Hilfe: Immobilienfinanzierung in Fremdwährung - 500 Beiträge pro Seite

[boersenjojo]

Denke momentan über eine Immobilienfinanzierung in Fremdwährung nach (in SFR oder in Jap. Yen). Die Zinsen sind ja recht günstig.

Wer hat Erfahrung? Wie hoch ist ein evt. Risiko?
Wo bekommt man eine solche Finanzierung am günstigsten / besten?
Wie ist die Meinung von Fachleuten dazu?
Ist der hohe Euro ein Problem, bzw. was wird erwartet, wie weit wird er noch steigen?

Freue mich über viele Antworten zum Thema.
Danke und Gruß
Börsenjojo

[Scheiss_Egal]

Na das Risiko liegt natürlich in den Währungsschwankungen. Es kann sich lohnen, kommt auch immer auf Deine persönliche Situation an (zB. kannst Du Dir Währungsveränderungen wirklich leisten?). Grundsätzlich sollte gelten, dass der gesparte Zins in die Tilgung (zumindest größtenteils) gehen sollte. Um das Risiko zu begrenzen könnte auch eine Kombination aus €- und Fremdwährungsdarlehen interessant sein, machen aber nicht alle Banken mit. Achte auch drauf ob es eine Zinsbindung (i.d.R. nicht) gibt und ob es die Möglichkeit der Sondertilgung gibt (ohne Vorfälligkeitsentschädigung).

Gruß S_E

[lowkatmai]

 #1 von boersenjojo 

Blödsinn, lass es sein!

Gruß lowkatmai


“Auf dem Weg zum Erfolg ist, wer begriffen hat, dass Verluste und Rückschläge nur Umwege sind. (C.W. Wendte)“

[lowkatmai]

Kurze Begründung:

Es geht ja wahrscheinlich um einen überschaubaren Betrag für ein Häuschen? Oder etwa doch um € 50 Mio für einen Wolkenkratzer.

Sowas macht schon mal keine seriöse Bank in D (schon aus Haftungründen) oder nur unter allergrößten Schwierigkeiten!
Bei einem schmuddligen Vermittler wirst Du vielleicht weiter kommen aber sicher nicht glücklich.

Bei € 50 Mio kann Dir ein Expertenteam ein Paket schnüren (Absicherung usw.) Da bleibt dann für alle was hängen.

Schau doch lieber nach einer “seriösen“ Finanzierung in €. Ist doch derzeit absolut preiswert Da wirst Du glücklicher mit.

z.B.
http://www.hypotheken-discount.de

Topkondition  24.11.2004
Darlehensbetrag 100.000 €
Zinsbindungsfrist 10 Jahre
Nominalzins 3,98 %
Tilgung 1,00 %
Effektivzins * 4,05 %
Restschuld 87.742 €
monatl. Rate 415,00 €
* Anfänglicher effektiver Jahreszins nach PAngV
 Darlehensbedingungen


Gruß lowkatmai


“Auf dem Weg zum Erfolg ist, wer begriffen hat, dass Verluste und Rückschläge nur Umwege sind. (C.W. Wendte)“

[sheidi]

@jojo: BM

[Scheiss_Egal]

Also das mit den unseriösen Adressen sehe ich etwas anders. Die Bank Austria macht derlei Geschäfte in Deutschland und so ganz unseriös sind die nicht. Es gibt auch andere Institute mit ähnlichem Background, also ein Vergleich ist auch hier unabdingbar.

Gruß S_E

[lowkatmai]

Hi,
 #6 von Scheiss_Egal 

war vielleicht ein wenig übertireben mit dem unseriös. Im grenznahem Gebiet ist die Finanzierung sicher bei der Bank-Austria oder anderen Instituten machbar aber ansonsten? Oder läuft das auch übers Internet?

Die Zinsen fallen ja weiterhin siehe:

Topkondition  25.11.2004
Darlehensbetrag 100.000 €
Zinsbindungsfrist 10 Jahre
Nominalzins 3,98 %
Tilgung 1,00 %
Effektivzins * 4,05 %
Restschuld 87.742 €
monatl. Rate 415,00 €
* Anfänglicher effektiver Jahreszins nach PAngV


Warum der Streß wg einigen Prozenten und in YEN/SFR finanzieren. WIe hoch ist denn aktuell der Vorteil?

Gruß lowkatmai

[Scheiss_Egal]

Mit der Bank Austria kannst du eigentlich deutschlandweit arbeiten, zumindest aber bis Osnabrück (ist auch grenznah, allerdings Niederlande ). Es gibt auch seriöse Vermittler (zB. Architekten, die die Immobilie auch baulich betreut haben), die Dir das Darlehen vermitteln, der Kontakt wird direkt hergestellt, der Rest geht über das Internet. So weit ich weiß bietet bzw. bot die Jyske Bank (Dänemark) auch Finanzierungen an, allerdings geht/ging das bei denen erst aber richtigen Summen los (war mal eine Million DM ), war bei Großprojekten dann aber auch wieder splittbar(zB. Eigentumswohnungen), wenn der ganze Bau über sie vorfinanziert wurde.

Das letzte mir vorliegende Angebot ist schon zu alt um es fair zu vergleichen(eff. Zins 2,87% in SFR, 2,64% in Yen, beides bei 2,5% Tilgung über eine Darlehenssumme zw. 100.000 und 499.999€, Lz. 20 Jahre)!

Aber Achtung, es gibt eben auch die "anderen" Berater, die einem eine "Tilgung" per Fonds, Lebensversicherung(sehr beliebt!) oder Sparplan (bevorzugt in Hochzinswährungen) verkaufen, selbst Kombinationen aus den genannten gibt es. Das ist dann eine ganz andere Dimension des Risikos (wird gern unter dem Stichwort "endfälliges Darlehen" angeboten und erst später die "echte" Katze aus dem Sack gelassen). Diese Konstruktion kann zwar auch gut gehen, aber das ist dann wirlich nur noch für Leute, die auch noch ruhig schlafen können, wenn sie am Ende der Laufzeit das doppelte der ursprünglichen Summe zurückzahlen können (so als Beispiel um die Risiken zu verdeutlichen)!

Gruß S_E

[lowkatmai]

#8 von Scheiss_Egal 

Ich würde es jedenfalls nicht machen! Ist ja auch nur meine Meinung.

Geschenkt bekommst Du nirgends etwas!!

Warum also das Risiko eingehen? Lieber normal finanzieren und mit Kleingeld spekulieren (Was die Finanzierung in Fremdwährung ja ist.) Kann gut gehen und sogar Währungsgewinne gemacht werden (Z.B. bei Schiffsfonds in der Vergangeheit z.T. nur Gewinne durch Währungsänderungen und nicht durch das Schiff selbst!) Kann aber halt auch in die Hose gehen.

Bei großen Volumina was anderes. Da kann Dir jemand die ganze Prozedur abnehmen (Absicherung, Abwicklung...) und es bleibt noch für jeden was übrig und das ohne größere Risiken.

Aber für ein kleines Häuschen! Ich weiß nicht!

Jeder aber halt wie er mag.

Gruß lowkatmai

[BIG.M]

@börsenjojo

Na wenn Du von einem starken Yen ausgehst kannst Du es machen!
Wenn Dir das Risiko bekannt ist warum nicht.

Wenn Du kein Risiko eingehen willst solltest Du über Optionen absichern. Allerdings kannst Du dann bei den aktuellen Zinsen in Euroland gleich auf Euro aufnehmen.

Einige Banken bieten YEN-Darlehen ab 100 TSD an.
Der Zins liegt glaube ich im Moment bei 1 Jahr Zinsfestschreibung um die 1,60%! Also ein Spread von ca. 2,30%! Der Break Even ist also sehr eng!

[Kollektor]

@boersenjojo

Mit Guthaben kann man spekulieren, mit Krediten ist das eine ganz andere Dimension die bis ans Eingemachte geht wenn es nicht so läuft wie gedacht. Und die Eurozinsen sind derzeit so tief, dass sich eine Finanzierung in der Heimatwährung geradezu aufdrängt. Steigen die Zinsen wieder einmal in den nächsten 10 Jahren, dann wird der Euro als Anlagewährung wieder attraktiv und man muss Währungseinbußen hinnehmen. In den langfristigen Währungscharts sieht man, wie schnell eine Spekulation umschlagen kann.

Nur meine Meinung. Lieber ein kleineres Haus bauen.

Gruß Kollektor

[BIG.M]

Genau, besser die Ansprüche zurückschrauben...



Im Moment finde ich Fundamental allerdings auch den Euro attraktiver, auf Sicht einer 3-jährigen Zinsfestschreibung. Evtl. sogar noch variabel solange die Umlaufrendite weiter im Abwärtstrend läuft!

[Mikra75]

Es kommt in meinen Augen drauf an was Du finanziern möchtest.

Eigenheim:

Hier solltest Du die gesparten Zinsen auf alle Fälle in eine zusätzliche Tilgung stecken um so das höhere Risiko zu minimieren.

Allerdings ist zu bedenken, dass die Zinsen in Euroland schon sehr niedrig sind und so die Zinsdifferenz zum Yen und CHF bei GLEICHER Laufzeit eher gering ist. Darüber hinaus ist der Euro momentan schon starkt gestiegen. Ob er weiter steigt ist fraglich. Denn die Staatsverschuldung im Euroland ist in den meisten Ländern ja auch nciht gerade niedrig.


Miethaus:

Hier solltest Du bedenken, dass Du bei einem niedrigen Fremdwährungsdarlehen zwar weniger Zinsen zahlst. Dafür erhöht sich die Steuerlast jedoch deutlich, da Du weniger Zinsen als Werbungskosten geltend machen kannst.
Interessant sind Fremdwährungsdarlehen bei Mietobjekten dann, wenn Du das Währungsrisiko auf den Mieter überwälzen kannst. D.h. er zahlt dann die Miete nicht in Euro sondern in Yen oder Schweizer Franken. Allerdings sollte nach Ende der Mietzeit dann der größte Teil des Kredits getilgt worden sein. Allerdings werden nur gewerbliche Mieter bereit sein, die Miete in Fremdwährung zu zahlen.
Die Mieter kannst Du dann mit einem Mietnachlaß locken.

Generell solltest Du überlegen, ob Du das Währungsrisiko über Optionen oder Optionsscheine absichern willst. Ob sich dann allerdings die gesamte Sache noch lohnt ist fraglich.

Bis dann

Mikra75

P.S.: Und immer bedenken: "There is no free lunch"

[BIG.M]

Genau wie Marcelinho. Der wollte sein Gehalt ja unbedingt in "harter" DOLLAR-Währung bekommen...