dem Stand von März sowie den Markterwartungen von jeweils 8,5%. Damit wurde zugleich der Rekordwert aus dem Jahre 2003 eingestellt. Allerdings ist die aktuelle Entwickung als deutlich kritischer zu bewerten, da die Geldmenge heute anders als vor drei Jahren nicht deutlich durch Portfoliodispositionen nach oben verzerrt wird.

Das hohe Grundtempo der monetären Expansion wird durch das Kreditwachstum unterstrichen. Die Ausleihungen an den privaten Sektor stiegen im Vorjahresvergleich um 11,8%. Damit weist auch diese Größe eine sich beschleunigende Dynamik auf. Im März hatte die Rate noch bei 11,5% gelegen. Insbesondere die direkten Ausleihungen der Kreditinstitute haben noch einmal stark zugelegt. Dies belegt eine ausgesprochen rege Kreditnachfrage im Euroraum. Hierbei ist die Nachfrage der privaten Haushalte insbesondere nach Hypothekendarlehen hoch geblieben, während sich die Nachfrage der Unternehmen noch weiter erhöht hat.

Die Sorgenfalten der EZB hinsichtlich der mittelfristigen Preisrisiken dürften sich durch die heutigen Daten noch vertieft hatten. An einer weiteren Anhebung des Refisatzes auf der nächsten EZB-Sitzung in der kommenden Woche dürfte jetzt endgültig kein Zweifel mehr bestehen. Möglicherweise wird jetzt sogar die Spekulation über eine Erhöhung des Leitzinses gleich um 50 Basispunkte verstärkt aufleben. Wir gehen aber unverändert davon aus, dass die EZB weiterhin vorsichtig agiert und den Refisatz nur um 25 Basispunkte auf 2,75% heraufsetzt.
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
wenn jetzt noch der euro schwaecheln wuerde, dann waere es ganz aus

Statistisches Bundesamt - Pressemitteilung Nr. 209 vom 29.05.06 - Betriebswirt. Beratung
Der Index der Einfuhrpreise lag nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes im April 2006 um 6,9% über dem Vorjahresstand.

Dies war die höchste Veränderung zum Vorjahr seit November 2000 (+ 10,6%). Im März und im Februar 2006 hatte die Jahresveränderungsrate + 5,5% beziehungsweise + 6,4% betragen.



>>>>>>>>>>>>>>>>>>

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.873.722 von lapamita am 30.05.06 15:14:56

hallo lapalmita

ich denke, wir sehen nächstes jahr im herbst zinsen von 4.5%.

die zinstrendwende ist ultimativ da ,,und die damit verbundenen probleme,,wer glaubt wenns billiger wird gibts mehr kaeufer ,der irrt

ebend - die preise fallen mit steigenden zinsen. heisst, die kaufkraft schwächt ab. das gute daran ist (und darauf läuft ja der thread letztendlich hinaus), das die immopreise überproportianal zum zinsanstieg fallen werden (natürlich mit verzögerungseffekt).

wir könnten also 2010-2012 wieder kaufpreise sehen. bis dahin spare ich weiter eigenkapital an denn das geld wird teurer sein als heute - das aufzunehmende kreditvolumen allerdings geringer.


aber wem sag ich,s ...

gruss
rio

[rioja94]

EZB: Zinserhöhung steht bevor

Datum 31.05.2006 - Uhrzeit 11:07 (©GodmodeTrader - http://www.godmode-trader.de/)


Die gestrigen Kursverluste haben nochmals die aktuelle Nervosität der Anleger gezeigt. Allerdings gab es gestern nicht mehr den Verkaufsdruck wie in den vorhergehenden schwachen Tagen der vergangenen drei Wochen. Es fehlte ganz einfach die „Geldseite“ hieß es im Handel, so dass schon geringe Verkaufsorders die Kurse erheblich drückten. Das gestern gezeichnete Bild (siehe Kolumne 30.06.) ändert sich durch die Abschläge nicht.




Das Geldmengenwachstum in der Eurozone wurde gestern mit 8,8 Prozent noch höher als schon erwartet gemeldet. Eine Zinserhöhung der EZB im Juni sehen die Marktteilnehmer damit als beschlossene Sache an. Das hat unter anderem den Dollar gestern gedrückt, und in der Tat spricht auch vieles für eine weitere Dollarschwäche. Der diesbezügliche Optimismus war zuletzt und ist auch aktuell noch sehr ausgeprägt, so dass eine etwas größere Korrektur in Richtung 1,25 angezeigt wäre. Diese muss aber nicht kommen. Wer auf eine weitere Abwertung des Greenback setzen will, der läuft Gefahr den Trend unter Umständen zu verpassen, zumal der Dollar gestern überhaupt nicht positiv auf die leicht besser als erwartet ausgefallenen Zahlen zum US-Verbrauchervertrauen reagiert hat.




Heute wird man sich aus Sicht des Devisen- und Rentenmarktes vor allem auf den Chicagoer Einkaufsmanager Index konzentrieren. Erwartet wird auch hier ein leichter Rückgang im Einklang mit den sonstigen Konjunkturdaten, die zurzeit kommen. Am Abend kommen dann noch die FOMC Minutes, die Aufschluss über die Ansichten der US-Notenbankmitglieder aus ihrer letzten Sitzung wieder geben.

[lapamita]

quelle= forbes
forbes housingindex bellwether

[K1K1]

Madrid im Neubaufieber

Die spanische Hauptstadt erlebt einen Immobilienboom. Die Preise für Büros und Wohnungen schießen in die Höhe. Madrid schließt damit zu Metropolen wie Paris und London auf

von Miriam Beul

Glaubt man Renwick McLean, Autor beim "International Herald Tribune", so leidet Madrids Bürgermeister Alberto Ruiz-Gallardón an Größenwahn. Denn seiner Vorstellung nach soll die Hauptstadt des Landes bald eine der modernsten Städte Europas sein, auf Augenhöhe mit Paris oder London. Der 46jährige meint es ernst. 70 Großbaustellen mutet er den Bürgern der Stadt derzeit zu.

Bauzäune, Kräne, Bagger und haushohe Staubwolken - die Vier-Millionen-Einwohner-Metropole befindet sich im Ausnahmezustand. Metro-Linien werden verlängert, Umlandgemeinden mit der Hauptstadt verbunden. Baulücken werden geschlossen. Museen wie der Prado und das Reina Sofia Museum of Contemporary Art erhalten neue Abteilungen, und beinahe jede Woche bereichern außerdem neue oder renovierte Wohnungen den innerstädtischen Markt.

Eine zeitgemäße Stadt mit viel moderner Architektur wünscht sich Bürgermeister Gallardón. Bilbao, Córdoba, Barcelona und Valencia hätten es vorgemacht, jetzt sei Madrid an der Reihe. "Man merkt, daß sich die Stadt verändert. Viele Madrilenen stöhnen, weil es überall laut und dreckig ist. Aber sind die Kräne verschwunden, sind die meisten doch stolz. Ob alle Projekte am Ende gut sind für die Stadt, wird sich erst zeigen", sagt Fremdenführerin Silvia, die regelmäßig durch Madrids Architektur führt.

Als Erfolg verbuchen Oberhaupt und Bürger bisher vor allem den neuen Terminal 4 am Flughafen Madrid Barajas, den der spanische Premierminister José Luis Rodriguez im Februar feierlich eröffnet hat. Ultramodern, mit viel Tageslicht, räumlicher Klarheit und ansprechendem, teils futuristischem Design - der Entwurf des britisch-spanischen Architekten-Duos Richard Rogers und Antonio Lamela kommt an. Wie eine übergroße Raupe liegt der spektakuläre 120 000-Quadratmeter-Bau in der Landschaft. 65 bis 70 Millionen Fluggäste können jetzt jährlich abgefertigt werden.

Derart ambitionierte Infrastrukturverbesserungen bleiben nicht ohne Folgen für den Immobilienmarkt. "Wohnungen zum Beispiel sind teurer geworden, zur Miete und zum Kauf", sagt Fremdenführerin Silvia und bleibt vor dem Schaufenster eines örtlichen Wohnungsmaklers stehen. Und in der Tat, für wenig Euro ist ein ordentliches Dach über dem Kopf nicht zu bekommen: 700 Euro Miete verlangt der Eigentümer des Inserats für eine 30 Quadratmeter große Wohnung. "Im Salamanca-Viertel nördlich des Retiro-Parks sind Wohnimmobilien noch kostspieliger. Hinter den herrschaftlichen Fassaden verbergen sich bis zu 500 Quadratmeter große Wohnungen.

Wer dort kaufen will, zahlt 12 000 bis 15 000 Euro pro Quadratmeter, sagt Javier Fernandez Clavé, Geschäftsführer der spanischen Abteilung der Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft (OIK), die für institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen in europäische und amerikanische Immobilien investiert.

In 28 Spezial-Fonds mit insgesamt 523 Objekten hat sie derzeit 9,7 Milliarden Euro gebunden. 215 der Immobilien befinden sich in Deutschland, 99 in den Niederlanden und 18 in Spanien. Etwa 80 Transaktionen wickelt die Gesellschaft alljährlich ab, eine zunehmende Anzahl auch in Madrid. Obwohl die Strategie des Hauses ein längerfristiges Halten der Objekte im Portfolio vorsieht und nicht den raschen Handel, nahm die Taktzahl bei den Verkäufen in den vergangenen Monaten spürbar zu.

"Wir bekommen für unsere Immobilien zu gute Angebote. Da können wir nicht nein sagen", sagt Clavé. Die Liquidität im Markt sei hoch und das Angebot an Bürohäusern, Einkaufszentren oder Logistikparks spärlich. So hört sich beinahe wie ein Märchen an, was Clavé berichtet: 2002 habe er in der weiteren Umgebung der Stadt ein Bürohaus für 34 Millionen Euro erworben. Im vergangenen Jahr klopfte ein Käufer an, der für das Objekt 50 Millionen Euro bot.

Am Autobahnring Madrids liegt das Philips-Gebäude mit einer Nutzfläche von 21 000 Quadratmetern. OIK-Mann Clavé sicherte sich den Komplex 2003 zum Preis von 79 Millionen Euro. Anfang dieses Jahres wurde er ihn für 102 Millionen Euro wieder los. "Daß wir für unsere Anleger Wertsteigerungen dieser Größenordnung verwirklichen konnten, ist gut und schön. Die Frage in Madrid lautet nun aber: Was können wir von dem Geld kaufen?", sagt Peter W.J. Le Loux, der bei der OIK in Wiesbaden für das europaweite Objekt-Management zuständig ist.

Im Umland Madrids - vor allem im Osten und Norden - sind in den vergangenen Jahren eine Vielzahl Businessparks mit Büro- und Freizeitzentren entstanden. Nach dem Ende des New-Economy-Booms fanden Anfang des Jahrzehnts aber auch dort viele Flächen keine Mieter. Stellenweise standen bis zu 27 Prozent der Neubauflächen leer.

Doch die trüben Zeiten sind auch für die Randlagen vorbei. Nach Recherchen des Beratungsunternehmens Cushman & Wakefield beträgt der Anteil ungenutzter Flächen nur noch in Ausnahmefällen 20 Prozent. Im näheren Umland sind die Überhänge auf knapp zehn Prozent zurückgegangen. In Madrids Stadtlagen gibt es ohnehin nur eine schmale Reserve von drei bis vier Prozent. Und die Nachfrage der Unternehmen hält an, die Preise steigen weiter. Wer jetzt eine innerstädtische Fläche anmieten will, muß mit bis zu 28,50 Euro je Monat und Quadratmeter rechnen.

Deshalb sieht man es in diesen Tagen immer häufiger, daß finanziell potente Büronutzer gut gelegene Bestandsimmobilien erwerben und nach den eigenen Wünschen umbauen lassen. Ein besonders gelungenes Beispiel ist in der südlichen Innenstadt zu bewundern. Dort hat der internationale Investmentberater Aguirre Newman ein altes Tabaklager übernommen. Die Architekten entkernten den Bau, legten einen überdachten und begrünten Innenhof auf zwei Ebenen an und gruppierten die verschieden strukturierten Büros hufeneisenförmig um den lichten Kern. Um Platz zu sparen, zogen sie an zwei Gebäudeflanken Mezzanine-Geschosse ein. "Die Mitarbeiter schätzen die kommunikative Atmosphäre", sagt Aguirre-Berater Matthias Meyer. Für den eigenen Innenhof nähmen sie die scheinbare Enge am eigenen Arbeitsplatz gern in Kauf.

Natürlich stehen Objekte dieser Art auch bei den vielen Kaufinteressenten oben auf der Liste. "Der madrilenische Investmentmarkt boomt", sagt der spanische OIK-Chef Clavé. Allein in den ersten drei Monaten dieses Jahres wurden eine Milliarde Euro in den Gewerbeimmobilienmarkt investiert. Das sind 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In den nächsten Monaten soll die Dynamik anhalten.

Mit starker Kritik muß Madrids Bürgermeister trotzdem leben. Er habe die Stadt mit all den Baustellen ins Chaos gestürzt und immense Schulden angehäuft, berichten lokale Zeitungen. Die "International Herald Tribune" schreibt, Ruiz-Gallardón habe seit Amtsantritt das Haushaltsdefizit verfünffacht. Das ist ein stolzer Preis, um seine Stadt in die Oberliga europäischer Metropolen zu katapultieren.

Artikel erschienen am 4. Juni 2006

www.wams.de

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.755.612 von rioja94 am 23.05.06 13:37:16

Zurück in der Heimat, nach 2 Wochen Süddeutschland und Elsass, nur kalt, nass und grau zwischen München und den Vogesen Jetzt weiß ich wieder, was ich an Spanien so liebe: der wunderbare blaue Himmel und die schöne Wärme. Wenn es nicht so viele gute Essen und edle Weine gegebenen hätte, hätte man glatt verzweifeln können.

Und schon wieder wird dogmatisch ein Artikel empfohlen, ohne zu kontrollieren, was für ein Unsinn drin steht

Das höchste spanische Finanzgremium berichtet:

A 31 de marzo, la deuda de las familias por la compra de sus viviendas sumaba 499.241 millones de euros,

Aber der Journalist weiß es ja wie immer besser :

Verschulden auf Lebenszeit in Spanien
Ralf Streck 11.01.2006

Jetzt schon sind die Spanier allein für ihre Immobilien mit 700 Milliarden Euro verschuldet.

3 Monate vor der spanische Zentralbank hat Herr Streck schon 40% mehr Schulden ausgerechnet als die Experten. TOLL !!!!!!!

2te dumme Lüge

Im letzten Jahr wurden in Spanien fast 740.000 Wohnungen gebaut. Das stellte einen neuen Rekord auf und war mehr als in Deutschland, Frankreich und England zusammen.

Ich habe mir die Mühe gemacht, seine Arbeit zu komplettieren und nachgeforscht, im Jahr 2005:
Frankreich 525.923 , .. in 2006 steigend +18%
Deutschland 242.102 ,.... in 2006 steigend +20%
England 180.777
Also für die 3 Länder ca. 950.000 Einheiten.

Der Herr kann nicht rechnen, bedauerlich.

3ter Mist:
Junge Leute sollen sich auf Lebenszeit verschulden, um an eine Wohnung zu kommen und der Bank dauerhaft Gewinne zu sichern.

Der gleiche Herr bezahlt lieber Miete auf Lebenszeit um seinem Vermieter dauerhaft Gewinne zu sichern. TOLL!!!!!

Soviel zu dem Journalisten, dessen Artikeln und die, die sie auch noch glauben und für Diplomarbeiten empfehlen.

tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.899.319 von lapamita am 01.06.06 09:00:19

Datum 05.06.2006 - Uhrzeit 20:35 (©GodmodeTrader - http://www.godmode-trader.de/)


Ben Bernanke hat heute vor einem internationalen Bankenforum ausgeführt, dass sich die Wirtschaftsdynamik in den USA deutlich verlangsamt habe. Zwar, so der Notenbank-Chef, sei das Bruttoinlandsprodukt im ersten Quartal rapide angewachsen. Die jüngsten Wirtschaftsdaten würden aber belegen, dass die erwartete Abkühlung jetzt eingesetzt habe. Diese sei jetzt eine Realität und nicht mehr länger nur eine Prognose.

Dennoch, so Bernanke, seien sich die Mitglieder des Offenmarktausschusses völlig darin einig, dass die Inflationsentwicklung abgebremst werden müsse. Die Kerninflation habe sich jüngst deutlich nach oben entwickelt und liege jetzt auf einem Niveau, das er selbst und viele andere Ökonomen nicht mehr für wünschenswert erachten würden. Sollte sich diese Entwicklung als nachhaltig erweisen, dann wären Preisstabilität und Wachstum auf lange Sicht gefährdet. Deshalb werde das geldpolitische Gremium der FED rückhaltlos die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um das derzeitige Preisniveau wieder einzudämmen.

Am US-Markt wurden diese Äußerungen heute nicht unbedingt begrüßt. Die großen Indizes drehten am Nachmittag merklich nach unten ab; der Dow Jones liegt aktuell 1,09 Prozent im Minus bei 11.125 Punkten; der Nasdaq Index verliert 1,54 Prozent auf 2185 Zähler.



d.h. der zinserhöhungszyklus ist nicht vorerst zuende, wie von vielen spekuliert wurde (manche sprachen ja schon von fallenden zinsen ).

es geht weiter und die preisanstiege (ausgelöst durch anziehende rohstoffnotierungen) lassen die inflation immer weiter anziehen - entsprechend auch die zinsen.

ob das dem amerikanischen verbraucher schmecken wird ?
ich denke, auf europa wartet ähnliches - wenn auch in etwas abgeschwächter form.

gruss

[lapamita]

ich habe vor tagen eine statisik bekommen ( wenn ich sie finde poste ich sie),,wonnach die offenen verkaeufe von eigenheimen in den usa sich binnen der letzten 6monate VERVIERFACHT haben, ist bei WO gepostet im goldforum bei silvereagle ( desssen recherchen, ich kenne ihn persoenlich,1a sind und auf faktenberuhen)
rioja ,,,

das problem der FEd istnicht loesbar, ein drahtseilakt, wie alan ihn gemacht, gelingt bernanke nicht, auch mit dem neuen meidenstar und investmentbanker von goldmann

die wirtschaft in den usa istauf gedeih und verderb auf wachstum ausgelegt. man muss den spagat aus niedrigen zinsen halten undauf das wachstum achten, beides geht auf dauer nicht.
1% zinsanstieg in den usa, beduten MILLIARDEN mher an zinsaufwendeungen fuerden staat und die privaten.

wir stecken ganz klar in einer zinsfalle,,,, die verschuldung auf allzeit hoch ( auch in europa), in einer riessigen assetbubble ( nicht nur bei immos, gemessen an histor. bewertungen) und dazu in einem neuen zinszyklus nach oben,,, dies ist einmalig

@tropezon
in aller ehre, aber wir koppeln uns nicht von den USA ab,, schaue einfach in 5 stunden auf die eroeffnung der indices in europa etc.
alle werden fett im minus aufmachen.
die preisausschlaegenach unten werden doppelt mitgemacht, weilwir, wie ein baby, an der mama haengen,und wenn mama hustet wir schon eine grippe bekommen.

da gibts ein soenen spruch,, fuer die deutschen boersianer
und heute stehen sie in der ecke und spielen sich am pullermann, und warten das der sturm vorueber geht

die immohausse wurde ausgeloest von den usa, und geht mit den usa zu ende, ob in spanien, thailand oder sonstwo

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.961.590 von lapamita am 06.06.06 04:44:29

Lapamita,

dass die Aktienbörsen Weltweit zusammenhängen und parallel in die gleiche Richtung reagieren ist unbestritten. Ob Immobilienmärkte auf dem ganzen Globus im gleichen Umfang reagieren kann ich nicht beurteilen, aber habe meine Bedenken.
Sicher ist, dass wenn die Zinsen in allen Länder anziehen, wird es einen Einfluss auf die Immobilien- Preise und Absätze haben Aber in welcher Größenordnung weiß ich auch nicht.

Du siehst, ich weiß wenig. Aber, ob es Journalisten voraus sagen können ( auch Experten auf dem Immobiliensektor), dass weiß ich mich Sicherheit, dass sie es nicht können. Als bestes Beispiel einige Vorraussagen:

The Economist Pam Woodall N/A May 2003 -20-25% (More in London) Next few years

Capital Economics Roger Bootle Jan 2005 -20% Over next 2 years

ABN Amro James Carrick N/A May 2005 -10% For 2006

Alle Ergebnisse hier: http://www.housepricecrash.co.uk/#statistics

Die englische Immobilienpreise Grafik hat im Prinzip hier nichts zu suchen, aber wenn alles zusammen hängt.......

Wenn die kleine Delle August- Oktober der ganze Crash war und in Spanien ähnlich wird, ist es für niemanden ein Grund zur Panik... höchstens für die, die noch hoffen.

Tropezon

Was bedeutet dieser Satz.? die offenen verkaeufe von eigenheimen in den usa sich binnen der letzten 6monate VERVIERFACHT haben

[lapamita]

dies

ist eine locale zusammenfassung(viginia),der durch anzeigen angebotenen haeuser, da das angebot an verkaeufen steigt, ist ein zeichen fuer ein schwaechelnden markt.im vgl. zu maerz 2005 sind aber die verkaeufe um 5,7% gefallen (http://www.realtor.org/research/index.html)
ich glaube wenn man die gesamtanzeigen der usa auswerten wuerde,kaemme man aufaenliche ergebnisse,,, ich denke auch in spanien sind die listings am steigen,,bei stagnierenden absatz,,nach 30 minuten research habe ich jetzt die lust verloren aufjedenfall,kann man alles einzeln dort auswerten, und das ergebniss listings steigen, absaetze fallen,,

hier eine locale auswertung
inventory for March 1, 2005
County
Available Homes

Alexandria City 121
Arlington County 159
Fairfax City 26
Fairfax County 800
Falls Church City 6
Loudoun County 708
Manassas City 34
Manassas Park City 18
Prince William County 673

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
Inventory for May 1, 2006
>>

County Name Available Homes
Alexandria City 921
Arlington County 1037
Fairfax City 117
Fairfax County 7015
Falls Church City 60
Loudoun County 3992
Manassas City 340
Manassas Park City 130
Prince William County 4338
TOTAL LISTINGS 17950



>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
leider wird hier seit q3/20005 nichtmehr aktualisiert,auch unter www.realtor.org,,, der vereinigung amerikan. immomakler nicht mehr, waere sehr intr. wie sich das weiter entwickelt.
http://www.virginiamls.com/charts/NARSales.pdf und natuerlich im vergleich daazu braeuchte man das gesamtlistingangebot,,aber der research macht viel arbeit, alles zusammenzutragen.
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

schau mal hier, sehr intressant, und zeigt einen sehr stark nach unten gerichteten zukuenftigen markt.!!
in den USA wird meist nur der excisting home sales index beachtet, der zeigt wieviel verkauft wurde, dieser index zeigt die zukuenftige entwicklung und nennt sich pending house sales indicator,,, der eine sehr starke schwaeche aufweisst !!! trotz zz. hauptsaison fuer homesales, dieser idikator, zeigt objekte die in transgfer sind idr. binnen 3 monaten, aber noch nicht verkauft sind,,,die indikatoren sindklar negativhttp://www.realtor.org/Research.nsf/files/PHS0604.pdf/$FILE/…
P H S I index


ich ahbe mal eine anfrage an
[e-mail] gesendet, um eine auflsitung der akt + histor daten bezgl des angebots an immos vs den verkauften national zu bekommen, sollten sie mir antworten werde ich es hierhereinsetzen.

>>>>>>>>>>>>>

das immoaerkte regional unterschiedlich sind, aufgr. spez. infrastruktur ,arbeitsmakrt etc ist kalr,, dennoch besteht im gesamtbild, eine erhebliche korrelation der immopreise, zumindest was die angelsaeschichen laender angeht ( NZ,AUS,GB,USA,CAN,etc)
und in einem globalen zinstrend folgen dann weietre laender den usa. grund zb in thailand,, hauptkaeufer usa+england, grund, dort wird teuer verkauft und die verkaeufer aus diesen maerkten, sind der meinung dieser markt ist billig.


oHHHHHHHHHHHlangwieriges thema

[lapamita]

sorry unten de rlink zur pdf datei stimmmte nicht, fuer die zu erwartenden hausverkaeufe in den usa (phsi index)

http://www.realtor.org/Research.nsf/bd3768489f1e7dc4862567e6…

zz. sind die preise dennoch stabil
http://www.realtor.org/Research.nsf/bd3768489f1e7dc4862567e6…

und das sich dennoch immer weniger amerikaner ein neues haus etc leisten koennen
http://www.realtor.org/Research.nsf/Pages/HousingInx

und das das angebot massiv amsteigen ist ( siehe graphik lteztes posting,eine antowrt fuer eine nationale statistische auswertung fuer angebotene immos ( total national listing ) habe ich noch keine antwort,also mus man sich mit den regionalen zufrieden geben.
.g ist nur ein exampel fuer die steigenden listings, auf der webseite kann man aber jedee inzelne region durchforsten, dauert aber bestimmt stunden um stunden.

intr seite fuer us immomarktmit allen nationalen statistiken der organisation sowie den daten vom staat ( auch historie)
www.realtor.org

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.753.808 von rioja94 am 23.05.06 11:56:46

#1411 von rioja94 : ........ sicher ist es richtig, das wir hier schon seit 2 jahren das thema behandeln und die preise in der zeit weiter gestiegen sind - aber darum geht es nicht:

Ach nein!?! 25 - 30% Preissteigerung in den letzten 2 Jahre sind ein Papenstiel und werden bei der jetzigen Börse mit links ausgeglichen und weggesteckt.

...hier wurde vor ein paar monaten sogar von gewissen usern zum kauf geraten - unglaublich. selbst WENN ich das geld in cash hätte und nicht finanzieren müsste, würde ich zu diesen preisen NICHT kaufen. in ein paar jahren bekomme ich das wesentlich billiger und mein geld freut sich derweil über die steigenden zinsen.

Ja, stimmt. Zur Erinnerung, hier der Text vom 4 Dezember 2005:

Ich habe noch nie plädiert Immobilien zu kaufen an den Orten wo die Preise, die Kaufkraft der Einwohner eindeutig übersteigt . Das wäre in der Tat ein extremes Risiko. Und man sollte auch nicht gleich mit einem Palast – Du weißt was ich meine-, anfangen, wenn keine ausreichende Finanzkraft dahinter steht.
Doch eins schließe ich weiter nicht aus: die Verteuerung der Grundstücke. Es gibt immer weniger gute Lagen und deswegen sind jetzt Investitionen in noch Preiswerte Grundstücke ein MUSS für jeden, der erst später bauen will, oder fürs Alter eine gesicherte und höchst profitable Anlage sucht. Das Grundstück muss nicht unbedingt der Platz sein wo man sich später niederlässt. Mit dem Gewinn beim Verkauf kauft man dort wo es einen hinführt.
Zum Beispiel, die 14.000m² für 60.000 euros die ich heute entdeckt habe. Ich bin mir ziemlich sicher, dass bevor 10 Jahre herum sind, dieses Grundstück für 6/ 700.000 euros zu verkaufen ist . Und das ist ein Minimum.Je mehr ich mir das Bild anschaue, je begeisterter bin ich!

Dieses Grundstück – ich konnte nicht widerstehen – habe ich am 28.12.05 gekauft, durch Privatvertrag abgesichert und 6.000€ Baranzahlung dem Verkäufer in die Hand gedrückt.
Ende Januar sagte mir meine Lebenswegbegleiterin, dass Sie es nicht für gut fände, wenn wir uns im alter, von den Gesundheitszentren weiter entfernen würden. Gut, sagte ich, kein Problem,
Am 3, 10 und 17 März 2006 machte ich eine Anzeige in der Costa Blanca News ( englische Zeitschrift). Nach meiner Rückkehr aus Frankreich, ende März, hatte ich einige Interessenten und
Am 15 April war das Grundstück für 7€ pro m² verkauft, Gesamtpreis 98.000€. Ich hätte es 5 mal verkaufen können.
Einsatz: 6.000€ - 4 Monate – Erlös 38.000€ Netto--- Wie hoch wird wohl die Rendite sein?

Dies zu dem Satz:....... in ein paar jahren bekomme ich das wesentlich billiger und mein geld freut sich derweil über die steigenden zinsen.
Wie groß ist die Freude beim jetzigem – Minus 12-15% - und Zukünftigem DAXSTAND ?

#1418 von rioja94

wir könnten also 2010-2012 wieder kaufpreise sehen. bis dahin spare ich weiter eigenkapital an, aber wem sag ich,s ... Am besten dem Börsen Gott, dass er den Dax nicht auf 4000 Punkte fallen lässt.

Ich stehe zu meinen Gewinne und Verluste, nicht wie der Herr, der versucht alles mies zu machen. Der nimmt nicht mal Stellung zu der Entwicklung seiner Ersparnisse zwischen 1998 und 2006, siehe # 1398. Klar, kann ich auch verstehen. Nicht mehr einfach Argumenten zu finden, die diese TATSACHE entkräften.

Und ich könnte schon wieder ein Nachbargrundstück des oben geschilderten kaufen, allerdings will er jetzt schon 11€/m²

Neues Grundstück, 22100m², Preis 255.000€ mit Meersicht
oder 15.000m€ für 105.000€ (weniger als 7€/m²) allerdings ohne Meersicht und Schattenseite.

Buenas noches

Tropezon

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.017.972 von tropezon am 09.06.06 00:27:18

Es wird immer der Unterschied in den Lagen zu machen sein - und zwar immer und überall - d. h. für mich -
wenn schon Spanien, dann auch mit Blick auf das Meer - diese Lagen sind auch nicht unendlich und werden ihren - wie auch immer guten Preis halten können, (sind natürlich heute schon verrückt teuer) ,
denn welcher Deutsche, Engländer, Franzose, Russe zieht nach Spanien und will nicht an das Meer? - Das kannst Du erst sagen, wenn Du einige Jahre dort gelebt hast - dann erst wirst Du "Fix-Idee-Meer-Frei"

Wenn Hinterland - dann besser Frankreich - da wird heute noch viel für "appel und ei" abgegeben

cf

[schlier]

Servus,
war letzte Woche in Barca. Hmmmmm ja was soll man sagen. Wunderbare Stadt, sehr viel lebenswertes, Preisniveau allgemein wie in Berlin (also Essen, Essengehen, Kleidung, usw.) Naja Mieten wie in München. Nur Immos kaufen. Naja, Ok das dopelte von München. Kaum eine schönme Wohnung in der Altstadt unter 5000-6000€ m².
Leute sicher hat Barca in der letzten Zeit ein Hausgemachtes Wohnungsproblem, heißt Knappheit. Aber was ich mitbekommen hab ist der Arbeitsmarkt nicht anähernd so gut wie Muenchen. Heißt eher wie in Berlin;-)

Kann es eine dauerhafte Situation sein, dass ich ein allgemeines Lebens und Einkommenniveau von Berlin habe jedoch Imopreise doppelt so hoch wie Muenchen. Barca ist eine tolle Stadt aber dennoch gelten auch hier die regeln des Marktes. Daher es wird eine Abkühlung geben und in den Spitzen eventuell auch einen crash (ich denke nicht in Barca) aber ob in diesem Jahr oder in 2 Jahren. Wer will das schon sagen. Immomärkte sind auch stark regional abhängig und wirklich sehr schwer einzuschätzen da sie deutlich längere und trägere zyklen haben als andere kapitalmärkte.

Aber ich habe auch x Angebote gelesen immofinanzierung zu 2-3% Zins. Solange es das noch gibt wird auch der Markt nicht groß einbrechen.
Servus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.018.074 von cienfuego am 09.06.06 00:48:01

Cienfuego,

(sind natürlich heute schon verrückt teuer) Findest Du 7 €/m² teuer?? Ich nicht.

Wenn Hinterland - dann besser Frankreich - da wird heute noch viel für "appel und ei" abgegeben.
Bin überrascht. Wo soll das sein in Frankreich? Denke Frankreich, Mittelmeer nähe kostet wesentlich mehr als Spanien. Hier einige Beispiele aus dem Hinterland der Provence:

http://www.construiresamaison.com/terrain/achat-terrain-prov…

Tropezon

[rioja94]

aus "die welt"

Lieber ein Friesenhaus als eine Finca

Immer mehr deutsche Käufer von Ferienimmobilien setzen auf Objekte in heimischen Gefilden - Besonders preiswert sind Harz und Bayerischer Wald
von Richard Haimann

Deutschlands Ferienimmobilienkäufer drehen dem Ausland den Rücken zu. In Spanien, Frankreich oder Portugal haben die Bundesbürger die Fronten gewechselt. Waren sie in den vergangenen Jahren am westlichen Mittelmeer und an Europas südlichster Atlantikküste eifrig als Erwerber aktiv, sind sie nun an vorderster Stelle auf der Verkäuferseite zu finden, berichtet die Bausparkasse BHW.


Das Hamelner Institut zieht daraus die Konsequenzen: "Wir geben das Ferienimmobiliengeschäft in Spanien und Frankreich auf", sagt Sprecher Matthias Schnabel. Die Erträge würden nicht einmal mehr die Kosten der Niederlassungen vor Ort einspielen. Nur in Norditalien und Österreich finanziert der zu Jahresbeginn von der Postbank übernommene Dienstleister noch Ferienobjekte.


Grund für den Trendwechsel seien die drastischen Preissteigerungen, die Wohnimmobilien auf der iberischen Halbinsel und in Frankreich in den vergangenen Jahren verzeichnet haben. Wer dort vor zehn und mehr Jahren sein Urlaubsdomizil erstanden hat, reicht es nun mit kräftigem Gewinn weiter. Wer bisher nur vom eigenen Heim im Süden träumte, beläßt es angesichts der horrenden Preise vorerst bei der Wunschvorstellung. "Viele Deutsche wollen oder können diese Preise nicht bezahlen", sagt Schnabel.


"Seit der Jahrtausendwende ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Ausland drastisch zurückgegangen", bestätigt Hartwig Hamm, Leiter der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS). Den heftigsten Einbruch gab es in Spanien, wo die Immobilienfinanzierer in der Vergangenheit die höchsten Umsätze verzeichneten: "Seit dem Jahr 2000 ist das LBS-Geschäft hier um weit über 50 Prozent gefallen."


Auch der demographische Wandel trägt zum Trendwechsel bei. Nicht wenige Angehöre der heutigen Rentnergeneration zieht es im Alter in die Heimat zurück. Jüngere scheuen angesichts der wirtschaftlichen Unwägbarkeiten das Risiko eines Immobilieninvestments im teuren Ausland. Wer ein Zweitdomizil für die schönsten Tage des Jahres sucht, schaut sich lieber im eigenen Land um.


"Inzwischen sind Ferienimmobilien in Deutschland viel billiger als im Ausland", sagt Schnabel. Vor allem Menschen zwischen 45 und 55 Jahren, die ihr zweites Heim nicht nur einmal im Jahr, sondern auch regelmäßig an Wochenenden nutzen wollen, kaufen deshalb meist im eigenen Land. Darunter auch Spanien- und Frankreich-Heimkehrer, die einen Teil ihres Veräußerungsgewinns in ein deutsches Zweithaus investieren.


Gefragt seien vor allem Objekte an Nord- und Ostsee sowie im Voralpenraum. Aber auch bei Immobilien in den Mittelgebirgen steigt das Interesse langsam. Besonders preiswert sind Objekte im Harz. Seit rund um den Brocken immer mehr Industriebetriebe ihre Pforten geschlossen haben, die Höhenzüge zwischen Clausthal-Zellerfeld im Westen und Wernigerode im Osten zum Nationalpark erklärt wurden, ziehen immer mehr junge Menschen fort. "Im Landkreis Osterode schrumpft die Bevölkerung jedes Jahr um zwei Prozent", weiß Andreas Oppermann von der Norddeutschen Landesbausparkasse (Nord-LB) in Herzberg. Jüngst erst hat er ein solides Einfamilienhaus aus den 70er Jahren im idyllischen Siebertal für 70 000 Euro verkauft - vergleichbare Objekte sind noch im Angebot.


Ähnlich ist die Lage im Bayerischen Wald. "Bereits für 100 000 Euro werden hier gute Einfamilienhäuser angeboten", sagt die Maklerin Elke Probst aus Waldmünchen. Für 150 000 Euro seien schon Objekte in hervorragender Qualität zu haben. Zu den Käufern zählen auch Spanien-Rückkehrer aus dem Großraum München. Probst: "Bei dieser Klientel wird der Bayerische Wald zum Geheimtip, weil die Preise hier deutlich unter dem Niveau von Allgäu und Tegernsee liegen."


Artikel erschienen am Sa, 10. Juni 2006

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.093.287 von rioja94 am 13.06.06 13:23:42

Auch wenn tendenziell die Aussage stimmen könnte, dass weniger Deutsche sich z.Z. in Spanien einkaufen, wobei in manchen Immobilien Zeitschriften an der Costa Blanca behauptet wird, dass sie, die Deutschen, wieder im Kommen sind. Da ich es nicht weiß, erlaube ich mir kein Urteil.
Aber auffallend ist doch, dass man sich im eigenen Haus nicht einig ist:

BHW

Deutschlands Ferienimmobilienkäufer drehen dem Ausland den Rücken zu............. sind sie nun an vorderster Stelle auf der Verkäuferseite zu finden, berichtet die Bausparkasse BHW.

Wenn im gleichen Haus der eine „HÜ“ und der andere „HOT“ sagt, darf man sich nicht wundern, dass das Geschäft nicht mehr geht. Abstimmungen wäre angebracht..

Ferienimmobilien in Spanien sind bei den Deutschen besonders begehrt. Gutes Wetter, eine sehr gute Verkehrsanbindung sowie die reizvolle Landschaft haben die Nachfrage immer weiter steigen lassen. Die Folge: In den vergangenen Jahren haben auch die Preise gewaltig angezogen: "In manchen Bereichen muss man heute doppelt so viel zahlen wie noch 1998", weiß Spanien-Experte Georg von Oepen von BHW-Immobilien. Alleine 2005 zogen die Preise spanienweit um 15 Prozent an, ergab eine Studie der Royal Institution of Chartered Sureyors.

http://www.immowelt.de/ausland/laenderreport/index.aspx?PaGi…

LBS

"Seit der Jahrtausendwende ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Ausland drastisch zurückgegangen",

Darf man laut lachen!?!


"Seit dem Jahr 2000 ist das LBS-Geschäft hier um weit über 50 Prozent gefallen."

Bei den anderen um 50% erhöht. Spricht nicht gerade für die Geschäftsfähigkeit der LBS !!!

Cienfuego,

ich möchte in Südfrankreich ein Grundstück kaufen. Kannst Du mir bitte, mit einigen Links behilflich sein, wo ich etwas preiswertes finden kann?
Danke.

Tropezon

[rioja94]

INFORMATIVOSTELCINCO.COM
14 de junio de 2006

El ritmo de construcción en España se ha acelerado tanto que durante 2005 se batió el récord de creación de 800.000 pisos nuevos. Lo más preocupante es que la mitad de estas viviendas son innecesarias y se destinan a fines especulativos, según un informe publicado por el Observatorio de Sostenibilidad.

España es uno de los países que más viviendas tiene por 1.000 habitantes. El resultado es que España tiene el mayor parque inmobiliario de la UE, el país con un ritmo constructor más alto y donde más difícil es el acceso a la vivienda.

El dato más esclarecedor de esta situación es que el año pasado se construyeron en España más viviendas que el Reino Unido, Alemania y Francia juntas. Y eso que estos tres países multiplican por cinco a la población española.

La peor parte de esta edificación sin control se la lleva litoral mediterráneo, donde ya se ha urbanizado una tercer parte del suelo.

El Observatorio de Sostenibilidad denuncia que estas viviendas no son necesarias y se emplean para la especulación, lo que contribuye a la escandalosa escalada de los precios.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.108.398 von rioja94 am 14.06.06 14:03:03

Lo más preocupante es que la mitad de estas viviendas son innecesarias y se destinan a fines especulativos

so schauts aus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.108.398 von rioja94 am 14.06.06 14:03:03

El dato más esclarecedor de esta situación es que el año pasado se construyeron en España más viviendas que el Reino Unido, Alemania y Francia juntas.

Lügen werden nicht wahrer in dem man sie ständig wiederholt:

#1422 von tropezon 05.06.06 18:29:31
Ich habe mir die Mühe gemacht, seine Arbeit zu komplettieren und nachgeforscht, im Jahr 2005:
Frankreich 525.923 , .. in 2006 steigend +18%
Deutschland 242.102 ,.... in 2006 steigend +20%
England 180.777
Also für die 3 Länder ca. 950.000 Einheiten.

Der Herr kann nicht rechnen, bedauerlich........ und andere nicht lesen.

Lo más preocupante es que la mitad de estas viviendas son innecesarias y se destinan a fines especulativos oder es gibt genug Familien die sich eine Ferienwohnung leisten können, weil sie ihren Ersten Wohnsitz bereits bezahlt haben !!!!

Wichtiger und sinnvoller wäre diese Feststellung zu kommentieren:

El suelo libre comienza a escasear en algunas costas y en Madrid

Advirtió también de la ocupación del suelo con campos de golf e infraestructuras asociadas a éstos, de que en el litoral mediterráneo el 34 por ciento del primer kilómetro de costa está ya ocupado y de que el sector inmobiliario, tras "colmar" la primera línea, se adentra hacia el interior, en una banda de unos diez kilómetros de ancho.

Was im Klartext heißt, dass die Grundstücke in vorderer Linie bald nur noch für „ Reiche“ reserviert sind und die große Nachfrage immer mehr sich auf 2te-3te Linie und Hinterland konzentriert. Deshalb meine, seit Monate wiederholte Empfehlung, im Hinterland billige Grundstücke zu kaufen, als ANLAGE. Die Gewinn Chancen sind enorm im Vergleich zu jeder Börse, siehe Dax minus 15 % oder TecDax minus 25 % in nur 4Wochen.

Aber ich weiß, kein Crash, nur Volatilität. Leider kann Volatilität auch mal 20 % kosten.

Spanien – Ukraine 4-0 ..... SUPER

[rioja94]

!

Dieser Beitrag wurde vom System automatisch gesperrt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an [e-mail]

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.111.423 von tropezon am 14.06.06 16:42:48

ach, tropezon - was wären die dummen artikelschreiber ohne dich

Ich habe mir die Mühe gemacht, seine Arbeit zu komplettieren und nachgeforscht,

Pero la realidad es que la mitad de esas viviendas sobra, afirma el director del OSE. "No responden a una demanda real", aseguró Jiménez, que precisó que en 2005 en España se construyeron más viviendas que la suma de las levantadas en Alemania, Francia y Reino Unido.

dann forsch mal beim direktor der OSE - Herrn Jeminez nach, wie er zu solchen behauptungen kommt

Luis Jiménez, director del OSE -organismo independiente impulsado por el Ministerio de Medio Ambiente, la Fundación Biodiversidad y la Universidad de Alcalá de Henares- cree que el "crecimiento económico insostenible de hoy puede transformarse en insoportable mañana".

http://www.bolsacinco.com/060614083109B5_mitad_oferta_casas_…

ham ja alle keine ahnung

herrlich!!!

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.117.430 von rioja94 am 14.06.06 23:50:12

ham ja alle keine ahnung

Gratuliere, richtig erkannt

[tropezon]

Hallo Rioja, mein Liebling

Können wir für einen Moment, die Zeit einer Frage und deren Antwort, unsere Meinungsverschiedenheiten ad acta legen? Ist das möglich????
Ich bin doch nicht so allwissend wie ich dachte... que lastima...
Es geht um folgendes Thema, für mich hoch interessant:

Mögliche Abschaffung der Erbschaftssteuer in Spanien

Veröffentlichung Datum : 18-12-2003
Die Regelungskompetenz der Erbschaftssteuer in Spanien unterfällt in Spanien den Regionalregierungen, d.h. die 17 spanischen Autonomen Gebietskörperschaften erlassen eigene Gesetze bzgl. der Höhe und der Erhebung dieser Steuer. Die landesweit gleiche materielle Grundlage ist das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz („Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones„). Änderungen der Besteuerung wurden aus Regierungskreisen angekündigt.

Derzeitige Regelung der Erbschaftssteuer
In den meisten Autonomen Gebietskörperschaften ist bislang jede Art von Erbschaft zwingend zu besteuern, unabhängig davon, ob es sich um ein Guthaben auf einem Bankkonto, Geld aus einer Lebensversicherung oder eine Ferienwohnung handelt. Dagegen ist die Übertragung einer Wohnung, die dem ständigen Aufenthalt diente, von der Besteuerung fast vollständig befreit. Der Erbschaftssteuersatz ist progressiv gestaltet und liegt zwischen 7,65% (für Erbschaften mit einem bereinigten Wert bis zu 7.639,- €) und 34% (für Erbschaften mit einem bereinigten Wert ab ca. 400.000,-€). Dieser Steuersatz ist noch mit einem Koeffizienten zwischen 1 und 2,4 zu multiplizieren. Dieser Koeffizient hängt zum einen vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblassers sowie zum anderen davon ab, ob und in welcher Höhe der Erbe ein Vorvermögen besitzt. Freibeträge sind relativ gering und belaufen sich auf 15.956,87 € für Ehegatten und Kinder und 7.993,43 € Verwandte zweiten und dritten Grades. Entferntere Verwandte erhalten überhaupt keinen Freibetrag. Kinder, die erben und unter 21 Jahre sind erhalten pro Jahr unter 21, zusätzlich einen Freibetrag von 3.990 € pro Jahr. Schwerbehinderte bekommen zusätzlich einen Freibetrag von 47.858 €.
Geplante Änderungen des Erbschaftssteuergesetzes
Im September 2003 kündigten spanische Regierungskreise die Abschaffung der Besteuerung der erbweisen Übertragung des Nachlasses von Eltern auf Ihre Kinder in denjenigen Autonomen Gebietskörperschaften an, in denen die gegenwärtige Regierungspartei Spaniens auch jeweils nach den nächsten Regionalwahlen regieren wird. Die Streichung der Erbschaftssteuer soll nach diesen Angaben vor allem Familien mit mittleren Einkommen zugute kommen.
Auch wenn derartige Ankündigungen im politischen Tagesgeschäft mit Vorsicht zu genießen sind und die Gesamtsteuerlast für den Bürger in den 8 Jahren der gegenwärtigen Regierung nicht ab-, sondern vielmehr zugenommen hat, lässt sich nicht leugnen, dass derartige Ankündigungen eine gewisse Dynamik entwickeln, die das Erbschaftssteuerrecht Spaniens in den nächsten Jahren prägen werden.
So wurde die Erbschaftssteuer unlängst bereits im Baskenland und in Navarra abgeschafft. Kantabrien deren Abschaffung gleichfalls schon beschlossen, während die Rioja plant, dasselbe im Jahr 2004 zu realisieren. Auch Andalusien plant die Abschaffung dieser Steuer im Jahre 2004. Die Regierung der Kanarischen Inseln lehnt die Abschaffung der Erbschaftssteuer dagegen strikt ab – was möglicherweise am hohen Anteil ausländischer Grundeigentümer liegen mag.
Es bleibt abzuwarten, inwiefern diese Ankündigungen auch nach den nächsten Wahlen noch Priorität haben. Die Wahrscheinlichkeit, dass nachfolgende Generationen ihre juristische Fantasie nicht mehr anstrengen werden müssen, um eine wirtschaftlich vertretbare Übertragung Ihres Vermögens durchzuführen, ist allerdings groß.
Ich konnte bisher nur wirre Aussagen im Internet finden, wie folgende:

1.1.2. País Vasco y Navarra
El ISD se exigirá en todo el territorio español, sin perjuicio de lo dispuesto en los regímenes tributarios forales de Concierto (Ley 12/1981, de 13 de mayo) y Convenio Económico (Ley 26/1990, de 26 de diciembre) vigentes en los territorios históricos del País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, respectivamente.
En el País Vasco, las distintas diputaciones forales han aprobado su propia normativa estableciendo amplias exenciones a favor de determinados familiares, tanto en materia de adquisiciones hereditarias y seguros como en materia de donaciones. En la Comunidad Foral de Navarra también se ha hecho uso del mecanismo de la exención para facilitar las transmisiones lucrativas.

Hier ist zwar viel erklärt, finde aber keine Bestätigung oder Einzelheiten.
http://www.ogasun.ejgv.euskadi.net/r51-341/es/contenidos/inf…
Ein einziger Artikel scheint den Zustand zu bestätigen:
http://www.discapnet.es/Discapnet/Castellano/Guias/Derecho/F…
Desde 2003 en el País Vasco y Navarra, no se tributa nada al heredar. Asimismo, a partir de 2006, en la Comunidad de Madrid* se completará la supresión gradual del impuesto de sucesiones, que se inició hace tres años,

Aber mittlerweile kennst Du mich, eine Bestätigung reicht mir nicht um es definitiv zu akzeptieren.
Ich dachte, Du als Baske kennst Dich vielleicht aus? Oder kennst Du ein Notar im Baskenland der es bestätigen kann ( kein Anwalt, denen glaube ich kein Wort:mad

Danke für Deine Hilfe

tropezon

[Fanz]

Ja da bin ich wieder,

etwas in der Versenkung verschwunden, Fussball-WM und Diplomarbeit zugleich ist gar nicht so einfach wie gedacht, insb. dann wenn der Deutsche feiert als hätte man die Mauer wieder hochgezogen (sorry, kleiner Immo-Seitenhieb) :-)... was hier los ist hab ich in Valencia nicht mal während der Fallas erlebt: weiter so alle Mannen! Nun, Espagna hat ja auch positiv überrascht und wir sehen uns im Viertelfinale (oder Halb-?)...

Nun, am 3.7. hab ich Abgabetermin, am 4. geht mein Flug nach Madrid (Camino de Santiago, San Fermines, ...) und ich hoffe die Blase ist bis dahin noch nicht geplatzt :-)? Anbei also die Frage/Bitte/...: falls jemand von euch Experten Lust und Zeit hätte, mal über meine DA zu schauen und mir ein kritisches Urteil zu verpassen, den bitte ich, mir an meine email-Adresse [e-mail] eine kleine Nachricht mit der Betreff-Zeile "Koalition der Willigen" zu schicken, ich sende sie euch dann in den nächsten Tagen zu.
@tropezon: auch dein Urteil wäre mir lieb, allerdings bin ich sicher, dass dir meine Arbeit weniger gefällt als bspw. dem Herren aus dem Norden :-)

Viele Jrüße aus der Heimat des neuerstarkten Patriotismus,
Fanz

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.138.732 von tropezon am 16.06.06 00:15:45

freut mich, das ich dich immer noch überraschen kann

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.150.053 von Fanz am 16.06.06 15:33:11

Hallo Fanz,

Experten... zuviel des Guten. Sagen wir lieber mal, Immobilien-Interessierten. Und keine Sorgen, es platzt nichts, was nicht vorhanden ist.
Nicht das Du glaubst, ich wäre so blauäugig um die Gefahren nicht zu erkennen, die den Immobilienmarkt, besser gesagt, die Immo. Preise gefährden. Gerade heute Früh konnte ich in der Tageszeitung lesen, dass auf die 4800 Neubau Wohneinheiten ( Provinz Nord-Alicante) im 1 Trimester nur 2600 verkauft wurden, wobei der Unterschied, je nach Gemeinde, extrem ist. Zum Teil 100% verkauft oder wie in Altea ( Nachbar Gemeinde) 12 gebaut – 0 verkauft, also 0%.

Rekordpreise, Rekord Bautätigkeit, Rekordbestand und anziehende Zinsen die, die augenblickliche Überhitzung begleiten, sind Alarmzeichen die nicht zu verachten sind. Doch, die Immobilien Industrie hat es selbst in der Hand ob sie gegensteuert oder nicht.

1) - Fährt sie ein Gang zurück – nur noch 400/450.000 Einheiten/p.a. – bleiben die Preise stabil oder erhöhen sich nur wenig.
2) – Steht sie einmal kräftig auf die Bremse – 300/350.000 Einheiten/p.a. – reduziert sie das Neu- Angebot unter die Nachfrage und muss aus dem Bestand liefern. Was die Bestände abbaut und die Preisspirale nach 2 Jahre wieder in Gang setzt.

Und, was unser Scharmützel betrifft, kontroverse Diskussion regt den Geist an und ist wie Salz in der Suppe, solange die Äußerungen nicht unter die Gürtellinie gehen.

allerdings bin ich sicher, dass dir meine Arbeit weniger gefällt

Nun, liegt ganz bei Dir. Wenn Deine Argumente plausibel-, nachvollziehbar- sind und mich überzeugen, dann zoll ich Dir Anerkennung und Du gewinnst ein Verehrer. Ich bin kein sturer oder unverbesserlicher Verteidiger der Immobilien Hausse, nur bisher fehlen mir die einschlägigen Gegenargumenten.

Email folgt.

Grüße aus dem Süden

tropezon

[tropezon]

Rioja,

freut mich, das ich dich immer noch überraschen kann

Warum auch nicht? Dann überrasche mich positiv und beantworte bitte meine Frage:
Ich dachte, Du als Baske kennst Dich vielleicht aus? Oder kennst Du ein Notar im Baskenland der es bestätigen kann.

Ergänzend: gilt die Regelung nur für Einwohner des Pais Vasco und muss das Vermögen im Baskenland sein ( Immobilien und Konten) oder gilt es auch für Anlagen außerhalb des Baskenlandes?

Cienfuego

ich möchte in Südfrankreich ein Grundstück kaufen. Kannst Du mir bitte, mit einigen Links behilflich sein, wo ich etwas preiswertes finden kann?

Keine Hilfe? Willst Du alle Grundstücke Für „ en appel und ei“ für Dich behalten? Oder gibt es keine mehr? .....Schade, .....muss mich also doch wieder an der Küste umschauen. Vielleicht kann das meine nächste Investition werden:



Grundstücksgröße 14.000 m²......Verkaufspreis 95.000 EUR...7€ per m² ....10km zum Strand

Der Nachbar hat ein Grundstück von 10.000m² und verlangt 130.000€...13€ per m².

Tropezon

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.138.732 von tropezon am 16.06.06 00:15:45

weiß einer was von Neuerungen im Erbschaftssteuer-Bereich??
cf

[rioja94]

El precio de los pisos cae un 7 por ciento en Madrid ciudad al construirse viviendas más pequeñas
ÁNGEL GARCÍA MORENO. MADRID.

La «burbuja» inmobiliaria que ha vivido España en los últimos años no ha explotado, pero los datos de Madrid capital indican que algo está empezando a cambiar y este fenómeno se está desinflando.

Entre mayo de 2005 y 2005 el precio medio de los pisos en Madrid capital se han reducido un 7,2 por ciento, según el «Estudio del Mercado Residencial de Madrid y Corona Metropolitana», elaborado por el grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman. Este descenso se ha producido en medio de una oferta residencial en la Comunidad que se ha desacelerado en los doce meses que incluye el estudio, aunque la demanda se ha mantenido estable. Sin embargo, dentro de este fenómeno las localidades de la corona metropolitana han aumentado su protagonismo y actividad respecto a la capital, especialmente en la oferta total de nueva vivienda.

Sin embargo la reducción en términos generales del precio final de la vivienda nueva en la ciudad de Madrid no se ha producido por un descenso del metro cuadrado construido sino por un conjunto de factores que han provocado esa disminución.

Precio por metro

En primer lugar está el incremento del precio del metro cuadrado construido que ha sido tan sólo del 5,5 por ciento, diez puntos menos que el registrado un año antes, que fue del 15,5, y el menor de los últimos cinco años. Junto a ello se ha producido un descenso de la superficie media construida del 12 por ciento, y el traslado del comprador de las zonas más caras a las más baratas como Villa de Vallecas o Villaverde.
De esta manera el piso medio que se está comprando actualmente en Madrid capital tiene 86 metros cuadrados, dos dormitorios, un precio por metro cuadrado de 4.039 euros y un precio medio final de casi 350.000 euros. El año pasado el piso medio tenía 96 metros cuadrados y había que pagar por él 375.640 euros.
Aún así y por lo que respecta a este año, se da la circunstancia de que el precio por metro cuadrado ha superado los cuatro mil euros en Madrid capital. Junto a ello en los municipios de la corona metropolitana el precio ha superado los 3.000 euros y los 2.000 el metro cuadrado en los chalés de esta última zona.
Comparando con lo que ha sucedido en Madrid ciudad, también en la corona metropolitana se ha producido un descenso de las superficies construidas, pero éste sólo ha sido del 5,4 por ciento, mientras que el incremento del precio por metro cuadrado ha sido mayor. En concreto de casi el 10,5 por ciento, cifra que se eleva al 11,6 por ciento en los chalés unifamiliares.
Y es que estos datos indican que el madrileño se está trasladando dentro de la ciudad a las zonas más alejadas del centro y, por lo tanto, más baratas y a la corona metropolitana, también de precios más asequibles. En concreto el piso medio que se está vendiendo en la corona metropolitana tiene unos 123 metros cuadrados, el precio por metro cuadrado es de 3.171 euros y el precio final de la vivienda está en unos 390.000 euros. Hace una año por 353.800 euros se conseguía un piso de 130 metros cuadrados.
Esta reducción en los incrementos en Madrid capital es significativa teniendo en cuenta que en los últimos cinco años el precio de la vivienda nueva en la Comunidad se ha incrementado más de un 85 por ciento. Además y del análisis de la oferta en Madrid se observa que las zonas más alejadas del centro de la ciudad concentran el 72 por ciento de la vivienda nueva puesta a la venta. El distrito más caro es el de Salamanca (992.642 euros) y el más barato Villaverde (221.487 euros).
En cualquier caso, y según Emilio Langle, director del segmento Residencial de Aguirre Newman con el dato de la caída de precios no se puede hablar de crisis sino de un «cierto aterrizaje» teniendo en cuenta además que es muy elevado el ritmo con el que se absorben los pisos que se ponen a la venta. Para los próximos meses, el estudio expresa que la oferta se estabilizará en la ciudad de Madrid y continuará creciendo en la corona metropolitana. El precio final de la vivienda se incrementará previsiblemente un 8 por ciento en todas las localidades de la región y las superficies medias aumentarán ligeramente en Madrid capital y repetirán los valores actuales en las localidades de la corona metropolitana.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.186.758 von tropezon am 20.06.06 14:38:40

nein, notare kenne ich nicht - nur anwälte.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.186.758 von tropezon am 20.06.06 14:38:40

Geheimtipp mit Tücken

Lange Jahre war es in Spanien ein Geheimtipp der perfekt funktionierte: Das Versterben des ausländischen Immobilieneigentümers wurde geheimgehalten. Die jährlich anfallenden Grundsteuern, Müllgebühren, Wasser- und Energiekosten wurden über viele Jahre auf den Namen des Verstorbenen weiterbezahlt. Bei Versterben z.B. in Deutschland hatten die spanischen Behörden hiervon keine Kenntnis und konnten gar nicht auf den Gedanken kommen von den Immobilienerben Erbschaftssteuer einzufordern.

Verkürzung der Verjährungsfrist

Damit nicht genug: Im Zuge einer späteren Fristenvereinheitlichung in Spanien wurde die zunächst fünf Jahre betragende Frist zur Verjährung der Erbschaftssteuer noch auf vier Jahre herabgesetzt. Damit verkürzte sich auch der Zeitraum nach dessen Ablauf die Erben des im Ausland verstorbenen vormaligen Immobilieneigentümers auch per öffentlichem notariellen Kaufvertrag die geerbte Immobilie, - erbschaftssteuerfrei - weiterverkaufen konnten, um ein Jahr. Zuvor hatte man sich oft mit einem Privatvertrag beholfen wobei die Zahlung eines Kaufpreisanteils auf den Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kauvertrages hinausgeschoben wurde. Dreister war schon die Methode per – in Spanien nach dem Versterben rechtsunwirksam werdender – notarieller Generalvollmacht des Verstorbenen bereits vor Ablauf der Erbschaftssteuerverjährungsfrist den Weiterverkauf vorzunehmen; denn hier droht oder drohte eine strafrechtliche Verfolgung.

Kein Verjährungsbeginn mehr mit dem Todestag

Mit dem 1. Januar 2003 hat sich die Rechtslage allerdings geändert: Liegt das Sterbedatum des spanischen Immobilieneigentümers ab dem Jahre 2003 so funktioniert der “Trick” mit dem Verjährenlassen der spanischen Erbschaftssteuer durch Verheimlichen des Auslandstodesfalles nun nicht mehr. Dann nämlich beginnt die Verjährungsfrist nicht mit dem Todeszeitpunkt sondern erst mit der Bekanntgabe des Versterbens gegenüber den spanischen Behörden, etwa durch Tätigen einer notariellen Erbschaftsannahmeerklärung. Was tun, wenn der Verjährungstrick nun nicht mehr funktioniert und Sie die Immobilie verkaufen oder übertragen möchten? Dann gilt es zunächst einige weitere Daten zu berücksichtigen: Liegt der Sterbezeitpunkt nach dem 31. Dezember 2002, dann hat der Verjährungstrick komplett ausgedient. Liegt der Todestag jedoch vor diesem Datum und war die Immobilie seit mindestens 1986 unverändert im Eigentum des Verstorbenen, dann gilt nach wie vor die 4-jährige Verjährungsfrist, welche sich mit dem 6-monatigen Steuerzahlungszeitraum praktisch auf viereinhalb Jahre verlängert und die Immobilie kann vom Erben sogar zusätzlich gewinnsteuerfrei weiterverkauft werden. Komplexer stellt sich die Bewertung der Steuersituation dann dar, wenn der Todeszeitpunkt zwar vor dem 01.01.2003 lag, aber die praktische Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist und/oder die Immobilie vom Vererber erst im Zeitraum nach 1986 erworben oder aber erweitert wurde. Dann bleibt grundsätzlich sowohl die Pflicht zur Erbschaftssteuerzahlung wie auch diejenige zur Einkommensteuerzahlung auf den Verkaufsgewinn bestehen. Hier rücken dann die Fragen zum Verkaufszeitpunkt sowie zur Festlegung des Erbschaftsannahmewertes in den Mittelpunkt. Dies umsomehr, als die Höhe der spanischen Erbschaftsteuer im Wandel und die Höhe der zulässigen Besteuerung des Immobilienverkaufsgewinn in Spanien bei in Spanien nichtresidenten Verkäufern 2007 neu geregelt wird.

Eine Information der Anwaltskanzlei Menth e-mail: info@ erbrechtskanzlei-spanien.de weitere Rechts- und Praxistipps: www.erbrechtskanzlei- spanien.de

vielleicht können die weiterhelfen - scheinen auf erbrecht spezialisiert zu sein

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.202.344 von rioja94 am 21.06.06 12:28:18

http://www.google.es/search?hl=es&q=impuestos+herencia+espa%…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.202.029 von rioja94 am 21.06.06 12:10:11

Mal wieder so ein Artikel der beweist was für Schwachsinn die Journalisten schreiben. Die Überschrift ( Titel) ist falsch, irreführend und widerspricht dem Textinhalt.

Titel:

El precio de los pisos cae un 7 por ciento en Madrid ciudad al construirse viviendas más pequeñas

Inhalt:

En primer lugar está el incremento del precio del metro cuadrado construido que ha sido tan sólo del 5,5 por ciento… Der Preis hat sich nur um 5,5% erhöht!!!

mientras que el incremento del precio por metro cuadrado ha sido mayor. En concreto de casi el 10,5 por ciento, cifra que se eleva al 11,6 por ciento en los chalés unifamiliares…. Die Preise haben sich konkret um 10,5% erhöht und für Einfamilienhäuser um 11,6%!!!

En concreto el piso medio que se está vendiendo en la corona metropolitana tiene unos 123 metros cuadrados, el precio por metro cuadrado es de 3.171 euros y el precio final de la vivienda está en unos 390.000 euros. Hace una año por 353.800 euros se conseguía un piso de 130 metros cuadrados…. Vor einem Jahr konnte man 130m² für 353.800€ kaufen, heute nur noch 123m² für 390.000€!!!

con el dato de la caída de precios Wo ist die? Er gibt selber Beispiele um wie viel alles teuerer geworden ist.

teniendo en cuenta además que es muy elevado el ritmo con el que se absorben los pisos que se ponen a la venta.... andere sprechen von längeren Zeiten als früher

El precio final de la vivienda se incrementará previsiblemente un 8 por ciento en todas las localidades de la región... Wo ist die „Caida“, der Sturtz?????

Aber ich nehme an, dass Rioja mit diesem Artikel nur bestätigen wollte, dass die Preissteigerung weiter geht, auch in Madrid und Umgebung.

Jimmy, wie weit bist Du mit der Suche?

Tropezon

[lapamita]

das war damals meine kernfrage
Dreister war schon die Methode per – in Spanien nach dem Versterben rechtsunwirksam werdender – notarieller Generalvollmacht des Verstorbenen bereits vor Ablauf der Erbschaftssteuerverjährungsfrist den Weiterverkauf vorzunehmen; denn hier droht oder drohte eine strafrechtliche Verfolgung.


werden heute schon die daten abgeglichen,gibt es eineeuropaweite vernetzung,,,,oder nur boese nachbarn???
tja und die 5 jahresfrist fehlt auch weg..................

bei einem eigenheim von 400 k euro fallen ja heftigst steuern an, wenn es an die kinder geht,,,,

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.206.599 von tropezon am 21.06.06 15:47:39

tja, man muss den artikel schon verstehen

[jimmy007]

Jimmy, wie weit bist Du mit der Suche?
Huch, hab ich was verpasst? Was wollte ich denn suchen?

Der Artikel ist einfach nur lächerlich und mal wieder typisch für oberflächlichen und tendenziösen Journalismus, der in Spanien noch dazu sehr ausgeprägt ist.
Tropezon hat in seinem sehr richtigen Kommentar noch vergessen zu erwähnen, dass der Typ von Aguierre Newman von "cierto aterrizaje" spricht (was gar nicht mal falsch sein muss) und im gleichen Satz von einer Steigerung der Steigerung von 5 auf 8% spricht...

Also, dem ist eigentlich nichts hinzuzufügen. Ich tue es aber trotzdem:
Die Steigerung der Preissteigerung ist wohl ziemlich eindeutig vorbei. Wir haben i.A. keine 20% p.a. mehr, der Markt kühlt also ein bisschen ab. Das heisst aber m.E. noch lange nicht, dass die Preise fallen. Bis jetzt gehen noch alle Statistiken von weiterhin recht deutlichen Preissteigerungen aus. Der Artikel zeigt eine weitere Tendenz auf, nämlich die nach kleineren Wohnungen. M.E. gibt es also weiterhin noch jede Menge Spielraum für Preissteigerungen.

Einen Preisverfall kann m.M.n. eigentlich nur dann entstehen, wenn ein plötzlicher Verkaufsdruck in den Markt kommt. Diesen Fall sähe ich nur bei extrem steigenden Zinsen, bei denen eine grosse Anzahl an Schuldnern ihre Hypothekenschuld nicht mehr bezahlen können. Wohlgemerkt, ich spreche von extremen Zinserhöhungen, und die sehe ich in absehbarer Zeit einfach nicht. In allen anderen Fällen (Überangebot etc.) sehe ich im schlimmsten Fall eine Stagnation der Preise und wahrscheinlich nicht einmal das.

Nun gut, alles nur meine bescheidene Meinung...

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.208.509 von jimmy007 am 21.06.06 16:56:37

jimmy,

frage an dich: was will uns der artikel denn sagen?

er ist ganz und garnicht lächerlich!

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.208.962 von rioja94 am 21.06.06 17:12:45

für mich findet sich genau hier die antwort:

Sin embargo la reducción en términos generales del precio final de la vivienda nueva en la ciudad de Madrid no se ha producido por un descenso del metro cuadrado construido sino por un conjunto de factores que han provocado esa disminución.

UND:

De esta manera el piso medio que se está comprando actualmente en Madrid capital tiene 86 metros cuadrados, dos dormitorios, un precio por metro cuadrado de 4.039 euros y un precio medio final de casi 350.000 euros. El año pasado el piso medio tenía 96 metros cuadrados y había que pagar por él 375.640 euros.

ganz klare ermüdungstendenzen - der markt findet zu diesen preisen keine nachfrage mehr. der käufer weicht auf günstigere angebote aus und nimmt dabei eine reduzierung der wohnfläche in kauf. heisst für mich, das bei grossen wohnungen das potenzial raus ist. das werden auch die ersten sein, die im preis fallen. danach kommen dann die mittleren und kleineren an die reihe.


logischerweise kann es bei kleinen und mittleren wohnungen up potenzial geben - wobei sich auch dieses schnell erschöpfen wird. wenn ersteinmal realisiert wird das die preise zu fallen beginnen, kommt kaufzurückhaltung auf. vielleicht kann der markt noch ein paar prozent in einigen regionen machen aber der grosse move ist ganz klar vorbei!

auch nur meine bescheidene meinung.

gruss

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.208.962 von rioja94 am 21.06.06 17:12:45

frage an dich: was will uns der artikel denn sagen?

das möchte ich auch gerne wissen. Der Artikel ( Inhalt) ist doch eindeutig: Hausse geht weiter, auch wenn gemässiger.

Ausser der Bestätigung, dass die Preise weiter steigen, kann ich nichts erkennen. Doch, dass was Jimmy erwähnt, nämlich, dass die Leute "kleiner" kaufen, weil "größer" im Moment nicht mehr drin ist und
Die Steigerung der Preissteigerung ist wohl ziemlich eindeutig vorbei.
Das ist doch genau was wir seit Monate sagen, langsamer Rückgang der Preissteigerung bis eventuell ein Jahr Stillstand... und dann geht es wieder weiter in die gleiche " gehabte" Richtung.

tja, man muss den artikel schon verstehen... wie wahr

Jimmy,

Huch, hab ich was verpasst? Was wollte ich denn suchen?

Nun, ich dachte Du suchst vielleicht mit Deiner Freundin eine Investitionsmöglichkeit im Immobilien Bereich.

Tropezon

[jimmy007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.208.962 von rioja94 am 21.06.06 17:12:45

was will uns der artikel denn sagen?

Zunächst einmal ändere ich frecherweise die Fragestellung:
Was will uns der Autor sagen?

Er will uns mit der polemischen und falschen Überschrift implizieren, dass die Immobilienpreise fallen, obwohl sie in Wahrheit 5-11% steigen (ganz nebenbei werden das vermutlich nur die Zahlen einer einzigen Firma sein, die nichtmal repräsentativ sein werden, aber gut, die Tendenz werden sie wohl getroffen haben).

Insofern gebe ich dir recht. Von lächerlich kann man nicht sprechen, sondern eher von entweder dumm/beschränkt oder manipulatorisch...

Was ich aus dem Artikel rausziehe, ist die Tatsache, dass die Tendenz zu kleineren Wohnungen geht, da nun der Superboom vorbei ist und die Kaufkraft offensichtlich nicht mehr ausreicht, die weiterhin hohen qm-Preissteigerung mitzumachen. Diese Tatsache wirst du vermutlich anders interpretieren als ich.

Mich würde aber doch mal sehr interessieren, auf welcher Datenbasis diese Erhebung gemacht wurde. Nehmen wir nur mal die angesprochenen durchschn. 86qm (halte ich schon für relativ gross als Durchschnittswert, interessant wäre nebenbei auch der Medianwert). Barrio Salamanca 992.642€/86qm=11.542€/qm??? Im Durchschnitt??? Dass ich nicht lache. Schaut doch einfach mal auf idealista.com und wählt mal die pisos dort aus (rechts neben dem Centro). Unten in der Tabelle gibt es immer den Durchschnittswert. Bei 1.124 Datensätzen ergibt sich ein qm-Preis von 5.456€... Mir ist schon klar, dass meine Rechnung nicht korrekt ist, da man ja auch davon ausgehen kann, dass die durchschnittliche Wohnung dort grösser als 86qm ist, aber klickt einfach mal die Preise durch, um euch einen Überblick zu machen, dass der Wert einfach FALSCH ist...

Weiterhin kann ich aus den publizierten Zahlen keinen Trend erkennen, dass die Leute aus der Stadt in die Vororte ziehen. Ich bestreite das gar nicht, ich sage nur, dass keine Daten geliefert werden, die das belegen.

Eben das leidige Thema von fahrlässigem oder gesteuertem Journalismus oder in vielen Fällen auch purer Ignoranz.

Bin aber gespannt auf deine Meinung.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.209.319 von rioja94 am 21.06.06 17:28:10

für mich findet sich genau hier die antwort:

Sin embargo la reducción en términos generales del precio final de la vivienda nueva en la ciudad de Madrid

Wo ist denn die " reduccion del precio final" zu erkennen????

der käufer weicht auf günstigere angebote aus ... Nur die Dummen machen das nicht.


logischerweise kann es bei kleinen und mittleren wohnungen up potenzial geben ... wieso "logischerweise"? Die Promotoren sind doch auch nicht so blöd am Markt vorbei zu bauen. Sie werden eben in Zukunft kleinere Anlagen bauen.

aber der grosse move ist ganz klar vorbei!... Gott sei Dank, es war ja unerträglich zu sehen wie andere verzweifeln. Jeder soll doch seine eigene Immobilie besitzen.

Grüße

tropezon

[jimmy007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.209.590 von tropezon am 21.06.06 17:43:55

Nun, ich dachte Du suchst vielleicht mit Deiner Freundin eine Investitionsmöglichkeit im Immobilien Bereich.


Ach so... Nee, nicht ernsthaft. Habe gerade meinen Umzug am WE in ihre Wohnung durchgebracht. Wollte eigentlich am Monatsende umziehen, aber dann ist mir der Dachbalken durchgekracht... Ohne Witz! Also nix wie raus und ab in 42qm mit meiner Freundin und 1.746 Paar Schuhen...

Im Freundeskreis haben sich einige eine Wohnung gekauft. Singles, also mit nur einem Einkommen (durchschnittlich). Ein Kellner in meinem Alter hat sich gerade die zweite Wohnung gekauft und wenn sie anständig vermietet ist, denkt er mit seiner Freundin an eine dritte. Eine andere Freundin kann nicht kaufen, weil sie keine Bürgen findet (soviel zu faulen Krediten). Eine andere wiederum kann, weil sie von ihren Grosseltern Geld geschenkt bekommen hat mit der Auflage, es in eine Wohnung zu investieren. Ein andere Freund ist aus seiner WG ausgezogen und hat sich mit seiner Freundin eine sehr kleine Wohnung gekauft (100% Finanzierung) und zahlt jetzt genausoviel wie für ein stinkige WG-Zimmer. Ein anderes junges Paar hat geheiratet und sich eine Wohnung gekauft mit unverbaubarem Blick auf Naturschutzgebiet in der Sierra. Meine Cousine hat auch geheiratet und im Vorort gekauft, nebenbei eine Toyota Corolla Verso neu gekauft und macht jetzt halt langsam mit der Einrichtung. Ich war vor 2 Wochen bei IKEA und kann auch dort keine Kaufzurückhaltung erkennen...

Alles nur Momentaufnahmen.

[lapamita]

@jimmy
ich kann es mir ja wirklich nicht verkneifen
ergibt sich ein qm-Preis von 5.456€... ,also wenn dein wert stimmt (der andere istja noch abnormaler) sind das bei eienr 80qm wohnung mit nebnkosten des grunderwerbs rund 500.000 euro oderums mal ganz auszudurecken 1.000.000,00 DM........
dies ist fuer kaum einen erschinglich ,nicht mal fuer 10% der bevoelkerung................
und lt dir kaufen jetzt alleinstehende kellner, etc ,,alle wohnungen,,haben wohl alle in der loteria nacional gewonnen den gordo was??????
das ist alles realitaetsfremd...................

also wenn ich ne million cash haette ( 1/2 mio. euro),dann kauf ich bestimmt dafuer keine huette in spanien, und gehe weiter malochen........
dann gehe ich nach thailand,kauf ne huette fuer 50000 euro ,den rest lege ich an mit 7,5% durchn auf 10j, macht nach inflation 4,5%
oder ueber 16000euro pa,,,und mach gar nix mehr
bei preisen
marlboro 1 euro
eine cola am starnd 0,40c
1 liter sprit 95 0,35c
1 deutsches menue 4 gaenge 4 euro
1 kg fisch am starnd 3,5 euro
1 km taxi 0,10 euro
1 bier in einer gogo bar 1,50 euro
1 deutsches brot kanpp 1 euro
1 kg dt.salami/mortadela etc 6 euro
1kgrinderfilet 1a 8 euro
...dann sind meine 16000euro, kaufkraftmaessig soviel wie in spanien 50000 p.a.

und mach kaka auf steuern und arbeiten,,oder arbeiten nur noch als hobby.......................

ich verstehe das alles nicht,,,,,millionnen und tralala,,,bei durchnittseinkommen netto von ca 1000 in spanien und 1200 euro in deutschland

na denn.................

wie sagte deutsche bankchef...alles nur peanuts,,,, na klar fuer die 5%die es haben................

und ich dachte ich gehoere zu den gutsituierten,,, aber bei den betraegen,,,gehoer ich ja doch eher so zu den armen.........

schoen das ich in thaialnd bin,,da ist mein geld noch was wert...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.210.322 von lapamita am 21.06.06 18:32:08

Lapamita,

Selten so ein absurden Vergleich gelesen.... Thailand... warum denn nicht gleich nach Nigeria. Da gibt’s „ Hütten“ für weniger als 1000€. Oder nach Patagonien, da kosten 10.000m€ Grund nur 4€.

das ist alles realitaetsfremd...................Man sieht, dass Du von Spanien null Ahnung hast. Genau so wie Jimmy es beschreibt ist es. Wer von sich etwas hält, kauft eine Immobilie. Es muss nicht immer 500.000€ sein, es gibt genug für 250/200.000e und weniger, wenn auch nicht in Madrid, Barcelona oder San Sebastian. Aber die 3 Städte machen noch nicht ganz Spanien.

bei durchnittseinkommen netto von ca 1000 in spanien......Wo lebst Du denn? Auf Grund deiner Äußerung von Kürzlich, dass man 2500€ netto monatlich verdienen muss um sich eine Immobilie zu leisten habe ich mich mal ganz konkret umgehört. Ich habe ca. 30/35 Bekannten gefragt die arbeiten., Menschen zwischen 30 und 40 Jahre alt, Kellner, Verkäuferin in Boutique, Frauen in einem Schönheitssalon, Bauhandwerker und Angestellten im Rathaus. Die Gehälter liegen zwischen 1200 und 1900€ netto monatlich + 13tes Monatsgehalt. Oder auch 7,50€ Stundenlohn, manche noch zusätzlich 10 bis 15% Umsatzprovision. Ein Drittel der Befragten waren Single und sie hatten alle, bis auf 2 Single die noch im Elternhaus wohnen, bereits eine Immobilie und keiner muss deswegen hungern.
Ich habe sie auch nach dem Grund gefragt und die Antworten waren immer: „es ist üblich so“, „ wir wollen im Eigentum leben“ und „ wir wollen nicht bis am Ende unseres Leben Miete bezahlen. Das ist verlorenes Geld.“
Das ist die spanische Mentalität und die Realität.

den rest lege ich an mit 7,5% durchn auf 10j,.........und das bis ans Ende Deiner Tage? Um 7,5% netto zu haben ( vor Inflation) muss man 10% brutto bekommen. Das geht zur Zeit nur mit gefährlichen Exoten und das in Ewigkeit machen, nein Danke. Lieber ruhig schlafen. Und das Jahr 2000 schon vergessen?

Schöne Grüße

Tropezon

[tropezon]

Und was ich gerade lese:

148.600 españoles tienen más de 800.000 euros

España ha entrado por primera vez en el grupo de los 10 países del mundo con mayor número de ricos, gracias a que ya cuenta con 148.600 personas con unos activos superiores a 1 millón de dólares (unos 800.000 euros), excluida la primera vivienda y las inversiones tangibles.

Und das ist NUR die offizielle Zahl, die Dunkelziffer ist wesentlich höher.

Und so investieren sie:


En renta fija, tan sólo tenían el 21 por ciento de sus activos, mientras que a inversiones alternativas habían destinado el 20 por ciento; a bienes inmuebles, el 16 por ciento (en el caso de los multimillonarios europeos se eleva al 24 por ciento), y a depósitos, el 13 por ciento.


und ich dachte ich gehoere zu den gutsituierten,,, aber bei den betraegen,,,gehoer ich ja doch eher so zu den armen......... Im Vergleich zu denen, eindeutig ja.

Gute Nacht und schöne Träume

Tropezon

[lapamita]

@tropezon
das naechste mal suche ich keine links mehr ,dies dauerte wieder mal eine stunde( rege dichbitte nicht auf uebermeine schrift,meine tastatur hat probleme)
also ich finde es ganz schoen weltfremd ,wie irh in euren kleinen schloesschen ueber die loehne redet !! dies ist absolut weltfremd!!!vielleicht verwechselt irh auch brutto und netto ???!?!??!?!?!?
ich hoffe zu zweifelst daten der eu nicht an !?!?!??!?
bis 2003 kannte ich sher sher viele die als arbeitnehmer taetig waren und NETTO unter 160000 pts haben /hatten ,unter 1000 euro!!!!
aktuell sehe ich selten einen aus spanien, denn diekasse ist zu knapp um in thaialnd urlaub zu machen.aber aus deutschland mal einpaar bespiele aus meinem bekanntenkreis ( sind wohl alles unterschicht in D)
degussa betriebstechniker 1450 euro
siemens fujtsu arbeiter 1350 euro
technischer leiter beim malteser mit zulagen etc 1600 euro
krankenpfleger 1100 euro
polizist grggrr 1200 euro
verkeuferin bei karstadt knapp 1000
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
lt EU ist der durchnittslohn wie folgt !!! B R U T T O
spanien 8,36x180monatsstunden macht ca 1500 euro
BRD 15 x 180=2700 euro
macht wohl netto inspanien rund 1000, in D rund 1300/1400
dies entspricht aber noch langenicht demlandesdurchnitt, den dort sind wederdie arbeitslosen noch rentner inbegriffen die das durchn verfuegbare geld runterdruecken ( giubt viele rentner in spanien mit 300.400 euro rente,,ode rnicht ??????
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
QUELLE
http://forum.europa.eu.int/irc/dsis/wages/info/data/index.ht…
www.ec.europa.eu
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
boooooooin spanien gibt es 200k leute mit viel geld,,undwas ist mit den 39,8 millionen anderen ???????
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
und masse dir mal nicht an angola mit thailand zu vergleichen,hier ist einedemokratie,stabile verhaeltnisse,gute waehrung,wachstum,etc
und ausserdem
wir haben das beste hospital asiens und das bezahlber ( und wohl besser als das beste in spanien)
www.bumrungrad.com
die besten hotels der welt
www.lagunaresorts.com
den modernsten skytrain,etc,die centralregion ist besser entwickelt wie manch eine provinz in spanien
willst du mehr links??????????????????????????????????????????
hier ist zwar nicht alles rechtens, aber auch nicht in spanien,nur hier ist das geld was wert inverbindung mit kaufkraft,und einer hervoragenden infrastruktur !!!ich fahr ein tiefergelegten honda crv,,,,,,, und den kann man trotz der extremen tieferlegung fahren,,also muesssen auch die strassen was taugen!! AUCH DIE FLUGZEUGE HIER DER THAIAIRWAYS SIND NEUER ALS DIE DER IBERIA!! und der neue flughafen macht gerade auf ( vergesse madrid gdagegen)
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
im bezuhg auf zinsen/anlage redete ich von VOR INFLATION 4,5%!! und da ich gegen THB vergleiche weil man hier lebt, ist das zu erzielen ,ohne risiken !!! oder ist euer euro fuer immer das ein und alles???? ich bezweifele es ganz stark!!!!


also bleibtmal weiter in euren schloesschen in spanien,,,unddenkt alles ist doch so prefekt!!!! mach doch mal ne strassenumfrage in deinem ort alfaz und frage nach dem einkommen,,,wuerde dich sehr schnell auf den boden der tatsachen werfen..............

man o man...................

PS
auch wenn eine wohnung nur,,250.000 euro kostet,wie soll man das,ohne hilfe der famillie ( zb erbschaft) finanzieren,es geht nicht,und geht gegen jeden menschenvestand,undgegen jede kaufm. rechnung ( durchn whg. 5 jahreseink.,oder 12x jahresnettomiete etc)

ich kann mich noch an deinen satz errinnern zu variabelen krediten 2% zinsvorteillangen fuer eine ewigkeit, naja in dne uaslangten sie fuer 1 jahr,in spanienoder eu langen sie noch 6,12 monate..............aber die kredite laufen noch 28./20/29 jahre

[lapamita]

bevor du loskaraekst,,, die erhebung ist von 2002, dann rechne eben noch 2% lohnsteigerung brutto pro jahr daruf,,macht aber uach kein grossen unterschied!!!!!!!!

[lapamita]

bevor du loskaraekst,,, die erhebung ist von 2002, dann rechne eben noch 2% lohnsteigerung brutto pro jahr daruf,,macht aber uach kein grossen unterschied!!!!!!!!

du kannst auch oben jaehrlich anklicken

dann sind es brutto in spanien 21000
in deutschland 34.000

das netto kannst du ja,wenn duesnicht glaubst,,,auf einer steuertabelle nachsehen

[lapamita]

oben links habeich dne durchnwert feur industry +services genommen

gehe mal auf G = einzelhandel H=hotel/rstausrants

in diesen sektoren sind die gehaelter gerade ein witz

soviel zu normalen kellnern,,die sich wohnungen kaufen( ohne erbschaft/famillie) etc

c-k ist der landesdurchnittswert aller industrien/dienstleistungen

[jimmy007]

Ich glaube nicht, dass wir uns virtuell gegenseitig anmachen müssen.

@lapamita
Ich kann für deine Lebensweise eine gewisse Sympathie entwickeln.
Es gibt nur wenige, die die Möglichkeiten und den Mut haben, das so durchzuziehen. Allerdings gibt es auch nur wenige, die dies wirklich wollen. Thailand ist sicher weit oben angesiedelt in der Liste der lebenswerten Länder und es soll dir dort auch gut gehen. Für andere kommt es eben aufgrund familiärer und sozialer Bindungen, Angst vor Neuem, Kulturschock, Beruf oder was weiss ich nicht in Frage und es macht m.E. auch keinen Sinn, die Länder zu vergleichen, dazu gibt es bereits andere Threads.
also wenn dein wert stimmt (der andere istja noch abnormaler) sind das bei eienr 80qm wohnung mit nebnkosten des grunderwerbs rund 500.000 euro oderums mal ganz auszudurecken 1.000.000,00 DM........
Natürlich stimmt er grössenordnungsmässig. Du bist doch schon lange genug dabei, um das zu wissen. Die Werte haben wir schon etliche Male durchgekaut. Der Vollständigkeit halber sei aber erwähnt, dass wir beim Barrio Salamanca vom teuersten Viertel Madrids reden und die billigsten Stadtlagen auf etwas mehr als die Hälfte des Preises kommen.

Es ist nicht alles rosarot. Das hat nie jemand behauptet und ich finde es auch nicht gut, wenn man sich die Aussagen so hinkonstruiert, um sich daran aufzuregen.
Spanien verliert aktuell an Wettbewerbsfähigkeit und Produktivität. Da muss gegengesteuert werden keine Frage. Aber nur mal so am Rande angemerkt: Das Premiumsegment im Automobilbereich wächst in Spanien so stark wie in keinem anderen Land Europas und bei zumindest einem Hersteller so stark wie in keinem anderen Land der Welt.

Zu den Gehältern und Preisen:
Ich weiss auch nicht, wo der Unterschied liegt zu D, aber betrachtet das Thema mal aus der anderen, der spanischen Sicht. Die schauen mich immer ganz ungläubig an, wenn ich denen erzähle, dass sich in D kaum jemand in jungen Jahren eine Wohnung kauft, meist aus Geldgründen. Ich frage mal kritisch und umgekehrt: Was machen denn eigentlich die Deutschen mit ihrem Geld? Ich denke, dass hier fast alle im Thread in D aufgewachsen sind und es ihnen schwer fällt, sich mal in die andere Situation zu versetzen. Aber wer sagt denn, dass die Deutschen richtig liegen? Wer sagt denn, dass wir alle Berufsunfähigkeitsversicherung brauchen, eine LV, jeder ein eigenes neues Auto, jedes Pärchen mindestens 2x im Jahr Übersee und 1x Skifahren in Kitzbühel? Und so weiter und so fort. Ich will damit nicht angreifen. Ich sage auch nicht, dass es falsch ist. Ich bin nur sehr sehr dankbar, dass ich die Gelegenheit im Leben bekommen und ergriffen habe, in 2 Ländern wirklich drin und intergriert leben zu können und die unterschiedlichen Sichtweisen erfahren zu dürfen.

Gehälter sind ein Thema, die weiteren Aspekte sind die Ausgabegewohnheiten und Preise.

So, jetzt hab ich keine Lust mehr...

[lapamita]

Spanien verliert aktuell an Wettbewerbsfähigkeit und Produktivität. Da muss gegengesteuert werden keine Frage. Aber nur mal so am Rande angemerkt: Das Premiumsegment im Automobilbereich wächst in Spanien so stark wie in keinem anderen Land Europas und bei zumindest einem Hersteller so stark wie in keinem anderen Land der Welt.
da gebe ich dir vollends recht

warum waechst das premiumsegment so, und warum gibt es mhr millionaere????
die hat nur !! mit dem immobilienboom zu tun,, wer vor 10 jahren 2wohnungen hatte in madrido.a.,selbst mit krediten,zaehlt heute zu den millionaeren,,,,wer im immosegment involviert war, wurde automatisch reicher,bei diesen ueberzogenen preissteigerungen.und kann sich locker ein autoim premiumsgement leisten,d enn auf dem pappier ist man reicher,,und dann kann man mehr konsumieren oder eben kredite erhoehen, da pappierwert dahintersteht.
das ganze verkehrt sich agressiv ins gegenteil, wenn die preise sinken.

die spekumentalitaet, ich habe eine whg, die minimal im verhaeltniss zum wert verschuldet ist, und jetzt kauf ich eine dazu,auf kredit,ist gefaehrlich ,denn im fall eines starken preisabschwungs ,kann man schnell beide los werden,,inzwischen zockt ja ganz spanien im immosektor, oder zumindest die die sich das leisten koennen,oder meinen es sich leisten zu koennen.
wennalso kellner ,putzfrauen,buerotipsen ,alle schon mitspielen, wer soll dann noch kommen,getreu dem motto die letzten beissen die hunde................

[jimmy007]

inzwischen zockt ja ganz spanien im immosektor
Tut mir leid, aber diese Aussage ist sowas von entfernt von der Realität. Ich teile ja gewisse Bedenken eurerseits, nur habe ich mehr und mehr das Gefühl, dass man hier versucht, die Wirklichkeit der eigenen Meinung anzupassen.

Ich würde eigentlich sehr gerne die Diplomarbeit von Fanz Korrektur lesen, habe z.Z. aber aufgrund von Umzug etc. einfach keine Zeit. Ich fände mal eine Diplomarbeit interessant, die sich mit dem Thema der lokalen Unterschiede von Immobilienmärkten beschäftigt. Das ist für mich das eigentliche Argument, warum ich zwar manche eurer Betrachtungsweisen teile, aber mittelfristig zu einem anderen Schluss komme.

Ich habe schon desöfteren auf die unterschiedliche Mentalität der Spanier zu den calvinistischen Angelsachsen hingewiesen. Hier wird nicht gezockt. Hier gibt es diese Renditeüberlegungen nicht. Hier wird ein Dach über dem Kopf gekauft. Wenn das abbezahlt ist, wird ein Dach über dem Kopf für die Kinder gekauft. Ich teile diese Meinung nicht uneingeschränkt, aber für Spanier gibt es nichts dümmeres, als Miete zu zahlen. Miete ist etwas fast schon Anrüchiges. Wir sprechen hier immer vom Markt wie von Internetaktien. Nochmal, die breite Masse zockt nicht mit Immobilien. Diese Einstellung ist den Spaniern vollkommen fremd. Kein Mensch wird seine Häuser auf den Markt schmeissen, wenn die Preise mal 3% nachgeben sollten.

Ich stand Anfang 2003 vor der Entscheidung zu kaufen und habe es nicht getan. Auch wenn ich gute Gründe dafür hatte (private und persönliche Unklarheit über mittelfristige Zukunft etc.) lag ich einfach falsch. Im Sommer 2006 habe ich immer noch keine Wohnung, obwohl ich problemlos eine Hypothek bekäme für etwas "durchschnittliches". Das liegt daran, dass sich meine privaten Umstände eben wieder gewandelt haben. Ich sehe auch keinen Zeitdruck mehr, da mir die Preise zumindest nicht mehr davon laufen. Ich hätte aber keine Bedenken, jetzt zu kaufen, da ich die Immos nicht mehr entscheidend billiger bekommen werde. Warten macht m.E. nur dann Sinn, wenn man auf einen erheblichen Einbruch der Preise wartet, und den sehe ich einfach nicht.

[rioja94]

ich weiss garnicht warum wir noch diskutieren - wie vermutet so bestätigt: 2007 beginnt der markt mit der korrektur. ob nun mehr oder weniger intensiv, spielt dabei für mich keine rolle.

LA EVOLUCION DEL MERCADO INMOBILIARIO
Un estudio prevé que el precio de la vivienda se congelará

El informe augura un exceso de oferta de 500.000 pisos nuevos en el 2007.

SALVADOR SABRIA (22/06/2006)


El precio de la vivienda en España no subirá este año o lo hará un máximo del 5%, según el último informe de la Universidad de Barcelona (UB) para la inmobiliaria Forcadell. La variación de estos cinco puntos dependerá de la evolución de los tipos de interés que marque el Banco Central Europeo y que sirven como referencia para fijar el coste de las hipotecas. Si el precio del dinero alcanza el 3,5%, el precio de las viviendas se congelará. Si se quedan en el 3%, el encarecimiento de los pisos será de cinco puntos al alza.

El profesor titular de Teoría Económica de la UB Gonzalo Bernardos, autor del informe, aseguró que ya se ha producido un cambio en el ciclo de la vivienda y que en los primeros meses del 2006 "la principal característica del mercado ha sido la reducción de las operaciones de compraventa". El economista aseguró que las transacciones realizadas en Barcelona y Madrid fueron aproximadamente "un 50% inferiores a las observadas durante el mismo periodo del año anterior".

Las razones de este cambio son el elevado precio alcanzado por los pisos, que dificulta mucho el acceso a los compradores para uso residencial y que los convierte en menos interesantes para los que los adquieren como inversión, ya que la revalorización es cada vez más baja.

Estos dos fenómenos, unidos a la fuerte actividad constructora, que se mantiene en niveles récord, causa una situación de sobreoferta, que impulsará a la baja los precios a partir del 2007, según Bernardos.

El economista explicó que en el 2003 hubo un exceso de demanda de pisos; en el 2004, una situación de equilibrio; en el 2005 empezó a detectarse ya sobreoferta, y este año, el estoc de viviendas pendientes de venta puede llegar a 300.000. Bernardos pronostica que, a finales del 2007, "puede haber un exceso de más de medio millón de pisos nuevos" en España. En los últimos años, la demanda de pisos para invertir rozó el 35% del total, según el economista, mientras que lo normal es que ese porcentaje no supere el 10%.


SEGUNDA MANO Otra razón que arguye el estudio para justificar el frenazo de precios es que la inmigración dejará de presionar al alza los precios de los pisos de segunda mano. "Pueden venir más inmigrantes, pero no hay suficiente empleo para mantener su capacidad para adquirir una vivienda", dijo. Los economistas calculan que, en el último quinquenio, una de cada seis viviendas, sobre todo de segunda mano, las adquirieron inmigrantes.

Mientras los compradores pisan el freno, los alquileres a pie de costa ponen la quinta. Las Baleares, Levante, Cataluña y el norte de España registrarán los alquileres de viviendas más caros en agosto, alcanzando los 50 euros por metro cuadrado, según un informe de la sociedad de tasación TecniTasa.

http://www.abc.es/20060622/catalunya-catalunya/precio-pisos-…

und....


Forcadell dice precio pisos estabiliza 2006 y empieza bajar 2007

Barcelona, 21 jun (EFECOM).- Los precios de la vivienda libre se mantendrán este año en España si los tipos de interés de referencia del Banco Central Europeo (BCE) suben al 3,5% y podrán subir hasta un 5% si se mantienen en el 3%, según un estudio de Forcadell, que también apunta que a partir del año 2007 los precios bajarán.


EFE
21/06/2006 (14:47h.)
La reducción de las transacciones inmobiliarias durante los primeros meses del año, en un 50% en Madrid y Barcelona, el exceso de oferta del mercado, que a finales de 2007 podría superar las 500.000 nuevas viviendas, y un descenso de la demanda y del consumo debido a una posible subida de los tipos explicarían esta situación.

El profesor de Teoría Económica y director del máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, ha explicado que, según sus previsiones, el precio de la vivienda se mantendrá este año si los tipos se sitúan en el 3,5% y empezarán a bajar en el segundo semestre del 2007, descenso que podría durar "hasta el 2009 y quizás más".

Para Bernardos, el excedente de viviendas no podrá ser absorbido por la inmigración, ya que ésta ya ha comprado mucha vivienda, uno de cada seis compradores de pisos es extranjero, y la nueva inmigración que está llegando no tendrá poder adquisitivo para adquirirla.

Además, Bernardos ha asegurado que "no se prevé ningún 'boom' inmobiliario en España en los próximos quince años"y ha pronosticado que tardará mucho en volver a haberlo "si es que lo hay".


Bernardos ha alertado también de las consecuencias que la bajada de los precios de la vivienda en la economía española, uno de cuyos pilares es la construcción, ya que si los promotores no venden, dejarán de construir, y ha propuesto que se faciliten los mecanismos para la conversión del suelo de vivienda libre en protegida, en las cercanías de Barcelona.

El informe inmobiliario de la consultora Forcadell apunta que el primer síntoma del descenso de los precios es el comportamiento del mercado de segunda mano y ha asegurado que estos ya no se venden al precio al que se ofertan, sino que, después de estar un tiempo en venta, acaban con un precio entre un 15 y un 20% inferior al ofertado.

Además, ha apuntado que cada vez es más difícil encontrar promociones que se vendan sobre plano.

Bernardos ha asegurado que España es un "país relativamente caro" ya que el precio medio de los pisos en Madrid y Barcelona sólo lo supera Londres, pero ha explicado que existe una alta demanda de vivienda en pisos por debajo de los 210.000 euros, que correspondería a los llamados "mileuristas" (jóvenes licenciados que ganan unos mil euros al mes).

El problema, según Bernardos, es que se hacen viviendas para la "alta burguesía" de Madrid y Barcelona o para millonarios británicos y ha insistido en cualquier piso por debajo de los 300.000 euros "se vende bien".

Esta situación ha provocado que la demanda de "alto standing" se haya desplazado hacia zonas cercanas a Barcelona donde la relación calidad-precio es mejor, como algunas zonas del Maresme, entre las que ha destacado Sant Pol de Mar o zonas como Esplugues, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern o El Papiol.

Bernardos también ha hecho referencia a la "nueva moda de los promotores" que consiste en comprar suelo barato en localidades pequeñas con pocas infraestructuras a las que difícilmente se irá a vivir gente.

El sector mejor situado en la construcción es el de naves industriales, sobre todo en la periferia de Barcelona, que sigue creciendo gracias al impulso de la logística. EFECOM

ao/mg/jla

http://www.finanzas.com/id.9085720/noticias/noticia.htm


na tropezon,

sagtest du nicht, das ich mich zu früh gefreut habe, als ich schrieb, das die preise bereits im microcosmos fallen ?

junge nun sind wir schon 15-20% unter dem ausgeschriebenen preis bei gebrauchten wohnungen....

ya no se venden al precio al que se ofertan, sino que, después de estar un tiempo en venta, acaban con un precio entre un 15 y un 20% inferior al ofertado

weisst du was das heisst? das heisst bei einer 400.000 euro wohnung 60.000 - 80.000 euro ERSPARNIS. gut für die leute, die gewartet haben - schlecht für diejenigen, die voriges jahr noch gekauft haben als gäbe es kein morgen mehr.

und das ist erst der anfang. eine preiskorrektur von bis zu 50% ist schnell mal erreicht.

ist das nicht schön?
meine miete der letzten 6 jahre hat sich somit schon lange rentiert!

rio

[lapamita]

dann gehe mal an die kuesten,,,,kaum was bewohnt, die vermietsituation ( mietrendite) ist absolut grotesk (aus erster hand !!!!)
was meinst du wer die ganzen sachen da kauft????? an jedem 3. objekt se vende /alquilar
gehe einfachheithalber mal ausserhalb 15.7-30.08,sowie pascua dir die lichter ansehen, wieviele bewohnt sind, auf 100 eventl 5 im absoluten maximalfall, ausserhalb dieser zeit.
ich kenne mehrere, die das spiel mitspielen (spanier),,kaufen auf plan, dann mit gewinn verhoekern,geht ja auch seit 2000,,nur irgendwann geht es nicht mehr...................

nichts gegen eigentum, und eigentum ist besser als miete, aber nicht um jeden preis!!!

auf jedenfall ist es zz mit dem spanischen durchnitteinkommen von 1000 euro, nicht ratsam sich etwas auch mitpreisen von 120.000 eurozuzulegen,von 200k ganz zu schweigen. bei dem durchnittsgehalt, kann sich der durchnittsspanier nur eigentum bis 1000 x12x, max6 leisten= ca 72.000 euro,,bei2000 euro waeren es dann ca 144.000 euro
in diesem og,szenarrio, wie es auch dieletzten 30 jahre war in spanien ,ist eigentum ganz klar der miete vorzuziehen!!!!
aber verschuldungsquoten von ueber 6 jahreseinkommen sind einfach nur verantwortungslos !!
und gespraechsthema nummer 1 bei den spaniern ist zz die immobilile !!

und mir solls auch egal sein, wenn sich die preise nochmal verdreifachen, haben noch ein haus in spnien, und was neues kaufen will keiner...........

@tropezon
bei dir werde ich auch das gefuehl nicht los, das du irgendwie geschaeftlich in immos verwickelt bist (immobuerobetreiber??) udn hier lobbyarbeitmachst

der artikel zu den spanischen durchnittseinkommen geht gerade ganz unter
posting
1463

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.224.639 von lapamita am 22.06.06 14:10:28

hallo lapalmita

hier verdreifracht sich NIX mehr - höchstens die bereits begonnene korrektur (zumind. bei gebrauchtwohnungen).

in 3-4 jahren kann man gebrauchtwohnungen für die hälfte haben

das freut mich aber.....


und ist dazu noch gut für die span. wirtschaft.

[jimmy007]

Ich stelle mir die Frage, warum ihr hier überhaupt postet.
Von Meinungsaustausch kann wohl keine Rede mehr sein.
Wo wir am Anfang noch gemeinsame Diskussionsgrundlagen gefunden haben ist mittlerweile nur noch Rechthaberei.
Am schlimmsten finde ich wie vorhin schon erwähnt, dass man hier versucht, die Wirklichkeit an seine Theorie anzupassen. Um Selbstbestätigung zu erfahren?

Am Anfang habe ich ja ein bisschen was gelernt, neue Eindrücke aus dem Norden, Osten und Süden bekommen, einige gute Links gefunden etc.
Mittlerweile werden hier Dinge in die eh schon mit Vorsicht zu geniessenden Zeitungsartikel reininterpretiert, die mich entweder an der Sprachkenntnis oder am Intellekt des Interpretierenden zweifeln lassen.

Das gute an der Ignoranz ist ja, dass man es ja ignoriert, dass man die Wirklichkeit ignoriert...

Nichts für ungut, soll sich keiner auf den Fuss getreten fühlen.
Vielen Dank in jedem Fall an allen für das an den Tag gelegte Engagement und die z.T. sehr umfangreiche Recherchearbeit.

Wollte bzw. habe meinen WO-Konsum sowieso schon runtergefahren, nachdem ich auch in den anderen Threads keine intellektuelle Bereicherung mehr finden kann. Nun ist auch dieser Thread dran.

Macht es gut und viel Erfolg euch allen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.227.280 von jimmy007 am 22.06.06 16:00:58

ach, jetzt, wo es ans eingemachte geht entzieht man sich der diskussion und verdünnisiert sich . fragwürdige artikel

naja, ich akzeptiere es natürlich!

jimmy, ich wünsche dir alles gute und hoffe, das du deinen weg findest. jeder muss seine eigenen erfahrungen machen und ich verspreche dir hier und heute, das der nicht allzu ferne tag kommt an dem du an lapamita, mich und einige andere hier denken wirst

ich hoffe, du tappst nicht in die gleiche falle wie viele andere. bedenke immer, das alles über 35% des familieneinkommens einer ungesunden verschuldung entspricht - dann kannst du wenig falsch machen und hast einen puffer.

good luck und tschüss
rio

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.227.723 von rioja94 am 22.06.06 16:23:24

was ich noch anfügen wollte;

es ist müssig über dinge zu diskutieren, die für einige selbstverständlich sind da sie sich ihnen schon längst in ihrer logik erschlossen haben.

man kann nicht immer wieder auf das gleiche thema eingehen, wenn jemand nicht bereit ist die zusammenhgänge zu verstehen. also überspringt man gewisse sachen einfach.

rio

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.224.639 von lapamita am 22.06.06 14:10:28

Lapamita, Du hast recht.... und ich meine Ruhe.

Wie konnte ich vergessen, dass Du es besser weißt als die 35 Betroffenen die ich über ihr Gehalt gefragt habe und die etlichen Spanier die Jimmy kennt. Alles Lügner, diese Spanier, oder Angeber.

Schön, dass Du Thailand verteidigst. Finde ich auch normal, doch bei „stabile verhaeltnisse,gute waehrung,“ hast Du etwas übersehen: die 30 Prozent Abwertung des Baths in den letzten 3 Jahre.
Was den Rest betrifft, kann ich mich nur an Jimmy anschließen. Er hat es zutreffend beschrieben.

bei dir werde ich auch das gefuehl nicht los, das du irgendwie geschaeftlich in immos verwickelt bist (immobuerobetreiber??) udn hier lobbyarbeitmachst

Da kann ich Dich getrost beruhigen, ich habe mit Immobilien geschäftlich NICHTS zu tun. Es macht mir einfach nur Spass bei „ so falsch verstanden Meldungen“ oder „ dummen Bemerkungen“ Kontra zu geben, allerdings, meinerseits belegt mit waren und nachvollziehbaren Argumenten.

an jedem 3. objekt se vende /alquilar..... Sieht man das jetzt schon von Thailand aus?


Rioja,
junge nun sind wir schon 15-20% unter dem ausgeschriebenen preis bei gebrauchten wohnungen....
Allein die Tatsache so etwas zu erwähnen und als Argument zu präsentieren spricht Bände über das Unvermögen eine Situation richtig zu analysieren und über das nicht vorhandene kaufmännische Talent des Schreibers.

Seit wann wird auf dieser Welt nicht mehr gehandelt??????

Ein Bekannter von mir hat sich von den Immobilien Makler einlullen lassen und hat für sein Anwesen 1.200.000€ verlangt. Nach 6 Monate stellte er endlich fest, dass er übertreibt und reduzierte sein Preis auf 800.000€.
Rioja schließt daraus, dass die Immobilien um 33% gefallen sind: TOLL, welch sachlichen Verstand. Aber, warte doch ab. Das Haus hat nach meiner Einschätzung ein reellen Wert von ca. 600/650.000€. Rioja wird daraus schließen, dass der Crash jetzt schon 50% erreicht hat.

Wie armselig.

Ich habe letzte Woche neu Sanitäranlagen gekauft. Während der Verhandlung schlug mir der Geschäftinhaber 10% Rabatt an, ich wollte aber 25%. Wir haben uns dann auf 20% Ermäßigung geeinigt. Wer wird wohl daraus schließen, dass der Markt für Sanitär Artikel um 20% gesunken ist??? ..... ist das nicht schön? Doch, herrlich!!!!

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.228.355 von tropezon am 22.06.06 16:53:15

wieder so ein posting von dir, das man am besten einfach überfliegen sollte:

ich sag ja, - es bedarf schon eines gewissen weitblicks um die dinge zu verstehen.

lese dir den artikel nochmal ganz in ruhe durch und urteile dann (ganz emotionslos) noch einmal!

das du bisher alle persönlichkeiten, die den markt analysieren als unvermögend einstufst, macht dich wirklich (entschuldige, aber das muss ich jetzt mal sagen) lächerlich.

du stellst dich hier als DER immobilienkenner hin und verstehst meist die zusammenhänge nicht. das geht eindeutig aus deinen postings hervor. du verlierst dich dabei im detail und dabei den überblick.

naja, vielleicht kommst du mir ja wieder mit dem vergleich miete/ kaufen oder sowas

hier geht es nicht um HANDELN tropezon - du verwechselst auch hier schon wieder birnen mit äpfel; auch würde ich eine immobilie nicht mit einer sanitäranlage gleichsetzen;

hier geht es um können oder nicht können

der markt ist ab einem gewissen preisniveau nicht mehr zugänglich - ist das so schwer zu verstehen?

und wenn der markt so stark wäre, wären 20% nachlass ÜBERHAUPT NICHT drin


rio

[lapamita]

@tropezon
sorry aber der thaibaht hat gg us $ gewonnen,nur gg euro nachgegeben wgen der anbindung an waehrungskoerbe

und die europastatistik ist wohl auch gelogen zu den einkommen,und meine bekannten die luegen auch allle,wie waers mit brutto und netto,,mach mal ne umfrage in alfaz auf der strasse was jeder so verdient?????

derlink zu der luegenstatistik der eu hier nochmal

QUELLE
http://forum.europa.eu.int/irc/dsis/wages/info/data/index.ht…
www.ec.europa.eu

und der satz bei variabelen krediten, 2% halten fuer die ewigkeit,,,ist aber ne kurze.............

kein problem
du beharst auf deinem standpunkt, die preise halten in 1 jahr geht es dann weiter hoch, alle verdienen gut, und preise von 10-15 jahreseinkommen zu zahlen ist ok, und variabel auf 20 ajhre ist ok
kein problem
ich sehe steigende zinsen,, ueberzogene preise vs mietrendite oder kaupreise vs einkommen (siehe statistiken),,leerstandsboom. und die schilder sehe ich aus thaialnd,,,ich telefoniere oefters nach spanien, oder sollen sie wenier geworden seinin den letzten 18 monaten?? dazu hohe verschuldung und das alles variabel,eine econommy die nicht mehr richtig laeuft,ihre wettbewerbsfaehigkeit verliertund sich bald 30% des bip auf die bauwirtschaft konzentrieren.

gruss

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.227.280 von jimmy007 am 22.06.06 16:00:58

Hallo Jimmy,

Ich kann Dich ja so gut verstehen. Am Anfang machte es wirklich Spaß, Argumente und Gegenargumente auszutauschen, Gedanken und Möglichkeiten zu eruieren und der Ton war auch immer freundlich. Der Verfasser der ersten Linien war auch noch voller Hoffnung. Doch, 2 Jahre sind inzwischen vergangen und anstatt Crash haben wir weitere – und nicht wenige - Preissteigerungen erlebt. Auch wenn vorübergehend mäßiger, ist noch kein Ende in Sicht. Da kann schon Frust entstehen.

dass man hier versucht, die Wirklichkeit der eigenen Meinung anzupassen.
Am schlimmsten finde ich wie vorhin schon erwähnt, dass man hier versucht, die Wirklichkeit an seine Theorie anzupassen. Um Selbstbestätigung zu erfahren?

Natürlich geht es bei den Beiden nur darum, sie wollen und MÜSSEN Recht haben. Alles andere wird negiert oder ignoriert. Ich kann zwar die entstandene Enttäuschung einerseits verstehen aber anderseits können sie die Realität, sprich die immer höhere Preis auch nicht verdrängen, versuchen sie aber weg zu Reden. Deswegen wird jedes „ Strohhälmchen“ als „rettender Anker“ gefeiert. Jetzt werden schon euphorisch – Gipfel der Verzweiflung - die Mietzahlungen der letzten 6 Jahre gefeiert.

Der Frust der an beiden nagt ist ätzend Anstatt die Situation, wie jeder Gestanden Mann es tut, zu akzeptieren, wird jeden in ihre Richtung gehenden Zeitungsartikel – wie falsch er auch sein mag – als Bestätigung ihrer vorgefassten und unwiderruflicher Meinung hoch gelobt und gefeiert. Früher nannte man es „ Scheuklappen“. Um das eigene Unvermögen nicht zugeben zu müssen, bleibt ihnen auch gar keinen anderen Ausweg.

Wenn man, wie der eine, seine Immobilien zu früh verkauft hat und heute sehen muss, dass man spielend, mit etwas mehr Geduld, das Doppelte, sprich 200/250.000€ mehr bekäme, tut es schon weh. Aber für mich persönlich noch lange kein Grund, so zu reagieren.
Der andere, vor 2 Jahre noch voller Hoffnung, sieht die Fälle wegschwimmen und kann nichts dagegen tun. Wie ärgerlich, also Luft rauslassen, wo immer es geht. Und da werden auch mal Schläge unter der Gürtellinie verteilt. Vorübergehend lindert es vielleicht sein Schmerz. Fairness ist für sie ein Fremdwort geworden, wie traurig. Wenn man sich jetzt noch vorstellt, dass in der eigene Familie kürzlich, so ohne weiteres 500.000€ in Immobilie investiert wurde ( Lapamita lässt grüßen, das gibt es in Spanien nicht, bei normalen Menschen), dann ist im Prinzip der Gipfel erreicht. PRO und CONTRA täglich am gleichen Tisch. Das kann auf Dauer nicht gut gehen und hinterlässt tiefe Spuren.

Lieber Jimmy, nehme es nicht so Ernst und schon gar nicht tragisch. Auch wenn es nicht mehr viel bringt hier mit zu schreiben, ein Funken Spaß ist ab und an vorhanden und wenn es nur die lächerliche Zeitungsartikel oder an den Haaren beigezogenen Ausreden sind, die zum schmunzeln anregen. Nicht ärgern,..... lachen ist gesund. Schau hin und wieder mal rein, ich verzichte ungern auf Deine sachliche, nüchterne und in einem freundlichen Ton gefasste Beiträge.

Viele Grüße

Tropezon

[lapamita]

cross earnings in europe

der korrekte link

http://forum.europa.eu.int/irc/dsis/wages/info/data/index.ht…
brutto earnings,spain

hourly earnings industries and sevices 8,36 euro
average monthly indsutries and services 1536,00 euro
stand ende 2002,,rechne brutto fuer 3 jahre runde 6% dazu.

und die niedrigste gruppe
hotels +restaurants monthly 1133,00 euro
die aktuelle zahl werde ich fuer 2005 auch noch auf den euro finden

die zahlen stammen von der eurostat,die ebrechnet natuerlich nur dierealen einkommen exclusive schwarzarbeit etc.

@trope
ich will weder nach spanien zurueck,noch aergere ichmich, da ich verkafut habe, weil einfach in %% bei der vermietung vs dem VK preis nix uebrig blieb, ausserdem waren die die 1995 zu runden 35000 euro verkauft ahben noch bloeder.
aber macht nichts, die immopreise hier in thailand haben auc angezogen, genau wie die boerse anch der asienkrise,,von der wrate denke ich es war und ist eine gute entscheidung gewessen.1 jahr spaeter ware aus heutiger sicht der perfekte zeitpunkt gewessen,aber den perfekten punkt findet keiner.

@rjioja
ich bleibe bei den daten dabei, das der markt zu teuer war,es war wie an der boerse 2000 ( lieber trope ich war nicht involviert,

[lapamita]

@rioja
bleiben wir bei den harten fakten
1. wohneigentum vs einkommen ist extrem teuer geworden
2. alle alten regeln ausser kraft, 5x jahreseinkommen oder ca 12x jahresnettomiete
3.hohe verschuldung, dazu 90% variabel
4. hohe leerstaende und neubautaetigkeit
5.viele immos wurden zu spekulativen zwecken erworben ( auf papier kaufen udn dann mit gewinnn abstossen)
6. kreditsummen bei der mittleren schicht ,sind vs den einkommen einfach dauerhaft untragbar.
7.trotz einkomenssteigerungen,sind durch extrem gestiegene lebenshaltungskosten,kaum kaufkraft mehr in der tasche
8. die leistungsfaehigkeit der wirtschaft faellt,konstant im internationalen vergleich
9. BIP haengt direkt mit der bauleistung zusammen
10. BIP konsum haengt direkt mit den preissteigerungen zu tun
11. die sondersituation bei zinsen seit euroeinfuehrung,ist mit der hauptgrund das der markt so verueckt gespielt hat
12.und das wir keinem sein haeuschen ausreden wollen, der es kauft cash bezahlt und es in den naechsten 20 jahren sowieso nichtmehr verkaufen will,und dem die preisentwicklungen am a... vorbei gehen,egal ob er 1 mio oder 10 zahlt
13. das normalverdiener die finger weg lassen sollen,und eine korrektur abarten sollen, oder zumindest ein vertragbares konzept haben zum kauf,, festgeschriebene zinsen und die belastung nicht ueber 30%,ein sicheren arbeitsplatz oder sichere erbschaft etc,,
und nicht mehr als 20jahresmieten zahlt ( grrr normal waere weniger ,ist schon ein zugestaendniss an den markt)

ich log mich jetzt aus

gruss

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.231.219 von lapamita am 22.06.06 19:24:04

Lapamita,

ich wollte im Prinzip gar nicht mehr auf Dein Wirrwarr von blöden Zahlen antworten. Aber Du übertreibst, untertreibst, verfälscht und lügst so unverschämt – immer gerade wie Du es brauchst, gemäß Jimmy´s Feststellung:
dass man hier versucht, die Wirklichkeit der eigenen Meinung anzupassen. Um Selbstbestätigung zu erfahren?

und die europastatistik ist wohl auch gelogen zu den einkommen,und meine bekannten die luegen auch allle,wie waers mit brutto und netto,,mach mal ne umfrage in alfaz auf der strasse was jeder so verdient????? Die Umfrage habe ich gemacht, das Resultat geschrieben, Du musst es nur lesen, nicht überspringen weil es DIR nicht passt.

derlink zu der luegenstatistik der eu hier noch mal
ich hoffe zu zweifelst daten der eu nicht an !?!?!??!? NEIN, ich werde sie aber richtig stellen:

1) und die niedrigste gruppe
hotels +restaurants monthly 1133,00 euro
Richtig heißt es: 14.819 jährlich( 13 Gehälter) = 1234,90 monatlich

2) average monthly indsutries and services 1536,00 euro
genau so falsch. Richtig ist 1.755,25€ monatlich

3) Wenn Du alle Gruppen nimmst und den Durchschnitt rechnest kommst Du auf: 1.959,18€ monatlich

4) stand ende 2002,,rechne brutto fuer 3 jahre runde 6% dazu.... Unglaublich, bis 2006 sind es 4 Jahre ( wo hast Du rechnen gelernt, kann man nochmalerweiße an einer Hand) ) und die Gehalterhöhungen waren im Durchschnitt der letzten Jahre über 4% jährlich. Das heißt mindestens 16% zusätzlich addieren, gibt in Schnitt : 2.272,65 € monatlich.

ZWEIFELST DU JETZT AN DEN DATEN DER E.U: ??????


auf jedenfall ist es zz mit dem spanischen durchnitteinkommen von 1000 euro,... lese noch mal was oben steht, aber langsam

bis 2003 kannte ich sher sher viele die als arbeitnehmer taetig waren und NETTO unter 160000 pts haben /hatten ,unter 1000 euro!!!!

Ich habe schon mal geschrieben, dass ich nicht weiß in welchen Kreisen Du verkehrst oder Du zu Hause bist. Also kann es stimmen, dass Du nur solche Leute kennst. Ich kenne solche Menschen nicht persönlich.

Tropezon, der leider auch feststellen muß, dass jegliches Niveau aus diesem Thread verschwunden ist.

Ich schaue lieber Fußball, ist unterhaltsamer. SPANIEN 1 – S.A. 0 ( noch)

[lapamita]

wer hier welche zahlen hier wie auslegt,ist eine gute frage,es kann sich jeder eine meinung bilden.
wer rechnet hier gerade schoen????
die zahlen der EU werden stimmen,mit 1536 euro b r u t t o, ob ein 13 jahresgehalt in allen faellen bezahlt wird, oder gesetzlich verankert ist weiss ich nicht.
also du rechnest schoen aber egal dann nehme 3x4% drauf=12% dann kommst du auf 1700 euro b r u t t o, dann sind wir bei netto,zb unverheiratet bei ???????????
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
mit den og. daten sind logo nur die leute die ARBEIT haben und die in VOLLZEIT sind mit DAUERVERTRAEGEN,,,und die vielen anderen mit teilzeit,zeitvertraegen....
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
valencia liegt mit 120% ueber dem durchnitt in spanien
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
dennoch 1000 euro NETTO ( Nicht brutto) !!!!!!!!!!!!!!!!!verdienen heut noch genug,und zu pesteazeiten waren 167.000 pts netto schon recht ordentlich,,,und hatten nicht nur solche leute die du nicht kennst.............
2000/2001 haben manche supermarktverkaeuferinen nur 80.000 netto verdient 500 euro,und die verdienen heute netto keine 1000

aber so leute kennst du nicht, klar...........
man verkehrt in anderen kreisen.........

oder mache ich was verkehrt,,, und in spanien gibt es bei gehaeltern keine steuerabzuege mehr.............

ich drehe nichts hin,wie ich es will, sondern ich belege mit quelle und die diskussionnen dass die nettoloehne zumindets in D in den normalberufen heute zu neidrig sind,dieskutieren wir viel,,,,,deswegen laeuft auch die binnenwirtschaft nicht,ausser in spanien ,duuch vergabe leichtfertiger kredite und dem immoboom
(natuerlich nicht in akademischen kreisen oder so ....)

ich ahbe nichts schoen gerechnet,sondern du verdrehst gerade die zahlen aus der eu.sat.,jeder kann gerne 3 postings drunter lesen und seine eigene meinung bilden.....


es ist wirklich zu zeitaufwendig,,,,

UND HIER NOCH DAS ALLERLETZTE DAZU STAND 2005 DER MINDESTLOHN FUER EINE VOLZEITBESCHAEFTIGUNG IN SPANIEN LIEGT ZUR ZEIT BEI 536,00 EURO,DER MINDESTLOHN BETRAEGT 37% DES DURCHNITTLICHEN EINKOMMENS (dann ist wohl wieder der durchn.verdienst brutto bei 1500 euro,die kaufkraftparitaet liegtin spanien bei 635 euro,oder der haelfte LU,NL,FR,BEL...und da gibts noch mehr.... !!!!!!!!,,UND DU KENNST KEINEN DIE FUER 1000 NETTO ARBEITEN GEHEN ODER DU VERKEHRST IN SOLCHEN KREISEN NICHT ????

BESCHAEFTIGE DICH MAL MIT DENWIRKLICHEN EINKOMMENSVERHAELTNISSEN
HIER HAST DU ALLES AUF EINEN BLICK ,DAUERT NUR WAS ZU SUCHEN,daten findest du dort bis 2005 nebenbei nicht 4% sind die loehne brutto gestiegen sondern nur 2,9% steht auch alles da
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page?_pageid=1996,45…

NUR KOPFSCHUETTEL,,ABER RECHNE NICHT WIEDER SCHOEN ICH MUSS DA IMMER AN EICHEL ODER CLEMENT DENKEN

[lapamita]

hier der korrekte link,alle daten bis 2005,vom mindesteinkommen,bis durchnitt,von monatsloehnen ,unterschieden zw. frauen,maennern,berufen,etc,,kaufkraft etc.

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page?_pageid=1996,45…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.251.318 von lapamita am 23.06.06 18:52:36

Lapamita,

Das ist ja wohl der absolute Gipfel der Unverschämtheit, oder ist es nur einfach blanke Dummheit????

die zahlen der EU werden stimmen,mit 1536 euro b r u t t o, ob ein 13 jahresgehalt in allen faellen bezahlt wird, oder gesetzlich verankert ist weiss ich nicht.

kannst Du nicht einmal die Tabellen die Du eigens auswählst und hier als Referenz darstellst, lesen und interpretieren??????? Das disqualifiziert Dich definitiv.

Noch mal für Erstklässler:

Du schreibst:
average monthly indsutries and services 1536,00 euro

Ist schon mal falsch, nämlich bei Monthly kommt 1.524,00€ raus.
Jetzt brauchst Du nur auf „ Annual“ zu drücken und dann kommt 21063,00 raus.
Wenn Du jetzt noch weißt, dass das Jahr 12 Monate hat ( zumindest in Spanien), brauchst Du nur noch durch 12 zu dividieren......... Ergebnis 1755,25

Oder Du dividierst 21063€ durch 1.524 und bekommst als Resultat das 13,82 Fache, also 13,8 Monatsgehälter.

So, das war nur ein Beispiel. Den Rest erspare ich mir, denn es wäre wie „ Perle vor die Säuen werfen“.

Jimmy hatte schon recht mit seiner Bemerkung: „keine intellektuelle Bereicherung mehr finden kann.“, geschweige eine Herausforderung. Ich werde seinem Beispiel folgen, denn Spiele „ aus der unteren Schublade“ sind nichts für mich.

Viel Spaß noch und dreht „die Dinger“ weiter, wie Ihr sie gerade braucht.

Tropezon

[lapamita]

akzeptiert,es sind 1755 euro B R U T T O,,,ich habe nuauch die einzelnen zahlen nicht nachgerehnet, die zahlen zu finden dauert schon stundenentschuldigen sie,aber dies aendert nichts an den tatsachen
1755+2,9%x3 jahre=ca 1900 euro brutto im landesdurchnitt.

da in spanien meist nettogehaelter vereinbart werden,ist mir die abzugsquote unbekannt.(es gibt auch daten ueber die nettogehaelter,leider bekomme ich sie nicht auf)
was bleibt von brutto 1900 euro in der tasche,,,naja es werden wohl dann nicht mehr als 1300 (eher weniger) sein im durchnitt ????

bei den preisen ja ein riessiges gehalt !!!da kann man ja richtig sparen.............
und wenn man dann eine durchnittswohnung zum spanischen durchnittspreis kauft??liegst bei ca 150.000 euro + NK im landesdurchnitt ????????
man ein wahres schnaepchenvon 10 jahresgehaeltern netto
zb 1995-98 lagen die gehaelter bei 1000,167.000pts das waren pro jahr oder 2,0 mio pa. und man bekamm im landesdurchnitt locker eine 100qm, wohnung mit 10 mio,,,das waren 5 jahresgehaelter,daran alleine siehtman schon dasman sich immer weniger wohnung leisten kann

aber egal,,,,du kennst keine die fuer 1000 euro neto arbeiten????
gerade heute nacht telefonierte ich mit meiner mutter auf den canaren,,und die kennt auch viele mit 800,900,1000,meine mutter scheint auch in den kreisen zu verkehren

und bei dem durchn.gehalt,da sind auch die extrem guten gehaelter in madrid eingerechnet, was denkst du eigentlich wie viele weit unter dem durchnitt arbeiten und einen 1000.- verdienen, 30%???,40%????

so jetzt ist wochenende und tschuess

spanien ist etwas aermer und groesser , als es die schoenen fassaden an den kuesten zeigen


PS
ich rechne sehr deffensiv,eher mit niedrigerem einkommen, und verlaeslichen krediten (fixzinsen),du rechnest agressiv,mit dauerhaft hohen sicheren einkommen, und variabelne langlaufenden krediten mit niedrigsten raten und dauerhaftem niedrigzinsniveau,und einem dauerhaft stabilen markt.
da kommt man natuerlich auf andere ergebnisse,,bilanz ziehen kann man nu agressiv oder deffensiv.

[Dilution_Brigade]

Häuserpreise in Spanien

Der Durchschnittspreis eines Hauses in Spanien beträgt pro m 2 1.458 Euro, in Spanien aber variieren die Immobilienpreise je nach Region.
Die folgende Tabelle zeigt Immobilienpreise (keine Grundstücke und keine nagelneuen Häuser) in Spaniens 10 bekanntesten Provinzen.
Die Tabelle, lt. TINSA (Spaniens grösster Firma für Eigentumswertschätzungen) ermittelte die diesjährigen Eigentumswerte in ganz Spanien, deren vierteljährlichen und jährlichen Berichte werden von der spanischen Presse oft wiedergegeben und in Artikeln, in Bezug auf spanische Immobilienpreise, genutzt.



Die teuersten Provinzen in Spanien sind im Moment Malaga und Cadiz. Die Costa del Sol führt immer noch haushoch im Kauf von Immobilien, trotz höherer Preise.. Diese zwei bekannten Provinzen bieten die besten Eigentumswertschätzunsprospekte (29% bzw. 24%) in Spanien an.
Unterdessen der Durchschnittspreis von Eigentum an der Costa Blanca ( kleine Küstenstädte wie Javea, Moraira, Altea, Denia, Benissa....grosse Gebiete mit Ferienvillen von ausländischen Bewohnern besetzt ), tatsächlich genau den Grundstückdurchschnittspreis für Immobilien in Spanien beträgt.


Durchschnittswerte pro m2
Provinz Euro/m 2
Malaga 1.660
Cadiz 1.095
Gerona 1.442
Tarragona 1.296
Murcia 1.156
Alicante 1.341
Castellon 1.007
Valencia 952
Madrid 2.593
Barcelona 2.075
Spain (Durchschnitt) 1.458
Quelle: TINSA

http://www.euroresidentes.com/eigentumskauf/hauspreise-je-re…



Eigentumsaufwertung in Spanien

Dieses Jahr haben in Spanien die Immobilien einen steigenden Wert von 20 %

Provinz Euro/m2 % Wertsteigerung in %
Malaga 1.660 29
Cadiz 1.095 24
Gerona 1.442 23
Tarragona 1.296 25
Murcia 1.156 26
Alicante 1.341 19
Castellon 1.007 20
Valencia 952 22
Madrid 2.593 19
Barcelona 2.075 22
España (media) 1.458 19
Quelle:TINSA
Ziffern vom 30.6.2004 verglichen mit Gesamtziffern 2003

Die Costa del Sol ist immer noch das Gebiet wo das Angebot von Immobilieninvestitionen am besten ist. Laut der letzten Untersuchungen, wer an der Costa del Sol in Immobilien investiert, darf noch einen ausgezeichneten Geldwert erwarten - 10 % mehr als der spanische Durchschnittswert an Eigentum. Angesichts dieser Ziffern, wird an anderen Küsten Spaniens in Eigentum investiert (Costa Brava, Costa Cálida und Costa del Azahar), und das mit Optimismus.
Eine andere interessante Statistik ist, dass die Eigentumpreise in Küstengebieten immer noch einiges niedriger sind als in spanischen Grosstadtgebieten (Madrid, Barcelona, San Sebastián...). Und zwar so, dass Immobilien in den Hauptstädten von Provinzen wie Cadiz oder Castellon die Hälfte an Eigentumspreis als in anderen Hauptstädten kostet.
Trotzdem warnen Experten, dass der Immobilienmarkt in Spanien nicht länger so einfach sein wird . Käufer werden darauf hingewiesen, dass sie das Gebiet, das sie für einen Immobilienkauf vorsehen, zuerst erforschen. In den letzten paar Jahren hat sich ein einmaliger Boom in der Bauindustrie und einigen Küstengebieten gezeigt, im Interesse von Spekulationen , das einen Gewinn an neuem sowie Eigentum aus zweiter Hand bringt.

http://www.euroresidentes.com/eigentumskauf/aufwertung-eigen…

Die Zahl der Deutschen, die eine Immobilie in Spanien besitzen, wird auf zwischen 300.000 und 500.000 geschätzt. Auf diesen Kundenkreis haben sich auch allerorten in den spanischen Ferienregionen Rechtsanwälte und Steuerberater eingestellt, die um diese Klientel werben.

http://www.gdigest.com/product_info.php?products_id=981

und hier was von 2004

Spanien schlittert weiter in Richtung Abgrund
Ralf Streck 25.09.2004
Neueste Zahlen bestätigen: Spanien verliert weiter an Konkurrenzfähigkeit, das Wirtschaftswachstum sinkt, der Tourismus geht zurück, das Außenhandelsdefizit und die Arbeitslosigkeit steigen und die Immobilienblase bläst sich immer bedenklicher auf

So hat nun auch die Caja de Madrid in einem Bericht auf die schwierige Lage der spanischen Ökonomie aufmerksam gemacht. Nach der Studie der Sparkasse hat Spanien in den letzten vier Jahren weiter an Wettbewerbsfähigkeit verloren. Gegenüber den anderen EU-Staaten wurde, im Vergleich der Produktionspreise, ein Verlust an Wettbewerbsfähigkeit von mehr als vier Prozent festgestellt. Gegenüber den Staaten der Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung ( OECD ) die von den 30 reichsten Staaten der Welt gebildet wird, sind es sogar zehn Prozent.
Parallel dazu stürzen deshalb die Auslandsinvestitionen ab. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 2004 gleich 51,5 Prozent weniger in dem Land investiert als noch im Vorjahr. Dazu bricht der Tourismus ein, die Haupteinnahmequelle des Landes. Stagnierte der Tourismus schon im letzten Jahr, waren die Zahlen im Juli wenig vielversprechend und im August ernst. Im Haupturlaubsmonat sind knapp ein Prozent weniger Urlauber ins Land gekommen als im Jahr zuvor und sie verbringen immer weniger Zeit im Land. Dabei hatten die Anbieter mit Sonderangeboten verzweifelt versucht, der Entwicklung zu begegnen. Die "neue Touristengeneration" kulturinteressierter Qualitätstouristen, die der Spiegel herbeischreibt, gibt es nicht. Sie ist bisher ein Wunschtraum der Regierung. Fraglich ist auch, ob Spanien tatsächlich "rockt", so eine Serie im Spiegel über das "lebensfrohe Boom-Land", das "ein Vorbild für Osteuropa" sein soll.
Also stieg die Arbeitslosenrate ausgerechnet im August: "Der schlechteste August seit 20 Jahren", titelte die größte Zeitung El País. Dabei waren, nach offiziellen Zahlen, nur fast 14.000 Menschen mehr arbeitslos als im Juli. Die Sozialversicherung hat allerdings mehr als 150.000 Beitragszahler verloren. Da inzwischen fast alle Verträge nur noch befristet abgeschlossen werden, wird oft kein Anspruch auf Arbeitslosengeld erzielt und die Statistik nicht belastet. Der schwache Tourismus konnte nicht, wie sonst üblich, die Entlassungen am Bau oder der Industrie im Sommer kompensieren. Vor der Sommerpause laufen befristete Verträge aus. Viele werden zwar danach wieder eingestellt, aber die Firma spart das Urlaubsgeld. "Trendsetter" ist Spanien so beim Abbau sozialer Standards.

Der Abbau von Kündigungsschutz und die befristete Beschäftigung, tragen offensichtlich nicht zur Wettbewerbsfähigkeit bei, wie solche Einschnitte gerne verkauft werden. Die fallende Wettbewerbsfähigkeit und der einbrechende Tourismus lassen in Spanien dagegen das Außenhandelsdefizit stark steigen. Immer mehr Produkte werden im Ausland gekauft und weniger Touristen fragen weniger nationale Dienstleistungen nach. So hat sich das Defizit im Juni gegenüber dem Durchschnitt der Vormonate fast verdoppelt: Von 81 auf nun fast 150 Prozent. Wie wenig Aufmerksamkeit der "alarmierenden" Entwicklung gezollt wird, kritisiert der Analyst der Citygroup José Luis Martínez in einem Artikel.
Dazu kommt, dass die Regierung auch das prognostizierte Wirtschaftswachstum zunächst von drei auf 2,8 Prozent abgesenkt hat. Nun legt der Wirtschaftsminister Pedro Solbes nahe, es könnte auch noch geringer ausfallen. Zudem kündigte er an, die Staatsverschuldung werde nicht bei 0,4 Prozent, sondern, wegen der defizitären Staatsbetriebe (vor allem wegen der Bahn und dem öffentlichen Rundfunk), bei fast zwei Prozent des Bruttosozialproduktes liegen.
Ohnehin finanziert Spanien seit Jahren etwa ein Prozent des Wachstums aus den Kassen der EU. Wenn dem Hauptempfängerland ab 2006 die Gelder aus den Kohäsionsfonds wegen der EU-Osterweiterung wegfallen, wird sich das deutlich bemerkbar machen

weiterlesen hier http://www.heise.de/tp/r4/artikel/18/18406/1.html

+++

Dazu sage ich nur : Schwachsinn in allerbester Vorbereitung ( damals ! ) . Und wie schaut´s heute aus ? ganz anderst !

Die Leute vergessen immer eines dabei :
Grund und Boden vermehrt sich nicht. Darauf basieren die Immo-Preise, und sonst nix. Erst danach kommt die Ausstattung einer Wohnung / Haus, dann die Bausubstanz. Und, was an den ersten 100 bis 300 m liegt, ist besonders teuer, und das wird immer so bleiben. Da beißt die Maus keinen Faden ab. Es wird - nach wie vor - Leute geben, die ihren " Preis " bezahlen, egal welcher Nationalität und Hautfarbe.
Was sich änderte und noch weiter ändert, ist die Kluft zwischen arm und reich, strotzen und klotzen, und .... mit weniger auch mal zufrieden sein.

Die hier beigebrachten Statistiken nur so mal als Denkanstoß, sonst nichts. Es wird immer Unterschiede von hunderten von tausenden Euros geben, egal wo das in der Welt ist, immer wieder gibt es bevorzugte Ecken und auch Spekulaten. Und, die deutsche Wirtschaft wird in den nächsten 5 Jahren absacken, dann wäre so mancher froh, eine sonnige Immobilie zu haben, egal wo, nur nicht in D ! Und vor allem werden angehende Rentner und schon-Rentner zuschlagen und Ihr Geld lieber in südlichen Ländern ausgeben als in D. Dazu braucht´s keine Statistik, denn Statistiken sind für mich ein Horrorszenario, und nicht nur für mich. Die Inflationsrate in Spanien ist im Moment bei cirka 4 % . Wenn in D ab 01/2007 die MwSt auf 19 % steigt, geht die Wirtschaft zurück und noch viel mehr. Dazu brauchts keine Statistik
Das ganze kann man jetzt noch weiter ausdehnen, wie das hier seit vielen Monaten getan wird und auf Pressefritzen ( Journalisten ) und sogenannte Besserwissende und Statistiker zurückgreifen und vorgreifen. Nur, das wird nichts bringen, genausowenig wie Anfeindungen hier im Board. Der Markt regelt sich selbst, bei Neu- und Altbauten, je nach Lage. Und, überzogene Preise bei Gebrauchtimmos, werden eben nach unten korrigiert, sonst läuft da garnichts, was aber mit einer allgemeinen Marktkorrektur eigentlich wenig zu tun hat.. Neubauten haben sich schon korrigiert, nicht aber in dem Maße wie das immer vorhergesagt wurde. Und ich meine, es gibt keine Immoblase, es gibt eine Preisblase von Idioten, von Gebrauchtimmos, die sich ins eigene Fleisch schneiden, weil halt alle zu geldgeil sind. Das hat mit Bruttosozialprodukt, Geldmarkt, Wirtschaft im eigentlichen Sinne überhaupt nichts zu tun. Die spanischen Baufirmen sind nicht blöde, wenn nichts mehr geht und sich nichts mehr rechnen läßt, wird weniger gebaut. Allerdings, die spanische Regierung muß auch Umdenken, im sozialen Wohnungsbau, und zwar heftig und schnell. Dann geht auch das Immobilienpokerspiel zurück. Nur, wann das alles mal sein wird, isr ne andere Frage.
Wer googelt
http://www.google.de/search?hl=de&q=immobilienpreise+spanien…
findet so einiges worüber man nur den Kopf schütteln kann.

Ist alles nur meine Meinung !

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.306.949 von Dilution_Brigade am 27.06.06 22:57:52

guter artikel,

sicherlich gibt es regionen in denen die preise noch potenzial haben - wir haben hier ja schon die demographischen unterschiede besprochen. das wurde auch zu keinem zeitpunkt bestritten.

spaniens wirtschaft hat hier mit riesen verwerfungen zu kämpfen, die ganz und garnicht willkommen sind. ginge es nach der spanischen nationalbank, stünden die zinsen schon bei 5 oder 6%. das land lebt hauptsächlich vom immobiliensektor und bisher konnte man durch den zinszügel diesen markt regeln. das ist nun vorbei, weil die ezb nun die schnüre in der hand hat - man wird keine rücksicht auf "regionale" verwerfungen in der EU nehmen.

wie du schon sagtest, der markt regelt sich selbst. und wenn die zinsen bei 5% stehen, wird das nicht einen weiteren wachstumsschub im immobiliensektor auslösen - ganz im gegenteil. es wird eng, sehr eng werden.

es wird so schnell keinen bauboom mehr in spanien geben. das sagt der verbund von 120 firmen aus dem bau und immobiliensektor FORCADELL (googeln).

wenn wir in 2007 einen angebotsüberhang von 1/2 mio wohnungen haben, dann stimmt mich das doch sehr nachdenklich - die preisspirale wird sich wenden und an die einkommen und zinsen anpassen.

die preissteigerungen kamen nicht zuletzt deshalb zustande, weil viele spanier eine ihrer zweitwohnungen verkauft haben und sich grössere und bessere wohnungen geleistet haben, die dann den markt "zogen" - dazu waren dann halt nur relativ geringfügige hypothekenvolumen nötig (einige mögen auch zwei wohnungen verkauft haben und sind so schuldenfrei.)

es geht aber in erster linie um die zukunft und potenzielle käufer - diese braucht der markt um zu wachsen. diese potenziellen ¨kaufer haben sich nun aber in der niedrigzinsphase schon erschöpft indem sie aktiv geworden sind und sich verschuldet haben.

wer sind die potenziellen käufer für die nächsten jahre? andersherum gefragt: wer sind die potenziellen käufer in der steigenden zinsphase zu 4,5 oder 6 prozent?

müssen diese sich an den markt anpassen oder wird sich der markt an die käufer anpassen (angebot und nachfrage) ?

der boom ist zu ende - der grosse move gelaufen! okay - man kann auch sagen "der boom ist in seiner endphase" - siehe zinsen.

man fährt besser, wenn man wartet, bis der markt sich reguliert hat. zwischenzeitlich sollte man natürlich die ek quote erhöhen um dann auch bei 5% zinsen handlungsfähig zu sein - vor allem bei grösseren objekten.

letztlich (und das ist sinn der sache) geht es um ausschluss eines erhöhten finanzierungsrisikos und das hat die masse nun einmal, wenn man sich mit 50, 60 oder mehr prozent des familieneinkommens verschuldet! geht ja auch nicht anders bei preisen von 6-8.000 euro/qm in den ballungszentren.

mal sehen wie es weitergeht - mein szenario ist, das wir 2010 - 2012 wieder eine relativ normale preissituation haben und die korrektur dann weitgehend beendet ist (zum. in den ballungszentren, wo ich mit 40-50% korrektur rechne).

gruss

[lapamita]

ich muss mit entsetzen fetsstellen,das in miamibeach (USA),nicht nur der bigmaec bei mcdondald weniger kostet,sondern auch die immobillien,und zwar ganz gehoerig weniger...

BENIDORM ( der luxusort mit vielen plastikstuehlen,hambuergern und fastfood,und ohne ende englischen billigtouristen)
verlangt in la calla ( ca 6 km vom zentrum) erste meerlinie,neubau ,blick aufs meer TORRE 1und TORRE 2 von constructiones ballester
fuer 120qm sage und schreibe 780.000 euro + kosten ca ueber 850.000 euro oder 1,7 mio DM oder ca 130.000.000 mio pestas.
anzahlen und noch 2 jahre warten................

yachthafen campomanes,die einzelhaeuser die unten stehen mit jeweil 2/3 wohnungen ( grr waren die mal billig in anfuehrungszeichen)
250qm bruttoflaeche
1.350.000 euro oder2,7 mio DM oder 230.000.000 mio pesetas
www.alteahills.com

wirklich da kommt kein immo crash,,ist ja saubillig

selbst gut situierte rentner, etc koennen sich das nicht mehr leisten,auch keine sehr gut vedienenden leute,,,.......

an der costablanca keine halbwegsvernuenftigen wohnungen mit 80qm mehr unter 250.000 euro oder1/2 mio dm oder 40.000.000 mio pesteas

die hyperinflationist wohl eingezogen,,,oder hab ich was verpasst.

mein bekannter hat gerade in den U S A, MAIAMI BAY , gekauft, mit blick aufs wasser , gebaeude 5 jahre alt, 2200 sq foot (>200qm) fuer ganze 500.000 us$ oder 400.000 euro


PS
und dann stehen dagegen zb bei einer schulabgaengerinen, arbeitet vollzeitim buero ( hilfskraft ) in albir,,mit netto 623,50 euro,seit 3 monaten dort ( anfangsgehalt)



hahahahah.............

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.378.847 von lapamita am 02.07.06 15:02:44

hallo lapamita,

dein schnitt von 1000 euro netto ist schon absolut real für diese region - ich würde mich sogar noch zu 1.200 hinreissen lassen. mehr ist es auf keinen fall und wer das gegenteil behauptet, hat keine ahnung oder ist zu faul sich zu informieren. der schnitt liegt in spanien bei 1.450 euro brutto und hier haben wir noch ein sehr deutliches nord -süd gefälle einzukalkulieren.

alles wird gut:

Las agencias colocan ‘minipisos’ a precio de oro entre la población inmigrante de Madrid

@Elena Sanz
Viernes, 23 de junio de 2006
Los ‘minipisos’ proliferan por doquier en la capital de España. Pseudopisos, apartamentos y estudios de entre 20 y 40 metros cuadrados a unos precios estratosféricos, inundan las páginas de los principales buscadores inmobiliarios españoles y se convierten en los productos más demandados por los inmigrantes en las agencias.

De hecho, aunque en la mayoría de este tipo de casas el metro cuadrado se acerca, e incluso supera, los 6.000 euros, lo cierto es que los precios de algunas de estas viviendas todavía siguen siendo accesibles para este importante y creciente nicho de mercado, que en la mayoría de las ocasiones sólo puede acceder a viviendas de mayor tamaño si realizan la compra entre varias personas.

Los inmigrantes se encuentran, al menos en su gran mayoría, expulsados del mercado inmobiliario madrileño. De ahí que estos ‘minipisos’ se hayan convertido en su última alternativa para poder ‘vivir’ en propiedad –“si realmente se puede vivir en 20 metros cuadrados”, comenta un experto del sector- y no de alquiler. Si bien, es cada vez más frecuente que una vez adquirido el inmueble se saque al mercado del alquiler, especialmente en Argüelles, una zona especialmente demandada por los estudiantes por la proximidad de la Universidad, comentan desde Look&Find.

De hecho, los ‘minipisos’ están teniendo mejor salida en el mercado que los de mayor superficie. “A partir de 60 metros cuadrados las ventas se están ralentizando”, explica Joaquín Zapardiel broker de RE/MAX Avance. “Mientras un piso de 35 metros cuadrados a precio de mercado tarda en venderse entre 30 y 45 días, los más grandes pueden tardar entre tres y cuatro meses”, añade. Incluso este periodo puede llegar a reducirse hasta los 20 días, como de hecho está sucediendo en Argüelles, zona por excelencia de los ‘minipisos’, matizan desde Look&Find.

Además, la oferta del mercado es variada -especialmente en los portales inmobiliarios-, aunque más bien en lo que se refiere al número de viviendas que en cuanto a precios, ya que entre los caros y muy caros se cuela algún que otro imposible.

Treinta y cinco metros por 180.000 euros

Así, se puede encontrar desde un inmueble de 23 metros cuadrados a más de 100.000 euros o de 31 metros a 197.000 euros –dos de las ofertas de Look & Find-, hasta viviendas de 40 metros cuadrados de 315.500 euros –según las ofertas de la base de datos de idealista.com-. “Por lo general, el precio de un piso de 35 metros cuadrados no baja de los 180.000”, comenta Zapardiel.

Además, durante los próximos dos años podrían proliferar aún más estos ‘minipisos’, ya que el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 incluye, entre otras novedades, la reducción del tamaño mínimo de las viviendas protegidas hasta los 30 metros cuadrados para jóvenes, y la prolongación a 30 años del tiempo que dura la protección oficial sobre ellas.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.390.657 von rioja94 am 03.07.06 10:40:00

achso - der link:

http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=14747&…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.390.657 von rioja94 am 03.07.06 10:40:00

neben den wohnklos von 30 - 40qm für 180.000 euro in madrid, gibt es auch wieder news von der costa del sol:



Erneut Schlag gegen Korruption in Marbella
Bauunternehmer wegen Betrugs, Geldwäsche und Bestechung festgenommenvon Ute Müller

Madrid - Der gigantische Korruptionsskandal im südspanischen Badeort Marbella ist noch lange nicht ausgestanden. Nach der spektakulären Verhaftung der Bürgermeisterin und ihrer Mitarbeiter Ende März schlug die Polizei nun erneut in der internationalen Jet-set-Szene zu. Diesmal wurden 30 weitere Verdächtige dem Haftrichter vorgeführt, der Vorwurf lautet auf Betrug, Geldwäsche und Bestechung im Milliardenstil.


Im Zentrum der Untersuchung stehen dubiose Immobiliengeschäfte an der Costa del Sol. Galt der erste Schlag vor allem der korrumpierten Politikerklasse, sind jetzt die Schmiergeldzahler an der Reihe. Die vier mächtigsten Baulöwen von Andalusien wurden gefaßt. Auch der frühere Polizeichef von Marbella, Rafael Pozo, der über alle Machenschaften unterrichtet war und mitverdiente, wurde inzwischen in das Gefängnis in Alhaurín de la Torre bei Málaga überstellt. Dort sind inzwischen fast alle, die im mondänen Badeort einst Rang und Namen hatten. Es werden sicherlich noch mehr hinzukommen, denn ein junger und bislang fast unbekannter Richter namens Miguel Angel Torres hat sich das Ziel gesetzt, das Dickicht aus Filz und Korruption in Marbella zu lichten. Auf sein Betreiben hin stürmte die Polizei vor drei Monaten das Rathaus im Paradies der Reichen in Südspanien, nahm 29 Personen, darunter zahlreiche Lokalpolitiker, fest und beschlagnahmte Besitztümer im Wert von 2,4 Milliarden Euro. Im Zentrum standen Bürgermeisterin Maribel Yague und ihre gesamte Mannschaft, die sich durch Grundstücksspekulationen und die Ausstellung von Baulizenzen bereichert hatten. Die Bürgermeisterin war allerdings nur eine Marionette in den Händen der wichtigsten Figur des Korruptionsskandals: Juan Antonio Roca, einstiger Verantwortlicher für Städteplanung, der Pate genannt, einer der reichsten Männer der Costa del Sol. Allein bei ihm beschlagnahmte die Polizei 275 Gemälde, darunter Bilder von Miró und Picasso, über 100 Rennpferde, mehr als ein Dutzend Luxusautos, kiloweise Schmuck, Bargeld, edle Kampfstiere und sogar einen Tiger. Roca hatte über seine Geschäfte Buch geführt, so daß die Polizei viele Hinweise zum Täterkreis erhielt.


Einer der jetzt Verhafteten ist der aus Córdoba stammende Rafael Gómez Sánchez Fidel, der seit zehn Jahren die Küste mit Apartments bestückt und einen eigenen Vergnügungspark, Hotels und sogar ein Krankenhaus für Begüterte besitzt. Ein anderer dicker Fisch betreibt das größte Einkaufszentrum in Andalusien. Daß der Sumpf an der andalusischen Küste überhaupt bestehen konnte, ist auf den früheren Bürgermeister von Marbella, Jesús Gil y Gil, zurückzuführen. Der ehemalige Präsident des Fußballklubs Atlético Madrid wurde 1991 mit seiner von ihm gegründeten Partei GIL Bürgermeister von Marbella. Er verwandelte das Rathaus in eine Art Selbstbedienungsladen, für jede Lizenz wurden die Beamten geschmiert, er selbst nahm auch mal einen Rolls-Royce für größere Gefälligkeiten entgegen. Nach seinem erzwungenen Rücktritt wegen Amtsmißbrauchs 2002 führten seine Zöglinge die Geschäfte weiter, die Baugenehmigungen dienten als Lizenz zum Gelddrucken.


Die Costa del Sol hat in den letzten Jahren freilich nicht nur die Spekulanten angezogen, auch die internationale Mafia hat sich an der spanischen Südküste breitgemacht. Nun glaubt Miguel Angel Torres auch Beweise gefunden zu haben, daß das organisierte Verbrechen Gelder aus Drogen- und Menschenhandel über die Marbella-Connection reingewaschen hat.


Artikel erschienen am Do, 29. Juni 2006

http://www.welt.de/data/2006/06/29/936881.html

[rioja94]

Und nun lasset uns alle beten...





KLOSE UNSER


Klose unser im Strafraum,
Gewürdigt werde Dein Einsatz.

Dein Paß komme.
Dein Tor falle, wie in München so in Berlin.

Unser spieltägliches Tor gib uns heute.
Und vergib uns unseren Gesang,
wie auch wir vergeben unsern Schiedsrichtern.

Und führe uns nicht ins Abseits,
sondern erlöse uns von den Italienern.

Denn Dein ist der Ball und das Tor und die Torgefährlichkeit in Ewigkeit.

Salto.

[lapamita]

speziell an tropezon

gerade eben in der deutschen welle ( DW TV ) , zum thema auswandern

der mann arbeitet als mechaniker angemeldet fuer netto 720,00 (anfangsgehaltohne weiihnachtsgeld eingerechnet)euro bei toyota ,santa cruz, lapalma

schaus dir gerne nochmal an die sendung wird heute und morgen mindestens 3 x wiederholt, in deutsch und englisch

aber wahrscheinlich zweifelst du auch dw tv an

soweit zu den leuten die du nichtkennst und unter /um 1000 euro netto oder 168.000 pts arbeiten.

kommisch, die sehen auch wie ganz normale leute aus,zumindest fuer mich!!!

[rioja94]

SEHR interessant zu lesen

irgendjemand sagte mal : "wer ist schon daran interessiert, das die zinsen steigen - hilft doch niemandem"

die spanischen banken geben den kreditnehmern ALLES was sie brauchen. offiziell werden immobilien nur mit bis zu 80% ihres wertes finanziert und wenn das nicht reicht, wird der wert einfach hochgetaxt - natürlich nur auf dem papier. und schon hat man eine 100, 120, 130% finanzierung.

das sowas in die hose geht, wissen selbst die banken - umso mehr erstaunt es einen, das sie so unverantwortlich mit der zukunft ihrer kunden umgehen - eigentlich schon kriminell, wenn man dem kunden rät, sich auch mit 45% des einkommens noch zu verschulden. aber diese 45% sind nur die spitze des eisberges. im nachstehenden artikel wurden verschiedene banken getestet -jeweils mit einem anderen kundenprofil. mit bürgen, lebensversicherungen etc. werden sogar finanzierungen angeboten, die 70 und 80% des einkommens übersteigen.





LAS ENTIDADES PERMITEN UN ENDEUDAMIENTO SUPERIOR AL RECOMENDADO
EL LÍMITE SOBREPASA EN MUCHOS CASOS EL 45%; LA PRESENCIA DE UN AVALISTA ABRE LAS PUERTAS A CASI TODOS LOS PERFILES DE COMPRADOR; NO ES NECESARIO TENER UN TRABAJO FIJO; LA FINANCIACIÓN PUEDE ALCANZAR FÁCILMENTE EL 100%

SORAYA DE LAS HERAS / AIDA MARTÍ / MARTA BELVER

«Cobro mil euros al mes. No tengo trabajo fijo. Quiero comprarme una casa de 180.000 euros y con mis ahorros a duras penas llego a cubrir los gastos de gestión. ¿Encontraré una entidad financiera que me conceda una hipoteca por el valor total de la vivienda?

La respuesta es afirmativa. Rotundamente sí. La mayoría me exige como 'cromo' que vaya a firmar la escritura de la mano de un familiar o amigo que se comprometa a avalarme y no pocas me sugieren que la tasación debería alcanzar un mínimo de 225.000 euros, para que el préstamo sea sólo por el 80% del valor estimado. Pero todas sin excepción me invitan a apretarme el cinturón hasta la extenuación y empezar a disfrutar de mi hogar, ¿dulce hogar?

Pongamos un ejemplo gráfico: en una caja de ahorros del distrito madrileño de Chamartín se comprometen a dejarme el dinero que necesito para acceder a este techo propio a cambio de una cuota mensual de 849 euros durante los próximos 30 años. Si recuerdan mi condición de 'mileurista', el resultado de la operación es que me quedarán para sobrevivir un total de 151 euros.

A todo esto que hay que sumar que dentro de seis meses revisarán las condiciones de mi préstamo y que, para entonces, el Euribor (índice con el que se revisan la mayoría de las hipotecas a tipo variable) habrá pasado, previsiblemente, del 3,308% al 4%. Traducido a incremento de la cuota, éste la equiparará prácticamente al importe total de mi nómina.

La cifra desborda con creces la recomendación del Banco de España de que el endeudamiento de las familias no debe superar en ningún caso el 35% de los ingresos que recibe. Y éste no es precisamente un caso anecdótico. El 'pleno al 15' de las entidades financieras hace la vista gorda a esfuerzos financieros que superan holgadamente el 40% de las retribuciones monetarias que reciben los solicitantes de préstamos hipotecarios».

SU VIVIENDA ha podido comprobar esta experiencia en primera persona, al hacerse pasar por un hipotético comprador que, en el límite de sus posibilidades, acudía a una entidad en busca de financiación. Y, sorprendentemente, aunque nuestro perfil de adquirente no tenía las cosas nada fáciles debido a sus escasos ingresos y a su precaria situación laboral, la respuesta de los bancos no ha podido ser más optimista: en las 10 sucursales visitadas con este perfil logramos salir con una hipoteca debajo del brazo. SIGUE EN PÁGINA 2

Superada esta prueba, no era de extrañar que con otro modelo de comprador que en lugar de adquirir en solitario lo hacía en pareja las cosas se nos pusieran aún más fáciles. Lo comprobamos en otra veintena de entidades y también logramos nuestro objetivo, incluso después de mostrar nuestro recelo por el nivel de endeudamiento que alcanzaríamos al contratar el préstamo.

En ese momento, las entidades nos tranquilizaban con afirmaciones del tipo de «no pasa nada porque te endeudes por el 45% de tus ingresos».

El hecho de contar con un avalista nos facilitó mucho más las cosas. Hasta el punto de lograr que nos financiaran el 100% del valor de la vivienda, cuando, en teoría, las entidades sólo prestan hasta el 80%.

Sorprendidos por el resultado de nuestra experiencia, visitamos otras 20 entidades, pero esta vez 'con el más difícil todavía': un comprador sin trabajo fijo y con unos ingresos mensuales de 1.000 euros, que quiere comprar una casa más cara, en concreto de 240.000 euros.

Como en ninguna de las sucursales visitadas encontramos financiación con este perfil, introdujimos dos elementos nuevos que hicieron a las entidades cambiar de opinión: una pareja y un avalista. Estas dos palabras mágicas fueron la clave para poder convertirnos en propietarios.


AVALES

Una de las conclusiones del periplo bancario realizado por SU VIVIENDA es que al potencial comprador que se presenta acompañado de una persona solvente que respondería ante posibles situaciones de impago se le abren prácticamente todas las puertas de cara a la financiación. Unos padres pensionistas o un hermano que a su vez tenga una hipoteca por satisfacer son el 'abracadabra' suficiente para que la caja fuerte de la entidad financiera haga chirriar sus goznes.

En el caso más extremo dentro de los 'bancariamente' viables (el de joven en solitario que aspira a acceder a un crédito de 180.000 euros), la figura del avalista entra en escena en algunos de los supuestos de concesión. En estos casos, el aval adquiere un compromiso mayor al figurar como cotitular de la escritura del préstamo junto al propietario de la casa y, suponiendo que éste no pueda pagar un mes la cuota, el fiador lo hará automáticamente por él.

Aunque esta figura todavía tiene un papel más que secundario en el escenario de los préstamos para vivienda, la previsión de subida de tipos de interés puede contribuir a que se convierta en el actor revelación de la próxima temporada hipotecaria.


TIPOS DE INTERÉS

Y es que buena parte de los bancos y cajas trabaja ya con la hipótesis de que el Euribor habrá dado un estirón hasta el 4% (desde el 3,308% registrado en el mes de mayo) para cuando el año ponga su punto final. Esto significa que todas las hipotecas contratadas a tipo variable, es decir, prácticamente la totalidad de las suscritas, engordarán de forma directamente proporcional a la cantidad que al solicitante le quede por abonar.

Para los casos en los que la solicitud sea de 180.000 euros, y suponiendo que el plazo de devolución se prolongue durante 30 años, a día de hoy la cuota mensual ascendería a 789,11 euros (prescindiendo del diferencial que le suman los bancos y que generalmente se mueve en la horquilla del 0,35% al 1%). Con la subida del Euribor al 4%, esta letra pasaría a ser de 859,35 euros, todo un desafío para los bolsillos más apretados.

Sin embargo, ninguna entidad de crédito, y en esto la unanimidad es absoluta, menciona la posibilidad de solicitar préstamos a tipo fijo. Cuando, a petición de los solicitantes, se les consulta por esta posibilidad, los asesores financieros, también todos a una, desaconsejan esta opción según los parámetros por los que se mueve actualmente el mercado y por los que, probablemente, lo hará en el corto-medio plazo.


FINANCIACIÓN

Otra de las conclusiones de esta ruta hipotecaria es que las entidades no ponen inconvenientes a la hora de financiar más del 80% del valor de la casa, desoyendo, una vez más, las recomendaciones del Banco de España. Aunque en muchas de ellas se nos aseguraba que ese era el límite, al insistir en nuestra necesidad de pedir la totalidad, no tardaban en ofrecernos alternativas. Y nuevamente la palabra aval era la clave para que nuestros deseos se convirtieran en realidad. Tanto que con la existencia de un avalista en una de las entidades se nos ofreció llegar hasta el 120% o 130% del valor de la casa para, de paso, poder amueblar la vivienda, por ejemplo.


CONTRATO

A lo que tampoco prestan demasiada atención los 'guardianes' del dinero es a la temporalidad laboral que esgrimen muchos de los candidatos al firmar un préstamo hipotecario. Ni el hecho de que los dos miembros del tándem pagador estén expuestos a que su relación con la compañía que le paga a final de mes, bajo la fórmula de contrato por obra, se pueda extinguir como la pólvora los disuade de dar el aprobado a la operación de endeudamiento.

Aportar una vida laboral extensa, pese a estar sometida a interrupciones, suele ser un argumento de peso suficiente como para inclinar la balanza hacia el lado del sí. En todo caso, y una vez más, no hay precariedad laboral que un solvente aval no haga prescindible.


FACILIDADES

Con independencia del importe solicitado y al margen de la presencia de un fiador, determinados compromisos con la entidad bancaria de turno hacen que el paso por el altar hipotecario sea más sencillo en la mayoría de los casos. Si se domicilia la nómina y el mayor número posible de recibos del hogar (gas, luz, teléfono...) las autoridades financieras son mucho más flexibles a la hora de dar luz verde al préstamo.

En el lote de facilidades, muchas aprovechan para, como el que no quiere la cosa, 'colar' la contratación del seguro de vida que oferta su compañía. «No es obligatorio, pero sí ayuda», repiten casi como si del estribillo de una canción pegadiza se tratara en casi todas las sucursales bancarias.






--------------------------------------------------------------------------------

La incesante escalada del Euribor

BENITO MUÑOZ
Las subidas del Euribor no cesan. Por noveno mes consecutivo ha experimentado un nuevo cambio al alza. En junio, a falta de la confirmación del Banco de España, está ya en el 3,401%, un porcentaje previsto por los analistas que incluso llegaron a vaticinar que se alcanzaría el 3,5%. Ya más de un experto señala que, a finales de año, el indicador principal para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España alcanzará o rozará el 4%.

Eso supone para las familias un mayor endeudamiento y el aumento inmediato de sus cuotas en la próxima revisión.

Así, una familia que tengan un crédito hipotecario de 120.000 euros a un plazo de 20 años verá encarecida su cuota en 76,8 euros al mes. Esto supone un importe de 992 euros anuales.

El Banco de España, que prevé igualmente que el Euribor llegará al 4% a finales del ejercicio, no ha dejado de dar avisos para que las familias controlen su nivel de endeudamiento. Para 2007, esta entidad prevé subidas leves y según algunos analistas se tocará techo y la estabilidad de los tipos volverá a ser la tónica.

Las subidas están influyendo a la hora de las contrataciones de créditos hipotecarios. El número de hipotecas de viviendas que ha cambiado sus condiciones ha crecido en abril un 5,4%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). El importe medio de las hipotecas contratadas en el mismo mes aumentó un 15,1% y el importe medio es de 138.958 euros. Además, el 97,5% de las hipotecas constituidas en abril lo fueron a tipo variable.

http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/451/115222…

[lapamita]

dem wahnsinn sind keine grenzen gestzt,,in einer historisch nie dagewessen niedrigzinsphase,,, wo jeder normale menschenverstand,eine langfristige zinsbindung eingeht,,, ist dieser satz einfach unglaublich
(siehe text unten)
Además, el 97,5% de las hipotecas constituidas en abril lo fueron a tipo variable.


dieser satz kann nur eines bedeuten

1. man hat garnicht das geld jemals 5,0% zinsen zu zahlen ( so sind in etwa die konditionen fuer 10jahre fix),das bedeutet wenn die zinsen ansteigen sind die allermeisten zahlungsunfaehig
2. oder diese leute glauben an weitere niedrige zinsen, dann duerften sie allerdings damit rechnen, das die wirtschaft mittelfristig einbricht, was zumindest dann zu stark fallenden preisen fuehrt,,,und damit ungedeckten krediten
niderigzinsen +niedriginflation + robuster konjunktur auf dauer gab es das noch nie in dieser konstelation

ich glaube punkt 1 trifft es auf den kopf !!!!!!!!!

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.449.644 von lapamita am 07.07.06 13:37:33

ich glaube, es ist eine mischung aus 1 und 2. viele leute haben nicht den blassesten schimmer von wirtschaftl. zusammenhängen und erkennen das ausmass der heutigen situation garnicht. wichtig ist nur: kaufen, kaufen, kaufen -weil es alle machen. was dann die immo mit zinsen etc. nach 40 jahren gekostet hat spielt keine rolle. hier müssten die banken aufklären. diese wollen allerdings nur ihre produkte verkaufen.

der spanier selbst hat bisher über jahrzehnte immer nur mit fallenden zinsen gelebt - jetzt, wo die span,. nationalbank die fäden nicht mehr in den händen hat heisst es aber "chip wechseln und umdenken" - die masse kann sich garnicht vorstellen, das die zinsen bis 5 oder 6% steigen können.

klingt für uns absolut skuril - ist aber so in den köpfen der leute drin. es galt: eine immo ist IMMER eine wertanlage, die sich rentiert.

in der regel richtig - aber nur in einem normalen markt, wo die preise auch dieses rechtfertigen und nicht in einer absoluten extremsituation.

nächstes jahr im herbst hat die ezb wahrscheinlich schon bis 4 oder mehr erhöht. das geht ganz schnell. ende 2006 werden wir bei 3.5 stehen wie es aussieht.

es fehlt einfach aufklärung ...

gruss

ps: auch das hier erbrachte argument, das die baulöwen ja nicht dumm wären und einfach weniger bauen würden sticht überhaupt nicht.

weniger bauaktivitäten ergo mehr arbeitslose
es geht auch garnicht um die menge der wohnungen die angeboten werden - es geht darum, ob der markt zugang zu den immopreisen hat oder nicht. ist dem nicht der fall, kann man auch die bauaktivitäten auf 0 reduzieren - das bringt NIX, wenn der käufer das geld nicht hat und der immomarkt nicht auf nachfrage stösst.

es wird weiter gebaut werden und die preise werden fallen - was sie ja in gewissen regionen schon tun!