Vermietung von Gemeinschaftseigentum an Wohnungseigentümer - 500 Beiträge pro Seite

[Aldy]

Es geht um PKW-Stellplätze, die im gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft stehen.

Die Verwaltung möchte - im Interesse einzelner Eigentümer - die Gemeinschaftsstellplätze an einzelne Wohnungseigentümer vermieten. Die Mieteinnahmen sollen der Eigentümergemeinschaft zugesprochen werden. Dies soll auf der kommenden Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluß beschlossen werden. Da möglicherweise nicht genügend Stellplätze für alle Interessenten zur Verfügung stehen soll ggf. das Losverfahren über die Vergabe der Stellplätze entscheiden.

Es gibt zur "Vermietung von Gemeinschaftseigentum" ein BGH-Urteil vom 29.06.2000 (V ZB 46/99), welches besagt, daß ein einfacher Mehrheitsbeschluß in diesem Falle ausreichen würde, wenn keine abweichende Regelung bzgl. des fraglichen Gemeinschaftseigentums vorliegt und den Wohnungseigentümern kein Nachteil durch die Vermietung entsteht.

In der Teilungserklärung steht unter Kapitel "Gemeinschaftseigentum/Sondernutzungsrechte" wortwörtlich: "Sondernutzungsrechte an PKW-Stellplätzen, die bis zur Auflassung der letzten Einheit nicht einzelnen Nutzungsberechtigten zugewiesen wurden, werden aufgehoben. Diese Stellplätze stehen dann der Gemeinschaft als Besucherparkplätze zur Verfügung."

Meine Fragen zu diesem Thema:
- Ist der Begriff "Besucherparkplätze" eine "abweichende Regelung" im Sinne des BGH?
- Müßte nicht in diesem Falle zuerst die Teilungserklärung (mit einstimmigem Beschluß) geändert werden?
- Ist die Beteiligung an den Mieteinnahmen für den Wohnungseigentümer ein Nachteil gegenüber Eigennutzung der Stellplätze?
- Ist das Losverfahren zur Vergabe der Stellplätze zulässig?

Offensichtlich ist dieses Thema so kompliziert, daß es bis zum BGH vorgedrungen ist!

Wäre nett wenn hier jemand was Genaues weiß oder einen vergleichbaren Fall kennt und das hier posten würde.

Gruß
Aldy

[Stachelin]

gehts nicht ein bischen komplizierter ?

entscheidend ist die Rechtsform der Eigentümergemeinschaft.

Gruß

[Dorfsheriff]

Irgendwie stinkt das zum Himmel.

Warum sollte die Hausverwaltung im Interesse der Eigentümer die Gemeinschaftsstellplätze vermieten

Das Problem BESUCHER-Parkplatz haben wir auch. EIN Eigentümer besteht darauf, dass wirklich nur noch Besucher dort parken dürfen. Wir als Eigentümer dürfen lt. seinem Verständnis dort nicht mehr parken.
Also vorsichtig mit den Parkpaltz-Schilder und der Bezeichnung allgemein als Besucher-Parkplatz.
Nennt sie lieber Anwohner und Besucher-Parkplatz. Wenn ihr einen Deppen im Haus habt... spinnt der genauso rum, wie unsere Haustyrann.

Ich glaube nicht, dass das Losverfahren zulässig ist.

Ein Nachteil ist es für die, die die Parkplätze nutzen (wollen). Wenn jemand kein Auto hat, kann es ihm nur recht sein.




Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt

Bundesgerichtshof fordert, dass Vereinbarungen einstimmig getroffen werden müssen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung zum Thema Eigentumswohnungen in einem wichtigen Punkt um 180 Grad gedreht. Durch den jüngsten Beschluss des V. Zivilsenats sehen sich die einzelnen Wohnungsinhaber zwar gestärkt, auf die Eigentümergemeinschaften könnte aber eine Flut von Prozessen zukommen. Gegenstand der Auseinandersetzung können z. B. Sondernutzungsrechte oder Kostenverteilungsschlüssel sein, die längst von der Eigentümerversammlung abgesegnet waren.
Grundsätzlich ist es so: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können nur bestimmte, weniger gewichtige Fragen per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung entschieden werden – mit der Folge, dass sich auch der überstimmte Eigentümer daran halten muss. Dazu gehören etwa die Hausordnung, die laufende Verwaltung oder anstehende Renovierungen. Alles andere bedarf einer einstimmig getroffenen „Vereinbarung“. Weil durch das Einstimmigkeitsprinzip jedoch die Eigentümerversammlung zu einer schwerfälligen Veranstaltung geworden war, hatte der BGH 1970 ein vereinfachtes Verfahren gebilligt: Vereinbarungen konnten danach auch von der Mehrheit beschlossen werden - vorausgesetzt, keiner der Eigentümer focht den Schluss anschließend an.
Weil die Praxis von dieser Möglichkeit „vielfach ausufernden Gebrauch gemacht hat“, schob der BGH ihr nun einen Riegel vor (Az.: V ZB 58/99). Vereinbarungen dürfen fortan stets nur noch einstimmig getroffen werden - andernfalls sind sie nichtig. Der juristische Trick, Mehrheitsbeschlüsse durch Zeitablauf zur wirksamen Vereinbarung werden zu lassen, läuft damit leer.
Im verhandelten Fall hatte sich ein Eigentümer von der Versammlungsmehrheit das Recht einräumen lassen, im Vorgarten der Anlage - also auf Gemeinschaftseigentum - ein Lokal zu betreiben. Jahre später wurde einer Miteigentümerin der Lärm lästig. Sie focht den Mehrheitsbeschluss an. Mit Erfolg: Ein solches „Sondernutzungsrecht“ hätte nur einstimmig beschlossen werden können, so der BGH.
Die Entscheidung dürfte weitreichende Auswirkungen haben. Vereinbarungen über die Kostenverteilung können danach nicht mehr von einer Mehrheit durchgedrückt werden, ebenso wenig bestimmte Verkaufsbeschränkungen oder sogar die Festlegung eines absoluten Verbots der Hundehaltung. Unter Wohnungseigentümern muss Einstimmigkeit die Regel und der Mehrheitsbeschluss die Ausnahme bleiben, argumentierten die Karlsruher Richter.
Von der Entscheidung dürfte eine ganze Reihe bestehender Beschlüsse betroffen sein. Nach den Worten des BGH kann der einzelne Eigentümer gegen „noch nicht abgeschlossene Sachverhalte“ vorgehen, wie zum Beispiel einen Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die Zukunft gilt. Einzelne Abrechnungen früherer Jahre dagegen haben in der Regel Bestand. Außerdem will der BGH in Einzelfällen auch jene Mehrheitsbeschlüsse bestehen lassen, deren Aufhebung zu einer „unzumutbaren Härte“ führen würde.
Ganz ausgeschlossen ist es aber nicht, wichtige Probleme in die Hände der Mehrheit zu geben. Die Eigentümergemeinschaft müsste eine Vereinbarung treffen, nach der bestimmte Fragen per Mehrheitsbeschluss geregelt werden dürfen. Diese Vereinbarung bedarf allerdings der Einstimmigkeit.
Quelle: http://www.svz.de/ratgeber/mietrecht/beitraege/rechte.html

[BaerShit]

Hallo Aldy,

Als Beiratsvorsitzender einer WEG mit 178 WE, möchte ich Dir gerne antworten, wie das bei uns abgelaufen ist.

Der hier alles entscheidende Punkt ist die Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Wenn die einfache Mehrheit der anwesenden Miteigentumsanteile, bzw. vertretenen Anteile durch Vollmacht erreicht wird, so ist dies ausreichend. Vorausgesetzt die Versammlung ist beschlußfähig.

Für dieses Unterfangen wird definitiv keine Allstimmigkeit benötigt.

Über die Zuteilung per Losverfahren muss ebenfalls in der Versammlung abgestimmt werden. Auch hierfür reicht die einfache Mehrheit.

Über Deine anderen Fragen zu diskutieren, ist somit überflüssig, da sie für das WEG absolut irrelevant sind.

Dir bleibt einzig, gegen einen solchen Beschluss innerhalb von vier Wochen eine Klage einzureichen. Damit erreichst Du auf jeden Fall eine Richterliche Entscheidung.
Allerdings sieht das WEG vor, dass Du in jedem Fall Deine Kosten selbst zu tragen hast. Also auch wenn Du einen möglichen Prozess gewinnen solltest.
Bei einem entsprechend hoch angesetzten Streitwert, kann Dich das ruckzuck einige hundert und mehr Euro kosten.

Diese bittere Erfahrung habe ich selbst schon erfahren.
Vielleicht kannst Du eine Klagegemeinschaft mit anderen Dir gesinnten Eigentümern gründen? Damit ließen sich zumindest die Kosten reduzieren.

Im vorliegenden Fall allerdings, bin ich überdies der Meinung, dass Deine Chancen auf einen Prozessgewinn eher äußerst schlecht stehen, weil das WEG hierzu, eine eindeutige Regelung vorsieht, und ich selbst, bislang noch keinen Richter erlebt habe, der sich in seiner Urteilsfindung darüber hinweggesetzt hätte.

Mit besten Grüßen aus Duisburg

[Aldy]

@baershit

Danke erstmal für die Antwort!

Das Problem ist meines Erachtens nach die Teilungserklärung.
Hier steht ausdrücklich drin, daß die Gemeinschaftsstellplätze als "Besucherparkplätze" zur Verfügung stehen.
Stünde in der Teilungserklärung "...gehen die Stellplätze in Gemeinschaftseigentum über..." wäre eine Nutzung der Stellplätze nicht näher spezifiziert und Deine Argumentation würde greifen.

Meiner Meinung nach wäre ein Mehrheitsbeschluß (gemäß dem zitierten BGH-Urteil 06/2000) nichtig, da er mit der Teilungserklärung nicht vereinbar wäre.

Es müßte m.E. zuerst die Teilungserklärung (einstimmig) geändert werden - dann könnte man per Mehrheitsbeschluß die Vermietung beschließen.

Oder doch nicht?

Gruß
Aldy

[Dorfsheriff]

@Aldy: Warum machst Du das nicht per Boardmail mit Baershit aus?

Wozu macht man sich eigentlich die Mühe zu antworten?

Was Baershit geschrieben hat, stimmt auch nicht alles. Aber gegen einen "Beiratsvorsitzender einer WEG mit 178 WE," möchte ich nicht gegen ankämpfen.

Dann lieber prozessieren

[Aldy]

@dorfsheriff

Ums prozessieren geht´s mir ja garnicht - im Gegenteil!
Da ich vermute daß es auf der kommenden Eigentümerversammlung diesbezüglich hoch hergehen wird möchte ich vorher schonmal ein paar Fakten sammeln.

Hintergrund: einige Eigentümer haben einen Stellplatz gekauft und andere eben nicht. Die anderen stellen jetzt ihre PKW dauerhaft auf die freien Besucherstellplätze, was wiederum denjenigen mit eigenem Stellplatz garnicht schmeckt.

Steht in Eurer Teilungserklärung auch der Begriff "Besucherparkplätze" explizit drin? Was sagt Euer Verwalter zu dem Thema?

Die Frage ist doch ob die Teilungserklärung bindend ist oder ob das Thema unter "Gebrauchsregelung" fällt und somit durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden kann - auch gegen die Teilungserklärung.

Als Neuling in diesem Geschäft bin ich für Tips "alter Hasen" sehr dankbar!

Gruß
Aldy

[Teraflop]

Guten Morgen!

Weil es so schön reinpaßt:

gilt ein Wohnwagen eigentlich als PKW-Anhänger?

Auf einen Stellplatz dürfen lt. TE nur "PKW, PKW-Anhänger und Krafträder" abgestellt werden.

Danke!

Tera

[Aldy]

@teraflop

Es paßt eigentlich garnicht hier rein, da komplett anderes Thema!

Aber wo wir gerade dabei sind:
Ein Wohnwagen ist ein sogenannter "Wohnanhänger" und darf von PKW´s gezogen werden. Er muß somit zu den PKW-Anhängern gezählt werden! Es ist quasi eine spezielle Form des PKW-Anhängers.

Die TE läßt somit das Abstellen von Wohnanhängern (und auch Wohnmobilen) zu!
Das kann man nur verhindern indem man dieses explizit in der TE ausschließt.

Aldy

[Teraflop]

@Aldy: vielen Dank und Entschuldigung. Für einen Laien sind Stellplätze eben Stellplätze.
Sorry, wollte niemandem auf den Schlips treten.

Tera

[alzwo]

Aldy,
du scheinst gegen eine Vermietung der Besucherparkplätze zu sein. Möglicherweise wird das trotz deiner Argumente auf der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen. Dann würde ich (vielleicht noch ein paar andere) ungefähr so eine Erklärung ins Protokoll aufnehmen lassen: „Eine Vermietung der Besucherparkplätze ist unrechtmäßig. Wir werden auch weiterhin unsere Besucher dort parken lassen.“

[Aldy]

@alzwo
Danke erstmal für Deine Antwort!

Ich persönlich kann im Augenblick nicht sagen, ob ich dafür oder dagegen bin. Ich kann sowohl mit der derzeitigen Situation (Besucherparkplätze) als auch mit einer Vermietung leben - letzteres allerdings unter der Voraussetzung, daß alle Interessenten einen Stellplatz mieten können.
Und genau das ist der Casus Knacktus! Es wird nämlich sehr wahrscheinlich mehr Interessenten als Stellplätze geben!

Was soll eine Erklärung im Protokoll, wie von Dir vorgeschlagen, bringen? Entweder die Mehrheitsentscheidung ist rechtens, dann gibt das nur böses Blut. Oder sie ist nicht rechtens und somit jederzeit auch ohne diese Erklärung anfechtbar.

Deswegen ist es aus meiner Sicht wichtig zu wissen, ob in diesem Fall unsere TE bindend ist oder nicht - aber genau das scheint so richtig keiner beantworten zu können!

Gruß
Aldy

[NiemehrArm]

@Aldy

Der "Knackpunkt" dürfte in der Tat die Teilungserklärung sein. Sollte (und ich gehe mal davon aus) die Bedingung in der TE "letzte Auflassung...." erfüllt sein und die nicht vergebenen Plätze seither als Besucherparkplätze "verwendet" werden, so ist die nunmehr beabsichtigte Einräumung von Sondernutzungsrechten an Gemeinschaftseigentum m.E. eine Änderung der Teilungserklärung. Sofern in der Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthalten ist, ist hierfür ein allstimmiger Beschluß der Eigentümer notwendig. Es ist also eine Vereinbarung notwendig, für eine Beschlußfassung egal mit welchem Quorum fehlt der Eigentümerversammlung die Kompetenz (siehe auch das bereits erwähnte BGH_Urteil). Dies jedenfalls ist meine -unma0gebliche- Meinung.

Gruß
NmA

[Dorfsheriff]

@niemehrarm: Endlich einer der es kapiert.

[alzwo]

Aldy,
ob eine Entscheidung rechtmäßig war, stellt sich erst bei ihrer Anfechtung heraus. Böses Blut gibt es dann sowieso. Meine Erklärung beugt aber einem „aus allen Wolken fallen“ der Vermieter vor.

Du aber bist für die Vermietung, nur wenn du einen Platz erhältst. Kein so toller Standpunkt, aber ich würde folgendes versuchen: Auf der Eigentümerversammlung frage ich, wer überhaupt einen Platz mieten möchte. Bei zu vielen Bewerbern bin ich gegen eine Vermietung. Gibt es nur wenige Bewerber, schlage ich eine Vergabe nach Warteliste vor. Warteliste wird sofort eröffnet.

Die Vermietung halte ich ohne Änderung der Teilungserklärung für unrechtmäßig. Es kann gutgehen. Es droht aber immer, daß andere ihre Besucher häufig auf deinem gemieteten Platz parken lassen. Was dann? Mietzahlung zurückfordern? Handgreiflich werden? Klagen? Gegen wen?

Ein mir bekanntes Beispiel: Anlage mit 8 ETW. Für jede 1 Parkplatz. Ein Eigentümer beantragt, für seine Lebensgefährtin noch einen Parkplatz auf eigene Kosten anlegen zu dürfen. Platz war noch da. Wurde ohne Änderung der TE genehmigt. Ging das ohne Baugenehmigung? Was ist, wenn jemand seine ETW verkauft, und der Käufer den alten Zustand wiederhergestellt haben möchte?

[Aldy]

@niemehrarm
Richtig, mit der letzten Auflassung wurden die Sondernutzungsrechte an den besagten Stellplätzen aufgehoben und stehen somit lt. TE als Besucherparkplätze zur Verfügung.

Insofern bin ich Dir sehr dankbar für die fundierte Auskunft, denn als Neuling in Sachen Eigentümergemeinschaft war ich mir nicht sicher, ob die Formulierung in der TE eine hinreichende Regelung im Sinne des BGH darstellt.

Der Grund für das Dilemma ist ein ganz simpler:
Der Bauträger wollte eigentlich alle Stellplätze verkaufen, wurde aber vom Architekten "belehrt", daß pro Haus mindestens zwei Stellplätze als Besucherparkplätze lt. Gemeindevorschrift xyz vorzusehen sind.
Somit haben einige Kaufinteressenten kein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zugesprochen bekommen.
Wie sich im Nachhinein herausstellt fordert die Gemeinde lediglich genügend Stellplätze pro Haus, nicht jedoch Besucherparkplätze!

Ich werde jetzt versuchen, zusammen mit den Beiräten eine Lösung hinzubiegen, die es zuläßt, an alle Kaufinteressierten einen Stellplatz zu verkaufen; der Rest wird dann definitiv Besucherparkplatz.
Das dürfte nicht sehr einfach sein (Änderung TE, Grundbuch etc.), könnte aber durchaus klappen - man muß halt mit den Leuten reden und ihnen den Sachverhalt erklären.
Ob´s klappt - schaun mer mal!

Danke nochmals an alle für die Unterstützung!

Aldy

[alzwo]

Der Satz "Platz war noch da." ist vielleicht mißverständlich. Er sollte besser lauten: Genug Platz für einen Parkplatz war noch da. Der Parkplatz wurde angelegt, und alle waren zufrieden.

[Aldy]

@alzwo
Das kann über Jahre gutgehen wenn sich alle einig sind. Kommt es jedoch zu Eigentümerwechseln kann´s mit dem lieben Frieden schnell vorbei sein!
Oder ein anderer Eigentümer hat ´ne neue Flamme und fordert plötzlich auch sein Recht auf einen zweiten Platz.

Aldy

[NiemehrArm]

@Aldy

Ein kleiner Nachtrag meinerseits – gerade auch zu Deiner # 16:


Jetzt kommt also noch etwas Licht in Dunkel!

Nur nochmal zur Verdeutlichung: Der Status „Besucherparkplätze“ hat durch die Formulierung in der TE Vereinbarungscharakter angenommen. Was aber „vereinbart“ ist, kann nicht durch Mehrheitsbeschluß geändert werden – es sei denn, es gibt in der TE eine entsprechende Öffnungsklausel. Sieh doch einmal nach, ob es eine solche gibt, geschrieben hast Du dazu bislang noch nichts.

Der „Entstehungshintergrund“ der Besucherparkplätze eröffnet u.U. eine Lösungsmöglichkeit. Sofern die Regelung in der TE auf einem Rechtsirrtum (hier Vorschriften der Gemeinde) beruht, müßte dies korrigierbar sein. Nach meinem Dafürhalten müßte zunächst den Interessenten, die seinerzeit wegen der angenommenen Rechtslage nicht zum Zug gekommen waren, nachträglich die Möglichkeit zum Erwerb eines Stellplatzes eingeräumt werden. Nachdem die Bauvorschriften wohl auch in Eurer Gemeinde regelmäßig vorsehen, dass pro Wohneinheit 1 Stellplatz errichtet werden muß, sollte die Anzahl der Stellplätze ausreichen. Die Stellplätze, die dann nicht erworben werden, bleiben Besucherparkplätze. Natürlich fließt der Verkaufserlös nicht der WEG, sondern dem ursprünglichen Bauherrn (=Verkäufer) zu.

Sofern so vorgegangen werden kann, ist auch m.E. keine Änderung der TE notwendig, da der mit der Formulierung „letzte Auflassung....“ bezeichnete Vorgang bei entsprechender Interpretierung der Sachlage –vorstehender Absatz- noch gar nicht abgeschlossen ist.

Die sodann als Besucherparkplätze identifizierten Stellplätze bleiben dann allerdings auch Besucherparkplätze. Eine Umwidmung und Vermietunf durch die WEG bedürfte dann doch einer neuen, ersetzenden Vereinbarung in der WEG.


Gruß
NmA

[K1K1]

@NiemehrArm

--- "Natürlich fließt der Verkaufserlös nicht der WEG, sondern dem ursprünglichen Bauherrn (=Verkäufer) zu." ---

Das wäre wohl kaum im Sinn von Aldy.. ist doch ein Wohnungseigentümer.

Grüße K1

[NiemehrArm]

@K1

In der Absolutheit, in der ich das geschrieben habe, kommen mir jetzt auch Zweifel.....

Entscheidend ist, wem die -noch freien- Plätze gehören. Ich ging einfach davon aus, dass diese Flächen zwar dem Gemeinschaftseigentum gewidmet sind, aber nach wie vor dem ursprünglichen Bauherren gehören. Andernfalls wäre die WEG Eigentümerin dieser Flächen geworden, ich frage mich nur, wie das bei der besagten Formulierung in der TE hätte ablaufen sollen.Entweder hätte der Initiotor (Bauherr) diese "Restflächen" der Gemeinschaft gespendet (kann ich mir nicht vorstellen) oder die Eigentümer hätten bruchteilig die Flächen erwerben müssen, da diese im ursprünglichen Kaufpreis wohl kaum enthalten waren.

Sollte zweiteres den Tatsachen entsprechen, wirds kompliziert. Dann müßte die WEG nolens volens als Verkäufer auftreten, was dann per Mehrheitsbeschluß nicht ginge.

Gruß
NmA

[K1K1]

@NmA

--- "Somit haben einige Kaufinteressenten kein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zugesprochen bekommen." ---

Das dürfte Deine Frage

--- "Entscheidend ist, wem die -noch freien- Plätze gehören. Ich ging einfach davon aus, dass diese Flächen zwar dem Gemeinschaftseigentum gewidmet sind, aber nach wie vor dem ursprünglichen Bauherren gehören." ---

insofern beantworten, dass die Flächen der gesamten WEG gehören (nur eben ohne Sondernutzungsrecht für eine einzelne WE).


Ich denke der Ansatz von Aldy (#16) den Weg über Änderung der TE zu gehen ist der richtige (weil sicherste). Solange die WEG nicht zu gross ist kann das auch mit vertretbarem Aufwand klappen (@Aldy wieviele WE´s sind es denn?).

Wichtig ist m.E. nach einem vorsichtigen Vortasten gleich einen vernünftigen, ausformulierten Vorschlag auszuarbeiten.

Grüße K1

[NiemehrArm]

@K1


Das war ja auch meine ursprüngliche Ansicht: Saubere Änderung der TE über eine Vereinbarung
und gut ist es.

In`s Schleudern kam ich durch Aldys Ausführungen in # 16:

„Der Bauträger wollte eigentlich alle Stellplätze verkaufen......“ . Ja, was denn nun? Wurden die Stellplätze an einzelne Eigentümer verkauft oder wurde gegen (einmalige?) Nutzungsgebühr ein Sondernutzungsrecht eingeräumt? Wem ist damals der Erlös zugeflossen? Wie sieht die Eintragung im Grundbuch aus?

Gruß
NmA

[Aldy]

@K1
Es sind insgesamt 18WE

@niemehrarm
Jetzt wo Du es sagst werde ich auch stutzig - die Rede ist nämlich von Sondernutzungsrechen an den Stellplätzen!
Es war immer die Rede von "Verkaufen", aber ich bin mir sicher daß es da nur um Abtretung von Sondernutzungsrechten geht.

Ich schau heute abend aber nochmal genau in meinen Unterlagen nach.

Bis denne
Aldy

[K1K1]

Na, bei 18WE gibts´ einiges an Überzeugungsarbeit zu leisten..

[Aldy]

Also, habe gerade nochmal genau nachgelesen:
Alle Stellplätze gehörten von Anfang an zum Gemeinschaftseigentum. Die Sondernutzungsrechte an diesen Stellplätzen waren zuerst mit einem Sondereigentum verbunden, welches bis zum Schluß dem Verkäufer gehörte. Diese Sondernutzungsrechte wurden dann sukzessive - bis auf die 5 Stellplätze - den Nutzungsberechtigten gegen einmalige Nutzungsbgebühr an den Verkäufer zugewiesen.
Nach Auflassung der letzten Einheit wurden die Sondernutzungsrechte der restlichen 5 Stellplätze aufgehoben und als Besucherparkplätze in der TE deklariert.

Sorry für die Verwirrung - aber so ist das wenn man nicht exakt formuliert. Schon gibt´s Mißverständnisse.

@NiemehrArm
Eine Öffnungsklausel gibt es diesbezüglich keine.

@K1
Genauer gesagt sind´s je 6WE in drei Häusern.
Das Problem ist vielleicht gar nicht so groß, denn 10 der 18 WE haben bereits ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Diese 10 dürften - denke ich mal - nichts gegen eine Änderung der TE und einen Verkauf der anderen 5 Stellplätze haben, wenn man ihnen das Problem erklärt und ihnen klarmacht, daß es besser ist wenn alle Stellplätze genutzt werden und alle zufrieden sind als wenn immer ein paar Eigner ihre PKW in der Nachbarschaft abstellen müssen, da sie auf den Besucherparkplätzen ja nicht parken dürfen.
Was ein wenig problematisch werden kann ist die Tatsache, daß auf 8 Eigner ohne Stellplatz nur 5 freie Stellplätze kommen.
Es gilt also abzuklären ob das mit den Stellplätzen aufgeht oder nicht. Sollte es aufgehen wäre die größte Hürde geschafft.

Um nicht nochmal Verwirrung zu stiften: es gibt zwar nur 15 oberirdische Stellplätze für 18WE, zusätzlich gibt´s aber noch für jede WE einen Tiefgaragenstellplatz, so daß die Auflagen der Gemeinde diesbezüglich erfüllt sind.

Aldy

[Dorfsheriff]

Wenn ich als Eigentümer keine Stellplatz hätte, würde ich auch keine kaufen und auch dem Verkauf nicht zustimmen.

D.h. ich hätte dann einen Stellplatz, müsste aber nichts dafür bezahlen.

Unser Bauträger hat auch Parkplätze an die Dummen verkauft, die unbedingt einen haben wollen.

15.000 DM pro Platz.

Schön, sie haben zwar nun einen eigenen Parkplatz, für den sie viel Geld bezahlt haben, aber wir parken eben einfach auf den anderen Gemeinschaftsparkplätzen und haben mal eben 15.000 DM gespart.

Aldy, ich verspreche Dir.... das gibt nur Ärger.

[Art Bechstein]

@ Niemehrarm

da wäre ich mir nicht so sicher, wem der Verkaufserlös zusteht. Schließlich gehört ja das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft und nicht dem Verkäufer. Es wird ja auch keine Miete für die "Besucherparkplätze" an den Verkäufer gezahlt.

Ansonsten stimme ich Deiner Sichtweise aber zu. Wenn eine direkte Zuordnung der Stellplätze aus Fairnissgründen nicht in Frage kommt, könnte man doch auch eine Umlage unter allen Parkplatzanwärtern einführen und es gilt weiterhin das "First come - first serve Prinzip" oder die Plätze werden rotierend vergeben. So scheint es ja im Moment auch zu sein, dass nicht alle am Haus parken können. Die unentgeltliche Zweckentfremdung der Besucherparkplätze könnte höchstens durch Gewohnheitsrecht legalisiert worden sein, unfair ist es aber ggü. den Parkplatzkäufern allemal und dagegen ist vorzugehen.

Art

[NiemehrArm]

@Art & @ Aldy


Die Verwirrung scheint mir eher größer denn kleiner zu werden – jedenfalls geht es mir so. Vorab mal eins zur Klarstellung:ich bin kein Jurist,sondern nur in WEG-Angelegenheit interessiert und durch die Praxis –hoffentlich- auch etwas „beleckt“, da ich in meiner eigenen WEG dauernd mit allen möglichen Problemen konfrontiert werde (mit 136 WE’s übrigens ein ziemlich chaotischer Haufen!).

Zum Thema:

Die letzten Informationen von Aldy haben zur Erhellung des Problems eher gegenteilig beigetragen ( # 26).

„Alle Stellplätze gehörten von Anfang an zum Gemeinschaftseigentum. Die Sondernutzungsrechte an diesen Stellplätzen waren zuerst mit einem Sondereigentum verbunden, welches bis zum Schluß dem Verkäufer gehörte.“


Demnach war es also wohl so, dass im Rahmen der „werdenden Eigentümergemeinschaft“ den einzelnen WE’s Sonmdenutzungsrechte an Stellplätzen zugeordnet waren. Begünstigter aus diesen Sondernutzungsrechten war der Verkäufer, d.h. er war berechtigt, diese Sondernutzungsrechte gegen Entgelt zu übertragen. Sondernutzungsrechte, die nach Verkauf der letzten WE nicht weitergegeben waren ( deshalb wohl in der TE die Formulierung „letzte Auflassung“ ) erloschen bzw. fielen an die WEG zurück. Im Sondereigentum des Verkäufers standen die Stellplätze damit aber nicht, sondern die Stellplätze wurden insgesamt von den Eigentümern bruchteilig bei Kauf als dem Gemeinschaftseigentum zugehörig erworben.

Nachdem Aldy ursprünglich ausführte, dass irrigweiser davon ausgegangen wurde, pro Einzelgebäude seien 2 Besucherparkplätze zu schaffen, stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob an diesen 6 Plätzen ( es kann sich ja wohl nur um die Oberflächenplätze handeln), dem Verkäufer überhaupt ein veräußerbares Sondernutzungsrecht zugestanden hat. Sollte dies nicht der Fall sein (was eigentlich logisch wäre) dürfte sich die Bestimmung in der Teilungserklärung nur auf solche Stellplätze beziehen, die seinerzeit quasi „übrig geblieben“ waren. Da es sich aber nur noch um 5 Plätze handelt, müsste es sich bei diesen zwangsläufig um solche ursprünglichen Besucherparkplätze handeln.

Damit stehen Entgelte für eine nunmehrige Einräumung von Sondernutzungsrechten –entgegen meiner ursprünglichen Vermutung/Ansicht- nicht mehr dem anfänglichen Inhaber dieser Sondernutzungsrechte (=Verkäufer) zu, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im Prinzip sind die ganzen Überlegungen aber theoretischer Natur, da es ja jetzt darum geht, interessierten Miteigentümern gegebenenfalls ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum einzuräumen.

Sondernutzungsrechte können aber nur mit Zustimmung aller Eigentümer im Wege der Vereinbarung ( § 10 WEG. wenn ich mich nicht irre) eingeräumt werden und müssen –damit sie nicht nur gegenüber den anderen Eigentümern, sondern allgemein gelten- im Grundbuch eingetragen werden (und werden damit auch Bestandteil der TE ).

In Aldys Fall ist also das zu lösende Problem: Sind alle Eigentümer mit der Einräumung entsprechender Sondernutzungsrechte einverstanden – wenn ja, erledigt sich im Nachgang alles andere von alleine; wenn nein. das war’s!


Gruß
NmA

[alzwo]

NmA,
sehr schön aufgedröselt. Ich glaube aber nicht, daß einzelnen WE Sondernutzungsrechte zugeordnet waren. Es gab ja nur 15 oberirdische Plätze, davon 6 für Besucher. Der Verkäufer hat wohl eher Parkplätze (Sondernutzungsrechte) verkauft, solange es ging. Er hat ja sogar noch einen Besucherplatz verkauft.

Ziel ist aber, die 5 Plätze in Sondereigentum zu verwandeln. Natürlich zugunsten der Gemeinschaftskasse. Vielleicht gegen Höchstgebot? Damit könnte vielleicht auch jemand leben, der an einem Platz nicht interessiert ist, aber den Verdacht hat, daß die Interessierten einen zu niedrigen Preis bestimmen. Leicht wird das alles nicht. Meist bleibt es so wie es ist.

[NiemehrArm]

@alzo

Es gibt auch eine Tiefgarage mit offensichtlich 18 Plätzen (siehe Beitrag # 26).

Und aus Gemeinschaftseigentum Sondereigentum zu schaffen - das klappt nun gar nicht. Hier geht es "nur" um die Schaffung von Sondernutzungsrechten, und dies ist nach § 10 WEG nur im Wege der allseitigen Zustimmung und Vereinbarung möglich.

Die Ausgangsfrage von Aldy in #1 war ja, ob dies
a) eine Änderung der aktuellen TE bedarf oder
b) mit Mehrheitsbeschluß möglich ist.

Da eben die Einräumung von Sondernutzungsrechten, s.o., einer Vereinbarung bedarf, erledigt sich b) von selbst und a) bei Abschluß der Vereinbarung(en) zwangsläufig, da die TE ja durch die Vereinbarung geändert wird.

Es muß aber nicht zuerst per Vereinbarung der Status der Besucherparkplätze beseitigt werden und dann per zweiter Vereinbarung die Sondernutzungsrechte eingeräumt werden - das geht in einem Aufwasch. Insofern muß ich auch meine bisherigen Einlassungen in diesem Thread wenigstens teilweise relativieren.


Gru0
NmA

[alzwo]

Mit Sondereigentum meinte ich Sondernutzunsrecht. Da sieht man mal wieder, welche Verwirrung aus einer schlampigen Formulierung entsteht.

[NiemehrArm]

@alzwo



NmA

[Aldy]

@all
Sorry daß ich mich jetzt erst wieder einklinke - aber die Arbeit geht halt (manchmal) vor.

@NiemehrArm
Wie gesagt, die Sondernutzungsrechte aller (oberirdischen) Stellplätze waren zuerst mit dem Sondereigentum des Verkäufers verbunden. Dieser hat dann sukzessive diese Sondernutzungsrechte gegen Entgeld an die entsprechenden WE´s übertragen - bis auch die letzte WE, sprich: das Sondereigentum des Verkäufers, verkauft war.
So ist es in der TE verfügt. Es kann auch jetzt noch jeder berechtigte Wohnungsinhaber sein Sondernutzungsrecht (Stellplatz) an einen anderen Wohnungsinhaber übertragen, ohne die Gemeinschaft um Zustimmung fragen zu müssen.

Da nun die Sondernutzungsrechte an den restlichen 5 Stellplätzen verfallen sind und diese der Gemeinschaft (als Besucherparkplätze) zur Verfügung stehen würden auch die einmaligen Nutzungsentgelte, die aus einer Gewährung von Sondernutzungsrechten an diesen Stellplätzen an einzelne WE´s erzielt würden, in die Gemeinschaftskasse (z.B. Rücklage) fließen.

@alzwo
Geplant ist, die restlichen Stellplätze zum gleichen Preis wie die übrigen Stellplätze an die Interessenten zu "verkaufen", damit sich keiner über´s Ohr gehauen fühlen kann. Das ist das Gebot der Fairniß.

Fazit:
- Die Vermietung der Stellplätze ist nicht möglich wenn einer was dagegen hat und Widerspruch einlegt.
- Eine Gewährung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen ist über einen einstimmigen Beschluß möglich.
- der Rest ist Überzeugungsarbeit.

Danke nochmals an alle für die rege Mitarbeit!
Ich denke das herausgearbeitete Ergebnis kann sich sehen lassen und könnte möglicherweise für den einen oder anderen Beirat von Nutzen sein.

Gruß
Aldy